200㎡未満の用途変更について

連載シリーズ 【 200㎡未満の用途変更について 】 第 14 話 / (全 14 話)

令和元年6月25日より、建築基準法の改正により、200㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要となりました。

 

1.手続き不要でも法律遵守は義務

手続が不要になっただけで、建築基準法及び関連法令を守らなくて良いという訳ではありません。これは、改正前の100㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要だった時と何も変わってはいません。

もともと、用途変更をする場合には、用途変更をする建物に対して、現行法に合わせなければいけないのは、用途を変更する部分の「室内の環境」「バリアフリー」「防火」「耐火」「消火」「避難経路」などのことが大部分でした。ところが、これが建築士でないとなかなか理解が難しいところだったのですが、用途変更の手続きが200㎡以上になったことで、200㎡未満であれば、好き勝手にやっても良いと勘違いされるだろうというのは、法改正前から予想がされていたことでした。

用途変更の際に法律を守らなければならない部分で特に「防火」「耐火」「消火」「避難経路」は、火災や天災の際に即座に命に関わることです。

 

2.手続不要の建物に対するチェック体制

前述のため法改正前後から、特に消防署の検査(※1)等が厳しくなりました。

また、変更した用途によっては、国土交通省住宅局から各行政に対して法改正時に、消防署や保健所などに用途の変更が行われた建物の存在を建築当局(※2)報告する通達があり、建築当局は用途の変更が行われた建物に対して、用途によっては、3年後を目途に建築基準法が守られているかの報告(※3)を建築主に求めるように通達がでています。(※4)

東京都の様に用途変更の工事着手前に「防火対象物の工事計画の届出等」(※5)を出さなければならない行政区の場合には、工事着手前に違反状態にあれば、消防署や消防署の指導で建築当局に指示を仰ぎに行くこともできますが、そうでないと事前にチェックする機関がどこにもないことになる(※6)ので、用途変更の工事完了後に消防検査の時点で違反を指摘されて、違反箇所を是正したり、使用を開始してから違反を指摘され是正するようなことになると施工者も大きな費用負担が発生したり、建築主も営業開始を延期したり、営業をしていれば営業を停止しなければならない場合も発生します。場合によっては、使用そのものが出来ないというようなことすら発生します。(「違反を指摘された事例」を参照してください。)

 

3.手続き不要の建物に対する建築主の対策

当社では、どんな面積であっても、建築基準法及び関連法令などが自分で判断できない場合には、用途変更に詳しい建築士などに事前に相談をして、必要であれば、その建築士に図面や書類を作って貰うことを推奨しています。

消防検査の時点で違反が発覚したり、使用開始後に違反が発覚したりすると、使用開始が遅れたり、違反が改善されるまで建物が使用できなくなったり、場合によっては違反の是正そのものが出来ないなど、経済的損失は計り知れないものになります。

 

4.手続きが不要になったことで変わったこと

そもそも、用途変更の確認申請手続きが200㎡以上になったことは、不動産(特に空き家)の流動性を高めるためです。用途変更の確認申請手続きで問題だったのは

① 確認済証が発行されるまで工事が着手できない。

② 新築時の建築図面が無いと、その復元が必要。

③ 検査済証(建築基準法第7条第5項)が無いと、手続きが煩雑になるか、場合によっては用途変更ができない。

この3点が緩和されたことでこれにより、確認済証が無くても、出来るところから工事を始められ、用途を変更する部分以外のフロアの図面などが不要(立面図や断面図は必要)となり、検査済証がなくても、その建物の遵法性や安全性を確認できれば、用途の変更が出来る様になりました。

しかし、その建物の遵法性や安全性の確認、用途を変更した場合に守らなくてはいけない法律を怠ってよいという訳ではありません。

 

5.手続不要の用途変更の設計依頼を受けた建築士の方

建築士の方は委任状、確認申請書の1面~6面と新築時の図面、工事完了届以外の書類は用意しておかなければならないことを注意してください。(法第12条5項報告を求められた時に後から用意するのは至難の業です。)

また、手続が不要なだけに確認してくれる機関がありません。(※6)したがって、建築基準法に抵触した場合、建築士がすべての責任を担うということを十分に心掛ける必要性があります。

 

※1:各行政の火災予防条例に定める「防火対象物使用開始届」に対する検査。

※2:その用途の変更を行おうとする建物を所管する特定行政庁における「建築指導課」等

※3:「建築基準法第12条5項報告」違反建築もしくはその可能性があるものに対して行政は建築主等に報告を求めることができます。その際には、その部分の遵法性等を証明する書類が必要となってくるため、用途変更の確認申請とほぼ同様な書類や図面を報告書に添付する必要が発生します。

※4:国土交通省住宅局建築指導課長発、令和元年6月24日国住指第661号(http://www.mlit.go.jp/common/001294996.pdf

※5:東京都の火災予防条例第56条第1項に基づく届出で、建築基準法の確認申請に必要な図面以上の図面などが求められます。

※6:用途変更の確認申請の手続きが無い場合、細部の規定を質問すれば、その規定は教えてくれますが、行政も民間確認検査機関も図面をまるごとチェックはしてくれません。

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