REIT債の発行回復

今日の日経新聞に・・・

REIT債の発行回復

収益拡大を期待、指数下支えも

という記事が出ています。

ざっくり要約すると・・・

リーマンショック後、REITの資金調達環境が悪化して、また、景気悪化から投資法人債の需要が悪化して、あいばらくの間、発行が無かったが、ここにきて、発行が回復した。信用不安の後退や社債よりも相対的に高い利回りということから、機関投資家の慎重姿勢も和らいだことが再開に繋がった。

これにより、物件取得が進み分配金が増えるとの期待感がある反面、オフィス市況は依然として低調で市況改善が確認できないと、外国人投資家は見込みづらいという見方もある。

という内容です。

たしかに、現在の不動産市況は「回復軌道に乗った」とは言い難いですが、少しずつですが動き出している様に見受けられます。

以前、聞いた様な新興不動産は殆ど名前が聞こえなくなり、また、新たな会社が出てきています。

また、日経には外国人投資家は見込みづらいとありますが、外資系投資銀行が直接、物件を買い始め様としているという情報も入っています。（既に、こんな物件が欲しいから探してくれというリクエストも来ています。）

平成14年頃、まだ、失われた10年として日本が不景気に喘いでいた時に、外資系投資銀行はいち早く、日本の収益不動産市場に目をつけ、投資をはじめました。それに気がつき、邦人系不動産会社が本格的に動き始めたのは、平成16年の後半からです。

外資系投資銀行から物件を買ったりしていた訳ですから、一番おいしかったのは、外資系投資銀行だったとも言えます。

日本の場合、大手金融機関がなかなか、融資に対して腰を上げないことから、邦人系企業が動き出しにくいことが、足枷になっています。バブル崩壊を経験して、慎重にならざる得ないという気持ちは解りますが、また、美味しい所は外資系に持っていかれるんだな・・・と思うと、ちょっと悔しいです。

そろそろ、動き出すかな・・・

外国人参政権

夜中に不動産とも建築とも関係ない記事を書いてみようと思います。

ちょっと前にこんなニュースが出ていました。

亀井氏、外国人参政権法案は「今国会に提出できない」

国民新党代表の亀井静香郵政改革・金融相は２８日、産経新聞社のインタビューで、鳩山由紀夫首相が永住外国人への地方参政権（選挙権）付与法案の国会提出には与党合意が必要と表明したことを受けて、「国民新党が賛成しないと逆立ちしても法案を出せない。首相は分かっている。今国会に提出できないことは間違いない」と述べた。亀井氏は「帰化要件を緩和すればいい。（参政権を得るには）帰化し（日本国民として）同化していく方法を選ぶべきで、同化しないで権利だけ付与すると民族間の対立を生んでいく危険性がある」と指摘した。

出典：産経ニュース

これって、すごくナーバスな問題です。

そもそも、この問題の発端は２０年ぐらい前に在日韓国人の方が参政権を得られないことから、なんらかの行動を起こしたことが始まりだったと記憶してます。（すごく、曖昧でもしかしたら、それ以前にも問題はあったのかもしれません。）

また、最近では韓国政府などからの圧力もあって、政府内でもいろいろと意見が割れているようです。

現在、日本で暮らしている、在日朝鮮人等の過去の経緯はちょっと置いて、この問題を考えてみたいと思いました。

今、日本に於いて、圧倒的に人手不足の業界があります。

①　一次産業

②　介護事業

③　医療

④　弁護士

ここで、問題なのは①～③です。

※弁護士は少なすぎる故に高い。だから、民事で困っても訴訟が出来ないなどの問題もあるとは思いますが、掲題とは関係ないので省きます。

これだけ、失業率が高いのに、①～③は何故に人手が足りないのでしょうか？

それは労働に対して、賃金が安いからの一言に尽きると思います。医療は微妙な問題もあると思いますが・・・。

これだけ、失業率が高いのに、農業や漁業、それに介護事業は圧倒的に人が足りないというのは不思議な話です。

その結果、日本では一次産業は輸入という手段で補ってきました。故に食料自給率は物凄く下がっています。安価な労働力で、米を作れるならば（例えば、米の値段が半分になれば）、必然的に米の需要は上がると考えています。

しかし、介護を外国に委託するのは難しい話です。いくら介護者がいないからと言って、自分の親をバングラディッシュで面倒見てもらおうという気にはなれません。また、現在の様な高齢化社会になれば、その事業に付かなければならない人の絶対数が必要になります。もし、この事業に多くの労働力を割けば、今度は生産性のある事業に対する労働力はもっと減少することになります。（そっちは産業用ロボットに任せるか・・・）

もし、日本が移民（外国人労働者）を簡単に受け入れる体制を整えたら、ドバイやシンガポールの様に大挙して労働者が来るはずです。どんなに安い労働力でも、日本の賃金を持ってすれば、圧倒的に賃金は高いはずです。

そこで、考えるのが、労働ビザや帰化要件の緩和です。

しかし、問題は安価な労働力の確保が日本だけの問題ではなくなりつつあるということです。

日本の様に人口減少をしている先進国は多々あります。工業に至っては、外国に工場を作ることで、その問題を解決できます。実際には農業なども外国の土地を買って、現地雇用して、生産するということもできます。（実際に韓国はやっています。）

しかし、そうなると税収の問題が発生します。

では、外国人労働者に、亀井さんの様に日本で帰化することを優先するべき論を言ったとしても、人間にはナショナリズムがあります。ですから、外国人労働者に

「まずは日本人になりなさい。」

というのは極めて難しい話です。

実際に、在日外国人に参政権を与えるのは、個人的にもナショナリズムが許せない部分があります。これは私の意見だけではなく、世論も圧倒的に外国人参政権を与えたくないとする部分だと思います。

つまり、相互のナショナリズムが帰化しない人に、参政権を与えるのは難しいということになります。

実際問題、もし、外国人労働者に参政権を与えたとして、その地域が圧倒的に外国人労働者で占める農村があったとすれば、その農村は、外国人労働者の民意によって、日本ではなくなってしまいます。極論を言えば、日本の国土が外国人によって、無血占領されたことを意味しかねなくなります。

しかし、書いていて思うことは・・・

外国人労働者には、上記の①や②という、賃金が安く、かつ、きつい仕事をやってもらう為に入れようとしています。これは、ある意味、拘束していない、西欧やアメリカであった黒人奴隷と同じ事を意味していることに気がつきます。そういう風に考えると、これまた人権問題にぶつかるのですが、外国人労働者が自らの意思でその地位につこうとしていれば、黒人奴隷とは違うと考えることにします。

そこで話を戻しますが、外国人労働者を受け入れる必要性が・・・

『安価な労働力を国内で確保しつつ、税収を確保する』

ということにあるならば・・・

１．日本に敵対関係にある国に送金はしていない人。（当然、それが、その外国人労働者が持つ国籍の国であっても。簡単に言えば、北朝鮮に送金している様な場合は日本で生まれ育った、在日朝鮮人でも不可）

２．ある一定額以上の所得税を納めること。（自分の国から持ってきた財産、もしくは送金して貰った資金で税金を払うのは不可）

３．労働していることを前提とすること（失業している外国人労働者は不可。但し、労働している伴侶を持つものは可）

４．地方参政権に限定すること（国政に絡ませると、国家としての存続に影響する為）

５．被選挙権に関しては、日本国籍を持つこと。（国政被選挙権は両親ともに日本人もしくは日本で生まれた上に両親のどちらかが日本人であること）

６．過去に犯罪歴があった時点で参政権は永久剥奪。

７．軍、軍属、軍関係者は不可。（在日米軍の人に参政権を与える必要性はないかと・・・）

ぐらいの条件を付けて外国人に参政権を与えるのは、如何でしょうか・・・。

まだまだ、整理できてない部分も多々あるのですが・・・

書いてみると難しい問題です。

衣食住　生活の基本を構成するもの

最近、ある契約の件で激しく動き回っています。ビジネスとなれば良いのですが・・・。

そんな訳でブログの更新を怠ってしまいました。

今週は『JALの倒産（会社更生法）』や小沢献金問題などがニュースとして目立っていました。個人的には小林繁投手が亡くなったことが大きかったのですが、本ブログとは関係ないので、そのことは割愛します。

さて・・・そんな中である二つのニュースが目に付きました。

09年の首都圏マンション発売、17年ぶり４万戸割れ

不動産経済研究所（東京・新宿）は19日、2009年の首都圏のマンション新規発売戸数は前年比16.8％減の３万6376戸だったと発表した。４万戸割れは1992年以来17年ぶり。神奈川県や千葉県など郊外で供給が大幅に減り、平均価格も７年ぶりに前年を下回った。近畿圏の発売戸数も13.0％減少。ただ、開発業者が新規供給数を抑えて価格も下げたため、売れ行きは若干改善。在庫も減少した。市況回復の足取りは鈍いが、10年は供給戸数が増加するとみられる。

　首都圏のマンションの平均価格は5.0％下落して4535万円だった。

　新規発売の増減を地域別に見ると東京23区内が5.0％増だった。23区内のマンション価格は12.5％下がった。一方で23区以外の東京都の新規発売は24.0％減。神奈川県は34.9％減、埼玉県は14.6％減、千葉県は34.2％減った。資金余力のある大手開発業者による供給が多い都心部と、中堅・中小の開発業者が主戦場とする郊外部で差がついた。

出典：日経ネット

一建設、営業益１８２億円に上方修正＝低価格住宅が好調－１０年１月期予想

一建設は２２日、２０１０年１月期の単独業績予想を上方修正した。売上高を１９１６億円から２００５億円、営業利益を１３６億６９００万円から１８２億２４００万円、純利益を７４億５５００万円から１００億５４００万円にそれぞれ変更した。主力の低価格住宅の販売が好調な上、原価管理の徹底で粗利益が改善し、収益が上振れする。

出典：時事ドットコム

首都圏のマンション販売が4万戸割れするのは、すでに確実であったので別に驚きません。今までが2007年までが異常なだけであって、実際には4万戸台が、需給バランスの取れているラインではないかと考えています。

ですから、この数字は驚かないし、今年は4万戸台を回復すると考えられます。

そして、それに相反するニュースが一建設のニュースです。

この会社は西日本の方には馴染みが無いかもしれませんが、『飯田建設工業』と言えば、ご存知の方もいると思います。昨年の暮れに上場した会社ですが、低価格の分譲住宅などで有名な会社です。

見た目や仕様は確かに、三井不動産のファインコートなどと比べると

「・・・・」

な会社です。しかし、その値段は、圧倒的です。

施工現場も見たことがありますが、値段ほど、酷いという事はありません。（「すばらしい！」という程ではありませんが・・・）それよりも、これだけの物をこの値段で・・・と驚きます。

しかし、ここで重要なのは、こんな時代でも、多くの方に住宅を供給しつづけることが出来るというのは、立派なことです。

マンションの供給戸数が前月比でのマイナス幅が減ったのは、2008年10月のリーマンショック以降、一気に販売戸数が減り、その減ったところと比較しているからということが大きいと考えています。実際には最悪期と比較してもまだ、下がり続けているというのが実態です。

また、最近は契約率がほぼ7割に到達し、販売の好不調の指標となるラインまできていること、在庫が減ったことから不動産市場の景気回復を言う方がいますが、

「これだけ供給戸数を絞れば・・・」

と思ってしまいます。

ここで一建設の住宅を見て思ったことは『ユニクロ』でした。

ユニクロのジーパン（正確にはファーストリテーリングの『GA』のジーパン）も物凄く品質が良いとは言えません。しかし、あの値段なら、当然に多くの人が買うと思います。

しかし、これが「衣食住」ではないでしょうか？

「衣食住」とは生活の基本を構成するものという意味と認識しています。

生活の基本を構成する物にも関わらず、一般の方の多くが手に出来ないものを作ることは、それは「衣食住」ではないことを意味します。また、衣類であっても食事であっても住宅であっても生活上必要の無い物は、「衣食住」ではなく、不景気になったときには、一番最初に淘汰されます。

日本の住宅市場は正にここにあったと思います。

生活に必要の無い機能を『多機能』と称してきました。しかし、その需要がどこまであったかは微妙です。故に、不景気と同時に大幅に売れなくなりました。

外食産業が大幅に落ち込み、多店舗展開する飲食店は、業態変更をして必死にローコストの業態に変更し、外資系アパレルブランドも、ファストファッション以外は大幅に売上げが落ち込み、撤退が相次いでいます。住宅も同じだと思います。

日本人はブランド好きです。欧米の文化に憧れを抱き、それに近づきたいと思うところにあり、背伸びをしたがる傾向が強い人種でした。外資系のアパレルブランドが日本が売上げの５０％などというが、それを示しています。セレブと言う言葉が流行ったのも頷けます。

また、すぐに無理矢理ブランドを作って、高額商品にしたがる傾向もあります。付加価値と言って、ブランドを作りたがります。

しかし、経済成長を大きくしている時代にはそれも良かったのかもしれませんが、時代の変化が上記のニュースだったのではないでしょうか？

いつか、必ず景気は上向きますが、バブル時代の様なことは私の目の黒いうちには来ないと思います。（来てはいけないと思います。）

地に足をつけた、業界を目指したいと思っています。

北陸新幹線

昨日のニュースに北陸新幹線について・・・

１４年度末の開業を目指す北陸新幹線（長野－金沢間）の工事計画を巡り、新潟県の泉田裕彦知事が、同県上越市に建設予定の上越駅（仮称）への全列車停車を求め、負担金支払いを拒否している問題で、新幹線を運行するＪＲ東日本の清野智社長は８日、会見で上越駅への全列車停車は行わない意向を示した。清野社長は「新幹線の役割は遠くに早く到達させること。現時点で、上越駅にすべての新幹線を止めることは考えていない」と述べた。

毎日新聞

という記事が出ていました。

そもそも、北陸新幹線の必要性ですが、北陸新幹線が出来てもっとも恩恵にあずかれるのは、北陸地方の人ではなく、東京の企業です。（東京に住んでいる人も一極集中でより住みづらい都市が形成されます。）

なにせ、今まで北陸地方にあった○○支店の必要性がなくなります。交通の便が良くなればそういうものです。

ストロー効果という言葉をご存知でしょうか？

詳しくは・・・ストロー効果　Wikipedia

私が初めてこの言葉を知ったのは、６年程前（平成15年ごろ）のことでした。当時、私の勤めている会社は不動産証券化ビジネスに乗り出していて、ある大手GMS（総合スーパー）の開発を行うことを検討しました。その際に『ライリーの小売引力の法則』を教わり、ちょっと調べてみると、『ストロー効果』にぶつかったわけです。

その後、上記の会社を経て、次の会社とで各地方都市の商業開発をすることになるのですが、地方都市に行くとそのストロー効果はそれぞれ実感することができました。

地方都市にとって、新幹線を作る最大のメリットは大都市との距離が近づくことだと思っている人が多いと思います。特に、その地元の人は観光客が沢山来てなどという甘い夢を見ていると思います。

しかし、それは既に新幹線の出来て、時間の経っている都市を見てみれば一目瞭然です。

山形、秋田・・・どの都市もむしろ衰退しています。

そして、その都市の不動産価格も大きく減少して、地元の資産はどんどん減っていきます。

ストロー効果に対する抜本的な対策は今のところありません。せいぜい、魅力ある商店街の構築などという焼け石に水の様なミクロな対策を行うしかないわけです。殆どが成功せず、シャッター商店街になっていきます。

例えば、『金沢と富山』、『岡山と高松』の関係の様に相手の規模に大差がなければ、そのミクロ対策も多少は効果があります。しかし、高速道路の無料化でより距離が近づいたり、新幹線の開通により、もっと大きな都市を相手にするとその効果は極めて限定的なものになってしまいます。

地方都市にとっての新幹線の最大のメリットは新幹線敷設費用が国庫から出ることだと考えています。しかし、地方行政がそれに対して反発しているのは、地方の負担がそれなりに大きく、また、その投資が殆どの地方空港の様に回収するどころか、赤字になっていくというリスクを懸念しているからであり、その様な状況の物に逼迫した財源から捻出ができないということだと思います。

新幹線とは関係ないですが、その状況で作った静岡空港や茨城空港というのはリスクに対する勇気というよりも暴挙以外のなにものでも無いと思います。

地元のゼネコンが一時潤い（癒着した政治家も・・・）、開通した直後に話題性で観光客が来て、殆どリピーターは無し、そして、企業の支店が統廃合により無くなり、商店街はシャッター化、限定的なオフィス街は空室だらけになり、最後は駅前が更地と駐車場、そしてビジネスホテルだけが乱立するという将来は容易に想像がつきます。

東海道新幹線ができた時の様な経済発展をしている時代ではありませんし、そんな経済成長は当分の間（100年という単位）、来ないことは間違いありません。

開通の目処よりも先に駅を作っちゃっている場所もある様ですが、一部の人の利権よりもまじめに将来を見つめ直すことが必要です。

今後、この問題に対して、少しずつ書いていきます。

事業仕分け後の支持率と財源問題

民主党は何をやっているんですかね？

亀井氏のとこと福島女史のとことの連立がないと参議院で過半数が取れないのは解るのですが、あまりに振り回されすぎです。

モノトリアム、普天間問題・・・。連立政権よりも、政治のことを考えてもらいたいと思います。

民主党も左派、社民党は完全に左派ということでなんとなく手を繋ぐのは解るのですが、福島女史の言ってることなんて、50年前の左翼学生と大差がなく、まともな政治を行うに手を繋ぐ相手ではありません。

亀井さんに至ってはアンチ小泉・アンチ自民なだけで、まともな政治活動ができる人ではありません。

事業仕分けのパフォーマンスは、私から見ても面白かったのですが、しかし、実際に仕分けできた、『無駄金？』って、少なく見積もって7000億円弱、多くても1兆円ぐらいを削減したと言う事ですが、

大勢に影響ないだろ！

税収が３６．９兆円、このまま行けば赤字国債が５３兆円と言っている時に、財政状況や献金問題から国民の目を欺いているとしか感じられません。また、マニフェストも大半が言い訳程度にやることは必至です。

民主党は選挙前に財源について、

「無駄を省きなんとかすれば確保できる。」

と豪語し、その根拠を聞かれても、あまり明解な解答はありませんでした。もっとも、ここまで税収が減ってくるとは野党では解らなかったのかもしれません。一番苦しい時に政権を奪取（譲渡？）されたのかもしれません。

しかし、それにしても民主党のマニフェストが財源的に不可能であったことは、真面目に考えれば、解っていたはずです。

事業仕分けが終って、パフォーマンスが無くなると大きく政権支持率は下がってくるでしょうが、それにしても相当に先が思いやられます。

ただ、じゃあ自民党だったら、この経済状況をどうにかできたのか？と聞かれればそれは無理だと思います。日米問題などを穏便に終らせることが出来るだけで、十分な景気対策が出来たかは微妙だったと思います。

今の日本の経済問題は現在の政治には無く、社会構造と過去の政策にあります。ただ、間違った政策を行うとその状況はより悪化していくことは間違いありません。

エコビジネスを3次産業的に行ったり、介護福祉ビジネスをあまり擁護したりすると、日本の経済は本当に将来が無くなると考えています。

少子化　20代、30代で子供不要論

ニュースを読んでいると…『42.8%が子供必要ない』
という記事が出ています。

さらにその内容は20代が63%、30代が59%という恐ろしいデータです。

しかし、これは必要がないと思っているよりも子供を養っていく自信がないということが言えると思います。また、生活スタイルの多様化や女性の社会進出（社会も女性を必要としているし、家計もその収入を必要としている）、それに各家族化など様々な問題がこの問題を悪化させています。

しかし、私が考えるに経済的な問題が一番大きいと思います。そして、少子高齢化がさらに経済を悪化させる、スパイラルに陥っています。

鶏卵論はあるものの、『子供不要論』が社会悪だと言う、考え方を流布するなどの対策が必要ではないかと思ってしまいました。

【金融商品】～違和感～

先日、生命保険の契約を行いました。

その際に・・・

「弊社には○○生命さんには無い、こんな『商品』もございます。」

と言われたのですが、その時に大いに違和感を感じました。

もちろん、意味は解ったのですが・・・。

生命保険の『商品』というのは・・・

生命保険＋医療保険（ガン保険）の様にオプションの組み合わせだけの話ですが、そのオプションとの組み合わせの数を増やして『商品』バリエーションを増やしています。それ自体は別に構いません。

しかし、保険を『商品』と呼ぶこと自体に違和感を感じます。

私の『商品』の概念は『形あるもの』です。

保険が『商品』だと『医療サービス』や『福祉サービス』も商品と言うのかな？

「当院には、詳細なMRI検査を行ってから手術をする『商品』と投薬によってしばらく様子をみる『商品』の二種類を用意しています。」

と、医者に言われたら、すごく違和感を感じます。

まぁ、私だけかもしれませんが・・・。

また、同じ様な言葉で違和感を感じたものが、ある不動産アセットマネージメントの役員と話したときに

「弊社では金融『工学』に基づいた投資判断を・・・」

と言われたときでした。『金融工学』という言葉自体は活字では見たことがあったし、意味も知ってはいたのですが、会話として聞いたのは、その時が初めてでした。

『金融工学って、なんだ？』

と思ってしまいました。

私の『工学』の概念は

『科学の力で『製品』を作ったり、それを作る『製法』を編み出すこと』

です。やはり、そこには『形あるもの』が存在します。

しかし、もっとも効率的に『投資』もしくは『投機』をすることを数学的に解析することを『工学』というのは如何なものだろうか？と感じてしまいます。

先日、競馬に投資して多額の利益を稼ぎ、それを脱税したとした会社のニュースがありましたが、その効率的な馬券の買い方をプログラム化して、コンピューターで馬券を買っていたそうですが、それも『工学』というのでしょうか？

もっとも、言葉というのは、時代とともに変化するし、意味が通じれば良い訳です。今、私がしゃべっている言葉も親の世代から見れば、違和感を感じるものも多いと思います。

ですから、『言葉』の存在そのものは否定しないのですが、金融というのは、何かを作り出すテクノロジーではなく、人の生活を物質的に豊かにするものではありません。物の売買等の利便性の向上するためのものでしかないはずです。しかも、この金融工学とは、その利便性を向上させるものでもなく、『投資』もしくは『投機』という『博打』に勝つ方法を数学的に解析したもので、人類の発展に貢献するものでも、人類の生活を豊かにするものでもありません。

にも、関わらず、物質的な物と同じ扱いをするということに違和感を感じた次第です。

機関銃の弾と事業仕分け

先日たまたま見たニュースにて、事業仕分けで航空自衛隊と陸上自衛隊の機関銃の弾の値段について、値段の差について質問しているシーンがありました。これについては私も専門ではないので解りませんが・・・。

仕分け人「なんで、海外の安い弾を使わないんですか！？」

防衛省「国内の弾の精度の方が高く・・・（略）。」

というか、そういう問題でしょうか？

たしかに円高だけに、さらに海外製品を安く買えることは間違いないです。

しかし、ただでも、製造業労働者派遣の問題や円高で海外に生産拠点を移すなどの失業者を抱えて、経済状況は痛んでいるのに、政府がそれを助長してどうするんでしょうか。

海外ではなるべく国産のものを使うことで国内産業を保護しようと動いている国が多いのに・・・。

※　おそらく、実際には軍事力って、ある程度、シークレットにしているから効果（「いっぱい武器を持ってるぞ」と見せかける効果）のあるもので、それを輸入に頼れば頼るほど、情報をオープンにしていることになり、余計に軍事費って掛かると思います。専門外につき憶測です。

事業仕分けで無駄を省こうという動きは良いと思います。

税が軽くなれば、もしくは社会回帰させれば、それだけ経済効果があるのは解りますが、なんで日本人の税金で外国の経済を助けてあげるんでしょう？

日本が世界で経済的に優位もしくは立ち直りが速い状況ならともかく、むしろ出遅れ気味な状態なのに・・・。

物事をグローバルに見えない連中が自分の仕事を全うすれば良いという考え方で行動しているようにしか見えない瞬間でした。

素人政権の露呈と言った感じがしてなりません。

小手先の弱者救済法案よりも、グローバルな景気対策を考えてもらいたいものです。

ドバイの人工的バブルとドバイ崩壊危機

今年の春ごろに騒がれていた、ドバイ崩壊の話・・・。

今日の日経にも出ていますが、ドバイ政府系企業の債務返済問題表面化で一部金融株や証券株が値を崩しています。

それだけではなく、大成建設が年初来安値を更新するなどをしています。

以前、ドバイブームの時に大成建設は社長の奥様を先頭に社員の奥様が現地に行き、お寿司を作ってお客様を接待したり、社員を励ますという姿がＮＨＫの特集だったと思うのですが放送されました。

その時に私は周辺の人に非常に危険な状態だ。ということを話していました。

たしかに、日本では公共事業の削減や民間受注も住宅市場の伸び悩みもあって、ゼネコンなどの建設業界は限界点にありました。ですから、内需を諦め、外に出て行く気持ちはわかります。

しかし、ドバイのビジネスは発展途上国の公共事業を取り扱うのとは訳が違います。

誰がどう見ても、人工的に作り上げたバブルです。

世界経済が少しでも悪くなれば、あの様な超高額所得者をターゲットにしたビジネスは崩壊します。それが、本当に極僅かな需要を目指すならば別ですが、どうみても供給過多になると思いました。

経済成長率が高い新興国でさえ、実際の所得はまだまだ２０％にも及びません。中国が日本のＧＤＰに追いついたと言っても、人口は１０倍です。つまり、平均所得は１/１０に過ぎません。中国人が大挙してドバイに行くわけではないでしょう・・・。

ドバイがシンガポールの様なビジネス拠点になることも考えにくいとすれば、この崩壊は自明の理だった筈なんです。

しかし、その頃のマスコミなどは

「ハリウッドのスターが・・・」

「ブルジュ・ドバイの一部屋の値段が・・・」

などと、セレブという言葉が流行ったこともあり、華やかに報じていました。

（今や『セレブ＝詐欺女』みたいになってきていますが・・・）

ドバイ債務は不良債権として早めに処理しないと、命取りになる企業も出てくると考えています。

日本はいつデフレスパイラルから抜け出せるか

三連休で夜中に起きてたり、長々と昼寝をしたりで完全に生活リズムを壊してしまいました。

しかし、明日から通常に会社に行かなきゃいけないし、「寝なくては！」と思えば思うほど眠れなくなります。そんな経験をしたことをある方は多いと思います。電車などでは、１０分しか乗らなくても座ると寝れるのに・・・。不思議なものです。

また、「寝なくては！」と思い、布団に入ってなにもしないでいると余計なことを考え出して余計に眠れなくなります。

諦めて、布団から出てきました。

で、布団で何を考えていたかと言うとデフレスパイラルについてです。

そもそも、私が考えたところでどうにかなる問題ではありません。ただ、いち不動産企業の経営者として出来ることは、

「デフレスパイラルの間、どれだけディフェンシブに行動するか・・・」

とか、

「この不況こそチャンスと見て、不況だからこそできるビジネスを考案するか・・・」

と言ったところでしょう。

まぁ、小さな企業なので目の前にある仕事をこなすことだけでも良い訳なのですが、マクロ的に市場を見ていなければ方向性を考えることもできませんし、お客様と話す時にも困ります。

現在の不動産は下落し、考え方によっては底値に近いので投資チャンスであるとは思います。（どうせ、完全な底値を掴むなんていうのは運でしかないわけですから完全な底ではなくても、底値に近ければ長期的な視野においては投資機会と考えてよいはずです。）しかし、問題は底値であっても、今度は上昇のペースの問題も考えなければなりません。

また、隙間産業的なビジネスを考案するのも一つの手法です。投資が少なくリスクの少ない隙間産業はたしかにあるのですが、本来のビジネススタイルを失うリスクも考えなければなりません。

では、何を考えていたかと言うと・・・

日本はいつデフレスパイラルから抜け出せるか・・・ということについてです。

そもそも、日本のデフレスパイラルは１９９０年代初めのバブル崩壊からスタートしています。

２００２年までを失われた１０年と言いますが、実際に２００６年までデフレは続いていました。２００８年の金融危機まで少し持ち直したと言われています。しかし、現在の状況はリーマンショックだけではなく、量的規制緩和などを辞めた時期が早かったとも言われています。

実際に不動産的には２００７年の１０月には明らかに景気が反転したのを認識しました。

では、デフレスパイラルの構造を簡単に考えて見ます。

物価下落→企業の売上の減少→企業収益の滅少→企業行動の慎重化、設備投資や雇用の調整→個人消費などの最終需要の滅少→さらなる物価下落

これを繰り返して、螺旋階段を下りていく様にデフレが進行することをデフレスパイラルと呼びます。

これだけだと、今回のデフレがどこからスタートしたのかがわかりにくいのですが、決定打はリーマンショックだったとします。（もっとも、ここで考えなければならないのは、サブプライム問題なのですが・・・）

これにより、一気に金融不安が起こり、金融機関の貸し出しが限定され始めます。しかし、この時に大企業や安定した企業に対して、貸し渋りが起こっていたわけではありません。不安定で不良債権化しそうな企業に対して貸し渋りが行われたわけです。

当然、それにより、中小企業からダメージを受けます。それだけではなく、不動産に関する信用も一気に収縮し、多くのデベロッパーが破綻していきます。建設会社の連鎖倒産もあり、下請け等を考えればそれは無限に広がっていきました。

つまり、今回の最大の問題は金融機関にあったと考えて問題はないと思います。

では、どうすればデフレが止まるのかと言えば、金融機関の健全化以外に方法はないはずです。

現在のところ、殆どのメガバンクが黒字化していますから、更なる健全化をしていけば、貸し渋りが少なくなってくるはずです。

モラトリアムとか余計なことをしない方が経済そのものは早期に回復するはずです。

また、物価はゼロにはなりません。

ゼロになるなら、企業行動をする人はいなくなるでしょう。

では・・・ライバルがいなくなった産業は必ず値段の下落に歯止めが掛かります。必ずしもゼロになる必要性はなく、競争相手が少なくなればそれだけでも、効果はあります。ライバルが減ることで、自ずと供給量も絞られるので価格は反転する傾向が出てきます。

民主党の社会保障に対する、経済対策はビルト・イン・スタビライザーの考え方からすれば、正しいかもしれませんが、バブル崩壊後に長く続いた不況下の中で、国民は景気回復もしくは将来に懐疑的になっていて、貯蓄に回る部分が大きいという真理的要因を考えれば、投下された資金は限定的にしか効果を出せないはずです。

しかし、何もやらないよりかは良いでしょう。問題は投下の時期です。景気転換期に一気に投下すれば効果的かとは思いますが、五月雨式に投下したのでは・・・。

とすれば、政治的には投下時期を間違えるので期待はできません。

日銀の判断も非常に危機感のない反応をしています。しかし、慎重になる日銀の姿勢もわからなくはありませんが、この日銀の保守的な姿勢も景気回復へ時間を掛ける要因になっています。

ということは、景気はほとんど自律回復を待つことになります。