『買付』と『取纏』と『売承』の意味

不動産売買に於いて、『買付』と『取纏』と『売承』というものがあります。

『買付』（かいつけ）とは、『買付証明書』の略ですが、『購入申込書』とも言います。

意味は、ある不動産を購入したい人が、購入条件を書いて、売主に対して、提出するものです。ちなみに、大抵の場合は、売主＝所有者になりますが、売主が、現所有者から、当該不動産を購入してない場合などは、その限りではありませんが、他人物売買に該当するので、諸条件が揃わないと、できません。

『取纏』（とりまとめ）とは、『取纏依頼書』の略です。

意味は、不動産を購入したい人が、仲介業者に対して、購入する条件を書いて、その条件で売主と交渉して、物件を購入できるように、話を纏めてきてもらう為の依頼書です。

『売渡』（うりわたし）とは、『売渡承諾書』の略ですが、『売渡証明書』という人もいます。

意味は、購入申込書や取纏依頼書に対して、売主が、売渡条件を書いて提出するものです。

『買付』の条件と『売渡』の条件が合致していることを業界では条件を鏡に写した様なことから『ミラー』と言います。

サンプルは『買付証明書』、『購入申込書』、『取纏依頼書』、『売渡承諾書』でGoogleで探せば出てくると思います。

不動産業界では、この『買付』と『売渡』が重要になります。

まず、『買付』を出すことで、少なくとも購入希望者は売主に対して、購入条件を伝えることができます。その条件に対して、売主の反応を見ることもできるので、物件の購入は、まずは『買付』からと言っていいかもしれません。

また、『売承』も重要です。不動産とは車やパソコンの様な製造物と違って、原則として１つしかありません。逆に、その不動産を欲しいと思う人は、複数いるかもしれません。その状況下で『売渡承諾書』を貰えることにより、自分が購入する権利を得たと考えられます。

※『買付』と『売承』は、原則的に法的拘束力はありません。

宅建を勉強したことのある人なら、『諾成契約』と『要物契約』という言葉を学んだと思います。

『諾成契約』とは、当事者の意思表示が合致することで実際の物の引渡しが無くても成立する契約のことを言います。要物契約とは、逆に物の引渡しが無いと成立しない契約のことを言い、消費賃貸・使用貸借・寄託が要物契約の対象となります。諾成契約が成立した状況で、一方が契約を破棄した場合に、他方に損害が発生した場合は、実際の契約書が無くても損害賠償を請求できるとあります。

『買付』と『売承』の条件が『ミラー』であるならば、諾成契約は成立しているかの様に感じます。

しかし・・・

東京地裁平成２年１２月２６日判決
本件不動産の売買条件等をめぐる原、被告間の口頭によるやりとりや前記の買付証明書及び売却証明書の授受は、当時における原告又は被告の当該条件による売渡し又は買付の単なる意向の表明であるか、その時点の当事者間における交渉の一応の結果を確認的に書面化したものに過ぎないものと解するのが相当であつて、これを本件不動産の売買契約の確定的な申込又は承諾の意思表示であるとすることはできないものというべきであるし、前項に認定した事実関係をもつては未だ原、被告間において本件不動産の売買契約の成約をみたことを認めるには足りず、他にはこれを認めるに足りる証拠はない。

という判例があり、『買付』と『売承』では、諾成契約は成立せず、交渉結果の確認書でしかないとされています。これは、後日、正式な契約を締結する予定があれば、尚更ということになります。この様に法的拘束力が曖昧にも関わらず、『買付』や『売承』を提出することが、誤解を招きやすいことから、出すことを嫌う法人や、出すことを推奨しない法律家もいます。

さて、明日は買付と売承に関する実際にあった話を書きます。

「中抜き」と「ビーカン」

「中抜き」については、過去にも、このブログで何回か書いたと思います。

「飛ばし」とも言います。

以前のブログ記事から、探すのも面倒だと思うので、再度、意味を書くと・・・

売買物件を探しているお客さんAが、不動産屋さんBから、物件を紹介してもらいました。そのお客さんAは、不動産屋Bに仲介手数料を支払うのが、もったいないと感じて、所有者に直接、交渉して売ってもらうことにしました。

不動産屋Bは、所有者から専属専任を貰ってなければ、所有者が直接、お客さんを見つけたことになるので、仲介手数料がもらえなくなってしまいます。これを、「中抜き」とか「飛ばし」などと言います。

応用編としては、

お客さんA→仲介業者B→仲介業者C→仲介業者D→所有者

となった場合、仲介手数料は最大で６％＋12万円です。

それをB,C,Dで分けることになるので、各業者の取り分は２％＋4万円になりますが、仲介業者Bが、仲介業者Cに紹介してもらう以前から仲介業者Dを知っていれば、仲介業者Cを介さなくても、取引そのものは成立します。仲介業者BとDは３％＋6万円の報酬を手にして、仲介業者Cは０となります。

これも「中抜き」とか「飛ばし」と言います。

そのため、仲介業者は所有者がなかなか、解らない様に色々なことをします。その例がREINZやアットホームなど、物件情報サイトに物件の所在地を丁目までしか書かないことによって、物件を特定させない様にしている業者が多数います。

これは、少ない仲介手数料を如何に省こうかとか、独り占めにしようかという発想からきています。

さて、「ビーカン」ですが、これはまとも不動産業を営んでいる方には当然に関係の無い話です。もちろん、宅建の本や実務書にも出てきません。

「B勘定」の略です。「B勘定」とは簡単に言えば裏金工作のことです。

簡単な事例は・・・

あるマンションデベロッパーAの担当者Bは、ある程度の権限を社内で持っていますが、給与には不満を持っていたとします。

その時、担当者Bのところに、不動産仲介業者Cがマンション用地の紹介にやってきました。担当者Bは、その物件を買っても良いかなと判断しましたが、仲介業者Cに向かって、

「その物件を買ってやる。仲介手数料も会社からは満額支払うようにさせるから、『俺』に１％をバックしろ！」

もちろん、その物件がどこのマンションデベでも買うようなお買い得な物件なら、仲介業者は他のマンションデベにこの話を持っていきます。しかし、ちょっと辛い物件で、売るのに苦戦している様な物件なら、２％でも仲介手数料は欲しい仲介業者はこの話に乗ってしまいます。

もちろん、仲介業者も一度貰った仲介手数料を理由もなく、他の人に渡せば、会計上問題が起こります。大手の仲介業者になればなるほど、この問題は大きくなります。

今は業務委託手数料で支払ったなどという言い訳は大手では通用しません。税務署だってバカじゃないので、「業務委託の成果物を見せろ」という話になります。

そこで、架空の領収書を集めて支払う行為のことを、本来は「B勘定」と言います。

さて、この、「中抜き」と「B勘定」の併せ技を駆使することが、どうも業界で流行っている様です。

※　さすがに会社名と担当者名は伏せます。

昨年、私の会社があるビルオーナーから

「うちのビルの最上階が空いたから、テナントを付けてくれ」

という依頼がありました。

うちは、目ぼしいテナント数社に声を掛けました。もともと、そこはエステだったのですが、そこでの売上が問題ではなく、社内の粉飾等があって倒産したエステがあった場所でした。

うちの担当者は、この場所はやはりエステが良いと言う事でエステを中心に声を掛けました。

そこで、エステ会社Pの担当者は大変に興味を持ちました。うちの担当者は追客をしていたのですが、そのビルのオーナーから・・・

「○○商事（仲介業者）がエステPを連れてきたよ。相澤さんところには悪いけどそこで決めようと思う。」

うちは○○商事は知っていますが、今回の話に○○商事を介入させていません。

調査の結果、このエステ会社Pの担当者が○○商事から、バックしてもらうことで、うちの紹介した物件を○○商事に紹介してもらったことにして、会社に報告したのです。

また別の話では・・・

マンションデベロッパーのやはりPが、まったく同じ事を、私のよくしっている仲介業者の物件で同じ事をやりました。

うちも中抜きをされたことがあります。しかも、数十億の物件です。

このマンションデベロッパーPは、中抜きをするのは有名な話です。

当然に、うちではこのデベロッパーには物件を紹介するのは辞めていますし、仲間内（もちろん、財閥系や電鉄系の不動産仲介会社のほとんどを含む）では、有名な話なので、このマンションデベには、良い物件は、あまり紹介しないようにしようと言う事になっています。

しかも、この会社の酷いのは幹部社員まで平気な顔をしてやっていることにあります。

しかし、不動産業界って、すごく狭い社会ですから、そういう噂はあっと言う間に広がります。

この業界で長く続けたいならば、中抜きやビーカンはなるべくやらない方が良いです。特に自分から切り出すと将来に良いことはありません。

再開発コンサルティング案件 静岡県浜松市

静岡県浜松市に行ってきました。

新幹線のホームから、携帯のムービーで撮った画像で、あまりきれいではありませんが、後方に見えるビル街が駅前のターミナルです。

さて、実は、浜松に着いたのが16時半ぐらい・・・。打ち合わせは17時半からです。

というわけで、東京で14時過ぎまで仕事をして、新幹線でダッシュでやってきました。

まだ、仕掛り中の案件で、なぜ、ここに居るのかは、書けないのですが、浜松市某所の再開発に関するコンサルタントでやってきています。

もともと7月○日に来る予定だった。

　　　　　　　　↓

7月○日前日の時点で、こちらの都合で準備できないものがありキャンセルのお願いをした。

　　　　　　　　↓

「それでも、良いから来てくれ」

ということで、急遽、やってきました。

最近、なぜか、案件がバタバタと入ってきています。

正直、利益が出るのは、先の話ですが（出るとすれば・・・）、ちょっと忙しくなってきました。特に、不動産業界の景気が上向いたという実感はありません。

上向いてきたとすれば、実需向けのファミリーマンションぐらいでしょうか・・・。戸建て分譲は一服感を感じます。オフィス市場や商業店舗市場は、まだまだ厳しい時代です。

ですから、忙しいだけで、空回りするのではないかと、ちょっと心配です。

ネガティブな性格

日曜日ぐらいから、喉が痛いです。

月曜日に病院に行こうと思ったけど、

忙しくて行けず。昨日も朝から出っ放しで行けず。

そのうちに治るかなと思っていたのですが

むしろ、酷くなってきました。

2週ほど前から、風邪気味だったのですが

そろそろ、治ってきたかなと思っていたら

日曜日から喉だけ痛くなり、しかも、左側だけ・・・

唾や物を飲み込むと喉と左耳が痛い・・・

今日も忙しいですが、午前中のうちに耳鼻咽喉科に

行って来ます。

どうも、自分はネガティブな性格です。

いつも、悪い方の事態を考えてしまいます。

仕事の場合は、その方が良いことも多々あります。

（とは言っても、それがすごくストレスになるのですが・・・）

しかし、体調となるとなおさらです。

もともと、子供の頃から病気がちだったこともあるのですが・・・

朝5時に目が覚めて、

「咽頭がんだったら・・・」

と思い始めたら眠れなくなりました。

（普段は8時過ぎに起きます。）

会社のHPをリニューアル

会社のHPをリニューアルしました。

本当はプロに依頼した方がいいんでしょうけど、自分で作ってみました。

（前のも自作なんですが・・・）

たかだか、HPと思うと、どうしてもお金を払ってまで作って貰う気になれなくて・・・。人が出来るんだから、自分でもと思って、いざやってみると、なかなか上手くできないものです。

めやす賃料

最近、大きな案件が３つほど、重なっています。

その為、なかなかブログの更新ができないのですが・・・

こんなニュースが出ていました。

今秋、賃貸住宅に「めやす賃料表示」を導入　日本賃貸住宅管理協会

日本賃貸住宅管理協会は今年秋から、約1200会員を通じて賃貸住宅に「めやす賃料表示」制度を導入する。全国一律に同じ基準で計算された月額ベースの賃料などの金額を、募集広告をはじめ申し込み書や重要事項説明書などに実質賃料と共に併記する。地域の商習慣によって異なる更新料の有無やフリーレント物件など、従来の賃料表示ではわかりにくい費用も含めて、実質負担額を月額ベースの「めやす賃料」として消費者に示す。

　同協会では既にインターネット、配布図面、情報誌などで不動産情報を取り扱う複数の大手関連企業とも、めやす賃料の記載についてほぼルールを決定しており、秋の導入開始と共に業界に一気に広まりそうだ。

個人的には、良い事だと思います。

アットホームやSUMOなどの運営会社も同じ様なことは考えていたと思います。

しかし、オーナーから、広告宣伝費を貰うことで成り立っているサイトが、オーナーのマイナスになる様なことをする訳がありません。

その点、公的な団体が、こういう指標を作るのは良い事だと思います。

私は、更新料だとか、礼金の全てを否定しません。民間同士が賃料をどういう形で取るかの問題だけです。ただ、それを、解り安くするというだけの話ですから、利用者に優しい制度になります。

また、オーナー側や不動産会社も、ごまかすのではなく、競争原理でよくなると思います。

ただ、町の小さな不動産屋さんや、賃貸住宅専門のチェーン店などで、更新料で生きてきたような会社は苦しいでしょう。

金融機関

最近、こんなことがありました。

ある、資産家が投資目的でマンションの1戸を買おうとしました。

投資用マンションと言ってもワンルームではなく、都心の一等地で、広さも部屋数もかなりあります。

もちろん、1億円以上するものです。

さて、その投資家は、自分の預金を担保に金融機関から借り入れで買う予定でした。

金融機関は東○三△銀行です。

支店長がやってきて、その投資家に・・・

「そんなマンション買わなくても、三△地所を紹介してあげますから、そちらで仲介してもらえばどうですか？」

投資家は・・・

「いやいや、これが気に入ったんだよね～」

支店長は・・・

「う～ん、融資は難しいですね。」

投資家は・・・

「では、現金で買うから、預金を崩すか・・・」

支店長は・・・

「よく、お考えになった方が宜しいかと思いますが・・・」

正直言って、公正取引法違反の様な気がします。

ちょっと、他の金融機関よりも業績が良いからと言って、いきなり上から目線・・・。

うんざりでした。

眩暈

この1ヶ月間、めまいで苦しんでいます。

耳鼻科にも何軒か行き、検査もしてもらっていますが

出てくるのは、古風な薬ばかりで、一向に回復する気配がありません。

ついに意を決して、大学病院で診てもらっています。

どんな感じかというと、上を向いたり、

あおむけに寝たり、寝ていて寝返りを打ったりすると

頭の中がぐるんと一回するような感じがします。

また、起きていると常に乗り物酔いをしている感じで、吐き気と戦っています。

こんな調子ですから、なにもする気がしないのが現状です。

その間に、エビは調子が悪くなり、リセットしなければと思いつつも

後手にまわり、半分ぐらいが落ちてしまいました。

独裁的経営者　良い会社とは何か

昨日、私の弟子？の紹介である会社の社長とお会いしました。

その会社というのは、賃貸マンションを経営する会社で、その収益源は家賃収入です。

その会社、ファンドの様に投資家から、資金を集めて投資しているわけではありません。

よく考えてみれば、不思議な会社です。

簡単に言えば、自己資金＋銀行からの借り入れだけです。

もちろん、それだけなら、地主さんなんかでは普通なんですが・・・

この会社、このやり方で土地から購入して、マンションを建て・・・極々短期間に数十棟の賃貸マンションを所有しています。

どれだけ、エクイティがあるのやら・・・

さて、その辺の財務状況は良くわからないのですが、

その社長の個性的なこと・・・

この社長、２ちゃんねるなどにも色々と批評されています。

良い評判は殆どありません。

どうも会社では独裁者的存在の様です。

しかし、会って話してみると、経営者的には共感できる部分が多々ありました。

というよりも、経営者としてBESTを尽くすと

「ああ、なるんだろうなぁ・・・」

と感じた次第です。

良い会社ってなんでしょう？

それは勝つ会社です。

その為に何をするか、よく考えなければなりません。

高級マンションと住居の消費税

六本木ヒルズのマンション棟の家賃が高いのは有名な話です。

かつては、ライブドアの堀江氏で有名になり、最近では押尾学氏が麻薬の使用などで話題になりました。

堀江氏が住んでいた部分の家賃は200万円/月と聞いていますが事実関係はわかりません。

しかし、家賃が200万円/月を超えるマンションというのは六本木ヒルズに限った話ではなく、東京都の主要3区の良い場所だと、よくあります。

最近、赤坂のマンションでこんな話がありました。

「築年数は古いんだが、100坪の床に100坪の専用庭、それにリムジンも入る駐車場2台分のマンションに客付けできないかな？家賃は相澤さんが適当に査定して決めちゃっていいから！」

実は、ちょっと前に350万円/月の部屋を紹介したお客さんが、諸事情あって決まらなかったので、そちらを紹介しました。築年数が古いこともあって、200万円/月（管理費込み）でご紹介しました。

紹介したお客さんは、内覧して、かなり、気に入られた様子でした。

その旨を私にこの話を紹介した不動産屋に連絡すると・・・

「オーナーに報告書出しました。相澤さんにもC.Cでメールしました。」

との電話が・・・

メールを見ると・・・

「月額家賃200万円（消費税込み210万円）でお客様と交渉中・・・」

と書かれています。

あわてて電話しました。

「あの！住居ですから、消費税かからないんですけど！？」

「え？そうなんですか・・・？今まで、私は消費税取ってきましたけど・・・」

「住宅は消費税かからないんですよ！事務所、店舗、駐車場は掛かります。それに住宅でも管理費は消費税が掛かりますが・・・」

「いや～、でも今まで消費税頂いてきたんで・・・」

「その消費税、納税してないですよね？」

「オーナーさんがしてなければ・・・」

この方、ちゃんと宅建主任者の免許を持っています。

しかし、実はこの類の話は多々あります。

不動産業者なんて、こんないい加減な連中だらけです。大手の賃貸不動産屋さんにもたくさんいます。

むしろ、大手の方が多いかもしれません。

ちょっと、話していて疲れた事態でした。