検査済証のある違反建築
- 主な違反建築（違法建築）の種類
- 違反建築が発覚した時の対応
- 違反建築を告発したい場合
- 検査済証のある違反建築
平成30年4月1日より前までは、その建物の検査済証の有無は、宅地建物取引士（以下。「宅建士」という）に説明義務がなく、その有無については自分で調べる必要がありました。（その当時でも、宅建士に調べてくれと言えば調べてくれる人もいたし、気の利いた宅建士だと、予め調べていた人もいました。）
ただ、検査済証があるから、直ちに違反建築でないということではありません。
よく、重要事項説明書を見ると、検査済証があって、建蔽率、容積率、接道義務違反などがされてないから、違反性はないかの如く説明されていますが、実際に調べてみると、違反建築になっているケースはよくあります。
圧倒的に多いのは、検査済証発行後（完了検査後）にその建物のなんらかの改造を行っているケースです。
ただし、この場合は是正が可能です。検査済証が発行された時点の状態に戻せばいいだけです。（簡単に言っている様に見えますが、実はこれが大変だったりもします。）
今回、問題にしたいのは、検査済証が発行後、建物を何も改造などをしていないのに、違反建築の状態にある建物がこの世には存在するということです。
これの理由は簡単です。
・ 確認申請時の図面にそもそも違反があったが、それを建築主事や確認検査員（以下、「検査員」という）が見落とした。
・ 施工業者が確認申請図通りに作らなかったが、それが隠ぺい部分などで、工事監理者（建築士）や完了検査を行う検査員が、気が付くことが出来なかった。
後者に関しては、確認申請図通りに是正すればよいのですが、例えばコンクリートの強度が規定の強度が無かった、そもそも鉄筋コンクリート造の鉄筋の本数が確認申請図よりも少なかったなど、構造に関する部分だったりすると、確認申請図通りに是正するのは、至難の業です。
もっと、悪質なのは確認申請図がすでに違反状態にあり、それが建築主事や確認検査員によって見落とされているケースです。
自分が見た中で、どうすることも出来ない、もしくは莫大な費用をかけて是正をしたケースを紹介します。
事例１
道路斜線の斜線角度が、そもそも虚偽図面だった。
つまり、道路斜線の角度が、設計した建築士により詐称された図面だったこと（高さ制限に抵触していたこと）に、検査員が、気が付かなかった。
事例２
設計というのは真北を北として設計しなければならないが、磁北で設計されていた。これにより、北側斜線や高度斜線が抵触することになり、建物の高さ制限が抵触していた。
この様な場合、そのまま建物を使っている分には、誰もきがつかないし、売買する時であっても、建築士によるエンジニアリングレポート（遵法性調査）等をしない限りは気が付きません。
問題は、増築、大規模な模様替え、大規模な修繕、用途変更などの、その建物を利用して新たな確認申請をしようとするときに、違反建築には新たな確認申請が出せないという問題が発生します。
しかし、建物の高さ制限がオーバーしている時に建物の高さを下げるということが、きわめて難しいことです。パラペットを少し切るぐらいで何とかなるなら、すごく大変ですが出来なくもないです。しかし、建物の屋上部分のスラブやその下の梁を削らなければならなくなると、もはや、構造そのものが成立しなくなる恐れがあります。
この類の事態が発生する建物というのは、概ね平成18年より前の建物に多いと感じます。（平成23年築の建物でも問題があったことはあります。）つまり、有名なA建築士による構造偽装事件以降、検査が厳格化され、見落としが激減したことが理由と考えられます。
ただ、検査済証があるにも関わらず、さらに確認申請図通りに建てられているのに違反建築だった場合に、結局、その建物所有者が責任を取らなくてはならないという事態に陥ることがあります。
基本的に確認申請図が間違っているならば、設計した建築士や見落とした検査員に責任があり、確認申請図通りに施工していなければ、施工会社や見落とした検査員に責任があります。そして、その過失割合に応じて損害賠償請求となるのですが、問題は時効です。
違反している図面で確認申請を行う、確認申請図通りに施工しない、そしてそれを検査員が見落とすという行為はいずれも不法行為に該当します。
しかし、不法行為は不法行為が行われた時から起算して20年で時効となります。（民法第724条第2項）
つまり、確認済証発行後20年経った建物や検査済証発行後20年経つと、違反建築の原因が、建築士、施工会社、さらには検査員（もしくは行政）であったとしても、その者に対して、損害賠償ができなくなります。
しかし、建物の違反状態は継続している為に、その違反の是正義務が所有者になるということになります。
築20年以上経っている建物（特に事業用建物の場合）を所有していて売却をしようとしたり、購入したりする場合には、建築士による遵法性調査をすることをお勧めします。
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
