「中抜き」と「ビーカン」

「中抜き」については、過去にも、このブログで何回か書いたと思います。

「飛ばし」とも言います。

以前のブログ記事から、探すのも面倒だと思うので、再度、意味を書くと・・・

売買物件を探しているお客さんAが、不動産屋さんBから、物件を紹介してもらいました。そのお客さんAは、不動産屋Bに仲介手数料を支払うのが、もったいないと感じて、所有者に直接、交渉して売ってもらうことにしました。

不動産屋Bは、所有者から専属専任を貰ってなければ、所有者が直接、お客さんを見つけたことになるので、仲介手数料がもらえなくなってしまいます。これを、「中抜き」とか「飛ばし」などと言います。

応用編としては、

お客さんA→仲介業者B→仲介業者C→仲介業者D→所有者

となった場合、仲介手数料は最大で６％＋12万円です。

それをB,C,Dで分けることになるので、各業者の取り分は２％＋4万円になりますが、仲介業者Bが、仲介業者Cに紹介してもらう以前から仲介業者Dを知っていれば、仲介業者Cを介さなくても、取引そのものは成立します。仲介業者BとDは３％＋6万円の報酬を手にして、仲介業者Cは０となります。

これも「中抜き」とか「飛ばし」と言います。

そのため、仲介業者は所有者がなかなか、解らない様に色々なことをします。その例がREINZやアットホームなど、物件情報サイトに物件の所在地を丁目までしか書かないことによって、物件を特定させない様にしている業者が多数います。

これは、少ない仲介手数料を如何に省こうかとか、独り占めにしようかという発想からきています。

さて、「ビーカン」ですが、これはまとも不動産業を営んでいる方には当然に関係の無い話です。もちろん、宅建の本や実務書にも出てきません。

「B勘定」の略です。「B勘定」とは簡単に言えば裏金工作のことです。

簡単な事例は・・・

あるマンションデベロッパーAの担当者Bは、ある程度の権限を社内で持っていますが、給与には不満を持っていたとします。

その時、担当者Bのところに、不動産仲介業者Cがマンション用地の紹介にやってきました。担当者Bは、その物件を買っても良いかなと判断しましたが、仲介業者Cに向かって、

「その物件を買ってやる。仲介手数料も会社からは満額支払うようにさせるから、『俺』に１％をバックしろ！」

もちろん、その物件がどこのマンションデベでも買うようなお買い得な物件なら、仲介業者は他のマンションデベにこの話を持っていきます。しかし、ちょっと辛い物件で、売るのに苦戦している様な物件なら、２％でも仲介手数料は欲しい仲介業者はこの話に乗ってしまいます。

もちろん、仲介業者も一度貰った仲介手数料を理由もなく、他の人に渡せば、会計上問題が起こります。大手の仲介業者になればなるほど、この問題は大きくなります。

今は業務委託手数料で支払ったなどという言い訳は大手では通用しません。税務署だってバカじゃないので、「業務委託の成果物を見せろ」という話になります。

そこで、架空の領収書を集めて支払う行為のことを、本来は「B勘定」と言います。

さて、この、「中抜き」と「B勘定」の併せ技を駆使することが、どうも業界で流行っている様です。

※　さすがに会社名と担当者名は伏せます。

昨年、私の会社があるビルオーナーから

「うちのビルの最上階が空いたから、テナントを付けてくれ」

という依頼がありました。

うちは、目ぼしいテナント数社に声を掛けました。もともと、そこはエステだったのですが、そこでの売上が問題ではなく、社内の粉飾等があって倒産したエステがあった場所でした。

うちの担当者は、この場所はやはりエステが良いと言う事でエステを中心に声を掛けました。

そこで、エステ会社Pの担当者は大変に興味を持ちました。うちの担当者は追客をしていたのですが、そのビルのオーナーから・・・

「○○商事（仲介業者）がエステPを連れてきたよ。相澤さんところには悪いけどそこで決めようと思う。」

うちは○○商事は知っていますが、今回の話に○○商事を介入させていません。

調査の結果、このエステ会社Pの担当者が○○商事から、バックしてもらうことで、うちの紹介した物件を○○商事に紹介してもらったことにして、会社に報告したのです。

また別の話では・・・

マンションデベロッパーのやはりPが、まったく同じ事を、私のよくしっている仲介業者の物件で同じ事をやりました。

うちも中抜きをされたことがあります。しかも、数十億の物件です。

このマンションデベロッパーPは、中抜きをするのは有名な話です。

当然に、うちではこのデベロッパーには物件を紹介するのは辞めていますし、仲間内（もちろん、財閥系や電鉄系の不動産仲介会社のほとんどを含む）では、有名な話なので、このマンションデベには、良い物件は、あまり紹介しないようにしようと言う事になっています。

しかも、この会社の酷いのは幹部社員まで平気な顔をしてやっていることにあります。

しかし、不動産業界って、すごく狭い社会ですから、そういう噂はあっと言う間に広がります。

この業界で長く続けたいならば、中抜きやビーカンはなるべくやらない方が良いです。特に自分から切り出すと将来に良いことはありません。

再開発コンサルティング案件 静岡県浜松市

静岡県浜松市に行ってきました。

新幹線のホームから、携帯のムービーで撮った画像で、あまりきれいではありませんが、後方に見えるビル街が駅前のターミナルです。

さて、実は、浜松に着いたのが16時半ぐらい・・・。打ち合わせは17時半からです。

というわけで、東京で14時過ぎまで仕事をして、新幹線でダッシュでやってきました。

まだ、仕掛り中の案件で、なぜ、ここに居るのかは、書けないのですが、浜松市某所の再開発に関するコンサルタントでやってきています。

もともと7月○日に来る予定だった。

　　　　　　　　↓

7月○日前日の時点で、こちらの都合で準備できないものがありキャンセルのお願いをした。

　　　　　　　　↓

「それでも、良いから来てくれ」

ということで、急遽、やってきました。

最近、なぜか、案件がバタバタと入ってきています。

正直、利益が出るのは、先の話ですが（出るとすれば・・・）、ちょっと忙しくなってきました。特に、不動産業界の景気が上向いたという実感はありません。

上向いてきたとすれば、実需向けのファミリーマンションぐらいでしょうか・・・。戸建て分譲は一服感を感じます。オフィス市場や商業店舗市場は、まだまだ厳しい時代です。

ですから、忙しいだけで、空回りするのではないかと、ちょっと心配です。

ネガティブな性格

日曜日ぐらいから、喉が痛いです。

月曜日に病院に行こうと思ったけど、

忙しくて行けず。昨日も朝から出っ放しで行けず。

そのうちに治るかなと思っていたのですが

むしろ、酷くなってきました。

2週ほど前から、風邪気味だったのですが

そろそろ、治ってきたかなと思っていたら

日曜日から喉だけ痛くなり、しかも、左側だけ・・・

唾や物を飲み込むと喉と左耳が痛い・・・

今日も忙しいですが、午前中のうちに耳鼻咽喉科に

行って来ます。

どうも、自分はネガティブな性格です。

いつも、悪い方の事態を考えてしまいます。

仕事の場合は、その方が良いことも多々あります。

（とは言っても、それがすごくストレスになるのですが・・・）

しかし、体調となるとなおさらです。

もともと、子供の頃から病気がちだったこともあるのですが・・・

朝5時に目が覚めて、

「咽頭がんだったら・・・」

と思い始めたら眠れなくなりました。

（普段は8時過ぎに起きます。）

会社のHPをリニューアル

会社のHPをリニューアルしました。

本当はプロに依頼した方がいいんでしょうけど、自分で作ってみました。

（前のも自作なんですが・・・）

たかだか、HPと思うと、どうしてもお金を払ってまで作って貰う気になれなくて・・・。人が出来るんだから、自分でもと思って、いざやってみると、なかなか上手くできないものです。

めやす賃料

最近、大きな案件が３つほど、重なっています。

その為、なかなかブログの更新ができないのですが・・・

こんなニュースが出ていました。

今秋、賃貸住宅に「めやす賃料表示」を導入　日本賃貸住宅管理協会

日本賃貸住宅管理協会は今年秋から、約1200会員を通じて賃貸住宅に「めやす賃料表示」制度を導入する。全国一律に同じ基準で計算された月額ベースの賃料などの金額を、募集広告をはじめ申し込み書や重要事項説明書などに実質賃料と共に併記する。地域の商習慣によって異なる更新料の有無やフリーレント物件など、従来の賃料表示ではわかりにくい費用も含めて、実質負担額を月額ベースの「めやす賃料」として消費者に示す。

　同協会では既にインターネット、配布図面、情報誌などで不動産情報を取り扱う複数の大手関連企業とも、めやす賃料の記載についてほぼルールを決定しており、秋の導入開始と共に業界に一気に広まりそうだ。

個人的には、良い事だと思います。

アットホームやSUMOなどの運営会社も同じ様なことは考えていたと思います。

しかし、オーナーから、広告宣伝費を貰うことで成り立っているサイトが、オーナーのマイナスになる様なことをする訳がありません。

その点、公的な団体が、こういう指標を作るのは良い事だと思います。

私は、更新料だとか、礼金の全てを否定しません。民間同士が賃料をどういう形で取るかの問題だけです。ただ、それを、解り安くするというだけの話ですから、利用者に優しい制度になります。

また、オーナー側や不動産会社も、ごまかすのではなく、競争原理でよくなると思います。

ただ、町の小さな不動産屋さんや、賃貸住宅専門のチェーン店などで、更新料で生きてきたような会社は苦しいでしょう。

金融機関

最近、こんなことがありました。

ある、資産家が投資目的でマンションの1戸を買おうとしました。

投資用マンションと言ってもワンルームではなく、都心の一等地で、広さも部屋数もかなりあります。

もちろん、1億円以上するものです。

さて、その投資家は、自分の預金を担保に金融機関から借り入れで買う予定でした。

金融機関は東○三△銀行です。

支店長がやってきて、その投資家に・・・

「そんなマンション買わなくても、三△地所を紹介してあげますから、そちらで仲介してもらえばどうですか？」

投資家は・・・

「いやいや、これが気に入ったんだよね～」

支店長は・・・

「う～ん、融資は難しいですね。」

投資家は・・・

「では、現金で買うから、預金を崩すか・・・」

支店長は・・・

「よく、お考えになった方が宜しいかと思いますが・・・」

正直言って、公正取引法違反の様な気がします。

ちょっと、他の金融機関よりも業績が良いからと言って、いきなり上から目線・・・。

うんざりでした。

眩暈

この1ヶ月間、めまいで苦しんでいます。

耳鼻科にも何軒か行き、検査もしてもらっていますが

出てくるのは、古風な薬ばかりで、一向に回復する気配がありません。

ついに意を決して、大学病院で診てもらっています。

どんな感じかというと、上を向いたり、

あおむけに寝たり、寝ていて寝返りを打ったりすると

頭の中がぐるんと一回するような感じがします。

また、起きていると常に乗り物酔いをしている感じで、吐き気と戦っています。

こんな調子ですから、なにもする気がしないのが現状です。

その間に、エビは調子が悪くなり、リセットしなければと思いつつも

後手にまわり、半分ぐらいが落ちてしまいました。

独裁的経営者　良い会社とは何か

昨日、私の弟子？の紹介である会社の社長とお会いしました。

その会社というのは、賃貸マンションを経営する会社で、その収益源は家賃収入です。

その会社、ファンドの様に投資家から、資金を集めて投資しているわけではありません。

よく考えてみれば、不思議な会社です。

簡単に言えば、自己資金＋銀行からの借り入れだけです。

もちろん、それだけなら、地主さんなんかでは普通なんですが・・・

この会社、このやり方で土地から購入して、マンションを建て・・・極々短期間に数十棟の賃貸マンションを所有しています。

どれだけ、エクイティがあるのやら・・・

さて、その辺の財務状況は良くわからないのですが、

その社長の個性的なこと・・・

この社長、２ちゃんねるなどにも色々と批評されています。

良い評判は殆どありません。

どうも会社では独裁者的存在の様です。

しかし、会って話してみると、経営者的には共感できる部分が多々ありました。

というよりも、経営者としてBESTを尽くすと

「ああ、なるんだろうなぁ・・・」

と感じた次第です。

良い会社ってなんでしょう？

それは勝つ会社です。

その為に何をするか、よく考えなければなりません。

高級マンションと住居の消費税

六本木ヒルズのマンション棟の家賃が高いのは有名な話です。

かつては、ライブドアの堀江氏で有名になり、最近では押尾学氏が麻薬の使用などで話題になりました。

堀江氏が住んでいた部分の家賃は200万円/月と聞いていますが事実関係はわかりません。

しかし、家賃が200万円/月を超えるマンションというのは六本木ヒルズに限った話ではなく、東京都の主要3区の良い場所だと、よくあります。

最近、赤坂のマンションでこんな話がありました。

「築年数は古いんだが、100坪の床に100坪の専用庭、それにリムジンも入る駐車場2台分のマンションに客付けできないかな？家賃は相澤さんが適当に査定して決めちゃっていいから！」

実は、ちょっと前に350万円/月の部屋を紹介したお客さんが、諸事情あって決まらなかったので、そちらを紹介しました。築年数が古いこともあって、200万円/月（管理費込み）でご紹介しました。

紹介したお客さんは、内覧して、かなり、気に入られた様子でした。

その旨を私にこの話を紹介した不動産屋に連絡すると・・・

「オーナーに報告書出しました。相澤さんにもC.Cでメールしました。」

との電話が・・・

メールを見ると・・・

「月額家賃200万円（消費税込み210万円）でお客様と交渉中・・・」

と書かれています。

あわてて電話しました。

「あの！住居ですから、消費税かからないんですけど！？」

「え？そうなんですか・・・？今まで、私は消費税取ってきましたけど・・・」

「住宅は消費税かからないんですよ！事務所、店舗、駐車場は掛かります。それに住宅でも管理費は消費税が掛かりますが・・・」

「いや～、でも今まで消費税頂いてきたんで・・・」

「その消費税、納税してないですよね？」

「オーナーさんがしてなければ・・・」

この方、ちゃんと宅建主任者の免許を持っています。

しかし、実はこの類の話は多々あります。

不動産業者なんて、こんないい加減な連中だらけです。大手の賃貸不動産屋さんにもたくさんいます。

むしろ、大手の方が多いかもしれません。

ちょっと、話していて疲れた事態でした。

プロパスト倒産

プロパストがついに倒産しました。

以前にも書いていたように、いつ倒産してもおかしくない状態でした。

本社も六本木の泉ガーデンから、虎ノ門の雑居ビルに移転・・・

そう言えば、倒産したエスグラントもそんな感じでした。

アイ○ィーユーも、有楽町の東京宝塚ビルから、神田の雑居ビルに移転してるし、クオ○ケーションも代々木の代々木1丁目ビルから、原宿の雑居ビルに移転してる・・・大丈夫かな・・・。

プロパストは過去には随分とお付き合いのあった会社です。

21世紀に入るまでは名前すら知らない会社だったのですが、平成16年ごろから急成長した、新興不動産といわれる会社のひとつでした。

あとは・・・

ダヴィ○チ、アイ○ィーユー、原○産、クオ○ケー○ョン・・・

（まだ、結構あるか・・・。しかし、何故に伏字・・・）

その間に、いつの間にか聞いたことの無い会社の台頭もあります。

新陳代謝とはこういうものなのかもしれませんが、お付き合いのあった会社だけに、ちょっと感慨深い思いがあります。

総合不動産会社ジャスダック上場
株式会社プロパスト
民事再生法の適用を申請
負債554億4700万円

「東京」　ジャスダック上場の（株）プロパスト（資本金41億6945万円、渋谷区恵比寿1-30-1、代表津江真行氏ほか1名、従業員38名）は、5月14日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

　申請代理人は鈴木学弁護士（港区赤坂1-12-32、電話03-5562-8500）ほか。監督委員には土岐敦司弁護士（港区虎ノ門4-3-1、電話03-5408-6160）が選任されている。

　当社は、1987年（昭和62年）12月に設立した総合不動産会社。当初は賃貸用マンションの売買が中心だったが、96年にテナントビルを竣工させて以降、自社開発に注力。折からの不動産市況の活況もあって郊外のマンションを分譲販売するほか、オフィスビルのリニューアルや土地再開発事業などを、ＳＰＣ（特別目的会社）を通じて手がけて急成長し、2006年12月にはジャスダックに上場を果たした。2008年11月末時点では連結子会社16社、持分法適用関連会社2社でグループを形成。2008年5月期は、マンション分譲販売が好調だったほか、マンションの一棟売りや土地再開発プロジェクトの売却もあって、過去最高の約1021億5800万円の年売上高を計上していた。

　しかし、その後はサブプライムローン問題に端を発した不動産市況の急激な悪化から消費者のマンション物件購入意欲が減退して販売不振に陥ったうえ、金融市場の混乱から資金調達も困難となった。2008年10月には、地価の下落によって棚卸資産評価損を売上原価と特別損失に合計63億2400万円を計上、2009年5月期の年売上高、当期純利益予想ともに大幅に下方修正していた。

　こうした状況を打開すべく、2008年12月19日には大幅な人員削減を中心とした経営合理化策を発表していたものの、資金繰り悪化に歯止めがかからず、期限の到来した建設代金や借り入れ元利金および税金などの支払いがなされず、2009年5月期第2四半期決算短信および四半期報告書における継続企業の前提に関する事項が注記されたことに加え、2009年3月31日に2009年5月期第3四半期の決算短信を発表すると同時に同四半期報告書において監査法人から監査意見不表明を受けており、動向が注目されていた。

　その後も、棚卸資産の評価損や一部プロジェクトの売却損など大幅な損失処理により2009年5月期は268億円の最終赤字となり、債務超過に転落。こうしたなか、棚卸資産（不動産）、賃料債権、預金債権等の差押を受けた結果、事業の継続が困難となったことから民事再生手続きにより、再建を図ることとなった。

　負債は約554億4700万円。

　なお、上場廃止基準の特例の規定に従って上場を維持しつつ、再建を図っていくとしている。

　今年に入っての上場企業の倒産は、（株）コマーシャル・アールイー（ジャスダック、5月民事再生法、東京都）に続いて3社目。

出典：帝国データバンク