【金融商品】～違和感～

先日、生命保険の契約を行いました。

その際に・・・

「弊社には○○生命さんには無い、こんな『商品』もございます。」

と言われたのですが、その時に大いに違和感を感じました。

もちろん、意味は解ったのですが・・・。

生命保険の『商品』というのは・・・

生命保険＋医療保険（ガン保険）の様にオプションの組み合わせだけの話ですが、そのオプションとの組み合わせの数を増やして『商品』バリエーションを増やしています。それ自体は別に構いません。

しかし、保険を『商品』と呼ぶこと自体に違和感を感じます。

私の『商品』の概念は『形あるもの』です。

保険が『商品』だと『医療サービス』や『福祉サービス』も商品と言うのかな？

「当院には、詳細なMRI検査を行ってから手術をする『商品』と投薬によってしばらく様子をみる『商品』の二種類を用意しています。」

と、医者に言われたら、すごく違和感を感じます。

まぁ、私だけかもしれませんが・・・。

また、同じ様な言葉で違和感を感じたものが、ある不動産アセットマネージメントの役員と話したときに

「弊社では金融『工学』に基づいた投資判断を・・・」

と言われたときでした。『金融工学』という言葉自体は活字では見たことがあったし、意味も知ってはいたのですが、会話として聞いたのは、その時が初めてでした。

『金融工学って、なんだ？』

と思ってしまいました。

私の『工学』の概念は

『科学の力で『製品』を作ったり、それを作る『製法』を編み出すこと』

です。やはり、そこには『形あるもの』が存在します。

しかし、もっとも効率的に『投資』もしくは『投機』をすることを数学的に解析することを『工学』というのは如何なものだろうか？と感じてしまいます。

先日、競馬に投資して多額の利益を稼ぎ、それを脱税したとした会社のニュースがありましたが、その効率的な馬券の買い方をプログラム化して、コンピューターで馬券を買っていたそうですが、それも『工学』というのでしょうか？

もっとも、言葉というのは、時代とともに変化するし、意味が通じれば良い訳です。今、私がしゃべっている言葉も親の世代から見れば、違和感を感じるものも多いと思います。

ですから、『言葉』の存在そのものは否定しないのですが、金融というのは、何かを作り出すテクノロジーではなく、人の生活を物質的に豊かにするものではありません。物の売買等の利便性の向上するためのものでしかないはずです。しかも、この金融工学とは、その利便性を向上させるものでもなく、『投資』もしくは『投機』という『博打』に勝つ方法を数学的に解析したもので、人類の発展に貢献するものでも、人類の生活を豊かにするものでもありません。

にも、関わらず、物質的な物と同じ扱いをするということに違和感を感じた次第です。

【アルデプロ続報】期限の利益喪失

以前、アルデプロの粉飾決算について書きましたが、今度は『期限の利益喪失』です。

アルデプロが本日、期限の利益喪失について発表しました。

当社第2回無担保社債（株式会社近畿大阪銀行保証付および適格機関投資家限定）の期限の利益喪失に関するお知らせ

期限の利益喪失について
・返済の約束期日が来るまで債権者は債務者へ請求する事が出来ない
・しかし返済期日を過ぎても返済されなければ債権者には請求する権利が発生する
・つまり返済期日までは請求されない利益が債務者には有る、その利益を喪失すると債権者は一括請求も出来る

簡単に言うと、アルデプロは借金の金利を払えずに、元金を含め、借金の一括返還請求をされたというわけです。

アルデプロ発表の内容読む限りでは、

「金融機関もこの不動産市況を理解してくれているから、返済期限について猶予してくれるはず！」

と書いてありますが、どうなんでしょうか・・・。

いよいよ、もって危ない感じになってきました。

ビル経営管理士

さて、ビル経営管理士という資格をご存知でしょうか？

この資格、かなり、マイナーな資格です。
なにせ、受験者が昨年700人ぐらいしかいない資格です。

受験者　合格者

平成18年　　342名　　225名　65.78％

平成19年　　698名　　482名　69.05％

平成20年　 不明　 　 448名

合格率も60％台後半という、割と受かりやすい試験です。

平成3年から始まってる資格なのですが、如何せんマイナーすぎて資料がありません。

また、受験資格もありません。

しかし、この資格、受験して合格するだけなら、なんの資格もいらないのですが・・・

ビル経営管理士として登録しようとすると、ちょっと厄介なことがあります。

それは実務経験です。

5階建て以上かつ、1000㎡以上のビルの賃貸管理を最低でも2年以上していないとダメです。（2年やっていれば誰でも良いというわけではありません。2年やっていれば講習を受けるなどで、カバーできるという意味です。）

つまり、賃貸管理などのプロパティーマネージメントの実務経験者が受けます。

実際に一昨年受けたのですが、会場は知り合いだらけです。AMやPMの会社の人ばかりが受けています。

試験内容は・・・

とこんな感じで、結構幅広く問われるのに、一つ一つの問題も結構、突っ込んだことを聞いてきます。

収益不動産の取得に関する経営判断を問われたかと思えば、エレベーターの性能判断や環境アセスメントなどの技術的な内容まで盛りだくさんです。不動産系の問題や、収益不動産の経営に関する問題はなんとかなるのですが、技術系の問題は一級建築士を持っている私でも苦戦しました。実際にビル管理の会社などにいて現場の方ならば、簡単かもしれません。

さて、この資格が何の役に立つかと言うか・・・

・　不動産特定共同事業法の「業務管理者」の要件。

・　総合不動産投資顧問業登録の人的要件に指定されていることから、金融商品取引法の「不動産関連特定投資運用業」登録の要件。

別にビル系管理士じゃなくても、この要件を満たすことはできますが、何も持っていない場合はこれが一番簡単に取れる資格と考えて取得しました。マンション管理士の方が簡単ですが、マン管ではこの要件を満たしません。

もっとも、今のように収益不動産の流動性が乏しかったり、うちの会社の様に資本金が5000万円未満の会社の場合はあまり意味をなしません。

とは、言うものの大型の収益物件をファンドなんかと取引する際には持っていて損な資格ではないと思います。

当然ですが宅建を持っていることが大前提の資格になります。

情報が少ない資格なので、独学で勉強するしか無い資格ですから、なかなか話題にもならないのですが、収益不動産を扱ってみたいと思う方は受けてみるのも良いかもしれません。

登録できなくても合格さえしておけば、就職の役にも立つかもしれません。（これも宅建を合格していることが大前提ですが・・・）

宅建に合格された方は、来年はこんな資格にチャレンジしてみるのは如何でしょうか？

たったひとりの反乱【つぶやき】

今、NHKで

たったひとりの反乱

という番組を見ています。

ミートホープの内部告発をやっています。

自分も内部告発（もう、内部じゃないけど・・・）したら、やばいこといっぱいあるなぁ・・・。と、思いました。

さすがにブログでも書けません。

訂正　住宅のエコポイント

昨日の記事

で住宅着工戸数について書きましたが訂正させて頂きます。

昨日のブログで今年度の住宅着工戸数は97万戸ぐらいと書きましたが、とてもじゃないけど、そこまで行きそうもないということが本日の国土交通省発表の10月の着工戸数で明らかになりました。

昨年の1月～10月までの着工戸数　927,011戸

今年の1月～10月までの着工戸数　650.914戸（前年比　-29.8%）

昨年の年間着工戸数　1,093,485戸（平成20年4月～平成21年3月の平成20年度は1,039,180戸）

この比率で行けば、今年の住宅着工戸数は

767,806戸

昨日の記事で書いた97万戸なんてとても到達できる数ではありません。

この数はこの業界にいない人にはわからないかもしれませんが、驚異的な数字です。

どこかの記事で弱気なエコノミストが80万戸を予想などとかいてありましたが、

「バカ言ってんじゃないよ。日本の住宅着工戸数が100万戸を切るだけでも大変なのに80万戸なんてあるわけないだろ！」

と思っていたのですが、いよいよ現実味を帯びてきました。

私が、この業界に入った頃の住宅着工戸数は150万戸ぐらいですから、約半分です。

去年の103万戸でも、十分に少ないと思ったのに・・・。

今回のこのデータをもう少し分析すると・・・

特に不動産的な要素が大きい分譲住宅（分譲マンション＆戸建）の減少率が20年4月～10月と21年4月～10月の対比で-50.2％・・・これじゃ、不動産業界が苦しいわけです。

また、住宅以外のオフィスや店舗も-26％、-34％ですから、ゼネコンも瀕死だと思います。

このペースで行けば、ゼネコンの売上げだって40％減とかになってもおかしく無さそうですが、新興国の公共事業などでフォローしているのかもしれません、ドバイで大幅な赤字が出そうですが・・・。

ただ、個人的な感覚論で根拠はないのですが、住宅というのは一度、数が減って需要が落ち込むとそれを回復するのは容易なことではありません。

バブル崩壊後、平成2年から平成3年に166万戸から134万戸に大幅に減りました。平成8年の消費税特需（平成9年から消費税が5％になるということでの駆け込み需要）で一旦は回復しますが、その後もずるずると減り、平成17、18年に底打ち感から、120万戸台に回復しますが平成19年以降103万戸になります。

この様に一度、落ち込むと、住宅需要の大きな回復というのはなかなか難しく、またデフレスパイラル、人口減少などのファンダメンタル的な要因もあり、大きな回復は見込めなくなります。

私がハウスメーカーの商品開発にいた時（2001年ごろ）に、住宅業界は2030年までに70万戸、2050年までに50万戸になるというレポートを発表し、その為にリフォームなどの新築ではない業態を育てるべきだという持論を展開したことがありました。当時の役員から大いにバカにされたのですが、今となってはそれすら、甘い予測だったと反省しています。（この戸数をあと20年維持してくれれば予想は当るわけですが・・・）

また、私が、そのハウスメーカーで資材の調達等をしていた頃（平成7年ぐらいだったと記憶しています。当時は私もまだ２０代の後半でした。）に、ある化成品会社の建材部長に石膏ボードの価格について

「もっと、工場の規模を大きくして大量生産すればコストが下がるのではないでしょうか？」

「日本は住宅着工戸数が100万戸の時代が来る。その時でも、安定した価格で供給しなければならない。戸数が減ることが分かっていて、戸数が減ったから建材が高くなりましたじゃ、ハウスメーカーも困るだろ。」

「100万戸の時代が私が目の黒いうちに来ますかね？」

「君は生きている年数が僕の半分しかないからね。そのうち、解るときがくるだろう。」

業界の収束が急激すぎて、ついて行けなくなる業態が不動産や建築だけではないところまで来年は影響を及ぼす時代が来るかもしれません。

この危機感が民主党に伝わることがあるのか疑問です。

池袋の旧三越

本日発売のダイヤモンドに池袋の旧三越について出ていました。

旧三越が何になったかを知らない方のために

ヤマダ電気

になりました。

ちなみに、すぐ側にあったヤマダ電気ＬＡＶＩも営業しています。つまり、2店舗あるということです。（三越の方に入るなら、そっちの賃借権を譲ってくれと、ヤマダ電気に交渉したんですがダメでした。）

三越がヤマダ電気に売ったのではありません。

ヤマダ電気は単なる賃借人です。

三越からシンプレックスが購入して、シンプレックスがヤマダ電気に賃借した『はず』だったのです。

シンプレックスの購入価格は７５０億円

このご時勢に、すごい取引が成立したものだと感心していたのですが、ダイヤモンドの記事によると決済は行われてないようです。

なぜ、決済が行われていないかは、シンプレックスが「その件については答えられない」とあるので良く解りません。

現在はヤマダ電気が現所有者である三越伊勢丹ＨＤに家賃を払っているとのことです。

シンプレックスと言えば、ゴールドマンサックスとエートス・ジャパンが共同でＴＯＢ取得した会社と認識しているのですが、資金繰りが付かなかったのでしょうか？親会社がゴールドマンサックスでファイナンスが付かないってことがあるとは考えにくいのですが・・・

ということは、契約後になんらかの不備があったのか？

建物の遵法性とは考えにくいし・・・

それとも賃貸借契約に不備があって、シンプレックスが所有できなくなったのか・・・。と言っても、ヤマダ電気と契約したのはシンプレックスのはずだし・・・

不可解な話です。

詳しい方がいたら教えてください。

住宅のエコポイント

さて、『住宅のエコポイント』で1000億円を2次補正予算に計上。というニュースが出ています。

1000億円というと、大そうな金額に感じますが、どの程度の効果があるかを検討してみます。

このエコポイントは分譲マンションには適用されないものとして考えます。

昨年の住宅着工戸数は約109万戸でした。今年はマンション市場などを見てみると100万戸には大きく届かないと思っています。ちなみに去年の戸建の住宅着工戸数は約43万戸でした。

今年の予測は97万戸前後と言われていますから、比率で言えば戸建は約38です。来年、もし多少、景気が回復して着工戸数が増えたとして平成22年度は40万戸になると仮定しましょう。（計算上便利だから・・・。）

エコポイントなどが出てくれば原則としてハウスメーカーなどはその施工基準を最大限に満たす方向に行くと考えられます。とすれば、約70%の住宅はエコポイント対象の住宅になります。当然ですが、ハウスメーカーとは言われない、所謂、地元工務店でも、その基準を満たすものは出てくると考えられますから、実際には75%～80%ぐらいの住宅がこのエコポイント対象の住宅になると考えられます。

とすれば、エコポイントの対象住宅は30万戸～32万戸です。

つまり、戸当りの対象額は31万円～33万円ということになります。もし、マンションも対象になれば1戸当りの対象額はもっと減ることになります。

ちなみに、戸建住宅の平均的な価格は2500万円～3000万円ぐらいです。

ということは、エコポイントによって、還元される価格は2%にも満たないということになります。実際にはエコポイント対象仕様にすることでコストが上がれば、その効果は更に減ることになります。

また、住宅各メーカーは長寿住宅の開発を行ったばかりで更に、エコポイント対象仕様の開発をすればそのコストも考えなければなりません。

例えば、サッシが変われば、サッシと造作材の取り合いも変わってくるので、今までの造作材が使えなくなる可能性があります。

壁内断熱材の厚さが変われば、その断熱材を収める壁厚が変わったら大変なコスト増になります。

現在の住宅性能評価制度に定められる基準程度であれば、あまり、性能アップに掛けるコストは無くて済むかもしれませんが、それでもその効果は住宅価格に占める2%未満ということになります。

私見としては・・・

無いより、マシだがこの1000億円は自動車なり家電なりのエコポイントに使うべき

と考えています。

理由は・・・

・　住宅エコポイントは上記の通り、総額に対する価格が小さく極めて限定的であると考えられる。

・　限られた財源で今の景気を乗り越えるのであれば、既に効果が出ている自動車や家電などに集中投下して、景気対策の効果を確定し、さらなる景気拡大をより効果的に行うべき。

・　今の時期に住宅の購入を検討できる人は相当な富裕層と考えられることから、税金再分配の考え方からすれば、貧困層～中流層から徴収した税金を富裕層に分配するという矛盾が生じる為。

・　民主党政権が掲げる、中古住宅の流通や賃貸住宅の透明性、リフォーム市場の発展などの考え方にも矛盾が生じる為。

・　住宅エコポイント導入する際に生じる、各戸がエコポイント対象住宅であるかどうかの検査などに更に税金を使う可能性がある為。

限られた財源です。

景気対策は当然に必要ですが、その効果を最大限に発揮する為には・・・

・　最大効果の得られる場所に集中投下をすること

・　最大効果の得られる時期に集中投下をすること

この二点に尽きると考えています。

小沢さん・・・、あれだけ囲碁が上手いんだから、それくらい解ると思うのですが・・・。それとも、囲碁は戦略ゲームで、こういう戦術論は弱いというのでしょうか・・・。

もっとも環境問題を住宅業界の中に浸透させるという意味に於いては、多少は効果があるとは思うのですが、その費用が1000億円と考えると、ちょっと解せません。

バーチャル原野商法

歴史は繰り返します。

これは犯罪の歴史でも、悪政の歴史でも同じです。

おれおれ詐欺

おれおれ詐欺も最近では、手法を変えて、振込制限額を回避する為に、バイク便を使ったり、アポイントを取る為に最初に携帯の電話番号が替わった旨を伝える電話をしたりする様に形態を変化させていますが、昔は、

「お宅のご主人が電車で痴漢をしまして、示談金が・・・」

などという、似たような犯罪がありました。

モラトリアム法案

名前が変わっただけで、鎌倉時代から続く、徳政令以外の何ものでもないです。

徳政令は当時の経済危機に対して起こった、一揆を収めるためのものでしたが、現在の一揆は選挙による政権交代と考えれば、まったく同じです。

その後、信用収縮でもっと大変なことになったのは歴史の通りです。

さて、掲題の『バーチャル原野商法』ですが、そもそも『原野商法』という言葉を知っている方が大分減ったと思います。おそらく、原野商法という言葉を知っているかたは30代後半以上の方だと思います。

そこで、軽く原野商法について説明します。

原野商法とは簡単に言えば、二束三文の土地、例えば北海道の道路も鉄道も整備されていない様な土地を実際には全くそんな計画が無いのに、

『今後、政府が新幹線を通す計画があるので、土地の値段があがる』

などと騙して、土地を売りつける詐欺商法のことです。

「なんで、そんな詐欺にひっかかるの？」

と思われると思います。

しかし、その当時は今のようにネットがここまで発達しているわけでもなく、情報が限られていて、事件が完全に発覚するまではメディアも取り上げないので、多くの被害者が出るまで、それが詐欺商法だということが解りにくいということもありました。

そして、何よりも高度経済成長期で列島改造論からバブル経済までの間に日本はどんどん、大規模開発が行われ土地の値段が上がるのは当然のことだと思っていたわけです。

また、芸能人を使って、宣伝したり、大企業が協賛しているというネタで信用させたわけです。

こうやって、平成初期までに多くの人がこの原野商法に騙されたわけです。

実際に私も原野商法に騙された人に、その土地の処分を依頼されたことがありますが、買ったときの値段の３％ぐらいの値段しかつきませんでした。その土地が原野ではなく、農地であったことから買値の３％の値段がつきましたが、それが北海道の原野なら０．１％も難しかったかもしれません。

本日の日本経済新聞14版39面に・・・

仮想空間でマルチ商法

　業者に業務停止命令　消費者庁

という記事が出ています。

概要は

消費者庁は27日、インターネット上の仮想空間で土地に投資すれば確実に利益が得られるかのような勧誘をしたなどとして、連鎖販売取引（マルチ商法）会社、ビズインターナショナル（さいたま市）に対し、特定商取引法違反（不実告知など）で６カ月の業務停止を命令した。

　消費者庁によると、会員は２万数千人に上り、集めた金は約100億円に上るとみられる。国民生活センターには2008年以降、計千件以上の相談などがあったという。

　同社はネット上に日本全国の街並みを再現する３次元の仮想空間を開設し、土地を貸したりすれば収入が得られるほか新会員を獲得すればボーナスがもらえるなどと各地で会員を募集。07年６月から今年５月にＤＶＤなどが入った「ビジネスキット」を約40万円で販売するなどしていた。

ＮＩＫＫＥＩ　ＮＥＴより

簡単に言えば、インターネット上の仮想空間を使った原野商法です。

たしかに、今の世で原野商法をやるのは至難の技です。土地の値段が上がる根拠に乏しく、また、それに騙される人も少ないと思います。しかし、よほどの大金持ちでなければ、不労所得を得たいと思うのは世の常です。

実際にこのアメーバブログの中にも、『不労所得を得られる』に近い内容のブログもあります。

つまり、人の基本的な心理を利用することで、ちょっとだけ形態を変えて今の世の中に適合するようにすれば、騙される人は出てくるわけです。

しかし、不動産屋として、驚いたのは、詐欺であっても不動産投資の投資対象物である『不動産』までもがバーチャルになったことです。

そのうち、バーチャルリフォーム詐欺だとかが出てくるのでしょうか・・・。

バーチャル不動産の地上げをしてくれという依頼が出てきたらどうしよう・・・。

って、出てくるわけないか

被害に遭われた方はかわいそうですが、ちょっと驚いたニュースでした。

また、時事ネタだけど・・・

ラブホテル 収益不動産

さて、今、ある方から物件を探して欲しいと依頼を受けています。

その物件とは・・・ラブホテル・・・。

「収益が高ければラブホテルじゃなくてもいいですか？ソープランドならあるんですけど・・・」

と聞いてみたら、

「東京都内もしくは近郊のラブホテルじゃなきゃダメちなみに予算は8億円前後ね」

とのこと・・・。

もともと、既にラブホテルを何軒か持っているとのことで、こだわりがあるようです。

私も色々な不動産を買ったり、売ったり、仲介したりと扱ってきましたが、テナントでキャバクラや台湾マッサージが入っているビル（いずれも立退き前提）を扱ったことはありますが、営業継続目的でのラブホテルというのはありません。（スクラップアンドビルドを前提で古いラブホテルを検討をしたことはありますが・・・）

もともと、収益不動産というのは風俗店やラブホテルなどの風俗営業法に関わるものは、グレー（ブラック？）な社会にお金が流れたり、事件性が高かったりして、通常の投資家の皆さんは避ける傾向にあります。

私の様にどこからどうみてもホワイトな仕事をしている人には縁遠い世界です。

というわけで、ラブホテルなどを扱う人を知りませんでした。

そこで、思いついたのが武蔵関の不動産屋さん。

この方、ここの不動産屋さんに来る前は私以上にグレーな仕事をしていた方・・・。

さっそく、電話すると、まさに芋づる式にそういう関係の方をご紹介いただきました。

というわけで、現在、物件収集をしているところです。

※　この手の物件情報をお持ちの方はご連絡ください。
ご連絡をいただけたら、こちらからお電話いたします。

機関銃の弾と事業仕分け

先日たまたま見たニュースにて、事業仕分けで航空自衛隊と陸上自衛隊の機関銃の弾の値段について、値段の差について質問しているシーンがありました。これについては私も専門ではないので解りませんが・・・。

仕分け人「なんで、海外の安い弾を使わないんですか！？」

防衛省「国内の弾の精度の方が高く・・・（略）。」

というか、そういう問題でしょうか？

たしかに円高だけに、さらに海外製品を安く買えることは間違いないです。

しかし、ただでも、製造業労働者派遣の問題や円高で海外に生産拠点を移すなどの失業者を抱えて、経済状況は痛んでいるのに、政府がそれを助長してどうするんでしょうか。

海外ではなるべく国産のものを使うことで国内産業を保護しようと動いている国が多いのに・・・。

※　おそらく、実際には軍事力って、ある程度、シークレットにしているから効果（「いっぱい武器を持ってるぞ」と見せかける効果）のあるもので、それを輸入に頼れば頼るほど、情報をオープンにしていることになり、余計に軍事費って掛かると思います。専門外につき憶測です。

事業仕分けで無駄を省こうという動きは良いと思います。

税が軽くなれば、もしくは社会回帰させれば、それだけ経済効果があるのは解りますが、なんで日本人の税金で外国の経済を助けてあげるんでしょう？

日本が世界で経済的に優位もしくは立ち直りが速い状況ならともかく、むしろ出遅れ気味な状態なのに・・・。

物事をグローバルに見えない連中が自分の仕事を全うすれば良いという考え方で行動しているようにしか見えない瞬間でした。

素人政権の露呈と言った感じがしてなりません。

小手先の弱者救済法案よりも、グローバルな景気対策を考えてもらいたいものです。