消防検査と用途変更

連載シリーズ 【 消防検査と用途変更 】 第 10 話 / (全 13 話)

最近、問い合わせの多くで

「消防検査を受けようとしたら、消防士に「この建物は用途変更が必要ですね。」と言われました。」

という、問い合わせを多く頂きます。

以前は、消防士は消防法のことだけを考えていたので、建築基準法に伴う、用途変更のことについては、あまり口を出さなかったのですが、このところで突然の様にその問い合わせが増えてきました。当社が東京にあることから、問い合わせが関東圏からが多いにしても、実際には日本全国からの問い合わせが来るのに、「消防から言われた」というのは、ほぼ関東に集中します。

というわけで、ある消防署予防課で、その辺りの事情を聞いてみたところ・・・

「2015年5月17日に神奈川県川崎市で起こった簡易宿所の火災で、消防署は消防設備の立ち入り検査などで、建築基準法違反の実態を把握していたが、消防法に基づく検査しかしていなくて、さらにその建築基準法違反について特定行政庁に報告もしていなかったということが、世間で問題視されたことから、消防署で把握できる明らかな建築基準法違反については、特定行政庁に報告するなどの対応を取っている。」

とのことでした。つまりに、今までは、

・ 用途変更の確認申請を出さずに消防の検査だけ受けちゃえばいいや

・ 保健所の営業許可さえ貰えればいいや

というのが通用しなくなってきています。

 

ここで問題なのは、消防検査の段階で消防士に用途変更が必要だと言われているということは、工事が概ね終わっていたりすると考えられます。

ここから、用途変更の申請を建築士に依頼すると、そもそも建築基準法のことを考えずに内装を行ってしまっているでしょうから、建築基準法に抵触する箇所がいくつも出てくることになります。そして、当然ですがそれを全て是正しなくてはならなくなるので、二度手間が発生します。

そして、何よりも面倒なのは、「消防検査が終われば営業開始が出来る!」と思っていたものが、用途変更の確認申請から工事完了届を出すまでの間は営業ができないということにあります。

用途変更の確認申請は設計事務所への依頼から工事完了届出まで、最低でも9週間程度は掛かります。

さらにもっと酷い場合においては、「そもそも、その建物では用途変更は不可能だった」「その建物ではその業態を営業することは不可能だった」ということも、多々あります。

貸主や不動産会社が

「その場所で営業していいよ!」

と言っても、貸主や不動産会社は、建築のプロではありません。

できれば、その物件を借りる前に、そして遅くとも工事に入る前に、用途変更のことを詳しく解る建築士にお問合せください。

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用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集)

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集) 】 第 5 話 / (全 13 話)

多くの用途変更についての質問が取り寄せられているので、Q&Aという形で纏めました。

Q.法務局に行ったら簡単に用途変更が出来るので手続きをして下さいと言われましたが、その手続きをリデベでやって貰えますか?

A.いたしません

法務局の言っていることは、建築基準法の用途変更ではありません。建物登記情報の種別の変更です。法務局は建物の使用状況を届出すれば簡単に登記情報を変更できますが、これは建築基準法の確認申請とは全く異なります。当社で用途変更の確認申請を行った上で、実際に用途変更の工事を行い、当社が特定行政庁に工事完了届を提出した後に、司法書士に依頼して、登記情報の変更をして頂きます。

 

Q.物販店を事務所にしたいのですが用途変更をしてもらえますか?

A.必要ありません。

用途変更後に出来上がる対象物が事務所である場合には、用途変更は必要ありません。用途変更が必要な対象物についてはこちら(用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?)でご確認ください。

 

Q.用途変更の手続きをして頂きたいのですが、1週間程度でできますか?

A.できません。

用途変更の手続きとは、用途変更の確認申請を行い、その申請した計画内容に伴い工事を行い、工事終了後に特定行政庁に工事完了届を提出するまでのことを言います。

申請するためには委任状、確認申請1面~6面、既存不適格調書、現況の報告書、申請するための図面(案内図、配置図、平面図(用途変更をするフロアの図面及びその他のフロアの図面)、断面図2面、立面図2面、設備図(照明、給排水、ガス、換気系統など)、防火設備図)などが最低限必要になります。物件の状況、規模、用途、立地によって提出しなければならない書類が増えていきます。この書類を作成するのに変更後のプランが纏まっている場合で、最短で3週間、通常の用途変更の場合6週間~8週間程度を必要とします。プランが白紙の場合は、さらにプラン作成の期間が掛かります。

さらに、確認申請は受付から35日以内に確認済証を発行しなければならないと法律で定められています。つまり、最大で5週間かかります。実際には4週間程度かかるのが一般的です。

工事は内容や規模によるので、期間は一言ではお答えできません。当社がいつもお答えしているのは

「プラン確定後から、確認済証発行(工事着工)まで、約10週~12週は掛かります。」

と答えさせて頂いております。

 

Q.確認済証や検査済証を紛失してしまったのですが用途変更はできますか?

A.できます。

確認済証(昔の確認通知書)や検査済証を紛失しただけなら、問題なく用途変更をすることが可能です。新築時の図面が無い場合は、費用と時間が掛かりますが、確認済証や検査済証を紛失した場合には特定行政庁の「台帳記載事項証明」で代用することができます。台帳記載事項証明の取得も当社にて行いますので、紛失しただけの場合はお気軽にお問合せください。

 

Q.検査済証発行後に勝手に増築した部分がありますが用途変更できますか?

A.原則できません。

防火地域・準防火地域の指定が掛かっている場所では、増築する場合、必ず確認申請を出して、完了検査を受けなければなりません。防火地域・準防火地域の指定が無い場所で10㎡以上の増築をする場合は同様で、10㎡以下の増築でも建築基準法を遵守していることが前提となります。新築時の検査済証があったとしても、その後、違反建築の状態になってしまった建物の用途変更はできません。その場合は違反状態を是正してから、用途変更の手続きに入ることになります。ただし、新築後に法律が変わったことにより違反状態になっている(既存不適格建築物)場合は用途変更が可能です。

 

Q.1階ピロティ部分の駐車場を店舗に用途変更できますか?

A.できません。

1階ピロティの駐車場は多くの場合、延床面積(容積率対象床面積)から除外されています。そこを店舗にすると容積率対象床面積に参入されることになるので、用途変更ではなく増築になります。また、容積率をほぼ消化している建物などでは、容積率オーバーになる可能性もあります。

 

Q.新築時に完了検査を受けていませんが用途変更はできますか?

A.できる方法はあります。

まずは、対象となる建物が建築基準法に適合している状態にする必要性があります。その場合において、特定行政庁によって対応が変わってきますので、当社にお問合せ下さい。

 

Q.用途変更の申請費用が55,000円というホームページを見つけましたが、リデベではいくらで出来ますか?

A.当社での用途変更の手続き費用は最低でも税別80万円~となります。

申請費用がホームページで書かれているのは、特定行政庁のホームページか、国土交通省指定民間確認機関のホームページです。申請費用とは確認申請を受け付けてチェックをする手数料です。当社はその申請をする会社となり、確認申請は、建築士事務所でしか行うことができません。(行政書士事務所などではできません。)

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消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担?

連載シリーズ 【 消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担? 】 第 5 話 / (全 6 話)

表題の件ですが、なぜか、やたらと多くの同様な問合せが来ます。また、同業者(宅建業者)からも同じ質問をされたりします。

回答は、当然ですが、貸主負担です。

建物が、使用もしくは存在を維持するために必要な物は、貸主負担となります。

つまり、表題の消防設備で、消防法で建物を使用するのに必要と定められたものは貸主負担となるのが原則です。

ただし、そもそも事務所だったところを店舗にするために必要になった消防設備等が個別にあるとすれば、それは貸主借主の協議となります。当然ですが、建築基準法で定める用途変更の費用なども協議となります。

さて、その他にも、消防法で定められたものだけではありません。例えば、非常用照明、防火扉、排煙窓など建築基準法で定められたものも、借主が故意に壊したのでなければ、貸主負担となります。

民法606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

そもそも、建物というのは、消防法や建築基準法に抵触するような状態で使用することは違法です。つまり、賃貸物を適法な状態に保つ義務は、民法606条からみて、貸主が負担することになります。

建築基準法第8条  建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

時々、この建築基準法第8条を持ち出して、借主(同法による『専有者』)にも責任があるのでは、ないかという方がいます。たしかに、これによって、建築基準法に抵触している状態で建物の使用を続けるということについて借主にも責任があると考えられます。つまり、借主は建物が法律に抵触するような状態にある場合には、直ちに貸主に報告し、貸主は適法な状態に修繕する義務を持っている訳です。また、壊れただけではなく、本来、法律的に付いていることが必要にも関わらず付いていない場合も貸主負担で付けなければなりません。

先にも書きましたが、これが借主によって違法状態にされたことに貸主が、気が付いた場合には直ちに借主に修繕させなければならないということになります。

この話ですが、ある宅建業者が私にこの様なことを言ってきました。

「トイレの電球が切れた場合は、通常、借主負担だよね。では、火災報知器だって、賃貸借期間中に壊れたら、借主負担じゃないの?」

これは、話が極端な事例なのですが、一般的にトイレの電球は、借主負担が一般的です。トイレの電球だって、民法606条の『賃貸物の使用及び収益に必要』な物であることは間違いないのですが、ここに至っては、トイレの電球は、明らかに借主の使用によって切れたものです。ところが、難しい問題が出てきます。

では、備付のエアコンや、給湯器の修理はどちらが負担するのか?という問題が出てきます。エアコンも給湯器も、いくら新品を付けていてもいつかは壊れます。もちろん、使用していたのは借主です。トイレの電球と同じでは・・・?という話になります。

そこで、この問題を解決するために、賃貸借契約書の特記事項に、

・ 備付の電球の交換は、借主の負担とする。

と書くことによって、その後の問題が起こらないようになるわけです。では、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」と書いておけば、良いのではないか?ということになりますが、先にも書いたように、建築基準法や消防法に違反している部分について法的根拠があるので、このように書いた場合には、その条文、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」の全てが無効となります。つまり、トイレの電球交換も貸主負担となってしまいます。

では、どこまでが、借主負担とできるのか、ということになりますが、賃貸住宅の場合には、通常の使用で壊れるものの中でも、一般的に借主が自分で(業者等を呼ばずに)交換できるものということになります。つまり、エアコンや給湯器は貸主負担となります。

これが、店舗や事務所となると、エアコンも給湯器も使用頻度も違うので、備付であっても借主負担と特記することはできます。住宅であっても、借主が後から備え付けたものは、特記事項に書かれていなくても借主負担です。

最近は、エアコン完備、照明器具完備なんていう賃貸住宅が増えてきたので、このようなトラブルが多くなっています。契約時に、壊れたら誰が負担するのかを、明確にしておきましょう。店舗や事務所の場合は、特に賃料も高くなる場合が多いと考えられます。トラブルが発生する前、できれば、物件を契約する前に、是非、一度、リデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 建物の登記情報(謄本)

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 建物の登記情報(謄本) 】 第 12 話 / (全 18 話)

会社に戻ってネットで隣の建物の謄本を取りました。

※個人の方は、インターネットで謄本を取ることはできません。法人で『登記情報提供サービス』の会員になっている方のみ、有料で登記情報を閲覧(プリントアウト可)することができるのです。

さて、調べてみると、予想通り平成15年築の新しいビルです。

建物の登記情報を見ると・・・

【表題部】

所在:〇〇区△△町一丁目200番地2

家屋番号:200番地1の2

種類:事務所

構造:鉄骨造陸屋根 地下1階地上13階建

床面積:地下1階  40.50㎡

1階   180.20㎡

2階     160.80㎡

(3階~13階は2階と同じ面積なので省略)

原因及び日付:平成15年〇月〇日新築

 

【権利部(甲区)】の所有者は個人名Aになっています。

 

【権利部(乙区)】には一切の記載がありません。つまり、このビルは何の担保設定もされていないということです。

※【権利部(甲区)】 不動産の所有権に関する事項が書かれています。例えば、所有者が2名いる場合などは、2名の持分の割合なども書かれています。また、どうして、このビルがこの人が所有したかなども記載されています。

※【権利部(乙区)】 不動産の所有権以外に関する事項が書かれています。例えば金融機関から、不動産を担保にお金を借りた場合など、抵当権にかんする事項として、抵当権の設定日、借りている金額、金利、金融機関名、遅延損害金の利率などが記載されているのが一般的です。

これだけ、見ると

「Aさんって、お金持ちなのね。」

としか思いません。このオフィスビルは登記簿上の床面積は約650坪です。ということは、建築費5億円以上はしたはずです。

それなのに、一切の借金をしないで建てていると考えられるからです。

もちろん、Aさんが他にも不動産資産を持っていて、他のビルを担保に融資を受けたとも考えられるのですが、一般的にはその建物の土地を担保に建築費の融資を受けます。

それでも建築費が足りない場合は、他の物件を担保に加えることもあります。(これを『共同担保物件』と言います。)また、その土地を担保に建築費の融資を受けた場合、建物完成後にその建物も共同担保に入れられます。

これは融資を受けた者(債務者)が返済できなくなった場合、融資をした金融機関(債権者)がその不動産を差押えて、競売に掛ける(この事を『抵当権の行使』といいます。)ことになります。その場合、建物が共同担保に入っていないと、建物に対して抵当権を行使できず、土地だけの抵当権の行使となります。土地を競売で落札しても、その土地に別の所有者の建物が建っており、元々は、土地も建物も同じ所有者なので、そこに借地契約が存在もしていません。この状況では土地の価値が極めて希薄なものとなってしまうので、建物完成後に建物も共同担保に入れることになるのです。

この登記簿情報だけを見て、違和感を持った人、もしくは、どういう事態が発生しているかがわかった人がいたとすれば、その人は相当、登記簿情報を見慣れた人か、相当なベテランだと思います。もしくは、私の過去のブログで、登記簿情報の件が書かれている部分を読まれた方は気がつくかもしれません。

登記情報の読み方については、別の記事で詳しく書きます。

とにかく、建物の登記情報だけではなく、土地の登記情報も調べてみることにしました。

次回は、その建物の土地の登記情報を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 隣のビルの高さが明かに違う

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 隣のビルの高さが明かに違う 】 第 11 話 / (全 18 話)

もともと、オフィス街ではあったのですが、新旧入り混じったビルが建ち並んでいます。

古いオフィスビルは新しいオフィスビルにテナントを取られて、空室が目立ちますが、新しいオフィスビルはどこも満室でした。

その写真を撮っているときに、ある違和感を得ました。

私は、容積率から考えて、この建物を壊して、現在6階建ての建物を8階建てにしようと考えていました。本当は、オフィスビルなので、建蔽率をあまり使わずに高層にしても良いのですが、1階はオフィスビルにしないで、コンビニにでもした方が儲かりそうだな・・・と考えていました。その場合、1階の面積をなるべく大きくする方が収益性は高まります。

写真を撮っていて感じた違和感とは、隣のビルでした。隣のビルは見た感じ、築3~4年のビルでした。隣のビルに入ってみました。やはり、平成15年に建てられたビルでした。使われている建材や住設機器類で何年に建てられたビルかというのは、大体判るものです。

そして、そのビルは13階建てなのです。

同じ道路に面していて、用途地域も容積率もまったく同じ条件なのに13階建て。特に空地を多く取っているわけでもなく、建蔽率は、ほぼ消化しているように見えます。空地をとっていないことから、総合設計制度を使っているとも考え難い状況です。

※建蔽率 土地の面積に対する、建築面積の割合のこと(延べ床面積ではありません。建物を真上から見たときに、土地に対して使っている割合)

※総合設計制度 都市計画で定められた、容積率や高さ制限、各種斜線制限に対して、一定の公開空地などを設けることで、市街地環境の整備などに貢献したと認められた場合に与えられる緩和のこと。

『はて?〇〇区の条例でなんか緩和条件でもあるのかな?』

23区、特に千代田区、港区、渋谷区、中央区などは、その区の一定の地域である一定の条件を満たすと容積率の緩和がある場合があります。しかし、その全てを私が把握しているわけではありませんでした。

さっそく、〇〇区の区役所に向かいました。インターネットで調べても判るのですが、〇〇区の区役所まで、そんなに遠い場所にいなかったこと、今のようにスマホやタブレットを持ち歩いているわけではありません。

今回の物件の場所は、緩和される地域には指定されていませんでした。

隣の土地の隣の建物です。その建物が何らかの瑕疵があっても、自分の買おうとしている物件には問題ないだろうと思ったのですが、どうしても気になって仕方がありません。

次回は、会社に戻って、この建物を調査すべく、登記情報を調べることを書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 PCBとアスベストの調査

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 PCBとアスベストの調査 】 第 10 話 / (全 18 話)

私はすぐに物件情報を送ってきた仲介業者に電話して、1時間後に□□駅で待ち合わせをしました。

現場に行くと情報どおりの建物がそこにはありました。本来ならば、一人で物件を見に行っても良かったのですが、ことは急を要すと、考えていたので、私に物件を紹介した仲介業者に空室部分になっている部分の鍵、また、屋上に出るための鍵なども用意させました。

既に私の興味は、この物件を解体して、新しい建物を作るところにあります。

空室部分を見る必要があったのは、そこに新しいテナントを付けるためではありません。最上階である6階は、かなり長いことテナントが入っていなかったのか、窓から鳩が侵入した形跡がありました。

私が、空室の鍵を仲介業者に持ってこさせた理由は、アスベストの有無を調べるためでした。検査済証の無い建物なので、竣工図もありません。

まずは空室部分の調査です。

天井裏や給排水の点検口をあけて、アスベストっぽいもの(アスベストかグラスウール、ロックウールの判別が見ただけでは判らない)を採取します。もちろん、見ただけでは解らないのですが、これを検査機関に出せば2~3週間程度で結果がでます。

ところが、この2~3週間を待っていることもできません。この時間をショートカットしてこそ、このビルを他のデベロッパーに先駆けて『買付け』を入れることが出来るのです。

私は、そのビルから採取したものかどうかを検査機関に出さずにもアスベストかどうかを判別することができます。その方法は企業秘密です。

次は、屋上部分の調査です。

私は重度の高所恐怖症なので、あまり屋上には行きたくありません。そもそもオフィスビルなどは、屋上を利用していないことが多いので、パラペットはあっても、手摺(柵)が無いことが殆どです。しかし、屋上にどうしても行かなければならない用事があるのです。

この規模のオフィスビルになると、だいたいのビルが、キュービクルを使用しています。

※ キュービクル:高電圧のまま、キュービクルで受電して、それを100Vないし200Vに変圧して、ビルの各所の配電するための機械。

このキュービクルの古いものに、PCB(ポリ塩化ビニフェル)が使われている可能性があるからです。これも専門業者に調べてもらうのが通常ですが、私は自身でそれを見分けることができるので、ここも時間を短縮することができます。

では、なぜアスベストやPCBを調査するかというかと、アスベストに関してはその有無、有った場合のそのアスベストの付着の仕方によって、解体費や解体期間が大きく変動してしまうからです。

PCBは、今でこそ処理できるようになりましたが、当時はPCB処理施設を作っている最中で、PCBの保管義務がありました。所有者の保管義務ですから、私がこのビルを建った状態のまま買って、解体すると、PCBが存在した場合は、私が保管しなければならなくなります。

あとは、空室部分の残地物の調査でした。

だいたいのオフィスビルというのは概ねスケルトンの状態になっているのですが、過去に冷蔵庫、大型の壊れたエアコン、どうやっても使えそうもない業務用の机や椅子が山積み、そして一番やっかいなのがパソコンも置いてありました。

この類はいずれもリサイクル法などの兼ね合いもあり、処分するのに結構な費用が掛かります。ましてや、パソコンとなると、個人情報の問題もあり、安易に触れなかったりするのでやっかいな問題になるのです。

結果的には、アスベストの使用は僅かに認められましたが、PCBの使用はなく、残地物もほぼ無い状態でした。

私は、一応、会社で上司や役員に説明するための写真を撮りました。この場所、私自身はよく知っている場所なので、物件周辺の雰囲気は把握しているつもりでした。

次回以降は、この写真を撮ったことで、私が買おうとしている物件に重大な瑕疵があることに気がついていく話を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討 】 第 9 話 / (全 18 話)

前回は一般的な戸建て住宅の事例を書きました。

今回は増築ではない、悪質な違法建築の例です。

おそらく、私が遭遇したもっとも悪質な事例です。

私が収益不動産を取り扱うようになって、3年が過ぎた、平成18年の春頃でした。その頃になると、都心の不動産価格はかなり、高騰をし始めていました。何の問題もない更地を都心の一等地で買うことが、相当に難しくなってきていました。

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

住所:〇〇区△△町1-1

地番:〇〇区△△町一丁目200番1

最寄り駅:JR××線□□駅 徒歩3分

       東京メトロ▲▲線□□駅 徒歩3分

土地面積:630㎡(190.57坪)

容積率:600%

用途地域:商業地域

専有面積:2550㎡(771.37坪)

建物概要:鉄筋コンクリート造地上6階 昭和52年築 検査済なし

家賃収入:300万円/月(現状)

価格:15億8000万円

※場所はビルが特定できてしまうので伏せます。丁目、番地はいずれも架空です。〇〇区は東京23区の主要5区のどこかです。

という内容でした。

昭和52年築ですから、築29年のオフィスビルです。

しかも、テナントが2フロアしか入っていないし、検査済が無いわけですから、15億8000万円と聞くと物凄く高く感じるかもしれません。

仮に、1、2階と同じ家賃で3~6階を埋めたとすると900万円/月の家賃収入ですから、年間収入が1億800万円です。表面利回りで6.83%ということになります。

やはり、築年数や検査済がないということを考えるとリスクが大きい物件です。

しかし、私はこの物件に飛びつきました。

その頃のこの物件の周辺の土地の相場はすでに1500万円/坪前後になっていました。この物件、土地の単価に換算すると、

15億8000万円÷190.57坪=829万円/坪です。

相場の半値とは行かないまでも、6割以下です。

1、2階のテナントは定期借家契約で残存期間が1年ですから、確実に1年で退去させることが出来ます。

建物の解体費を高く見積もって10万円/坪としても、8000万円弱です。解体期間を約3ヶ月とすると、1年3ヵ月後には、16億6000万円(約873万円/坪)でこの土地を更地で手に入れることが出来ます。

ここで、容積率制限最大の建物を作れば1140坪の建物ができる筈です。当然、共有部分などもありますが、それでも専有面積は1000坪を超えると考えられます。

1140坪のオフィスを作るのに当時は、9億円程度で出来ました。

そして、この近辺の新築オフィスの家賃は27000円/坪程度でした。

収入

1000坪×27000円/坪×12ヶ月=3億2400万円/年

支出

15億8000万円(物件代金)+8000万円(解体費)+9億円(建築費)+1億円6000万円(諸経費)=27億2000万円

表面利回り11.91%です。

この頃、新築で違法性がなく、フル稼働している都心のオフィスビルならば、確実に表面利回り6.5%程度で売却できます。

想定売却価格は

3億2400万円÷6.5%=約49億8000万円

ということで、建築期間を1年としても2年半後には、22億6000万円の儲けになります。

『ここまでの利益が出るならば、現在いるテナントに5400万円程度(家賃の1年半分)の立退き料を払って、早く退去してもらって、事業期間を短くする方がいいかな・・・』

などと頭の中で描いていました。

ここまでの、計算を5分程度で終わらせて私は、すぐに物件を見に行くことにしました。当然ですが、この程度のことは、別のデベロッパーでも瞬間的に判断していると考えられるからです。先を越されまいと急ぎました。

ここまで読んだ方は、この建物の検査済がない、つまり完了検査を受けていないことが違法建築かと考えると思います。もちろん、この建物が完了検査を受けていないことは違法です。

しかし、私はこの建物を壊してしまう予定なので、この際、この建物が違法であることは、あまり大きな問題ではなかったのです。

ここから、もっと大きな違法建築の事件に発展して行きます。

次回は、私が現場を見に行ったところから書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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2013年 明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。

最近、facebookを中心に、しかも、友人限定で書き込みをしており、ブログの更新が怠りがちになっていました。

さて、今回は、2013年最初のブログということもあり、今年の予測(不動産業界・建築業界)をしておこうと思います。

私の基本的な、将来的な不動産の動向は過去のブログを読んで頂ければわかると思います。
基本的には、不動産業界、建設業界が下方していくというスタンスは変りありませんが、経済と言うのは直線的に下がることはありません。もちろん、直線的に上がることもありません。

そういう意味に於いての今年の予測をしておきたいと思います。

今日の大発会は予想通りの大幅高で始まりました。私の所有している株も軒並み、購入した時以上になりました。ここまでは想定の範囲です。

民主党政権から自民党政権に変り、ましてや安倍さんが首相になれば、小泉さんの時の様な規制緩和や構造改革、さらには金融緩和を大きく期待することとなります。

安倍政権になり、参議院選挙で敗北するわけにはいかない、自民党は確実に金融緩和だけはやるでしょう。「三本の矢」という政策をあげていますが、もっとも簡潔明瞭にできるのは金融緩和だからです。

さて、金融緩和をすると国民の懐が潤い、デフレが克服できるかと言えば、それが違うことは、そこらの経済新聞や経済誌にいくらでも書かれていることなので、今更書くことではありません。
では、経済界に目を向けてみます。

今回、日銀が金融緩和を行うことは、まず間違いないと考えられます。
しかし、金融機関の投資先が製造業、特に中小製造業にその資金が向かうかと言えば否です。
簡単な話です。

今まで、お金が無いから(本当はあったけど)、貸せなかった金融機関がお金がある様になったからと言って、返せる見込みが無い借り手に貸すでしょうか?

金融機関が貴方で、借り手が貴方の御子息だったり愛人だったりすれば貸すかもしれませんが、赤の他人に貸したら、バカですね。

当然に借りる方も、借りる必要性があるから借りる訳です。
明日、従業員に給与を支払えない企業は、なんでもいいから融資を受けたいでしょう。でも、この状況に陥ってる企業に金融機関はまず融資はしてくれないでしょう。

借りる方は、借りたお金で設備投資、雇用や研究資金にその資金を振り向けて回収できる見込みがあるから金融機関から融資を受けたいというのが本来あるべき姿です。しかし、その為にもっとも必用なのは需要です。

では、需要を喚起する為に必要なことは何でしょうか?
1.人口です。人間は生きていく以上、食べること、着ること、住むこと・・・などが必要になります。極論ですが、日本に人間が一人もいなくなれば、需要はゼロになります。
2.(1)個人所得です。所得が増えて、生活に余裕が出来れば余剰資産を消費に向かわせることができます。
2.(2)しかし、所得はあるけれども将来に対するビジョンが見えなければ、それを蓄財に回そうとします。ましてやデフレ化にある日本に於いては、使わないでお金を持っていれば、お金の価値はどんどん上がっていきます。つまり、金利0で持っているよりも、投資や消費に向けることの方が得であるという状況を作らなければなりません。

さて、この様な需要喚起が本質的な意味、もしくは構造的に可能かと言えば私には些か困難であろうと思います。もちろん、一定の思い切った改革を行えば不可能ではありませんが、人間には感情もあり、既得権者がその既得権を離すことがないことから、それは不可能と考えて差し支えないでしょう。

少し、抽象的な書き方をしたので、需要喚起について具体的な事例で物を考えてみましょう。
昨年の暮に極めて痛ましい事故がありました。中央高速笹子トンネルの天井落下事故です。私も良く通る場所なので、事故の映像を見たときにはゾッとしました。

しかし、日本の高速道路というインフラを考えた時に、その状況が限界にきているのは、この事故を見なくても明白です。1960年代の高度経済成長期に突貫工事で作られた、インフラが限界にくるのは当然のことです。中国の高速鉄道の事故を見て笑う日本人は多いと思いますが、微妙に丈夫に作ったのが日本のインフラであり、大差はありません。

では、このインフラをどうやって維持するかを考えなければなりません。
新しい高速道路を作れば、渋滞解消、輸送速度向上など経済的な二次波及効果が当然に考えられます。しかし、インフラの点検や補修というのは新たな経済効果を生むことはありません。

不動産的に言えば、新しい賃貸マンションを建てれば賃料収入は増えますが、既存の賃貸マンションが老朽化してきて住民からクレームが来たので大規模修繕をしたところで、家賃収入が上がることは殆どありません。

もちろん、大規模修繕をした会社(インフラの点検補修をした会社)にはお金が入りますから、少なからず経済効果はあるにせよ、二次的な経済効果は生まれません。

では、どうすれば、この状況を打破できるかと言うと・・・、実は簡単な方法があります。
『点検補修をやらない』
ということです。いやいや、そんな事をしたら、第二の笹子トンネル事故を生むことになりかねないから、安直にそんなことを言うべきではありません。しかし、事故を起こさずに『点検補修をやらない』方法があります。

それは中央高速そのものを廃止してしまえば良い訳です。勿論、大動脈の中央高速を廃止することはできません。しかし、例えば、人口1万人未満の町村への交通設備インフラ投資を辞めたらどうなるでしょう?その人達が目茶苦茶困ることになります。

という訳で、その人達に都市部に移住してもらいます。もちろん、人の感情を無視はしていません。自分が育った故郷をそんな簡単に捨てることなどできません。しかし、良く考えて見て下さい。自分の子供や孫に自分のノスタルジアの為に苦労を掛ける事を・・・

夕張メロンは美味しいと思います。しかし、夕張市を維持するのにどれだけのインフラ投資が必要でしょうか?炭鉱の町であったからこその町であり、夕張市がその使命を終えたことは、事実だと私は考えています。もちろん、この様な市町村は日本各地に点在しています。

都市計画を学んだ人であれば、『財政と都市化率』というのは常識な話です。しかし、日本に於いてこれが浸透しないのは、日本が明治維新以前、藩という小国家が多くあり、それぞれが独自的な思想概念を持っているにも関わらず、日本国家が明治維新以降に先進列強国に追いつくために廃藩を行い、中央集権化に進んだからと言えます。中央集権化が間違っているかと言えば、今の日本に於いて言えば大きくは間違っていません。最近、威勢のいい政治家?が道州制や地方分権化を唱えていますが、前述した都市化率向上の為には、一定の中央集権化も必要であったりします。これが平成の大合併であったことも忘れてはなりません。

では、不動産業界の話に戻します。
前述の通り、金融機関は金融緩和によって得た余剰資金を投資する場所を製造業に見出せません。(多少はあると思いますが・・・)そこで、担保の取れる不動産に投資を始めることは明白です。つまり、不動産に投資を始めることにより地価が上昇すると考えられます。

しかし、ここに大きな問題があります。

今の日本の少子化高学歴化という問題に直面します。昨日の日経新聞にも書かれていた通り、建設土木業界の求人倍率は2倍を超えています。しかし、大学を卒業して、型枠大工や鉄筋工になりたくないという気持ちも良く解ります。

ということは、建設土木費は増加していき、不動産価格の上昇に伴い、建築費も増加するとなれば新築物件の利回りは必然的に下がっていきます。

さらに、新築物件を更に作る必要性の有無です。日本は少子化傾向に歯止めが掛からず、労働人口も減っていきます。新しいオフィスや住宅を作る必要性の問題に直面します。

このことから既存物件の価格は上昇するものの、新築への投資はリスクが大きいことは当然となります。つまり、優良な既存マンションや既存ビルの価格は上昇するが、更地、もしくはスクラップアンドビルドという不動産は動かなくなると考えます。

大きなニュースになる様な物件を除けば、既存不動産とリフォームというのが本流になると私は考えています。

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オフィス市場の不動産投資

金曜日の日経新聞の夕刊に、

清水建設

不動産開発を再開

130億円投資 市況底入れ見込む

という記事が出ていました。

この土地、もともとアーバンコーポレーションが持っていた土地ですが、今年の初めに清水建設が取得していました。この新橋2丁目の不動産は大成建設が解体工事を行っていて、ちょうど、その頃にアーバンコーポレーションの資金繰り悪化が取りたざされていました。

解体も技術的な問題で遅れていると発表されていたものの、実際にはアーバンコーポレーションの資金繰りの問題だったと認識しています。

また、当時、東京スター銀行が、本物件を担保に66億円を融資していました。
当時のアーバンコーポレーションは商業施設とオフィスの複合施設を検討していました。

これに対し、清水建設がいくらで取得したかは解りませんが、実際に取得したのは半年以上前の話ですから、『130億円』というのは建築費なのか・・・と、思いそうですが、発表による延床面積は9241㎡(2795坪)ですから、100万円/坪で施工したとしても建築費は28億円程度です。

つまり、不動産の取得価格は100億円前後だったことが想像できます。
ちなみに取得した土地の面積は1135㎡(343坪)、商業地域の容積率800%のエリアですから、2915万円/坪、一種364万円/坪で取得したのか・・・と想像できます。

ちなみに、発表されている延床面積が9241㎡ですが、土地が1135㎡で容積率が800%ですから、建築基準法的には9080㎡しか、建てられないので、発表されている延床面積は施工床面積(容積率に参入されない、塔屋や外階段なども含まれている面積。)です。

ということは、実際の専有面積は9080㎡の85%~90%程度で、最大でも8172㎡(2472坪)と考えられます。

このエリアの新築オフィスの賃料は、3万円/坪程度ですから、年収で8億9千万円、表面利回りで6.8%程度、Net利回りは5.5%程度と想像できます。

平成18年ごろのミニバブルと言われた時代なら、まずまずの物件ということになりますが、昨今ではちょっと厳しいかもしれない物件です。また、賃料が3万円/坪は募集平均賃料ですから、実際に決まる賃料はもう少し厳しいかもしれません。

現在、中型~大型のオフィスビルの投資をしているのは、財閥・電鉄系の不動産会社と大手のゼネコンぐらいが実態です。一部、シンガポールなどの国家資金を運用するファンドが行っていますが、外資系の投資会社は、あまり、日本の不動産に投資を積極的に行っていないのが現状です。

リーマンショック後、日本の不動産価格は大幅に下落し、投資対象としては、さほど悪くないように感じますが、理由は大きく考えると3つあります。

1.ここ数年の中国やインドの発達を考えると、東京がアジアの拠点であるという魅力がなくなっていること。

2.人件費や不動産価格の高騰および人口減少等で日本自体が経済的発展という意味において、限界に達していることから、日本の不動産投資の魅力が無くなっていること。

3.円高により、海外の資金を日本に投入することが難しくなっていること。

などが上げられます。

この状況下に於いて、前述の様な不動産会社やゼネコンが不動産投資をするのには、一つは上場会社としての売上増加を考えなければいけないこともあるでしょう。また、底打ちと読んでいる側面も見えます。

しかし、外資系投資会社が上記の様な理由で日本の不動産投資を見送っている限りは、シンガポール系のファンドマネーをあてにするにも限界があるでしょうから、出口戦略なき迷路に迷い込んでいるとも考えられます。

東京の都市開発は民間主導にて行われていますが、将来性を考えた都市形成はされていません。また、アジア経済の発展に伴う、行政の都市計画対応はまったくできていません。なにせ、30年も前に立てた計画道路をのんびりと、進めるぐらいしか能力のない対応です。急激な変化に対応ができる人たちとは、とても思えません。

清水建設の新橋のビルが開発されたとしても、如何にも規模が小さく、日経新聞に書いてある様な、このエリアを大きく変えることには、勿論ならないでしょう。汐留エリアとの比較が書かれていましたが、全体の開発規模等を考えれば、比較すること自体が馬鹿げています。

東京に限らず、日本の各都市は、何十年も前に計画した幻想を見直していかないといけない時期に来ていることは、前線にいる人はみんな気がついていると思います。ただ、その幻想に身を委ねていないと困る人たちが実権を握っていることが問題なんでしょう。

製造業が人件費の安い海外に生産拠点を移しています。日本(東京)がアジアの拠点としての地位を完全に失えば(私はこのまま行けば、遠くない将来に失うと思っています。)、家賃の高い東京から本社機能を移転する法人は増えてくると考えています。

個人的には不動産投資が盛んになってくれる方が儲かるのですが・・・。

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子猫の救出劇

※ 不動産・建築とは一切関係のない記事です。

現在、私は激しい腰痛に悩まされています・・・ガーン

先週の木曜日、東京は朝から激しい雨が降っていました。

午前中、会社でボチボチ仕事を始めると・・・、自称美人女性社員が・・・

「社長、どっかで猫の鳴き声しませんか?」

雨の音もあるのですが、うちの会社は6階です。なかなか、猫の声など聞こえるはずもないのですが・・・、たしかに、微かに猫の鳴き声が聞こえます。

私は、それが子猫の鳴き声だとすぐにわかりました。

私は、17歳の時から、今日に至るまで、10匹以上の猫を飼っていました。家で生まれた子猫もいます。だから、その声が子猫だということはすぐに解りました。

しかし、うちの会社は一応、西新宿です。うちの会社は12階建てですが、道路の反対側には44階建ての高層のオフィスビルもあります。そんな、場所で子猫を探すことなど果てしなく不可能に近いし、仮に探す意味もわかりません。

午後、昼食後・・・まだ、雨は激しく降っていたのですが、やはり、子猫の鳴き声が聞こえました。今度は大人の猫の声も聞こえます。

さすがに私も気になり始めました。

自称美人社員と、自分の会社の建物のあるブロックを探し始めました。

うちの会社のブロックはこんな感じです。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

ピンク色の建物が家の会社のビルです。(以下、「うちの会社」)

紫色のビルは飲食店などが入っているビルです。(以下、「紫色のビル」)

水色のビルは6階建てのマンションです。(以下、「水色のマンション」)

緑色は建設予定地で現在は空き地で、雑草が1.2mぐらいの高さで生えています。

グレーの部分はうちの会社のビルの駐車場です。

空き地と駐車場の北側は4m道路です。

青梅街道から、ぐるっと1周回ってみたのですが、猫らしき姿は見えませんでした。

あきらめて、6階に戻ったのですが、エレベーターを降りたとき、ふっと外階段に出てみました。

すると、紫色のビルと水色のマンションの間(約50cmぐらいの幅)を猫が歩いています。その猫を目で追いかけていくと、うちの会社と水色のマンションの間にその猫は入っていきます。

よく見てみると、うちの会社と水色のマンションの隙間の中間点に直径20センチぐらいの穴(直径はあとでわかります。)があり、その穴を猫が覗き込んでいます。

その時点で私には大体の事態が解りました。

その穴に子猫が落ちて、出られないのを親猫が見ているのです。

道路から、私の会社と水色のマンションの間には行けません。(水色のマンションと紫のビルの間には露出の配管があり、猫は通れても人間は通れません。)

うちの会社と、水色のマンションの間には2m20センチぐらいのフェンスがあります。

そのフェンスの上に、紫色のビルの非常階段から出られました。

そのフェンスの上を両側のビルを手で押さえながら、綱渡りの様にして行くことができました。私の目線から、地上までは4mぐらいの高さです。

その穴に着いたときには既に私は全身、ずぶ濡れでした。(スーツどろどろです。)

フェンスをゆっくり降りてみると、その穴は水色のマンションの汚水枡(トイレの水が流れる配管の点検口)でした。

そこから、確かに子猫の鳴き声は聞こえますが姿は見えません。

その時、うちの会社のビルの2階から、

「子猫ちゃん、助けに来てくれた人がいるよ!」

という声が聞こえました。うちの会社のビルの2階には保育所があります。その保母さんの声でした。

「助けたいけど、姿が見えないんですよ」

私は、とりあえず、道具もないので撤収しました。そして、保育所に行き、いつから鳴いているかなどを聞きました。保母さんは午前7時半には来ているそうなのですが、その時には既に鳴いていた。とのことでした。

そして、うちの会社のビルの管理人さんもそのことを知っているとのことでした。

実は、このフェンスは管理人室の窓の目の前にあります。

自分たちだけでは助けられない・・・

そう、思った私は、119番通報をしました。以前、崖の上に取り残された野良犬を消防隊のレスキューが助けたニュースを思い出したからです。しかし、来てくれるかは電話をするまでは半信半疑でした。

しかし、新宿消防署の分隊が程なくしてやってきました。

見るからにプロという人たちです。

状況を説明して、消防隊をその汚水枡まで案内しました。消防隊の一人が

「相澤さんは、危ないので戻ってください。」

と言われ、私が自分の会社のビルに戻ろうとしたとき、私はフェンスから転落し、腰と左の脇を強打しました。その痛みが未だに残っています。

消防隊は他の汚水枡も蓋を開けて、ライトを照らしたり、ホースを突っ込んだり、色々したのですが結局、子猫の姿どころか、鳴き声も確認できませんでした。

うちの自称美人社員が、ネットで調べて、自力で出られる様にタオルをぶら下げることを提案しました。

結局、2時間ぐらい、格闘して撤収することになりました。ただ、タオルはぶら下げておきました。それと、私の経験から、子猫が何も食べないで生きられるのは僅かな時間だから、せめてと思い、缶詰のえさをコンビにで買ってきて、紐でつるしておきました。

「助けられなくて悔しいです。でも、鳴き声が聞こえたらまた、すぐに呼んでください。」

と言って消防隊の隊長は私に名刺を残していきました。

金曜日も気にはなっていたのですが、子猫の鳴き声は聞こえません。自力で出られたのかな・・・と思っていたら、保母さんから、電話で

「鳴き声は聞こえないけど、親猫が来ています。」

との、報告。しかし、子猫の鳴き声がしないのでは位置が確認できません。結局、金曜日はなにもできませんでした。

土曜日、日曜日は休みなので会社には行きませんが、当然気にはなります。しかし、この暑さです。自力で出られなければ、無理だろうな・・・と思っていました。

月曜日・・・

保母さんから、電話です。

「また、鳴き声がします!親猫はいませんが・・・」

私は、痛い腰でビッコを引く様な状態ですが、再び、フェンスの上を伝い、汚水枡のところまで行きました。たしかに鳴いています。しかし、親猫の姿はもう、ありません。

しかも、木曜日よりも、その声は近くに聞こえました。

すぐに、消防隊に連絡すると、別の分隊ですがすぐにやってきてくれました。

再び、枡からホースを突っ込むと、今度は猫の姿が確認できました。

隊長は20センチないぐらいの子猫です。しかし、消防隊が手を突っ込むと、水色のマンション側(つまり、マンションのトイレに向かって)に入ってしまいました。

こうなると、押し出すことはできないので、待つしかありません。

すると、待つこと1時間、子猫が顔を出しました。

今度は私が手を突っ込むと、頭は触れましたが、あと少しですが指が掛かりません。子猫はそのまま、配管の奥に入ってしまいました。

位置を確認するために汚水枡に携帯のカメラで内部を撮影しようとしました。

(綺麗なものではないですが、その時の写真です。)

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

子猫の姿を捕らえる事はできませんでえした。

そして、子猫を配管に向かって呼び続けました。

待つこと3時間、子猫の鳴き声は聞こえなくなりました。

さらに待ったのですが、姿は見えない。声も聞こえない。猛暑と激しい悪臭の漂う中、また、私などは素手で汚水の中に手を入れている状況(手は汚物でどろどろです。)ですから、その衛生状態を考えて、消防隊の隊長は撤収を言いました。

あと少し、あと少しで助けられたのに・・・

悔しくて、辛くて、子猫の声が耳について、殆ど寝ることができませんでした。

「自分が諦めたら、助からない・・・」

私は、その夜、インターネットで、同じ様に汚水枡に落っこちて助け出された事例が無いかを調べました。

ありました。

2002年に富山市、昨年は徳島市で助け出されたとあります。

火曜日・・・

私は家を出るときに保育所に電話をしました。

「鳴き声、聞こえますよ!」

会社に向かいながら、私は富山市と徳島市にどうやって助け出したかを聞きました。

富山市はファイバースコープ(CCDカメラ)を使って、徳島市は動物捕獲機?なるものを使って助け出したと言います。

電車に乗りながら、新宿消防署にファイバースコープはあるかもしれないが・・・動物捕獲機はないだろうなど考えながら行きました。

この日は、前日の反省から、ビニール手袋を用意しました。

保育所の窓から、穴を見ると、確かに鳴き声は聞こえます。

ただ、位置が確認できないと、前日と同じことになると思い、一人で汚水枡の位置に行きました。

意外に声が近くに感じます。

ビニール手袋をして手を突っ込んでみました。

ちなみに、手を突っ込むことはできますが、手を入れると、自分の手が邪魔で中が見えません。

すると、手首のあたりに何かが動きました。

な・・・なんと、私の洋服を伝って、子猫が出てきたのです。

子猫はよちよち歩きながら、北側の空き地に逃げていきました。

私は汚水枡から手を抜いて、再び、フェンスの上に登り、北側の空き地で、子猫を捕獲しました。

汚物まみれで、物凄く汚いですが、目はしっかり開いています。

私はその汚物まみれの子猫を胸に抱きかかえ、自分の会社につれて行きました。

自称美人社員にペットショップでシャンプー等を買ってきてもらい、何度も何度も子猫を洗いました。

ノミや耳ダニの心配はなさそうですが、なにがあるかわかりません。

会社の近くの動物病院に連れて行きました。

体重は350グラム、おそらく生後6週間。特に病気も無さそうとのことでした。

それがこの子です。

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うちの自称美人社員が鳴き声に気がついたから助かった子です。

保育所の保母さん、管理人さん、本当にご協力、ありがとうございました。

富山市消防本部の方、徳島市役所の方、徳島消防本部の方、色々、教えていただき、本当に感謝しております。

そして、何よりも、あの猛暑と悪臭の中、この子を助けるために来てくださった、新宿消防隊西新宿出張所の皆さん、本当に本当にありがとうございました。

長々と駄文・・・すいません。

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