2015年12月18日ブログに当社アクセス出来なかった件

本日、午前10時頃から、当社のブログにアクセスが出来ないという状況が発生しておりました。
大変、ご迷惑をお掛けしたことをお詫び申し上げます。
現在のところ、アクセスが出来るように復旧はしておりますが、原因等がまだはっきりしていません。
その為、本日（2015年12月18日）、22時より、再度、原因解明のため、メンテナンスを行いますので、ブログにアクセスしにくい状況が発生する可能性があります。
メンテナンス時間につきましては、改めて、本ブログ、Facebook、Twitter等でお知らせいたします。

用途変更の確認申請についてのQ＆A（第1集）

多くの用途変更についての質問が取り寄せられているので、Q＆Aという形で纏めました。

Q.法務局に行ったら簡単に用途変更が出来るので手続きをして下さいと言われましたが、その手続きをリデベでやって貰えますか?

A.いたしません。

法務局の言っていることは、建築基準法の用途変更ではありません。建物登記情報の種別の変更です。法務局は建物の使用状況を届出すれば簡単に登記情報を変更できますが、これは建築基準法の確認申請とは全く異なります。当社で用途変更の確認申請を行った上で、実際に用途変更の工事を行い、当社が特定行政庁に工事完了届を提出した後に、司法書士に依頼して、登記情報の変更をして頂きます。

Q.物販店を事務所にしたいのですが用途変更をしてもらえますか？

A.必要ありません。

用途変更後に出来上がる対象物が事務所である場合には、用途変更は必要ありません。用途変更が必要な対象物についてはこちら（用途変更の確認申請を出さないといけない業種（用途）とは？）でご確認ください。

Q.用途変更の手続きをして頂きたいのですが、1週間程度でできますか？

A.できません。

用途変更の手続きとは、用途変更の確認申請を行い、その申請した計画内容に伴い工事を行い、工事終了後に特定行政庁に工事完了届を提出するまでのことを言います。

申請するためには委任状、確認申請１面～６面、既存不適格調書、現況の報告書、申請するための図面（案内図、配置図、平面図（用途変更をするフロアの図面及びその他のフロアの図面）、断面図2面、立面図2面、設備図（照明、給排水、ガス、換気系統など）、防火設備図）などが最低限必要になります。物件の状況、規模、用途、立地によって提出しなければならない書類が増えていきます。この書類を作成するのに変更後のプランが纏まっている場合で、最短で3週間、通常の用途変更の場合6週間～8週間程度を必要とします。プランが白紙の場合は、さらにプラン作成の期間が掛かります。

さらに、確認申請は受付から35日以内に確認済証を発行しなければならないと法律で定められています。つまり、最大で5週間かかります。実際には4週間程度かかるのが一般的です。

工事は内容や規模によるので、期間は一言ではお答えできません。当社がいつもお答えしているのは

「プラン確定後から、確認済証発行（工事着工）まで、約10週～12週は掛かります。」

と答えさせて頂いております。

Q.確認済証や検査済証を紛失してしまったのですが用途変更はできますか？

A.できます。

確認済証（昔の確認通知書）や検査済証を紛失しただけなら、問題なく用途変更をすることが可能です。新築時の図面が無い場合は、費用と時間が掛かりますが、確認済証や検査済証を紛失した場合には特定行政庁の「台帳記載事項証明」で代用することができます。台帳記載事項証明の取得も当社にて行いますので、紛失しただけの場合はお気軽にお問合せください。

Q.検査済証発行後に勝手に増築した部分がありますが用途変更できますか？

A.原則できません。

防火地域・準防火地域の指定が掛かっている場所では、増築する場合、必ず確認申請を出して、完了検査を受けなければなりません。防火地域・準防火地域の指定が無い場所で10㎡以上の増築をする場合は同様で、10㎡以下の増築でも建築基準法を遵守していることが前提となります。新築時の検査済証があったとしても、その後、違反建築の状態になってしまった建物の用途変更はできません。その場合は違反状態を是正してから、用途変更の手続きに入ることになります。ただし、新築後に法律が変わったことにより違反状態になっている（既存不適格建築物）場合は用途変更が可能です。

Q.1階ピロティ部分の駐車場を店舗に用途変更できますか？

A.できません。

1階ピロティの駐車場は多くの場合、延床面積（容積率対象床面積）から除外されています。そこを店舗にすると容積率対象床面積に参入されることになるので、用途変更ではなく増築になります。また、容積率をほぼ消化している建物などでは、容積率オーバーになる可能性もあります。

Q.新築時に完了検査を受けていませんが用途変更はできますか？

A.できる方法はあります。

まずは、対象となる建物が建築基準法に適合している状態にする必要性があります。その場合において、特定行政庁によって対応が変わってきますので、当社にお問合せ下さい。

Q.用途変更の申請費用が55,000円というホームページを見つけましたが、リデベではいくらで出来ますか？

A.当社での用途変更の手続き費用は最低でも税別80万円～となります。

申請費用がホームページで書かれているのは、特定行政庁のホームページか、国土交通省指定民間確認機関のホームページです。申請費用とは確認申請を受け付けてチェックをする手数料です。当社はその申請をする会社となり、確認申請は、建築士事務所でしか行うことができません。（行政書士事務所などではできません。）

平成27年度夏季休暇のお知らせ

当社は平成27年度8月8日より8月16日まで、夏季休暇を頂きます。
暑い日が続きますが、皆様もお体にお気をつけて、お過ごし下さい。
尚、8月17日より通常営業となります。
夏季休暇期間中に当社にお電話を頂いた場合、担当の携帯電話に転送されますが、
休暇期間中の為、出られないことが多くなっております。
出られない場合には折り返し、お電話をさせて頂きますが、
お時間を頂戴することになりますことをご容赦下さい。

建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等（以下、「民間第三者機関」と言います。）を利用して建築基準法適合状況調査（以下、「適合調査」と言います。）ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的（経済的合理性など）もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請（増築、用途変更等）の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物（不動産）を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

TEL　03-5389-6082

営業時間　平日　10時～18時30分

用途変更の設計費用について（確認申請図書がない場合）

平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

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平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。

確認申請図書（図面）が無い場合も対応しています。

確認済証及び検査済証はある（もしくは台帳記載証明で取得されていることが明らかな）場合で、確認申請時の図面がない場合。

・価格は全て税別価格になります。

・確認申請費用（特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用）は別途となります。

・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。

・消防法の対応は料金に含まれます。

・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。

・保健所への申請業務（発生する用途に限る）は、別途となります。

・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。（下記参照）

基本料金：2階層200㎡未満

3階層以上の場合：階層が１つ増えるごとに250,000円アップとなります。

4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。

変更する用途

寄宿舎（※1）・下宿・ホテル・旅館（※2）・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途

基本料金：1,000,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき5,000円となります。

例）211.15㎡の場合

1,000,000円＋12㎡×5,000円=1,060,000円

※1　グループホーム、シェアハウスは寄宿舎になります。

※2　簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。

変更する用途

診療所・児童福祉施設等（※3）

基本料金：1,300,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき3,250円となります。

例）211.15㎡の場合

1,300,000円＋12㎡×6,500円=1,378,000円

※3　助産所・身体障害者社会参加支援施設（補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く）・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。

変更する用途

物販店・倉庫

基本料金：800,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき4,000円となります。

例）211.15㎡の場合

800,000円＋12㎡×4,000円=848,000円

変更する用途

博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場（※4）

基本料金：1,600,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき8,000円となります。

例）211.15㎡の場合

1,600,000円＋12㎡×8,000円=1,696,000円

※4　結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。

上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。

遠隔地追加料金

東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市･･･基本料金に含む

上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く･･･30,000円

茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県･･･60,000円

福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県･･･90,000円

山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県･･･120,000円

中国地方各県・四国地方各県･･･180,000円

沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道･･･225,000円

沖縄県（久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く）・鹿児島県諸島部･･･300,000円

上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。

上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。

Point１　用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point２　用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point３　用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

用途変更の設計費用について（確認申請図書がある場合）

平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

↑↑↑↑↑↑↑

平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。

確認済証、確認申請時の設計図書及び検査済証がある場合（確認済証発行後、計画変更及び軽微な変更を申請されている場合には、その図面も必要になります。）

・価格は全て税別価格になります。

・確認申請費用（特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用）は別途となります。

・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。

・消防法の対応は料金に含まれます。

・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。

・保健所への申請業務（発生する用途に限る）は、別途となります。

・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。（下記参照）

基本料金：2階層200㎡未満

3階層以上の場合：階層が１つ増えるごと　　に150,000円アップとなります。

4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。

変更する用途

寄宿舎（※1）・下宿・ホテル・旅館（※2）・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途

基本料金：500,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,500円となります。

例）211.15㎡の場合

500,000円＋12㎡×2,500円=530,000円

※1　グループホーム、シェアハウスは寄宿舎に該当します。

※2　簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。

変更する用途

診療所・児童福祉施設等（※3）

基本料金：650,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき3,250円となります。

例）211.15㎡の場合

650,000円＋12㎡×3,250円=689,000円

※3　助産所・身体障害者社会参加支援施設（補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く）・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。

変更する用途

物販店・倉庫

基本料金：400,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,000円となります。

例）211.15㎡の場合

400,000円＋12㎡×2,000円=424,000円

変更する用途

博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場（※4）

基本料金：800,000円

200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき4,000円となります。

例）211.15㎡の場合

800,000円＋12㎡×4,000円=848,000円

※4　結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。

上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。

遠隔地追加料金

東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市･･･基本料金に含む

上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く･･･20,000円

茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県･･･40,000円

福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県･･･60,000円

山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県･･･80,000円

中国地方各県・四国地方各県･･･120,000円

沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道･･･150,000円

沖縄県（久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く）・鹿児島県諸島部･･･200,000円

上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。

上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。

Point１　用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point２　用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point３　用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

空き家問題を考える　～検査済証の無い空き家を賃貸に出す～

前回、空き家をリフォームする場合、完了検査を受領してない場合（検査済証が無い場合）は安易にリフォームして賃貸に出して良いとは言えないと書いた。

では、完了検査を受けていなければ、法的整合性が絶対に取れないかというと、そうでもない。現在では、建築基準法適合判定という制度がある。詳しくは『建築基準法適合状況調査の流れ（検査済証の無い建物を適法化する方法）』を読んで頂きたい。

木造２階建てで５００㎡未満の建物であり、確認申請時の図面が存在し、確認申請時の図面と比較して建物が図面通りなら、建築基準法適合状況調査は、意外に簡単に行える。

しかし、確認申請時の図面が無ければ、現在、建っている建物から、必要な図面を作成してもらい（ほぼ確認申請と同じ図面が必要）、さらに新築時の建築基準法に合致しているかの調査をして、不適合な箇所があればそれを是正しなければならない。

図面の作成は、測量などをしなければ出来ないから、新築よりも大変である。つまり、作図だけで新築時と同等かそれ以上に掛かってしまう。さらに新築時の建築基準法に適合しているかの調査も数十万から掛かってしまう。そして、不適合な箇所があればそれの是正を行わなければならない。私の経験から、不適合箇所が全く無かった物件は一つもない。とすると、総額で最低でも、建築基準法適合判定だけで、１５０万円以上掛かってしまうことになる。これは、木造２階建て２００㎡未満の場合で、３階建てや非木造建築物となれば、費用はもっと掛かる。１５０万円というのは、図面が無いだけで極めて遵法性が高かった場合の価格であるから、是正箇所の多さや是正工事の規模によって価格は異なってくることを考えておかなければならない。

ここまでを読むと、建築基準法適合状況調査を行ってまで法的整合性が必要なのだろうかという疑問が出てくる方が多いかもしれない。

しかし、大きなリフォーム工事を行うのであれば、千載一遇のチャンスだと思って、建築基準法適合状況調査を行うことを推奨する。もちろん、賃貸に出した時の瑕疵担保責任の問題などもあるのだが、それ以上に、この物件を将来、売却しようとした時にその効力が大きく発揮されることとなる。

もちろん、今は賃貸に出そうとしている訳だから売却を考えていないかもしれない。しかし、相続が発生したり、または何らかの事情で物件を売らなければならなくなった時が来るかもしれない。多くの場合は売却の機会が訪れる。

現在、完了検査を受領していない物件に関して、金融機関が融資をしない方向に動いている。主だった金融機関は、既に完了検査未受領の建物には融資をしない。まだ、小さな金融機関などは融資をしてくれるが、それも時間の問題であろうと考えられる。

図面が無い場合、図面を復元することとなるのだが、図面を復元する際に壁の中までは、見えない。特殊な機械を使って柱の位置などを確認することは出来なくもないが、柱や梁などの接合部などが、正しく接合されているかまでは確認できない。だから、何もしないで建物の図面を復元することはほぼ不可能なのだが、大きなリフォームをするのであれば、壁も取り外す場所も多いだろうし、天井内の構造なども解りやすい。ついでに、建築基準法に不適合な箇所も直してしまえば良いのであるから、この機会を逃す手はない。

もし、リフォーム工事をやってしまって、将来、建物を売却するのに建築基準法適合状況調査を行えば、そのコストは個別に掛かってきてしまうが、同時にやっておけば、その工事などは重複するところが大きいから、コストも個別にやるよりかは大きく抑えられることになる。

空き家に借り手が付くようにするリフォーム工事は場合によっては多額な工事になり、不動産会社などは目先の利益を追求し、所有者の将来の利益よりも仕事が成立することを優先するから、コストが高くなることは提案してこない。それどころか、建築基準法適合状況調査というシステムそのものを知らない可能性もある。小さな町の不動産屋さんや大手でも賃貸専門のチェーン店の社員などは、知っている人の方が稀である。

見栄えを整える提案も重要だが、中身のあるリフォーム工事を行って行くべきである。

所有者が物件を売却しやすくなるということは、所有者にとっても良いことであり、その様な不動産が市場流通しやすくなれば、空き家問題の手助けに大きく寄与することになる。

建築基準法適合状況調査について

・　完了検査を受けていないため、検査済証が無い

・　完了検査を受けていないため、融資を受けられない

・　完了検査を受けていないため、耐震診断や耐震工事の補助が受けられない

・　完了検査を受けていないため、用途変更や増築ができない

上記の様なことで、お困りの場合は、リデベまでお気軽にお電話をください。

空き家問題を考える　～空き家をリフォームして賃貸住宅にして良いか～

もちろん、現在使われていない建物を賃貸すること自体は何の問題もないのだが、それは、「その建物が合法的な物ならば」だ。

第１話で空き家の再利用の事例を簡単に紹介したが、その中でも今回は、今まで全く使われていなかった空き家を賃貸住宅として貸し出している事例を紹介しよう。

『まだまだ、再利用可能と考えられる空き家を若い建築家にアイデアを出して貰いリフォームして、住みたいと考える人に賃貸住宅として提供する。』

この部分だけを読むと極めて前向きで美しい提案に聞こえる。私も最初にこれを聞いた時には、

「なかなか良いアイデアだし、昔の住宅の良さを活かしながら、今の生活に対応出来るように出来たら、それは素晴らしいことかもしれない。」

と考えた。

しかし、その様子がマスコミなどで取り上げられ、実際にその提案を受けたという人から話を聞いてみると、かなり杜撰な実態が見えてきた。

まずは、この類の提案の殆どが、賃貸住宅にするため、つまり、借主を付けるためにデザイン的な部分に重きを置き、法的整合性、建物の構造や性能という部分は殆ど手が付けられていないと言うことだ。

例えば、昔の家を再利用しているのだから、「隙間風が入ってくる」、これは仕方がないかもしれないし、そこに情緒を感じて借りる人もいるかもしれない。

しかし、地震が来た時に周りの家は倒れなかったが、その建物だけ倒れて被害に遭われたら借主はどう思うだろうか？もちろん、貸主だって高いリフォーム費用を払ったのに採算が取れないどころか借主から瑕疵担保により、損害賠償請求をされるかもしれない。

現在では消防法の観点から、火災報知器の設置が義務となっているが、それが設置されていないという事例もあったが、これには既存不適格は適用されないし、もし、火災が発生した場合に火災報知器が付いていなかったことが原因で借主が被害に遭われれば、貸主は不法行為となり、損害賠償を負わなければならない。

そして、法的整合性の問題がもっとも重要なテーマになってくる。ある意味、法的整合性さえ、整えておけば、上記の様な問題は一気に解決できるのだが、それを殆どの物件が行っていないのが実態である。

この手の空き家となっていて、リフォームをして貸し出そうとする住宅の殆どが完了検査を受けていない。完了検査を受けていない理由は様々なのだが、戸建て住宅の場合、築２０年以上のものとなると慣例的に完了検査を受けなくても良いと言う雰囲気があった。もちろん、建築基準法的には非合法であることは間違いないのだが、当時は完了検査を受けなくても大きな問題には発展しなかった。

では、完了検査を受けていない建物を賃貸に出してはいけないかというと、そうとまでは言いきれない。詳しくは『違法建築を賃貸してよいか？』を読んで頂きたい。

しかし、完了検査を受けていないこと知っていながら、故意に隠したり、完了検査を受けていないのに「既存不適格である」などという虚偽を重要事項説明などですれば、宅地建物取引業法に抵触する。また、特定行政庁によっては、重要事項説明時に完了検査受領の有無を記載することを推奨しているところもある。完了検査受領の有無の調査が特別に難しいかというと、そうでもなく、その物件の管轄する特定行政庁の確認申請などを管理する建築指導課（呼び方は各行政庁によって違う）に行って『台帳記録証明』というのを貰って来れば（実際には数百円掛かる）、確認申請から完了検査、合法的に増築などを行っている場合にはその確認申請や完了検査まですべて記載される。また、完了検査時の建築概要も解るので、完了検査後に違法な増改築などがされていないかなどのチェックにも使える。

※どこの行政庁でも「台帳記録証明」ないし「台帳記載証明」で通用するが、行政庁によっては出てくるものが単に「証明書」などとなっている場合もある。

違法建築に関して明らかでないような場合、この完了検査受領の有無も該当するのだが、重要事項で説明する義務があるかどうかは微妙である。もちろん、完了検査を受けていないのに受けているかのごとく重要事項に記載すれば違法だが、なにも記載していないというのは虚偽とは言えない。違法建築は列挙事項（必ず書かなければならないこと）では無いので書かなくても良いと言う考え方もある。判例では、買主や借主が知らないことにより明らかに不利益を被るような重要な情報であった場合には重要事項説明義務違反になる。だから、完了検査を受けていないことで明らかな不利益を被らなければ、この不動産会社は何ら瑕疵が無いこととなる。しかし、その情報を知っていたのに記載しないことは重要事項説明違反になる。

では、その不動産会社が知っていたかどうかだが、不動産会社は当然に

「知らなかった」

と主張するのが普通である。そして、その不動産会社が「知っていた」という証拠を押さえるのが難しいのが一般的である。

建築士が入っていないで、建設業も持っていないような小さなリフォーム会社が、施主と現場で打合せして、体裁だけを整えたのなら仕方がないが、今回のように、最初から建築家と称する建築士が入って、リフォームの設計をして、それを所有者に提案し、何百万、いや１０００万円以上のリフォームをするのに建築士が完了検査受領の有無を確認しないとは考えにくい。もし、確認しない建築士がいるとすれば、その様な輩に設計を依頼したこと自体が残念なことである。

一般的に建築士がリフォームの設計をする場合、その建物の既存不適格部分を確認する。また、開口部などをいじる場合には当然に採光計算や換気計算を確認するだろうし、キッチンなどをいじる場合には、台所の壁の不燃、準不燃などを確認する。その為には、その建物が新築当時に合法的な建物だったかの確認が必要となるのだが、もっとも簡単な方法が完了検査受領の有無である。もちろん、完了検査を受領していてもその後に違法改造、違法増築などがあるかもしれないので、完了検査を受領しているからといって、その建物の遵法性を確認できたとは言えないのだが、これをやらないと始まらない。

ということは、このリフォームを依頼された建築士は完了検査受領の有無を知っている可能性が高く、この事実を知った時点で依頼者にこの事実を告げることとなる。つまり、不動産会社が知らないとは考えにくいということになる。また、建築士が台帳記録証明を取得していれば、その証拠が特定行政庁に記録として残るはずである。

では、完了検査を受けていないことが解った場合、それを重要事項で説明することとなるが、その建物の遵法性が確認できていないという事実を知ったら、借り手は付くだろうか？もちろん、完了検査を受領していないことが違法であると言うことを知らない借主もいるだろうが、重要事項説明にそれを書いた以上は、その事実を説明する義務が生じるので借主はそれを知ることとなる。そんなことを気にしないという人もいるとは思うが、それによって借りないという人も出てくるだろうし、少なくとも借りる人の幅を狭くし、となれば必然的に賃料も安く設定しなければならなくなってくるものもあるだろう。

また、万が一の事態が発生した場合には、仲介をした不動産会社だけでなく、貸主にも瑕疵担保責任を負わなければならないし、リフォームの程度によっては設計した建築士も建築士法や民法の不法行為などに問われる可能性もある。

この様に安易に空き家をリフォームして賃貸して良いとは言えないのである。

建築基準法適合状況調査について

・　完了検査を受けていないため、検査済証が無い

・　完了検査を受けていないため、融資を受けられない

・　完了検査を受けていないため、耐震診断や耐震工事の補助が受けられない

・　完了検査を受けていないため、用途変更や増築ができない

上記の様なことで、お困りの場合は、リデベまでお気軽にお電話をください。

空き家問題を考える　～無造作にアイデアを実施するのはNG～

今、色々なところで取り上げられている空き家問題。既に2013年10月の調査で全国に約８２０万戸、全体の１３．１％の空き家があるという状態である。

なぜ、空き家が増えているかというと、根本的な理由は簡単である。

人口減少が始まり（増加が止まり）、核家族化による世帯数の増加にも歯止めが掛かっているのに新築の供給が多いというのが最大の原因だ。新築の供給を抑制すれば簡単に問題が解決できそうだが、景気刺激策などの理由から、むしろ住宅エコポイントの復活など新築の供給を煽っているのが現状である。

さて、この空き家問題だが現在、早急な取組が必要な問題は、空き家となっていて、再利用不可能にも関わらず放置されていて危険な建物が問題となっている。人里離れた集落で既にその集落に誰も住んでいないで廃墟になっている空き家や、高度経済成長期に開発された別荘地などの空き家は人がそもそもいないので、放火や空き巣、また、そこで子供が遊んでけがをするという心配は少ないだろう。

しかし、このような廃墟となっている空き家はなにも人里離れた場所にあるとは限らない。東京２３区の駅近の住宅地にもかなりの数が存在する。これは、『固定資産税の減税の問題が大きい』とか『解体費を相続人が負担しないから』など、様々な理由が上げられているが決定的な理由が存在する訳でもなく、複合的な要素が大きいのだろう。

そして、最近ではこの様な廃墟となった空き家を取り壊せる条例を定める特定行政庁が増えている。

しかし、ここで疑問に思うことだが、何故、わざわざ条例を作っているのだろうということだ。条例など作らずとも建築基準法第１０条を適用して除去の命令を出してしまえばよいだろうと考えた。そこで、既に条例を定めている東京都墨田区に問合せをしてみたところ、建築基準法第１０条では

前略～損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

となっている。この「そのまま放置すれば著しく保安上危険となり」の部分が「衛生上有害となるおそれがある」の「おそれ」に掛かっていないと受け取れるとの解釈があるらしい。文面からすれば、「そのまま放置すれば」とあるので未来を予測しているので「おそれ」に掛かっていなければ日本語として成立しなくなるはずだが、この部分の取り扱いがナーバスな問題ということである。

そこで、ここに一言付け加え、「そのまま放置すれば著しく保安上危険となる『おそれがある』、・・・」と条例にはしているとのことである。

実はこの建築基準法第１０条にはもっと大きな欠点がある。

それは憲法第２９条の財産権の問題で、他人に迷惑を掛けている状態にない個人の財産を国家がそれを侵してはならないとあり、憲法第９８条で憲法は他の法律よりも優先するとあるので、その空き家が他人に迷惑を掛けているかの判定が難しい。建築基準法では他人に迷惑を掛ける様な状況を定めていない。

そこで、条例では、他人に迷惑を掛けると考えられるガイドラインを策定している。

では、このガイドラインに抵触したら、なんでも壊せるかというと、そうでもなく、出来うる限り、所有者に取り壊す許可を貰ってから壊しているとのことである。

ゆえに、条例を作ったからと言って速やかに廃墟となっている空き家を取り壊せるということではないらしい。

さて、廃墟となっている空き家に関しては権利関係を整理して、解体費を差し引いた価格で不動産市場に流通させれば良いと思う人もいるかもしれないが、実際には廃墟となっている空き家というのは、その権利関係が滅茶苦茶になっていることが多い。つまり、住んでいた人が亡くなり、相続が発生しているのにそこに相続人がいない訳である。私も何度か、この手の空き家を売却して貰えないか、相続人を探そうとしたが、登記情報を取り寄せてみると、相続人が１０人ぐらいいて、さらにその１０人のうち、２人が既に他界していて、さらなる相続が発生しているのに登記されていないということもあったし、登記情報に記載されている所有者は一人だけど既に昭和の時代に他界していたという事例もあった。一番、多いのは登記情報では所有者の住所が、当該物件つまり、廃墟になっていて、所有者と連絡が取れないということだ。

こんな権利関係が面倒な空き家を不動産市場で流通させるなど、現行法では不可能である。

しかし、この様な廃墟とまでは言えない、再利用可能な空き家の方が多数、存在しているのが事実である。しっかりした、統計データはないのだが、空き家の理由が明確で再利用可能が確実と考えられている住宅は、２００８年の段階で６５．５％あった。残りの３４．５％の中にも長期不在や別荘などの空き家が含まれており再利用可能なものもあったと考えられる。とすると、少なくとも７０％以上の空き家が再利用可能と考えられる。

もちろん、この空き家が手つかずの状態で、そのうち時間の経過とともに廃墟になっていく可能性は十分にある。それに目を付けたのが空き家ビジネスである。

一番、多く最近話題になっているのが、某不動会社が主催し、若手の建築家が、お洒落なリフォームを提案し、所有者を説得してリフォームをして賃貸にだしているという手法である。

しかし、この実態を調べてみるとかなり杜撰な実態が見えてくる。若い建築家は建築基準法のことなど度外視で、構造の安全なども床下や天井裏を懐中電灯でちょっと見て、

「これ、全然、使えますよ！」

などと言って、細かい検査など一切していない。それどころか、その物件を調べてみると完了検査が出されていない物件も多数ある。というよりも、殆どの物件が完了検査を受けていなかった。それにも関わらず、体裁だけを整えて賃貸に出しているのである。この不動産会社がそれを重要事項説明の時に説明していたかどうかは不明であるがかなりグレーな手法であることは間違いない。

空き家を安く借りて老人介護施設にしているケースも多数、見受けられる。それも無届け老人介護施設で建築基準法の用途変更どころか、なんの申請もしていないで勝手に使っているというケースもある。さらには、特定行政庁がこの様な無届け老人介護施設を斡旋しているという実態もある。

他にもつい最近まで問題になっていた脱法ハウスとして利用されている場合もある。これに関しても国土交通省から、新しいガイドラインが出ているにも関わらず、一切、お構いなしで使われているものもある。同様に用途変更を行わずに簡易宿泊施設として使われているものもある。

いずれの事例でも事故や事件が発生している。

この様な脱法に近い空き家利用に歯止めを掛けなければならないこともあり、誤った空き家利用をもう少し詳しく紹介し、本来、どの様な手続きを行い利用しなければならないかを今後、連載していきたいと考えている。

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