悲しい現実・・・【趣味ネタ】

趣味の話です。

以前、ビーシュリンプというエビを飼っているという記事を書きました。

一時期、最大で１００匹以上いたのですが、なんらかの原因で少しずつ減っていき、３０匹程度まで減ってしまいました。しかし、我家で一番大きな水槽（９０cm水槽）をビーシュリンプの為に開放して、ついに落ち着き、また増え始めました。

このエビ、ほうれん草を茹でたものを好物としているのですが、ネットではほうれん草よりケール（青汁の素）の方が栄養価も高く良いと書いてあります。

しかし、このビーシュリンプというエビは恐ろしく水質にうるさいんです。

その為、ちょっとでも農薬が着いていたら、瞬殺です。

無農薬野菜の売っているお店も怪しいもので、殆どの無農薬野菜のお店がダメという話もあります。

と言っても、見た目や自分で食べて解るわけもなく・・・

そこで、今年の６月ぐらいから、せこせこと、プランターで自分でケールを育てました。

葉が少し育ってくると、すぐに害虫がやってきます。

その害虫も一匹ずつピンセットで取って、育ててきました。

明日は台風が来ると言うので、今さっき、少しケールの葉を回収しました。

そこで茹でて与えてみました！

その写真がこちらです。

右の白いポールの様なもので刺している葉っぱがケールです。

左にエビが固まっているのは人工餌です。

うちのビーシュリンプ、一匹もケールには集まってきません。

茹で方が悪かったのかな・・・。

５ヶ月近くかけて、育てたケールなのに・・・。

趣味ネタだけど・・・

『両手取引禁止』は見直し

日経ケンプラッツの記事より

不動産仲介の「両手取引禁止」は見直し、前原国交相

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私も有料会員ではないので全文は読んでいませんが、前原国土交通大臣への取材で「両手取引禁止」の方針を全面的に見直すとのことでした。

民主党も政権を取ったことで、少し実状が解ったということでしょうか・・・。

もっとも『全面的に見直す』とある様に、単純に従来通りにするのか、それとも新たな方向で進むかはわかりません。今のあり方が全て正しいという訳でもないので、なんらかの方策が出てくるような気もします。

不動産市場　大底打ちVS二番底

今週の週間東洋経済は

『差し迫る構造大転換

マンション

ゼネコン

不動産』

と文字の色も真似て見ました。

・・・真面目に書きます。

書いてあることは業界にいる人間なら殆ど知っていることなので驚くことはないのですが、そこで面白いのが今後の不動産業界の予想です。

（ゼネコンの将来はもう真っ暗という感じで筆舌につくしがたいという感じです。って、ちゃんと書いてあるけど・・・）

で、不動産業界の予想は

『大底を打った！』Vｓ『二番底がある！』

の双方の予想があることです。

業界側の人の意見を要約すると・・・

「大底は打ったが、大きな市場回復は当面の間、見込めない。」

調査会社やマーケティング会社は

「政府の景気対策息切れで、所得が回復しなければ二番底はある。」

という見解でした。

まぁ、どちらとも捕らえることができるのですが・・・

自分の意見を書くと、まずは

実需の市場にはやはり二つの可能性があります。

日本の製造業市場は中国経済が堅調であることが確認されたことから、急激な悪化は避けられると思うし、ブラジルにオリンピックが決まったことでBRICｓのBが経済発展を約束された感じがありますから、アメリカ合衆国の経済も上向いてくる可能性は高く、円高懸念さえ払拭できれば、景気そのものは落ち着いてくると考えるのが自然です。

たしかに、CMBSなどの金融不安はあるものの、実需面が回復してくれば、所得が落ち着いてくることから、オフィス市場やマンション市場の実需面は東京から回復してくると思われます。

問題は亀井さんが吠えているモラトリアム法案です。

たしかに中小企業などで借金に苦しんでいる会社は救われる感じがしますが、金融機関は必然的に貸し渋りをせざる得なくなります。住宅ローンも、査定が厳しくなることは必死です。また、同様に新規の設備投資に対し、金融機関の査定が厳しくなれば、オフィス市場も苦しくなるでしょう。

メディアなどが報道している、モラトリアムの間の金利等を政府が補償すれば、その財源の確保そのものが危うくなることも十分に考えられ、結局は優良資産が動かなくなることは必至です。

そのことから、実需面での二番底は『亀井さん次第』と言ったところではないでしょうか・・・。

投資用不動産市場は二番底があると考えています。

現在のJREITは官民ファンドの効果もあって、少し落ち着きましたが、その効果もそろそろ息切れ気味だと思います。個人的にはJRIET同士の合併などで、拡大しすぎた市場をある程度、安定させる方向に民間の力で向かわせるべきだったと思うのですが、そこに政策投資銀行という実質上『官の力』を投入したことで、延命処置をしてしまいました。景気さえ、回復すれば、その延命処置により、自然回復すると考えたのかもしれませんが、結局のところは、それが実態経済に即してなければ、その『官の力』が無限でない限り、息切れします。

日本の不動産市場の場合、外資による制限がないですから、外資が大量に流れ込んでくれば別ですが、欧米市場から大量に日本の不動産市場に資金が流れ込んでくることについてが懐疑的です。もっとも中国などの新興国の資金やアラブ系の資金が流れ込んでくる可能性はあります。

しかし、先のダヴィンチのPCPの様にデフォルトするケースも多発することが考えられます。そうすれば、その物件が格安で出回ることとなりますから、それに向かって二番底が十分に考えられます。

この事から、実需市場で無理をしないということが現在の不動産業界の生き残る道かと思います。投資用不動産市場はニッチな世界で細々と・・・と言ったところでしょうか。

事故物件

事故物件という言葉を知っていますか？

事故物件とは『自殺』、『他殺』、『事故（転倒、溺死等）』によって死亡事故が発生した物件を事故物件と言います。『寿命』や『病死』は事故物件に含まれません。

亡くなった方には申し訳ないですが、大家さんにしてみると、大変に迷惑な話です。

事故物件は、重要事項説明でちゃんと説明しなければなりません。ただ、一度、入居者が入ってしまえば、次の入居者には告知義務が無いというのが一般的な見解になっています。これを悪用して、その賃貸住宅が法人所有である場合には、とりあえず、その会社の社員に入居させます。（実際に住まされる社員はかわいそうですが・・・）

実際に、都心部でそこそこ賃貸住宅の高い場所であれば、大幅に賃料を下げれば、

『そんなことは気にしないよ。』

という人もいます。

しかし、地方で賃貸住宅が余っていれば、致命的な問題です。

また、普通にこっそりした自殺だったり、事故死で、東京23区などの都心部であれば、２～５年もすればマンションの住民も入れ替わり、そこでの自殺や事故も忘れられるかもしれません。

しかし、それが地方であればその事実は周辺の人々の記憶からなかなか消えることはないでしょう。

そして、それがテレビで話題になった『他殺』だったり、周辺住民に避難勧告がでた、『硫化水素自殺』だったりすると、なかなか忘れられることも無く、東京でも大変なことになります。重説で説明しなくても、みんな知っているなんてことになりかねません。

例えば・・・

江東区潮見のバラバラ殺人を覚えているでしょうか？

ご存知ないかたは『潮見　マンション　事件』でGoogleで検索してみてください。高裁判決（無期懲役）までいくらでもヒットします。

こちらのマンションは某法人が所有しているのですが、事件後は大変なことになっています。

これだけ話題になったわけですから、もう大変です。重説で済む話ではありません。

その部屋の賃料は1万円未満になったと聞いています。（犯人の部屋も被害者の部屋も・・・）

そして、事件のあったフロア（9階）は空室率が80%以上・・・

当然、8階も空室が目立っています。

その賃料も採算度外視の賃料になっています。

今年の7月に宮城県北部で自殺のあった住宅で所有者が、実際の賃借人（自殺者は賃借人の奥さん）に対し、損害賠償を請求する裁判が起こりました。結果は知らないのですが・・・

電車に飛び込み自殺をすると、鉄道会社から、とてつもない金額の請求が来るという、都市伝説がありますが、賃貸住宅で自殺をすると、実際の賃借人や連帯保証人に損害賠償請求が行くというのは都市伝説では、ありません。

オリンピックの自国開催落選

微かな期待をしていました。

諸々の問題は度外視して、日本でのオリンピック開催は国民として期待するのは当然だと思っていました。

落選のポイントは・・・

・開催地である、日本国民の日本での開催の支持率が候補地の中で最も低い。

・唯一の二度目の開催地であるが、なぜ二度目が必要なのかの根拠が弱い。

後者はなかなか、理由が見つかりません。

私自身、二度目の開催理由がどこにあるのかは解かりません。

しかし、なぜ、日本人は自国オリンピックの開催に前向きではなかったのでしょうか？

経済的な問題でしょうか？

今の日本人に必要なのは活気だったと思いますが・・・

残念でなりません。

愚痴ネタですが・・・

鞆の浦景観訴訟

最近のニュースには時々、驚かされるものがあります。

ポニョの件はさて置き、公共事業に対して、景観を理由に差し止めの判決が出るというのは・・・。

記事をコピペしておきます。

　万葉集に詠まれ、昨夏大ヒットしたアニメ映画「崖（がけ）の上のポニョ」の舞台ともされる瀬戸内海の景勝地・鞆（とも）の浦（広島県福山市）の埋め立て架橋事業をめぐり、反対派住民らが知事の埋め立て免許差し止めを求めた訴訟の判決が１日、広島地裁であった。能勢顕男裁判長は「鞆の浦の景観は住民だけでなく国民の財産というべき公益で、事業により重大な損害の恐れがある」として原告側の請求を認め、免許差し止めを命じた。

　歴史的景観が地元住民にもたらす「景観利益」保護のために大型公共事業を差し止める初の司法判断。免許認可をめぐる国の判断に影響するのは必至で、県と福山市の計画策定から２６年の同事業は見直しを迫られることになる。

　能勢裁判長は判決理由で、事業について「公有水面埋立法には住民らの景観利益を保護する目的があり、慎重な政策判断がない限り計画は不合理」と判断。「侵害された景観利益は事業が完成すれば復元が不可能だ」と指摘した。

　そのうえで県側の主張していた渋滞解消や下水道整備といった利便性向上について「必要性、公共性の根拠について調査、検討が不十分。埋め立ては行政の裁量権の範囲を超えている」とし、差し止めが必要と結論付けた。

　住民側は常夜燈の残る港や古い町並み、島々を一体的にとらえ「良好な景観を享受する利益がある」と主張。県側は利便性向上を根拠に必要性を主張し「景観利益は公共のもので、住民ら個々人は対象外」と反論していた。

　判決などによると、県と市は港の一部を埋め立て、湾を横切る全長約１８０メートルの橋の建設を計画。県は昨年６月、埋め立て免許について国に認可申請したが、審査は中断している。

出典　産経新聞

事前に書いておきますが、判決そのものを批判するものではありませんし、この判決そのものには、ちょっと賛同するところもあります。

しかし、ポイントは「鞆の浦の景観は住民だけでなく国民の財産というべき公益で、事業により重大な損害の恐れがある」という部分です。

「○○の景観」というのは、どこにでも存在します。

鞆の浦の場合は『国の名勝』『国立公園』にも指定されている場所ですから、本判決が、この部分の景観が国民の財産であるという評価であるのならば、この判決は極めて限定的なものになります。

しかし、この鞆の浦問題に『国の名勝』や『国立公園』という言葉はあまり出てきていない。どちらかと言えば、『歴史的な景観』という言葉が目立つ。

この『歴史的な景観』の定義が曖昧なために、今後、この判決が乱用される可能性があるのではないかという懸念もある。

私が、本判決を支持する理由はこの架橋計画そのものが四半世紀も前の計画で、鞆の浦地区の人口が既に9000人から5000人に減少し、そもそも計画を立てたときと状況が全く違うことにあるからである。もちろん、景観を守らなければならないことは重要だが、公共事業を含める、再開発の計画などは時間が掛かることはよく解るのだが、経済環境や人口動態の変化などをよくよく考えるべきではないだろうか？

八ツ場ダム問題もそうだが、公共事業というのは一度始めると、その保障、自然景観の破壊など取り返しが極めて難しい。ただ、長期に渡る計画の公共事業は、例えば「5年おき」になど、定期的にその計画の必要性や内容の妥当性を検討していかなければならないのではないだろうか？

民間事業者が例えば、大型の再開発事業を行う場合は当然だが、販売価格や事業内容は常に見直しながら行っている。これは民間事業者が常に収益と戦っているからである。公共事業が目先の収益と戦ってはいけないのは当然だが、日本の経済環境や人口動態に合わせた最低限の見直しはしなければならない。

ダヴィンチの実需市場における影響

今日のニュースでついに、ダヴィンチ・ホールディングスのファンドが保有するパシフィックセンチュリープレイス丸の内（以下、「PCP」と言います。）のリファイナンス（以下、「リファ」と言います。）が不調に終わり、デフォルトした。

これについては、ノンリコースローンということもあり、純損益23億円で済むらしい。

それを受けて、悪材料出尽くしということで、ダヴィンチ・ホールディングスの株価はストップ高まで上がった。

しかし、この問題はここで終らないと考えられる。

まず、ダヴィンチ・ホールディングスのファンド、カドベは通称１兆円ファンドと言われていて、このパシフィックセンチュリープレイス以外にも物件は所有している。それのリファに対して、金融機関が不信感を抱くのは必至と考えられる。

当然、金融機関も、それなりの損害を受けるが、そもそも金融機関はCMBSとして、投資家に手渡している。

つまり、その部分に関しての損害は軽減できる。

しかし、これにより、大きな問題は、これがトリガーになって、リファができないデフォルトが続出することになるかではないだろうか？

そもそも、今回のPCPについて、債権者団体（新生銀行、メリルリンチ等）は1000億で売却する予定らしいが、今どき1000億円で購入できる先があるのかも疑問だが、それでもダヴィンチが購入した金額の半値であるということを考えなければならない。

実需市場が少しずつ持ち直し始めているだけに、足を引っ張らないで欲しいと思う次第です。

赤坂二丁目のビル

今日、ケンプラッツを見ていると

【売買】幸福の科学が赤坂2丁目で空きビル2棟を取得

というニュースが出ていました。

隣接地も合わせて６９８㎡（約211坪）の土地を取得というから驚きです。

現在の不動産景気から考えれば、土地や空きビルは路線価＋α程度で取引されている可能性が高いかと思われます。赤坂二丁目界隈の六本木通り沿いともなれば、今でも路線価は２１５０万円／坪程度あります。

ということは45億円以上で売買がなされたと考えられます。

現在、開発用地で45億の投資が出来る不動産事業者はほぼ皆無に等しいです。

さすが、幸福の科学といったところでしょうか・・・・。

今年の衆議院選挙で大量の立候補者を出していましたが、週間ダイヤモンド9月12日号によれば、立候補者の供託金（落選後、没収）だけで10億円、選挙費用を考えれば100億円が投下されたとあります。それでいて、まだ、これだけの不動産を投資できるのだから、脅威の資金力と言っていいでしょう。

私は宗教には興味がありませんが・・・

景気が悪くなると新興宗教が目立つようになってきます。これは、景気が悪くなったことにより、新興宗教の活動が相対的に目立つようになったのか、それとも、景気が悪くなったことにより、宗教に頼る人が増えたのか（もしくはそれを狙って活動を活発化させているのか）は解りません。

もっとも、これだけ財政が苦しいなどと言っているのであれば、宗教法人からも通常の法人と同じ様に税金を徴収すれば・・・と思うのですが・・・。これ以上、書くと宗教法人や信者の方に叩かれそうなので止めておきます。

雑色　ゾウシキ　

うちの自称『美人女性社員』が・・・

「相澤さん、ダッショクってしってます？」

『色を落とすことかな？』

会話の流れから考えて地名なのですが・・・

「いや、知らんな・・・どんな、字を書くんだ？」

「だから、ダツにショクですよ！」

全然、解らないので・・・

「どこだよ！？」

GoogleMapを見ると

【　雑　色　】

『ダツ』ではなく、『ザツ』でした。

「あのさ、これ、『ゾウシキ』って読むんだよ！」

「え？でも、ザッショクの時はこういう漢字ですよね！？」

「どんな場面でこの字を書いて『ザッショク』と読むんだよ！？」

「色が混ざる時・・・・」

『それを言うなら、肉も野菜も食べる『雑食』だろ！』

地名とは難しいものです。

最初に『美作』なんかはまったく読めなかったし・・・

まぁ、地名として読めなかったことは許すとして、『色が混ざる』＝『雑色』・・・・

うちの『美人女性社員』の漢字列伝はまだまだ続きます。

ジュンク堂松山支店のオープンパーティー

先日、松山に行ったことはブログで紹介したとおりです。

詳しくは・・・出張

実は、帰りの飛行機もさることながら、行きの飛行機もとんでもなく早い飛行機でした。

ジュンク堂書店松山支店のオープニングパーティは14時からだったのですが、予約した飛行機は羽田発7時20分、家を出たのは5時半でした。

今回、一緒に仕事をした名古屋の地上げ屋のTさんと松山空港で待ち合わせをしたのですが、Tさんは8時半に松山空港に着いていて、お互いに眠い目を擦っての待ち合わせとなりました。

さて、なんで、そんなに早く松山入りしたのかは内緒ですが、不動産屋として仕事をする以上、町を視察しなければなりません。そこで、松山の町を歩いてウロウロしていました。

そして・・・オープニングパーティーに参加して、一旦、Tさんと別れて自分の宿に、松山で一杯飲むために18時に再度待ち合わせをして、飲み行きました。

さすがに朝が早かったので1軒で終わりにしようとしたのですが、ぶらっと歩いて結局、２軒目のバーに入りました。

しばし、飲んでいると・・・店の奥で飲んでいた男性が、

「失礼ですが、ジュンク堂書店のオープニングパーティに出られたかたですか？」

「はい・・・そうですが・・・」

「実は今日、お見かけするのこれで3度目なんですよ！」

いくら、狭い町とは言え、1日に3度もばったり会う程、狭くはないし、見かけても知人でも有名人でもないので覚えている方が不思議かと思いました。

「はぁ・・・どちらで・・・」

「最初は銀天商店街、二度目は全日空ホテル（オープニングパーティの会場）、そして、今です。」

「よく、覚えていましたね！」

「失礼な言い方ですが、お二人とも、普通の人とは雰囲気が違いますから・・・。」

「えっ・・・。あっ、Tさんのことですね！」

自分は見た目は普通の人だと信じています。

「俺かい！」

「いえいえ、お・ふ・た・り・とも・・・。如何にもって感じですよ。」

そんなんに気軽に声を掛けるのか・・・

とまぁ、こんな感じで会話は進み、我々がなんで松山にいるかを話し、相手の素性などを聞きました。

その人は全日空ホテルの方だったんですが、生まれも育ちも、そして今も松山の方でした。

そこで、かなり会話ははずんだのですが・・・そこで、意気投合した話は・・・

自分の町は自分達の手で再生させなければいけない。

決して、国の助成金や補助金頼みの再生を考えてはいけない。

自分達の手で自分達の出来ることから、やらないといけない。

ということでした。

私はあまり成果の出ていない、地域再生プロジェクトを２つ知っています。

一つは伊豆の稲取町です。

こちらは一時話題になった、再生のプロを外部から招聘して、再生を試みています。

外部からプロを招聘することは悪いことではありません。

しかし、問題はそこの人達が一致団結して、再生しようという気持ちに欠けていることです。

もう、一つは同じ、四国の高松です。

こちらも都市計画のプロを入れて、国土交通省なども参加して、

地域再生ファンドを組成し、高松の商店街の再開発を行っています。

これは日本の典型的な箱物再生事業です。

立派な建物や、都市計画だけで地域再生ができると思ったら大間違いです。

お金を使えば地域がよくなるわけではありません。

商店街の人や地域住民が新しい箱を欲しがっているわけではありません。

たとえば、夕張や大牟田の様に炭鉱産業が衰退し、町そのものの　使命を完了している町はどうしても衰退します。一定のところまでの人口減少は仕方がないところです。炭鉱に変わる産業と言っても、限界があるでしょうから、需要に叶ったところまでの衰退は仕方がないと思います。

それでも、以前の活気を取り戻そうと無理をして、素人考えでよくわからない観光施設を作ったりすれば、正に財政破綻を起こします。これは既に実証済みです。

しかし、高松も稲取も実は昔とあまり変わってはいません。

特別に終焉を迎えた産業があるわけでもありません。

問題は町の魅力です。

それを勘違いして、外部の金に頼り始めることが間違っています。

地元の人が自分の町を自慢できない様な町に外から人は来ません。

地方都市が疲弊しているのは人口減少が最大の原因です。

なぜ、人口が減るのでしょうか？

交通の便がよくなれば人が集まるとでも・・・。

昔は高速道路も新幹線も無いのに地方都市は立派に存在していました。

その事を考えていなければ、本当の意味で魅力ある町にはなりません。

抽象的な話だけど・・・