【開発】L字溝　第５話

※　前回、メッセージで解答を下さった方、有難うございました。さすがに設計関係の方しか解答はありませんでしたが、正解はありませんでした。っていうか、正解を導く為の状況説明が足りなかったと反省しています。

さて、前話の様な内容で無事に確認申請も合格したのですが・・・。このエリアは商業化が進んでいるエリアと言っても元々は住宅街です。ですから、小さいとはいえ、店舗を作ることに周辺の反対がありました。実施設計はすでに設計事務所（設計担当はM氏です。）に任せていましたので、私の仕事は近隣対策とリーシングに移行していました。

もう、細かい計画のことは頭から抜けていたのです・・・。

近隣の方にもようやく、ご理解を頂き、近隣の方とは仲良くなっていました。

リーシングも一棟で借りてくれる物販を見つけることができました。外資系の物販店で内装の打合せに、その会社の本国から明け方に電話が掛かってきてやり取りをするのに、少し、うんざりしていましたが、それも終って、後は竣工を待つばかりでした。

竣工まであと３週間。建物も殆どできて、既にテナントのB工事に入っていました。A工事の範囲はあとは外構と外部階段の塗装を残すぐらいになっていた頃・・・

※　A工事・・・施主負担の工事。

※　B工事・・・テナント負担でテナントの為に施主が工事してあげること。

注　C工事・・・テナント負担でテナント自信が工事すること。

現場監督のYさんから電話が掛かってきました。この現場は大手ゼネコンのO建設に発注していましたが、実際に工事をしていたのは下請けのF建設で、YさんはF建設のベテラン監督です。

「相澤さんですか？隣地との境界の仕上げはどうすればいいですかね？」

「は？細かいことはM氏に聞いてください。」

「いや・・・Mさん、ここにいるんですけど・・・」

なんとなく、困った様子が電話の向こうから伝わってきます。

「M氏に替わってもらえますか？」

すぐに設計のM氏が電話に出ました。

「相澤さん、すいません・・・。大きな見落としがありました。」

「どうしたんですか？」

「隣地と私道の部分の仕上げを忘れてました。」

その時、私はM氏が、私道と隣地の仕上げを忘れていて、ゼネコンがその部分を見積に入れてないものなのだと、まったくの勘違いをしていました。

「ん？それで、いくら追加が発生するんですか？」

この物件は当初の予算よりも多少の余裕があったので、あっさりとこの言葉が出ました。

「いや、予算は見てるんですが・・・」

「じゃあ、何を忘れてたんですか？」

「仕上げの厚みを・・・、あ、これから相澤さんの所に伺って説明します。」

「いや、私がそっちに行きますよ。別件もあるので・・・」

テナントとの打合せがあったので実際にその物件に行く用事がありました。

私は電車の中で図面（製本）を広げて、敷地と隣地の間の部分を確認してみました。

ちゃんと、擁壁の図面が入っています。厚みも細かく指示してあります。展開図を見てもおかしな点はありませんでした。（今、考えればこの時点で気がつかなかったことが恥ずかしいです。もっともこの時点ですでに手遅れだったのですが・・・）

私道（２項道路）と隣地の計画はこうでした。

平面（サムネイルになっています。クリックすると拡大します。）

立面（サムネイルになっています。クリックすると拡大します。）

※「一級建築士の割に毎回々々、随分とチープな絵を描くねぇ」というご批判もありますが、なにしろ、パワーポイントで描いていますのでご容赦ください。

「はい！そこの貴方、CADを使え！とか無茶を言わないように！」

電車の中でこの絵を見ていても私はまだ気がついていませんでした。

ここまで来ると、何がミスなのか気がついた方もいるかもしれません。

私も、この絵を眺めた３０分後には気がつきました。

現場を見て・・・

次回は、ようやく何をミスったかに入ります。

やたらと長い話だけど・・・

【店舗】オフィス・デポ　１７店舗閉店

OfficeDEPOTという事務用品の専門店をご存知ですか？

東京で働いている人は見たことがあると思います。大阪や名古屋にも少しはあったかと思います。

通常、事務用品は大塚商会の『たのめーる』やアスクルで頼むことが多いと思います。これらの通販は頼んでから来るまでに少し時間が掛かります。（午前11時に頼めば、当日には来ますが・・）しかし、すぐにファイルが必要とか、朱肉が切れた・・・とか、緊急の時にオフィス・デポは大変、役に立っていました。私の会社のそばにもあったのですが、今月の18日に閉店と出ていました。

で、サイトを見てみると・・・なんと、今年に入って、17店舗閉店、しかも、現存しているお店も５店舗が近日中に閉店とあります。元が２８店舗だったので、僅か半年の間に２２店舗閉鎖で６店舗になってしまいます。

オフィス・デポもネット通販とカタログ販売に力を入れていくと言うことの様です。

最近、スーパーなどの小売もネットスーパーが流行っていますが、このまま行くと近い将来には物販店舗が無くなってしまうのでは・・・？という不安になります。商業系の店舗が激減すれば商業地の不動産価格が大幅に下落しちゃうので・・・。

今後の商業系不動産に関しては注意が必要かな・・・と考えました。

【不動産売買】恵比寿スクエア

不思議なニュースが出ていました。

日経不動産マーケット情報に『恵比寿スクエア（渋谷区恵比寿1丁目）が68億9千万円で売却された。』という記事が出てました。

売主はJ-REITのクレッシェンド投資法人、買主はサッポログループの恵比寿ガーデンプレイス

で、何が不思議かと言うと・・・

このビルは築1994年で1階が駐車場で２～７階がオフィスです。クレッシェンドのサイトでポートフォリオのデータを見ると、常に１フロアか２フロアが空いています。

全てのフロアの貸し面積が正確には解っていませんが、おそらく専有面積は１５５０坪～１５８０坪ぐらいと考えられます。恵比寿のこの場所で築15年でフロアが２５０坪ぐらいだと賃料は管理費込みで20000円＋αぐらいのはずです。現在の借主が高いときに借りてくれていれば話は別ですが、通常は現在の家賃相場で考えます。

つまり、年収は4億±αのビルということが想像できます。

ということは、表面利回り５．８０％・・・

昨今はこのクラスのビルでも最低は表面利回りで８％ぐらいは欲しいので50億円ぐらいが妥当じゃないかと思っていた（甘い？）のですが・・・。

単純な投資目的じゃないのかもしれません。

景気回復底打ちという訳ではないとは思いますが・・・。

なんか、不思議なニュースだと思いました。・

敷金０・礼金０・仲介手数料０の物件って・・・

お得だと思いますか？

冷静に考えてみてください。

まず、あなたが大家（貸主）だったら、どう思いますか？

敷金ゼロ、礼金ゼロにしてまで部屋を貸さない状況になっているない限り、敷金礼金をゼロになんかしないですよね？つまり、そうでもしなければ部屋が埋まらないということなんです。

また、仲介手数料ゼロって、あなたが仲介業をやっている不動産屋だったらどうやって儲けるのでしょう？

当然ですが大家（貸主）から、仲介手数料を満額貰っているに決まってます。

そして、そういう物件は往々にして、連帯保証人不要とか無職可という物件も多いはずです。

つまり、そういう人が集まっている物件ということをよく考えてください。

無担保・無職の人にお金を貸してくれるところを想像してください。それに近い物件ということです。そして、家賃滞納問題が発生して、『取立て屋』ならぬ『追い出し屋』がやってくるということになります。

例外もあります・・・。

私が収益不動産としてマンションを開発していた時に利回りを良くしないと、会社で稟議を取った目標利回りに到達できないということがありました。

その時に考えたのが敷金ゼロ、礼金ゼロです。

通常、収益物件を検討する場合に敷金や礼金というのは利回りにカウントしません。

※敷金は預かり金だから、当然にカウントできない。礼金は入退居が発生しないと入ってこない上に礼金を貰うこと自体が遵法性としてグレーだからです。

ですから、その分、家賃を上げてしまうんです。そうすれば利回りが上がります。

そして、入居審査を厳しくすることで、入居者の与信を確保します。

その場合は、物件そのものがファンドが実質的な所有者となっていて、謄本上の所有者は信託銀行になっているケースが多いです。それでも、入居者の与信を確保しようとして敷金だけは取るのが普通なんですが、ファンドでも苦しい物件はあるということです。

もっとも長期的に住もうと思えば家賃が割高なのでお得とは言い難いです。

お得な物件を探そうと思う気持ちは解りますが、よ～く考えて部屋を探してください。

朝から暗い話だけど・・・

家賃保証業務、許可制など想定

　前回のブログ（『最悪の賃貸管理
』で非常にタイムリーなことを書いてしまいました。

Yahooを見ていたらトップのNewsに「追い出し屋」被害で規制へ＝家賃保証業務、許可制など想定－国交省
が出ていました。この追い出し屋被害の加害者こそ前回のブログに書いた株式会社スマイルサービスです。

ちょっと、タイムリーな記事になったと思いました。

まぁ、この会社の手口を読んでると、同じ業者から見ても、あまりに稚拙で悪質が故に、情けなくなりました。

家賃滞納自体もダメな話ですが、この「追い出し屋」の手口も情けないです。

貸主は貸主なりのリスクヘッジも大切です。

そして、借主も借主なりのリスクヘッジが必要です。

賃貸住宅を貸す時も借りる時も管理会社選びは重要です。

タイムリーだったから・・・

最悪の賃貸管理

賃貸物件でいろいろな相談を受けるのですが、やはり、一番多いのは退居時のトラブルです。

その中でも一番酷かった事例です。

物件そのものは、築年数も15年ぐらいのアパートだったのですが、まぁまぁ、小奇麗で住人も入居時などは喜んでいました。もちろん、この方は家賃の滞納などもなく、迷惑行為も一切ない人で貸主からしてみれば優良な借主だったと思います。

しかし、管理会社の実態が少しずつ解ってきたそうです。

管理会社は東京の新宿にある、株式会社バジリカという会社です。

まず、台所のコンロが壊れたときに、その旨を言ってもなかなか、修理に来ない・・・。

結果的には何度か連絡して、修理はしてくれました。

そこまではよくある話です。

しかし、結果的にはこれが原因で退居することになるのですが・・・

ゴ　キ　ブ　リ　

です。

私が相談の依頼を受けて、物件に行った時には絶句しました。

その数は尋常な数ではありません。特に部屋を汚くしているわけではなく、むしろ綺麗で残飯などがあるということも一切ありませんでした。

まずは、害虫駆除です。

バルサンなどのくん煙式殺虫剤を炊いてみると・・・

部屋の見えるところだけで数十匹の死骸・・・。それに天井裏や台所の収納などにまた、数十匹の死骸、その他にもダウンライトの照明器具をはずせば、バラバラと落ちてくる始末です。

しかも、2日もすれば元の状態に戻り、

『これは、アパート全体で駆除をしなければ対処不能』

ということで、管理会社に連絡しました。

しかし、管理会社は一度見にきましたが、その後は連絡しても対処しません。

結局、この住人は泣く泣く、この物件から引っ越すことになりました。

しかも、この後が・・・・

「ゴキブリが発生したのは、あなたの責だから、クリーニング代と害虫駆除で敷金では相殺できないから、追加でお金を払え！」

というものでした。

私は管理会社に言いました。

「東京都の不動産取引特別相談室に電話しますよ」

しばらくすると、住人本人に電話があって・・・

「敷金は全額、返却します。」

結局、それで事なきを得ましたが、素人相手なら黙ってお金を払うと思ったのでしょう。そこにプロが出てきたので撤退・・・。

その後、しばらくすると、系列会社の株式会社スマイルサービスという会社がニュースに出てました。家賃滞納の借主に対して、無茶なことをした様です。その後、その会社は、株式会社バジリカと同じ住所で株式会社ハウスポートという会社に事業継承して営業してます。

このスマイルサービス、バジリカ、ハウスポートの関連は私より詳しく書いている方がいるので省略します。

入居費用が安い物件は要注意です。

稚拙な不動産屋もいるけど・・・

建築業界における積算という仕事

建築業界には積算という仕事があります。

設計事務所にいる方なら『見積チェック』ぐらいはしたことがあると思います。デベロッパーの方ならば、競合見積で積算書の比較ぐらいはしたことがある人もいると思います。

しかし、チェックはできても、実際に積算をすることができる人は限られています。

※ゼネコンやハウスメーカーの営業マンがやる、営業積算（概算見積）は誰でもできます。

図面から、コンクリートの立米数や鉄筋の重さ、それにそれを運搬するためのトラックの台数・・・もちろん、外壁のタイルの㎡数や内壁のクロスの㎡数、配管の長さに電線の長さ、コンセントの数、トイレの数、水栓金具・・・などなどの材料費。その他にも足場などの仮設に、掘った土を捨てるための運搬費に産業廃棄物処理費・・・もちろん、各工事に掛かる職人さんの手間賃に現場事務所や現場の仮設トイレのリース費用まで計算しないといけません。値段だけではなくて、施工過程までの全てを理解していないと、出来ないのが積算という仕事です。

私がやってきた建築の仕事の中でもっとも難しいのがこの積算という仕事です。また、建築の仕事の中では一番、奥が深いかもしれません。また、デベロッパーをやっていた時には設計の知識よりも積算の知識の方が役に立ちました。

建築関係以外の方だと、設計や現場監督なら誰でもできると思っているかもしれませんが、積算ができる人は本当に極僅かの人しかいないんです。

よく、建築の値段を出すのに坪○○万円などと単価で話ますが、同じ面積でも建物の仕様だけではなく、形状によっても値段は全然変わるんです。（私も単価で話ますが・・・）だから、私は土地の形状から、建物の形状を想定して、単価も使い分けています。

また、積算が出来ると、コンクリートが何％上がったとか鉄筋が何％上がったなどという情報（日経新聞にも値段は出ています。）で、その費用が建物全体に占める割合が解っているので、概ね値段が解ります。

ちょっと、勉強して出来るものでも無いですし、参考書もほとんど無いので、建設会社の積算部にでも入らないと実際の建物の積算はできませんが、一度、どんな世界なのかを眺めてみると、建築コストに関する世界観が変わるかもしれません。

積算ポケット手帳 建築材料・施工全般〈2009前期編〉/建築資料研究社 出版部

￥3,000

Amazon.co.jp

初めての建築積算

￥2,940

Amazon.co.jp

現場で知る不動産価値と『官僚たちの夏』

『官僚たちの夏』というドラマの第一話を見ました。

公式サイトはこちら・・・TBS「日曜劇場　官僚たちの夏」

あらすじはネタバレになるので書きませんが・・・

物づくりに掛ける熱い思いや、現場の大事さを感じさせられます。

今の日本が高度経済成長期並みの発展をとげられない理由は多々あります。

社会的構造の問題もあるとは思います。

しかし、現場に出ないで、机の上で仕事をすることの方が収入が良かったり

たまに現場を見ても、視察するだけで要点が解らない人が増えていると思います。

時代の変化と言えばそれまでですが・・・。

製造業だけではなく、不動産や建築の業界も現場を見なければものは解りません。

それが、投資目的であっても同じです。

現場が解らなければリスクも解らないはずです。

数字や技術屋のレポートを見て投資判断をする。

話をすると、大して建築も不動産のリスクも解ってない人が殆どです。

そして、職業を「不動産金融系」と言っています。

ノンリコースでも抵当権でもいいけど、不動産の本当のリスクを知らない。

だから、収拾がつかないことになってる訳ですが・・・。

私の会社にいる若い社員の言った言葉です。

※この社員は設計が専門ですが、商業マーケティングも出来ます。

「私はネットで調べたデータや本で読んだ知識も大事かもしれないけど、自分の足で現場に行き、自分の目で町を見て、初めて、その価値が解ると思います。」

その言葉を思い出しました。

【開発】L字溝　第３話

さて、前回、L字溝の話を書いてるのに、一度もL字溝の話が出てこなかったという、お叱りを頂きましたので、今回はちょっとだけ、L字溝の話を書きます。

随分前ですが、ある不動産（駐車場）を見にいきました。その不動産が売りに出ているという噂だけで見にいっているので、物件概要はありません。謄本だけは取り寄せているので地積は解っているのですが、地積測量図などはありません。その頃の仕事は設計です。その土地に

「どんな分譲住宅が設計できるかを検討してくれ」

というのが依頼内容でした。

私に依頼した営業のK氏と一緒に土地を見に行き・・・

「あのさぁ、地積測量図ないの？」

「ないんだよなぁ・・・」

「じゃあ、ロングテープで計ろうか・・・」

※ロングテープとは３０ｍ以上ある巻尺のことです。

「あ、ダメなんだよ。所有者から、土地に入るなと言われてるんだよ」

「そっか・・・。じゃあ、ちょっと適当なプランになるよ。」

と言って私がその不動産のL字溝と囲まれてる万年塀を数えだしました。

※万年塀はこちらです。

「それは仕方がないとして・・・なに、やってるの・・・」

「土地の寸法を計ってるんだよ」

「どうやって？」

「L字溝は600㎜、万年塀は1810㎜だから枚数数えれば大体わかるでしょ。４辺の長さが解れば後は地積から概ねの敷地形状は解るでしょ。」

「へ～」

「ブロック塀の場合は３個で概ね１ｍだから覚えておくと得だよ」

ということがありました。

敷地測量図がないとボリュームプランが作れない・・・わけじゃありません。

さて、本題になります。

前回の話で平面計画を立てましたが、今度は高さ関係です。

今回の物件の特徴は道路幅員が最低の４ｍしかないということです。つまり道路斜線が厳しいということにあります。ですから道路からなるべく、建物を離さないと建物の高さが稼げません。

しかし、前回の話の通り、なるべく建蔽率をいっぱいいっぱいに使って２階建てで容積率を消化しなければならないという矛盾点にぶつかります。

※ここで道路斜線について解説します。

道路斜線とは都市計画区域内において、道路の日照を確保する為にある法律です。もし、４ｍ道路の両側に３０階建て（高さ１００ｍぐらい）の建物が、道路境界線いっぱいに建っていたら、道路は真っ暗になってしまいますし、異様な圧迫感を感じるでしょう。それを避ける為の法律です。

下の絵を見てください。

（サムネイルになっているのでクッリクして拡大して見て下さい。）

道路斜線とは道路の幅員と道路敷地境界線から建物を離した距離Aの２倍の高さに係数を掛けたところまで建物の高さを作れるという法律です。

その係数は

住居系の場合で１．２５(上の図で赤い点線の部分）

住居系以外の場合で１．５（上の図で青い点線の部分）

となります。

つまり、住居系地域以外だと黄色の部分だけ建物が高く作れます。

※容積率の範囲内ですが・・・。

もし道路幅員が６ｍで道路から建物を１ｍ離して、そこが住居地域であれば

（６ｍ＋１ｍ×２）×１．２５＝１０ｍ

となり、１０ｍまでは建物が建てられます。

※実際には斜線なりに上がっていけば、それ以上の高さの建物が建築可能です。

ここで、もし、道路からみて、土地の方が高ければ、その分、建物の高さは低くしなければなりません。

このことを踏まえて次回は、本物件で高さ関係の計画を立てます。

今回も計画概要に到達できなかったけど・・・

【贈与税】新非課税枠

日曜日はだいたい家にいて、まったりとしてることが多いです。

ネタについても時事ネタは少ないです。

さて、今日の日経新聞に『贈与税の新非課税枠』について記載がありました。

パターンは２つあります。

相続時清算課税パターン

簡単に言うと、今までは住宅を購入する場合、親から、贈与を受ける場合、3500万円までの贈与は非課税となるものが4000万円まで非課税枠を拡大。しかし、相続時に清算しなければならない。

相続の前倒しみたいなものです。

例）5000万円の家を買うに当って、親に4000万円を出してもらって1000万円をローンで自腹で払う。この場合の4000万円に贈与税はかからない。（今までは3500万円だから500万円の20%＝100万円の贈与税が発生した。）

ただし、4000万円は先に相続したものと考えられるので、もし、この購入者しか相続人がいなかったとして、親（被相続人）が亡くなって相続が発生して相続財産が7000万円あった場合は

4000万円は先に相続していると考えられるので、相続財産は11000万円となる。

6000万円までは非課税なので（5000万円＋相続人の数×1000万円は相続税非課税）

11000万円－6000万円＝5000万円が相続税の対象となる。この場合の税率は20%で控除額が200万円なので

5000万円×20%－200万円＝800万円が課税されるということになる。

暦年課税パターン

今までは、親（祖父母も可）から110万円／年を贈与されるのは非課税だった。（おこずかいとみなされる）それを住宅購入資金にあてる場合はさらに500万円を非課税として年間610万円まで非課税にする。

というものです。

どちらが、得かは、相続財産がどれくらいあるのかによって決まります。

っていうか、相続人が大勢いる場合、揉めないのかの方が心配です。

もともとは景気対策の一環で行っているのですが、この手のものの効果は始めた時の一瞬と終るときの駆け込み需要で終わると言うことが多いです。しかし、景気が良くならなければ延長されることが多いし、景気が上向き始めても、止めれば景気回復の足枷になるといってなかなか止めないのが過去の実績です。

他の景気対策と連動して、景気刺激策になれば良いですが、アメリカとヨーロッパの景気回復が本格化しないと苦しいかもしれません。新興国の景気上昇でどこまでいけるか・・・。

宅建の試験に出そうな内容かも

日経のオチも『税理士に聞け』だけど・・・