不動産流通機構会員専用の情報交換サービス(レインズ)について

みなさんは「レインズ」というサイトをご存知でしょうか?もっとも、宅建業者で知らない人はいないのは当然ですが、宅建業者でない方だと、意外に知らない人が多いのが実態です。

そこで、レインズについてちょっと説明をします。

不動産会社が、主に中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークの一つです。「Real Estate Information Network System」を省略して「REINS(レインズ)」と呼ばれています。

旧建設省がスムーズな取引を促すために作った機関で、正式には指定流通機構といいます。全国に(公財)東日本不動産流通機構 、(公社)中部圏不動産流通機構、 (公社)近畿圏不動産流通機構、 (公社)西日本不動産流通機構の4つのグループがあります。レインズの会員会社(宅建業者)は、売却もしくは賃貸で専属専任媒介契約、専任媒介契約の依頼を受けた物件情報を各地域の本部に登録するなどの義務があります。

これにより、専属専任媒介契約、専任媒介契約を受けた業者が多くの仲介業者に不動産情報を公開することで、より多くのお客さんに情報を公開するシステムが構築されました。

ところが、このレインズ不要論が存在します。

レインズとは、宅建業者専用のサイトですから、一般の方は閲覧できません。ここら辺がアットホームSUMOなどの民間サイトとの違いです。ただ、民間サイトは、不動産業者が任意で掲載するので、一般媒介契約の場合、レインズにも民間サイトにも掲載されないという場合もあります。

では、なぜにレインズが一般公開されないかというと、いろいろな意見があるのですが、不動産業者というのは、仲介手数料を売主もしくは貸主と買主もしくは借主の双方から、貰うのが一般的です。もし、レインズを一般公開してしまうと、その情報を掲載した専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を持っている業者が仲介手数料を独占してしまうからです。簡単に言えば。仲介業者を守るためのシステムというわけです。

しかし、最近は不動産所有者が昔からの地主から、不動産投資家へと多様化しているので専属専任媒介契約や専任媒介契約が少なくなり、売主や貸主が複数の不動産屋さんと媒介契約を結ぶ一般媒介契約が主流になってきているので、レインズそのものの存在価値が問われている状態になってきました。

以前は、お客さんから購入したい物件や賃貸したい物件を探す依頼を受けた時にレインズを見て調べたものですが、最近はあまり役に立たないということで、レインズで調べないで、仲間内の不動産会社に問い合わせて終わりということもあります。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結べば、その不動産業者は、必ずレインズに情報を掲載しなければならなくなります。時間さえかければ、自分の会社で買主もしくは借主を探せるような物件の場合、レインズに情報を載せて、他の仲介業者と手数料を半分に分けないといけないので、わざと一般媒介契約にする不動産業者もいます。そして、売却や賃貸が難しい物件だけをレインズに掲載するという傾向もでてきたので、レインズにはろくな物件がないということもあります。

また、レインズの会費は自動的に徴収されますが、アットホームSUMOは各不動産屋さんが掲載料を払って載せています。もし、アットホームSUMOにも掲載しなくても売却や賃貸ができる本当の優良物件はネットに情報が出ない物件というのもあります。

ときどき、レインズに掲載しないことが、不動産会社が仲介手数料を独占したいだけで、売却価格や賃料を損ねることになるので、そういう不動産会社は『悪い業者』という人もいますが、最近ではレインズに載せなければならない苦しい物件と言った方が良いかもしれません。

そして、売れ残ったり、借り手がいつまでもつかずにレインズにいつまでも載っている物件を『有名物件』と言いますが、『有名物件』などと業者間で揶揄されるようになると、その物件は収拾が付かなくなります。

ですから、ネットで公開されている物件の中で、

「これは良い物件だ!」

と思っても、本当に良い物件なら、他にも多くの人が良い物件だと思っているはずです。それが掲載されてから、何日も残っているということは、なんらかの問題があるということもありますので注意が必要です。

 

弊社では、未公開投資用物件も取り扱っています。

物件情報をご希望の方は、上記問い合わせホーム(←クリックすれば開きます。)から、お問合せ用件に『投資用物件希望』と記入して『送信』ボタンをクリックして下さい。(会社名が必須条件になっています。個人の方は会社名に「個人」と書いて下さい。)

直接、お電話でのお問合せにも、お答えします。特に、物件情報をFAXでご希望の場合には、お気軽にお電話ください。

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賃貸物件の所有者変更(オーナーチェンジ)の借主への通知

 

時々、質問をされるのですが、

「賃貸物件の所有者変更(オーナーチェンジ)をした場合、借主や連帯保証人の承諾を取る必要がありますか?」

という質問をうけます。解答は

「承諾を取る必要はありません。ただし、通知は出しておいた方が良いでしょう。」

となります。

以前、私がアセットマネージャーをやっていた時に、賃貸物件の売買の際に、同じ仕事に携わった地方銀行出身のアセットマネージャーが

「もし、賃借人に貸主変更を拒絶されて賃料の支払いを拒絶したり、連帯保証人が貸主変更を拒絶した場合に連帯保証人がいなくなると困るから、賃貸人と連帯保証人から承諾を取ろう」

と言いだしました。その賃貸物件、122世帯の賃貸マンションですから、その承諾を取っていたらいつになるやら・・・というような話です。しかし、実際には、賃借人や連帯保証人に所有者変更を拒絶する権利は有していません。

実際に判例もちゃんとあります。

大判昭和6年5月29日新聞329号18頁等(要旨)

賃貸不動産の所有者に変更があった場合、特約がない限り、賃借人・新所有者間に、従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。

このことから、所有者が変わっても賃貸関係がそのまま新所有者に移るので、その賃貸関係を借主側が拒絶することは出来ないのです。

もっとも、地方銀行出身のアセットマネージャーは、私がこの判例をもって説明しても、納得していませんでした。まぁ、今まで自分がアセットマネージャーとして余程、自信があったのに、判例まで持ち出されて否定されたので悔しかったのだとは思います。ですから、私は、

「取引までの時間が無いから、今回は通知を出すだけにしよう」

と言って納得してもらいました。

この判例だけを見ると、通知すら出す必要性が無いように感じますが、法的には必要は無いのですが実務レベルで問題が発生します。

それは、借主が貸主の変更を知らないと、旧貸主に家賃を払い続けてしまうからです。

また、新貸主からだけの通知だと、新手の詐欺と思われてしまう可能性もあるので(実際にありました。)、少なくとも、新貸主と旧貸主の連名で、その通知を出します。さらに所有者変更になった登記情報か、新貸主、旧貸主の印鑑証明の複写を同封する方が良いでしょう。

貸主が変更になった物件の借主から、下記のような質問がありました。いずれも、新貸主より、

「今まで、家賃は手渡しだったのに、振り込みに変わった。振込手数料は借主負担と言われた。」

「ペット可ということで入居したのに、猫を飼っていることを理由に退去を迫られた。」

「飲食店可ということで、ラーメン店をやっているが物販店しか認めないと言われた。」

などという質問ですが、上記の判例の通りで、『従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。』となるので、いずれも新貸主の主張は通らないことは、注意が必要です。

 

賃貸物件の所有者変更(オーナーチェンジ)の借主への通知の雛形無料ダウンロード(Word形式・Zipファイル)

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満員御礼 600訪問者以上/日

連載シリーズ 【 満員御礼 600訪問者以上/日 】 第 1 話 / (全 2 話)

新年、明けましておめでとうございます。

本日、初めて1日の訪問者が600人を超えました。
弊社のサイトをご利用頂きありがとうございます。

弊社サイトにて、解りにくいこともあるかとは存じますが、
その際には、お気軽にお電話を頂ければと考えております。

今年はバブル崩壊後、個人投資の元年と言っていいと考えております。

その個人投資が安全に行われるように弊社も全力を尽くして参りたいと考えておりますので、何卒、よろしくお願いいたします。

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不動産売却 消費税、増税前後の価格変化

連載シリーズ 【 不動産売却 消費税、増税前後の価格変化 】 第 4 話 / (全 4 話)

 前回、不動産業界の人でも消費税増税の反動で分譲マンションや戸建て分譲が売れなくなったと認識している人が、今は少ないと書きましたが、消費税増税になった平成9年には、消費税増税異常にインパクトのある別の大きな経済的事件がありました。

 北海道拓殖銀行(拓銀)と山一證券の倒産です。

 平成9年は、消費税増税後も株価こそ、堅調に推移していましたが、8月になると株価も後退しはじめ、9月の終値は増税した4月1日とほぼ同じ株価になっていました。

 そして、11月になると拓銀倒産、山一證券倒産となり、7月には2万円台で推移していた株価は、12月になると1万5千円前後で推移するという状況になります。そして、平成10年には、日本長期信用銀行倒産となり、株価も1万3千円台で推移します。

 拓銀の倒産は不良債権、特に不動産担保に対する不良債権比率が異常に高かったことが破綻の一端でした。その後、足利銀行が破綻しますが、こちらも同様で、バブル崩壊後、不良債権問題に苦しんだ金融機関は不動産担保の過剰融資をしなくなります。

 では、その頃の不動産価格はどのように変化していたかを見てみます。公示価格を掲載しますが公示価格というのは、概ね実態を半年遅れで反映しているものです。

 まずは、東京の住宅地を見てみます。

 

東京都中央区銀座4-2-15(商業地 容積率600%)

平成8年  10,500千円/㎡

平成9年  10,000千円/㎡

平成10年 10,300千円/㎡

平成11年 10,000千円/㎡

平成20年 21,200千円/㎡

 

東京都杉並区天沼3-20-21(住宅地 容積率200%)

平成8年  500千円/㎡

平成9年  492千円/㎡

平成10年 486千円/㎡

平成11年 471千円/㎡

平成20年 526千円/㎡

 

愛知県名古屋市千種区京命1-8-26(住宅地 容積率200%)

平成8年  216千円/㎡

平成9年  206千円/㎡

平成10年 203千円/㎡

平成11年 193千円/㎡

平成20年 177千円/㎡

 

大阪府大阪市天王寺区味原町3-11(住宅地 容積率300%)

平成8年  531千円/㎡

平成9年  506千円/㎡

平成10年 495千円/㎡

平成11年 474千円/㎡

平成20年 451千円/㎡

 と、銀座等の極限られた商業地は、踏みとどまっていますが住宅地に関しては三大首都圏でも価格は下がっていきます。この価格は半年後の価格ですから実際に駆込み需要があったとされる平成9年でさえ、平成8年からみて価格を下げています。当然、拓銀や山一證券の倒産の影響がでる平成11年はもっと大きく下がります。

 また、平成20年は実質リーマンショックの前年のミニバブルと言われたときは、一部の商業地の値段は跳ね上がりましたが、住宅地は東京の一部で平成9年より上がりましたが、その他の場所では下がっています。

 その東京の住宅地でさえ、平成25年現在は平成11年よりも大きく下げています。前述の事例である東京都杉並区天沼3-20-21は、433千円/㎡です。

 東京の一部の商業地は、人口動態が直接的に影響しないことがあり、また過剰投資の対象になることがあるので、銀座のような事態が発生します。同じような現象が起こったのは丸の内、表参道、渋谷、原宿、新宿、池袋などのごく一部のエリアに限られます。

 今はマンション用地や戸建て分譲用地などの需要はかなりあるので、首都圏などで土地を売却しようとすれば簡単に売却することができます。

 しかし、需要が無くなった時には、公示価格で示された価格で取引が出来ているかといえば、なかなか出来なかったりします。当然、公示価格よりも大幅に安い価格ならば、売れるのですが、大幅に安い価格で手放そうとする人は少ないので、実際には需要が無くなってくると売却すら難しくなってきます。

 株と不動産投資の大きな違いは市場流通性が全然違うということです。

 株は損切りしようと思えば、すぐにできます。しかし、不動産は買い手が限られるので、簡単に売却できなくなるときがあります。特に需要の少ないエリアでは売却しようと思ってもできないということも多々あります。

 一昨年、当社で売却を依頼された伊豆の別荘地がありましたが、100坪で20万円にしても全く反応がなく、別荘地専門の買取業者に相談したところ、

 「ただでも引き取れない」

 と言われました。需要が無ければ、固定資産税や管理費を払うだけで赤字になってしまいます。そういう不動産もあるということです。

 不動産投資と言うのは、売却できるときに売却して、より良い不動産に買い換えるというのが必勝のパターンです。

 売却できる時期に損切りが出来なければ、次に損切りができるのは、10年も待たなければならないということも多々あります。その間に、優良な不動産に買い換えることすら出来ないというのが、不動産投資で失敗するパターンです。特に不動産をお持ちの方は、過去の不動産価格の幻想をいつまでも思い描いていたり、自分の持っている不動産がいつまでも良い場所にあると勘違いしている方も大勢います。

 すでにシャッター商店街になってしまったような地方都市は見るからに需要がないので一目瞭然ですから、ここで事例を示す必要性はありませんが、例えば昔は新幹線の終点であり、東北地方の玄関口だった上野周辺の価格は

東京都台東区上野2-12-16(商業地 容積率600%)

平成8年  3,880千円/㎡

平成9年  2,950千円/㎡

平成10年 2,440千円/㎡

平成11年 2,170千円/㎡

平成20年 1,910千円/㎡

平成25年 1,430千円/㎡

 と、東京の商業地でありながら、一方的に価格が下がっています。この場所は不忍通りに面して、上野に至近の場所で、北側の春日通りとの間は、昔は繁華街として栄えた場所で、今でもその面影はあります。しかし、公示価格だけを見れば、リーマンショックの前のミニバブルの時でさえ、あまり需要が無かったことが良くわかります。そして、今や、容積率100%あたりの公示価格は、東京都杉並区天沼3-20-21とほぼ同じ価格ですから、すでに商業地としての使命を終えて、今後はマンション用地に変貌して行く場所と考えられます。

 不動産をお持ちの方は、買換え特例などを上手に活用して、優良な不動産への買換えをお勧めします。

 

不動産を売却するなら今です。

不動産の売却なら、リデベにご相談下さい。

※リデベの不動産査定は、当社から査定をされた方の個人情報を出さずに査定します。

その為、他の仲介業者、デベロッパー、買取業者からの営業など査定をされた方にご迷惑を掛けることはございません。

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家賃滞納 借家人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード

連載シリーズ 【 家賃滞納 借家人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード 】 第 3 話 / (全 14 話)

家賃滞納をしている借家人への念書と覚書の雛形の無料ダウンロードです。

借家人への念書と覚書の出し方は

家賃滞納 借家人への念書・覚書の出し方 【立退き】

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家賃滞納対策 ~住宅編~ 【立退き】

連載シリーズ 【 家賃滞納対策 ~住宅編~ 【立退き】 】 第 1 話 / (全 14 話)

今回の問題は、家賃を滞納された側、つまり、賃貸物件の所有者(家主)側からの話です。

ですから、家賃を支払えなくなって困っている人からすると、少しきつい話になっているかもしれません。

家主にとって、家賃滞納は非常に頭の痛い問題です。賃借人が家賃を滞納するのには、色々、理由があります。今回は「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合などは、考えないことにします。

今回の家賃滞納は、故意に家賃を支払わないケースです。

「故意に家賃を支払わない」

と書くと、家賃の支払い能力があるのに、支払わないというように聞こえますが、経済的に家賃の支払い能力が無くなった場合でも同じです。

家賃滞納を防ぐ方法は・・・

1.賃借人の属性をしっかり調査しておく。

・ 職業

・ 収入、給与所得(所得証明、源泉徴収表など)

2.しっかりした連帯保証人の確保

・ 賃借人との関係(友人、愛人などの知人よりも親族であること)

・ 年齢(65歳未満であること)

・ 収入(家賃を保証できる定期収入があること)

・ 契約時に連帯保証人と連絡をしておく(連帯保証人の責任を説明しておくこと)

ここさえ、ちゃんとしていれば、まず家賃滞納問題で困ることは無いはずです。しかし、上記の条件をクリアできることが少ないから問題が発生します。なぜ、上記の条件をクリアできないかは、簡単です。

条件を全てクリアできる賃借人が少ない=空室問題にぶつかる

からです。余程、条件の良い物件は、クリアできるかもしれませんし、超高額物件などは、上記以上に厳しい条件が付されている場合もありますが、一般的な物件では上記の条件でさえ厳しいという場合が多々あります。

そこで、家賃保証などを利用することをお勧めしますが、家賃保証も完璧ではありません。保証会社が倒産した事例もあります。個人的には、余程のことが無い限り、「一括借り上げ」(サブリース)は利用するべきではないと考えています。また、賃借人との関係をある程度、築き上げられて入る方が、家主にとっても賃借人とっても、後々の対応が楽になります。

ここを読まれている方は既に、家賃保証も利用せずに、家賃滞納問題に直面していることかと思います。また、賃借人との信頼関係も築けていないという方が多いと思います。

では、家賃滞納に直面してしまったらどうすれば良いかを書きます。

結論から書くと

  1. 家賃滞納から、1週間~2週間で賃借人に電話を入れて催促をする。
  2. 電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。(この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。)
  3. 督促状に対して1週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。(ただし、勤め先などに、賃借人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。)
  4. 1~3で賃借人に反応が無かった場合は、連帯保証人に電話する。
  5. 連帯保証人に電話連絡が付かない場合、連帯保証人に督促状を出す。(この場合も内容証明の必要はなし。)
  6. 1~5で連絡が付かなければ、賃借人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

特に1~4までは間髪入れずにやります。家賃滞納から2~3週間で、4までを完了させます。これは家賃滞納の原因が事故であった場合に被害を最小限に食い止めるためです。4が終わった時点で、賃借人にも連帯保証人にも連絡が付かない場合は、物件を見に行く方が賢明です。自分で行けない場合は、管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。

1~6までを、家賃滞納から、1ヶ月~1ヶ月半でやらなければなりません。

そして、ここまでで、賃借人もしくは連帯保証人と話し合いができれば、家賃回収か立退きは2~3ヶ月でできるはずです。ここまでは、弁護士に頼らないでやった方が賢明です。余程、良い弁護士を知っているのであれば別ですが、インターネットで検索した程度で知り合った弁護士はもっての他です。弁護士に親しい知人がいるとか、信頼できる人からの紹介などがあれば、最初から弁護士に依頼するのでも良いでしょう。

これで、ダメなら訴訟ということになります。

訴訟自体も自分で出来ないことは無いですが、手続きも面倒ですから、ここからは弁護士に任せた方が良いでしょう。

多くの家賃支払日は前月末日頃になっていると思います。例えば6月分の家賃の支払いが滞納されるのは、5月末日です。ということは、6月10日~15日には、電話を入れることになります。そして、内容証明を送るのは7月10日~15日頃になります。これで2~3週間待って、家賃が支払わなければ、8月分の家賃も期日に支払われなかったということになります。

判例では概ね3ヶ月の家賃滞納で契約解除が認められます。(1日でも家賃滞納は契約そのものには抵触しますが、それで訴訟を起こしても立退きは認められません。)

つまり、最短で事態解決をするためには、家賃滞納から1~2週間で賃借人に連絡することが大事です。連絡が遅くなれば、家賃が回収できても賃借人に滞納癖が付きますし、回収できなかった場合に損失も拡大します。

次回以降で、1~6の作業を具体的にどうすれば良いのかを書きます。

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テナント賃貸、店舗物件、不動産投資の総合顧問

注目

株式会社リデベは不動産の価値を最大限に高め、活かすコンサルタント事業を行っております。

当社が提供するサービスの一例は下記の通りです。

  • 不動産オーナー様にとっての不動産価値の最大化プランの提案。テナント様の誘致
  • 店舗開業をご検討の方への業種に応じた最適地の店舗紹介、店舗設計
  • エリアマーケティング・レポートの作成
  • 耐震診断、リフォーム、リノベーション
  • 空室対策、空き家対策
  • 家賃の滞納対策、近隣対策業務
  • テナント様へのマーケティング及びコンサルティング
  • 不動産投資をご検討の方へのボリュームプランから周辺相場等のコンサルティング
  • 不動産の権利関係の調整
  • テナント様へ最適の物件のご紹介
  • 賃料(家賃)相場の調査等
  • 土地売却、相続税対策など

株式会社リデベでは不動産の有効活用・再開発の設計~リーシングのトータルコーディネートを行っております。不動産は土地だけでも建物だけでも成立 しません

不動産 をご利用いただく全ての方に喜んで頂く事により、その不動産の最有効活用が出来るように当社では多角的な視野から、検討し、コーディネートさせて頂きます。

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謄本(登記情報)の読み方

連載シリーズ 【 謄本(登記情報)の読み方 】 第 1 話 / (全 7 話)

不動産に関わろうとすると、どうしても謄本を見なければなりません。

ところが、宅地建物取引主任者の試験でも謄本の読み方については、一切出てきません。私の個人的な感想から、言えば謄本が読み込むことが出来ない不動産業者などというのは、宅地建物取引業法をどんなに知っていても、不動産業者の資格はないと思っていますし、不動産の売買による投資を行うなどということは、極めて危険な方だと思います。

不動産売買を行った人であれば、不動産の謄本を見たことはあると思いますが、

『自分は謄本を読める』

と言い切れますか?

では、問題です。

1.抵当権と根抵当権の違いはなにか。

2.共同担保の意味を答えよ。

3.「表題部」と「権利の部(甲区、乙区)」の違いを答えよ。

4.一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。

5.地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。

6.地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。

上記の問題が全問正解した貴方は、謄本の基本的な読み方が解っていると言えます。ただし、基本が解っているだけであって、応用編に対応できるとまでは言い切れません。

上記の問題が、1問でも間違っていた場合は『~基本編~』から、お読み下さい。

上記の質問の解答を先に書きます。この解答に全問正解だったかたは、『~応用編~』からお読み下さい。

回答は下記リンク先にあります。

1.抵当権と根抵当権の違いはなにか。

2.共同担保の意味を答えよ。

3.「表題部」と「権利の部(甲区、乙区)」の違いを答えよ。

4.一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。

5.地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。

6.地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。

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既存不適格と違法建築 品確法と中間検査

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 品確法と中間検査 】 第 8 話 / (全 18 話)

前回までは、マンションや商業ビルでの違法建築について、書きましたが、今回は一般の住宅についての違法建築について書きたいと思います。

本来は、カテゴリーにもあるように不動産投資を目的とした人向けに記事を書いていますが、住宅を購入しようと思う方も違法建築を気にしていると思うので少しだけ触れておきます。

最近の一般的な戸建て住宅は違法建築が非常に少なくなったと感じています。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(平成11年6月制定)が施行されてから、施工業者の瑕疵担保保険への加入が義務となりました。

それまでは、一般的な戸建て住宅というのは、確認申請を出した後、検査を受けるのは完了検査だけです。つまり、壁の中がどうなっているかなどのチェックは一切ありません。

これは、工事監理者(建築士)に任されていたのです。

まだ、設計を行った建築士と施工会社が別々の場合は、建築士が工事監理をちゃんとやっていれば、上棟が終わった時点(建物の構造が組みあがった時)にチェックを行ったりすれば、ある程度のチェックは出来ました。

しかし、設計施工を一括で依頼した場合などは、チェックをするのも、その施工業者に属する施工会社の社員の建築士ですから、故意に違法をやろうと思えば、自由にできてしまったのです。

例えば、本来であれば、柱と梁を結合する部分に金物で補強しなければならない部分に、金物を使っていない、本来であれば基礎部分の配筋(鉄筋)が入っていないなどが良くあった事例です。その他にも必要な地耐力が無かったなどという事例もあります。

しかし、施工業者の瑕疵担保保険加入が義務となると、瑕疵担保保険を請負う保険会社の検査というものが発生します。

この検査と言うのが、地耐力検査データの提出、基礎の配筋が終わった段階での現場検査、上棟が終わった段階での現場検査が加わったことにより、この部分で違法を行うこと自体が非常にリスクのあることになるので、この手の違法行為は非常に減りました。

当然、この法律が施行される前の中古物件の違法性を検査するのは、建築士をもってしても至難の技です。私も依頼されて検査したことがあるのですが、一度建ってしまった建物の壁体内構造や基礎の配筋までは、非破壊検査でもしない限り解りません。しかし、依頼主がそこまで、お金を掛けることはしませんので、当然ですが解らないということになります。

しかし、このような事例というのは施工会社が故意に行わないと発生しない違法建築ですが、そうでない違法建築というのがあります。

やはり、増築というケースが殆どです。

本来ならば、その部分は吹抜けだったはずなのに、その部分に部屋が出来ていると言うケースがありました。

準防火地域や防火地域において、10㎡未満の増築というのは確認申請を必要としません。だからと言って、容積率をオーバーしてよいと言うものではありません。

例えば、容積率が80%の場所で、敷地が100㎡に、延べ床面積が78㎡という建物があったとします。しかし、吹抜け部分が8㎡あったとします。そこを部屋にすると86㎡になってしまいます。この時点で容積率オーバーで違法建築物になってしまいます。

では、違法建築だと、どんな問題が発生するかということが重要になってきます。

実は、この程度の違法建築で行政に建物の使用禁止命令や是正命令が出ることはありません。ですから、個人が通常使用する分には、あまり影響がないように感じます。

※ だからと言って、やって良いということではありません。

それ以上の問題は違法建築が発覚した場合に、住宅ローンなどが使えない場合が発生します。

理由は簡単です。住宅ローンを組むということは、その金融機関がその不動産(土地、建物)を担保にしているのです。ところが、違法性の発覚している建物ですから、担保価値が認められなければ住宅ローンが組めなくなるということです。

つまり、部屋の数が増えて資産価値が上がっていると軽い気持ちで増築したのに、住宅ローンが使えない住宅になってしまった時点で売却が難しくなるというケースが考えられます。

次回は、もっと悪質と言うか巧妙な違法事例を書いていきます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 完了検査の未受領

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 完了検査の未受領 】 第 6 話 / (全 18 話)

前回の事例で違法増築の事例を書きましたが、違法建築の殆どが違法増築です。

もっとも、これより、もっと多いのが完了検査そのものを受けていないというケースです。特に平成初期までの建物には完了検査を受けていない建物が異常に多いのが実態です。

これは建築主、建築士や施工会社の問題というよりも、行政機関が甘かったことによることに起因している部分が大きいと感じています。

完了検査済証の有無を確認するのは簡単です。売主がよくする言い訳が、

「完了検査を受けて合格しているが完了検査済証を無くしてしまった。」

というパターンです。手抜きの仲介業者だと、売主のその言葉を信じて、「検済あり」などと物件概要書に書いてきます。

しかし、その仲介業者に完了検査済書の複写を求めると、

「売主が無くしてしまったそうで・・・Confused

と、たどたどしい言葉が帰ってきます。

この時点で概ね完了検査を受けてないなと思うのですが一応、関単に裏が取れるので確認します。ただ、本当に完了検査済証を無くしている所有者もいます。

特に、それが個人の場合で、土地を相続してアパートやマンションを建てた・・・という、不動産投資の専門家では無い人の場合、本当に無くしてしまっていたりします。実際に私の知っている限りでも、そういう方が多数います。

では、どうやって完了検査を受けているか、また、完了検査に合格しているかを調べるかと言うと・・・

その建物を所管する行政の建築指導課に行けばいいだけです。例えば、その建物が東京都千代田区にあるならば千代田区役所の建築指導課に行きます。そして、物件の住所を言って、そこにある建物が完了検査を受けているかどうかの確認をとります。

行政機関にもよりますが完了検査を受けている場合は300円~500円で証明書も発行してくれます。

では、完了検査を受けていない建物が建築技術的に全て違法かというと、そうでもありません。

※技術的に建築基準法に違反していなくても、完了検査を受けていない時点で違法です。技術的に建築基準法に違反していなくても、

完了検査を受けていない最大の理由は、完了検査を受ける前に、その建物を使用してしまっているケースです。

建物というのは当然ですが下にある階から作っていきます。例えば10階建の建物で10階部分までの外装工事が終わってしまえば、まだ上層階の内装工事が終わっていなくても足場を外すことは可能です。そして、その時には既に1階は出来上がっているというケースが殆どです。

そうすると、1階を早く貸して、賃料収入を得たいと思って、上層階の内装工事が終わっていないうちに、1階を使用しはじめてしまったりするのです。

完了検査を受ける前にその建物を使用してしまうと、完了検査を受けることが出来なくなります。この時点で、技術的には何ら問題の無い建物でも、完了検査を受けられない故に建築基準法違反ということになるのです、

因みに完了検査未了の建物は建築基準法第7条に定められていて、その建物は使用してはいけないことになっていますので、技術的なことを満たしていても違法建築ということになります。

例えば、マンションで1,2階が出来ているが、上層階が出来ていない建物で、2階部分をモデルルームに使うというのも立派な建築基準法違反ということになります。もっともこのケースの場合は「検査機関に発覚すれば」という条件がつきます。まず、一定の大きさの建物の検査というのは、基礎の配筋が終わったときと、建物が完成したとき、あとは行政機関によって違いますが1階の配筋が終わったときを検査します。つまり、1階の配筋が終わった後、建物が完成するまでは検査機関は原則としてチェックしにきませんから、モデルで使用していた痕跡が残っていなければ、「発覚しない」ということになります。ただし、このケースの場合、発覚すると建築主はもとより、施工会社もそれなりのペナルティを受けますので注意が必要です。

上記の2件のケースもいずれも私が見たことのあるケースです。

次回からは、もう少し、悪質な違法建築の事例について書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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