エステティックサロンは用途変更が必要か?

連載シリーズ 【 エステティックサロンは用途変更が必要か? 】 第 12 話 / (全 12 話)

 

掲題の問合せが非常に増えている。そして、色々な見解があるので少し整理しておこうと思う。

 

その前に長い文章を読むのが面倒だという人の為に結論から書いておこう。

1.一般的に下記の施設・施術をしなければ、エステティックサロンはサービス店舗に該当するため、特殊建築物に該当しないので、用途変更の確認申請は不要。

2.医師等が施術を行い、入院施設を有している場合は、有床診療所となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

3.浴室、サウナ、岩盤浴、泥風呂などを有している場合は、公衆浴場となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

※用途変更の確認申請が必要無くても各種法律は守らなければならない。

 

そもそも、エステティックサロンの定義が難しいが、総務省の日本標準産業分類2002年(平成14年)3月第11回改訂によって、分類番号8292(現在7892)として、独立したサービス業と定義された。

しかし、その定義も曖昧で、「手技又は化粧品・機器等を用いて、人の皮膚を美化し、体型を整えるなどの指導又は施術を行う事業所をいう。」となる。

 

と言う訳で、エステと聞いて、不埒なことを頭に思い浮かべた方は、それを含まないので、その話題は以下に出てこないので期待しないで欲しい。

 

エステティックサロンの実態だが、色々なサービスが行われている。その色々な内容の全てを把握している訳ではないが、定義にもあるように

・ 皮膚の美化

・ 体型を整える

この2点が目的であると考えて良いだろう。健康の増進を進めるスポーツジムはエステティックサロンに該当しないが、ダイエットを目的として、スポーツ器具を使っている場合は、エステティックサロンに該当するという曖昧な話になる。

 

通常のエステティックサロンは建築基準法(以下「法」という)で言う特殊建築物に該当せず、「サービス店舗」という部類に分類されるので用途変更の確認申請は不要であると解される。しかし、サービス内容の実態によっては、必要となる場合がある。

皮膚の美化が目的で、皮膚科の医師が薬事法による薬を使う施術や、体型を整える為に美容整形と言われる形成手術を行うのであれば、これは診療所になる。入院施設を伴わない診療所は、やはりサービス店舗と同じ扱いで良いのだが、それによって入院施設を伴うのであれば、有床診療所(20床以上なら病院)となり、特殊建築物になる。つまり、有床診療所にするならば、法87条の用途変更に該当し、100㎡を超えるならば、法6条により確認申請が必要となる。

ここまでは、異論の無いところであろう。

 

問題は他のサービスの場合である。

 

先日、ある特定行政庁に当社のスタッフが「韓国式ヨモギ蒸し」を施術する施設が特殊建築物に該当するかを問い合わせたところ、「エステティックサロンであり「サービス店舗」ではないか。」という回答がきた。

そもそも、「韓国式ヨモギ蒸し」がどんなものかも解らなかったであろうことは容易に想像がつく。実際に私も今回の件で初めて知った。

どんなものかを、簡単に言えば、穴の空いた椅子の下に、蒸し器を置き、その蒸し器にヨモギを入れて、人はその椅子に座り、首から下の体をその椅子ごと、ポンチョの様なものを被せる。そうすると、ヨモギ成分の蒸気がポンチョの中に充満するという形式のスチームサウナである。効能などは詳しくは解らない。

では、これが特殊建築物に該当するかどうかを検討する。

前記の説明の通りで「蒸し器を使うスチームサウナ」であれば、当然に公衆浴場に該当するかを検討しなければならない。

ちなみに、法別表1(4)より、建築基準法施行令(以下「令」という)115条の3の三に公衆浴場は特殊建築物と定義されている。

さて、建築基準法で言うところの公衆浴場とはどんなものかというと、これについて先人が疑問に思い、ちゃんと建設省(現在の国土交通省)に問合せをした記録が残っている。

 

昭和34年住指発第126号

公衆浴場の解釈

昭和34年12月14日

建設省住宅局建築指導課長から兵庫県土木建築部長宛

(照会)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条にいう公衆浴場と解するが、特殊浴場(ヘルスセンター、温泉会館又はトルコ温泉等)も公衆浴場と解してよろしいか。

二 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場に附属する休憩室、娯楽室又は遊興を伴わない軽飲食店を併設したものは、同項第8号(現同項第10号に相当)の附属するものと解してよろしいか。

三 法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)の附属するものとは、本家と同一むね又は別むねの如何にかかわらず、一構えの敷地内のものは、附属するものと解してよろしいか。

(回答)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条第1項に規定する公衆浴場をいう。ただし、お尋ねのような場合には、公衆浴場に同表(い)項各号に該当しない各種の施設が併設される場合が多いが、これら各種の施設については、法第50条第1項(現第48条第1項)の許可が必要であるから念のため。

二 併設される部分の用途、規模、使用状況等により具体的な事例について判断すべきであるが、通常、ヘルスセンター等における大規模なものは、法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)に該当しないものと解される。

三 同一棟であるか、別棟であるかは、「附属するもの」か否かの別に、直接の関係はない。

(注) 特殊浴場については、昭和45年の法改正により、法別表第2(い)項第7号で「個室付浴場業」が除外され、立法的に解決された。

 

というわけで、公衆浴場法第1条第1項に該当するものが、法でも公衆浴場になるわけだ。では、公衆浴場法第1条第1項とは

 

第一条  この法律で「公衆浴場」とは、温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設をいう。

 

ここで「その他を使用して」と「入浴」という言葉の定義が難しいのだが、これについては、公衆浴場法を所管する厚生労働省が回答している。

 

公衆浴場法概要(抄)

http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/seikatsu-eisei/seikatsu-eisei04/04.html

公衆浴場法(昭和23年7月法律第139号)

 

1 定義

公衆浴場は、「温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設」と定義されているが、これらの営業を行う場合には公衆浴場法に基づき都道府県知事の許可を得なければならない。

 

2 適用

公衆浴場法の適用を受ける公衆浴場は、一般公衆浴場とその他の公衆浴場がある。

(1) 一般公衆浴場

地域住民の日常生活において保健衛生上必要なものとして利用される施設で、物価統制令(昭和21年3月勅令第118号)によって入浴料金が統制されているいわゆる「銭湯」の他、老人福祉センター等の浴場がある。

(2) その他の公衆浴場

保養・休養を目的としたヘルスセンター・健康ランド型のもの、ゴルフ場やアスレチックジム等スポーツ施設に併設されるもの、工場等に設けられた福利厚生のための浴場、サウナ、個室付き公衆浴場、移動入浴車、エステティックサロンの泥風呂等がある。

他法令に基づき設置され衛生措置の講じられているものは公衆浴場法の適用外とされており、労働安全衛生法による作業場に設けられた浴場や労働基準法による事業附属寄宿舎、旅館業法の適用を受ける宿泊施設の浴場が該当する。また、専ら他法令、条例等に基づき運営され衛生措置の講じられている、病院や老人保健施設のデイ・ケアとして使用する浴場、国や自治体によって寝たきり老人等を対象に入浴介助を伴った入浴サービスに使用される浴場は許可の対象外となる。

なお、遊泳プールに付帯する採暖室・採暖槽は浴場ではない。また、もらい湯等は業(反復継続の意思と社会性を持って行われること)として行われていないものは対象にはならない。

 

つまり、サウナやエステティックサロンの泥風呂等は、立派な公衆浴場なのである。よって、エステティックサロンで美容が目的であっても、「蒸し器を使うスチームサウナ」等を使うのであれば、その建物は特殊建築物と解釈できる。

 

ここで危険なのは、建築士が事前相談などで、特定行政庁の建築課などに問合せをして、今回の様に

「特殊建築物でありませんね」

などと、ロクに調べることもなく安易に回答してくる行政官の言葉を信じると大変なことになりかねない。

「韓国式ヨモギ蒸し」が特殊建築物に該当しないというならば、前述の法の構成からすれば、公衆浴場法に基づく、営業許可も不要ということになりかねない。

知事(保健所のある市や特別区は市長もしくは区長)の許可が必要なのに、無認可営業を行うと営業停止や罰金刑が待っている訳だが、建築士では責任が取り切れないような問題だし、ミスリードをした行政官も簡単には責任を取らないだろう。

事業者の方は、より詳しい建築士に確認するか、保健所、役所、消防署など関係各所の全てに確認すべきであろう。行政庁は基本的に自分の部署の法律以外は詳しくないが、事業者は全ての法律を守らなければならないことに注意が必要だ。

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用途変更の価格比較について

連載シリーズ 【 用途変更の価格比較について 】 第 11 話 / (全 12 話)

用途変更の確認申請の難しいところは、建築基準法上、現在の法律のどこまでを守らなければならないかの判断をするところにあります。おそらく、用途変更を請負った建築士の方の多くがここで悩んだと思います。そして、国土交通省指定確認機関(役所や民間機関)に聞いても、多くのミスリードを見かけます。

先日、ある建築主から、

「事務所の2階部分を飲食店に用途変更したいから、建築士に用途変更を依頼したら、エレベーター全ての扉に遮煙という機能を付けなければならず、何百万という費用とそれだけで3ヶ月ぐらいの工期が必要だと言われたんだけどなんとかならないでしょうか?もう、物件も借りて家賃も発生しているのに用途変更の申請期間や内装工事期間だけでも辛いのにとてもじゃないけど・・・」

という悲鳴に近い問い合わせがありました。

もちろん、用途変更時にこのエレベーターの扉に遮煙の性能を附加する必要性はありません。現行法ではエレベーターの扉には、遮煙の性能が付いているのですが、平成12年より前の建物だと、その性能はありません。これは、既存不適格として建てられた当時の法律が守られていれば、そのままで良いのです。

話を聞いてみると、指定確認機関の民間機関の担当者が設計者にその様に伝えたとのことでした。その設計者が、「エレベーターの遮煙」=「防火区画」については既存不適格で良いということを理解していない故に発生してしまった話です。

しかし、この建築主、私と話をするのは2回目でした。よくよく、当社の問合せ履歴を調べてみると数カ月前に同じ物件の用途変更の問合せが来て、当社の概算金額(約140万(税別))を伝えてありました。その後、音沙汰が無かったので当社も別の方に頼んだのか、用途変更をしなかったのか・・・。正直、問合せだけなら1日に何件もくるので、全ての問合せ内容を覚えている訳ではないので、そのままにしてありました。

そこで経緯を聞いてみると、当社に概算金額を聞いた後、数件に電話をすると、やはり、200万円前後~300万円近い金額を提示されたが、1社だけ100万円税別でやってくれるところがあったので飛びついたとのことでした。

結果的には用途変更の経験の浅い建築士が値段だけで引き受け、指定確認機関に言われるままに用途変更をするから、設計費は安くても工事費や期間がとんでもないことになってしまったという事例です。

当社は豊富な経験から指定確認機関言われるままになどと言うことは絶対になく、不要な工事により建築主の負担を増やすようなことは絶対にありません。

当社の場合、基本的に設計業務しか受託しませんが、必要とあれば工事業者もご紹介します。当社のご紹介する業者は、用途変更の確認申請が必要な工事ばかりをやっているので、工事のスピードも格段に速いですから、一度、設計費と合わせて見積を取って頂くと良いかもしれません。

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建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等(以下、「民間第三者機関」と言います。)を利用して建築基準法適合状況調査(以下、「適合調査」と言います。)ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的(経済的合理性など)もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

予備調査

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

やじるし

書類整備・事前協議

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

やじるし

適合状況調査

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

やじるしドラフト1

適合状況調査報告書

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請(増築、用途変更等)の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物(不動産)を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

TEL 03-5389-6082

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既存不適格と違法建築 正しい建築士に仕事を依頼していますか?

最近、設計者である建築士の到底、正しい選択とは考えられないで起こったと考えられるような事態で、私のところに質問がいくつかありました。

色々な事態があるので、一つ一つの事例は、別の記事で書きますが、決定的な問題は、その物件の設計者である建築士、もしくは請負った施工会社の責任で起こったと考えられることが殆どです。時には、地域行政(市町村や特別区)の建築指導課(建築課建築指導係)などの、誤った指導による事件もありました。

私は、一級建築士になって既に15年以上が経ちました。まだ、建設省が存在したころに一級建築士になったのですが、私が一級建築士になるために勉強をしていた時に、私よりも二回り以上も先輩の建築士に

「建築士を取得して、初めて建築を行うスタートラインに立てる。」

と、言われたことがありました。

今では、私にはその意味がよく解ります。私も一級建築士になったばかりの頃は、これで自分は建築業界の最も必要な資格を取得したと思ったものでした。

しかし、実際には、例えて言うならば、

『教習所を出て、車の免許証が交付されただけ』

に過ぎなかったのです。しかし、それを自覚するのに、そんなに時間を要さなかったのが私の救いでした。

但し、ベテランの建築士だから、正しい選択ができるという訳でもないのですが、とすると、なかなか、どの建築士、もしくは施工会社に依頼して良いのか解りません。

私が、不動産会社(デベロッパー)として、ある大手設計事務所の一級建築士に、収益物件とするための商業施設の仕事を依頼したことがありました。その一級建築士は私に二つの案を提示してきました。二つの案を提示してきたこと自体には問題はありませんでしたが、私は

「プロに依頼をしているのだから、そのどちらのデザインでも私は構わない。赤でも、青でも好きにすればいい。私が依頼したことは、『収益性の為に計画よりも賃貸面積を減らさないこと。』、『その建物を利用する人が笑って安全に使えること』『その建物を作る人の安全が保たれること』この3点だけである。」

と言いました。その後、その建築士はそれを守ってくれました。その建築士は、私が会った、私より若い建築士の中では、今でも一、二を争う建築士だと考えています。それは、その建築士が、『建築士が何をしなければならないか』を私の一言ですぐに判断できたからです。

我々、建築士もしくは建築士を持っていなくても設計事務所に所属する多くの設計者が、何らかの学校(大学や専門学校)で勉強をしてきています。『建築家』を目指して・・・。そして、その多くが著名な建築家に憧れて、デザインの勉強をしたりします。中には、著名な建築家の建物を見ることで勉強をした気分になっている者も大勢います。

著名な建築家に憧れることも、その建物を見ること自体は否定しません。しかし、それを自分のクライアントに活かすことは、殆どありません。著名な建築家の話よりも、はるかに重要なことがあることに、多くの建築士は見逃しているのです。

その『建築家』を目指した多くの学生が、社会に出て、建築士の必要性があることに気が付きます。特に多くの人は、3つある建築士の中でも『一級建築士』を目指すことになります。

3つの建築士について簡単に違いを簡単に書いておきます。

一級建築士・・・公共建築物や百貨店で500㎡を超える建物、木造で最高高さが13mを超える建物、木造以外の建物で300㎡を超え最高高さが13mを超える建物、1000㎡を超える2階建て以上の建物。(一部略・建築士法第3条第1項)

二級建築士・・・一級建築士が出来る建物以外では、30㎡以上、もしくは木造以外の建物で100㎡以上(木造は300㎡以上)もしくは3階建て以上の建物(一部略・建築士法第3条第2項)

木造建築士・・・一級建築士もしくは二級建築士が出来る建物以外で木造の100㎡を超える建物(一部略・建築士法第3条第3項)

一級建築士の試験とは、年によって違いますが、概ね合格率が7%ぐらいの試験です。しかも、宅地建物取引主任者試験などと違って、誰でもが受けられる試験ではありません。例えば、大学で建築を学んで、一級建築士事務所で2年の実務を積んでやっと受けられます。その人同士で受ける訳です。プロ同士で受けて7%だから、かなりの狭き門です。過去の資格保有者は2014年現在で約35万人ですが、実際に現在でも実務についている一級建築士は7万人です。この数は医師の三分の一、弁護士の約二倍に相当します。

ここで建築士の試験を勉強しだすに当たり、多くの建築士が大事なことを忘れ、技術的な勉強や試験の為の知識を詰め込み始めます。つまり、そもそも、建築士が何故必要かと言うことを忘れてしまっているのです。

そこで、正しい建築士の見極め方の一つをここに書いておきます。

依頼した建築士に次の質問をしてみてください。

「建築基準法第1条と建築士法第2条2項を答えてください。」

と・・・

建築基準法第1条

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低限の基準を定めて、『国民の生命、健康及び財産の保護を図り』、もって公共の福祉の増進を資することを目的とする。

建築士法第2条2項

建築士は、常に品格を保持し、『業務に関する法令及び実務に精通して』、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

一字一句間違えずに答える必要性はありませんが、『』内の部分が答えられなければ、その建築士は、建築士としての本分を忘れた建築士であり、これを答えられなかった建築士に依頼した読者は、私に質問をしなければならなくなるかもしれません。

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不動産売却 消費税、増税前後の価格変化

連載シリーズ 【 不動産売却 消費税、増税前後の価格変化 】 第 4 話 / (全 4 話)

 前回、不動産業界の人でも消費税増税の反動で分譲マンションや戸建て分譲が売れなくなったと認識している人が、今は少ないと書きましたが、消費税増税になった平成9年には、消費税増税異常にインパクトのある別の大きな経済的事件がありました。

 北海道拓殖銀行(拓銀)と山一證券の倒産です。

 平成9年は、消費税増税後も株価こそ、堅調に推移していましたが、8月になると株価も後退しはじめ、9月の終値は増税した4月1日とほぼ同じ株価になっていました。

 そして、11月になると拓銀倒産、山一證券倒産となり、7月には2万円台で推移していた株価は、12月になると1万5千円前後で推移するという状況になります。そして、平成10年には、日本長期信用銀行倒産となり、株価も1万3千円台で推移します。

 拓銀の倒産は不良債権、特に不動産担保に対する不良債権比率が異常に高かったことが破綻の一端でした。その後、足利銀行が破綻しますが、こちらも同様で、バブル崩壊後、不良債権問題に苦しんだ金融機関は不動産担保の過剰融資をしなくなります。

 では、その頃の不動産価格はどのように変化していたかを見てみます。公示価格を掲載しますが公示価格というのは、概ね実態を半年遅れで反映しているものです。

 まずは、東京の住宅地を見てみます。

 

東京都中央区銀座4-2-15(商業地 容積率600%)

平成8年  10,500千円/㎡

平成9年  10,000千円/㎡

平成10年 10,300千円/㎡

平成11年 10,000千円/㎡

平成20年 21,200千円/㎡

 

東京都杉並区天沼3-20-21(住宅地 容積率200%)

平成8年  500千円/㎡

平成9年  492千円/㎡

平成10年 486千円/㎡

平成11年 471千円/㎡

平成20年 526千円/㎡

 

愛知県名古屋市千種区京命1-8-26(住宅地 容積率200%)

平成8年  216千円/㎡

平成9年  206千円/㎡

平成10年 203千円/㎡

平成11年 193千円/㎡

平成20年 177千円/㎡

 

大阪府大阪市天王寺区味原町3-11(住宅地 容積率300%)

平成8年  531千円/㎡

平成9年  506千円/㎡

平成10年 495千円/㎡

平成11年 474千円/㎡

平成20年 451千円/㎡

 と、銀座等の極限られた商業地は、踏みとどまっていますが住宅地に関しては三大首都圏でも価格は下がっていきます。この価格は半年後の価格ですから実際に駆込み需要があったとされる平成9年でさえ、平成8年からみて価格を下げています。当然、拓銀や山一證券の倒産の影響がでる平成11年はもっと大きく下がります。

 また、平成20年は実質リーマンショックの前年のミニバブルと言われたときは、一部の商業地の値段は跳ね上がりましたが、住宅地は東京の一部で平成9年より上がりましたが、その他の場所では下がっています。

 その東京の住宅地でさえ、平成25年現在は平成11年よりも大きく下げています。前述の事例である東京都杉並区天沼3-20-21は、433千円/㎡です。

 東京の一部の商業地は、人口動態が直接的に影響しないことがあり、また過剰投資の対象になることがあるので、銀座のような事態が発生します。同じような現象が起こったのは丸の内、表参道、渋谷、原宿、新宿、池袋などのごく一部のエリアに限られます。

 今はマンション用地や戸建て分譲用地などの需要はかなりあるので、首都圏などで土地を売却しようとすれば簡単に売却することができます。

 しかし、需要が無くなった時には、公示価格で示された価格で取引が出来ているかといえば、なかなか出来なかったりします。当然、公示価格よりも大幅に安い価格ならば、売れるのですが、大幅に安い価格で手放そうとする人は少ないので、実際には需要が無くなってくると売却すら難しくなってきます。

 株と不動産投資の大きな違いは市場流通性が全然違うということです。

 株は損切りしようと思えば、すぐにできます。しかし、不動産は買い手が限られるので、簡単に売却できなくなるときがあります。特に需要の少ないエリアでは売却しようと思ってもできないということも多々あります。

 一昨年、当社で売却を依頼された伊豆の別荘地がありましたが、100坪で20万円にしても全く反応がなく、別荘地専門の買取業者に相談したところ、

 「ただでも引き取れない」

 と言われました。需要が無ければ、固定資産税や管理費を払うだけで赤字になってしまいます。そういう不動産もあるということです。

 不動産投資と言うのは、売却できるときに売却して、より良い不動産に買い換えるというのが必勝のパターンです。

 売却できる時期に損切りが出来なければ、次に損切りができるのは、10年も待たなければならないということも多々あります。その間に、優良な不動産に買い換えることすら出来ないというのが、不動産投資で失敗するパターンです。特に不動産をお持ちの方は、過去の不動産価格の幻想をいつまでも思い描いていたり、自分の持っている不動産がいつまでも良い場所にあると勘違いしている方も大勢います。

 すでにシャッター商店街になってしまったような地方都市は見るからに需要がないので一目瞭然ですから、ここで事例を示す必要性はありませんが、例えば昔は新幹線の終点であり、東北地方の玄関口だった上野周辺の価格は

東京都台東区上野2-12-16(商業地 容積率600%)

平成8年  3,880千円/㎡

平成9年  2,950千円/㎡

平成10年 2,440千円/㎡

平成11年 2,170千円/㎡

平成20年 1,910千円/㎡

平成25年 1,430千円/㎡

 と、東京の商業地でありながら、一方的に価格が下がっています。この場所は不忍通りに面して、上野に至近の場所で、北側の春日通りとの間は、昔は繁華街として栄えた場所で、今でもその面影はあります。しかし、公示価格だけを見れば、リーマンショックの前のミニバブルの時でさえ、あまり需要が無かったことが良くわかります。そして、今や、容積率100%あたりの公示価格は、東京都杉並区天沼3-20-21とほぼ同じ価格ですから、すでに商業地としての使命を終えて、今後はマンション用地に変貌して行く場所と考えられます。

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不動産売却の時期 消費税増税後の住宅需要

連載シリーズ 【 不動産売却の時期 消費税増税後の住宅需要 】 第 3 話 / (全 4 話)

 平成9年の3月末には平成8年度4回目のボーナスが出ました。この年、4回目のボーナスが出るときに当時、私が勤めていた会社の副社長(当時71歳)がボーナス支給に当って、全社員の前で

「去年は消費税増税前の駆込み需要で予想以上の売上をあげたが、今年はその反動が必ずあるだろう。生産部門は一層のコストダウンに努め、消費税増税分以上に価格を下げる努力をして、営業部門は、それを如何に顧客にアピールするかを考えなければならない。以前の消費税導入(※)は、バブル景気に向かう中で影響は軽微だったが、今回は違う。」

 と言いました。(※「以前の消費税導入」:1989年4月1日に日本で始めて3%の消費税が導入されたこと)

 しかし、社員は前年のあまりに好調な売れ行きや、以前の消費税導入の時にあまり影響が無かったことから、楽観する雰囲気が漂っており、その副社長の言葉をちゃんと受け止めていなかったと記憶しています。

 しかし、副社長の言ったことは、見事に的中することとなります。

 平成9年度上期(4月~9月)分の事業用地は、ほぼ平成8年度下期以前に入手したものが多く、前回書いたように用地取得部門は、事業用地を必死になって買っていましたから、当面の事業用地は確保されていました。

 建設会社というのは、作り続けないと存続できません。工場等がないので生産調整が簡単だと思っている人が多いのですが、建設会社には専属の職人がいます。職人は社員ではありませんが、仕事の発注を辞めると職人は食べていくことができなくなります。これは現場の職人だけではなく、仕入れている材木屋や畳業者や襖業者などの大手ではない建材業者にも同じ事が言えます。

 だから、事業用地がある以上、作るしかないということもありました。

 その証拠に平成9年の住宅着工戸数は134.1万戸と前年の163万戸から17.7%も減ったのですが、分譲住宅(分譲マンションと戸建て分譲)の着工戸数は35万戸と僅かに0.1万戸(前年比0.4%)の減で済みました。しかし、これは着工戸数であり、販売戸数ではありません。

 作っても全く、売れなかったという記憶があります。在庫だけが増えていき、結局、建築コストを下げるどころか、赤字覚悟で値下げをして販売をするのですが、需要の先食いをしてしまっていること、消費者の購入意欲の減退から、価格を下げても売れなくなりました。

 平成9年の下期になると楽観視していた役員や社員も状況を把握しだし、事業用地の購入を絞り始めました。価格が特別に安い土地だけを購入するようになっていきます。

 私はこの頃、まだ社会にデビューして数年目でしたが、商品開発部門にいました。マーケティングデータや統計データの解析をしていたので、この頃のことを良く覚えていますが、私と同世代の同じ業界の人でも、何故、分譲マンションや戸建て分譲が売れなくなったかをしっかりと認識している人は極僅かです。

 当時、この消費税増税による影響の反動で分譲マンションや戸建て分譲の売上が大きく下がったということをちゃんと認識していた当時の管理職社員や役員の方は、既に50代後半~70歳代ぐらいのはずです。

 この業界の人でも消費税増税の反動を認識している人の半数以上が現役を退いているということになります。

 今回の消費税増税も大きな反動が出ることは必至です。

 実際に消費税増税の駆込み需要も起こっていますが、さらに金利が上昇局面に入っていることもあり、金利が安いうちに住宅を買おうという需要も重なっています。

 政府はその反動を抑えるために住宅取得時の減税などを考えているようですが、需要の先食いをしてしまうと、需要そのものが少なくなるので需給バランスが崩れます。

 これはエコポイント終了のときの家電でも同じ現象があったのは記憶に新しいところです。

 エコポイント終了にともない、家電の売れ行きは一気に悪くなりました。家電量販店は必至の値引き競争をして、実際にはエコポイント期間よりも安く家電を買えたのですが、各家電量販店の売上は一気に悪くなりました。当然、無理な値引きもしたので利益も減ります。さらに家電各メーカーにも仕入れ値を押える要請をしますから、家電メーカーも利益が出なくなります。

 家電量販店が仕入れ値を押えたのと同じように、土地価格の下落が起こります。

 今の土地価格が維持、微増は、あと1年と予想されます。

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不動産売却の時期 消費税増税前の駆込み需要

連載シリーズ 【 不動産売却の時期 消費税増税前の駆込み需要 】 第 2 話 / (全 4 話)

 平成7年、もう18年も前のことですが、その年は随分と暗い年でした。1月に阪神大震災があり、さらに3月に地下鉄サリン事件、また政治基盤も村山内閣という連合政権で不安定でした。バブル崩壊後、弱っていた日本経済にとって、さらに追い討ちを掛けた年でした。

 平成8年になると、村山政権で内定発表されていた消費税増税(3%から5%へ)に対する駆込み需要が始まります。

 住宅需要も平成7年は景気の落込みなどで、平成6年の156.1万戸から148.5万戸まで減りましたが、平成8年になると、特に所得が増えている訳でもないのに、163万戸と前年比9.8%増と一気に増えました。

 こと分譲住宅(分譲マンション・戸建て分譲)だけに限ってみると平成6年は37.8万戸から平成7年には34.5万戸まで減りましたが、平成8年には35.2万戸に増えました。

 住宅全体が9.8%だったのに対し、分譲住宅は34.5万戸から35.2万戸だと、僅かに2%の上昇でしかありません。

 よく覚えていますが、この年は「造れば売れる」というような状態で、どの現場でも抽選会が行われていました。抽選会が行われるということは、それだけ需要に対して供給不足だった状態だったのです。

販売部門の責任者が

「撃てば当たる。売って、売って、売りまくれ!」

と販売担当に発破を掛けていました。

実際に販売の営業は軒並みボーナスが上昇し、生産部門もその恩恵に与りました。しかし、会社の中で厳しい眼差しで見られていたのが、用地買取部門です。

 「造れば売れる」という状態ですから、土地さえあれば、もっと造ったのですが、あまり土地が買えなかったのです。

 その頃の地価はバブル崩壊後下落の一途で、土地所有者がなかなか土地を手放さなかったという経緯がありました。実際に事業用地は、個人から買取ったものは少なく、バブル崩壊で社宅、工場、倉庫などの法人が手放したものが殆どで、個人から買取ったものは相続で手放された僅かな土地だけでした。

 「それだけ、需要があるのだから、土地を高く買っても売れるだろう。」

 と思う地主が多かったのと、バブル崩壊直前まで信じられていた、

 「土地の値段は下がることがない」

 という不動産神話も手伝い、再び地価が反転上昇すると思っていた地主が多かったこともあります。

 しかし、分譲住宅会社は多少利益を削って、高く土地を買取ることはありましたが、販売価格を上げることはありませんでした。何故なら、分譲住宅を買う方が値上げについて来られなかったのが原因です。買う人たちは、多少高くても買いたいのが本音だったのですが、金融機関がバブル時のような無理な融資をしなかったのです。

 分譲住宅を買う人の殆どが、なんらかの住宅ローンを使います。住宅ローンを使わない人は、2割に満たないのです。ですから、販売価格を上げられず、必然的に土地の買う値段も利益を削れる範囲の中でしかあげることができませんでした。

その後、消費税増税は実際に行われることになります。

それは、村山政権という不安定な政権から、自民党公明党だけによる橋本政権という強力な政権誕生によるものでした。

この部分だけを見ると、平成25年現在とかなり似ていました。

 土地の値段が反転上昇するのは10年後のことで、上昇と言っても僅かな期間であり、この時の消費税増税前の地価に戻ることはありませんでした。

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既存不適格と違法建築 PCBとアスベストの調査

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 PCBとアスベストの調査 】 第 10 話 / (全 18 話)

私はすぐに物件情報を送ってきた仲介業者に電話して、1時間後に□□駅で待ち合わせをしました。

現場に行くと情報どおりの建物がそこにはありました。本来ならば、一人で物件を見に行っても良かったのですが、ことは急を要すと、考えていたので、私に物件を紹介した仲介業者に空室部分になっている部分の鍵、また、屋上に出るための鍵なども用意させました。

既に私の興味は、この物件を解体して、新しい建物を作るところにあります。

空室部分を見る必要があったのは、そこに新しいテナントを付けるためではありません。最上階である6階は、かなり長いことテナントが入っていなかったのか、窓から鳩が侵入した形跡がありました。

私が、空室の鍵を仲介業者に持ってこさせた理由は、アスベストの有無を調べるためでした。検査済証の無い建物なので、竣工図もありません。

まずは空室部分の調査です。

天井裏や給排水の点検口をあけて、アスベストっぽいもの(アスベストかグラスウール、ロックウールの判別が見ただけでは判らない)を採取します。もちろん、見ただけでは解らないのですが、これを検査機関に出せば2~3週間程度で結果がでます。

ところが、この2~3週間を待っていることもできません。この時間をショートカットしてこそ、このビルを他のデベロッパーに先駆けて『買付け』を入れることが出来るのです。

私は、そのビルから採取したものかどうかを検査機関に出さずにもアスベストかどうかを判別することができます。その方法は企業秘密です。

次は、屋上部分の調査です。

私は重度の高所恐怖症なので、あまり屋上には行きたくありません。そもそもオフィスビルなどは、屋上を利用していないことが多いので、パラペットはあっても、手摺(柵)が無いことが殆どです。しかし、屋上にどうしても行かなければならない用事があるのです。

この規模のオフィスビルになると、だいたいのビルが、キュービクルを使用しています。

※ キュービクル:高電圧のまま、キュービクルで受電して、それを100Vないし200Vに変圧して、ビルの各所の配電するための機械。

このキュービクルの古いものに、PCB(ポリ塩化ビニフェル)が使われている可能性があるからです。これも専門業者に調べてもらうのが通常ですが、私は自身でそれを見分けることができるので、ここも時間を短縮することができます。

では、なぜアスベストやPCBを調査するかというかと、アスベストに関してはその有無、有った場合のそのアスベストの付着の仕方によって、解体費や解体期間が大きく変動してしまうからです。

PCBは、今でこそ処理できるようになりましたが、当時はPCB処理施設を作っている最中で、PCBの保管義務がありました。所有者の保管義務ですから、私がこのビルを建った状態のまま買って、解体すると、PCBが存在した場合は、私が保管しなければならなくなります。

あとは、空室部分の残地物の調査でした。

だいたいのオフィスビルというのは概ねスケルトンの状態になっているのですが、過去に冷蔵庫、大型の壊れたエアコン、どうやっても使えそうもない業務用の机や椅子が山積み、そして一番やっかいなのがパソコンも置いてありました。

この類はいずれもリサイクル法などの兼ね合いもあり、処分するのに結構な費用が掛かります。ましてや、パソコンとなると、個人情報の問題もあり、安易に触れなかったりするのでやっかいな問題になるのです。

結果的には、アスベストの使用は僅かに認められましたが、PCBの使用はなく、残地物もほぼ無い状態でした。

私は、一応、会社で上司や役員に説明するための写真を撮りました。この場所、私自身はよく知っている場所なので、物件周辺の雰囲気は把握しているつもりでした。

次回以降は、この写真を撮ったことで、私が買おうとしている物件に重大な瑕疵があることに気がついていく話を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討 】 第 9 話 / (全 18 話)

前回は一般的な戸建て住宅の事例を書きました。

今回は増築ではない、悪質な違法建築の例です。

おそらく、私が遭遇したもっとも悪質な事例です。

私が収益不動産を取り扱うようになって、3年が過ぎた、平成18年の春頃でした。その頃になると、都心の不動産価格はかなり、高騰をし始めていました。何の問題もない更地を都心の一等地で買うことが、相当に難しくなってきていました。

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

住所:〇〇区△△町1-1

地番:〇〇区△△町一丁目200番1

最寄り駅:JR××線□□駅 徒歩3分

       東京メトロ▲▲線□□駅 徒歩3分

土地面積:630㎡(190.57坪)

容積率:600%

用途地域:商業地域

専有面積:2550㎡(771.37坪)

建物概要:鉄筋コンクリート造地上6階 昭和52年築 検査済なし

家賃収入:300万円/月(現状)

価格:15億8000万円

※場所はビルが特定できてしまうので伏せます。丁目、番地はいずれも架空です。〇〇区は東京23区の主要5区のどこかです。

という内容でした。

昭和52年築ですから、築29年のオフィスビルです。

しかも、テナントが2フロアしか入っていないし、検査済が無いわけですから、15億8000万円と聞くと物凄く高く感じるかもしれません。

仮に、1、2階と同じ家賃で3~6階を埋めたとすると900万円/月の家賃収入ですから、年間収入が1億800万円です。表面利回りで6.83%ということになります。

やはり、築年数や検査済がないということを考えるとリスクが大きい物件です。

しかし、私はこの物件に飛びつきました。

その頃のこの物件の周辺の土地の相場はすでに1500万円/坪前後になっていました。この物件、土地の単価に換算すると、

15億8000万円÷190.57坪=829万円/坪です。

相場の半値とは行かないまでも、6割以下です。

1、2階のテナントは定期借家契約で残存期間が1年ですから、確実に1年で退去させることが出来ます。

建物の解体費を高く見積もって10万円/坪としても、8000万円弱です。解体期間を約3ヶ月とすると、1年3ヵ月後には、16億6000万円(約873万円/坪)でこの土地を更地で手に入れることが出来ます。

ここで、容積率制限最大の建物を作れば1140坪の建物ができる筈です。当然、共有部分などもありますが、それでも専有面積は1000坪を超えると考えられます。

1140坪のオフィスを作るのに当時は、9億円程度で出来ました。

そして、この近辺の新築オフィスの家賃は27000円/坪程度でした。

収入

1000坪×27000円/坪×12ヶ月=3億2400万円/年

支出

15億8000万円(物件代金)+8000万円(解体費)+9億円(建築費)+1億円6000万円(諸経費)=27億2000万円

表面利回り11.91%です。

この頃、新築で違法性がなく、フル稼働している都心のオフィスビルならば、確実に表面利回り6.5%程度で売却できます。

想定売却価格は

3億2400万円÷6.5%=約49億8000万円

ということで、建築期間を1年としても2年半後には、22億6000万円の儲けになります。

『ここまでの利益が出るならば、現在いるテナントに5400万円程度(家賃の1年半分)の立退き料を払って、早く退去してもらって、事業期間を短くする方がいいかな・・・』

などと頭の中で描いていました。

ここまでの、計算を5分程度で終わらせて私は、すぐに物件を見に行くことにしました。当然ですが、この程度のことは、別のデベロッパーでも瞬間的に判断していると考えられるからです。先を越されまいと急ぎました。

ここまで読んだ方は、この建物の検査済がない、つまり完了検査を受けていないことが違法建築かと考えると思います。もちろん、この建物が完了検査を受けていないことは違法です。

しかし、私はこの建物を壊してしまう予定なので、この際、この建物が違法であることは、あまり大きな問題ではなかったのです。

ここから、もっと大きな違法建築の事件に発展して行きます。

次回は、私が現場を見に行ったところから書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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日本の将来を占う(不動産業界篇2)

以前のブログで、
住宅着工戸数が10年後に50万戸、20年後には15万戸になると書きました。

今回は、次回の予告通り、その根拠を書こうと思います。

実は私がダラダラと書く前に、この記事を読んで頂ければと思います。この記事は富士通総研が、統計的に見た日本の空き家率の記事です。そこに、日本の将来の住宅着工戸数のヒントがあります。

空き家率の将来展望 ―現状のままでは20年後に25%近くに―

この記事を読んでみると、日本の住宅着工戸数を半減させても、空家率が上昇していくことがわかります。ここまでは、極めて論理的な予測であり、信頼の置ける予測です。

さて、現在の住宅着工戸数は約80万戸ですから、約40万戸にしても、空家率が増えていくということになります。つまり、半分にしたとしても実質的には供給過多な状態が続くということです。

ここで、前回の私の記事で予測した10年後の労働者平均手取所得ですが、現在の約80%になっています。当然に、これは平均です。現在の住宅を購入できる層の所得が80%に減っているという訳ではありません。

高所得者の社会保障還元率は増えるにしても、所得格差が拡大していることが想像されます。しかし、それにしても、3000万~4000万の新築マンションや戸建を30年前後のローンで買うことのできる層(30歳代前半で年収500万円前後)は、大幅に減っていると考えられます。

しかし、人が家に住まないということはありません。貸家にしろ、持ち家にしろ、ホームレスにでもならない限り、家に住むことになります。

そこで、この中古住宅市場の登場です。当然に耐震化の遅れなどから、全ての中古住宅が使えるとは限りませんが、コストとのバランスで新築の需要の相当数が中古に流れることは容易に想像がつきます。

ただ、10年後となれば、まだまだ旧耐震の建物が多かったりします。例えば、私の住んでいる場所の近くには昭和30年代に建てられた公営住宅の建替えの計画もあります。

恐らく、公営住宅をはじめとして、この10年前後で旧耐震の建物が建替えられたり耐震補強が行われるでしょう。また、10年後に長期金利はやや上昇しているものの、不動産価格が所得以上に下落していると考えられます。

為替次第では材料費の下落も考えられますし、この日本の経済動向で人件費が下がっていれば、建築コストそのものが下がります。

そういう意味においては、この10年の間も確実に新築の着工戸数は減るものの半分になるとは思えません。

ところが、この旧耐震の工事が一巡すると・・・。今から20年後というのは、2032年です。この頃になると昭和に建てられた住宅も相当、減っていると思います。とすると、住宅の寿命もかなり延びていることから、それこそ新築の需要が殆どなくなっている筈です。

さらに、前回の私の予想で、この頃になると日本の長期金利は大幅に上昇しています。景気が好転していないにも関わらずです。

とすれば、新築住宅の購入層はもっと大幅に減ることになります。
すでに大手不動産会社(マンションデベロッパー)の再編が始まっているように、今後はハウスメーカーやゼネコンの再編もあり、業界の大幅な縮小が予想されます。

逆に大手や新鋭の会社が中古住宅をリフォームに算入することになり、現在の様なリフォーム詐欺業者などは駆逐されると予想されます。

ただ、ここで中古住宅や貸家の取引が活発になるからと言って、不動産業界が明るくなるわけではありません。これは新築と中古・貸家を併せた総数は減るからです。人口が減るのに住宅の総数の需要が増える訳はありません。

中古住宅や貸家の取引に向けて、なにか特徴の無い不動産業者は淘汰されていくことは必至です。ましてや、地上げをして、マンション業者に土地を卸したり、転売を中心にしている業者などは、時間の問題で淘汰されるでしょう。

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