既存不適格と違法建築　検済のある建物

前章では、私がなぜ、収益不動産に関わったかを書きました。

今日は、私が当時、未熟だったが故に慌てた話を書きます。

最初に収益不動産の取得をした頃は、前述の通りで『IRR』の意味は解るし収支計算はできるけど、収益不動産という意味での実務経験はゼロです。

誰でも最初と言うのはあるかもしれませんが、社内では既に中堅的な立場にありますから、『初心者です』という顔もできません。

最初の物件は開発案件で、土地から取得して、建築して収益不動産に仕上げるというものでした。その物件の契約が終わらないうちに二件目の案件が飛び込んできました。この二件目の案件は既にテナントのついている可動物件で渋谷区にある物件でした。

仲介業者からの物件資料を見ると、

築10年、検済あり（「完了検査済証あり」という意味）と書かれています。

添付資料として、公図、謄本、敷地測量図、そして『完了検査済証』の一面（表紙）、テナントリスト等がありました。適当な仲介業者だと、ここまでの資料はこちらから請求しないと出てこないのが普通ですが、この仲介業者は今でもお付き合いがありますが、かなり、しっかりしています。

利回りも悪くなく、将来的には単純転売でも充分に利益が出そうでしたし、そのまま保有して会社で保有するのも悪くない案件だと思いました。

翌日、物件調査に行くことにしました。

リーマンショックの前年辺りは物件概要書が来た次の日には、既に他者から買付証明が入ったということも多々ありました。実際に2007年頃になると午前中に物件概要書がFAXされてきて、1時間で物件調査をするか判断。その頃は1日に10件以上の物件概要書がFAXされてきます。もちろん、全部は見られないので、良さそうな物件を見に行きます。

最初は、部長にこれが良さそうだから、これを見に行くと報告してから出かけていたのですが、もう、そんな悠長なことを言っていられません。事後報告もいいところでした。そして物件調査に行き、仲介業者に他社の動向を確認。

他者から買付が入りそうだと聞けば、会社に電話して、事務の女性にすぐに稟議書を準備させ、部長に状況を電話で話し、部長が稟議書を持ちまわりで役員から承諾を得て、私が会社に戻ったところで買付証明をFAXという慌しさでした。

当時は収益不動産そのものを本格的にいじっている法人が少なかったので、このペースで充分でしたが、問題は私の能力にありました。

物件を見に行くと、綺麗なビルです。私鉄ではありましたが、おしゃれな若い人が沢山いて賑わっている駅から、徒歩3分。1、２階のテナントは、当時、流行り始めていた外資系のアパレルの店舗、3階はそのアパレルの事務所兼バックヤード、4階は、美容歯科医院でした。

お客さんのふりをして、アパレルに入ると、特に違法的な使い方をしているようにも見えません。消防設備もしっかり見えますし、非常灯や誘導灯が隠れていることもありません。

一番の問題はそのアパレルショップに自分がいることで

『店内にいる若い女性のお客さんとは明らかに雰囲気が違う』

ことでした。

さすがにテナント内部の写真は撮れません。（今のようなスマホや携帯電話のカメラの精度はなく、物件の写真はデジカメで撮っています。）

そこで、外部から、それも堂々ではなくこっそりと写真を撮りました。その時には稟議書に添付する資料や写真の構成、役員へのプレゼンテーションのことなどを考えていました。

ただ、物件を見たときに少しだけ、違和感を持ちました。

4階建てで小奇麗なビルで、フロア面積もそれなりにあるのに3階が事務所で4階が美容歯科医院なのにエレベーターが無いことでした。つまり、4階まであがるためには階段を昇るしかなかったということです。しかし、

「賃貸面積を少しでも増やしたかったんだろう」

と、考えてしまいました。

ちょっと、長いので続きは明日、また書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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