エステティックサロンは用途変更が必要か?

連載シリーズ 【 エステティックサロンは用途変更が必要か? 】 第 12 話 / (全 13 話)

 

掲題の問合せが非常に増えている。そして、色々な見解があるので少し整理しておこうと思う。

 

その前に長い文章を読むのが面倒だという人の為に結論から書いておこう。

1.一般的に下記の施設・施術をしなければ、エステティックサロンはサービス店舗に該当するため、特殊建築物に該当しないので、用途変更の確認申請は不要。

2.医師等が施術を行い、入院施設を有している場合は、有床診療所となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

3.浴室、サウナ、岩盤浴、泥風呂などを有している場合は、公衆浴場となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

※用途変更の確認申請が必要無くても各種法律は守らなければならない。

 

そもそも、エステティックサロンの定義が難しいが、総務省の日本標準産業分類2002年(平成14年)3月第11回改訂によって、分類番号8292(現在7892)として、独立したサービス業と定義された。

しかし、その定義も曖昧で、「手技又は化粧品・機器等を用いて、人の皮膚を美化し、体型を整えるなどの指導又は施術を行う事業所をいう。」となる。

 

と言う訳で、エステと聞いて、不埒なことを頭に思い浮かべた方は、それを含まないので、その話題は以下に出てこないので期待しないで欲しい。

 

エステティックサロンの実態だが、色々なサービスが行われている。その色々な内容の全てを把握している訳ではないが、定義にもあるように

・ 皮膚の美化

・ 体型を整える

この2点が目的であると考えて良いだろう。健康の増進を進めるスポーツジムはエステティックサロンに該当しないが、ダイエットを目的として、スポーツ器具を使っている場合は、エステティックサロンに該当するという曖昧な話になる。

 

通常のエステティックサロンは建築基準法(以下「法」という)で言う特殊建築物に該当せず、「サービス店舗」という部類に分類されるので用途変更の確認申請は不要であると解される。しかし、サービス内容の実態によっては、必要となる場合がある。

皮膚の美化が目的で、皮膚科の医師が薬事法による薬を使う施術や、体型を整える為に美容整形と言われる形成手術を行うのであれば、これは診療所になる。入院施設を伴わない診療所は、やはりサービス店舗と同じ扱いで良いのだが、それによって入院施設を伴うのであれば、有床診療所(20床以上なら病院)となり、特殊建築物になる。つまり、有床診療所にするならば、法87条の用途変更に該当し、100㎡を超えるならば、法6条により確認申請が必要となる。

ここまでは、異論の無いところであろう。

 

問題は他のサービスの場合である。

 

先日、ある特定行政庁に当社のスタッフが「韓国式ヨモギ蒸し」を施術する施設が特殊建築物に該当するかを問い合わせたところ、「エステティックサロンであり「サービス店舗」ではないか。」という回答がきた。

そもそも、「韓国式ヨモギ蒸し」がどんなものかも解らなかったであろうことは容易に想像がつく。実際に私も今回の件で初めて知った。

どんなものかを、簡単に言えば、穴の空いた椅子の下に、蒸し器を置き、その蒸し器にヨモギを入れて、人はその椅子に座り、首から下の体をその椅子ごと、ポンチョの様なものを被せる。そうすると、ヨモギ成分の蒸気がポンチョの中に充満するという形式のスチームサウナである。効能などは詳しくは解らない。

では、これが特殊建築物に該当するかどうかを検討する。

前記の説明の通りで「蒸し器を使うスチームサウナ」であれば、当然に公衆浴場に該当するかを検討しなければならない。

ちなみに、法別表1(4)より、建築基準法施行令(以下「令」という)115条の3の三に公衆浴場は特殊建築物と定義されている。

さて、建築基準法で言うところの公衆浴場とはどんなものかというと、これについて先人が疑問に思い、ちゃんと建設省(現在の国土交通省)に問合せをした記録が残っている。

 

昭和34年住指発第126号

公衆浴場の解釈

昭和34年12月14日

建設省住宅局建築指導課長から兵庫県土木建築部長宛

(照会)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条にいう公衆浴場と解するが、特殊浴場(ヘルスセンター、温泉会館又はトルコ温泉等)も公衆浴場と解してよろしいか。

二 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場に附属する休憩室、娯楽室又は遊興を伴わない軽飲食店を併設したものは、同項第8号(現同項第10号に相当)の附属するものと解してよろしいか。

三 法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)の附属するものとは、本家と同一むね又は別むねの如何にかかわらず、一構えの敷地内のものは、附属するものと解してよろしいか。

(回答)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条第1項に規定する公衆浴場をいう。ただし、お尋ねのような場合には、公衆浴場に同表(い)項各号に該当しない各種の施設が併設される場合が多いが、これら各種の施設については、法第50条第1項(現第48条第1項)の許可が必要であるから念のため。

二 併設される部分の用途、規模、使用状況等により具体的な事例について判断すべきであるが、通常、ヘルスセンター等における大規模なものは、法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)に該当しないものと解される。

三 同一棟であるか、別棟であるかは、「附属するもの」か否かの別に、直接の関係はない。

(注) 特殊浴場については、昭和45年の法改正により、法別表第2(い)項第7号で「個室付浴場業」が除外され、立法的に解決された。

 

というわけで、公衆浴場法第1条第1項に該当するものが、法でも公衆浴場になるわけだ。では、公衆浴場法第1条第1項とは

 

第一条  この法律で「公衆浴場」とは、温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設をいう。

 

ここで「その他を使用して」と「入浴」という言葉の定義が難しいのだが、これについては、公衆浴場法を所管する厚生労働省が回答している。

 

公衆浴場法概要(抄)

http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/seikatsu-eisei/seikatsu-eisei04/04.html

公衆浴場法(昭和23年7月法律第139号)

 

1 定義

公衆浴場は、「温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設」と定義されているが、これらの営業を行う場合には公衆浴場法に基づき都道府県知事の許可を得なければならない。

 

2 適用

公衆浴場法の適用を受ける公衆浴場は、一般公衆浴場とその他の公衆浴場がある。

(1) 一般公衆浴場

地域住民の日常生活において保健衛生上必要なものとして利用される施設で、物価統制令(昭和21年3月勅令第118号)によって入浴料金が統制されているいわゆる「銭湯」の他、老人福祉センター等の浴場がある。

(2) その他の公衆浴場

保養・休養を目的としたヘルスセンター・健康ランド型のもの、ゴルフ場やアスレチックジム等スポーツ施設に併設されるもの、工場等に設けられた福利厚生のための浴場、サウナ、個室付き公衆浴場、移動入浴車、エステティックサロンの泥風呂等がある。

他法令に基づき設置され衛生措置の講じられているものは公衆浴場法の適用外とされており、労働安全衛生法による作業場に設けられた浴場や労働基準法による事業附属寄宿舎、旅館業法の適用を受ける宿泊施設の浴場が該当する。また、専ら他法令、条例等に基づき運営され衛生措置の講じられている、病院や老人保健施設のデイ・ケアとして使用する浴場、国や自治体によって寝たきり老人等を対象に入浴介助を伴った入浴サービスに使用される浴場は許可の対象外となる。

なお、遊泳プールに付帯する採暖室・採暖槽は浴場ではない。また、もらい湯等は業(反復継続の意思と社会性を持って行われること)として行われていないものは対象にはならない。

 

つまり、サウナやエステティックサロンの泥風呂等は、立派な公衆浴場なのである。よって、エステティックサロンで美容が目的であっても、「蒸し器を使うスチームサウナ」等を使うのであれば、その建物は特殊建築物と解釈できる。

 

ここで危険なのは、建築士が事前相談などで、特定行政庁の建築課などに問合せをして、今回の様に

「特殊建築物でありませんね」

などと、ロクに調べることもなく安易に回答してくる行政官の言葉を信じると大変なことになりかねない。

「韓国式ヨモギ蒸し」が特殊建築物に該当しないというならば、前述の法の構成からすれば、公衆浴場法に基づく、営業許可も不要ということになりかねない。

知事(保健所のある市や特別区は市長もしくは区長)の許可が必要なのに、無認可営業を行うと営業停止や罰金刑が待っている訳だが、建築士では責任が取り切れないような問題だし、ミスリードをした行政官も簡単には責任を取らないだろう。

事業者の方は、より詳しい建築士に確認するか、保健所、役所、消防署など関係各所の全てに確認すべきであろう。行政庁は基本的に自分の部署の法律以外は詳しくないが、事業者は全ての法律を守らなければならないことに注意が必要だ。

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用途変更の価格比較について

連載シリーズ 【 用途変更の価格比較について 】 第 11 話 / (全 13 話)

用途変更の確認申請の難しいところは、建築基準法上、現在の法律のどこまでを守らなければならないかの判断をするところにあります。おそらく、用途変更を請負った建築士の方の多くがここで悩んだと思います。そして、国土交通省指定確認機関(役所や民間機関)に聞いても、多くのミスリードを見かけます。

先日、ある建築主から、

「事務所の2階部分を飲食店に用途変更したいから、建築士に用途変更を依頼したら、エレベーター全ての扉に遮煙という機能を付けなければならず、何百万という費用とそれだけで3ヶ月ぐらいの工期が必要だと言われたんだけどなんとかならないでしょうか?もう、物件も借りて家賃も発生しているのに用途変更の申請期間や内装工事期間だけでも辛いのにとてもじゃないけど・・・」

という悲鳴に近い問い合わせがありました。

もちろん、用途変更時にこのエレベーターの扉に遮煙の性能を附加する必要性はありません。現行法ではエレベーターの扉には、遮煙の性能が付いているのですが、平成12年より前の建物だと、その性能はありません。これは、既存不適格として建てられた当時の法律が守られていれば、そのままで良いのです。

話を聞いてみると、指定確認機関の民間機関の担当者が設計者にその様に伝えたとのことでした。その設計者が、「エレベーターの遮煙」=「防火区画」については既存不適格で良いということを理解していない故に発生してしまった話です。

しかし、この建築主、私と話をするのは2回目でした。よくよく、当社の問合せ履歴を調べてみると数カ月前に同じ物件の用途変更の問合せが来て、当社の概算金額(約140万(税別))を伝えてありました。その後、音沙汰が無かったので当社も別の方に頼んだのか、用途変更をしなかったのか・・・。正直、問合せだけなら1日に何件もくるので、全ての問合せ内容を覚えている訳ではないので、そのままにしてありました。

そこで経緯を聞いてみると、当社に概算金額を聞いた後、数件に電話をすると、やはり、200万円前後~300万円近い金額を提示されたが、1社だけ100万円税別でやってくれるところがあったので飛びついたとのことでした。

結果的には用途変更の経験の浅い建築士が値段だけで引き受け、指定確認機関に言われるままに用途変更をするから、設計費は安くても工事費や期間がとんでもないことになってしまったという事例です。

当社は豊富な経験から指定確認機関言われるままになどと言うことは絶対になく、不要な工事により建築主の負担を増やすようなことは絶対にありません。

当社の場合、基本的に設計業務しか受託しませんが、必要とあれば工事業者もご紹介します。当社のご紹介する業者は、用途変更の確認申請が必要な工事ばかりをやっているので、工事のスピードも格段に速いですから、一度、設計費と合わせて見積を取って頂くと良いかもしれません。

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建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等(以下、「民間第三者機関」と言います。)を利用して建築基準法適合状況調査(以下、「適合調査」と言います。)ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的(経済的合理性など)もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

予備調査

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

やじるし

書類整備・事前協議

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

やじるし

適合状況調査

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

やじるしドラフト1

適合状況調査報告書

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請(増築、用途変更等)の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物(不動産)を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

TEL 03-5389-6082

営業時間 平日 10時~18時30分

 

 

 

 

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既存不適格と違法建築 正しい建築士に仕事を依頼していますか?

最近、設計者である建築士の到底、正しい選択とは考えられないで起こったと考えられるような事態で、私のところに質問がいくつかありました。

色々な事態があるので、一つ一つの事例は、別の記事で書きますが、決定的な問題は、その物件の設計者である建築士、もしくは請負った施工会社の責任で起こったと考えられることが殆どです。時には、地域行政(市町村や特別区)の建築指導課(建築課建築指導係)などの、誤った指導による事件もありました。

私は、一級建築士になって既に15年以上が経ちました。まだ、建設省が存在したころに一級建築士になったのですが、私が一級建築士になるために勉強をしていた時に、私よりも二回り以上も先輩の建築士に

「建築士を取得して、初めて建築を行うスタートラインに立てる。」

と、言われたことがありました。

今では、私にはその意味がよく解ります。私も一級建築士になったばかりの頃は、これで自分は建築業界の最も必要な資格を取得したと思ったものでした。

しかし、実際には、例えて言うならば、

『教習所を出て、車の免許証が交付されただけ』

に過ぎなかったのです。しかし、それを自覚するのに、そんなに時間を要さなかったのが私の救いでした。

但し、ベテランの建築士だから、正しい選択ができるという訳でもないのですが、とすると、なかなか、どの建築士、もしくは施工会社に依頼して良いのか解りません。

私が、不動産会社(デベロッパー)として、ある大手設計事務所の一級建築士に、収益物件とするための商業施設の仕事を依頼したことがありました。その一級建築士は私に二つの案を提示してきました。二つの案を提示してきたこと自体には問題はありませんでしたが、私は

「プロに依頼をしているのだから、そのどちらのデザインでも私は構わない。赤でも、青でも好きにすればいい。私が依頼したことは、『収益性の為に計画よりも賃貸面積を減らさないこと。』、『その建物を利用する人が笑って安全に使えること』『その建物を作る人の安全が保たれること』この3点だけである。」

と言いました。その後、その建築士はそれを守ってくれました。その建築士は、私が会った、私より若い建築士の中では、今でも一、二を争う建築士だと考えています。それは、その建築士が、『建築士が何をしなければならないか』を私の一言ですぐに判断できたからです。

我々、建築士もしくは建築士を持っていなくても設計事務所に所属する多くの設計者が、何らかの学校(大学や専門学校)で勉強をしてきています。『建築家』を目指して・・・。そして、その多くが著名な建築家に憧れて、デザインの勉強をしたりします。中には、著名な建築家の建物を見ることで勉強をした気分になっている者も大勢います。

著名な建築家に憧れることも、その建物を見ること自体は否定しません。しかし、それを自分のクライアントに活かすことは、殆どありません。著名な建築家の話よりも、はるかに重要なことがあることに、多くの建築士は見逃しているのです。

その『建築家』を目指した多くの学生が、社会に出て、建築士の必要性があることに気が付きます。特に多くの人は、3つある建築士の中でも『一級建築士』を目指すことになります。

3つの建築士について簡単に違いを簡単に書いておきます。

一級建築士・・・公共建築物や百貨店で500㎡を超える建物、木造で最高高さが13mを超える建物、木造以外の建物で300㎡を超え最高高さが13mを超える建物、1000㎡を超える2階建て以上の建物。(一部略・建築士法第3条第1項)

二級建築士・・・一級建築士が出来る建物以外では、30㎡以上、もしくは木造以外の建物で100㎡以上(木造は300㎡以上)もしくは3階建て以上の建物(一部略・建築士法第3条第2項)

木造建築士・・・一級建築士もしくは二級建築士が出来る建物以外で木造の100㎡を超える建物(一部略・建築士法第3条第3項)

一級建築士の試験とは、年によって違いますが、概ね合格率が7%ぐらいの試験です。しかも、宅地建物取引主任者試験などと違って、誰でもが受けられる試験ではありません。例えば、大学で建築を学んで、一級建築士事務所で2年の実務を積んでやっと受けられます。その人同士で受ける訳です。プロ同士で受けて7%だから、かなりの狭き門です。過去の資格保有者は2014年現在で約35万人ですが、実際に現在でも実務についている一級建築士は7万人です。この数は医師の三分の一、弁護士の約二倍に相当します。

ここで建築士の試験を勉強しだすに当たり、多くの建築士が大事なことを忘れ、技術的な勉強や試験の為の知識を詰め込み始めます。つまり、そもそも、建築士が何故必要かと言うことを忘れてしまっているのです。

そこで、正しい建築士の見極め方の一つをここに書いておきます。

依頼した建築士に次の質問をしてみてください。

「建築基準法第1条と建築士法第2条2項を答えてください。」

と・・・

建築基準法第1条

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低限の基準を定めて、『国民の生命、健康及び財産の保護を図り』、もって公共の福祉の増進を資することを目的とする。

建築士法第2条2項

建築士は、常に品格を保持し、『業務に関する法令及び実務に精通して』、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

一字一句間違えずに答える必要性はありませんが、『』内の部分が答えられなければ、その建築士は、建築士としての本分を忘れた建築士であり、これを答えられなかった建築士に依頼した読者は、私に質問をしなければならなくなるかもしれません。

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違法建築物を不動産業者は説明しなくてよいのか?(売買編)

先日、当社のところにこのような相談が舞い込みました。

「契約して、手付金を払った物件ですが、契約後に、『検査済証』が無いことが解りました。これは違法建築だと思うので契約を白紙解除(※2)したいのですが、相手は手付解除(※1)でしか応じないと言って、手付金を返してもらえません。手付金を放棄するしかないでしょうか?因みに仲介業者はいませんが、売主そのものが、不動産業者(法人)です。」

※1手付解除…支払っている手付金を放棄して、契約を解除すること

※2白紙解除…契約そのものが無かったことにすること。当然、手付金は返還されます。

この情報だけだと実は非常に難しい話です。

この情報だけだと、検査済証が無いことを、売主が知っていたかが争点になると考えられます。(宅地建物取引業法47条)

と言うわけで、契約書、重要事項説明書、クライアントが役所で取得した建築計画概要(どのような確認申請をしたか)、台帳証明(完了検査を取得しているかどうか)を送って貰いました。

さらに、当社の方で、土地、建物の登記情報を取得しました。

登記情報では、敷地面積は150㎡、建物は1階が87.5㎡、2階が88㎡、3階が91.5㎡とあります。また、建物が登記されたのは昭和62年です。

本物件の場所は、建蔽率60%、容積率200%の都市計画法上の第一種住居専用地域エリアです。道路幅員は4.5mです。

そこで、気が付いたことがありました。

1.契約書と重要事項説明書に書かれていること

1)「本物件は『既存不適格』である。」と書かれていること

2)「建蔽率と容積率がオーバーしているが、これは既存不適格によるものであるため、再建築の際には、同等の建物は建てることができない。」と書かれていること・

3)「建蔽率(1.0%)オーバー、建物は(4.0%)オーバー。」と書かれていること。

と書かれています。

2.台帳証明と建築計画概要をみると

1)台帳証明を見る限り、やはり完了検査を受けていません。つまり検査済証はありません。

2)建築計画概要をみると、敷地面積は165㎡、建築面積92.8㎡、延べ床面積は269.4㎡とあります。

まず、『既存不適格』とは、その建物が建てられた時(厳密には確認申請を取得した時)の法律には、合致している建物であるが、その後、建築基準法及び関連法規、条例等が変わってしまったために、現行法に抵触してしまっている建物のことを言います。

この建物は、完了検査を受領していないので、すでに建築基準法に抵触しているので、既存不適格ではありません。

では、既存不適格によって、建蔽率や容積率がオーバーしているかどうかです。

ここで問題となるのは、昭和62年以降に建築基準法によって建蔽率や容積率が変わった点は2つあります。

・マンションなどの共同住宅の共有部分の容積率参入の緩和

・道路幅員による、容積率の規制

この2点です。つまり、容積率は、規制が厳しくなることもあります。しかし、建築基準法で建蔽率が厳しくなると言うのは、聞いたことがありません。

考えられるのは、都市計画法や地域条例の変更により、規制が厳しくなった場合です。

しかし、都市計画法で建蔽率が緩和されるケース(住宅系地域から、駅や幹線道路の拡張などで商業系地域に変わる)ことは考えられますが規制されるケースは稀です。唯一、考えられるとすれば、都市計画区域外から、都市計画区域に変更になったケースです。

そこで、本物件の所在するA市役所の建築指導課に問い合わせてみました。

案の定、都市計画法の変更も条例による建蔽率の規制も昭和62年以降はありませんでした。

ここで、電話でA市役所の建築指導課の担当に、なぜ、このような質問をするのかを聞かれました。理由を説明すると、面白い返事が返ってきました。

「たしかに、この物件は完了検査を受領していませんね。しかし、それは手続き上の不手際があっただけで、違法建築とまでは、言い切れません。」

実は、この類の回答は、多くの役所の若い担当が同じことを言います。そこで、私は聞き返しました。

「違法建築だとか、違法建築物という言葉は、建築基準法に定められている用語ではないが、どういう定義で、その言葉を使っているのでしょうか?私は、その建物が同法に抵触している建物かとどうかが、違法建築であると認識していますがちがいますか?」

その担当は

「その認識で間違いないと思います。」

と回答しました。私は

「では、本物件について、同法7条1項から5項に抵触しています。また、同法第99条に第7条に関する罰則規定もあります。これをもってもこの建物は違法建築ではないと言えますか?」

若い担当は、建築基準法第7条を電話の向こうでぶつぶつと唱え始めました。そして・・・

「い・・・違法建築で間違いありません。しかし、既存不適格でないとまでは言い切れないかと・・・」

もう、これ以上、この担当をいじめても仕方がないので、ここら辺で辞めておきました。しかし、これで本物件の所在するA市役所も本物件が、建築基準法に抵触する建物であることは認めたことになります。(もちらん、担当者の名前も会話の内容も録音されています。)

しかし、これだけでは売主である宅建業者が、完了検査を受けていない違法建築物であったかを知っていたかどうかは解りません。

実際問題、宅建業者であれば、その建物が完了検査を受けているかどうかを調べるぐらいのことは当然にやらなければならないのですが、宅地建物取引業法第35条(重要事項説明)には、違法建築の記載事項が明記されていません。最近では、どの役所でも、それを調べることを勧めていることから、訴訟に持ち込めば、同法35条の記載事項に明記されていなくても

『売主が目的を達成できない』(民法570条)

に該当してアウトとなることは想像できるのですが、訴訟に持ち込まなければならない煩わしさがあります。そこで、決定的なミステイクを探すこととしたのですが、ありました。

まず、この契約の契約書と重要事項説明書には、『既存不適格』と書かれていることです。

前述の通り、『既存不適格』とは、新築時には合法であったが、その後の法改正などによって、現行法に合致しなくなった建物のことです。

しかし、この建物は完了検査を受けていないことから、自動的に『建築基準法に抵触した建物』であり、『既存不適格』ではありません。

また、建蔽率と容積率がそれぞれオーバーしていると書かれていることも問題です。この売主である不動産業者は、登記情報の敷地面積と登記情報の建築面積から、建築面積と延べ床面積を算定して、建蔽率と容積率を判断しました。

しかし、登記情報の敷地面積が確認申請時の敷地面積と合致しているとは限りません。建築基準法に於いての敷地面積は、建物を建築する部分の敷地面積を言います。それは、建物が建っている地番の敷地面積ではありません。隣の地番の敷地と合わせて建てても問題はありませんし、登記情報の敷地面積が古い情報で、新たに測量した結果を使っても構いません。また、新たに測量した結果を登記するかどうかは、その時点の土地所有者が法務局に地籍公正をしたかどうかによります。

また、建物の大きさについても同じことが言えます。今回の登記情報による建物の延べ床面積は合計すると267㎡です。しかし、確認申請時に出されている延床面積は269.4㎡です。

よく勘違いされている人がいるのですが、確認申請の延べ床面積というのは、建築基準法で定められた面積です。建築基準法の所管は国土交通省です。登記情報に出ている面積は土地家屋調査士法に定められる面積です。土地家屋調査士法の所管は法務省です。

例えば、建築基準法では1/2未満しか外気に接していない外部階段は容積率対象面積になりますが、土地家屋調査士法では、外部階段は一律面積から省かれます。

ちょっと、変な感じがしますが、建築基準法とは、建物の安全性から、1/2以上の解放が無ければ、外部階段としての要件(火災時の換気、竪穴区画としての問題)を満たしていないと考えられます。しかし、土地家屋調査士法は財産権を測定しているので、外部階段は面積に含まないのです。

建蔽率や容積率というのは、都市計画法によって定められ、建築基準法によって遵守しなければならないものですから、登記情報の面積によって、建蔽率や容積率がオーバーしているということは出来ません。

この建物の場合、確認申請は合格していますが、完了検査を受領していないので、確認申請通りに建物が建てられているかどうかの判断ができません。つまり、建築基準法で言うところの建築面積や延べ床面積は不明であり、建蔽率や容積率がオーバーしているということは不明ということになります。

この2点より、売主である不動産業者は、契約書と重要事項説明書に虚偽の記載をしたことになります。

(業務に関する禁止事項)

第四十七条  宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

  宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

つまり、知らなかったことは書けないにしても、虚偽記載をするということは

「不実のことを告げる行為」

に該当します。

結果的には、このことを中心に当社から弁護士に依頼して、売主にこの内容証明を送ってもらいました。

それまで、

「絶対に手付解除だ」と言っていた、売主はすぐに白紙解除に応じて、手付金を全額返済しました。

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家賃を滞納してお困りの方へ ~住宅編~

当社のブログにおいて、「家賃滞納」の記事を書いていますが、今までの「家賃滞納」の記事については、原則的には、物件のオーナー様やこれから新規に物件を借りたいという方向けに書いています。

一応、「お気軽にご相談ください。」と書いている手前、家賃を滞納して困っている方の相談にも乗ってはおりましたが、本来、当社は、『家賃滞納で困っているオーナー様』の問題を解決する会社です。

ところが昨今、『家賃を滞納してお困りの借家人様』からの相談があまりに多いので、家賃を滞納してお困りの借家人様向けに記事を掲載することと致しました。

まず、大前提を書いておきます。

重要なことなので、次の事を心に止めておいてください。

貴方が借りているお部屋の所有者は、貴方が本来、支払うべき家賃を当てにして生活をしています。貴方が住んでいる建物を建てるのに借金をして建てているとすれば、その返済は家賃収入によって行われているかもしれません。私に相談してくる方で

 「大家さんは、お金持ちなんだから、少しぐらい家賃を待ってくれても…」

 ということを言われる方がいますが、殆どの大家さんは、金融機関からの借り入れで、物件を所有しています。

 また、如何なる理由があっても家賃滞納は、許されることではありません。

 貴方は、『賃貸借契約』に基づいて、貴方のお部屋を借りている訳ですから、家賃は契約書に基づいて、払わなければ契約違反になります。

 1日でも家賃を滞納することは『契約違反』ということをよく考えてください。

ここをお読みの方は既に家賃を滞納して困ってしまっている方だと思います。

いくら、貴方が家賃を滞納していることが悪いと言っても、既に家賃滞納をしてしまっているので、それを解決しなければ、ここを読んでいる意味がないので、解決策を書きます。

どんな場合でも、解決できるとは限りません。下記の様な場合は解決できない可能性が高く、滞納家賃を一括で支払うか、契約解除しかないでしょう。

1.貴方が家賃滞納を踏み倒そうと考えている場合。この場合はさっさと契約解除をして退去することをお勧めします。

2.大家さんと直接、お話ができない、もしくは管理会社が大家さんと交渉をする能力がない場合。

3.大家さんが法人の場合。特に、大家さんが法人で複数のマンションを経営していたり、貴方の住んでいる物件が信託されている場合(所有者が信託銀行になっています。)

※ 特に3の場合は、すぐに法的処置を取られる可能性があると考えておいてください。

つまり、大家さんと直接、交渉できる環境になければ、ほぼ解決は無理と考えられます。このような場合は弁護士なり、プロに相談するしかありませんが、すでに家賃滞納をするほど経済的に困窮しているはずですから、弁護士に依頼するのも難しいかもしれません。

※ただし、貴方がリストラなど特殊な事情で経済的に困窮している場合は、法テラスなどが相談に乗ってくれます。

さて、分割返済を大家さんに頼む注意点ですが

1.滞納した言い訳を大家さんにしない。お詫びをするだけにする。

前述のとおり、如何なる理由があっても家賃滞納は契約違反です。それなのに言い訳をしても聞き苦しいだけです。大家さんから、理由を聞かれたら、理由を言っても構いませんが余程のことが無い限りは、どんな理由であっても大家さんが納得してくれることは、ありません。その様な言い訳をするぐらいなら、書面をもってお詫びをすることです。

謝罪文の雛形は下記からダウンロードできます。

2.分割返済の計画案を提出する。

口先だけで、分割で家賃を払いますというのでは、大家さんは納得しません。そこで、信頼してもらえる返済計画案を提出する必要性があります。

例えば、月々10万円の家賃を2ヶ月滞納してしまったとします。滞納家賃は20万円です。さて、この滞納家賃に対して、4ヶ月で返済しようとすると15万円ずつ返していかなければなりません。通常、家賃というのは収入の30%程度と不動産業界では考えています。

もし、10万円が30%とすると、月平均の収入は33万円です。ところが15万円となると収入の45%となります。当然ですが家賃滞納をしているぐらいなので、貯蓄はないでしょう。将来、まとまった収入があるなどというのは、信用できません。とすると、15万円ずつの返済などと言うのはにわかに信じがたい話です。

そこで、返済計画としては、せいぜい月平均の収入の40%を超えない範囲での、返済計画案を出します。

とすると、月々12万円ずつで10ヶ月間かけて返済するというような内容が限界です。

この様に自分の収入支出から、信用してもらえる返済計画案を提出します。

返済計画書の雛形については、下記からダウンロードできます。

 

謝罪文・返済計画書の雛形 無料ダウンロードはこちらから

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原状回復工事 ~入居者視点からのリニューアル~

連載シリーズ 【 原状回復工事 ~入居者視点からのリニューアル~ 】 第 4 話 / (全 4 話)

前話(「原状回復工事 ~不動産屋が高い理由~」)で、書いた部屋の施工前の部屋の写真を見せてもらうと、フローリングは部分補修をしてワックスを掛ければ問題ないような状態です。建具を替えた理由は、フローリングを替えるときに巾木を替えるため、造作材の色が変るから建具まで替えたという理由です。

さて、この部屋で当社が提案すると、どんな提案になっていたかというと・・・

項目 数量 単価 小計
キッチン換気扇フード交換   1式  38,000円
キッチンシート貼り    1式   24,000円
キッチン水栓交換  1式  28,000円
トイレペーパーホルダー交換  1式  7,500円
トイレタオルリング交換  1式  5,000円
フローリング補修  1式  15,000円
火災報知機設置  2箇所 3,900円/箇所 7,800円
スイッチプレート交換  6箇所 3,000円/箇所  18,000円
クロス交換 88㎡ 1200円/㎡ 105,600円
クリーニング工事  1式  25,000円
工事管理費 1式 30,000円
合計  303,900円

と、こんな内容でした。建物の住み心地というのは、立地や周辺環境と間取りや日当たりなどによって決定されるものです。ですから、各住戸のリニューアル工事によって、「住み心地」を変化させることは極めて難しい問題です。住み心地を変化させるためのリニューアル工事は、各住戸の工事よりも共有部分の工事によってできます。

では、当社が水周りやスイッチプレートなどの細かいものを替えたかと言うと、こういう部分は、メーカーの商品の入れ替わり(デザイン変更)が頻繁に行われるため、新築物件と比較すると劣化が激しく感じられるからです。また、水周りやスイッチなど、前居住者が触ったものの中で新規入居者が嫌悪感を感じるものはなるべく交換してあげるという効果もあります。

ちなみに火災報知機は法律の変更に伴うものです。(E社は忘れていました。)

さて、この部屋はE社が前話で提案した内容で施工した後、2ヶ月で入居者が決まりました。決まったのは、3月中旬で、もっとも入居者の入れ替わりが多い時期ですから、決まって当然なのですが、113,000円で募集して、結果的には110,000円で決まりました。

その2ヵ月後、このマンションオーナーから、再び依頼がありました。E社が施工した部屋の下階の部屋が空いたので、リニューアルの提案をして欲しいとのことでした。

こちらの部屋も状況は殆ど変り無かったのですが、フローリングは補修の必要性もありませんでした。ただし、給湯器が壊れかかっていたので、給湯器を交換しました。他の内容は、上記の内容とまったく同じです。

工事が終わったのは、6月の中旬でした。私はマンションオーナーに115,000円で募集をするように提案をしました。結果は、7月1日からの入居希望者が、115,000円で成約しました。築年数が10年のマンションですが、1LDKの周辺の新築相場が120,000円弱だったこともあったので、新築に近い賃料で決まるという自信があったからでした。

賃貸専門不動産会社は、入居者がどんな視点でものを見ているかのマーケティングは、殆ど行っていません。強いて言うならば、マイソク(物件の広告)に書ける項目を増やしたいだけです。風呂・トイレ別、エアコン付、ウォシュレット付、光回線など、とにかく項目を増やしたいだけです。そして、それに食いついてきた入居希望者をなんとか営業力で説得します。家賃を下げるのも営業力と称しています。今回の物件では

『大規模リフォーム済み』

とマイソクに書かれていました。フローリングを交換したことを大規模リフォームと言いたかったのでしょう。

このように大手賃貸不動産会社は、客付けさえできれば良いと考えており、入居者目線でのリフォームの提案は出来ません。それによって、入居者は長期に渡って賃借してくれない物件になってしまいます。

たしかに、最近はインターネットの物件検索サイトなどでも設備の選択欄があります。ですから、マイソクに書ける項目を増やすことで、インターネットの物件検索サイトでも、選ばれる可能性は高くなります。

しかし、ある程度の設備が整っていれば、後は実際の物件勝負になります。

当社は設計事務所であることの強みを活かし、戸建分譲住宅や分譲マンションなどのマーケティングデータをもとに、人気の住空間を常に研究して、それを賃貸住宅にも反映させています。

そして、費用対効果の大きいリフォームの提案を行っております。

賃貸住宅の空室対策、原状回復工事は

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原状回復工事 ~不動産屋が高い理由~

連載シリーズ 【 原状回復工事 ~不動産屋が高い理由~ 】 第 3 話 / (全 4 話)

当社のお客様である、マンションやアパートのオーナー様から、空室対策に関する相談を受けます。その多くの物件は、立地的にかなり厳しい物件であったり、かなり老朽化している物件だったりと、その理由は様々です。

立地的に厳しい物件は、なかなか手の施しようが無いというのが実態です。また、老朽化した物件であっても、そこまでの手入れの状況次第ですが、築40年以上の物件となると、やはり、かなり厳しいものがありますが、立地的条件と物件の状況によっては、何とかなる場合もあります。

今回は、物件も平成に入ってからのもので、立地的条件も整っているのに空室がどうしても出来てしまうという物件についての問題点について検証します。

マンションやアパートと言うのは立地的条件が整っていれば、新築から築5年目ぐらいまでは、事故でもない限り、周辺相場賃料とほぼ同等であれば、それなりの入居率は見込めるはずですが、築10年を超えてくると賃料の下落が始まります。これは、築年数による経年劣化よりも、細かい設備が新しい物件と比較して見劣っていたり、室内のデザインが流行から遅れていたりするのが主な原因です。

ある賃貸マンションオーナーが、客付けと家賃の回収、共有部の清掃、退去者が出たときの原状回復を大手の賃貸専門不動産会社E社に任せていました。大手の賃貸専門不動産だけあって、それなりに入居者を付けるのですが、平均入居年数が3年弱と入居者が安定しません。

入居者の出入りが激しいのは賃貸物件のオーナーにとっては、次の入居者が入るまでの間、賃料が得られないだけではなく、原状回復工事なども少なからず出費があるはずです。

そして、この賃貸マンションオーナーから当社に入居者が安定するにはどうすればいいかと言う依頼がありました。

入居者が安定することは、実はすごく簡単なことです。

『住み心地のよい住居を提供すること』

この一言につきます。

そこで、まずはそのマンションの空室を見させて貰いました。その部屋は前入居者が6年間住んだそうで、このマンションの中では長く住んでいた入居者でした。

間取りは1LDK(34㎡)です。

まず、中に入って気がついたことは、フローリングでした。新品のフローリングです。

オーナーに聞いてみると、この部屋の前入居者と前々入居者の併せて10年間フローリングを替えておらず、表面がかなり劣化していたので、E社から、

「そろそろ、原状回復工事と一緒にリニューアル工事をした方が良い」

と勧められて工事をしたそうです。

そこで、E社の提案した工事内容を見てみると・・・

建具の交換  3本 98,000円/本   294,000円
フローリング  1式   350,000円
造作工事  1式   158,000円
クロス交換  88㎡  1,800円/㎡   158,400円
下駄箱補修 1式     15,000円
クリーニング  1式    37,500円
工事管理費  1式   101,290円
合計 1,114,190円

※建具3本 リビングと寝室の間のドア・洗面所のドア・トイレのドア

と、こんな内容でした・。

まず、気になったのは値段です。建具やフローリングは良く知っているメーカーのもので、仕入れ価格も概ねわかっていました。それだけに、あまりに高いと感じました。

しかし、高いのは当然です。

E社は、業者を手配する能力はありません。そこで、工事を別のH社に丸投げしています。H社自体もフランチャイズリフォーム会社です。H社は、通常の工務店と比較するとフランチャイズ手数料を工事費の20%取ります。さらにE社がH社の見積に25%乗せているので、大手賃貸専門不動産会社は通常の工務店に工事を依頼するよりも1.5倍も高いことになります。

これはE社に限ったことではありません。大手の賃貸専門不動産会社はどこも似たようなものです。

実際に大手の賃貸専門不動産会社にリニューアル工事を依頼して、「高い」と感じたマンションオーナーの方も多いと思います。

しかし、賃貸専門不動産会社の提案の問題点は高いだけではありません。次回は、その提案内容の問題点について考察します。

 当社は設計事務所であることの強みを活かし、当社では、戸建分譲住宅や分譲マンションなどのマーケティングデータをもとに、人気の住空間を常に研究して、それを賃貸住宅にも反映させています。

そして、費用対効果の大きいリフォームの提案を行っております。

賃貸住宅の空室対策、原状回復工事、リフォームは

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【テナント募集】吉祥寺徒歩1分 サンロード内 貸し店舗物件 

本物件は契約となりました。

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家賃滞納 借家人への念書・覚書の出し方 【立退き】

連載シリーズ 【 家賃滞納 借家人への念書・覚書の出し方 【立退き】 】 第 2 話 / (全 14 話)

まずは、電話催促の方法です。

第1話で書きましたが、「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合は除きます。

1.家賃滞納から、1週間~2週間で借家人に電話を入れて催促をする。

1週間~2週間と書きましたが、できれば1週間で電話を掛けるのが良いでしょう。これは前回も書きましたが、家賃滞納の原因が事故だった場合に被害を最小限に食い止めるためです。

ここで、書いている事故とは、借家人が交通事故にあったとか、貸室の外であった事故のことではありません。書きにくいのですが・・・

・自殺

・他殺

・病死などの孤独死

などの死亡している場合です。私は、自分が関わった物件で全てに遭遇したことがあります。亡くなった方には気の毒な話しを書きます。病死などの自然死の場合は事故物件にはなりませんが、自殺や他殺の場合は、その物件自体が事故物件として取り扱われることになります。

起こってしまったことは、取り返しがつかないので、被害を最小限に食い止めることが肝心です。遺体の損傷が激しくなってくると、清掃も大変ですし、同じ物件の居住者まで退去してしまいます。

このため、如何に早く発見するかが大事なのですが、だからと言って、1週間で電話連絡がつかないからと言って、鍵をいきなり開けて貸室に入るわけにもいきません。

電話で連絡が取れた場合も、いきなり怒ってはダメです。常習的に滞納をしている人の場合でも怒ってはダメです。常習的に滞納している人への対応は次回以降に書きますが、紙面を持って対応します。

まずは

「家賃の振込み(支払い)をお忘れではないですか?」

と丁寧に聞きます。そして、いつまでに支払ってくれるかの確認をとります。

携帯電話にかける場合には

「家賃のお支払いがまだのようですが、今、お時間よろしいですか?」

と聞きます。ここで、相手が

「今は都合が悪い・・・」

という旨のことを言われた場合には、いつまでに折り返し電話をくれるように伝えます。相手が仕事で打合せ中などの場合、家賃滞納の話は他人には聞かれたくないですし、強引にその話をすると信頼関係を損ねたり、営業妨害になったりする場合もあります。

この時に支払期日が1週間以上、待ってほしいという場合には、「念書」を取ります。

念書の雛形はこちらから無料ダウンロードできます。

念書の取り方ですが、出来れば、ちゃんと会って念書に、署名捺印をしてもらいます。この時のポイントは、念書を書いた日の日付といつまでに、支払うのかの日付を必ず記入します。

そして、捺印ですが、絶対に実印を使ってもらい、印鑑証明も貰います。また、連帯保証人にも、署名捺印を貰います。こちらも実印と印鑑証明を貰います。

どうしても会って念書に署名捺印が貰えない場合、例えば、家主が賃貸物件から離れた場所に住んでいる場合などの家主側の問題で会えない場合、借家人が仕事などで、どうしても会いに来られない場合などは、無理せずに、簡易書留に念書と送付状、それに返信用封筒(簡易書留にして切手も貼っておきます。)を入れて送ります。送付状には、本人の署名捺印、連帯保証人の署名捺印、各々の印鑑証明を添付して送り返す旨を書きます。

ここまでやると、念書を作る前に大体の人は支払ってくれるのが普通です。

というのは、連帯保証人に家賃滞納がばれたりするのは、結構恥ずかしいものです。それに、印鑑証明を用意したりするのも面倒です。そして、何よりも、念書出すこと自体がプレッシャーになるはずです。

もし、支払い期日が1ヶ月を過ぎる場合は、契約書に家賃滞納の場合の損害利息も合わせて支払う旨を書く覚書にします。

覚書の雛形はこちらから無料ダウンロードできます。

もちろん、連帯保証人の実印、印鑑証明ももらいます。そして「確定日付」を公証人役場で登録します。できれば、公正証書にする方が良いでしょう。この場合は、公証人役場に借家人本人と連帯保証人にも来てもらいます。また、以前の記事(「公正証書の効力 ~立ち退きの場合~」)に書きましたが、公正証書には立退きの効力はありませ。しかし、金銭債権の強制執行権はあります。

そもそも、支払期日が1ヶ月を過ぎる場合というのは、次月の家賃よりもあとに当月の家賃を支払うという矛盾が発生します。

この時点で家賃を滞納している借家人は、相当、経済的に困窮しているはずです。ということは、仮に公正証書を作り、金銭債権の強制執行権を行使したとしても、無いものは回収できません。だからこそ、連帯保証人にも公正証書に署名捺印してもらいます。ここで起こることは・・・

1.連帯保証人が公正証書作成の前に家賃を代納してくれる。

2.公正証書作成前に連帯保証人が借家人に家賃をちゃんと払うように催促してくれる。

3.公正証書作成前に借家人と連帯保証人が話し合い、双方とも支払い能力が無いときには退去の相談をする。

一般的な考え方の人であれば、この3つのパターンになるので公正証書作成前にことが片付くはずです。

もし相手が一般的な考え方を持っていない場合や、余程、困窮している場合は、公正証書の作成に応じてきます。つまり、公正証書を作って金銭債務の強制執行をされた時点で破産する覚悟があるとか、行く場所がないからとりあえず応じているという場合も考えられます。

例外的に将来に支払う見込みがあるケースがあって応じてくる場合もあります。

つまり、公正証書の作成に応じてくるようなケースは、要注意の事態と考えてよいでしょう。心の中で、この借家人の退去準備をしなくてはならない時と考えられます。

その場合には、公正証書に

・ 期日までに支払えなかった場合は賃貸借契約の解除に応じる。

・ 合意解約の和解調書に応じる。

などの文言を付け加えます。もちろん、公正証書でこの文言に対する強制執行権はありませんが、裁判になった場合は、ほぼ確定的な証拠になります。

この覚書を案文として、公証人役場に持って行くと、公証人が公正証書を作ってくれます。案文は、公証人役場にもよりますが、事前に持っていくかFAXで送ります。

次回は電話連絡がつかなかった場合を書きます。

家賃滞納でお困りの方はリデベに

お気軽にお電話ください。

リデベでは弁護士のご紹介までさせて頂きます。

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