どんな影響を与えるのかを良く考えて発言する

自分が若い頃によく言われたことです。

「しゃべる前に、一呼吸置いて・・・」

これは、『人に話すときは、よく考えてから話しなさい。』

という意味なのですが・・・

当たり前のことです。

ところが、最近の政治家を見ていると、それが全く出来ていません。

自分の意見を権力に屈することなく、言う事は大事なことです。

しかし、それがどんなに正しくても、自分が話すことで、

どういう影響を与えるのかということは、良く考えなければなりません。

例えば、郵政改革にしても、亀井金融大臣の話していることは

正しい部分が全く無い訳でもなく、十分に理解できる話です。

しかし、それによるアンチテーゼが出てくることも予想できることです。

当然にそれが、与党側から出てくることも解っていたことです。

また、現政権が鳩山首相に権力が集中していないことも

最初から解っていた話です。

鳩山首相と亀井大臣がどんな会話を交わしたかはわかりません。

ところが、前述した通りであるならば、鳩山首相に了解を貰ったから

全てがO.Kというのは明らかに軽率な判断だったということになります。

企業でも良くある話です。

ある若い社員が自分の意見を課長に話してみたら、課長は手放しに賛成してくれた。

ところが、この課長はいつも、部長に指示されると意見を翻す。

とすれば、課長に賛成して貰ったからと言って、

自分の意見を実行する、もしくは他人に話せば、

この人は、あまりに軽率であると言えます。

この若い社員は、自分の上司の方向性がまとまっていない事に対して

愚痴を言います。

その愚痴は概ね仲間内で・・・。

その愚痴をその課長や部長に言う人もいますが

これは勇気のある社員とも言えますが、

実際には勇気というよりも暴挙に過ぎません。

なぜなら、自分のあさはかさに気がついてないからです。

正しい事は正しい事を言うだけでは成し遂げられません。

どうやったら正しい事をできるかをよく考えてから行動する。

そういう政治家が出てくることを望みます。

家賃の決定方法とは・・・

家賃の価格が何によって決定されるかを考えています。

供給者側の理論からすれば・・・利回りが、考えられます。

利回りは

（年間家賃収入-管理費-修繕費-税金）÷原価=利回り

と考えられます。

管理費、修繕費はほぼ固定費。

税金は建物は固定、土地は地価によります。

原価＝建物代＋土地代

になり、建物代は地域差を考慮に入れる必要性はありません。

つまり、賃料は土地価格によって決定されます。

しかし、本当にそれが正しいのでしょうか？

消費者側からの理論は原価は関係ありません。

※土地は消費されないけど・・・

それが、不動産以外の全ての製造物に言えます。

かつて、テレビの価格をメーカーが決定していましたが、

現在は、消費者が決定します。

これは競争原理が働いているからです。

同じものを生産すれば、競争原理が働くのは当然です。

しかし、不動産は同じものが無い為、想定比較が大変に難しいです。

故に競争原理が正確に働かないことが要因です。

これを数学的に解決出来ないかを模索しています。

夜中に訳の解らない話を書きました。

原野商法

以前にも原野商法について、ちょっとだけ書いたことがあります。

以前の記事・・・バーチャル原野商法

以前の記事で書いた時には、原野商法は『今の世でやるのは至難の技』と書きましたが・・・

どうも、最近になって、また盛んに行われているようです。

反社会的勢力のフロント企業である不動産会社が主体になってやっているようです。

（と、昨日、とある情報筋から聞きました。）

聞いた話によると、東京と大阪でそれぞれの会社がやっている様ですが、東京の方は私の知人が所属している会社です。

みなさんも、この手の話には引っかからない様にしてください。

火災報知器設置後に蕁麻疹

3連休の間、以前からやっていた、

私の住むマンション（賃貸）に大家さんから、

頼まれて火災報知機の設置を行いました。

東京23区は今年の4月1日から、既存住宅でも火災報知機の設置が

義務付けられているのは、以前にも書いた通りなのです。

以前の記事

火災報知器 89個設置

火災報知機の義務化

私の住むマンションは、同一敷地に2棟あり、全48戸です。

一部４LDKがありますが、殆どが３LDKです。

部屋の総数は204室。

この全ての部屋に付けるべく、3連休を費やしました。

設置すること自体は、慣れもあり、大したことありません。

しかし、殆どの部屋には住人がいます。

この人達、全てに設置の義務ががることを説明します。

8割の方は、

「宜しくお願いします。」

と言った感じで、受け入れてくれるのですが・・・

中には、なかなか理解をしてもらえない方もいます。

そして、ゴミ屋敷状態の人もいました。

※設置するために脚立を持ち込んでいたのですが、脚立を建てる場所が無い。

外国人もいました。日本語通じないし・・・。

そんな中、なんとか設置が終りました。

月曜日、疲れて早く寝たのですが・・・

寝ていると、体中が痒い！

蕁麻疹です。

そして、起きて、痒み止めを塗るも、寒気がしてきます。

なんとか、塗り薬と飲み薬で収まるも死にそうでした。

原因は不明ですが、辛い1日でした。

公示地価2010

今年の初めに2009　不動産業界十大ニュースというのを書きました。
第6位に『公示地価3年ぶりに下落』という内容を挙げました。

今年も公示地価が発表されました。

＜公示地価＞２年連続下落　上昇わずか７地点、過去最少に

国土交通省が１８日発表した今年１月１日時点の公示地価は、全国平均で住宅地が前年比４．２％下落、商業地が６．１％下落と、ともに２年連続で下落した。過去と比較可能な２万７４１０の調査地点のうち９９．６％に当たる２万７３０２地点で下落し、０８年秋のリーマン・ショック以降の土地需要冷え込みが全国で続いていることを示した。上昇はわずか７地点で、調査を始めた７０年以降で最少。横ばいも１０１地点にとどまった。
前年調査で住宅地は３．２％下落、商業地は４．７％下落だったが、今回はそれぞれ下落幅が拡大した。オフィスビル空室率の上昇などで収益力低下が続く商業地の下落率が大きい。
ただ、昨年７月１日時点の基準地価と共通する３大都市圏（東京、大阪、名古屋）の８９２の調査地点で半年ごとの下落率を見ると、住宅地は０９年前半２．９％→後半２．０％、商業地は前半４．４％→後半３．１％と、いずれも年後半に下落率が縮小。景気持ち直しの傾向を反映し、地価底打ちの兆しも出始めた。
３大都市圏の公示地価は住宅地が４．５％、商業地が７．１％の下落。地方圏は３大都市圏より下落率が小さいが、１８年連続の下落となった。都道府県別でもすべてが下落。下落率が大きいのは、住宅地は石川（６．４％）、東京（６．２％）、徳島（同）、商業地は東京（９．０％）、大阪（８．９％）、秋田（８．４％）などだった。
下落率が全国最大の地点は東京都港区新橋１（２６．９％）。下落率上位１０地点はすべて商業地で、９地点が東京都心部だった。住宅地の下落率は渋谷区神宮前４（１７．５％）が最大。上昇率上位の５地点は、いずれも地下鉄が延伸される名古屋市緑区だった。
全国最高価格は、住宅地が１４年連続で東京都千代田区五番町１２の６で１平方メートル当たり２８３万円。商業地は４年連続で中央区銀座４の５の６（山野楽器銀座本店）で２８４０万円だったが、前年比では２５．７％下落した。【位川一郎】
【ことば】▽公示地価▽　国土交通省の土地鑑定委員会が全国の都市計画区域とその周辺の標準的な地点を選び、毎年１月１日時点の価格を判定して発表する地価。１０年の調査対象は２万７８０４地点。都道府県が毎年７月１日時点で調査する「基準地価」とともに、土地取引の目安となる。

出典：毎日新聞

そもそも公示地価ですが、発表するデータが前年の物になるので、ちょっと遅れ気味に出ます。

例えば今回も公示地価の下落が２５％という様な場所がありますが、実際にはもっと下がっています。これはデータを採取した時が２５％下落だったわけで、現在はもっと下がっている場所が多々あります。

ただ、驚くのは上昇ポイントの数です。

考えてみれば、物凄く少ないのですが、最初に思ったことは・・・

『上がった場所があったんだ・・・』

です。私の知る限り、一昨年、昨年と比較して土地の値段が上がった場所は存在しません。土地の値段が上がる理由が想像がつかなかったからです。

しかし、結果を見てみれば名古屋で出来た鉄道の駅周辺・・・。納得できました。しかし、それを含めても7箇所といのが、日本の新規のインフラ開発が殆ど行われていないことを指すのだな、とも感じました。（もっとも必要あるかも微妙ですが・・・）

ただ、下げ止まり傾向にある場所も多くあります。

※地方都市や地方都市郊外は下げ止まるとは言い切れませんが。

都心でもオフィス賃料や空室率が下げ止まらないので、商業地の下落は続く可能性がありますが、住宅地だけを見れば東京は流入人口で増えているので、住宅の需要自体はあります。これはマンションの売れ行きが回復傾向にあることからも言えます。そのことから、住宅地は下げ止まりと見ても良いと考えています。

関西地区で言うと、回復基調に乗るファンダメンタル的な要因が見つかりません。商業地の市場環境は東京首都圏よりもはるかに悪いですし、住宅に関しても人口流出で人口が減っていることを考えれば、大きな回復は今後も見込みにくいと考えられます。これは地方都市がバブル崩壊後、一度も公示地価が上がってこないのと同じです。

ただ、私の周辺でもボチボチと不動産に対しての投資資金が動き出しているので、秋以降に回復してくるのではないかと考えています。

リストラ　～14話～

私はひたすら、特許や商標登録が取れるかを調査する日々が続いていましたが、やっと、それも終りそうになってきました。

その間に特許を19、実業新案を12、商標登録に至っては44を申請しました。ですから、実質上、3日に1回ぐらいの割合でなんらかのパテントを申請していたことになります。もちろん、実際に3日に1回行ってはいません。申請はある程度をまとめてしています。

そんなこんなで1年が経とうとしていました。

その頃のR会長は、若手の中間管理職を個別に会長室に呼んで面接を行っていました。ある日、人事部経由で、R会長が個人面接を私にも1週間後に行うという、お達しがきました。

R会長の面接の日がやってきました。事前にR会長との面接は一人30分程度だと、既に面接を受けた社員から聞いていました。私の面接は朝9時（始業時間9時）からでした。

私は普段から時間にはルーズな方で、今もそうですが遅刻をよくします。しかし、この日ばかりは30分前に会社に行き、5分前には会長室の隣にあった応接室で待機していました。

「相澤君、最近は忙しいのかな？」

「いえ、なんとか、パテント関係の仕事も目処が立ち、最近は落ち着いています。」

「では今日はゆっくり、話ができるかな？」

この日は会長面接ということもあり、午前中はすべてのスケジュールを空けておきました。しかし、ゆっくりと言っても30分だから・・・という思いもあり、

「はい、会長とお話できる時間をいただけて光栄です。」

と私は言いました。

会長はなにやら書類の入ったファイルを見ながら私に言いました。

「相澤君は総じて、どこの部署からの評価が高いね。」

「はぁ、そうなんですか？」

「そうか、この人事考課は君は見ていないから解らないな」

すいません。以前も書きましたが、自分の事を優秀とは書きたくないのですが話の展開上、そういうことにしておいてください。

「自分は自分の与えられた仕事をこなしているだけです。」

「あはは、相澤君らしいね。以前も君はそう言っていたらしいね。」

私はR会長とまともに話したことはありません。上司と一緒に稟議を持って行ったことや、役員会の席で特許を申請する為の重要性や予算について話た際にR会長から意見を求められたこと等はありましたが、二人で直接話す機会はありませんでした。

私がきょとんとしていると・・・

「相澤君がM部長のところから、去る時に『サラリーマンは「行け」と言われた場所に黙って行くものだと思う』と言ったそうじゃないか！」

※第2話参照

それを聞いて、そのことが会長の耳にも届いていたんだと、その時、初めて知り・・・

「生意気なことを言ってすいません。」

「いやいや、生意気だなんて思ってない。最近の若い連中は「設計から営業に行け」と言えば、「じゃあ、辞めます。」だの「入社時との約束が違う」などと騒ぐのもいるが、相澤君の態度は正しい。そういう考えを誰に教わったんだ？」

「誰に教わったという訳でもないんですが、そういうものだと思っていました。強いて言うならば、私は入社直後にどこの部署に行きたいかを人事部に聞かれた際に『第一設計部』と答えました。人事部からは、『希望部署に入れてやる』と内示がありましたが、実際に辞令を見ると『第二設計部』でした。しかし、それは会社が判断することで私がどうこう言う立場にないと思います。もっとも人事部には『うそつき！』と内心、思いました、と同時に『第二設計部』って夜間かな？とも思いましたが・・・」

会長は大きな声で笑いながら・・・

「相澤君ははっきりと物を言うね！面白い。でも、それは人事部が約束できないことを言うのが悪いよな。」

「まぁ、人事部にも、その時の都合があったんだと思います。私が第一設計部でも第二設計部でも会社全体で考えればどうでもいい事だと思います。それにもう、随分前のことですから気にしていません。」

「それにしたって、相澤君にだって、この会社でこんなことをしてみたいと思うことはあるだろ。」

「それはもちろん、いっぱいあります。」

「じゃあ、第二設計部に配属と言われた時には頭に来ただろ。」

私は、会長面接って入社時の配属先の不満を聞いてくれるというか、聞き出すためのものなのかな？それとも、若い中間管理職の不満を聞くためのものかな・・・？それに『自分がなにをやりたいかを聞くのが普通なのに、まだこの話続くの！？』と思いながらも

「正直言うと、頭にきました。実際に当時、まだ現役だった、私の父にもその話をしました。」

「ほぉ、それでお父さんはなんて言ったんだ？」

一呼吸、なんて言われたかを思い出して・・・

「はい、『サラリーマンとはある意味、会社の奴隷だ。しかし、それも自分の選んだ道だ。会社の奴隷が嫌なら、サラリーマンにならないことだな。』と言われました。」

「なるほど、それで相澤君はお父さんになんて言ったんだ？」

「『じゃあ、自営業か、その会社で経営者になれば会社の奴隷にならなくて済む。』と言いました。」

「そうだな、それでお父さんはなんて言ったんだ？」

まるでR会長は私の父がなんて言ったのかを解っているようでした。

「はい、父は『経営者はな、社会の奴隷なんだよ。』といいました。」

「ははは！全くもってその通りだ！」

R会長は私にそれを言ったというよりも、どこか遠くに向かってそれを言っている様に感じました。

首都圏の収益ビルとマンション発売の回復基調

今日の日経新聞13版4面に

中央三井が不動産ファンド

運用規模、5年で1500億円

・安定運用　年金資金に的

・借入抑えリスク低減

という記事があります。不動産の底入れをにらんで動き出したと書いてあります。たしかに、不動産、特に首都圏の収益ビルはある種の底打ち感があります。

現在、首都圏で10億円以上の物件だと、築20年以内の物件だと、ほとんどがNet利回りで８%未満でしか買えません。

一時、どこまで下がるだろうと思ったのですが、結果的には、

・遵法性が保たれている

・ある程度の好立地

・既に収益物件として入居率が８０%以上の稼動をしている

等の条件が揃えば、それなりの需要が出てきています。

また、同紙13版11面には

マンション発売

首都圏3ヶ月ぶり増

という記事も出ています。これは昨年の10月以来ということになるのですが、一昨年の10月はリーマンショックがあり、激減していたので比較対象にならないと以前に書きましたが、今回はそれなりに回復基調に入っている様な感じはします。

また、実際に仕事でマンション用不動産の依頼も多くきており、むしろ探す方が大変です。販売実績も契約率が軒並み7０%を超えており、良い物件だと即完という物件もあります。

かなり、手控えている事もあり、需給ギャップが拡がっていることもあったと思います。

この様に収益不動産市場、住宅実需市場ともに徐々にですが回復に入ったと見ていいと思います。

ただ、昨日はオフィスの空室率が以前、大きくなっているという記事も出ており、新築オフィスの開発市場は当面の間は回復は見えません。また、個人投資家向けのワンルームマンションなども金融機関の融資が、まだまだ厳しく、回復の目処が立っていないのも事実です。

政治に目を向けると、沖縄基地問題や政治と金の問題などから、夏の参議院選挙の行方は混沌としています。普通に考えれば、民主党の参院選敗退になると考えられるのですが、二度目の事業仕分けによる民主党人気の回復や鳩山（弟）の離脱など自民党の自壊なども、政権を混沌とさせている要因です。政権がバタバタしている時と言うのは、歴史的にも景気回復に水を差すことは明らかです。

この様に不安要素もあることは事実ですし、一本調子に景気回復になるとは、考えにくいですがそろそろ、気候と同じ様に芽吹き始めているのかなと感じます。

本格回復は秋以降だと思いますが、それまでにしっかりと力を蓄えたいと思っています。

茶番劇　　～予告編～

※　登場人物、会社名は全て仮名です。また物件所在地等もすべて実際の場所とは異なります。

今、一つの不動産取引が終了しようとしています。

あまりに話が長いので、現在書いている、『リストラ』終了後、掲題のタイトルで書いていこうと思っています。

ただ、想定をしていなかった終わり方をしそうです。

ざっくりと書くと、この不景気もあって、今回の取引は債務超過の案件で、しかも、抵当権は3番までついており、1番抵当だけで抵当設定額の半値でしか売れそうもない案件の任売でした。

しかも、居抜き案件です。

債権者交渉もテナントとの立退き交渉も大揉めでした。

ちなみに買主さんはしっかりした会社なのでなんの問題もありません。

『最終的には債権者交渉で崩れるかな・・・』

と思っていたのですが・・・

たった今、売主の部長に債権者との交渉の状況の確認と本日の打合せのアポイントを取ろうと思い電話をしました。

「布山部長、債権者の件、動きありました・・・？」

「いや、何も無いと言うか・・・、何もできないんだよね・・・。」

布山部長の口振りは明らかに、なにか言い難そうな感じです。

「あっ、すいません。今、お電話まずかったですかね？」

「まずくもないんだが・・・」

『何なんだ・・・。この歯切れの悪さは・・・』

と、思ったものの、電話をすること自体はまずくないと言っているので、そのまま話を続けました。債権者との交渉は売主の会社の社長と弁護士が債権者とやっています。

「金本社長は、今日は、もう来てらっしゃいますか？」

金本社長は、普段は昼過ぎにならないと出社してきません。電話した時間は11時50分ですから、普段だと着ていないのですが・・・

「今日は来ているよ。」

「では、お話になられましたか？」

「いや、話せる状況に無いんだよ。」

「会議中か来客中ですか？」

「まぁ・・・。来客中といえば、来客中なんだが・・・」

「では、社長の来客が終った頃に伺おうかと思っているのですが、何時ごろに終りますかね？」

「今日は無理だと思うよ・・・。」

「しかし、決裁も近いですし、契約を解除するにしても急いだ方が・・・。」

さっきから、布山部長の歯切れの悪さがどうも、気になります。普段から、布山部長は考えてから口に出す人なので、条件反射的に物を言う人ではありませんが、それにしても・・・。

「解っているんだが、特殊なお客さんが来ていてね・・・」

『特殊な客ってなんだ？』

とは思ったものの、自分に関係なければ失礼なので聞かないのですが、急ぎということもあるし、この状況で引き下がる訳にもいかないので、

「え？失礼ですがお客さんって、どなたですか？」

「国税・・・」

「へ？査察ですか？何したんですか？」

もともと、この会社の所有する不動産には、財務省等の差押は入っているものの、国税が来るまでには至ってないはずです。

「いや、僕が出社した時には・・・既に来ていたから・・・」

という感じでした。

まだ、理由は解りませんが、国税の査察が入るって・・・

・　税金滞納による差押（普通は口座凍結とかの方が先だと思う。）

・　脱税（結構、巨額な場合。うちの顧問会計士曰く、1億円以上・・・）脱税の場合は令状有。

これくらいしか、思いつきません。

後者なら、取引が成就しないのは確定、前者でも相当に無理がありそうです。

では、『茶番劇』をお待ち下さい。（連載予定日：未定）

火災報知器を89個設置

昨日、今日で火災報知機を

８９こ

つけました。

うちのマンションは2棟で48戸あります。

昨日、今日で２１戸。

朝から夕方までずっと天井を向いての作業です。

電動ドライバーは使っているものの

肩が・・・

疲れました・・・

急行能登　夜行列車にて鉄子の部屋

上野発の夜行れ～～っしゃ、降りたとき～から♪

あぉ～も～り駅は雪～の～なか♪

あ、青森駅じゃなかった・・・金沢駅だ・・・

うちの社員に北陸の出身者がいます。

※自称美人社員・・・つまり、女性社員です。

昨年のGW頃、その自称美人社員が・・・

「友人が地元に帰ってくるんで会うんですよ。ただ、時間が無いので夜行で帰ろうと思いまして・・・」

『夜行・・・？』

随分と懐かしい響きでした。

私は、30年程前まで山口県下関市に住んでいました。父の実家も母の実家も東京ですが、父の仕事の関係で下関市に住んでいました。

なぜ、その時、父と妹と東京に向かったのかは記憶にありませんが、私はまだ、小学校にあがる前で、私よりも２つ下の妹と父と3人でした。私には５つ下の弟もいますが、弟が一緒にいなかったので、おそらく、私が5歳になるかならないかだったのだと思います。

その時に乗った寝台車が私の最後の寝台車に乗った記憶です。

なにせ、新幹線が1975年には東海山陽新幹線が博多まで開通しますから、その後は新幹線を利用していました。ですから、初代（０系？）の新幹線に乗った記憶は随分あります。

夜行寝台のベットに父親の両脇に私と妹が所狭しと寝ました。

どこの駅だかは忘れましたが、小さな車窓から、その駅を見て、

『長いこと停まっているなぁ・・・』

と思ったことだけを覚えています。

さて、夜行という響きに懐かしさを感じて、社員にいろいろ聞くと・・・

その夜行は『急行能登』という列車だということが解りました。

「学生の頃はお金も無かったし、随分と使ったんですけどね。今は新幹線で越後湯沢経由ですね！でも、女性専用車両があって、意外に便利なんですよ！女の子でも安心です」

「じゃあ、女の子女性にはいいね！」

「感じの悪い言い方だ・・・」

と、言って、乗って行きました。

結果は・・・

「相当、疲れました。」

でした。

しかし、その急行能登が今晩でラストランだそうです。

そうすると、今日になって、その社員が・・・

「あ～、最後に乗りたかったなぁ・・・」

と言い出しました。

良く解ってない私は・・・

「ん？上野発があるんだろ？乗ってくれば？」

「へ？乗れるわけないじゃないですか！？」

「なんで！？」

「鉄道ファンで予約いっぱいですよ！」

「ん？でも、女性専用車両あるんだろ！そこなら・・・」

「あっ、そうかもしれませんね」

「鉄子の部屋だったりして・・・」

「嫌だ・・・。そんなのに乗りたくない・・・。そんな、徹子の部屋違いだ・・・」

などと、くだらない冗談話をしました。

その社員の父親が先日、東京に来て、わざわざ、急行能登で帰ったそうです。

私の父も急行能登ではないですが、随分と夜行に乗って下関に行ったそうです。

団塊の世代やそれ以上の方が、高度経済成長期の中で、夜行に乗って日本を縦横断し、働いていたんだろう・・・と思うと、夜行列車が無くなると言うことが、日本の経済成長の終焉を見ているような気がして、切なくなりました。

では、その自称美人社員・・・通称鉄子が撮った写真を・・・

恐らく、弊社の鉄子も泣いてるから・・・