家賃滞納対策　～住宅編～　【立退き】

今回の問題は、家賃を滞納された側、つまり、賃貸物件の所有者（家主）側からの話です。

ですから、家賃を支払えなくなって困っている人からすると、少しきつい話になっているかもしれません。

家主にとって、家賃滞納は非常に頭の痛い問題です。賃借人が家賃を滞納するのには、色々、理由があります。今回は「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合などは、考えないことにします。

今回の家賃滞納は、故意に家賃を支払わないケースです。

「故意に家賃を支払わない」

と書くと、家賃の支払い能力があるのに、支払わないというように聞こえますが、経済的に家賃の支払い能力が無くなった場合でも同じです。

家賃滞納を防ぐ方法は・・・

１．賃借人の属性をしっかり調査しておく。

・　職業

・　収入、給与所得（所得証明、源泉徴収表など）

２．しっかりした連帯保証人の確保

・　賃借人との関係（友人、愛人などの知人よりも親族であること）

・　年齢（６５歳未満であること）

・　収入（家賃を保証できる定期収入があること）

・　契約時に連帯保証人と連絡をしておく（連帯保証人の責任を説明しておくこと）

ここさえ、ちゃんとしていれば、まず家賃滞納問題で困ることは無いはずです。しかし、上記の条件をクリアできることが少ないから問題が発生します。なぜ、上記の条件をクリアできないかは、簡単です。

条件を全てクリアできる賃借人が少ない＝空室問題にぶつかる

からです。余程、条件の良い物件は、クリアできるかもしれませんし、超高額物件などは、上記以上に厳しい条件が付されている場合もありますが、一般的な物件では上記の条件でさえ厳しいという場合が多々あります。

そこで、家賃保証などを利用することをお勧めしますが、家賃保証も完璧ではありません。保証会社が倒産した事例もあります。個人的には、余程のことが無い限り、「一括借り上げ」（サブリース）は利用するべきではないと考えています。また、賃借人との関係をある程度、築き上げられて入る方が、家主にとっても賃借人とっても、後々の対応が楽になります。

ここを読まれている方は既に、家賃保証も利用せずに、家賃滞納問題に直面していることかと思います。また、賃借人との信頼関係も築けていないという方が多いと思います。

では、家賃滞納に直面してしまったらどうすれば良いかを書きます。

結論から書くと

1. 家賃滞納から、1週間～2週間で賃借人に電話を入れて催促をする。
2. 電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。（この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。）
3. 督促状に対して１週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。（ただし、勤め先などに、賃借人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。）
4. １～３で賃借人に反応が無かった場合は、連帯保証人に電話する。
5. 連帯保証人に電話連絡が付かない場合、連帯保証人に督促状を出す。（この場合も内容証明の必要はなし。）
6. １～５で連絡が付かなければ、賃借人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

特に１～４までは間髪入れずにやります。家賃滞納から２～３週間で、４までを完了させます。これは家賃滞納の原因が事故であった場合に被害を最小限に食い止めるためです。４が終わった時点で、賃借人にも連帯保証人にも連絡が付かない場合は、物件を見に行く方が賢明です。自分で行けない場合は、管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。

１～６までを、家賃滞納から、1ヶ月～1ヶ月半でやらなければなりません。

そして、ここまでで、賃借人もしくは連帯保証人と話し合いができれば、家賃回収か立退きは２～３ヶ月でできるはずです。ここまでは、弁護士に頼らないでやった方が賢明です。余程、良い弁護士を知っているのであれば別ですが、インターネットで検索した程度で知り合った弁護士はもっての他です。弁護士に親しい知人がいるとか、信頼できる人からの紹介などがあれば、最初から弁護士に依頼するのでも良いでしょう。

これで、ダメなら訴訟ということになります。

訴訟自体も自分で出来ないことは無いですが、手続きも面倒ですから、ここからは弁護士に任せた方が良いでしょう。

多くの家賃支払日は前月末日頃になっていると思います。例えば６月分の家賃の支払いが滞納されるのは、５月末日です。ということは、６月１０日～１５日には、電話を入れることになります。そして、内容証明を送るのは７月１０日～１５日頃になります。これで２～３週間待って、家賃が支払わなければ、８月分の家賃も期日に支払われなかったということになります。

判例では概ね３ヶ月の家賃滞納で契約解除が認められます。（1日でも家賃滞納は契約そのものには抵触しますが、それで訴訟を起こしても立退きは認められません。）

つまり、最短で事態解決をするためには、家賃滞納から１～２週間で賃借人に連絡することが大事です。連絡が遅くなれば、家賃が回収できても賃借人に滞納癖が付きますし、回収できなかった場合に損失も拡大します。

次回以降で、１～６の作業を具体的にどうすれば良いのかを書きます。

家賃滞納でお困りの方は

リデベにお気軽にお電話ください。

弁護士のご紹介までリデベでは、させて頂きます。

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