オフィス賃料と空室率の動向予想

今更、驚くほどのニュースではないのですが、（財）日本不動産研究所と三鬼商事株式会社から、

2009年オフィス賃料予測(東京・大阪)を公表
・・・関連PDF

結論から言うと、東京は平成12年、大阪は平成14年まで賃料が下落するであろうとの予測です。

空室率は東京が平成11年、大阪が平成13年がピークになるとの予想です。

まぁ、ということは不動産自体は来年から再来年にかけては動き出し始めるということです。

業界の人は今は苦しいかもしれませんが、がんばりましょう。

空室率増加

空室率の増加、賃料の下落に歯止めが掛からないです。

日経新聞もしくはNIKKEI　NETあたりに出ているのでそちらで見てもらえば詳細は詳しく解るとおもうのですが・・・

2003年の空室率に迫る勢い・・・

2003年と言えば六本木ヒルズや汐留の再開発が行われ、そちらに一気に事務所を移転したため、1990年代前半よりも以前に建てられた、オフィスビルに一気に空室が出ました。

これは需給バランスの問題もあったのですが、それ以上にOA対応されてないビルが急激に人気が無くなったということもあります。現在はコンピューターの小型化やOA機器の進化で完璧にOA対応されてなくても、そこそこ使えるようになり、古いビルでも需要はそれなりにあります。

新築のビルはどちらかと言うと、OA対応よりもセキュリティー面や光熱費などのランニングコストの方が重視されます。

しかし、今回の空室率は2003年のそれとは質が明らかにことなります。

天空率、容積緩和、総合設計制度などなどの建築基準法の改正や、ファンドによるオフィス投資の拡大などにより、需給バランスの悪化・・・そこに来ての景気悪化が原因です。

新築オフィスを作れば、入居してくれると思っていたデベが多かった様に思います。

まだまだ、東京都心、特に東京駅周辺地区や西新宿地区でのオフィス建築は続いています。

土地を買っちゃった、もしくは計画しちゃったので開発を止めることができないなどの理由があるとは思いますが、苦戦必至かと思います。

まぁ、賃料が下がってくれること自体は企業にとっては嬉しいことかもしれませんが、全てにおいてデフレスパイラルに陥ることが、経済にとって良いかは微妙です。

商業系のビルが苦しいのはちょっと前にブログで書きましたが、オフィス系もかなり苦しい時代が続きそうです。

よく、転売系のデベやファンド系の人達が

「オフィスは商業と違って、賃料が読みやすいから」

と言っていましたが、これからはオフィス系も賃料の読めない時代になるかもしれません。

政治に期待できないので、しばらくは新興国と欧米の景気回復に期待するしかないか・・・。

首都圏マンション発売戸数

本日のニュースで・・・

＜新築マンション発売＞減少幅１ケタに…７月の首都圏９％減

不動産経済研究所が１３日発表した７月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比９．１％減の３２３０戸だった。前年割れは２３カ月連続だが、減少幅は３カ月ぶりに１けた台に縮小した。同研究所は「底が見えない状況からは改善してきたが、劇的な回復はあり得ない」と分析している。

しかし、本当に底が見えない状態から改善してきた・・・のでしょうか？

この前年同月比９．１％減という数字だけを見ると、先月が前年同月比２３．１％減との比較で考えれば、発売戸数の減少に歯止めが掛かっているような感じもします。

しかし、去年のこの頃のニュースを見ると・・・

前年同月比４４．５％減、１９９６年１０月以来の下げ幅・・・

全部読みたい方はこちら・・・http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-33256520080814

とあります。

つまり、去年のこの時に、物凄く減って、そこから、さらに減ったということです。しかも、去年のこの時点で価格の下落が問題になっていて、価格も、そこからさらに１２％下がっているのですから、底が見えないところから脱したと言われても・・・

ただ、ある意味、「底が見えない状態からは改善してきた」のかもしれません。

そりゃ、発売戸数がマイナスになることはないから、底が見えないというより、

「ほぼ、底辺に張り付いた。」

というのが、現状でしょうか。

ありえないことですが、発売戸数が１００戸／月になって、翌年の同月の発売戸数が１００戸／月になっても「前年同月比で変わらず、景気回復へ！」と見出しに出るとはとても思えません。

このまま、推移すれば１９９３年を割り込むのは必至です。つまり、過去２０年の中で最悪になります。

※これより、前になると、単純に景気動向でのマンション供給戸数が比較できなくなります。人のマンションに対する嗜好性が現在とは全然違い、戸建の方が圧倒的に人気があったためです。また、首都圏人口の差もあります。

所得の安定もしくは向上が見込めないと、回復軌道には乗ってこないでしょう。

まだ、アウトレットマンション（だいぶ聞かなくなりましたが・・・）の在庫が少しあったりもします。そこら辺の損切り赤字マンションが出払ってしまうと、データ的には余計に苦しくなるかもしれません。

ただ、価格も底値に近づいているのかもしれません。

マンションの専有辺りの施工原価は１００万円±α／坪ぐらいです。（仕様にもよります。）

とすればデベの利益を考えても２０坪で２２００万円±αは絶対にします。

あとは土地代ですが、最近のマンションの広告を見ていると

「これって、土地代でてるか？」

と思うようなものもありますから、まさに価格は下げ止まりに入っているかもしれません。

民主党政策　不動産売買の仲介料を片手に２

もう一度、よく読みなおしてみました。

『一つの業者が売り手と買い手の両方から・・・・』

と書いてあります。

つまり、民主党は『双方代理』の禁止の観点から、不動産業者の仲介行為が民法108条に抵触して、これでは安心した不動産取引が行えないだろうというのが意図かもしれません。

とすれば、これが最も当てはまるのは売買ではなく賃貸かとも思いますが・・・（賃貸の仲介業者の多くは貸主寄りですから。そうじゃない業者がいっぱいいるのは知っています。）

しかし、これはザル法になることは間違いないです。

簡単に言えば、二つの業者が常に手を組むことになるでしょうし、場合によってはもう一つ会社を作って常にそこと組んで仕事をするということになるでしょう。

最初は・・・

不動産価格安定の為に、余計なFeeが発生しないようにしようとしているのかと考えました。

たしかに、不動産（特に土地）は消費されるものではないので、

１　景気変動や物価変動が無い

２　人口の増減や交通の発達などによる需給環境に変化が無い

とすれば、仲介手数料、不動産取得税などの税金、土地購入時の金利などによって、不動産の簿価は常に上昇することになり、不動産の流動化の妨げの一部になるので、それを阻止することが狙いかなと思いました。

しかし、仲介手数料や登録免許税の様にそこに関わる手数料は実際に働いた対価なので仕方がありませんし、むしろ、不動産取引の専門家がいない状態で個人同士が不動産取引をすればトラブルが耐えないこととなり、流動化の妨げになります。

とするならば、不動産取得税の緩和や抵当権設定もしくはノンリコースローンの金利引き下げの方が効果的な筈です。しかし、そこに言及していないと言う事は民主党は

１．本当にバカで的外れなことを政策に入れた＝仲介手数料が不動産簿価の上昇要因であると考えた

２．不動産取引の実態を知らない＝一つの業者がダメと言うなら二つ以上の業者が入ることを考えるに決まっている。

のどちらかです。

結局のところ、机上の空論を展開している政党なのではないかと思ってしまいます。

専門外の部分はわかりませんが、自分の専門分野をとっても無茶苦茶なことを言っているということは、他の部分もそうなのではないかと、疑ってしまいました。

もっとも、カレーライスかライスカレーかと揶揄される政党だけに大した期待をしていたわけではありませんが・・・。（揶揄した政党は福神漬け以下の様な気もしますが・・・）

これだけ書いても、自民党支持者じゃないから・・・

※そして、私は無宗教です。

民主党政策　不動産売買の仲介料を片手に

はっきり言って、怒ってます。

不動産業者の方は、民主党政策集41ページを見たでしょうか。

怒っている部分だけ抜粋します。

（クリックすると拡大します。）

不動産売買に於いて仲介手数料を片手にするということです。

原則禁止の原則の意味が解りませんが・・・。

これは、不動産業界そのものが大変なことになってしまいます。

仲介手数料を半分にすれば市場が活性化するなんてとんでもない話です。

もっとも、これで民主党は不動産関係者の多くの票を失うことになるのでしょうが・・・。

手前勝手な話ですが・・・

積水ハウス、豪で6600戸開発へ

今日の日経新聞に積水ハウスが6600戸の分譲を開発するというニュースが出ていました。

ダイワハウスは中国で900戸ぐらいのマンション開発をやっていましたが、積水ハウスはオーストラリアですか・・・

たしかに、日本の住宅産業はこれからパイが小さくなっていくことは間違いありません。しかし、住宅産業が海外に行くのは大変なことです。

資材は現地で確保すると書いてありましたが、職人さんも当然ですが現地採用になるだろうなぁ・・・と思いました。

積水ハウス、ダイワハウスが将来を見据えて海外展開をする中で、他のハウスメーカーは将来の戦略をどう考えていて、どの様に動き出すかが見ものです。特に中規模以下のハウスメーカーではそんな簡単に独自で海外展開はできないでしょうから、他社と共同して海外展開をするなどということも考えられます。

ただ、人口増加があって、将来の需要が見込める国で日本のハウスメーカーの参入余地がある国というのは中進国などが多く、日本との所得格差の問題がありますから、日本の住宅が売れるかという問題もあります。

大きな壁はありますが、今の日本国内での新築需要にぶら下がっていると、時間の問題で衰退するから、海外に行くというのは一つの戦略です。

しばらくは注目していこうと思います。

【プレスリリース】陽光都市開発

陽光都市開発といえばグリフィンシリーズで有名な会社です。

横浜に住んでいる方なら会社は知らなくても、グリフィンといえばマンションって言えるぐらいいっぱいあります。

前年の決算で40億ぐらいの特別損失を計上していたのですが、業績修正が出ました。

投資用マンション不振

予定していたビルが売却できず・・・（高いからでしょう・・・）

ということで、一応、黒字でしたが、最終的には今年も辛いことになりそうです。

空室率2

以前の記事（空室率）で今年5月の都心5区の空室率が6.96%と書きましたが、今日の日経新聞に前月より0.6%上昇し、5%になったと出ていました。

これでは矛盾している様ですが統計を出しているところが違うからなんです。

オフィスの賃貸というのは専門の会社があって、その商売の手法は住宅の賃貸とは少し違います。

そして、その専門の会社というのは

三幸エステート
シービーリチャードエリス
三鬼商事

が代表的です。というよりもオフィスだけを専門でやっている大手はこの三社と言っても過言ではありません。

で前回の私のブログは三鬼商事のデータで今回の日経新聞の記事はシービーリチャードエリスのデータだから、食い違いが出た訳です。

今回の記事を読む限り、去年11月に半年前の解約予告が実行された為とあります。とすれば、去年のリーマンショックよりも去年上期の決算や下期の業績予想から解約予告を入れたと想像できます。
今後、賃料が同程度であれば、空室率は半年ぐらいは低水準の状態で推移し、11月ぐらいに、また下落してから上昇しはじめると考えられます。

【事業再生ＡＤＲ】ルートイン

ホテルのルートインが事業再生ＡＤＲとなりました。

この会社、取引成約までには至ってないのですが、私の検討していたビルにテナントで入るとか、もしくは他の物件を検討してもらったことのある会社です。

長野県上田市の雄なのですが・・・。

先日も書きましたが、事業再生ＡＤＲは帝国データなどに出てこないのでコマ目にニュースを見てないと見落とすことになるから要注意です。

しかし、これだけ景気が悪くなると各企業とも経費削減で出張も抑えさせるからビジネスホテルは辛いかもしれません。しかし、ここは色々なものに手を出してたし、急拡大しすぎたかもしれません。