家賃滞納対策　借家人への督促状の出し方　【立退き】

前回は、電話で連絡がついた場合の対応を書きましたが、電話で連絡がつかない場合にどのように対応するかを書きます。

２．電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。（この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。）

督促状については、こちらから無料ダウンロードできます。

まず、注意しなければならないのは、電話で連絡がつかないからと言って、相手に家賃を支払う意思がないとは限りません。

・単純に支払うことを忘れていた。

・月末から海外旅行や里帰りに行ってしまった。（ゴールデンウィークや年末年始が多いです。）

・急病、事故などで入院してしまった。

どのような事態であれ、借家人は家賃を支払う義務を免除されることは無いのですが、なにもこの程度のことで、あまり怒る必要はありません。

それよりも、この時点で

「内容証明郵便を出す。」(下記どおり、N.Gです。）

と言う不動産屋や弁護士などがいます。内容証明郵便の趣旨を知っている人からすれば、内容証明郵便とは、『単なるお手紙』です。しかし、普通は内容証明郵便で手紙を受け取ったことの無い人がほとんどです。ですから、内容証明郵便によって、賃借人との信頼関係が崩れる可能性があります。（詳しくは、「【立退き】内容証明」をお読み下さい。）

では、何故、普通郵便でなく、簡易書留で出すかです。これは、相手が受け取ったかどうかを確認するためです。相手が受け取ったかどうかを確認するのにはいくつかの理由があります。

督促状を出す場合には、封筒に『督促状在中』と赤字で書きます。これにより、開封しなくても中身が督促状であるということが借家人は解かるからです。

１．相手が受け取らなかった場合

受け取らない場合も2種類があります。「不在」と「受取拒否」です。簡易書留と内容証明で不在や受取拒否について、「到達したものとみる」か、否かの議論がありますが、今回は主旨からずれるのでその件については省略します。

「不在」の場合も二つのケースが考えられます。書留の場合、「不在通知」が入ります。それを見て反応しない場合と、それ自体を見ていない場合です。いずれにしても、「不在」扱いになりますが、この場合は、借家人に急いで連絡をつけなければなりません。前回も書いたとおり、事故の可能性を考えなければならないからです。そこで第１話で書いた３の手順に進みます。

「受取拒否」の場合は、賃貸人や管理会社からの郵便が家賃督促だと解っていて受け取らなかったと考えて良いでしょう。受取拒否ということは、事故の心配はありません。受取拒否の場合は、相手が家賃を支払う意思が極めて薄いか無いものと受け取って構いませんから、第1話で書いた３～５までの手順を飛ばして、一気に借家人と連帯保証人の双方に内容証明を送ります。

ただし、内容証明を出すということは、それに応じなかった時に訴訟しか手段がなくなるので、この時点で、まずはプロに相談することをお勧めします。

※訴訟になった場合の費用等については「家賃滞納対策　内容証明の出し方 【立退き】」に書いていますので、こちらをお読み下さい。

２．相手が受け取った場合

通常は、ここで連絡があるはずです。そこで、家賃をいつまでに払ってくれるかを確認します。もし、支払いまでに１週間以上かかる場合には、第３話の念書を、１ヶ月以上かかる場合には第３話の覚書を作成します。（「念書」と「覚書」の雛形は「家賃滞納　借家人への念書・覚書 雛形　無料ダウンロード」の最下部から無料ダウンロードできます。）

もし、ここで連絡がない場合は、簡易書留そのものを開封していない可能性もあるので、第１話で書いた３の手順に進みます。

ここで考えておかなければならないのは、滞納家賃の回収だけではありません。

「受取拒否」や「受け取ったのに連絡がない」場合は、この借家人に退去してもらうことを考えておかなければなりません。

希なケースですが、督促状を出すと、弁護士名で「受任通知」が送られてくる場合があります、これは、相手が家賃だけではなく、他の債務もあって、支払い不能に陥って、弁護士を通じて債務整理に入ったということです。この場合の対処は後述しますが、「受任通知」を受け取ったあとは、絶対に借家人に対して、督促状を送ったり、督促の電話を掛けたりしてはいけません。（このケースは、殆どが、数ヶ月の家賃滞納をしているか、家賃滞納を繰り返している場合です。）

次回は、督促状に反応がなかった場合の勤務先への連絡方法を書きます。

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