借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任？

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投稿日：2014.12.18

連載シリーズ【借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任？】第 18 話 / （全 18 話）

既存不適格と違法建築

このお問合せが最近、非常に多くなっています。

誰の責任であっても、用途変更に向かって進捗して頂かないと当社の出番がないので、当社は無料相談で終わってしまうのですが、あまりにこの問合せが多いので、こちらに書いておきます。

まず、用途変更が出来ない理由は大別すると二つあります。

1．建物が完了検査を受けていないため用途変更の確認申請を受け付けてもらえなかった。

2．都市計画の用途制限※に抵触して、その場所で当初予定していた事業が出来なかった。

※第一種低層住宅地域では、「有床診療所」はできますが「病院」はできません。有床診療所とは、入院患者が20人未満です。

しかし、１のケースでの問合せは殆どありません。2のケースが99%以上を占めます。

そして、不動産の賃貸借契約に登場する関係者は･･･

A.賃貸人（大家さん）

B.賃借人（借りる人）

C.宅地建物取引業者（不動産屋・仲介業者）・・・（以下、「業者」といいます。）

AとCが兼ねている場合、AはCと同じ責任を負うことになります。

一番、多いのが、

「業者は悪くないのでしょうか？プロだから、業者は悪いですよね？」

というお問合せです。

実は、業者が責任を負わなければいけないケースは限られます。

例えば、完了検査を受けていない１００㎡以上ある建物で、確認申請時に物販店として申請していた物件を飲食店にしようとした場合･･･

・　業者が広告で飲食店可と広告を出していた。・・・宅地建物取引業法（以下、「業法」と言います）33条違反

・　業者が重要事項説明で飲食店可能であると説明した。・・・・業法第35条及び第47条違反

・　業者が契約書に飲食店として使って良い旨を記載した。・・・業法第37条及び第47条違反

となります。しかし、業法に違反しているからと言って、即座に業者が責任をとって、損害賠償をしてくれるという訳ではありません。業者は業法違反により、行政処分を受けるかもしれませんが、賃借人や賃貸人に迷惑を掛けたことによる損害賠償請求は、民法の「不法行為」によって、被害を被ったことを立証して、裁判を行う必要性があります。（示談になれば、裁判は行わなくて良いです。）

ここで、このブログを読んでいる業者の方は、気を付けなければいけない点に気が付いたと思われます。

『仲介する建物が完了検査を受けていない場合、もしくはそれの確認をしていない場合は、不用意に「飲食可」などとマイソクに書くと業法違反になる。』

ということです。

では、賃借人が取りうる対抗手段は何があるかというと・・・

契約の白紙解除となります。飲食店をする目的で建物を借りているのに、それが出来ないとなれば、当然に契約の目的を達することができないので、民法570条は賃貸借にも準用される判例があるので、隠れたる瑕疵にあたり、民法第566条が準用されるので、契約は白紙解除となります。白紙解除なので、敷金礼金などは全て返済されますし、業者は仲介手数料も返さなければなりません。

しかし、賃借人が既にお店のオープン日を広告宣伝していた、もしくは前のお店の賃貸借契約の解除予告などをして営業が出来なくなったことについてまでは、保証される訳ではありません。

この場合は状況に応じて、貸主に「債務不履行」、業者に「不法行為」で訴訟をするなどして損害賠償請求をするしかありません。

この様な事態になった場合、損害賠償の金額にもよりますが、ケースによっては『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合判定』で回避されるもしくは、被害を最小限に抑えることができる場合もあります。

『建築基準法適合判定』については、まずはリデベにお問合せ下さい。

株式会社リデベ

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営業時間　土日祭日を除く　午前10時～午後6時30分

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