TBS　『噂の東京マガジン』

今日の『噂の東京マガジン』でアーバンエステートや富士ハウスの倒産による、顧客の前払い金が返ってこない問題がやっていました。

そこで、青山雅幸という弁護士が・・・

「（ハウスメーカーへの）建築費の支払は完成後の後払いで良い。なぜなら、資材や手間の業者への支払も後払いなのだから・・・」

と言っていました。

「建築費の支払は完成後の後払いで良い」

という部分は議論の余地はあるものの、一つの方法論ではあると思います。

※支払側の与信が無ければ、請負側は先払いをして欲しいし、請負側の与信が無ければ支払側は後払いにしてもらいたい。そのために出来高払いがある訳なのですが・・・。今回の場合は富士ハウスやアーバンエステートが自転車操業の状態にあったから、先払いをして貰わなければならなくなり、売り上げ減でキャッシュフローが回らなくなって倒産したと考えています。もともと、危ないのでは・・・とネット上にも書かれていましたし・・・。

しかし、今回の問題はそこではありません。

この、青山雅幸という弁護士が言った、

「資材や手間の支払が後払いなのだから・・・」

と言った部分です。

たしかに、ハウスメーカーもゼネコンも下請け業者に対しての支払いは後払いです。

しかし、例えば、住宅の基礎を作った業者に対しての支払は、基礎の完成後の翌月末払いや翌々月の初頭に支払われるのが一般的です。（ハウスメーカーやゼネコンの経理処理日によって違う）

つまり、建物が完成する前にハウスメーカーやゼネコンは業者への支払いが完了していることになるので、完成払いだと、一時的にキャッシュフローが赤字になってしまいます。それを避ける為に手形払いと言って、例えば基礎完成後、3ヶ月間は手形を発行して、3ヵ月後に手形を現金化するという方法が過去にあったのは事実ですが、バブル崩壊後にかなり減りました。

富士ハウスやアーバンエステートが手形払いを使っていたかどうかは解りませんが、他の業者まで一緒にされると話が違うと思いました。

まぁ、被害者弁護団の弁護士の様なので、その発言は仕方がないにしても、メディアは事実関係をよく調査してから、報道して欲しいと思いました。

私は、完成後払いではなくて、完全出来高払いの法整備を進めるべきだと考えています。

テレビを見ての感想だけど・・・

【開発】L字溝　第６話

さて、何が問題なのか解らないまま、とりあえず現場事務所に行くと、設計担当のM氏が

「百聞は一見なので、とりあえず現場に行きましょう。」

と言うので早速、現場に行きました。現場に着いて、問題の私道と隣地の境界を見ると・・・

※私道側から隣地を見た絵です。

（サムネイルになっています。クリックすると拡大します。）

赤線は設計GLで点線はもともと私道があった部分で今回の工事で鋤取っています。（鋤取り＝切土）実際に現場では点線も赤線も見えません。

※設計GL・・・設計上の基準点となる高さのこと。今回は道路斜線をギリギリで交わす為に、道路高さと設計GLを同じ高さにしています。

上図のグレーの部分は隣地のブロック塀、茶色の部分は土です。

現場に行くと、もともと傾斜していた、私道を鋤取った為に私道と隣地の間にあったブロック塀の下の土が見えてます。このままでは、ブロック塀のこちら側の支えが無いので塀がこちら側に倒れてしまいます。

「これは、まずいなぁ・・・。塀を作り直すか、このブロック塀と抱き合わせる格好でこちら側に塀を作らないとまずいね。」

「いや、それがどっちもできないんですよ・・・。」

「なんで・・・」

「隣地の建物はこのブロック塀に接する様に塀が建っています。つまり、新設しようとすると、基礎が作れません。」

「じゃあ、こちら側の敷地に抱き合わせで擁壁を作るか・・・」

「いや、それもできないんですよ。こちら側の敷地は建築基準法上の道路です。今回、この私道は2項道路で４ｍに満たなかった道路幅員を今回、建てた建物側に道路を１０cm拡張しています。もし、擁壁を建て様とすると、道路内に擁壁を作ることになります。道路幅員は擁壁の道路側の面（ツラ）から測定するので、擁壁の厚さ分、道路幅員が足らなくなってしまします。」

（っつうか、落ち着いて話してる場合か！？）

「・・・」

この時点で、この問題の大きさに気がつきました。

次回は問題解決の為の打合せです。

しばらく、更新してなかったけど・・・

【賃貸】周辺状況のリサーチと縁繋ぎ

今日は午前中にあるビルオーナーのM社長とお会いしてました。

このM社長は大阪を中心に東京、岡山、愛媛などにビルを持っています。このM社長とはひょんなことから知り合いました。私がある地方都市で再開発を行おうとしていて、その隣のビルの所有者がM社長だったのです。

このM社長から、今春、あるビルのリーシングを依頼されました。

うちは、リーシングを依頼された場合、周辺状況のマーケティングをした上でそのビルにどんな業態が適しているかを検討して、ピンポイントで声を掛けていきます。

それによって、そのビルのリーシングは無事に終ることができました。どこのビルとは書けませんが、全国紙の新聞で取り上げられるぐらいの規模なので、ある程度の規模はあります。

その結果を評価されて、別のビルもお預かりすることとなりました。

今日、頂いた言葉は・・・

「相澤さんは単なる仲介じゃない。私達にとっては月下氷人だよ。」

大変、ありがたいお話でした。

収益不動産を買い始めた会社

つい、今まで、大手不動産仲介会社のS氏と打合せをしていました。

「相澤さん、○○エステートって知ってます？」

「いや、聞いた事無いなぁ・・・」

「最近、収益不動産を結構、買ってるんですよ～」

「へ～、聞いた事ないけど、大手なの？」

「いや、それがよく解らないんですよ。ホームページもないし・・・」

「最近、そういう話が時々あるよな・・・」

というやりとりがありました。

最近の収益不動産の動きは一時ほど、まったく無いということはなくなってきました。今年の4月ぐらいまでは、エンド法人が実需で買う、高くても10億まで・・・などと言う話だったのですが、ここに来て、今までは聞いたことも無いような会社が出てきます。売主は全部、知っている法人名ですが・・・。

たしかに、今の不動産価格が底打ちをしたかどうかは微妙なところで、もう一段安があるかもしれません。しかし、株や先物取引でもそうですが、完全な底や山を捉えることは大変難しい話です。しかし、底付近を捉えることは出来るかもしれません。そういう意味では底値に近いと見ている人達が出てきたのかもしれません。

しかし、それも資金力が無いとできません。つまり、この2年の中で怪我をしなかった会社が少しずつ動き出したということなのでしょう。そういえば、平成14年ぐらいに収益不動産を買い始めてた会社って聞いたことのない会社ばかりだったと思いました。

新しい人脈作りしないと・・・。

既存不適格

うちの会社は不動産コンサルタント業務の他に設計事務所でもあります。実際に開発用地や再開発用不動産のコンサルタントをやろうとすると、どんな建物が出来るかの検討をしなければなりません。それを設計事務所に発注しようとすると、設計コストの問題もさることながら、どこに重点を置くかの温度差から、なかなか満足のいかないことが多いのです。そこでうちの会社ではそれをワンストップでやっています。

最近、あるマンションの再開発の計画を依頼されました。その土地には既存のマンションが建っていましたが、現行の法律では明らかに建たないものです。そこで尋ねてみると検済をちゃんと取得している建物でした。
計画をしてみると、結果的にわずかに既存建物よりも専有面積が減ってしまいました。

「今の建物のプランは悪いから、再建築した方が専有が稼げると思ったんだけどなぁ…」

この後、この方に既存の建物が既存不適格であることを説明しました。

※既存不適格・・・建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって不適格な部分が生じた建築物のこと

違法建築と既存不適格は違うので注意してくださいね。

【プレスリリース】陽光都市開発

陽光都市開発といえばグリフィンシリーズで有名な会社です。

横浜に住んでいる方なら会社は知らなくても、グリフィンといえばマンションって言えるぐらいいっぱいあります。

前年の決算で40億ぐらいの特別損失を計上していたのですが、業績修正が出ました。

投資用マンション不振

予定していたビルが売却できず・・・（高いからでしょう・・・）

ということで、一応、黒字でしたが、最終的には今年も辛いことになりそうです。

【売買】渋谷のビル

日経不動産マーケット情報に渋谷区の第一石栄ビルが売買されたというニュースが出てました。

随分、前ですが、今回の売主（レーサム）が取得した際に私も買おうとしたので覚えています。

東京の業者がよってたかって、買おうとしたビルだからさぞかし・・・と思われるかもしれませんが

地下１階地上４階で１フロア30坪強（だったと記憶してます。）の古い居酒屋ビルです。

なんで、このビルがそんなに話題になったかと言うと、このビルは明治通りに面していてJR渋谷駅からは歩いて5分ぐらいなんですが、地下鉄副都心線開通で隣に地下鉄の出口が出来ることが解っていたからです。

とんでもない価格になった場所でした。

このレーサムという会社は割りと古いビルを買って、立退きをして更地にして売却したりする会社です。（そればかりではありませんが・・・）ですから、収益不動産ビルでもそれでは利回りも大したことない物を安く買って、立退きをして再開発用地で転売して高く売るということで、一時は年商5000億以上、経常利益1600億以上という会社でしたが、市場が一気に収縮して、逆に赤字が1600億以上になっている会社です。

【立退き】ラシントンパレス

新宿２丁目と聞くと皆さんはどんなことを思い出しますか？一般的には・・・

『ゲイの街』

と答える方が多いと思います。私も以前はそう思っていましたが、今では、私が立ち退きにチャレンジしようとして会社の許可が出なかったところとして記憶に残っています。

その場所はタイトルの『ラシントンパレス』というホテルでした。

※同じく新宿にある『ワシントンパレス』とは全く関係有りません。

新宿駅東口を出て、新宿通り（アルタや伊勢丹のある通り）を新宿を背に歩いて行って、丸の内線の新宿３丁目駅を過ぎた右側にありました。私のところに物件情報が入って見に行くと、残っているテナントは１つだけ。しかも、小さな飲食チェーン店です。事前に売りに出ていた価格とで収支を組めばバッチリ合います。むしろ、安いぐらいでした。

そのテナントは『餃子の王将』です。

この手のチェーン店展開しているテナントというのは、通常の場合、金銭解決できるのが一般的です。なにしろ、相手も完全な営利団体ですから、相応の対価を用意すれば話に乗ってきます。

しかし、よくよく考えてみると、あと『餃子の王将』を立ち退きすれば、解体して更地で売却できるはずです。更地にすれば相当の高値で売却できるのに、なぜ自分で立退きしないんだろう・・・。

そこで私は当時、付き合いのあった、立退きで有名なゼネコンのI氏に相談に行きました。

「あはは、相澤さんもチャレンジしようとしてるわけね。」

「えええ、『も』ということはIさんもですか？」

「いやいや、相澤さんがチャレンジするならうちは手を出さないけど、一筋縄ではいかないよ。」

「でも、『餃子の王将』だけですよね。」

「今の所有者だって、なかなか（立退きが）上手いんだよ。」

「それは、知ってます。だから、相談に来たんですよ。」

「簡単な話さ。今の所有者じゃ、出せなかったってことさ。」

「え？資金繰り的にタイムリミットで手放すとかじゃないんですか？」

「そんな、（今の所有者は）会社じゃないだろ。」

「じゃあ、Iさんとこでやっても大変だと思いますか？」

「いや、うちなら出来るよ。そうだ、うちがやって、更地にしてやるから、そうしたら、今の価格に○○億円乗せて、相澤さんが買ってくれよ・・・」

「えええ・・・・。高いっすよ・・・。」

という訳でその話を会社に報告すると、

「スルガのIさんが大変だって言ってるんだろ。辞めとけば・・・」

の言葉で却下となりました。そうです。立退きで有名なゼネコンとはスルガコーポレーションだったんです。

その後、ラシントンパレスは本当にスルガコーポレーションが購入して、餃子の王将も退去して、同社の手で更地となり、建築のお知らせ看板が出ていました。

スルガコーポレーションが暴力団関係会社と組んで立退き等をやり、関係者が逮捕されるニュースが出たのは、その直後のことでした。スルガコーポレーションの立退き手法は知ってはいたのですが・・・。

※この件について知りたい方は『スルガコーポレーション　光誉実業』でGoogleで検索してください。

古い話だけど・・・

空室率2

以前の記事（空室率）で今年5月の都心5区の空室率が6.96%と書きましたが、今日の日経新聞に前月より0.6%上昇し、5%になったと出ていました。

これでは矛盾している様ですが統計を出しているところが違うからなんです。

オフィスの賃貸というのは専門の会社があって、その商売の手法は住宅の賃貸とは少し違います。

そして、その専門の会社というのは

三幸エステート
シービーリチャードエリス
三鬼商事

が代表的です。というよりもオフィスだけを専門でやっている大手はこの三社と言っても過言ではありません。

で前回の私のブログは三鬼商事のデータで今回の日経新聞の記事はシービーリチャードエリスのデータだから、食い違いが出た訳です。

今回の記事を読む限り、去年11月に半年前の解約予告が実行された為とあります。とすれば、去年のリーマンショックよりも去年上期の決算や下期の業績予想から解約予告を入れたと想像できます。
今後、賃料が同程度であれば、空室率は半年ぐらいは低水準の状態で推移し、11月ぐらいに、また下落してから上昇しはじめると考えられます。

敷金０・礼金０・仲介手数料０の物件って・・・

お得だと思いますか？

冷静に考えてみてください。

まず、あなたが大家（貸主）だったら、どう思いますか？

敷金ゼロ、礼金ゼロにしてまで部屋を貸さない状況になっているない限り、敷金礼金をゼロになんかしないですよね？つまり、そうでもしなければ部屋が埋まらないということなんです。

また、仲介手数料ゼロって、あなたが仲介業をやっている不動産屋だったらどうやって儲けるのでしょう？

当然ですが大家（貸主）から、仲介手数料を満額貰っているに決まってます。

そして、そういう物件は往々にして、連帯保証人不要とか無職可という物件も多いはずです。

つまり、そういう人が集まっている物件ということをよく考えてください。

無担保・無職の人にお金を貸してくれるところを想像してください。それに近い物件ということです。そして、家賃滞納問題が発生して、『取立て屋』ならぬ『追い出し屋』がやってくるということになります。

例外もあります・・・。

私が収益不動産としてマンションを開発していた時に利回りを良くしないと、会社で稟議を取った目標利回りに到達できないということがありました。

その時に考えたのが敷金ゼロ、礼金ゼロです。

通常、収益物件を検討する場合に敷金や礼金というのは利回りにカウントしません。

※敷金は預かり金だから、当然にカウントできない。礼金は入退居が発生しないと入ってこない上に礼金を貰うこと自体が遵法性としてグレーだからです。

ですから、その分、家賃を上げてしまうんです。そうすれば利回りが上がります。

そして、入居審査を厳しくすることで、入居者の与信を確保します。

その場合は、物件そのものがファンドが実質的な所有者となっていて、謄本上の所有者は信託銀行になっているケースが多いです。それでも、入居者の与信を確保しようとして敷金だけは取るのが普通なんですが、ファンドでも苦しい物件はあるということです。

もっとも長期的に住もうと思えば家賃が割高なのでお得とは言い難いです。

お得な物件を探そうと思う気持ちは解りますが、よ～く考えて部屋を探してください。

朝から暗い話だけど・・・