家賃滞納対策 連帯保証人への督促状無料ダウロード【立退き】

連帯保証人への督促状の出し方については

家賃滞納対策 連帯保証人への督促状 【立退き】

に書いていますのでこちらをお読みください。

督促状に応じてきた場合でも、支払いに1週間以上掛かるようであれば念書を1ヶ月以上掛かる場合であれば覚書(できれば公正証書にする)を作成します。(連帯保証人から貰う、「念書」、「覚書」は、「家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書の無料ダウンロード」からダウンロードできます。)

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虚栄と依存 ~石井琢朗選手を見よ~

自分の会社は設計事務所であり、不動産屋です。
今日は、新たに一つの設計契約を締結することができました。

この仕事のきっかけは、もう15年以上の付き合いになる、建材業者の社員の方からの紹介の仕事でした。

私だったら、紹介できる建築士だとのことで、大変に有難いお話です。
大きな仕事ではありません。

しかし、私は、
『仕事というのは大小で、力を入れ具合を変えるべきではない。』
と考えています。

とは、言うものの自分の中で・・・
「何か新しい展開ができないか・・・」
「もっと、斬新なアイデアで、新展開を導き出せないか・・・」
などと、考えていることがあります。

そして、その浅慮をうちの社員に話すと、よく言われるのが
「社長の良いところは、その知識の多さと、優しさですよ。一発長打を狙えるタイプじゃないですから・・・」
と言われてしまいます。(うちの社員が私のことを『社長』とは言いませんが・・・)

今日、プロ野球選手の石井琢朗選手が引退を表明しました。
1998年、横浜ベイスターズの日本一の一番バッターです。その年の横浜ベイスターズは、マシンガン打線と言われ、一度、打ち始めると止まらない打線です。一発のホームランの怖さは、無かったのですが、とにかく、ファールで粘られ、相手投手は球数を投げさせられ、そしてペースが落ちたところを一気にたたみ掛けるというのが当時の横浜ベイスターズでした。その筆頭が、石井琢朗選手でした。

私は横浜ベイスターズのファンではありませんが、タイプとしては、一発長打を狙うタイプで無いことは、自分でも解っています。それでも、時々、ホームランを打ちたくなることがあります。
いつもだったら、諦めないで粘る場面で、雑な仕事をしている自分がいます。

でも、本当に仕事が上手く行くときは、諦めないで丁寧な仕事をして、次に繋げて、またそれを諦めないで次に繋げる。時間は掛かるけど、気がつけば仕事に繋がり、そして、それに関連して一気に仕事が上手く行くというのがパターンです。

もう、事件になってから随分経ちますが、ライブドア事件という事件がありました。
一言で言えば、証券取引法違反だったのですが、この事件が取り沙汰される前のライブドアの社長だった堀江貴文氏は、まさに『飛ぶ鳥を落とす勢い』でした。

衆議院選挙に出たり(元国民新党代表の亀井静香氏と対決して落選)、近鉄バッファローズの買収に乗り出したり(紆余曲折の末に現在の楽天イーグルスになる)、ラジオ放送局であるニッポン放送の買収に乗り出したり(実質的にフジテレビの親会社でニッポン放送の買収はフジテレビの買収になる)と世間を随分と騒がせました。

当時、私はサラリーマンだったのですが、自分の所属する部署の役員が、ライブドアに感心していて、朝礼で堀江貴文氏を随分と評価した話をしたことを覚えています。

しかし、その頃の私は
『ライブドアって、何の会社だろう?』
と思っていました。もちろん、ポータルサイトの運営や今で言うところのSNSを一早く手がけていたことは知っていましたが、その部分で多額の利益を得ているようには、到底に見えませんでした。しかし、それが現実で虚栄であったことは、すぐに解ることとなりました。

さて、私はシャープという会社が好きです。
携帯電話は、機種こそ替われど既に10年以上、シャープ製の携帯電話です。家のテレビには、画面の左上に
『世界の亀山モデル』
というシールが貼られています。

そして、私は建築士ということもあるのですが、製図用のシャープペンを愛用しています。このシャープペンを開発したのが、現在のシャープであることをよく話します。(もっとも、私の愛用しているシャープペンはシャープ製ではありません。現在、シャープ社がシャープペンを製造しているかどかは知りません。多分、作ってないと思います。)

現在、シャープは極めて苦しい状況にあります。それは液晶パネルに依存したことに起因します。もちろん、この液晶パネルなどの世界の時間の流れが他の業界と比較して、極めて速いこともあります。しかし、シャープはまさに
『世界の亀山モデル』

に依存しすぎたことが原因で非常に苦しい立場になりつつあります。
今、シャープは多額の緊急融資を調達しながら、大規模なリストラを慣行しています。仕方が無いこととは思いますが、残念でなりません。

シャープの創業者である早川徳次氏の名言の一つ、
「人に真似をされる物を作れ」
で、シャープは今日に至りました。

シャープは今の『亀山モデル』を世界に真似をされるようになりました。しかし、現在の苦しさは次の一手が出ないことにあります。依存しすぎたことが原因だと思います。
広島カープの若い選手は石井琢朗を手本にしているそうです。

石井琢朗選手は、プロ野球入団当初はピッチャーでした。野手に転向して努力を重ね、若い頃はその瞬発力を活かし、広島カープ時代は、一球に賭ける勝負強さを磨く努力をしてきました。虚栄も依存も無かったからこそ、24年間というプロ野球選手として、極めて長い時間を一線でいられたものと思います。

虚栄も依存もせずに諦めないで、
今に必要なことを努力することの大事さを考えた一日でした。

石井琢朗選手、あと少しですが、その勇姿を見せて下さい。

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マンションお買い得度判定

私は日経新聞を購読していますが、毎週、金曜日、土曜日になるとマンションや分譲住宅の広告が沢山入ってきます。多いときだと20枚ぐらいは入っています。
さて、その中には新築マンションもあれば中古マンションもあります。
そこに、ある大手不動産仲介会社の広告が入っていました。
西武新宿線「練馬駅」徒歩2分、都営大江戸線「練馬駅」徒歩4分、平成13年築、面積17坪弱(2LDK)、14階建ての4階の物件が出ていました。
価格は2980万円
ここで東京にあまり詳しくない人に解説を入れておくと、練馬駅ということは、新宿駅まで18分、池袋までなら7分です。
この価格を高いと思いますか?それとも安いと思いますか?
私は基本的には、都内で売られているマンションは全て『高い』と思うことにしています。
実際に計算してみると高いことが殆どです。これは『買得!』と思う物件に遭遇したのは、この5年で1物件だけでした。(当然に物凄い倍率になり抽選で外れました。)因みに、この物件の抽選の半分が不動産業者だったとも言われています。
住宅(マンションや戸建)の価格が高いか安いかというのには、その人の主観が入ります。
それは、子供がいる人だったら、いい小学校や中学校が近い場所が良いと思うし、介護の必要な老人と一緒に暮らしている人なら病院が近い物件が良いと思うでしょう。
それだけでは、ありません。育った場所の近くだったり、実家の近くというのには愛着のあるもので、それはなかなか価格に反映することができないものです。
また、その人の趣味にあった、デザインや間取りだったりすれば、それも価格にはなかなか反映されないのが実態です。
さて、この様な主観的要素を除いて冷静に考えてみましょう。
不動産業者や投資家の方なら、よく知っている『利回り』です。
知らないための為に簡単に説明すると、投資額に対して、どれだけの配当があるかです。
例えば10000円の投資をして、1年間で1000円戻ってくれば10%の利回りです。
銀行の普通預金の場合は1%にもなりません。
さて、不動産投資の一つの指標ですがJ-REITというものがあります。
現在のJ-REITの利回りは平均すると概ね6%弱です。
つまり、この基準に満たない高い物件を買うのであれば、借りた方が得ということになります。
不動産価格が上昇する経済局面にある場合には話は別です。しかし、大局的に見れば日本の不動産が上昇するというのは、余程の金融緩和をするなどの実体経済と乖離した超インフレでも起こらない限りありえません。
このJ-REITの利回りを上回ればお買得ということになるのですが、実際には殆どありません。(マンションを1棟ごと買うなどをすれば、沢山あります。)
そこで、誰でも簡単に買得物件かどうかを判定できるソフトを作ってみました。Excel2003で作っていますのでExcelが必要です。携帯、もしくはスマホで見ている方はパソコンでダウンロードして使ってください。
マクロやVBAは使っていませんのでウイルスの心配もありません。
↓をクリックしてダウンロードしてください。
マンション価格判定
薄い黄色の部分を入力してください。
中古物件の場合、その物件のある場所の容積率が難しいと思います。その場合は、その行政区の建築指導課に問い合わせるか、その行政区名と『用途地域』、『都市計画図』などの言葉をGoogleに入力するとだいたいあると思います。
解らない場合は、私にAmebaのメールで問い合わせてください。
あとは、Excelの横にあるリンクを参照してください。
三段階評価です。
「お買得物件です。」
「適正価格に近い物件です。」
「買わない方が得です。」
かなり、厳しい判定結果がでます。市場の広告に出ている物件は全て
「買わない方が得です。」
と出る筈です。
適正価格がでるので、それに向かって交渉してください。

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JWCADの習得

平成24年度は、私の会社は1月6日(金)から営業開始としていました。

実際には、当社が工事監理を請負っている福岡の物件の総合定例が
1月5日にあったので、私は1月5日に総合定例に参加していました。

1月5日の福岡を日帰りでこなし、1月6日は東京の事務所で仕事始めを迎えました。

この正月休みと1月7日~1月9日までの3連休を利用して・・・

JWCADを習得しました。

当社には、図面を描かせたら、おそらく日本で一番速い設計担当責任者がいるので(当社のお客様は周知のことですが・・・)、今更、私がCADを覚える必要性も無いのですが、色々なことができるのも損ではないので、JWCADはどうせ、無料のソフトですし、結構、汎用性も高いソフトなので、使えても良いかなぁ・・・と思い、いじってみることにしました。

しかし、JWCADを触ってみて、感じたことがあります。
私は平成9年に一級建築士になったのですが、知らないことの多いこと・・・
一級建築士は、今でこそ定期的な講習が義務付けられていますが、これも一昨年からで、緩和処置で今年の3月までに受ければ良いことになっています。

私は2月に受けます。

つまり、私は平成9年から、今日に至るまで、一級建築士になってから、なんの講習も受けてなければ知識の更新もなかった訳です。(実際には実務上、必要な知識は、その都度、取得していたつもりです。)

このJWCADというソフト、無料でダウンロードできるのに、日影図やら天空率をデフォルトでできます。

使い勝手の良さは、他のソフトを使えない私には解りませんが、少なくとも手で描くよりかは、圧倒的に速いです。

20年以上、建築士をやっている方なら、理解できると思いますが、日影なんて勘でクリアして事後チェックでもなんとかなっていました。私も、当社の社員が描いた日影図を見て、間違っている時になんとなく、勘で・・・

「ん?こりゃおかしいだろう・・・」と思ったものです。

それは、私の時代には日影図を普通に自分の手で描いていたからです。
しかし、天空率の計算は自分の手では不可能です。(実際にやろうと思えば出来なくはないですが・・・)

そこで、理論は解っていても実際には使えない天空率を自分でも使える様にしてみようと思って、JWCADをいじってみた次第です。

現在、旧耐震の時代に作られたマンションをどうやって、建直すかを国土交通省が一生懸命考えています。

その為の規制緩和も法整備に向かって動き出しています。

今の建築技術についていける様にちょっとは勉強してみた2週間でした。

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厄年と神頼み

私は基本的に占いの類は信じません。
と、言いながらもめざましテレビの占いを見ていたりもします。
実は、昨年は後厄の歳でした。
心の中でやっと・・・厄が抜けると思っていました。
たしかに本厄の年(一昨年)は散々な年でした。
昨年も後半から、仕事も順調になり始めて、心のどこかで厄が抜けるんだなぁと感じていました。

だから、2012年になれば!
と、思っていたのですが・・・

たった今、うちの役員が脳内出血(詳細不明)で倒れたという電話が入りました。
うちの会社の半分を任せている役員です。
一応、命には別状はない・・・と聞いてはいるのですが・・・
その役員に任せている売上は諦めます。
でも、神様がいるなら・・・
お願いですから命だけは助けてください。
命さえあれば、必ず取り返せます。
苦しいときの神頼みだとは解っています。
それでも、お願いします・・・しょぼん

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2012年の抱負「正しい情報の発信」

昨年は、今年の初頭に『おめでとうございます』と言えない一年でした。
もちろん、現在に至っても、その状況が改善されたとは言い難い状況です。
私は、仕事としては建築、不動産です。
ただ、今年の抱負として、仕事のことを度外視して、正しい情報を発信できるようになろうと思っています。
私はこの腐った民主国家でも、民主政治は正しいと思っています。
昨年はジャスミン革命がありました。
インターネットの世界が民主政治のアイテムになるといいと思います。
今年は、少なくとも昨年よりはいい年になることを祈っています。

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計画変更届に一級設備建築士の押印が必要

今、福岡にいます。
明日、工事監理を請負っているマンション2棟の総合定例があります。
この2棟のマンションはそれぞれ、賃貸マンションなのですが
大きさが半端じゃない。
2棟合わせれば、500戸弱という大きさです。

ところが、一部、確認申請を取得したときから変更が発生しました。
姉歯問題以降の建築士法改正で
3階建て以上かつ5000㎡以上の建物は一級設備建築士が必要となります。
まぁ、変更自体はどうってことないので、
一級設備建築士がいなくても、設計も施工も出来てしまうのですが
計画変更届に一級設備建築士の押印が必要なんです。

福岡に一級設備建築士の知り合いなんかいないしなぁ・・・

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休むのも仕事

昨日の朝、ちょっと喉が痛かったんです。
でも、昨日は絶対に休めない仕事があった。
15時ぐらいには寒気がしてきていて、風邪をひいたのを確信しました。
打合せ等が終わって家に着いたのが21時過ぎ・・・
そのまま、着替えて寝ました。
2時ぐらいに悪寒で目が覚めて、熱を計ると39度。
朝、社員にメールをして遅刻する旨を伝えると・・・

「休むのも仕事です。」
と言われ、結局、今日は休みました。

昼頃には37度ぐらいまで下がってたので、出社しようかなぁ・・・
と思ったのですが、社員にぎゃあぎゃあ言われそうなので、結局寝ました。
しかし、夕方に目が覚めると再び39.4度。
休んでよかったです。
月曜日までには治さないと・・・。

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世界観ありきの処世術

仕事をしていても、社会を見ていても思うのですが
世の中の殆どは処世術であり、対処療法だと思います。
私は、この対処療法というのが嫌いです。
もちろん、今、目の前にある仕事をこなさなければならないのは当然です。
しかし、何故、その仕事をしているのかが
「そこに仕事があるから・・・」
もしくはサラリーマンだった時代に
「与えられた仕事だから・・・」
という考え方は基本的に嫌いでした。
政治の世界を見ていても、世界観を持って処世術に当たっている人がいる様に見えないのは私だけでしょうか?

自分が何のために今の仕事をしているんだろう?
「生活のために」
それは当然なんですが、それならば別の仕事を選択する余地もあったはずでした。
今一度、世界観に戻って考えようと思う今日この頃です。

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前年比と前年度比

連載シリーズ 【 前年比と前年度比 】 第 3 話 / (全 3 話)

先日も書いたのですが、今年の宅建の試験は
没問(問題に瑕疵があり、その問題は全員正解)により
その没問を間違えていた人が合格するという事態が発生しました。

さて、その没問の間違えというのは・・・

「度」という一文字でした。

「前年比」と書かなければならないところを「前年度比」と問題で書いてしまったことにより、その問題には正解が無くなったというのが理由です。

前年・・・昨年の1月1日~12月31日
前年度・・・任意の昨年の期間のこと。例えば3月末決算の会社であれば、今年(2011年)から見た前年度は2010年の4月1日から2011年の3月31日

つまり、前年度というのは任意の期間になりますから、問題としては確かに不適切です。前年度と書くのであれば、その期間を何年何月何日~何年何月何日を指定しないと解答が無くなります。

しかし、実は同じ間違いを新聞やテレビのニュース等でも良く見かけます。
記事のタイトルでは「××商事、営業利益前年比○%減・・・」と書いてあるのに
記事の内容では「前年度比で営業利益が○%減した。」等ということはよくあります。

それに対する、お詫びの記事や訂正を私は見たことがありません。

つまり、今回の宅建の試験に於いて、
「確かに問題に日本語としての間違いはあるが、それにより、全員を正解にするほどのことではない。」とも思います。

しかし、世の中には私よりも日本語に詳しい人で
この間違いに気が付き、この没問に正答が無いと言うことに
試験中に気が付いた人がいます。

この間違いに気が付くぐらいだから、当然に合格しているかというと
結果は35点(ボーダーライン36点)で不合格だそうです。
この人は、この没問には正答がないのでマークをしなかった。

結果、49問で34点。

没問が全員正解になったので自己採点の結果35点とのことでした。
この問題にかけた時間が20分(試験は50問で120分)だそうです。

言い訳にも聞こえますが、見直す時間があれば、正解にできた問題もあったそうです。
(でも、「あと1点ぐらいなんとか、なんなかったのか!」と言いたい。)

たかが宅建ですが持っているといないでは、大きく影響を与える場合もあります。
自分も、言葉の間違いで人に勘違いを与えることや迷惑を掛けることもあります。
注意しなければならないとよくよく考えさせられた事象でした。

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