用途変更の設計費用について（確認申請図書がある場合）
平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。
飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。
老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。
簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。
その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。
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平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。
確認済証、確認申請時の設計図書及び検査済証がある場合（確認済証発行後、計画変更及び軽微な変更を申請されている場合には、その図面も必要になります。）
・価格は全て税別価格になります。
・確認申請費用（特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用）は別途となります。
・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。
・消防法の対応は料金に含まれます。
・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。
・保健所への申請業務（発生する用途に限る）は、別途となります。
・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。（下記参照）
基本料金：2階層200㎡未満
3階層以上の場合：階層が１つ増えるごと に150,000円アップとなります。
4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。
変更する用途
寄宿舎（※1）・下宿・ホテル・旅館（※2）・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途
基本料金：500,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,500円となります。
例）211.15㎡の場合
500,000円＋12㎡×2,500円=530,000円
※1 グループホーム、シェアハウスは寄宿舎に該当します。
※2 簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。
変更する用途
診療所・児童福祉施設等（※3）
基本料金：650,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき3,250円となります。
例）211.15㎡の場合
650,000円＋12㎡×3,250円=689,000円
※3 助産所・身体障害者社会参加支援施設（補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く）・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。
変更する用途
物販店・倉庫
基本料金：400,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,000円となります。
例）211.15㎡の場合
400,000円＋12㎡×2,000円=424,000円
変更する用途
博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場（※4）
基本料金：800,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき4,000円となります。
例）211.15㎡の場合
800,000円＋12㎡×4,000円=848,000円
※4 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。
上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。
遠隔地追加料金
東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市･･･基本料金に含む
上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く･･･20,000円
茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県･･･40,000円
福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県･･･60,000円
山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県･･･80,000円
中国地方各県・四国地方各県･･･120,000円
沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道･･･150,000円
沖縄県（久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く）・鹿児島県諸島部･･･200,000円
上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。
上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。
Point１ 用途変更の確認申請を出さないと
建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。
Point２ 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると
建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。
Point３ 用途変更の確認申請は建築士でないとできない
時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。
用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。
Twitterについて
かなり以前にTwitterのアカウントを取得してはいたのですが、あまり活用していませんでした。
最近、ブログに書くまでのことではないことで、不動産や建築に関するお知らせ等は、「つぶやく」だけで終わらせてしまっています。
業界（建築・不動産）企業の倒産情報、業界動向、業界著名人の発言また、当社の動向などの細かいことについてはこちら↓で、つぶやいています。
もし、Twitterのアカウントを持っていましたらフォローをして頂ければ幸いです。
検査済証が無くて融資（ローン）が受けられない場合の救済方法
以前は、検査済証※が無くても簡単に融資を受けられましたが、最近では、検査済証が無いと言うだけで、融資を受けつけてくれない金融機関が多くなってきています。
ここでは検査済証が無くても、融資が受けられる方法を書きます。
Point 検査済証とは
検査済証とは、建物の工事が完了してから未使用の状態で4日以内に、工事完了届を行政機関等に提出し、提出後、1週間以内に建物を検査してもらい、確認申請許可通りに建物が建てられていることが確認された建物に発行されるものです。
検査済証がない建物について『手続き上の問題があるだけで、直ちに違反建築（違法建築）とは言えない。』と言う方がいますが、違反建築（違法建築）とは、一般的に建築基準法に抵触している建物のことを言います。完了検査を受けていないということは、建築基準法第7条に抵触しているので違反建築（違法建築）であり、罰則規定もあります。
まったく、融資が受けられないかというと、平成26年12月現在では、金融機関によっては受けられるケースもあるようです。ただし、やはり融資条件などは厳しくなっています。
以前は、検査済証が無くても融資が受けられたのに、なぜ現在は融資が受けられないかというと、平成2年以降、減りつつはあったものの、完了検査を受けないで建物を使用してしまうケースが後を絶たなかったために、平成15年頃に国土交通省から、各金融機関に対して検査済証の無い建物への融資を控えるお達しが出たのが最大の理由です。
ちなみに、完了検査を受け、検査済証が発行される前に建物を使用してしまうと、原則、完了検査は受けられなくなります。
特に、大手金融機関になればなるほど、コンプライアンスが厳しくなっているので融資を受けることが難しいのが現状です。ただ、小さな信用金庫だと、登記さえしてあれば融資を受け付けてくれる事例もありますが、今後は無くなると考えられます。
検査済証が無くても融資が受けられる方法とは？
別に違法なことをするわけでもなく、特別な裏技を使う訳でもありません。
『建築基準法適合状況調査』
というのを行い、それによって建築基準法に適合していることが確認できると、
『建築基準法適合状況調査報告書』
の全ての箇所が適合になれば、検査済証とは違いますが、同等の効力を発揮します。
では、どの様な流れで行われるかと言うと『建築基準法適合状況調査の流れ』（←をクリック）を見てください。
検査済証が無くて融資や住宅ローンが受けられなくてお困りの方は是非、リデベにご連絡ください。
保証会社が滞納家賃を保証したら、家賃は滞納してないことになるか？
タイトルの件ですが、これは非常に難しい問題でしたが、ついに大阪高裁判決を最高裁が棄却したことで結論がでました。
Q．家賃滞納をしたことで保証会社が貸主に家賃を支払ってくれました。後日、家賃を保証会社に支払いましたが、貸主より、賃料未払いによる契約解除、明け渡しを求められました。保証会社が家賃を支払ってくれているし、それを保証会社に返したから、賃料未払いには該当しないのではないのでしょうか？
A.賃料未払いの事実は消えず、賃貸借契約の解除を認める。
賃借人の主張に理由はなく、保証会社による代理弁済があっても賃料等の不払いの事実は消えず、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するにあたり、保証会社の代位弁済の事実を考慮することは相当でない。よって賃料不払いに基づく賃貸借契約の解除を認める
大阪高裁2013年11月22日 2014年6月26日最高裁上告棄却
この判決は、不動産業界でも多少の波紋を呼ぶこととなりました。正直、私も驚きました。
この質問は、当社にもかなり来るのですが、これについては、弁護士に聞いても意見が分かれていました。考え方は二つあります。一つは、今回の大阪高裁の判決です。もう一つは
『保証会社に対して、契約時に保証料を支払っているのは、賃借人である場合が多く、とすると、保証会社は賃借人から、賃料未払い時に代位弁済を依頼されている訳だから、債務不履行は代位弁済によって解消される。』
という、借主側に立った意見もありました。たしかに、私も保証会社に保証料を支払っているのは賃借人なので、
「この意見の方が正しいのではないかな・・・。」
と、考えていました。ただ、そうなると、保証会社がいつまで、保証すれば良いのか？という問題も出てきますし、代位弁済をする期間（保証期間）を短くして、リスクを回避しつつ、家賃滞納が始まった瞬間に契約解除（立退き）にもっていくという、賃借人にも賃貸人にとっても良くない悪循環が始まります。
旧借地借家法もそうですが、賃借人有利のものが多く、今までの判例も圧倒的に賃借人有利の判例が多かったと思います。これは、日本の多くの土地が一部の地主によって占有されていた時代に弱者である賃借人を保護するためのものでした。しかし、ここにきて、「賃借人＝弱者」という構図が解消されてきているものと考えられます。
ただ、今回の判例の一番のポイントは、
「保証会社による代理弁済があっても賃料等の不払いの事実は消えず」
という部分です。では、これが保証会社でなくて、連帯保証人ならどうなるかと言えば、やはり同じことになると考えられます。しかし、そうなると、ちょっと怖いことが起こる可能性があります。例えば、ある住居を大学生が借りていて、親が保証人になっていたとします。
「家賃が払えないから、お父さん、代わりに家賃を払って！」
と学生が父親に泣きつきました。
「しょうがないなぁ、今回はお父さんが払っておいてあげるよ。」
と、お父さんが自分の口座から、振り込んでしまいました。
その大学生は、普段から、ゴミの出し方が汚いとか、夜中に酔っ払って帰ってきたりして、貸主は心良く思っていませんでした。（もっと言うならば、生理的に受け付けなかったなどの理由かもしれません。）
そこで、貸主は、お父さん名義で振り込まれている事実をもってして、
「連帯保証人が支払ったことは代位弁済であり、賃料不払いの事実は消えない！」
と言って明け渡しを求めることができるということになりかねません。という訳で、もし、家賃が支払えなくて他人に泣きつくにしても、自分（借家人）名義で振り込んでもらうか、借家人以外に支払って貰った場合は、賃貸人に『賃料として受け取った』という、受領書を貰っておかないと、突然、立退きを迫られることになりかねないということになります。
今回の判決を勝ち取った弁護士は、これで明け渡しがやり易くなったかもしれませんが、今後は、賃料の支払い方等について、契約時にしっかりと説明をしてあげないと、本当の弱者を誰も守ってくれないことになるかもしれません。
心ある仲介業者の皆さんが多いことを祈ります。
リデベ公式ブログの移転作業が完了しました。
この度、ブログのサーバー移転に伴い、ドメイン等も変更になりました。
また、前ブログの技術的な問題から、ブログが長いこと更新できなかったことお詫び申し上げます。
特に、「家賃に対する消費税の取り扱い」について多数のご質問を頂いており、ブログ記事にまとめて、公開したいと考えていたのですが、それも出来ませんでした。
今後、こちらのサイトがリデベ公式サイトとなりますので、今後とも宜しくお願いいたします。
平成26年5月4日
株式会社リデベ
代表取締役 相澤 巧
満員御礼 600訪問者以上/日
新年、明けましておめでとうございます。
本日、初めて1日の訪問者が600人を超えました。
弊社のサイトをご利用頂きありがとうございます。
弊社サイトにて、解りにくいこともあるかとは存じますが、
その際には、お気軽にお電話を頂ければと考えております。
今年はバブル崩壊後、個人投資の元年と言っていいと考えております。
その個人投資が安全に行われるように弊社も全力を尽くして参りたいと考えておりますので、何卒、よろしくお願いいたします。
週刊ビル経営に掲載されました。
週刊ビル経営に掲載されました。
週刊ビル経営は、ビルオーナーや、不動産関連のプロが購読している業界紙です。
今回は
「景気反転の今こそ考えたい ビルの空室解消法」
というタイトルで1面～3面までの特集が組まれています。
弊社での、リノベーションなどの実績などを含め、今後の空室対策について掲載されました。
週刊ビル経営 2013年9月23日 第813号 1面掲載
