消防検査と用途変更

連載シリーズ 【 消防検査と用途変更 】 第 10 話 / (全 12 話)

最近、問い合わせの多くで

「消防検査を受けようとしたら、消防士に「この建物は用途変更が必要ですね。」と言われました。」

という、問い合わせを多く頂きます。

以前は、消防士は消防法のことだけを考えていたので、建築基準法に伴う、用途変更のことについては、あまり口を出さなかったのですが、このところで突然の様にその問い合わせが増えてきました。当社が東京にあることから、問い合わせが関東圏からが多いにしても、実際には日本全国からの問い合わせが来るのに、「消防から言われた」というのは、ほぼ関東に集中します。

というわけで、ある消防署予防課で、その辺りの事情を聞いてみたところ・・・

「2015年5月17日に神奈川県川崎市で起こった簡易宿所の火災で、消防署は消防設備の立ち入り検査などで、建築基準法違反の実態を把握していたが、消防法に基づく検査しかしていなくて、さらにその建築基準法違反について特定行政庁に報告もしていなかったということが、世間で問題視されたことから、消防署で把握できる明らかな建築基準法違反については、特定行政庁に報告するなどの対応を取っている。」

とのことでした。つまりに、今までは、

・ 用途変更の確認申請を出さずに消防の検査だけ受けちゃえばいいや

・ 保健所の営業許可さえ貰えればいいや

というのが通用しなくなってきています。

 

ここで問題なのは、消防検査の段階で消防士に用途変更が必要だと言われているということは、工事が概ね終わっていたりすると考えられます。

ここから、用途変更の申請を建築士に依頼すると、そもそも建築基準法のことを考えずに内装を行ってしまっているでしょうから、建築基準法に抵触する箇所がいくつも出てくることになります。そして、当然ですがそれを全て是正しなくてはならなくなるので、二度手間が発生します。

そして、何よりも面倒なのは、「消防検査が終われば営業開始が出来る!」と思っていたものが、用途変更の確認申請から工事完了届を出すまでの間は営業ができないということにあります。

用途変更の確認申請は設計事務所への依頼から工事完了届出まで、最低でも9週間程度は掛かります。

さらにもっと酷い場合においては、「そもそも、その建物では用途変更は不可能だった」「その建物ではその業態を営業することは不可能だった」ということも、多々あります。

貸主や不動産会社が

「その場所で営業していいよ!」

と言っても、貸主や不動産会社は、建築のプロではありません。

できれば、その物件を借りる前に、そして遅くとも工事に入る前に、用途変更のことを詳しく解る建築士にお問合せください。

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民泊について考える。~合法的に民泊はできるのか?~

連載シリーズ 【 民泊について考える。~合法的に民泊はできるのか?~ 】 第 6 話 / (全 12 話)

民泊について考えてみよう。最近の民泊は広義の意味で

「住宅をホテル、旅館ないし貸別荘の様な形態で貸す。」ものになってきているが、狭義の意味では

「共同住宅の空き家等の1戸ないし複数戸を貸す。」というものであろう。

もちろん、この行為を、何ら許可を得ずに反復継続的に繰り返せば、これは旅館業法に抵触するだろう。どの程度で抵触するかというかは微妙だが一つの事例がある。

2010年の話だが、佐賀市が空き家の市営住宅を利用して、田舎暮らし体験企画を行った。しかし、それに対し、佐賀県が、その業態は「旅館業法」の簡易宿所に該当すると指摘した。」

ポイントは男女個別のトイレが無かったことによるものらしい。

話が脱線する前に、現在、国家は規制緩和と称して行おうとしている民泊というものがどういうものなかを考えてみよう。そもそも、「民泊」を合法化するために法律が施行されている訳だが、その法律とは、(末尾の青字の部分。)国家戦略特別区域法の第13条になる。

現在、民泊条例を勇猛果敢に真っ先に条例化した行政区が2つ(正確には3つ)ある。東京都大田区と大阪府(大阪市)だ。

個人的な私見からすれば、色々な意味で東京都大田区はもう少し冷静に対応して欲しかった。

さて。国の定める民泊とはなんだろうか?今のところ、大阪府と東京都太田市しか条例を可決させてないので、他の条例がどうなるかはなんとも言えないので、この2区(といっても内容は同じだが)がどの様に民泊を活用していくのかを見守っていきたい。

では、旅館業法が国家戦略特別区域法によって緩和される部分(メリット)はどの様な部分であろうか?

大まかに考えると

1.学校法人などの施設から100m以内であっても、相手方の許可がいらない

2.宿帳などを管理する受付がいらない(宿帳を管理する必要がない)

とこの2点に限られる。逆にデメリットは

1.1室の大きさが25㎡以上無ければならない

2.1回の利用が6泊7日以上でなければならない

このメリットデメリットの比較だけでも、新築で民泊を作ることはしないと考えられる。この法律を読むと外国人の宿泊しか認めない可能性も否定できない。

さて、国家戦略特別区域法だが、旅館業法の緩和は認めているが、建築基準法や消防法まで緩和するとはどこにも書いていない。では、建築基準法や消防法の緩和が認められるのかを考えてみよう。

まずは建築基準法だが、建築基準法については、時々、旅館業法で定められているものが建築基準法でも旅館やホテルに該当するという国土交通省の指針が出ているという、建築士がいるのでこれについて確認してみると、たしかに、その様なものがあった。

建築基準法に於ける旅館の位置付け

(「旅館類似の寮又は保養所」昭和28年3月23日住指発第349号)

 (照会) 当県下箱根、湯河原等の温泉地に官公庁または会社等が寮または保養所と称して特定の人を対象とした旅館類似の用途の建築物 が建築されているが、これらの建築物はその設備や利用度の点からも全く旅館と同一のもので、旅館業法からもその業として旅館と 同様の取扱いをしている状態ですので、建築基準法からもこれらに対して旅館と解して、名称如何拘らず旅館の関係規定を適用した いが、如何。

(回答) 貴見のとおりである。

これをよく読んでみると解るのだが、『社員寮や保養所が旅館の様に使われている上に、行政庁としても旅館業法を適用しているから、建築基準法も旅館で適用をしてよいか?』と建設省(現国土交通省)に神奈川県が訊ねているわけである。これをもって『旅館業法が適用されている建物は建築基準法でも旅館の用途になる』という、見解は正しいであろう。しかし、本来なら『旅館業法適用の建物』が、景気振興のために緩和されたとしても、安全面まで無視して良いと言うことには当然にならない。そう考えれば『旅館業法の緩和を受けた建物は建築基準法の用途まで旅館では無くなる』とは言いきれない。

一つの事例を挙げておくと、例えばマンションを旅館に用途変更するのだが、国家戦略特別区域法を適用させ、旅館じゃないから用途変更しないでマンションのままにすることが出来たとしても、国家戦略特別区域法を適用させて旅館業法に適用しない旅館を新築で建てた場合、この建物の用途は何になるのであろうか?と考えれば、実態が旅館なのだから、当然に旅館になる。

つまり、必然的に用途変更という確認申請行為は必要になってくる。

ここで、共同住宅からホテル・旅館に用途変更が出来ない決定的な事例があることを書いておこう。

それは、容積率である。平成9年9月1日の建築基準法改正に伴い、共同住宅の共用部分は容積率対象面積に参入しなくて良いことになった。しかし、これは共同住宅だからであって、もし、平成9年9月1日以降に確認申請を出した共同住宅をホテル・旅館に用途変更しようとすれば、共同住宅の共用部分として容積率対象面積に参入しなかった部分を算入しなければいけなくなる。共同住宅の多くは、専有面積を最大限に取ろうとするので、斜線規制や日影規制などで高さが取れない限り、容積率を最大に使っていることが多いので、もし、共用部分を容積参入する余裕のない建物の場合は、民泊には出来ないと考えて良いだろう。

容積率をクリアすると、建築基準法で共同住宅と旅館・ホテルで何が変わってくるかと言えば、1住戸をバラして貸すようなこと、例えば3LDKの3つの部屋をそれぞれ別の顧客に貸すようなことをしなければ、非常用照明の設置ぐらいで済む。つまり、非常用照明を付けるための専用回路を準備し、その配線を行い、非常用照明を設置すればことが足りる。ただし、関連法規の条例などがクリアできない可能性があるので注意が必要だ。1例を挙げておくとすれば、1000㎡東京都の福祉のまちづくり条例や東京都バリはフリー条例の対象にはなってくる。

もっと、厳しいのは消防法だろう。消防法には建築基準法の様に旅館業法との関連性をしめした事例がないのだが、安全性などのことを考えれば建築基準法で旅館・ホテルに該当するものが消防法で適用を免れるとは考えにくい。そこで共同住宅を旅館・ホテルに用途変更した場合に必要になるものをまとめておくと

500㎡未満でも 火災報知器設置(500㎡以上は共通)
500㎡以上で 火災通報装置(1000㎡以上は共通)
収容人員20人で 非常警報装置(50人以上は共通)
収容人員300人で 放送設備(800人以上は共通)
6000㎡を超えると スプリンクラー設備
4階~10階部分が1500㎡以上で スプリンクラー設備
11階建て以上だと スプリンクラー設備(共同住宅は11階以上の階)
11階建て未満でも 誘導灯必要

※収容人員

ホテル・旅館

次により求めた数の合計

1、従業者の数

2、【宿泊室】

イ.洋式の宿泊室→ベッドの数

ロ.和式の宿泊室→6.0㎡ごとに1人

3、【集会・飲食・休憩用の部分】

イ.固定席のいす席→いす席の数(長いすの場合:幅0.5mごとに1人 端数切捨)

ロ.その他の部分→3.0㎡ごとに1人

※ダブルベッドは2人として算定する

共同住宅

居住者の数

なんだか、火災報知器やスプリンクラーを設置すれば簡単にできる様に感じるが、火災報知器、非常警報装置やスプリンクラーが設置されていない建物に後から、設置しようとすると、かなりのコストが掛かる。特にスプリンクラーは設置できない可能性もある。

このように、建築基準法や消防法がかなり難しいことを言ってくることになるわけだが、結論から言えば、

1. 学校法人などが100m以内にない

2. 宿帳などを管理するスペースがあり、受け付けを作れる。

3. 共有部分を容積率参入できるだけの余裕がる

以上の3点がクリアできるのであれば、25㎡以上ないとダメだとか、6泊7日以上じゃないとダメだとかという規制を受けないので用途変更してしまった方が良いだろう。

※3.については、いずれの場合ではも必要。

共同住宅や空き家を民泊で活用したい方は

リデベに相談ください。

03-5389-6082

国家戦略特別区域法(平成二十五年十二月十三日法律第百七号)

(旅館業法の特例)

第十三条  国家戦略特別区域会議が、第八条第二項第二号に規定する特定事業として、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(国家戦略特別区域において、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業(その一部が旅館業法 (昭和二十三年法律第百三十八号)第二条第一項に規定する旅館業に該当するものに限る。)として政令で定める要件に該当する事業をいう。以下この条及び別表の一の四の項において同じ。)を定めた区域計画について、第八条第七項の内閣総理大臣の認定(第九条第一項の変更の認定を含む。以下この項及び第九項第二号において「内閣総理大臣認定」という。)を申請し、その内閣総理大臣認定を受けたときは、当該内閣総理大臣認定の日以後は、当該国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を行おうとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、その行おうとする事業が当該政令で定める要件に該当している旨の都道府県知事(保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。以下この条において同じ。)の認定(以下この条において「特定認定」という。)を受けることができる。

2  特定認定を受けようとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書及び厚生労働省令で定める添付書類を都道府県知事に提出しなければならない。

一  氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名

二  その行おうとする事業の内容

三  前二号に掲げるもののほか、厚生労働省令で定める事項

3  都道府県知事は、特定認定の申請に係る事業が第一項の政令で定める要件に該当すると認めるときは、特定認定をするものとする。

4  特定認定(次項の変更の認定を含む。以下この項及び第九項において同じ。)を受けた者(以下この条において「認定事業者」という。)が行う当該特定認定を受けた事業(第八項及び第九項第三号において「認定事業」という。)については、旅館業法第三条第一項の規定は、適用しない。

5  認定事業者は、第二項第二号又は第三号に掲げる事項の変更をしようとするときは、厚生労働省令で定めるところにより、都道府県知事の認定を受けなければならない。ただし、その変更が厚生労働省令で定める軽微な変更であるときは、この限りでない。

6  第三項の規定は、前項の変更の認定について準用する。

7  認定事業者は、第二項第一号に掲げる事項の変更又は第五項ただし書の厚生労働省令で定める軽微な変更をしたときは、厚生労働省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

8  都道府県知事は、この条の規定の施行に必要な限度において、認定事業者に対し、認定事業の実施状況について報告を求めることができる。

9  都道府県知事は、次の各号のいずれかに該当するときは、特定認定を取り消すことができる。

一  第九条第一項の規定による認定区域計画の変更(第八条第二項第二号に規定する特定事業として国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を定めないこととするものに限る。)の認定があったとき。

二  第十一条第一項の規定により認定区域計画(第八条第二項第二号に規定する特定事業として国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を定めたものに限る。)の内閣総理大臣認定が取り消されたとき。

三  認定事業者が行う認定事業が第一項の政令で定める要件に該当しなくなったと認めるとき。

四  認定事業者が不正の手段により特定認定を受けたとき。

五  認定事業者が第五項又は第七項の規定に違反したとき。

六  認定事業者が前項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

 

国家戦略特別区域法 政令

法第十三条第一項 の政令で定める要件)

第十二条  法第十三条第一項 の政令で定める要件は、次の各号のいずれにも該当するものであることとする。

一  当該事業の用に供する施設であって賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるもの(以下この条において単に「施設」という。)の所在地が国家戦略特別区域にあること。

二  施設を使用させる期間が七日から十日までの範囲内において施設の所在地を管轄する都道府県(その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市又は特別区)の条例で定める期間以上であること。

三  施設の各居室は、次のいずれにも該当するものであること。

イ 一居室の床面積は、二十五平方メートル以上であること。ただし、施設の所在地を管轄する都道府県知事(その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市の市長又は特別区の区長)が、外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合においては、この限りでない。

ロ 出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。

ハ 出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。

ニ 適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。

ホ 台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。

ヘ 寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。

四  施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。

五  施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。

六  当該事業の一部が旅館業法 (昭和二十三年法律第百三十八号)第二条第一項 に規定する旅館業に該当するものであること。

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保証会社が滞納家賃を保証したら、家賃は滞納してないことになるか?

タイトルの件ですが、これは非常に難しい問題でしたが、ついに大阪高裁判決を最高裁が棄却したことで結論がでました。

Q.家賃滞納をしたことで保証会社が貸主に家賃を支払ってくれました。後日、家賃を保証会社に支払いましたが、貸主より、賃料未払いによる契約解除、明け渡しを求められました。保証会社が家賃を支払ってくれているし、それを保証会社に返したから、賃料未払いには該当しないのではないのでしょうか?

A.賃料未払いの事実は消えず、賃貸借契約の解除を認める。

賃借人の主張に理由はなく、保証会社による代理弁済があっても賃料等の不払いの事実は消えず、賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するにあたり、保証会社の代位弁済の事実を考慮することは相当でない。よって賃料不払いに基づく賃貸借契約の解除を認める

大阪高裁2013年11月22日 2014年6月26日最高裁上告棄却

この判決は、不動産業界でも多少の波紋を呼ぶこととなりました。正直、私も驚きました。

この質問は、当社にもかなり来るのですが、これについては、弁護士に聞いても意見が分かれていました。考え方は二つあります。一つは、今回の大阪高裁の判決です。もう一つは

『保証会社に対して、契約時に保証料を支払っているのは、賃借人である場合が多く、とすると、保証会社は賃借人から、賃料未払い時に代位弁済を依頼されている訳だから、債務不履行は代位弁済によって解消される。』

という、借主側に立った意見もありました。たしかに、私も保証会社に保証料を支払っているのは賃借人なので、

「この意見の方が正しいのではないかな・・・。」

と、考えていました。ただ、そうなると、保証会社がいつまで、保証すれば良いのか?という問題も出てきますし、代位弁済をする期間(保証期間)を短くして、リスクを回避しつつ、家賃滞納が始まった瞬間に契約解除(立退き)にもっていくという、賃借人にも賃貸人にとっても良くない悪循環が始まります。

旧借地借家法もそうですが、賃借人有利のものが多く、今までの判例も圧倒的に賃借人有利の判例が多かったと思います。これは、日本の多くの土地が一部の地主によって占有されていた時代に弱者である賃借人を保護するためのものでした。しかし、ここにきて、「賃借人=弱者」という構図が解消されてきているものと考えられます。

ただ、今回の判例の一番のポイントは、

「保証会社による代理弁済があっても賃料等の不払いの事実は消えず」

という部分です。では、これが保証会社でなくて、連帯保証人ならどうなるかと言えば、やはり同じことになると考えられます。しかし、そうなると、ちょっと怖いことが起こる可能性があります。例えば、ある住居を大学生が借りていて、親が保証人になっていたとします。

「家賃が払えないから、お父さん、代わりに家賃を払って!」

と学生が父親に泣きつきました。

「しょうがないなぁ、今回はお父さんが払っておいてあげるよ。」

と、お父さんが自分の口座から、振り込んでしまいました。

その大学生は、普段から、ゴミの出し方が汚いとか、夜中に酔っ払って帰ってきたりして、貸主は心良く思っていませんでした。(もっと言うならば、生理的に受け付けなかったなどの理由かもしれません。)

そこで、貸主は、お父さん名義で振り込まれている事実をもってして、

「連帯保証人が支払ったことは代位弁済であり、賃料不払いの事実は消えない!」

と言って明け渡しを求めることができるということになりかねません。という訳で、もし、家賃が支払えなくて他人に泣きつくにしても、自分(借家人)名義で振り込んでもらうか、借家人以外に支払って貰った場合は、賃貸人に『賃料として受け取った』という、受領書を貰っておかないと、突然、立退きを迫られることになりかねないということになります。

今回の判決を勝ち取った弁護士は、これで明け渡しがやり易くなったかもしれませんが、今後は、賃料の支払い方等について、契約時にしっかりと説明をしてあげないと、本当の弱者を誰も守ってくれないことになるかもしれません。

心ある仲介業者の皆さんが多いことを祈ります。

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2013年 明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。

最近、facebookを中心に、しかも、友人限定で書き込みをしており、ブログの更新が怠りがちになっていました。

さて、今回は、2013年最初のブログということもあり、今年の予測(不動産業界・建築業界)をしておこうと思います。

私の基本的な、将来的な不動産の動向は過去のブログを読んで頂ければわかると思います。
基本的には、不動産業界、建設業界が下方していくというスタンスは変りありませんが、経済と言うのは直線的に下がることはありません。もちろん、直線的に上がることもありません。

そういう意味に於いての今年の予測をしておきたいと思います。

今日の大発会は予想通りの大幅高で始まりました。私の所有している株も軒並み、購入した時以上になりました。ここまでは想定の範囲です。

民主党政権から自民党政権に変り、ましてや安倍さんが首相になれば、小泉さんの時の様な規制緩和や構造改革、さらには金融緩和を大きく期待することとなります。

安倍政権になり、参議院選挙で敗北するわけにはいかない、自民党は確実に金融緩和だけはやるでしょう。「三本の矢」という政策をあげていますが、もっとも簡潔明瞭にできるのは金融緩和だからです。

さて、金融緩和をすると国民の懐が潤い、デフレが克服できるかと言えば、それが違うことは、そこらの経済新聞や経済誌にいくらでも書かれていることなので、今更書くことではありません。
では、経済界に目を向けてみます。

今回、日銀が金融緩和を行うことは、まず間違いないと考えられます。
しかし、金融機関の投資先が製造業、特に中小製造業にその資金が向かうかと言えば否です。
簡単な話です。

今まで、お金が無いから(本当はあったけど)、貸せなかった金融機関がお金がある様になったからと言って、返せる見込みが無い借り手に貸すでしょうか?

金融機関が貴方で、借り手が貴方の御子息だったり愛人だったりすれば貸すかもしれませんが、赤の他人に貸したら、バカですね。

当然に借りる方も、借りる必要性があるから借りる訳です。
明日、従業員に給与を支払えない企業は、なんでもいいから融資を受けたいでしょう。でも、この状況に陥ってる企業に金融機関はまず融資はしてくれないでしょう。

借りる方は、借りたお金で設備投資、雇用や研究資金にその資金を振り向けて回収できる見込みがあるから金融機関から融資を受けたいというのが本来あるべき姿です。しかし、その為にもっとも必用なのは需要です。

では、需要を喚起する為に必要なことは何でしょうか?
1.人口です。人間は生きていく以上、食べること、着ること、住むこと・・・などが必要になります。極論ですが、日本に人間が一人もいなくなれば、需要はゼロになります。
2.(1)個人所得です。所得が増えて、生活に余裕が出来れば余剰資産を消費に向かわせることができます。
2.(2)しかし、所得はあるけれども将来に対するビジョンが見えなければ、それを蓄財に回そうとします。ましてやデフレ化にある日本に於いては、使わないでお金を持っていれば、お金の価値はどんどん上がっていきます。つまり、金利0で持っているよりも、投資や消費に向けることの方が得であるという状況を作らなければなりません。

さて、この様な需要喚起が本質的な意味、もしくは構造的に可能かと言えば私には些か困難であろうと思います。もちろん、一定の思い切った改革を行えば不可能ではありませんが、人間には感情もあり、既得権者がその既得権を離すことがないことから、それは不可能と考えて差し支えないでしょう。

少し、抽象的な書き方をしたので、需要喚起について具体的な事例で物を考えてみましょう。
昨年の暮に極めて痛ましい事故がありました。中央高速笹子トンネルの天井落下事故です。私も良く通る場所なので、事故の映像を見たときにはゾッとしました。

しかし、日本の高速道路というインフラを考えた時に、その状況が限界にきているのは、この事故を見なくても明白です。1960年代の高度経済成長期に突貫工事で作られた、インフラが限界にくるのは当然のことです。中国の高速鉄道の事故を見て笑う日本人は多いと思いますが、微妙に丈夫に作ったのが日本のインフラであり、大差はありません。

では、このインフラをどうやって維持するかを考えなければなりません。
新しい高速道路を作れば、渋滞解消、輸送速度向上など経済的な二次波及効果が当然に考えられます。しかし、インフラの点検や補修というのは新たな経済効果を生むことはありません。

不動産的に言えば、新しい賃貸マンションを建てれば賃料収入は増えますが、既存の賃貸マンションが老朽化してきて住民からクレームが来たので大規模修繕をしたところで、家賃収入が上がることは殆どありません。

もちろん、大規模修繕をした会社(インフラの点検補修をした会社)にはお金が入りますから、少なからず経済効果はあるにせよ、二次的な経済効果は生まれません。

では、どうすれば、この状況を打破できるかと言うと・・・、実は簡単な方法があります。
『点検補修をやらない』
ということです。いやいや、そんな事をしたら、第二の笹子トンネル事故を生むことになりかねないから、安直にそんなことを言うべきではありません。しかし、事故を起こさずに『点検補修をやらない』方法があります。

それは中央高速そのものを廃止してしまえば良い訳です。勿論、大動脈の中央高速を廃止することはできません。しかし、例えば、人口1万人未満の町村への交通設備インフラ投資を辞めたらどうなるでしょう?その人達が目茶苦茶困ることになります。

という訳で、その人達に都市部に移住してもらいます。もちろん、人の感情を無視はしていません。自分が育った故郷をそんな簡単に捨てることなどできません。しかし、良く考えて見て下さい。自分の子供や孫に自分のノスタルジアの為に苦労を掛ける事を・・・

夕張メロンは美味しいと思います。しかし、夕張市を維持するのにどれだけのインフラ投資が必要でしょうか?炭鉱の町であったからこその町であり、夕張市がその使命を終えたことは、事実だと私は考えています。もちろん、この様な市町村は日本各地に点在しています。

都市計画を学んだ人であれば、『財政と都市化率』というのは常識な話です。しかし、日本に於いてこれが浸透しないのは、日本が明治維新以前、藩という小国家が多くあり、それぞれが独自的な思想概念を持っているにも関わらず、日本国家が明治維新以降に先進列強国に追いつくために廃藩を行い、中央集権化に進んだからと言えます。中央集権化が間違っているかと言えば、今の日本に於いて言えば大きくは間違っていません。最近、威勢のいい政治家?が道州制や地方分権化を唱えていますが、前述した都市化率向上の為には、一定の中央集権化も必要であったりします。これが平成の大合併であったことも忘れてはなりません。

では、不動産業界の話に戻します。
前述の通り、金融機関は金融緩和によって得た余剰資金を投資する場所を製造業に見出せません。(多少はあると思いますが・・・)そこで、担保の取れる不動産に投資を始めることは明白です。つまり、不動産に投資を始めることにより地価が上昇すると考えられます。

しかし、ここに大きな問題があります。

今の日本の少子化高学歴化という問題に直面します。昨日の日経新聞にも書かれていた通り、建設土木業界の求人倍率は2倍を超えています。しかし、大学を卒業して、型枠大工や鉄筋工になりたくないという気持ちも良く解ります。

ということは、建設土木費は増加していき、不動産価格の上昇に伴い、建築費も増加するとなれば新築物件の利回りは必然的に下がっていきます。

さらに、新築物件を更に作る必要性の有無です。日本は少子化傾向に歯止めが掛からず、労働人口も減っていきます。新しいオフィスや住宅を作る必要性の問題に直面します。

このことから既存物件の価格は上昇するものの、新築への投資はリスクが大きいことは当然となります。つまり、優良な既存マンションや既存ビルの価格は上昇するが、更地、もしくはスクラップアンドビルドという不動産は動かなくなると考えます。

大きなニュースになる様な物件を除けば、既存不動産とリフォームというのが本流になると私は考えています。

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大河ドラマ 平清盛

大河ドラマ『平清盛』が低視聴率に喘いでいます。
このネタを書く時点で、自分のブログの読者が減るんじゃないかと危惧するぐらい、酷い視聴率です。
解らなくも無いです。この時代背景というのは、どうも我々の時代とは無関係すぎる様な感じがします。
2009年の大河ドラマ『天地人』は、直江兼続が主人公でした。平均して20%を超える視聴率でした。これは時代背景のなせる業と思います。直江兼続の生きた時代というのは16世紀中~17世紀前半です。と言うと解り難いですが、桶狭間の合戦の年に生まれて、大阪夏の陣の4年後まで生きていた人です。
ちょうど、この『天地人』がやっていた時代に流行った言葉に『歴女』なるものがあります。『歴女』とは、歴史ファンの女性ですが、なぜ、戦国時代の武将が流行ったのでしょうか?
色々な要因がありますが、私の思うところで一番、大きいのはゲームの力だと思います。光栄という会社が出した『信長の野望』で一時代を築き、その後、戦国武将を主人公とする漫画が流行ったことで、この時代の知名度が上がったことによるものだと思います。
また、その翌年の大河ドラマ『龍馬伝』は主人公が坂本龍馬です。
まぁ、政治家じゃなくても、尊敬する歴史上の人物のNo.1ですから、これまた時代背景が良すぎます。
それに比べて・・・『平清盛』は平安時代の末期です。
これが、30年後の鎌倉時代初期の源義経ぐらいになると、色々な逸話も知っている人が多くなりますから、また違ったのかもしれませんが、如何にも難しい時代背景です。
ちょっと具体的に言うと、この『平清盛』に出てくる時代の天皇の名前を順番に挙げていくと
白河天皇→堀河天皇→鳥羽天皇→崇徳天皇→近衛天皇→後白河天皇→二条天皇
となります。今の時代と違うのは、天皇陛下が亡くならなくても引退して、上皇となったり、奥様が複数いて、母親の違う子供が沢山出てきたりします。ですから、誰が実権をもっているのかさっぱり、わからなかったりします。実際には、その奥さん同士の対立で派閥ができたりしますから、人間関係が極めて複雑怪奇になります。
また、平氏と源氏が戦っているのではなく、平氏が二手に分かれたり、源氏も二手に分かれたりしてそれが、お互いに手を組んだり、離れたりします。名前も似ているので、なにがなんだか余計にわかりづらい時代です。
しかし、私はこの大河ドラマは、ここ数年の大河ドラマの中でも一番、良い時代背景を描いていて、それをどの様に視聴者に伝えるかに期待しています。
実は、この時代が日本の現代の歴史の始まりと言って良いと私は考えています。これより、前の日本の歴史というのは、大陸の影響を受けすぎていて、日本オリジナルの歴史がちょっと薄い感じがします。
今、あなたの会社で二つの派閥があったりしませんか?
会長派Vs社長派、社長派Vs専務派・・・などなど、まさにこの時代からそれが露骨に始まります。
こんな人間関係が嫌で独立する道を選んだ人いませんか?その人間関係に多少、距離をおきながら上手く立ち回っている人っていませんか?
それが西行だったり、平清盛だったりします。専務派について、専務が失脚すると一緒に失脚した部長がいて、今度は、社長がなんらかのミスで失脚すると、専務派のNo.2の取締役が社長になって、専務派だった部長の下にいた課長が、一気に取締役にあがったなんてことありませんか?それが源頼朝です。
真田幸村という人気のある戦国時代後期の武将がいますが、関ヶ原の合戦で父である真田昌幸と一緒に西軍につきます。しかし、兄である真田信幸(之)は東軍につきます。これは、どっちが勝っても家系が途絶えない為の戦略ですが、同じ事が関ヶ原の合戦の400年以上前に行われていたこともわかります。
実は、もっと面白い逸話もあります。
今週(2012年5月20日放送)で登場した、源為朝という武将がでてきました。目の下に隈のある人です。なんか、ごっつい感じの人ですが、この人、ネタばれになりますが、崇徳上皇側について孤軍奮闘の働きをしますが負けてしまいます。
この人、鎌倉幕府を開いた、源頼朝のお父さんである、源義朝の弟で、源義朝が長男ならば、この為朝は八男です。歴史的には、結局、伊豆大島に流刑になるんですけど、そこでも大暴れをして処刑されたということになっています。しかし、伊豆大島から追手の手を逃れて沖縄に行き、初代琉球国王になったなんて言う逸話もあります。
なかなか、とっつきにくい時代背景だとは思いますが、ちょっと予習してから見ると、かなり面白い番組です。来週(2012年5月27日放送分)は保元の乱ですが、保元の乱と平治の乱の区別がつかない人もいると思いますが、歴史なので関連性が無いわけではないですが、まったく違う戦争です。
今は簡単に時代背景を予習できる時代です。
ちょっと、歴史を見て、今の時代に置き換えてみるのはいかがでしょうか。
歴史の1ページは、必ず繰り返します。

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金環日食

本日、太平洋沿岸の一部で、金環日食を見ることができました。
もう、TVなどでさんざんやっているので、今更なのですが・・・
一応、写真を撮ってみました。
金環になった決定的瞬間は撮影よりも自分が見ることで精一杯で
撮れなかったのですが、金環になる直前の写真です。

$リデベ(再開発)の社長のブログ-金環日食
クリックすると大きくなります。
さらに、穴の空いたものを使って日食中の影を撮ると・・・
$リデベ(再開発)の社長のブログ-影
クリックすると大きくなります。
とこんな感じですね。
7時半過ぎだったのですが、当然にそれよりも早く準備していたので
ちょっと眠いです

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福山市の火災について

昨日、極めて不幸な事故がありました。福山市のホテル火災です。

さて、このホテルですがメディアの情報によると再三の行政指導にも関わらず、消防法を遵守していなかったのことでした。

私は建築の設計管理や工事監理に携わっています。もちろん、建築完了検査時、つまり、私の目の及ぶ限りでは建築基準法は遵守させています。しかし、建築完了検査後に建築主が法令違反の建物に改築もしくは改造するということは往々にしてあります。

今回、福山のホテルに泊まって亡くなった人にとって不幸だったことはなんでしょうか?

私は思います。

そのホテルの安全性が客観的に解らなかったことだと思います。私は、出張で日本全国に行きます。もちろん、その場所のホテルも利用します。私と同じ様なビジネスマンの方も多いと思います。

私は、宿泊する際にホテルのドア貼られている、避難口までの経路、自分の部屋にスプリングクラーがあるかなどを必ず確認します。

おそらく、殆どの方がそんなことをしていないと思います。
ホテルに入った際に窓の開閉ができるかの確認をしていますか?

これは私が建築の専門家であり、もし、ホテルなどで火災が発生した際にどういう事態になるかを知っているからとる行動ですが、余程の建築の専門家で無い限り、火災リスクを考慮することはないと思います。

さて、そこで今回の福山のホテル火災で思ったことがあります。

このホテルの防火設備は、建築当時の基準は概ね満たしていたそうです。ただし、現行の法律は満たしていなかったという状況です。

この様な建物を「既存不適格」といいます。現行の法律を満たしていない訳ですから、違法の様に感じますが、建築物というのは建てられた時の法律を満たしていれば、何ら罪に問われることはありません。それが、どんなに人命に影響を与えようとしてもです。

これは、建物所有者の財産権を守るためのものです。法律が変った瞬間に建物を改善しろと言われても、建物の改善には莫大な費用が掛かります。それをやっていないからと言って、その建築物の所有者を罪に問うのは極めて難しい話です。

と・・・書くと「甘い!」と思われるかもしれませんが、あなたが住んでいる部屋に火災報知機は付いていますか?

あなたの部屋が、最近に建てられたりしたものであれば当然に付いていると思いますが、あなたの実家の部屋には付いていますか?

現在の日本の消防法では全ての居室に火災報知機の設置が義務付けられていますが、あなたは守っていますか?あなたのご両親の部屋には火災報知機が付いていますか?

今回は7名の方の命が失われました。

全ての既存不適格の建物を一気に改善しろというのは、経済的事情を勘案すれば無理だということは、わかります。

しかし、その建物の安全性が良くわからずに亡くなられた方は極めて不幸なことだと思います。
今回、福山市もこのホテルの火災に対する安全性に懸案事項があったことは把握していた様です。

とするならば、この建物は火災が発生した時に危険な建物だということを、しっかりアピールし利用者に告知するべきだったと思います。

安いけどリスクのある建物だということを、建築のプロで無い方に明示できるシステムを作るべきではないでしょうか?

現在の法律では、既存不適格の建物の使用を差し止めることは実体経済を考慮すれば不可能です。(そもそも、わが国の建築基準法が「行当たりばったり」なのがいけないのですが・・・。)
しかし、その状況を建物利用者に明示することはできる筈です。
今回、命を落とされた方のご冥福をお祈りします。

追記:建築基準法については、既存不適格については合法扱いとなります。しかし、消防法の一部、例えば、火災報知機の設置、不燃材の使用等は、遡及適用(現行の法律に是正する)となります。今回のホテルは、この遡及適用部分については違法でした。

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3月11日

去年の3月11日、14時46分。
東日本大震災がありました。
震災の全てが、原発問題ではありません。
津波の直撃を受けて亡くなった方は勿論のこと、
建物の倒壊、震災による火災、液状化現象・・・
それだけではありません。
私の知人にも震災によって、会社が倒産し、
それを苦に亡くなった方もいます。

しかし、それとは逆に、この震災を機に自分が浮上しようと思う方も沢山いました。
特に、この機会に東京に進出したいとか、
かつて兵庫県知事が、関東に震災があれば・・・とバカな発言をし謝罪しましたが
同じ様なことを言う様な経営者が沢山いたのも事実です。

此の世を
我が世と思う
心得も
人に思わる 恙が有り限り

まぁ、そんなことを思っている様じゃダメでしょうね。

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ヒューマン ~なぜ人間になれたのか~   第4集 そしてお金が生まれた

NHKスペシャルで「ヒューマン なぜ人間になれたのか~」という番組が放送されました。
概要はNHKのホームページを見ていただければと思うのですが、4作に分かれていて、4作目が「そしてお金が生まれた」というサブタイトルでした。
NHKスペシャル ヒューマン ~なぜ人間になれたのか~
その中でちょっと面白い実験がなされていました。
お金=貨幣というのは物々交換を簡便にするためのものから生まれた。
例えば
「Aが魚を持っていて、Bがりんごを持っていた。Bは魚が欲しくて、Aにりんごと交換して欲しいと頼んだがAはりんごはいらない。」
これでは物々交換が成立しない。
そこで登場するのが、現在に貨幣に変るものとして登場したのが「小麦」。
ところが、小麦はいつかは腐ってしまうので貯蓄ができないので、それに変るものとして登場したのが「銀貨」という内容でした。
そして、物々交換をする動物というのは人間だけという(当たり前の様に感じます。)話がありました。
そこで実験です。
人間以外でもっとも知能が高い動物であるチンパンジーに「ぶどう」と「りんご」を選ばせます。
そのチンパンジーは80%の確率で「ぶどう」を選びました。つまり、「ぶどう」の方が好きということです。
そして、今度はチンパンジーに「りんご」を与えます。
そして、そのチンパンジーに「ぶどう」と「りんご」を交換する様に促します。
ところがチンパンジーが交換してくれてくれる確率はたったの2%という実験でした。
なぜ、チンパンジーが「りんご」を手放さないかと言うと、もし「りんご」を渡して、「ぶどう」が手に入らなかった時のリスクを考えると、そのまま「りんご」を持っていた方が良いと言う考えだからだそうです。
つまり、「信頼関係の有無」によって、初めて物々交換が成立するということです。
ここまでが番組の内容とその中で行われた実験結果でした。
これを見て、私が思ったことがありました。人間の経済社会に置き換えてみましょう。
AとBの間である契約が取り交わされ、Aが「ある物」(技量や時間を含む)を提供する代わりに、Bが「対価」を支払うという約束がなされたとします。ところが、Bがそれを支払わないという場合です。
この場合、3つのケースが考えられます。
1.AがBに「ある物」を提供した時点で、対価の支払い能力を喪失していた。
2.契約を取り交わしたものの、Aが提供した後にBが契約を反故にした。
3.Bは最初から払う意志が無かった。
1のケースはBが破産している場合などです。また、3のケースは詐欺行為です。
問題は2のケースです。契約に基づいて「ある物」を提供したにも、関わらずBが「対価」を支払わないということは、上の実験でいうところで言えば、Bは人間未満の動物だったということになります。
しかし、現代社会において、このケースは良くあることです。
例えば建設会社が100万円支払うから、「この工事」をやってくれと言って、下請け会社に「この工事」をやらせます。ところが、実際に支払うタイミングになって、突如として「90万円しか支払えない」と言います。下請け会社は次の工事の受注が無くなるから、泣く泣く「90万円」で妥協してしまう。
こんな事は日常的に発生しています。(現在は規制が厳しくなっています。)
このケースの場合は、まだ「90万円しか払えない」と従前に言ってきているから、良い方で相手の承諾なしに90万円しか振り込まないというケースもあります。
まだ、次の仕事があったり、これが100万円に対して90万円だから、信頼関係が若干、損なわれても下請け会社は着いてきますが、次の仕事の確約も無く、40万円だったらどうなるでしょうか?
2つのケースが考えられます。
1.訴訟
2.取引停止
のどちらかです。
訴訟には時間が掛かります。裁判費用や残金を取り返すことは出来ても、出廷や諸手続きなどの時間を考えれば手間が増えます。それを損害賠償請求という形で請求もできますが満額を認めさせるのは難しいのが実態です。つまり、金額次第では訴訟ということもありえるということです。
これが小額であれば取引停止です。当然に相手は「人間未満の動物」ですから、そこに信頼関係は構築できません。訴訟の時間が無駄である程、小額であるならば、今後、この人相手に取引をすることは無くなり、また、多くの会社が取引を停止していくことになるでしょう。
しかし、こういう事が増えていること事態が、人間が人間としての他の動物に対する優位性である信頼関係を喪失させる人が増えているということです。
自分がどちら側の人間になるかは、自分自身によって決まります。人間として生きていたいと、この番組を見て思った次第です。

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東京マラソン ~藤原新さん 箱根駅伝~

昨日、今日と東京マラソンで2位、日本人としては5年ぶりに2時間7分台を叩きだした、藤原新さんのNewsが各マスメディアで報道されています。

私のブログを読んでいる方なら、ご存知の通り、私は大の箱根駅伝ファンです。自分が苦手だったこともあり、長距離の選手に憧れがあります。

さて、藤原新さんですが、実は箱根駅伝では大変、悔しい思いをしています。
20世紀最後の箱根駅伝で藤原新さんは箱根駅伝に登場しています。

なんと1年生で1区を任されていました。もっとも、今とは違い、1区は無理をしない区間ということもあり、1年生が半分ぐらい、出ていたと思います。結果は10位でした。しかし、当時の1区は、先頭と12位(当時は15校で争われています。現在は学連選抜を含む20校)ぐらいまでが1分以内という激戦で藤原新さんはトップから25秒差でした。

2001年の箱根駅伝の予選会です。
藤原新さんは日本人7位の好タイムで予選会を通過しますが、藤原新さんの所属する拓殖大学は7位(当時は予選会上位6校が出場)で出場できませんでした。
因みにその年の予選会、日本人1位は国士館大学の坂斉亨さんです。(当時の国士館大学は、「襷を繋げ坂斎へ」というキャッチフレーズでした。)

駅伝というのは、個人競技ではないので、藤原新さんがどんなに優秀でも、出場できません。予選会で日本人トップだった坂斎亨さんの所属する国士館大学は予選会12位です。

さて、話は変りますが、今回、注目されていた選手の一人に川内優輝さんがいます。こちらは学習院大学で箱根駅伝に当然に出場していないかというと2度出ています。

学連選抜です。

しかも、2度目は6区で3位という好成績です。(1度目も6区で6位という好成績)

この二人の特徴は・・・
どちらも実業団に所属していないと言う事です。
マラソンと実経済社会は違いますが、大きな組織が必ずしも正しく、好成績を出せるとは限りません。しかも、大きな組織が硬直化してくると・・・。

たしかに実業団に所属していないと経済的な面や人的支援という意味で安定した成績が残せません。

川内優輝さんはプライベートドリンク(スペシャルドリンク)を取ることが出来ませんでした。
ところで、次の琵琶湖マラソンに今井正人さんが出場します。

昨今の箱根駅伝で「新山の神」と東洋大の柏原選手が言われていますが、もともと「山の神」はこの今井正人さんがゴールする時にアナウンサーが

「山の神、ここに降臨!!!」
と絶叫したことに始まります。(5区で11人抜き)
今井正人さんは現在、トヨタ自動車九州に所属する実業団選手です。
今井正人さんが実業団の中で硬直化していないことを祈ります。

今日、エルピーダが倒産しました。
日本の大手企業のDRAM事業を結集した会社です。エルピーダが倒産するということは日本の製造業が破綻したと言えるかもしれません。

しかし、大手の結集体だから倒産したとも言えるのではないでしょうか?
DRAM事業は、設備投資など莫大な資本が必要です。そういう意味では大手しかできません。
問題はその硬直化した体制がこの倒産を招いたと私は考えています。

藤原新さんに日本の未来を託してみたくなった、昨日、今日でした。

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