エステティックサロンは用途変更が必要か?

連載シリーズ 【 エステティックサロンは用途変更が必要か? 】 第 12 話 / (全 12 話)

 

掲題の問合せが非常に増えている。そして、色々な見解があるので少し整理しておこうと思う。

 

その前に長い文章を読むのが面倒だという人の為に結論から書いておこう。

1.一般的に下記の施設・施術をしなければ、エステティックサロンはサービス店舗に該当するため、特殊建築物に該当しないので、用途変更の確認申請は不要。

2.医師等が施術を行い、入院施設を有している場合は、有床診療所となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

3.浴室、サウナ、岩盤浴、泥風呂などを有している場合は、公衆浴場となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

※用途変更の確認申請が必要無くても各種法律は守らなければならない。

 

そもそも、エステティックサロンの定義が難しいが、総務省の日本標準産業分類2002年(平成14年)3月第11回改訂によって、分類番号8292(現在7892)として、独立したサービス業と定義された。

しかし、その定義も曖昧で、「手技又は化粧品・機器等を用いて、人の皮膚を美化し、体型を整えるなどの指導又は施術を行う事業所をいう。」となる。

 

と言う訳で、エステと聞いて、不埒なことを頭に思い浮かべた方は、それを含まないので、その話題は以下に出てこないので期待しないで欲しい。

 

エステティックサロンの実態だが、色々なサービスが行われている。その色々な内容の全てを把握している訳ではないが、定義にもあるように

・ 皮膚の美化

・ 体型を整える

この2点が目的であると考えて良いだろう。健康の増進を進めるスポーツジムはエステティックサロンに該当しないが、ダイエットを目的として、スポーツ器具を使っている場合は、エステティックサロンに該当するという曖昧な話になる。

 

通常のエステティックサロンは建築基準法(以下「法」という)で言う特殊建築物に該当せず、「サービス店舗」という部類に分類されるので用途変更の確認申請は不要であると解される。しかし、サービス内容の実態によっては、必要となる場合がある。

皮膚の美化が目的で、皮膚科の医師が薬事法による薬を使う施術や、体型を整える為に美容整形と言われる形成手術を行うのであれば、これは診療所になる。入院施設を伴わない診療所は、やはりサービス店舗と同じ扱いで良いのだが、それによって入院施設を伴うのであれば、有床診療所(20床以上なら病院)となり、特殊建築物になる。つまり、有床診療所にするならば、法87条の用途変更に該当し、100㎡を超えるならば、法6条により確認申請が必要となる。

ここまでは、異論の無いところであろう。

 

問題は他のサービスの場合である。

 

先日、ある特定行政庁に当社のスタッフが「韓国式ヨモギ蒸し」を施術する施設が特殊建築物に該当するかを問い合わせたところ、「エステティックサロンであり「サービス店舗」ではないか。」という回答がきた。

そもそも、「韓国式ヨモギ蒸し」がどんなものかも解らなかったであろうことは容易に想像がつく。実際に私も今回の件で初めて知った。

どんなものかを、簡単に言えば、穴の空いた椅子の下に、蒸し器を置き、その蒸し器にヨモギを入れて、人はその椅子に座り、首から下の体をその椅子ごと、ポンチョの様なものを被せる。そうすると、ヨモギ成分の蒸気がポンチョの中に充満するという形式のスチームサウナである。効能などは詳しくは解らない。

では、これが特殊建築物に該当するかどうかを検討する。

前記の説明の通りで「蒸し器を使うスチームサウナ」であれば、当然に公衆浴場に該当するかを検討しなければならない。

ちなみに、法別表1(4)より、建築基準法施行令(以下「令」という)115条の3の三に公衆浴場は特殊建築物と定義されている。

さて、建築基準法で言うところの公衆浴場とはどんなものかというと、これについて先人が疑問に思い、ちゃんと建設省(現在の国土交通省)に問合せをした記録が残っている。

 

昭和34年住指発第126号

公衆浴場の解釈

昭和34年12月14日

建設省住宅局建築指導課長から兵庫県土木建築部長宛

(照会)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条にいう公衆浴場と解するが、特殊浴場(ヘルスセンター、温泉会館又はトルコ温泉等)も公衆浴場と解してよろしいか。

二 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場に附属する休憩室、娯楽室又は遊興を伴わない軽飲食店を併設したものは、同項第8号(現同項第10号に相当)の附属するものと解してよろしいか。

三 法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)の附属するものとは、本家と同一むね又は別むねの如何にかかわらず、一構えの敷地内のものは、附属するものと解してよろしいか。

(回答)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条第1項に規定する公衆浴場をいう。ただし、お尋ねのような場合には、公衆浴場に同表(い)項各号に該当しない各種の施設が併設される場合が多いが、これら各種の施設については、法第50条第1項(現第48条第1項)の許可が必要であるから念のため。

二 併設される部分の用途、規模、使用状況等により具体的な事例について判断すべきであるが、通常、ヘルスセンター等における大規模なものは、法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)に該当しないものと解される。

三 同一棟であるか、別棟であるかは、「附属するもの」か否かの別に、直接の関係はない。

(注) 特殊浴場については、昭和45年の法改正により、法別表第2(い)項第7号で「個室付浴場業」が除外され、立法的に解決された。

 

というわけで、公衆浴場法第1条第1項に該当するものが、法でも公衆浴場になるわけだ。では、公衆浴場法第1条第1項とは

 

第一条  この法律で「公衆浴場」とは、温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設をいう。

 

ここで「その他を使用して」と「入浴」という言葉の定義が難しいのだが、これについては、公衆浴場法を所管する厚生労働省が回答している。

 

公衆浴場法概要(抄)

http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/seikatsu-eisei/seikatsu-eisei04/04.html

公衆浴場法(昭和23年7月法律第139号)

 

1 定義

公衆浴場は、「温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設」と定義されているが、これらの営業を行う場合には公衆浴場法に基づき都道府県知事の許可を得なければならない。

 

2 適用

公衆浴場法の適用を受ける公衆浴場は、一般公衆浴場とその他の公衆浴場がある。

(1) 一般公衆浴場

地域住民の日常生活において保健衛生上必要なものとして利用される施設で、物価統制令(昭和21年3月勅令第118号)によって入浴料金が統制されているいわゆる「銭湯」の他、老人福祉センター等の浴場がある。

(2) その他の公衆浴場

保養・休養を目的としたヘルスセンター・健康ランド型のもの、ゴルフ場やアスレチックジム等スポーツ施設に併設されるもの、工場等に設けられた福利厚生のための浴場、サウナ、個室付き公衆浴場、移動入浴車、エステティックサロンの泥風呂等がある。

他法令に基づき設置され衛生措置の講じられているものは公衆浴場法の適用外とされており、労働安全衛生法による作業場に設けられた浴場や労働基準法による事業附属寄宿舎、旅館業法の適用を受ける宿泊施設の浴場が該当する。また、専ら他法令、条例等に基づき運営され衛生措置の講じられている、病院や老人保健施設のデイ・ケアとして使用する浴場、国や自治体によって寝たきり老人等を対象に入浴介助を伴った入浴サービスに使用される浴場は許可の対象外となる。

なお、遊泳プールに付帯する採暖室・採暖槽は浴場ではない。また、もらい湯等は業(反復継続の意思と社会性を持って行われること)として行われていないものは対象にはならない。

 

つまり、サウナやエステティックサロンの泥風呂等は、立派な公衆浴場なのである。よって、エステティックサロンで美容が目的であっても、「蒸し器を使うスチームサウナ」等を使うのであれば、その建物は特殊建築物と解釈できる。

 

ここで危険なのは、建築士が事前相談などで、特定行政庁の建築課などに問合せをして、今回の様に

「特殊建築物でありませんね」

などと、ロクに調べることもなく安易に回答してくる行政官の言葉を信じると大変なことになりかねない。

「韓国式ヨモギ蒸し」が特殊建築物に該当しないというならば、前述の法の構成からすれば、公衆浴場法に基づく、営業許可も不要ということになりかねない。

知事(保健所のある市や特別区は市長もしくは区長)の許可が必要なのに、無認可営業を行うと営業停止や罰金刑が待っている訳だが、建築士では責任が取り切れないような問題だし、ミスリードをした行政官も簡単には責任を取らないだろう。

事業者の方は、より詳しい建築士に確認するか、保健所、役所、消防署など関係各所の全てに確認すべきであろう。行政庁は基本的に自分の部署の法律以外は詳しくないが、事業者は全ての法律を守らなければならないことに注意が必要だ。

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用途変更の確認申請は100m2未満ならしなくていいのか?

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請は100m2未満ならしなくていいのか? 】 第 4 話 / (全 12 話)

タイトルの件ですが、結論を先に書くと、

『その建物が新築時の用途から建築基準法の別表第1の(い)の用途に変更しようとする場合、その部分が建物全体で100㎡未満であれば、原則として確認申請は不要』

※建築基準法の別表第1の(い)=用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?

と、面倒な書き方をしているのですが、実は非常にグレーな脱法行為に近いことをしている人が大勢いるので警告の意味も込めて出来る限り、正確な表現で書いています。ただし、書いてあるように原則です。特定行政庁(市町村)によっては100㎡未満でも用途変更を求めてくる場合もあります。また、書いてあるように建物全体で100㎡未満ならですから、例えば各階80㎡の10階建てで新築時の用途が事務所だったビルがあり、最初に1階(80㎡)を物販店舗に用途変更する場合は確認申請はいりませんが、その後に2階を用途変更する場合には1階を含めて用途変更の内容(遵法性)の確認を含めて確認申請が必要になります。

当社によくある質問で

質問者A「100㎡以上あるんですけど、用途変更する部分を100㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「建築基準法を守れば原則としてそれで良いですが、それが難しいので、建築士の方に見てもらう事をお勧めします。」

これでご理解頂ければ、良いのですが、ここから、とんでもない勘違いをしている方もいるので、今までにあった質問の事例を交えて解説します。また、とんでもない勘違いをして質問をしてくる方の中には、現役の一級建築士の方もいらっしゃいます。

まず上記の回答をすると多くの質問者が

質問者「もともと建築基準法に守られている建物の使い道を替えるだけだから、建築基準法には触れないですよね?」

と切り返してきます。この様な考え方を持っているかたは迷わず用途変更のことを理解している建築士に相談することをお勧めします。

まず、建物というのは使い道によって、構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備など様々なものが変わってきます。ですから、

「事務所を明日から、飲食店に変更します。」

と、単純に特定行政庁などに届ければ良いというものではありません。また、確認申請をしなくても建築基準法を守らなくて良いとは誰も言っていません。ところが、どうも…

『用途変更の確認申請をしなくてよい → お金を掛けずにそのまま利用できる → 建築基準法を守らなくて良い』

という具合に思っている方が多いようです。そこでいつも言っているのが

私「自転車は運転免許証が無くても乗れますよね?そして軽車両だということもご存知ですよね?つまり、自転車は免許が無くても道路交通法の管理下にあるのと同じで、確認申請を出さなくて良くても、建築基準法は守らなければいけないんです。」

飲食店以外の用途の建物を飲食店に変更する場合、飲食店として、建築基準法をクリアしている内容になっているか、もしくは、飲食店に変更するに辺り、当初の事務所から建築基準法を満たすための構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備などが補完されているかなどを証明しなければなりません。それだけではなく、変更しようとする部分以外の部分が建築基準法に抵触していないかの確認もしなければなりません。実はこのことを理解していないで管理されている建物の場合、この条件をクリアできないことが多々あります。

こんな事例がありました。もう随分前ですが当社に

質問者B「C市D町1丁目の5階建てビルの2階で100㎡以上あるんですが、用途変更する部分を100㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「そうですけど・・・。建築基準法は守らないと・・・」

質問者B「でも、誰もチェックしないんですよね?」

私「基本的に誰にも迷惑を掛けなければ、建築基準法の検査はだれもしません。あまり酷いと消防検査の際に役所に通報されるということは稀にありますが・・・。」

質問者B「わかりました。要するに誰も来ないんですね!」

咄嗟にこの質問者は確信犯だなと感じました。そして、何年か後に、当社にこんな質問が来ました。

質問者E「C市D町1丁目の5階建てのビルの1階で120㎡あります。物販店を飲食店に用途変更したいと考えていますが、いくらぐらい掛かりますか?」

その後、ビルの概要などを聞いていると、

『どっかで聞いたことあるビルだな?』

と感じました。そう、確信犯が2階を100㎡未満で用途変更の申請をしたビルです。私は質問者Eに

私「そのビルって2階、飲食店になってませんか?そして、2階の一部を使ってないような感じになってませんか?」

質問者E「はい。2階は飲食店です。90㎡ぐらいの飲食店と飲食店とは別の名前の30㎡ぐらいの事務所があります。ただ、その事務所、2階の飲食店の事務所だと思います。従業員が事務所に出入りしているのを何度か見たことがあります。」

案の定でした。私は質問者Eに依頼を受け、その建物が用途変更ができるかを調査することになりました。現地を調査してみるとそして、その2階の飲食店は換気設備や非常用照明などがあきらかに建築基準法に違反している上に勝手に梁に穴を開けて、厨房の換気ダクトを通していました。これは著しく建物の構造を毀損しています。

私は質問者Eに対して

私「このビルは新築時には完了検査も受領しており違法性は無かったと考えられますが、現在、2階の飲食店が違法状態になっています。違法状態にあるビルは行政庁との相談になりますが、最低限、違法状態の解消をしないと、その他の部分の用途変更が出来ません。」

※単純に違法状態を解消するだけではダメで、違法状態を解消する方法やその報告の仕方などは行政庁と建築士が協議して決定されます。場合によっては行政庁が許可しない場合もあるので注意が必要です。建築基準法第10条の対象になるので、使用禁止や除去の対象となっています。誠実な対応をして、使用禁止や除去の命令が出された建物を見たことはありません。

この質問者Eは用途変更というよりも、このビルでの飲食店の営業を断念しました。そして、このビルの所有者に対して、賃貸借契約の白紙解除、ここまでに掛かった費用や営業損失の損害を請求したそうです。そして、何よりも、このビルの所有者が質問者Bに対して

・ 建物を適法な状態で使用していないことによる契約不履行による退去

・ 建物の構造を欠損させたことによる弁償

・ 質問者Eがこの建物を利用できなくしたことによって、所有者が被った損害

この3点を主とした請求をして係争となりました。その結論がどうなったかは解りませんが、先日、そのビルの前を通った時には、2階のテナントは退去していました。

また、この後、建物所有者の方から、

質問者F「うちのテナントが用途変更の際に違反建築をしているらしく、別の場所を貸そうとしているが用途変更ができないという理由で借り手が付かない。どうすれば良いか?」

という趣旨の質問も何件か来ています。

私「違反建築をしたテナントに違反状態を解消するか退去の選択を迫り、もし、物理的に違反が解消できない場合は損害賠償請求になりますが、それについては私の仕事ではありません。必要であれば、当社の方で弁護士をご紹介させて頂きます。」

この場合は、このような回答しかできません。

この事例からも貸主(大家さん、ビルの所有者)も借主(テナント)も100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないからと言って、何をやっても良い訳ではないことをよく考えなければなりません。また、仲介の不動産会社、用途変更の経験があまりない設計事務所、役所の建築課(建築指導課、建築審査課など)などに

「100㎡未満は用途変更の確認申請は不要ですから…」

と言われ上記の様なことになった後に当社に

質問者G「私に用途変更の確認申請が不要だと言った専門家の人たちには何ら責任はないんですか?」

と聞かれる方がいます。

私「お気持ちは解らなくはないですが・・・。まず、仲介の不動産業者さんは、概ね建築に関しては素人同然です。中には、建築会社から不動産会社に転身した人や、私のように設計事務所と不動産会社の二足草鞋の人もいますから一概には言えませんが、極端に言えば、宅建士というのは不動産の契約書や重要事項説明書が作れるだけの人です。そして、通常の建築士や役所の建築関係の人というのは、その場における建築基準法のことしか理解していない人が殆どです。不動産に関する原状回復義務や契約不履行などによる損害賠償請求などのこと、つまり、民法や借地借家法については、経験も無ければ知識もない方が殆どです。ですから、聞いた相手が間違っていて、もしくは素人の言うことを鵜呑みにしたということになってしまいます。」

と、お答えすることになります。当初、事業を始める時にはなるべくコストを掛けたくないという気持ちは解ります。そして、それを誰かに確認した時に、自分にとって都合の良い回答をしてくれる人の意見を取り入れてしまう気持ちも解らなくはありません。

また、『契約書に建築基準法に抵触することをしてはならない』などと書かれていなくても、法律を守ることは当たり前なので、日本国の法律に抵触すれば、契約の解除、原状回復、損害賠償の請求が来るのは当然です。

ですから、建物を借りる側も、

『100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないから適当にやっておこう』

などと考えていると後々、痛い目に遭う可能性があるので十分に注意が必要です。最近は消防署の予防安全課の方々が建築基準法のことに詳しくなっているので、そちらから行政庁に連絡が行って、違法建築が発覚する場合もあります。平成27年5月に川崎市で発生した簡易宿泊所の全焼火災(9人死亡)の事件後に消防署と行政庁の連絡が密になることも考えられます。

そのことからも、適切に建築基準法及び関連法規を守っておくことが必要になります。できれば、建築基準法に抵触していないことを書類と写真で証拠として残しておくことも重要です。その書類については次回の記事で書きます。

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【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例

連載シリーズ 【 【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例 】 第 6 話 / (全 6 話)

今回は、一見、立地が良くなさそうなのに、成功した事例を書いて最終回にします。

まずは、飲食店として最大の魅力である『味』が整っていた事です。
ただし、テレビが取材に来るとか、食べログで3点台後半を叩きだせるほどではありません。しかし、ラーメン激戦区に行っても充分にやっていける程度の味はあります。ただ、流行の創作ラーメンという感じではなく、普通の豚骨系(チャッチャ系)のラーメンです。お店はカウンターで10席です。ここはもともと金物屋さんだったので居抜きではありません。

このお店の場所は、JRの駅から1.5km。さらに私鉄の駅は2つの駅の真ん中で、やはり、どちらの駅も1.5km近くあります。余程のラーメン好きでない限り、わざわざ来ようと思う場所ではありません。
幹線道路には面しているものの、車道の幅員はさほど広くなく、路駐もできなくはないですが、お店から見えるところに止めておかないと、取締が怖い場所です。つまり、お店の前になんとか止めて、慌てて食べてすぐに立ち去るぐらいでしょう。それもお店から見える位置に止められる車は一台です。

ではコインパーキングがあるのかと言えば、最寄りのコインパーキングまで400mありました。つまり、コインパーキングに止めても、歩いて5分は掛かるのです。
歩道もさほど広くないのですが、なんとか自転車は止められるという程度です。
しかし、派手な看板もなく、街路樹もしっかり立っているので視認性も悪く、最初は近所に住んでいる私でさえ気がつきませんでした。

午前11時にお店がオープンするのですが、土日は11時ちょっと前に行ったら、すでに2~3人が待っている状態。午前11時30分に行ったら満席で待ち客が2人いました。行列ができる店ではありませんが、常に満席であれば、行列なんかできる必要性はありませんから、繁盛店であることは間違いありません。

では、何故にこのお店は大した好立地でもなく、視認性も悪い場所で繁盛しているのでしょうか?

これは、立地があまり良くないが故に、他のお店が出店して来ない為、周辺人口を独占していることが最大の原因です。

たしかに最寄のJRの駅まで行けば、このお店よりも評価の高いお店はあります。それが、ラーメン好きな人(マニアのような人)が超有名店に行くというのであれば別ですが、わざわざラーメンを食べるのにバスに乗ったり、歩いて20分以上掛けるのは面倒です。
しかし、味は、そこそこ良いですから、周辺住民を完全にリピーターとして取り込んでいるわけです。

また、家賃が安いというのも経営を楽にしている要因の一つと考えられます。このようなお店の場合、固定客を掴むまでの間、少々時間がかかります。今でこそ、スマートフォンや携帯電話で自分のいる場所から評価の高いお店を検索できたりもするので、その時間は短縮されています。

それでも、駅前好立地店と比較すれば、固定客を掴むのに時間が掛かることは間違いありません。それでも家賃さえ安ければ、仕入れや人件費で失敗しない限り、短期間で失敗する可能性は低くなります。その耐えられる時間の間に固定客を掴めばいいわけです。

また、固定客を掴みやすかった理由は、味が無理に個性的なわけではなく、普通の豚骨に磨きをかけて、一般の人が食べやすい味にしていることも、幅広い顧客層をターゲットにできていると考えられます。

このように立地が一見悪いようでも、周囲の客を独占できる環境があり、家賃などの支出と商品設定を間違えなければ、充分に繁盛できるわけです。

ただ、この店主がそれを狙っていたかどうかは微妙です。おそらく、偶然だったのだと思います。少なくとも出している商品(メニュー)に関しては別の店で修行していたことから、立地に合わせて商品設定をしたわけではありませんが、商品に合わせて立地を選んだ可能性はあります。機会があったら、この場所に出店した理由を聞いてみたいと思います。

前回も書きましたが安易に居抜き店舗に頼ると失敗することが多々あります。
居抜き店舗でなくても、しっかりしたマーケティングと予算に見合った計画(設計)さえ出来れば、セルフビルドなどで、出店費用を抑えることはできます。

ブランド力のある大手居酒屋チェーン店でさえ、既存店の売上が落ちたときに単純に値段を下げたりするのではなく、業態変更をしたり、内装を大きく変えたりして、その店舗の売上をアップさせようと努力します。それがマーケティングパワーで劣る個人経営者がその調査をすることは非常に難しいことです。

居抜き店舗を狙って出店展開する企業の話を最初に書きましたが、その企業はこの辺のマーケティング能力が優れているから成功するのであって、単純に出店コストが安いから居抜き店舗を狙っているわけではないことを良く考えなければなりません。

形で残らないものでも、失敗しないためにも必要なものもあります。

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【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例

連載シリーズ 【 【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例 】 第 5 話 / (全 6 話)

前回は、不動産的立地よりもその物件の歴史的問題を考察を書きました。

前回
第4話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第4話

前回は、タイトル通り、ラーメン屋→ラーメン屋→ラーメン屋のパターンを書きましたが、今回は飲食店が業態を替えながら、開店閉店を繰り返すパターンを見てみます。

同様に不動産的問題よりも歴史的問題が立地にダメージを与えている事例です。

第2話で書きましたが、とんかつ屋(4年経営)→カレー屋(2年経営)→タイ料理(現在)という物件があり、そのタイ料理屋も長くはないであろうと書きました。この理由について書いてみたいと思います。

ここはJRの乗降者数9万人の駅から、1Kmほど離れた場所にあります。この時点で、駅周辺のお客さんを拾うというよりも、近隣住民をリピーターにしていくという経営展開をしなければなりません。

店舗の大きさは厨房、バックヤードを入れて20坪ぐらいで、家賃は1万5千円/坪程度ですから、しっかりとリピーターが付けばやれない場所ではありません。この場所から、徒歩1分以内の場所の焼肉屋、ラーメン屋、蕎麦屋などはそれなりにお客さんも入っていて、経営は成り立っています。それどころか、隣地の豆腐屋(所有者が30年以上経営後、高齢の為に賃貸店舗とする)→ベーグル屋(現在)は、かなり繁盛しています。

では、この場所だけピンポイントでダメな理由はなんでしょうか。

この店舗、とんかつ屋がオープンするまでの間、随分と長いこと、あまりに長くて記憶が曖昧なのですが7年以上、空き店舗でした。特に事故物件というわけでもありません。ただ、この空き店舗になる前に何があったかを近隣に長く住んでいる人は知っていました。

熱帯魚屋さんです。私が熱帯魚が趣味になったのもこのお店があったからでした。昔の熱帯魚屋というのは、現在のような水草を綺麗に並べたアクアリウムを作るというよりも、単純にどかどかと熱帯魚を売り、現代のように飼育道具も安くなかったので熱帯魚だけでは商売にならず、夏になればクワガタやカブトムシ、シーズンを通して、亀やトカゲなどの爬虫類、イモリやカエルと言った両生類も販売していました。これは、その時代はこの周辺は一軒屋が多く、子供相手の商売として成立していたからです。

この熱帯魚屋は、熱帯魚の他に前述のような生き物を販売しているわけですから、当然、その餌も売っています。つまり、トカゲやカエルが食べる餌(餌となる昆虫)を売っているわけです。それが、お店の至る所にいたわけです。

その熱帯魚屋さんは随分と長いことありました。私の生まれる前からあったとのことで、実際にどれほど経営していたのかは解りませんが、少なくとも私の知る限りで20年以上経営していたことは、間違いありません。小学生が学校帰りに随分と屯っていたのを覚えています。

さて、随分と空き店舗だったのですが、どう考えても気持ちの悪い虫が沢山いたというイメージが近隣に昔から住んでいる人を寄せ付けなかったことは間違いありません。私以外の近隣に住んでいた人も同じことを口を揃えて言います。

では、まったくお客さんが入らなかったのかと言うとそうでもなく、近くにできた賃貸マンションの人などは来ていましたが、この時点で周辺人口の半分を失っているわけですから、厳しいのは当然となります。また、昔から住んでいる人の多くは家を所有権で持っているは、賃貸物件に住んでいる人よりも、平均的に経済的に余力もあるし、ファミリー世帯が多いのが特徴です。ここが顧客ターゲットから外れると苦戦必至になります。

とんかつ屋の経営者は地元の人ではなく、この立地の特性を知らなかったのでしょう。カレー屋もタイ料理店も外国人がやっていますから、もっと知らなかったと思います。
周辺の料理店が上手くやれるのに、ピンポイントでダメな理由はやはりその場所の歴史を充分に調べないといけないということになります。

いずれにせよ、居抜き店舗の最大の欠点は、一度以上、別の経営者が失敗して退店しているということです。その失敗の理由をよくよく検討しなければ、安直に『自分ならば成功できる。』と考えるのは極めて甘いと言えるでしょう。

しかし、不動産的立地にしても歴史的立地にしても、そのマーケティングというのは、そんな簡単にできるものではありません。

不動産屋というのはオーナーから預った物件に借家人を入れた時の仲介手数料で商売してますから、どんな物件でも否定的に言う不動産屋はいません。

大手チェーン店系の飲食店や小売業には必ず、店舗開発部門があり、そのマーケティング能力というのは相当なものです。しかし、その彼らでも確率は少ないですから失敗します。

ということは、個人経営の飲食業や小売業の方が立地的に失敗する確率はもっと高くなります。
立地に関するマーケティングを浅慮してはいけません。

次回は、さほど好立地とも言えない場所でも長続きもしくは、成功しているお店を紹介します。

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土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗

連載シリーズ 【 土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗 】 第 4 話 / (全 6 話)

前回は一見、好立地に見えても僅かな問題が致命傷になるケースの事例を書きました。

前回 第3話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第3話

今回は、不動産的立地にはまったく問題がなかったが、歴史的に問題があった立地の失敗事例を考察してみます。

個人経営系ラーメン屋(22年経営・後述、後に多店舗経営)→個人経営ラーメン屋(3年経営)→個人経営ラーメン屋(2年経営)→たこ焼き屋(現在)という場所があります。商店街の入り口で人通りも多く、買い物客だけではなく、通勤客も多くの人が通る場所で飲食店を営業するのには、大変良い場所です。

では、何故、最初のラーメン屋のあとのラーメン屋2店は短期間しかもたなかったのでしょうか?
実のところ、ラーメン屋で3年頑張ったのは立派です。これは立地の良さがギリギリの経営を支えたけど、3年目でついに力尽きたというのが本当のところです。

これは、最初のラーメン屋が凄すぎたからです。

最初のラーメン屋さんが潰れた理由はそのラーメン屋さん単店には問題はありませんでした。
私も何度も食べたことのあるラーメン屋さんでしたが、そのエリアでは間違いなく一番美味しかったし、もしかすると私の食べたことのあるラーメンの中では今でも「一番、美味しかったラーメンの一つ」と言えるお店でした。今ではデートでラーメン屋さんに行っても全く不思議ではない時代ですが、時はバブル時代です。その時代にラーメン屋さんに女の子を連れて行っても喜んでもらえるお店でした。

その結果、そのラーメン屋さんは、2店舗、3店舗とお店を増やしていきます。ラーメン屋さんの場合、安さを売りにするチェーン店以外は、基本的にのれん分けで増えるケースですが、このラーメン屋さんは直営のまま、ついには都心の繁華街にも出店をして行き、横濱ラーメン博物館にも出店をしました。(ここまで書くと、どこのお店か解ってしまうかもしれません。)
ラーメンを自分で出汁から取って作ってみると解るのですが、同じ味を出すのに苦労します。ですから、同じ味で複数店舗を経営するのは非常に困難なことだったりもします。

その為に必要となってくるのが、自社の製麺ラインだったり、大量にスープの素を作れる工場を用意したりすることとなります。所謂、セントラルキッチン方式に近い形です。しかし、こうなってくると、その経営は一気に難しくなってきます。もう、ラーメンの味だけではなく、本当の経営センスが問われることとなります。しかし、それでもそのラーメン屋さんは頑張っていました。味と固定客が支えていたからです。しかし、それでも最期は別業態(ラーメン屋以外)に手を出して倒産してしまいました。

さて、その場所に居抜きで次のラーメン屋さんが入りました。
最初のラーメン屋さんが凄すぎたが故に、さほど不味くは無かったのですが、「普通の味」となってしまったラーメン屋さんには、お客さんは興味を示しません。況してや、このラーメン屋ブームです。そのエリアにもそれなりの味のラーメン屋さんはいくつも出来ています。同じエリア内に安さを売りにしているチェーン店もあります。ほどなくして、このお店は無くなりました。

次は、独特の味のラーメン屋さんが居抜きで入りました。あまりに個性が強すぎて、私にはお世辞にも美味しいとは言えませんでした。僅かな固定客が出来てはいたようですが、やはり2年と保てず潰れてしまいました。

不動産屋さんは言うでしょう。

「場所は最高にいいですよ。」「居抜き店舗だから、出店費用も安いですよ。」と・・・。

間違いなく、不動産的立地は良かったと思います。出店費用も安くすんだかもしれません。しかし、このようにその土地の歴史を知らないと失敗する場所もあります。このケースの場合、『別れた彼女は可愛かった。』パターンで、最初のラーメン屋さんは、既に無いだけにお客さんの中には、さらに妄想で味が勝手に昔のラーメン屋さんの味を美化してしまっている場合もあります。どんな美人でも、逢えなくなってしまった彼女に勝つのは至難の技と言う事例です。

次回はラーメン屋さんではありませんが、やはり歴史的問題を見逃したケースを掲載します。

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好立地で失敗した居抜店舗の事例

連載シリーズ 【 好立地で失敗した居抜店舗の事例 】 第 3 話 / (全 6 話)

第2話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第2話

前回は、マーケティングと立地について書きました。

今回は、その立地で失敗した事例の一つを書いてみます。

一見、好立地に見えるけど僅かな問題点が失敗になるケースです。
大手チェーン系ステーキ屋(10年以上経営)→個人系ラーメン屋(2年経営・半居抜き)→グループ系ラーメン屋(現在・居抜き)。という場所があります。この場所はJRの乗降者9万人の駅から徒歩3分、東京メトロの乗降者4万人の駅から徒歩3分の大通り沿いにあります。その他の条件も悪くはなく、強いて言うならば、街路樹による視認性が悪いとか、この乗降者数の2つの駅から徒歩3分では当然ですが車を止める場所が少ないなど、ネガティブなことを言い出せばいくつかの条件はありますが、私は、2軒目の個人系ラーメン店は長くないなと考えていました。

ここでその個人系ラーメン屋の味について意見を言うならば、都心のラーメン激戦区で出店しても条件さえ揃えば生き残れる程度の味だったと思います。否定的な意見を言えばいくらでも書けますが、ちょっと油が強いという個性はありました。コストパフォーマンスも良いとは言えないまでも悪いというほどでは無かったと思います。

では、なぜ長続きしなかったのでしょうか。

まずは大手チェーン系ステーキ屋が撤退した理由です。
その大手チェーン系ステーキ屋は、当時、不祥事が重なり企業全体で不採算店の撤退を余儀なくされていました。詳細は解りませんが、相当苦しかったのは事実で、その店が不採算だったとは考え難いのですが、その企業を支える価値が無い程度の利益しか生んでいなかったのは事実だと考えられます。

では、立地です。乗降者数の多い駅ですが、よく考えれば解るとおり、駅と駅の中間点にあります。どんなに駅に近くても、中間点というのは人が集まり難い場所だったりもします。中間点の場合、むしろ駅に遠い中間点の方が良いことの方が多いです。例えばA駅まで徒歩20分、B駅まで徒歩20分の中間点で駐車場が望めない場所にあるならば、A駅とB駅の同業者と競合することはありません。
しかし、3分という距離は完全に駅周辺同業店と競合しているし、駅からの人を拾うにあたって、この飲食店が目的店舗、つまり、際立って美味しいとか、それなりのブランド力が最初からあるなどしない限り、厳しい展開になると考えられます。また、これだけの駅距離などの条件が揃えば、家賃もそれなりに高額になることも容易に想像ができます。不祥事があったにせよ、大手チェーン系ステーキ屋が撤退せざる得なかった立地であることを考えておかなければなりません。
さらに不祥事が続いた大手チェーン系ステーキ屋の跡地というイメージが地域住民にもあります。ネガティブイメージというのは、ターミナル駅や繁華街などリピーターよりも新規で支えられる立地ならばともかく、一般的な場所では余程のブランド力かパワー(『味』か『コストパフォーマンス』)がない限り払拭できるものではありません。

結果的には予想通りになりました。それでも「2年も」営業できたのは、ある程度の好立地が経営資金を支えたということでしょう。

現在のグループ系ラーメン屋は、それなりに頑張ると考えています。まずは、全国展開が出来ているブランド系ラーメン店であることからパワーが違いますし、固定客、認知度なども桁違いです。細かいサービスの批評はあるようですが、ある程度はやっていけるだろうと考えています。
しかし、ここである程度と書いたのには、理由があります。やはり、実際には微妙な立地だからです。この物件の前に横断歩道があるのですが、道路の反対側のお店も、大手チェーン店系ファミレス(10年以上経営)→個人経営系100円ショップ(4年経営)→個人経営系安売りスーパー(2年経営・居抜き)→個人経営系食品スーパー(現在・居抜き)と頻繁に経営母体が変っています。飲食店とはまったく違い、物件の広さもあるのですが、JRの周りに大手スーパーがあり、東京メトロと当該物件の間にもスーパーが何軒かあります。どちらの駅からもたったの徒歩3分ですが、余程のブランド力か特色がない限り難しい物件だと言えます。

つまり、この立地は、個人が新規で開業するのには、かなり難易度の高い立地だったと言えるわけです。

次回も立地によって失敗したケースを書いてみます。

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【居抜き店舗】ラーメン屋のあとにまたラーメン屋

連載シリーズ 【 【居抜き店舗】ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 】 第 1 話 / (全 6 話)

新たにお店を出店しようとしている方は是非、読んでください。

うちの会社は設計事務所であり、不動産業ですが飲食関係からの依頼も多数あります。
あまり、オーナーさんを積極的に探していないので、うちが物元として案内できる物件は少ないのですが、設計事務所ということもあり、賃借人の方からの依頼は多数あります。

実際のところは、大手チェーン店系の飲食店が多いのですが、稀に個人で新規に開業したいというお客さんも来ます。

大手チェーン店系のマーケティング能力は、その会社の力の入れ方にもより差もあるし、手法も違います。しかし、いずれにせよマーケティングを全くしていない大手チェーン店というのは少ない様に感じられます。

10店舗ぐらいのチェーン店までなら、社長の勘で、そこそこ頑張っている会社もありますが、それはその社長の特殊能力で誰もが真似をできるわけでもなく、それ以上に店舗が増えていけば限界点もやってきます。また、この手法を真似ようものなら失敗するのは必至です。なにせ真似しようとしている相手は特殊な勘を持っている人です。

個人で新規に開業されたいという方が、とにかく気にするのが開業資金です。これは当然のことです。そこで、まず考えられることが「居抜き店舗」です。一昔前は「居抜き店舗」という言葉は、不動産業界の人ぐらいしか言わなかったのですが、今や当たり前の様に言われます。

「居抜き店舗」を狙って出店する手法を取り上げた経営者をマスメディアが取り上げたこともあり、「居抜き店舗」が流行したこともあります。しかし、この経営者はその他のエッセンスを自分なりに、上手く混ぜていたのであって、「居抜き店舗」だけで成功したわけではありません。
たしかに、居抜き店舗はメリットがあります。

まずは、一般論で言われるのが、『開業コストが安く済む』ということです。
その他にも・・・
・ 開業までの時間が速い。
・ もともと営業していたお店なので、保健所や消防署への許可が取りやすい。
・ 場合によっては、前のお客さんを引継ぐこともできる。(後述しますが実はデメリットの方が大きい)
ということもあります。

開業までの時間が速ければ、開業までに支払う家賃も少なくて済みます。

しかし、このパターンが
「ラーメン屋のあとに、また別のラーメン屋」というパターンに陥る最大の要因だったりします。
読者の皆さんも、自分の知っているところで、あるラーメン屋さんが無くなった跡に、違う名前のラーメン屋さんができて、まもなくして、また違うラーメン屋さんになったというのを見たことがありませんか?これは「美容室」のあとに「美容室」でも同じような話です。

似ていて違うのが「コンビニ」のあとに「コンビニ」、「食品スーパー」のあとに「食品スーパー」、「ドラッグストア」のあとに「ドラッグストア」などです。

では、居抜き店舗について考えてみます。

居抜き店舗の場合、ラーメン屋から焼肉屋というのは難しいです。
私の知っている限りでは、とんかつ屋(4年経営)→カレー屋(2年経営)→タイ料理(現在)というパターンは知っていますがこれは、厨房と客席が分かれているからできる業態変更です。後述しますが、このタイ料理屋さんも時間の問題だろうと思っています。

さて、この最大の原因は何でしょうか?
その前に居抜き店舗のデメリットも考えておかなければなりません。

まず、開業コストやその後のランニングコストの部分で見ても
・ スケルトンから新築するよりも安く済むが、最近は余程、使い込んだ店で無い限り造作譲渡費用が結構かかる。(新築の半分~7割ぐらいかかる場合も多い)
・ 中古なので、特に機械系(給湯器、食洗器、空調)のメンテナンス費用が掛かる。
ここについては、ある程度、覚悟していることですし、新規に開業する方も大体のところは把握しています。ここら辺のことから、解ってなかったとすると、そのお店の将来は相当に暗いのが実態です。

次回はその原因を書きます。

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銀座という街の力

今週の東洋経済は

『百貨店スーパー大閉鎖時代!』


というタイトルです。

週刊 東洋経済 2010年 3/13号 [雑誌]/著者不明
¥690
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さて、デパートが社会的使命を終えているのでは・・・ということは、過去にも、この場で書いたのですが

過去の記事はこちら・・・有楽町西武撤退

どうも、記事を読むと、業界関係者はマリオン(有楽町西武と有楽町阪急が入っているビル)から、西武が撤退するとは考えていなかったようです。

理由は・・・

・銀座と言う立地

銀座に店を持てば、アパレルに対する発言力が増す。西武は池袋、渋谷、そして有楽町の3店を持っていたからこそ、有利な条件を引き出せていた。


・大家が朝日新聞であること

百貨店は新聞社の所有ビルにテナントとして入居することが意外に多い。地域インフラとしての側面を持つ百貨店にとって、新聞社との連携にはメリットがある。これまでそうした店を閉めることは、業界的にタブー視されていた。


東洋経済2010年3月13日号の38ページより


しかし、セブン&アイ・ホールディングス会長鈴木敏文氏によると

Q:閉鎖する西武有楽町店はそごう・西武の顔的存在だったと思うのですが、決断した理由はなんですか。

顔的存在でもなんでもない。今までやってきていたこと自体が不思議だった。1984年の開業以来一度も黒字化したことがなく、規模が小さいからファッションビルにもならない。


東洋経済2010年3月13日号の42ページより

さらに面白いデータが出ています。

銀座にあるデパートの売上げ等を示すデータです。

 

店名 ㎡売上 売上高 売場面積
三越銀座店 1,952,045 44,858 22,980
松屋銀座本店 1,751,414 56,364 32,182
有楽町阪急 953,962 10,915 11,445
西武有楽町店 909,698 14,174 15,581
松坂屋銀座店 564,492 14,311 25,352

㎡売上高・・・単位:円

売上高・・・単位:百万円

売場面積・・・単位:㎡

この㎡売上高こそ、三越銀座店が関東6位と検討していますが、上から、松屋が11位、阪急が38位、西武が42位、松坂屋は69位です。(全80店舗中)

ちなみに1位は新宿の伊勢丹新宿本店で3,589,337円ですから、三越銀座店のほぼ2倍。その伊勢丹新宿店は売上げが230,780百万円ですから、銀座の全ての百貨店を足しても、伊勢丹新宿本店の6割にしかなりません。

たしかに、伊勢丹新宿本店は売場面積も広いです。伊勢丹新宿本店の売場面積は64,296㎡です。しかし、銀座の百貨店の面積の合計は107,540㎡あります。

さらに、ここに明確なデータがある訳ではないのですが、新宿と銀座では賃料格差が約2.2倍ぐらいはあるはずです。つまり、

『ネームバリューは高いが実際の商売には向かない場所。』

ということが解ります。

では、なぜ、この様な現象が起きているかと言うと・・・

まずは駅力です。

銀座という街に行くには

JR山手線 有楽町及び新橋、地下鉄 銀座、銀座一丁目、東銀座

となります。京橋はちょっと遠いので除外

 

駅名 降乗車数
有楽町 490,806
新橋 722,814
銀座 267,092
東銀座 150,870
銀座一丁目 35,982

※JRは乗者数のみなので乗者数の倍を乗降客数にしています。

となり、合計で1,667,564人です。

ちなみに、新宿は364万人の乗降客がいます。しかも、これは新宿3丁目駅、新宿御苑駅、新宿西口駅、西新宿駅、南新宿駅、都庁前、東新宿駅などを含んでいません。

圧倒的な人口差が全てを物語っていると言っても良いでしょう。

たしかに、銀座と言うのは、明治の時代から商売の街として発達してきました。故に、東京以外の地方の人には知名度も抜群に高く、有名な町です。

その証拠に、地方のアンテナショップも銀座に多いです。

私が東京に店舗を持っていない外食産業のお店等にリーシングをしても

「銀座なら出店してもいい!」

という方は多数います。そして、家賃と売上げのバランスに対応しきれずに、割と早く撤退します。赤字でも、

「銀座に店を構えるステータスが欲しい!」

という方にしか向かない街なのかもしれません。

もちろん、全てが赤字ではないと思っていますが・・・。

セブン・アイホールディングスの鈴木会長が撤退して当然とまで言うのはこの辺にあるのだと思います。そして、アパレル業界に上から物を言えると言っても、今や、ユニクロが全衣料品の4%を占め、さらに、しまむらやファストファッションがそれを追随する社会です。

彼らも銀座店はありますが、位置づけはあくまで、一つの店舗で、銀座だから特別扱いというわけではありません。

つまり、銀座に店があるからと言って、アパレル業界に上から物を言える時代は終ったのかもしれません。

ある、日本全国に大型店舗を持つ、大手書店に銀座への出店依頼をした時の反応です。

「相澤さん、銀座のそこだといくらで借りれるの?」

「1棟貸しで坪35000円です!」

※当初、ビルオーナーはこの倍以上を想定していましたが借り手は付かないで、ここまで値下げしました。

「あのね、書店というのは、地方からは本を買いに来てくれないんだよ。銀座まで地方から本を探しに来なくても、今やAmazonがある。ということは、銀座にいる人しかターゲットにならないんだよ。」

ちなみに、この大手書店、新宿では35000円/坪以上の賃料で入っています。

「では、いくらぐらいだったら・・・」

「銀座の商売の力は25000円/坪・・・そこまでが限界だね。実際には新宿どころか、池袋や渋谷どころか、吉祥寺や錦糸町程度の力しかない。」

というのが、その見解でした。

ちなみに、外食コンサルタントで有名な会社に同じビルで検討を頂いたのですが・・・。解答は30000円/月以下・・・。もちろん、アパレルにも声を掛けましたが、前述の流行っているところは、

「今更・・・。」

それ以外のナショナルブランドには、

「時代が違うんですよ・・・。」

という回答でした。実際にそのビルは築3年で1,2階にテナントがついただけで空中階(8階建て)は、全て空室です。

今は、まだ年輩の方や地方の方に対する知名度で銀座ブランドは成り立っているのですが、実際の商いの力は衰退しています。ファストファッションが銀座よりも表参道・原宿・渋谷エリアに1号店を出し、大手家電メーカーは池袋や新宿に主眼を置く時代です。

不動産価値と商売の力のアンバランスさ、街並みの古さ(大型店舗が出しにくい)、交通の利便性の悪さ(ターミナル駅ではないから人が集まらない)など・・・。

私は昭和の時代の良さを銀座に求めるのは、時代の流れの中で不可能だと考えています。

ただ、現在の知名度や社会的役割はまだまだ銀座にはあると考えています。

それは・・・

日本のショールーム

これだと思います。

もちろん、銀座を愛する人は嫌がると思います。しかし、以前の記事でも書きましたが、

「あの、お店が無くなると、寂しい」

という人たちだけでは商売にはなりません。

どこかで、自分達の街の役割を見つけないと、生き残れなくなると考えています。

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有楽町西武撤退

有楽町のマリオンにある西武百貨店が撤退する。

西武有楽町店、12月25日の閉鎖を発表

セブン&アイ・ホールディングスは27日、傘下のそごう・西武が運営する西武有楽町店(東京・千代田)を12月25日に閉鎖すると正式に発表した。

 同店は1984年の開業で、売り場面積1万5700平方メートル。2009年2月期の売上高は前期比8.5%減の162億円だった。高額品などの不振から業績が低迷し、回復が困難と判断した。

出典:NKKEINET

有楽町のマリオンが出来たのは私が高校生の時でした。当時は独特の外観で近未来的な建物だったし、もともと映画館があった場所ですから当然ですが、映画館が併設されていたりして、すごく斬新に感じた記憶があります。

昭和60年頃のことですから、高度経済成長期の末期、もしくはバブルの始まる前夜だったこともありました。デパートとしては割りと新しいですが、出来てからバブル崩壊までの僅かな期間を除けば、苦しみ続けていたのかもしれません。

しかし、百貨店(デパート)事業には限界があるとは10年以上前から感じてはいました。

私が小さい頃、もう30年以上前の話ですが、デパートに行くのは子供ながらに楽しみにしていました。

デパートの最上階にあるレストランで新幹線の形をしたお皿に乗った、お子様ランチを食べて、屋上のミニ遊園地で遊ぶ・・・。そんな人達で混雑していました。

Wiiはもちろん、ファミコンも無ければ、ディズニーランドも無い時代です。当時の地方都市の遊園地と言えば、デパートの屋上でした。

私の父は就職した時に、伊勢丹でスーツを新調したそうです。

しかし、今、就職活動している子たちに、『伊勢丹でスーツ・・・』と言っても、そこに価値は見出せないと思います。私自身もデパートでスーツを買うことに価値は見出せません。

デパートで今でもお客さんが大勢いるのはデパ地下だけ・・・。しかも、大都市の地下鉄直結の様な利便性のあるところに限ります。

『業態としての社会的使命』

が終っているので仕方がないのかもしれません。

オリジナルの集客の努力を怠り、立地とブランドに物を言わせて、高い家賃を取って、ブランドショップを入れるだけ・・・。統一感の無い、大きなセレクトショップとして、存在し、それでも、それしかない時代は、それにファッション性を感じた時代もあったかもしれませんが、それも今、一つの時代が幕を閉じようとしています。高度経済成長期の虚像だったのかもしれません。

もちろん、今でもデパートが必要だと言う人は沢山います。昨年、松本空港からJALが撤退することに対して・・・

「お盆や正月に帰省する時に不便になる・・・。」

とインタビューに答えていた人がいました。僅かな人が1年に1回か2回、利用する路線が廃便になるのは当然だと感じたのですが、百貨店業態も同じです。

※もちろん、1年に30往復以上、ビジネスで使っているヘビーユーザーもいるのですが、その数が少なすぎるということです。

マリオンの西武百貨店跡地に何が入るのかはわかりませんが、これからの時代は本当の意味の実需に即した業態が入らないと辛いかもしれないと考えています。コンビニは無くなると生活が本当に不便になる人が多いかもしれませんが、百貨店は無くても困らない人の方が圧倒的です。

百貨店が生き残る為には、需要に併せて、どんどん数を減らすか、『無くなると困る!』と感じる人が圧倒的多くなる様にしないとダメです。『無くなると寂しい!』ではダメです。しかし、『無くなると困る!』と感じるお店は、既存客を喪失するリスクもあるし、それでいて、成功する可能性が低いだけに、今はどんどん数を減らすしか無いのかもしれません。

しかし、これは百貨店にだけ言えることではないと言う事を良く考えないと明日は我が身であると、自分に言い聞かせています。

さて、打合せに行ってきます。

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北陸新幹線

昨日のニュースに北陸新幹線について・・・

14年度末の開業を目指す北陸新幹線(長野-金沢間)の工事計画を巡り、新潟県の泉田裕彦知事が、同県上越市に建設予定の上越駅(仮称)への全列車停車を求め、負担金支払いを拒否している問題で、新幹線を運行するJR東日本の清野智社長は8日、会見で上越駅への全列車停車は行わない意向を示した。清野社長は「新幹線の役割は遠くに早く到達させること。現時点で、上越駅にすべての新幹線を止めることは考えていない」と述べた。

毎日新聞


という記事が出ていました。

そもそも、北陸新幹線の必要性ですが、北陸新幹線が出来てもっとも恩恵にあずかれるのは、北陸地方の人ではなく、東京の企業です。(東京に住んでいる人も一極集中でより住みづらい都市が形成されます。)

なにせ、今まで北陸地方にあった○○支店の必要性がなくなります。交通の便が良くなればそういうものです。

ストロー効果という言葉をご存知でしょうか?

詳しくは・・・ストロー効果 Wikipedia

私が初めてこの言葉を知ったのは、6年程前(平成15年ごろ)のことでした。当時、私の勤めている会社は不動産証券化ビジネスに乗り出していて、ある大手GMS(総合スーパー)の開発を行うことを検討しました。その際に『ライリーの小売引力の法則』を教わり、ちょっと調べてみると、『ストロー効果』にぶつかったわけです。

その後、上記の会社を経て、次の会社とで各地方都市の商業開発をすることになるのですが、地方都市に行くとそのストロー効果はそれぞれ実感することができました。

地方都市にとって、新幹線を作る最大のメリットは大都市との距離が近づくことだと思っている人が多いと思います。特に、その地元の人は観光客が沢山来てなどという甘い夢を見ていると思います。

しかし、それは既に新幹線の出来て、時間の経っている都市を見てみれば一目瞭然です。

山形、秋田・・・どの都市もむしろ衰退しています。

そして、その都市の不動産価格も大きく減少して、地元の資産はどんどん減っていきます。

ストロー効果に対する抜本的な対策は今のところありません。せいぜい、魅力ある商店街の構築などという焼け石に水の様なミクロな対策を行うしかないわけです。殆どが成功せず、シャッター商店街になっていきます。

例えば、『金沢と富山』、『岡山と高松』の関係の様に相手の規模に大差がなければ、そのミクロ対策も多少は効果があります。しかし、高速道路の無料化でより距離が近づいたり、新幹線の開通により、もっと大きな都市を相手にするとその効果は極めて限定的なものになってしまいます。

地方都市にとっての新幹線の最大のメリットは新幹線敷設費用が国庫から出ることだと考えています。しかし、地方行政がそれに対して反発しているのは、地方の負担がそれなりに大きく、また、その投資が殆どの地方空港の様に回収するどころか、赤字になっていくというリスクを懸念しているからであり、その様な状況の物に逼迫した財源から捻出ができないということだと思います。

新幹線とは関係ないですが、その状況で作った静岡空港や茨城空港というのはリスクに対する勇気というよりも暴挙以外のなにものでも無いと思います。

地元のゼネコンが一時潤い(癒着した政治家も・・・)、開通した直後に話題性で観光客が来て、殆どリピーターは無し、そして、企業の支店が統廃合により無くなり、商店街はシャッター化、限定的なオフィス街は空室だらけになり、最後は駅前が更地と駐車場、そしてビジネスホテルだけが乱立するという将来は容易に想像がつきます。

東海道新幹線ができた時の様な経済発展をしている時代ではありませんし、そんな経済成長は当分の間(100年という単位)、来ないことは間違いありません。

開通の目処よりも先に駅を作っちゃっている場所もある様ですが、一部の人の利権よりもまじめに将来を見つめ直すことが必要です。

今後、この問題に対して、少しずつ書いていきます。

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