日本の将来を占う（不動産業界篇１）

　2週間程前（2012年1月末頃）、「国立社会保障・人口問題研究所」が、日本の50年後の人口を予測しました。それによると、50年後には8674万人まで、日本の人口が減少するというニュースでした。

　さっそく、「国立社会保障・人口問題研究所」のサイトを見てみると、実はこの予想が平均的なものであって、もっと悪い予想もあることがわかります。

　まぁ、これ以上にネガティブな予想を仕方がないし、50年も先のことを予測するのは偶発的要素が大きい様な気もするので20年先の予想までにしてみました。
因みに、私は以前、所属していた会社で商品開発に携わっていた時期があります。その際（2001年）に
　「10年後の住宅着工戸数は2011年で100万戸割れまで減少する。」
　という予想をしました。
　その時に、社員はもとより、役員もキチガイ扱いで誰も信用してくれませんでした。
　結果はもっとネガティブなことになりました。

　したがって、この予想よりも悪化すると私は考えています。
　それは、20年後という世界では、偶発的要素が無い限り、これ以上に悪化します。何故なら、日本は民主主義国家であり資本主義国家だからです。既得権者は既得権を守ろうとします。
　この予想は、みんなで痛みを別けあったら・・・という予想です。

　さて、予想に入る前にマスコミで報道されている内容について復習してみましょう。

・　このまま、少子高齢化が進めば、お神輿型から、おんぶ型になる。

・　国債発行残高が国民の貯金残高を上回る。

・　消費税を上げなければならない。

・　最低保障年金を7万円にするためには、2075年にはさらに７．１％（消費税率１７．１％）にしなければならない。

　などなど、我々の生活が実際にどうなっているのが非常にわかりにくいことになっています。

　そこでこんな表を作ってみました。
　この表は回帰分析を使って作っています。当たらずとも遠からずの世界が待っているはずです。

　見ての通りですが、ポイントは右から2列目と右から5列目です。
　10年後に労働者の実質所得は80%になり、20年後には70%になります。
　そして、10年物の国債金利は10年後に2.6%、20年後に7.1%まで上昇します。

　これがどの様に不動産業界に影響を与えるのかについて、私のブログをこれまで読んでくださっている方には説明する必要性の無い事態だと思います。

　10年後に住宅着工戸数は50万戸、20年後には15万戸まで減少するということを次回に説明します。

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公示地価と相続税

まずはニュースより

国土交通省は２０日、２０１１年７月１日時点の都道府県地価（基準地価）を発表した。全都道府県の住宅地、商業地が３年連続で下落し、１年前に比べ下落した地点は９１・５％に達した。東日本大震災で激しい被害を受けた地点は調査対象から外したが、震災後に関東・東北を中心に取引が落ち込んだことが響いた。特に東京電力福島第１原発事故の影響で、福島県の下落率が顕著だった。
　回の調査地点は２万２４６０地点。東北被災３県と液状化被害の大きかった千葉県の一部地域など９３地点は「判定不能」などとして調査対象から外した。
　住宅地の全国平均は、マイナス３・２％（前年はマイナス３・４％）と２０年連続で下落。商業地はマイナス４・０％（同マイナス４・６％）で４年連続で値下がりした。ただ、下落率は前年から縮小した。低金利や住宅ローン減税を背景に震災前まで、住宅需要が堅調だったため。
　下落は２万５６４地点に上った。一方、地価は８８地点で、前年の２７地点から約３倍に増え、横ばいも８６３地点と、前年の３０２地点から約２・５倍になった。

【産経新聞　2011年9月20日　より抜粋】

公示地価が、実際の取引価格ではない。しかし、一つの指標となっていることは間違いない。
今回の公示地価から見ると、東日本大震災の被災地を除くと、大方の予想通りの結果となった。日本の不動産価格はバブル崩壊（平成元年）以降で言うと、平成17年～平成20年の4年間を除けば、ほぼ一方的に下がっている。この上昇した4年間と言うのも、三大首都圏を除けば右肩下がりの状態だった。

私は今後、当面の間（向こう30年以上）、日本の不動産価格が大幅に上昇することは無いと考えている。と言うよりも、下がっていくと考える方が賢明だろう。投機目的で不動産を買おうと考えている人がいればお勧めはしない。実需や投資（イールドギャップ）でしか不動産は買えないだろう。

しかし、規制緩和等があれば、瞬間的には上昇するチャンスはあるが、それでも上昇率は余程の一等地（東京主要3区の商業地）で30%程度の上昇で逆に反動で下がる方が大きいだろう。

日本の不動産価格が上昇しない理由の一つに相続税の問題が挙げられる。
相続が発生するから不動産を手放す人がいて、不動産の流動化が進み、不動産価格が上昇する様に感じられるが、これは人口が増加していたり、景気が上昇している場合で、実際には、需要が減少している時に相続で不動産が出てくれば供給量が増えるだけで、不動産の価格は下落する。

現在の税制改革の一環で相続税を上げる方向で調整が進んでいる。基礎控除額も引き下げる方向でほぼ話がまとまっている。
日本で相続税を支払う人と言うのは基礎控除額があることから、一定の富裕層である。日本は民主国家であるから、その富裕層から税金を徴収する案に反対する人は少ない。だから、増税しやすい項目ではある。

ところが、相続税というのは税収の僅か1兆円程度で、全体の税収の2%程度でしかない。逆に固定資産税や都市計画税は、10兆円もある。
もちろん、国税と地方税の差があるのだが、国家であれ、地方であれ、国に動かす税収であることは大差はない。

相続税、固定資産税や都市計画税は全てが土地に掛かるものではない。建物にも掛かるし、金融資産、現金など様々なものに掛かる。しかし、不動産が占める割合が圧倒的に大きい。
今、相続税を上げて、供給を増やし、不動産価格を下落させれば、固定資産税や都市計画税も下がり、結局は財政を悪化させ、富裕層以外の人の負担も増える。そして、基礎控除額を下げていき、今まで相続税の支払い対象者以外の人にも相続税が及んでいく。

しかも、都心の一部を除けば、相続税として物納された土地が財務省所有のままになっているものが沢山ある。（もちろん、都心にもあります。）
中には馬鹿な経済評論家がいる。基礎控除を下げて（例えば2000万円にして）、課税対象の税率を100%にしてしまえば53兆円の相続税が出るなどと言っているが、税率が100%になれば（近づけば）、資産2000万円以上の部分は生前に使ってしまおうとか考えるし、資産が2000万円を超えそうになれば、その人は働くのを辞めるだろう。この意見はすでに不動産価格下落以上の問題を抱えている。

相続税を上げるということは、僅かな税収と引き換えに、大きなものを失うということを少しは考えて欲しいと思っているが、今は、相続税を上げ、基礎控除額を下げる方向に進んでいる。

来年の不動産業界の景気

今年1年を振り返ると・・・

最初は昨年末から取り掛かっていた大型案件が崩れてしまい、

苦しい出足となりました。

夏ぐらいまでは閑散とした感じでしたが、
秋からはポツポツと仕事が入り始め、ちょっと忙しくなり始めました。

来年に関しても、色々な予想がありますがもちろん、
景気が良くなって欲しいと思うのは当然ですが

不動産業界の景気は回復基調には乗らないと考えています。

不動産業界の景気回復には、

①　投資環境が整って日本の不動産に投資しやすくなる。

②　景気全体が回復基調に入って、住宅の販売が好調になる。

この2点が必要です。

①に関して言うと、中国人などの個人投資家などが、一部の高級マンションや別荘を購入する動きがありましたが、全体としては大きな話ではありません。不動産ファンドなどが、動ける環境になってこなければ、『投資』という意味から、日本の不動産市場の回復は難しいと考えられます。

外資系のファンド参入を考えた場合、円ドル、円ユーロは来年も円高水準で推移すると、私は考えています。

もし、円高方向に推移すれば、日本の物件は、キャピタルの部分で為替損が出てしまいます。そのことから、投資しにくいと言えます。元の様に自由変動相場にはないにせよ、元が高くなっていくのが当面の間は固いと思われるような国からすれば、投資しやすいかもしれませんが、国家自体が不動産投資を規制していたりするので、大きな資金流入は無い様な気がします。

②に関して言えば、自動車や家電と同じで、今年はやや需要の先取りをした感じがあります。しかし、自動車や家電ほどの落ち込みが考えにくいのは、供給量が需要に対して追いついて無かったと考えられるからです。しかし、それも東京都心に限った話で、もともと東京以外の部分では、多少の上向きはあったものの、本格的回復には遠く及ばない感じでした。

しかし、住宅販売の成績というのは、個人の所得と税制の優遇と借り入れ金利などに依存するところが大きいものです。ECOポイントなどで他の業界が需要の先取りをした分、落ち込めば、先行き不安から、住宅の販売量も落ちてくる可能性もあります。

しかし、住宅に関しては、供給量が多くなかったことから、大きな落ち込みは考えにくく横ばいと考えています。（都心部は若干上昇、地方都市は横ばいもしくは下落）

たとえば、再来年新春から消費税アップなどの話が出てくれば、駆け込み需要があるかもしれません。

この様な状況にあるので、来年もピンポイントで商売になるものを探さなければならないと考えています。

来年はもう少し、頻度をあげて記事を書きます。

オフィス市場の不動産投資

金曜日の日経新聞の夕刊に、

清水建設

不動産開発を再開

130億円投資　市況底入れ見込む

という記事が出ていました。

この土地、もともとアーバンコーポレーションが持っていた土地ですが、今年の初めに清水建設が取得していました。この新橋2丁目の不動産は大成建設が解体工事を行っていて、ちょうど、その頃にアーバンコーポレーションの資金繰り悪化が取りたざされていました。

解体も技術的な問題で遅れていると発表されていたものの、実際にはアーバンコーポレーションの資金繰りの問題だったと認識しています。

また、当時、東京スター銀行が、本物件を担保に66億円を融資していました。
当時のアーバンコーポレーションは商業施設とオフィスの複合施設を検討していました。

これに対し、清水建設がいくらで取得したかは解りませんが、実際に取得したのは半年以上前の話ですから、『130億円』というのは建築費なのか・・・と、思いそうですが、発表による延床面積は9241㎡（2795坪）ですから、100万円/坪で施工したとしても建築費は28億円程度です。

つまり、不動産の取得価格は100億円前後だったことが想像できます。
ちなみに取得した土地の面積は1135㎡（343坪）、商業地域の容積率800％のエリアですから、2915万円/坪、一種364万円/坪で取得したのか・・・と想像できます。

ちなみに、発表されている延床面積が9241㎡ですが、土地が1135㎡で容積率が800％ですから、建築基準法的には9080㎡しか、建てられないので、発表されている延床面積は施工床面積（容積率に参入されない、塔屋や外階段なども含まれている面積。）です。

ということは、実際の専有面積は9080㎡の85％～90％程度で、最大でも8172㎡（2472坪）と考えられます。

このエリアの新築オフィスの賃料は、3万円/坪程度ですから、年収で8億9千万円、表面利回りで6.8％程度、Net利回りは5.5％程度と想像できます。

平成18年ごろのミニバブルと言われた時代なら、まずまずの物件ということになりますが、昨今ではちょっと厳しいかもしれない物件です。また、賃料が3万円/坪は募集平均賃料ですから、実際に決まる賃料はもう少し厳しいかもしれません。

現在、中型～大型のオフィスビルの投資をしているのは、財閥・電鉄系の不動産会社と大手のゼネコンぐらいが実態です。一部、シンガポールなどの国家資金を運用するファンドが行っていますが、外資系の投資会社は、あまり、日本の不動産に投資を積極的に行っていないのが現状です。

リーマンショック後、日本の不動産価格は大幅に下落し、投資対象としては、さほど悪くないように感じますが、理由は大きく考えると３つあります。

1．ここ数年の中国やインドの発達を考えると、東京がアジアの拠点であるという魅力がなくなっていること。

2．人件費や不動産価格の高騰および人口減少等で日本自体が経済的発展という意味において、限界に達していることから、日本の不動産投資の魅力が無くなっていること。

3．円高により、海外の資金を日本に投入することが難しくなっていること。

などが上げられます。

この状況下に於いて、前述の様な不動産会社やゼネコンが不動産投資をするのには、一つは上場会社としての売上増加を考えなければいけないこともあるでしょう。また、底打ちと読んでいる側面も見えます。

しかし、外資系投資会社が上記の様な理由で日本の不動産投資を見送っている限りは、シンガポール系のファンドマネーをあてにするにも限界があるでしょうから、出口戦略なき迷路に迷い込んでいるとも考えられます。

東京の都市開発は民間主導にて行われていますが、将来性を考えた都市形成はされていません。また、アジア経済の発展に伴う、行政の都市計画対応はまったくできていません。なにせ、30年も前に立てた計画道路をのんびりと、進めるぐらいしか能力のない対応です。急激な変化に対応ができる人たちとは、とても思えません。

清水建設の新橋のビルが開発されたとしても、如何にも規模が小さく、日経新聞に書いてある様な、このエリアを大きく変えることには、勿論ならないでしょう。汐留エリアとの比較が書かれていましたが、全体の開発規模等を考えれば、比較すること自体が馬鹿げています。

東京に限らず、日本の各都市は、何十年も前に計画した幻想を見直していかないといけない時期に来ていることは、前線にいる人はみんな気がついていると思います。ただ、その幻想に身を委ねていないと困る人たちが実権を握っていることが問題なんでしょう。

製造業が人件費の安い海外に生産拠点を移しています。日本（東京）がアジアの拠点としての地位を完全に失えば（私はこのまま行けば、遠くない将来に失うと思っています。）、家賃の高い東京から本社機能を移転する法人は増えてくると考えています。

個人的には不動産投資が盛んになってくれる方が儲かるのですが・・・。

首都圏マンション急回復・・・・？

不動産経済研究所が１３日発表した２００９年度の首都圏のマンション発売戸数は、前年度比６．０％減の３万７７６５戸だった。４年連続のマイナスで、４万戸割れは１９９２年度（２万８４６０戸）以来１７年ぶり。
同時に発表した２０１０年３月の発売戸数は、前年同月比５４・２％増の３６８５戸で２カ月連続のプラスとなり、２０００年１２月（５９・５％増）以来ほぼ１０年ぶりの高い伸びを記録した。
０９年度は、景気悪化や不動産市況の悪化で発売は低迷したが、足元では在庫処理が一巡し、急回復している。
３月の契約率は８２・８％で前年津月比４．５ポイント上昇。０７年３月以来３年ぶりに８０％台を回復。１戸あたりの価格も３２３万円上昇の５０７０万円となり、１６カ月ぶりに５０００万円台に乗せた。
３月は都心部を中心に大型物件が相次いで発売され、２９物件８９６戸が即日完売となるなど、「売れ行きも好調だった」（不動産経済研究所）という。

出典：産経新聞

不動産経済研究所：首都圏マンション市場動向2010年3月(PDF)

再三、書いていることではありますが、前年同期比はあまりあてにならないデータです。

しかし、契約率が高かったことは事実です。これは、景気回復の兆しもさることながら、供給数が少ないことなどから、『需給バランスがとれた。』という見解が正しいと考えられます。ただ、不動産市場で言えることは、データ上見えるのは今のところ、

『回復が顕著であるのは、首都圏のファミリー向けマンション市場だけ』

という見解です。

投資用のワンルームマンション市場は不動産経済研究所のデータでも解る様に契約率も低く、また供給量も需要が無いことから、非常に少ないです。これは、投資家が慎重であることもありますし、投資用ワンルームマンションに対する、金融機関の姿勢がまだまだ厳しいこともあります。

また、戸建て分譲の苦戦も気になります。
これは景気動向よりも、嗜好性の変化が景気悪化に隠れていて、気が付かなかっただけなのかもしれません。
戸建て分譲は、基本的には分譲マンションよりも、駅距離などの利便性は劣ります。
現在の住宅購入層が、人口減少や不安定な政治などなどから、土地の資産価値が、上がらない、もしくは下がっていくと考えれば、土地の資産価値比率の高い戸建て分譲に対する購入意欲は上がってきません。

『自分の住まいとしての家は欲しいが、その家に対する、将来もしくは子孫に残す財産としては考えていない。』

という結果でしょう。

ただ、分譲マンション市場以外にも投資用のオフィス市場などは、少しずつですが動き始めています。

当然にいい物件だけが動くという感じです。
過去の感覚から言うと、平成14年の後半から平成15年の前半と似たような雰囲気はあります。

景気回復前夜であれば良いと思う次第です。

不動産投機の難しさ

不動産投機の難しさは、不動産価格の底と山が見えないことです。

しかも、底値が解ったときに手金があれば、別ですが、金融機関に頼ろ うと思っても、金融機関がそれが底値と判断してくれなければ融資はしてくれないでしょうし、底値の時には、金融機関も不良債権処理に手間取っているでしょ うから、融資をしてくれません。つまり、底値の時に金融機関を頼りにすることが難しいので、底値から少し上がってきたところからスタートします。

そして、後はババ抜きをすることになるのですが、ババを掴むと大変なことになります。

今回もそうですが、バブルがはじけた時も、不動産というのは落ちるときは、株や先物のストップ安と同じ様に堕ちるところまで堕ちないと手放せないことにあります。

つまり、如何に山の前で手放すかなのですが、儲かっている時は欲が出てしまうものです。

ましてや、上場でもしていれば、前年以上の利益を目指したりします。

また、都心の不動産が高くなり、利回りが悪くなって、さらに地方都市に手を出したり、リゾートやゴルフ場に手を出すようになると末期です。

新興不動産会社等々が倒産や事業再生ＡＤＲなどになってしまったのは概ね理由がここに集約します。

津波による塩害と不動産価値の下落

今日は一日、津波のニュースでした。

チリ沖地震での津波と言えば、1960年にもありました。地震学等に興味のある人であれば、1960年のチリ沖地震による東北地方太平洋岸の被害はご存知の方も多いと思います。

私は、特に地震学に興味がある訳ではありませんが、不動産屋的に、その土地の価値観を判断する際には必ず、地震被害や洪水被害の事を念頭に置いています。これは、投資目的で不動産を取得することを考えている人であれば当然のことです。投機目的の方であっても、最終的な出口が投資目的の人であれば考えない訳にはいかないでしょう。

以前、『海抜が２ｍ上昇すると・・・』という記事を書きましたが、それは地球温暖化による海抜上昇の危険性を書きましたが、今回の津波のニュースを見ていて、これは温暖化による海抜上昇を待たずとも、十分に危険な話だなと感じました。

今回、被害に遭われた方には申し訳有りませんが、今回の津波で海水が浸水したエリアは殆どが漁港であったり、あまり人が住んでいない場所でした。

しかし、これが都心部の人が大勢住んでいる場所で起こると・・・

従前に津波が来ることが解っていて、人の命が奪われることがなかったとしても、不動産価値に与える影響は多大なものになります。

例えば、東京のウォーターフロントエリアに於いて、海水が浸水すれば、下水が溢れ、それが建物に侵入してきます。私は以前にゲリラ豪雨により、下水が溢れ、それが建物に侵入した際の被害を知っています。

しかし、津波による海水浸水となれば、その被害はゲリラ豪雨どころの騒ぎではありません。

衛生面、塩害・・・当然ですが不動産の価値も大幅に下落するでしょう。

しかし、現実問題から考えれば当然に予想できることです。

ですから、個人的には別荘でウォーターフロントに家を持つのは自由ですが、そのエリアの不動産価値を高く評価するのは如何なものかと思っています。

2010　不動産市場　予想

今日から仕事初めという方も多いと思います。

私は6日からという感じで今日はまだのんびりしています。一応、今年は何をしようか・・・などとまったりと考えています。

さて、今年、自分が何をするかを考えるに当って、市場がどんな風になるかを考えておかないと、行き当たりばったりになってしまいます。（まぁ、大体、行き当たりばったりなんですけど・・・）

というわけで、私の思う不動産と建築市場の予想を書いておこうと思います。

住宅市場

住宅市場は、今年は去年ほどではないですが大幅な回復は難しいと考えられます。

というのは、一部のエリア、特に東京都心部では価格が反転して上昇を始めると思います。しかし、これは短期的な現象の可能性もあります。東京都心部では、相当に品薄感が拡がっていますし、昨年からの『今が買い時』という感覚が拡がっているから、価格は上昇するとみています。

ところが、このテクニカルな動きに、ファンダメンタルが追随できるかは微妙な状況です。アジア市場が牽引する経済成長に乗れた企業などの業績は回復しても、住宅を買うのは、企業ではなく従業員です。給料の安定や雇用の安定が無ければ、テクニカルによる価格の上昇などはすぐに息切れしてしまいます。

住宅に関してもエコポイントなどの話がありますが、以前にも書いた通り、エコポイントを取得することで仕様が上がり、建物価格が上昇して、その分がエコポイントで安くなっても、市場の活性化にはつながりません。供給戸数（注文住宅などの含む）は昨年並みで、ただ、太陽光発電や燃料電池などが今までよりも増えるだけで終る可能性が高いと感じます。やはり、住宅市場の活性化は今までの様な減税、免税などの処置や金融保証などの制度の方が有効かと考えています。

それ以外の政令都市級エリアや東京郊外では昨年並みかまだ下落を続けると思います。

東京はまだまだ、人口が増えていますし、個人所得や雇用自体も地方都市に比べたらよい状況ですから、上記の様なテクニカルな動きも発生しますが、地方都市などでは、まだまだ下落が続くと思います。これは、そもそもH19年まで続いた、不動産ミニバブルの際に地価、不動産価格があまり上昇しなかったことにより、下げ渋っている感が強いです。しかし、需要価格は、まだまだ下にあることから価格は下落すると考えています。

政令指定級都市未満の都市は構造的な問題、特に労働者人口（購入層）の減少に歯止めが掛からないことからも今年に限らず、下落をしていくと考えています。

公示地価ベースで言えば、タイムラグもあることから、去年ほどは下がらないにしても、下落は続くと考えられます。

戸数に於いては、昨年がさすがに供給量を絞ったことから、完成在庫等も減ったことから増加すると考えています。しかし、分譲住宅（マンション、分譲戸建）は微増すると思いますが、注文住宅は伸び悩むと思います。また、賃貸住宅（特に投資用）は、今年も微減すると思います。投資用マンションは金融機関の個人向け貸付金額が３割ぐらい上がらないと市場の活性化は難しいですが、現在の不動産価格や供給過多の状況を考えると、その実現はほぼ不可能と言っていいでしょう。

住宅市場総括

供給戸数は前年度ベースでは増加するが、平成２２年１～１２月ベースでは１００万戸にギリギリ到達できない。価格は東京都心エリア以外は微下落。

オフィス市場

オフィス市場ですが、こちらは住宅市場よりも酷いと考えています。

オフィスの空室率は依然として高いところで推移すると考えています。超一等地の新築大型オフィスの賃料が大幅に下げてなんとか空室を埋めたとしても、ある意味のストロー効果で中途半端なエリアの中古物件は相当に苦しいことになるはずです。また、供給量が明らかに多すぎることも問題です。

例えば、東京の丸の内、八重洲エリアは家賃の大幅下落の効果などで、グループ企業の集約などを考える企業が入居する可能性はあります。しかし、グループ企業が入っていた様な小さなビルは当然に空室になり、家賃を下げてなんとか入居させても、その入居者のいたビルが空になるという現象が発生します。その対象が日本橋○○町、八丁堀などの周辺エリアです。

東京エリア以外のオフィス市場はもっと酷いことになると思われます。

まずは、この市況下で地方都市の支店等は統廃合が進みますから、政令指定都市未満のオフィス市場は崩壊すると考えられます。実質空室率が３０%を超える都市が乱立すると考えています。政令指定都市クラスでも名古屋や仙台はそもそも、乱開発が進んだために完全に供給過多です。大阪は関西圏の経済が沈んだままなので回復には時間がかかります。

唯一、現状維持か微回復の可能性があるのは福岡エリアでしょうか・・・。というのは、下落するところまで下落している上にこれ以上、下落する理由が見当たらないことと、九州新幹線などの逆ストロー効果で九州南部の経済が集約される可能性があるからです。その効果が少しずつ現れてくるのではないでしょうか？しかし、九州西部の過疎化は更に加速するということも考えられます。

オフィス市場統括

空室率高止まり、賃料はエリアを平均すれば下落は続く。

商業系市場

商業系の市場ですがこちらも好転する兆しは見えないと考えています。そもそも、商業系の市場は消費の回復が重要になるのですが、ファストファッションなどの一部の業態を除けば大幅に回復するとは考えにくいです。最近、ファーストフードのSubwayが８０店舗ほど増やすというニュースが出ていましたが、いずれも居抜き店舗とのことが強調されていました。ということは、他店がいなくなった跡地ですから、全体数は変わらない上にSubwayに出てもらう為に賃料を下げるという現象が起こります。売り手市場の場合なら、居抜き店舗等は造作代が浮くので、高く貸せるのですが、買い手市場の場合は、貸主がスケルトンにしなくて済むという考え方になり、賃料がさらに下がります。

また、ネットショップやネットスーパーなどが定着してきていることも、商業系の市場を圧迫していくことになります。たしかに、一部の高級ファッションなどは実物を見たいと思うものもありますが、全体的に商業系の市場が減れば、その様な業態の不動産賃料も大幅に下落します。

また、飲食店業界も数がこれ以上に増えるということは需給バランスから考えれば難しく、単純に業態変更などが行われるだけです。また、外食産業はデフレスパイラルの影響をまともに受ける業態です。当然、価格競争をすれば、最初は規模の拡大で補おうとするはずですが、その内に既存店の収益悪化から、不採算店の閉鎖を余儀なくされるはずです。ファーストフードや牛丼などは不採算店の閉鎖や経営統合による店舗併合などの統廃合が今年後半から加速すると考えています。

ミクロ的な話で言えば、携帯電話の売上げが下がれば、携帯ショップも減るでしょうし、一休やじゃらんなどのネット旅行代理店の様なものが増えれば、店舗型旅行代理店も減っていくはずです。

エリア別に見ると、銀座・表参道は定期借家契約の満了による退居という現象が今年は起こります。平成１６年ごろから行われた銀座や表参道の商業施設の開発で、賃料も大幅に上がり、またファンドを出口戦略にしていたことから、多くの物件で定期借家契約が締結されています。この崩壊は間違いなく起こるはずです。

大阪は前述の通り、景気低迷が引きずっていることもあり、商業地の統廃合が進まないと苦しいはずです。どこもかしこも、全部を回復させるのは、今の大阪では難しいと考えています。

逆に名古屋はチャンスがあるかもしれません。オフィス市場の過剰供給に比べれば、商業系市場の供給はさほどでもありませんし、また、もともと閉鎖的な習慣があった場所で、東京資本などが参入しづらいエリアでもありました。

商業系市場統括

極一部のエリアを除き、賃料は下落、新規の開発は難しい。定借物件からの解約が相次ぎ空室率も上昇する。

また、悲観的な記事を書いてしまいました。しかし、現実はもっと酷いことになる可能性を持っていると思います。これくらいの予想の中で、不動産市場の中で何を自分がしていくかを考えてみたいと思います。

読みにくい文章で長いけど・・・

ラブホテル 収益不動産

さて、今、ある方から物件を探して欲しいと依頼を受けています。

その物件とは・・・ラブホテル・・・。

「収益が高ければラブホテルじゃなくてもいいですか？ソープランドならあるんですけど・・・」

と聞いてみたら、

「東京都内もしくは近郊のラブホテルじゃなきゃダメちなみに予算は8億円前後ね」

とのこと・・・。

もともと、既にラブホテルを何軒か持っているとのことで、こだわりがあるようです。

私も色々な不動産を買ったり、売ったり、仲介したりと扱ってきましたが、テナントでキャバクラや台湾マッサージが入っているビル（いずれも立退き前提）を扱ったことはありますが、営業継続目的でのラブホテルというのはありません。（スクラップアンドビルドを前提で古いラブホテルを検討をしたことはありますが・・・）

もともと、収益不動産というのは風俗店やラブホテルなどの風俗営業法に関わるものは、グレー（ブラック？）な社会にお金が流れたり、事件性が高かったりして、通常の投資家の皆さんは避ける傾向にあります。

私の様にどこからどうみてもホワイトな仕事をしている人には縁遠い世界です。

というわけで、ラブホテルなどを扱う人を知りませんでした。

そこで、思いついたのが武蔵関の不動産屋さん。

この方、ここの不動産屋さんに来る前は私以上にグレーな仕事をしていた方・・・。

さっそく、電話すると、まさに芋づる式にそういう関係の方をご紹介いただきました。

というわけで、現在、物件収集をしているところです。

※　この手の物件情報をお持ちの方はご連絡ください。
ご連絡をいただけたら、こちらからお電話いたします。

【ＡＥＲＡ】既存不適格

ＡＥＲＡに面白い記事が出ていました。

建て替え不能EDマンション

スラム危機100万戸の「看取り」

というタイトルです。

詳細の記事は読んでいただければと思うのですが・・・。

既存不適格という言葉を知っていますか？

Ｗｉｋｉで検索すると

既存不適格(きそんふてきかく)とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。

そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。

とありますが・・・。これは微妙に間違っている点があります。

それは『着工時』ではなく『確認取得時』という点です。が、ここではそもそもの論点ではないので良しとします。

ＡＥＲＡで言っているのはこの既存不適格物件に於いて、建て替えると同じ規模の建物が建てられないという話なのですが、皆さんはマンションを購入する際にこのことを検討しているでしょうか？

重要事項説明の際に、本物件が既存不適格であることは聞いたかもしれませんが、それが将来に与える影響を考えて購入しましたか？

我々の業界では法改正の度に駆け込み着工というのはよくあります。

時に・・・

『この物件を買った人は将来、どうするんだろう・・・』

と思うものもあります。

普通の不動産屋さんでは法改正によって専有面積がどの程度減るかを解らない人も多々います。

※　実際には建築士でさえ、ある程度の検証をしてみないとわかりません。もちろん、私はそれを検討する会社ですから解りますが・・・。

今回のＡＥＲＡを読むと、既存不適格のリスクがちょっと大袈裟ですが解ると思います。

ネタばれになるのでこれ以上は書けませんが、既存不適格物件の購入を検討している方は是非、一読してみてください。（既に検討せずに既存不適格物件を購入された方には、刺激が強いので控えた方がいいかもしれません。）