確認済証や検査済証が無い場合に増築や用途変更の方法
先日（平成26年5月17日）の記事、『違法建築と既存不適格 検査済証が無いと増築や用途変更はできないか？』で、
Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか？
A.原則的にはできません。
と書きましたが、出来る可能性が出てきました。というのは、特別に建築基準法や関連法規が変わったわけではないのですが、平成26年7月2日に国土交通省より、
『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン』なるものが発行されました。
これにより、下記のような建物でも、増築や用途変更ができる可能性が出てきました。
１． 検査済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）
２． 確認済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）
３． 確認済証取得時の図面が無い建物
今までだと１と３でも、木造2階建て200㎡未満の建物以外は、増築や用途変更が不可能２の場合だとすべて不可能と法的に解釈されていました。（建築基準法を棒読みすると、「出来ない」とは書いていませんが、出来るための条件を整えることが不可能と解釈されていた。）
ただ、この状況では、日本の既存建築ストックが有効活用されず、さらには耐震化なども進まないことから、１～３のような状況にある建物でも、「合法的に」増築・改築・大規模な修繕・大規模な改修が出来るようになりました。また、このように建物をいじる為だけではなく、「建築基準法適合調査」に合格することで「検査済証」があるのと同等と評価されることで、今まで金融機関が融資の判断基準にしていた検査済証の有無も変わってくると考えられます。
ただ、ここで注意しなければ、ならないことがあります。
① その建物が建てられた当時の法律に適合していること
② 今後は、違法増築等に対して厳しく対処してくると考えられること
この2点には注意が必要です。
特に②です。そもそも、検査済証が取得されていない建物は平成11年の段階で約50%あったと考えられています。その後、民間機関に確認申請業務が移行され、かなり改善されました。つまり、完了検査を受領しないことに対して、行政期間が甘かったという判断もできます。それにも関わらず、増築もダメ、大規模な修繕や模様替えもダメとも言いきれず、黙認していた観もあります。
しかし、このガイドラインが出てきたことによって、物理的には、検査済証が無くても、合法的に増築等が出来るようになったので、今後は違法増築等に対して、行政機関が黙認することもなくなってくると考えられます。
検査済証が無い場合であっても、確認申請済証や確認申請図面、構造計算書がある場合で確認申請図面通りに建物が建っている場合には比較的に容易に適合調査ができると考えられますが、確認申請図面が無い場合や確認申請図面通りに建物が建っていない場合などは、まずは現況図面の作成を行い、新築時の建築基準法の技術的指針に適合しているかのチェックが必要となります。
建物の図面というのは、建っていない建物の図面を作成するよりも、建っている建物の図面を復元する方がはるかに大変ですし、現在の法律に適合している図面を描くより、新築時の法律に適合しているかのチェックの方が大変です。
ですから、確認申請図面が無い場合には新築時並みの設計費用が掛かってしまうことにはなりますが、それにより、増築が可能になったり、財産価値が回復するのであれば、一考の余地があると考えられます。
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