建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等(以下、「民間第三者機関」と言います。)を利用して建築基準法適合状況調査(以下、「適合調査」と言います。)ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的(経済的合理性など)もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

予備調査

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

やじるし

書類整備・事前協議

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

やじるし

適合状況調査

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

やじるしドラフト1

適合状況調査報告書

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請(増築、用途変更等)の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物(不動産)を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

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空き家問題を考える ~検査済証の無い空き家を賃貸に出す~

前回、空き家をリフォームする場合、完了検査を受領してない場合(検査済証が無い場合)は安易にリフォームして賃貸に出して良いとは言えないと書いた。

では、完了検査を受けていなければ、法的整合性が絶対に取れないかというと、そうでもない。現在では、建築基準法適合判定という制度がある。詳しくは『建築基準法適合状況調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)』を読んで頂きたい。

木造2階建てで500㎡未満の建物であり、確認申請時の図面が存在し、確認申請時の図面と比較して建物が図面通りなら、建築基準法適合状況調査は、意外に簡単に行える。

しかし、確認申請時の図面が無ければ、現在、建っている建物から、必要な図面を作成してもらい(ほぼ確認申請と同じ図面が必要)、さらに新築時の建築基準法に合致しているかの調査をして、不適合な箇所があればそれを是正しなければならない。

図面の作成は、測量などをしなければ出来ないから、新築よりも大変である。つまり、作図だけで新築時と同等かそれ以上に掛かってしまう。さらに新築時の建築基準法に適合しているかの調査も数十万から掛かってしまう。そして、不適合な箇所があればそれの是正を行わなければならない。私の経験から、不適合箇所が全く無かった物件は一つもない。とすると、総額で最低でも、建築基準法適合判定だけで、150万円以上掛かってしまうことになる。これは、木造2階建て200㎡未満の場合で、3階建てや非木造建築物となれば、費用はもっと掛かる。150万円というのは、図面が無いだけで極めて遵法性が高かった場合の価格であるから、是正箇所の多さや是正工事の規模によって価格は異なってくることを考えておかなければならない。

ここまでを読むと、建築基準法適合状況調査を行ってまで法的整合性が必要なのだろうかという疑問が出てくる方が多いかもしれない。

しかし、大きなリフォーム工事を行うのであれば、千載一遇のチャンスだと思って、建築基準法適合状況調査を行うことを推奨する。もちろん、賃貸に出した時の瑕疵担保責任の問題などもあるのだが、それ以上に、この物件を将来、売却しようとした時にその効力が大きく発揮されることとなる。

もちろん、今は賃貸に出そうとしている訳だから売却を考えていないかもしれない。しかし、相続が発生したり、または何らかの事情で物件を売らなければならなくなった時が来るかもしれない。多くの場合は売却の機会が訪れる。

現在、完了検査を受領していない物件に関して、金融機関が融資をしない方向に動いている。主だった金融機関は、既に完了検査未受領の建物には融資をしない。まだ、小さな金融機関などは融資をしてくれるが、それも時間の問題であろうと考えられる。

図面が無い場合、図面を復元することとなるのだが、図面を復元する際に壁の中までは、見えない。特殊な機械を使って柱の位置などを確認することは出来なくもないが、柱や梁などの接合部などが、正しく接合されているかまでは確認できない。だから、何もしないで建物の図面を復元することはほぼ不可能なのだが、大きなリフォームをするのであれば、壁も取り外す場所も多いだろうし、天井内の構造なども解りやすい。ついでに、建築基準法に不適合な箇所も直してしまえば良いのであるから、この機会を逃す手はない。

もし、リフォーム工事をやってしまって、将来、建物を売却するのに建築基準法適合状況調査を行えば、そのコストは個別に掛かってきてしまうが、同時にやっておけば、その工事などは重複するところが大きいから、コストも個別にやるよりかは大きく抑えられることになる。

空き家に借り手が付くようにするリフォーム工事は場合によっては多額な工事になり、不動産会社などは目先の利益を追求し、所有者の将来の利益よりも仕事が成立することを優先するから、コストが高くなることは提案してこない。それどころか、建築基準法適合状況調査というシステムそのものを知らない可能性もある。小さな町の不動産屋さんや大手でも賃貸専門のチェーン店の社員などは、知っている人の方が稀である。

見栄えを整える提案も重要だが、中身のあるリフォーム工事を行って行くべきである。

所有者が物件を売却しやすくなるということは、所有者にとっても良いことであり、その様な不動産が市場流通しやすくなれば、空き家問題の手助けに大きく寄与することになる。

 

建築基準法適合状況調査について

・ 完了検査を受けていないため、検査済証が無い

・ 完了検査を受けていないため、融資を受けられない

・ 完了検査を受けていないため、耐震診断や耐震工事の補助が受けられない

・ 完了検査を受けていないため、用途変更や増築ができない

上記の様なことで、お困りの場合は、リデベまでお気軽にお電話をください。

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空き家問題を考える ~空き家をリフォームして賃貸住宅にして良いか~

もちろん、現在使われていない建物を賃貸すること自体は何の問題もないのだが、それは、「その建物が合法的な物ならば」だ。

第1話で空き家の再利用の事例を簡単に紹介したが、その中でも今回は、今まで全く使われていなかった空き家を賃貸住宅として貸し出している事例を紹介しよう。

『まだまだ、再利用可能と考えられる空き家を若い建築家にアイデアを出して貰いリフォームして、住みたいと考える人に賃貸住宅として提供する。』

この部分だけを読むと極めて前向きで美しい提案に聞こえる。私も最初にこれを聞いた時には、

「なかなか良いアイデアだし、昔の住宅の良さを活かしながら、今の生活に対応出来るように出来たら、それは素晴らしいことかもしれない。」

と考えた。

しかし、その様子がマスコミなどで取り上げられ、実際にその提案を受けたという人から話を聞いてみると、かなり杜撰な実態が見えてきた。

まずは、この類の提案の殆どが、賃貸住宅にするため、つまり、借主を付けるためにデザイン的な部分に重きを置き、法的整合性、建物の構造や性能という部分は殆ど手が付けられていないと言うことだ。

例えば、昔の家を再利用しているのだから、「隙間風が入ってくる」、これは仕方がないかもしれないし、そこに情緒を感じて借りる人もいるかもしれない。

しかし、地震が来た時に周りの家は倒れなかったが、その建物だけ倒れて被害に遭われたら借主はどう思うだろうか?もちろん、貸主だって高いリフォーム費用を払ったのに採算が取れないどころか借主から瑕疵担保により、損害賠償請求をされるかもしれない。

現在では消防法の観点から、火災報知器の設置が義務となっているが、それが設置されていないという事例もあったが、これには既存不適格は適用されないし、もし、火災が発生した場合に火災報知器が付いていなかったことが原因で借主が被害に遭われれば、貸主は不法行為となり、損害賠償を負わなければならない。

そして、法的整合性の問題がもっとも重要なテーマになってくる。ある意味、法的整合性さえ、整えておけば、上記の様な問題は一気に解決できるのだが、それを殆どの物件が行っていないのが実態である。

この手の空き家となっていて、リフォームをして貸し出そうとする住宅の殆どが完了検査を受けていない。完了検査を受けていない理由は様々なのだが、戸建て住宅の場合、築20年以上のものとなると慣例的に完了検査を受けなくても良いと言う雰囲気があった。もちろん、建築基準法的には非合法であることは間違いないのだが、当時は完了検査を受けなくても大きな問題には発展しなかった。

では、完了検査を受けていない建物を賃貸に出してはいけないかというと、そうとまでは言いきれない。詳しくは『違法建築を賃貸してよいか?』を読んで頂きたい。

しかし、完了検査を受けていないこと知っていながら、故意に隠したり、完了検査を受けていないのに「既存不適格である」などという虚偽を重要事項説明などですれば、宅地建物取引業法に抵触する。また、特定行政庁によっては、重要事項説明時に完了検査受領の有無を記載することを推奨しているところもある。完了検査受領の有無の調査が特別に難しいかというと、そうでもなく、その物件の管轄する特定行政庁の確認申請などを管理する建築指導課(呼び方は各行政庁によって違う)に行って『台帳記録証明』というのを貰って来れば(実際には数百円掛かる)、確認申請から完了検査、合法的に増築などを行っている場合にはその確認申請や完了検査まですべて記載される。また、完了検査時の建築概要も解るので、完了検査後に違法な増改築などがされていないかなどのチェックにも使える。

※どこの行政庁でも「台帳記録証明」ないし「台帳記載証明」で通用するが、行政庁によっては出てくるものが単に「証明書」などとなっている場合もある。

違法建築に関して明らかでないような場合、この完了検査受領の有無も該当するのだが、重要事項で説明する義務があるかどうかは微妙である。もちろん、完了検査を受けていないのに受けているかのごとく重要事項に記載すれば違法だが、なにも記載していないというのは虚偽とは言えない。違法建築は列挙事項(必ず書かなければならないこと)では無いので書かなくても良いと言う考え方もある。判例では、買主や借主が知らないことにより明らかに不利益を被るような重要な情報であった場合には重要事項説明義務違反になる。だから、完了検査を受けていないことで明らかな不利益を被らなければ、この不動産会社は何ら瑕疵が無いこととなる。しかし、その情報を知っていたのに記載しないことは重要事項説明違反になる。

では、その不動産会社が知っていたかどうかだが、不動産会社は当然に

「知らなかった」

と主張するのが普通である。そして、その不動産会社が「知っていた」という証拠を押さえるのが難しいのが一般的である。

建築士が入っていないで、建設業も持っていないような小さなリフォーム会社が、施主と現場で打合せして、体裁だけを整えたのなら仕方がないが、今回のように、最初から建築家と称する建築士が入って、リフォームの設計をして、それを所有者に提案し、何百万、いや1000万円以上のリフォームをするのに建築士が完了検査受領の有無を確認しないとは考えにくい。もし、確認しない建築士がいるとすれば、その様な輩に設計を依頼したこと自体が残念なことである。

一般的に建築士がリフォームの設計をする場合、その建物の既存不適格部分を確認する。また、開口部などをいじる場合には当然に採光計算や換気計算を確認するだろうし、キッチンなどをいじる場合には、台所の壁の不燃、準不燃などを確認する。その為には、その建物が新築当時に合法的な建物だったかの確認が必要となるのだが、もっとも簡単な方法が完了検査受領の有無である。もちろん、完了検査を受領していてもその後に違法改造、違法増築などがあるかもしれないので、完了検査を受領しているからといって、その建物の遵法性を確認できたとは言えないのだが、これをやらないと始まらない。

ということは、このリフォームを依頼された建築士は完了検査受領の有無を知っている可能性が高く、この事実を知った時点で依頼者にこの事実を告げることとなる。つまり、不動産会社が知らないとは考えにくいということになる。また、建築士が台帳記録証明を取得していれば、その証拠が特定行政庁に記録として残るはずである。

では、完了検査を受けていないことが解った場合、それを重要事項で説明することとなるが、その建物の遵法性が確認できていないという事実を知ったら、借り手は付くだろうか?もちろん、完了検査を受領していないことが違法であると言うことを知らない借主もいるだろうが、重要事項説明にそれを書いた以上は、その事実を説明する義務が生じるので借主はそれを知ることとなる。そんなことを気にしないという人もいるとは思うが、それによって借りないという人も出てくるだろうし、少なくとも借りる人の幅を狭くし、となれば必然的に賃料も安く設定しなければならなくなってくるものもあるだろう。

また、万が一の事態が発生した場合には、仲介をした不動産会社だけでなく、貸主にも瑕疵担保責任を負わなければならないし、リフォームの程度によっては設計した建築士も建築士法や民法の不法行為などに問われる可能性もある。

この様に安易に空き家をリフォームして賃貸して良いとは言えないのである。

 

建築基準法適合状況調査について

・ 完了検査を受けていないため、検査済証が無い

・ 完了検査を受けていないため、融資を受けられない

・ 完了検査を受けていないため、耐震診断や耐震工事の補助が受けられない

・ 完了検査を受けていないため、用途変更や増築ができない

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空き家問題を考える ~無造作にアイデアを実施するのはNG~

今、色々なところで取り上げられている空き家問題。既に2013年10月の調査で全国に約820万戸、全体の13.1%の空き家があるという状態である。

なぜ、空き家が増えているかというと、根本的な理由は簡単である。

人口減少が始まり(増加が止まり)、核家族化による世帯数の増加にも歯止めが掛かっているのに新築の供給が多いというのが最大の原因だ。新築の供給を抑制すれば簡単に問題が解決できそうだが、景気刺激策などの理由から、むしろ住宅エコポイントの復活など新築の供給を煽っているのが現状である。

さて、この空き家問題だが現在、早急な取組が必要な問題は、空き家となっていて、再利用不可能にも関わらず放置されていて危険な建物が問題となっている。人里離れた集落で既にその集落に誰も住んでいないで廃墟になっている空き家や、高度経済成長期に開発された別荘地などの空き家は人がそもそもいないので、放火や空き巣、また、そこで子供が遊んでけがをするという心配は少ないだろう。

しかし、このような廃墟となっている空き家はなにも人里離れた場所にあるとは限らない。東京23区の駅近の住宅地にもかなりの数が存在する。これは、『固定資産税の減税の問題が大きい』とか『解体費を相続人が負担しないから』など、様々な理由が上げられているが決定的な理由が存在する訳でもなく、複合的な要素が大きいのだろう。

そして、最近ではこの様な廃墟となった空き家を取り壊せる条例を定める特定行政庁が増えている。

しかし、ここで疑問に思うことだが、何故、わざわざ条例を作っているのだろうということだ。条例など作らずとも建築基準法第10条を適用して除去の命令を出してしまえばよいだろうと考えた。そこで、既に条例を定めている東京都墨田区に問合せをしてみたところ、建築基準法第10条では

前略~損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

となっている。この「そのまま放置すれば著しく保安上危険となり」の部分が「衛生上有害となるおそれがある」の「おそれ」に掛かっていないと受け取れるとの解釈があるらしい。文面からすれば、「そのまま放置すれば」とあるので未来を予測しているので「おそれ」に掛かっていなければ日本語として成立しなくなるはずだが、この部分の取り扱いがナーバスな問題ということである。

そこで、ここに一言付け加え、「そのまま放置すれば著しく保安上危険となる『おそれがある』、・・・」と条例にはしているとのことである。

実はこの建築基準法第10条にはもっと大きな欠点がある。

それは憲法第29条の財産権の問題で、他人に迷惑を掛けている状態にない個人の財産を国家がそれを侵してはならないとあり、憲法第98条で憲法は他の法律よりも優先するとあるので、その空き家が他人に迷惑を掛けているかの判定が難しい。建築基準法では他人に迷惑を掛ける様な状況を定めていない。

そこで、条例では、他人に迷惑を掛けると考えられるガイドラインを策定している。

では、このガイドラインに抵触したら、なんでも壊せるかというと、そうでもなく、出来うる限り、所有者に取り壊す許可を貰ってから壊しているとのことである。

ゆえに、条例を作ったからと言って速やかに廃墟となっている空き家を取り壊せるということではないらしい。

さて、廃墟となっている空き家に関しては権利関係を整理して、解体費を差し引いた価格で不動産市場に流通させれば良いと思う人もいるかもしれないが、実際には廃墟となっている空き家というのは、その権利関係が滅茶苦茶になっていることが多い。つまり、住んでいた人が亡くなり、相続が発生しているのにそこに相続人がいない訳である。私も何度か、この手の空き家を売却して貰えないか、相続人を探そうとしたが、登記情報を取り寄せてみると、相続人が10人ぐらいいて、さらにその10人のうち、2人が既に他界していて、さらなる相続が発生しているのに登記されていないということもあったし、登記情報に記載されている所有者は一人だけど既に昭和の時代に他界していたという事例もあった。一番、多いのは登記情報では所有者の住所が、当該物件つまり、廃墟になっていて、所有者と連絡が取れないということだ。

こんな権利関係が面倒な空き家を不動産市場で流通させるなど、現行法では不可能である。

しかし、この様な廃墟とまでは言えない、再利用可能な空き家の方が多数、存在しているのが事実である。しっかりした、統計データはないのだが、空き家の理由が明確で再利用可能が確実と考えられている住宅は、2008年の段階で65.5%あった。残りの34.5%の中にも長期不在や別荘などの空き家が含まれており再利用可能なものもあったと考えられる。とすると、少なくとも70%以上の空き家が再利用可能と考えられる。

もちろん、この空き家が手つかずの状態で、そのうち時間の経過とともに廃墟になっていく可能性は十分にある。それに目を付けたのが空き家ビジネスである。

一番、多く最近話題になっているのが、某不動会社が主催し、若手の建築家が、お洒落なリフォームを提案し、所有者を説得してリフォームをして賃貸にだしているという手法である。

しかし、この実態を調べてみるとかなり杜撰な実態が見えてくる。若い建築家は建築基準法のことなど度外視で、構造の安全なども床下や天井裏を懐中電灯でちょっと見て、

「これ、全然、使えますよ!」

などと言って、細かい検査など一切していない。それどころか、その物件を調べてみると完了検査が出されていない物件も多数ある。というよりも、殆どの物件が完了検査を受けていなかった。それにも関わらず、体裁だけを整えて賃貸に出しているのである。この不動産会社がそれを重要事項説明の時に説明していたかどうかは不明であるがかなりグレーな手法であることは間違いない。

空き家を安く借りて老人介護施設にしているケースも多数、見受けられる。それも無届け老人介護施設で建築基準法の用途変更どころか、なんの申請もしていないで勝手に使っているというケースもある。さらには、特定行政庁がこの様な無届け老人介護施設を斡旋しているという実態もある。

他にもつい最近まで問題になっていた脱法ハウスとして利用されている場合もある。これに関しても国土交通省から、新しいガイドラインが出ているにも関わらず、一切、お構いなしで使われているものもある。同様に用途変更を行わずに簡易宿泊施設として使われているものもある。

いずれの事例でも事故や事件が発生している。

この様な脱法に近い空き家利用に歯止めを掛けなければならないこともあり、誤った空き家利用をもう少し詳しく紹介し、本来、どの様な手続きを行い利用しなければならないかを今後、連載していきたいと考えている。

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違反建築物に使用停止、除去の命令を出せない理由

連載シリーズ 【 違反建築物に使用停止、除去の命令を出せない理由 】 第 6 話 / (全 6 話)

掲題の問合せを時々受けます。

この問合せで、こちらから聞き返すことがあります。お問合せをしてきた方をAさんとします。

私「Aさんは、その違反建築の為に何か損害を被っていますか?」

この質問で多くの回答は、

1 建物が少し傾いているから怖い。

2 隣地の建物の一部(多くの場合、換気扇のフードやエアコンの室外機)が越境している。

というもので更には、

3 うちの建物は建築士の人に目一杯の高さで設計してもらったのに隣の建物がうちの建物より高いのはおかしい!

という、回答もありました。

さて、この回答、いずれも、その建物が違反建築と即座に言えるものではありません。ただし、1の場合は、違反建築ではなくても隣地に倒壊したら危険な場合は建築基準法(以下、「法」といいます)10条で、特定行政庁が除去、使用禁止、是正などの命令を出すことはできるのですが、しかし、私は今までこれを見たことがありません。1の場合、建てられた当時の建築基準法は、守っているが劣化によって傾いてしまったかもしれません。2の場合は法に違反しているというよりも、民法の権利関係の問題になります。

しかし、完全に法に違反していても、特定行政庁は、是正命令は出せますが、除去や使用禁止の命令をだせないのが実態です。

法第9条では

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

法第10条では

特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備(いずれも第三条第二項の規定により第二章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。)について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

とあるので、違反建築やあまりに建物が劣化している場合は特定行政庁の命令で除去命令や使用禁止にできるはずなのですが、これを出せないのには、法的な理由があります。特定行政庁の担当者に

私「違反建築物、若しくは激しく劣化した建物に対して、除去命令とか使用停止命令って出しますか?」

と聞くと

担当者「法9条命令、法10条命令は出しますよ。」

と言います。

私「では、〇〇町〇丁目○番〇号にある、この建物ですが、台帳記録では、完了検査も受けていません。さらに、この建物、すでに柱の一部が腐食して、壁の一部が倒壊し、屋根が傾いている状態で、近隣の方が迷惑しています。ですから、法9条、法10条のどちらでも構わないので、何らかの行政命令を出して頂けませんか?」

と聞くと

担当者「検討します・・・。」

で、大体、何もしてくれません。親切な担当者だと現地まで見に行って、なんとか所有者に注意してくれたりはしますが、除去命令や使用禁止命令というのは私のしる限りでは見たことがありません。

これは、憲法第29条と憲法第98条の問題があるからです。特定行政庁の担当者は解ってないかもしれませんが、特定行政庁の上司はちゃんと解っています。

憲法第29条

財産権は、これを侵してはならない。

2  財産権の内容は、公共の福祉に適合するように、法律でこれを定める。

3  私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

憲法第98条

この憲法は、国の最高法規であって、その条規に反する法律、命令、詔勅及び国務に関するその他の行為の全部又は一部は、その効力を有しない。

2  日本国が締結した条約及び確立された国際法規は、これを誠実に遵守することを必要とする。

ちょっと解説すると、憲法第29条で、「財産権に対する国による制約は原則として許されないとしながらも、他人を侵害することとなる場合や、 経済的な弱者を守るためなどの社会的な事情から、合理的な規制を受けることがあること」と規定していることから、その違反建築物が他人に直接的な被害を与えていないと特定行政庁(国)によって、その財産を侵害することが難しいことになります。

これは、法第9条や法第10条と相反しています。

しかし、憲法第98条で憲法に反する法律は効力を有しないとあるので、法第9条や法第10条が憲法に反している可能性があり、財産権が確立してしまった、つまり完成した建物に対して、簡単に除去や使用禁止命令を出せない訳です。因みに、財産権が確立していない建築中の建物には法第9条命令で工事中止命令が簡単に出ます。また、憲法第29条は他人を侵害する場合は、この限りではないので、明らかに危険な場合は、法第9条、法第10条の命令を出せそうな感じもするのですが、この線引きが難しく、もし安直に認めると、この世から、除去、使用禁止にしなければならない建物が沢山でてしまいます。

しかし、除去や使用禁止の命令が出ないからと言って、違反建築をしてよいという訳ではありません。最終的に最も損害を被るのは所有者です。違反建築や明らかにメンテナンスを怠り劣化してしまった建物は法第9条、法第10条に抵触していることになり、財産価値が大きく毀損することになります。もし、建物を売ろうと思っても買い手が付きにくいとか、貸そうと思ってもなかなか借り手が付かないということになりかねません。

ですから、このような状況に陥った場合は、なるべく早めにこの状況を是正することをお勧めします。現在は、「建築基準法適合判定」※というものがあり、費用と時間はかかりますが、多くの場合で財産価値を復旧させることができます。

建築基準法適合調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)

 

「建築基準法適合判定」については、リデベまでお気軽にご相談ください。

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借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任?

連載シリーズ 【 借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任? 】 第 18 話 / (全 18 話)

このお問合せが最近、非常に多くなっています。

誰の責任であっても、用途変更に向かって進捗して頂かないと当社の出番がないので、当社は無料相談で終わってしまうのですが、あまりにこの問合せが多いので、こちらに書いておきます。

まず、用途変更が出来ない理由は大別すると二つあります。

1.建物が完了検査を受けていないため用途変更の確認申請を受け付けてもらえなかった。

2.都市計画の用途制限※に抵触して、その場所で当初予定していた事業が出来なかった。

※第一種低層住宅地域では、「有床診療所」はできますが「病院」はできません。有床診療所とは、入院患者が20人未満です。

しかし、1のケースでの問合せは殆どありません。2のケースが99%以上を占めます。

そして、不動産の賃貸借契約に登場する関係者は・・・

A.賃貸人(大家さん)

B.賃借人(借りる人)

C.宅地建物取引業者(不動産屋・仲介業者)・・・(以下、「業者」といいます。)

AとCが兼ねている場合、AはCと同じ責任を負うことになります。

一番、多いのが、

「業者は悪くないのでしょうか?プロだから、業者は悪いですよね?」

というお問合せです。

実は、業者が責任を負わなければいけないケースは限られます。

例えば、完了検査を受けていない100㎡以上ある建物で、確認申請時に物販店として申請していた物件を飲食店にしようとした場合・・・

・ 業者が広告で飲食店可と広告を出していた。・・・宅地建物取引業法(以下、「業法」と言います)33条違反

・ 業者が重要事項説明で飲食店可能であると説明した。・・・・業法第35条及び第47条違反

・ 業者が契約書に飲食店として使って良い旨を記載した。・・・業法第37条及び第47条違反

となります。しかし、業法に違反しているからと言って、即座に業者が責任をとって、損害賠償をしてくれるという訳ではありません。業者は業法違反により、行政処分を受けるかもしれませんが、賃借人や賃貸人に迷惑を掛けたことによる損害賠償請求は、民法の「不法行為」によって、被害を被ったことを立証して、裁判を行う必要性があります。(示談になれば、裁判は行わなくて良いです。)

ここで、このブログを読んでいる業者の方は、気を付けなければいけない点に気が付いたと思われます。

『仲介する建物が完了検査を受けていない場合、もしくはそれの確認をしていない場合は、不用意に「飲食可」などとマイソクに書くと業法違反になる。』

ということです。

では、賃借人が取りうる対抗手段は何があるかというと・・・

契約の白紙解除となります。飲食店をする目的で建物を借りているのに、それが出来ないとなれば、当然に契約の目的を達することができないので、民法570条は賃貸借にも準用される判例があるので、隠れたる瑕疵にあたり、民法第566条が準用されるので、契約は白紙解除となります。白紙解除なので、敷金礼金などは全て返済されますし、業者は仲介手数料も返さなければなりません。

しかし、賃借人が既にお店のオープン日を広告宣伝していた、もしくは前のお店の賃貸借契約の解除予告などをして営業が出来なくなったことについてまでは、保証される訳ではありません。

この場合は状況に応じて、貸主に「債務不履行」、業者に「不法行為」で訴訟をするなどして損害賠償請求をするしかありません。

この様な事態になった場合、損害賠償の金額にもよりますが、ケースによっては『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合判定』で回避されるもしくは、被害を最小限に抑えることができる場合もあります。

『建築基準法適合判定』については、まずはリデベにお問合せ下さい。

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検査済証が無くて融資(ローン)が受けられない場合の救済方法

以前は、検査済証が無くても簡単に融資を受けられましたが、最近では、検査済証が無いと言うだけで、融資を受けつけてくれない金融機関が多くなってきています。

ここでは検査済証が無くても、融資が受けられる方法を書きます。

 

Point 検査済証とは

検査済証とは、建物の工事が完了してから未使用の状態で4日以内に、工事完了届を行政機関等に提出し、提出後、1週間以内に建物を検査してもらい、確認申請許可通りに建物が建てられていることが確認された建物に発行されるものです。

検査済証がない建物について『手続き上の問題があるだけで、直ちに違反建築(違法建築)とは言えない。』と言う方がいますが、違反建築(違法建築)とは、一般的に建築基準法に抵触している建物のことを言います。完了検査を受けていないということは、建築基準法第7条に抵触しているので違反建築(違法建築)であり、罰則規定もあります。

 

まったく、融資が受けられないかというと、平成26年12月現在では、金融機関によっては受けられるケースもあるようです。ただし、やはり融資条件などは厳しくなっています。

以前は、検査済証が無くても融資が受けられたのに、なぜ現在は融資が受けられないかというと、平成2年以降、減りつつはあったものの、完了検査を受けないで建物を使用してしまうケースが後を絶たなかったために、平成15年頃に国土交通省から、各金融機関に対して検査済証の無い建物への融資を控えるお達しが出たのが最大の理由です。

ちなみに、完了検査を受け、検査済証が発行される前に建物を使用してしまうと、原則、完了検査は受けられなくなります。

特に、大手金融機関になればなるほど、コンプライアンスが厳しくなっているので融資を受けることが難しいのが現状です。ただ、小さな信用金庫だと、登記さえしてあれば融資を受け付けてくれる事例もありますが、今後は無くなると考えられます。

 

検査済証が無くても融資が受けられる方法とは?

別に違法なことをするわけでもなく、特別な裏技を使う訳でもありません。

『建築基準法適合状況調査』

というのを行い、それによって建築基準法に適合していることが確認できると、

『建築基準法適合状況調査報告書』

の全ての箇所が適合になれば、検査済証とは違いますが、同等の効力を発揮します。

では、どの様な流れで行われるかと言うと『建築基準法適合状況調査の流れ』(←をクリック)を見てください。

検査済証が無くて融資や住宅ローンが受けられなくてお困りの方は是非、リデベにご連絡ください。

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違法建築と欠陥住宅 ~不法行為で戦う~

連載シリーズ 【 違法建築と欠陥住宅 ~不法行為で戦う~ 】 第 3 話 / (全 3 話)

前回までで、欠陥住宅とはどの様な状態かの確認をしました。

ここで、ハウスメーカーなどの施工会社の意志確認を再度しておきましょう。施工会社がこちらの要望を受け入れてくれて、建物の瑕疵を直してくれれば、施工会社と争うことはありません。また、直してくれない場合、こちら側が過剰な若しくは無理な修繕依頼を

していないかを常識的な専門家に見てもらう必要性があります。(前回にも書いた、欠陥住宅で争いを起こして商売にしているような建築士はダメです。)

そこで、明らかに施工会社側に瑕疵はあると判定された場合について書きます。

 

★解決に向かって戦略を立てる

そこで相手方に対し、何を持って戦うのかを明確にしていかなければなりません。前回も書きましたが、

1.建築基準法及び関連法規をもって戦う(民法709条)

2.瑕疵担保責任を持って戦う(民法566条及び570条)

3.債務不履行をもって戦う(民法415条)

この3つのどのパターンに当てはまるかを整理しておかなければなりません。『欠陥住宅問題』は、この3つの問題のどれかに当てはまることが殆どです。(ただし。中古物件の購入や、建物が自己の居住用でない場合などは違う問題も発生します。)

1.建築基準法及び関連法規をもって戦う(民法709条)

不法行為を持って戦う。

例えば、当社に相談がもっとも多いのは

「検査済証がない」

という問題です。今まで、何の疑問にも思っていなかったが、いざ増築をしようと思ったら、検査済証がなくて、増築が出来なかった・・・。などという問題です。検査済証が無いということは、検査済証を紛失したか、完了検査を受けていないということになります。紛失しただけなら、面倒ですが、あまり問題にはなりません。しかし、完了検査を受けていないとなると、これは立派な建築基準法違反です。

建築基準法第七条  

建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。

 前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。

つまり、建築基準法に抵触しているわけですから、これは不法行為になると考えられます。この話をすると、途端に

「その施工会社や設計事務所を不法行為で訴えましょう!」

とか

「その施工会社や設計事務所を特定行政庁に告発しましょう!」

と言いだす方がいます。しかし、条文をよく読んでみれば解ると思いますが、完了検査の申請は「建築主」がしなければならない。と、なっています。そんなこと、知っている一般の方はいないです。ですから、当然、施工会社や設計事務所が黙っていると完了検査を受けないなんてことになります。実際に建築主によって完了検査の申請をするかというと、施工会社や設計事務所の建築士が代理で行うのが一般的です。では、一般的でないことをしたから、相手が悪いかと言うと、一般的でないことをしたから、即座に民法に抵触しているという論理が通用するわけがありません。

※ 実際のところ当社では、工務店(設計施工一括請負の設計事務所登録をしている工務店)が完了検査の申請を怠り、施主は完了検査を受けなければならないことを知らずに、工務店から引き渡された時点でテナントに貸して、テナントが内装工事を始めてしまったというケースで、その設計事務所に「不法行為」を弁護士経由で指摘してもらったことがあります。これは、建築基準法第7条に違反したのではなく、建築士法第18条に抵触しているという理由です。ただし、これはその他のもっと重大な問題があった中の一つであり、このこと単体をもって、相手方に勝てるとまでは言えません。

建築士法 第十八条  

建築士は、設計を行う場合においては、設計に係る建築物が法令又は条例の定める建築物に関する基準に適合するようにしなければならない。

 建築士は、設計を行う場合においては、設計の委託者に対し、設計の内容に関して適切な説明を行うように努めなければならない。

 建築士は、工事監理を行う場合において、工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、直ちに、工事施工者に対して、その旨を指摘し、当該工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、当該工事施工者がこれに従わないときは、その旨を建築主に報告しなければならない。

 

また、最近の建物で、完了検査は受けていなくとも、確認申請を出さないで工事をするということは殆どありません。(最近、私の知人の工務店で確認申請を出さずに工事をやって、特定行政庁から、物凄く怒られていた人がいましたが・・・)確認申請を出して、確認申請許可証があるということは、計画そのものは合法だったと考えられるので、図面通りに建物が作られているのであれば、不法行為は問えないことになります。

では、どのような場面が不法行為に当てはまるかというと、

① 虚偽の説明により、確認申請図面を作成させられた。

② 完了検査後に確認申請図面とは違う工事を行った。

③ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書に基づく性能が無いものを使った。

④ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書通りに作られていなかった。

③と④は、どちらも確認申請書通りに作られていないことになりますから、完全な不法行為です。ただし、設計図書では、床は水平だが、僅かに傾いていたら、即座に不法行為かと言うと、それは施工誤差の範囲の場合もあります。ただし、欠陥住宅でもっとも多いのは③と④だと考えられます。この場合、その事象が、故意か過失かよりも、不法行為に該当するほどの瑕疵かどうかを客観的に示す必要性があります。主や所有者の主観論で

「これは重大な瑕疵だ!大変、危険だ!」

と大騒ぎしても、何と対比して重大な瑕疵なのか、何と対比して危険なのかが、解らなければ、相手方も納得しないし、裁判になっても裁判官も解らないということになります。つまり、皆が納得できる客観的データを提出しなければ、単なるモンスタークレーマーと見られてしまう場合もあります。

簡単に違法建築と一言で言っても、本当に建築基準法やその関連法規に基づいて違法建築になっているかを調査しなければなりません。

また、違法建築だからと言って、その建物すべてを建て直させるというのも至難の業です。

民法第六百三十五条  仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。

これについて、最高裁第三小法廷2002年9月24日判決で、建替えなければ、注文者の目的を達成できないほどの場合は、その建替え費用を負担するとなったが、そこまでの状況は極めて異例のケースと考えられます。

この様に、確認申請を受領していないとか、完了検査を受領していないなどという場合などの明らかな建築基準法違反の場合は、戦いやすいのですが、細かい技術論で戦い始めると意外と時間も掛かり、面倒なことになることが多いと言えます。

勝てるかもしれないけど、勝った実感が湧かないというパターンかもしれません。

 

では、次回は『2.瑕疵担保責任をもって戦う(民法566条及び570条)』の戦い方について書きたいと考えています。

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違法建築と欠陥住宅 ~欠陥住宅問題が起こったら何をすべきか?~

前回、欠陥住宅とは、どのようなものかの定義が曖昧だということは書きましたが、基本的には、客観的判断材料となる資料と証拠が必要であることを書きました。

しかし、『欠陥住宅問題』に直面した時に、冷静に対応できない方が多くいます。

重大な構造的問題からクロスのわずかなシワも同じように捉えて、「あれもダメ、これもダメ」と大騒ぎしだす人がいます。そして、

「役所(検査機関)も適切な検査をしていないから、役所も悪い!」

と、設計事務所、施工会社、市役所、県庁、国土交通省とあちこちに怒鳴り込む人がいます。

構造的重大な問題もクロスの貼り方も問題なのは、よくわかります。検査機関がちゃんと検査をしていれば、この様な問題にならなかったという、お気持ちも理解できなくはありません。

 『欠陥住宅問題』に直面したときに考えなければならないことは、自分が何をしたいのかを明確にすることです。自分が何をしたいか・・・通常は『欠陥住宅問題を解決』することになると考えられます。

ところが、ここで的確な戦略を立てないと、『欠陥住宅問題』は泥沼化するだけになってしまいます。例えば、見た目で解りやすい施工不良を捉えて、施工会社のアフターサービス担当に大騒ぎをしてみたり、自分で天井点検口や床下点検口から、構造を見て、わずかな施工不良を役所(調査機関)の見落としだと、役所に行って大騒ぎをする人がいます。そして、施工会社や役所(調査機関)に建築基準法等や何らかの技術的指針を示して反論されると、「建築基準法が悪い」

とまで言いだす人がいます。欠陥住宅問題に直面した人の中で、もっとも勝てない、そして解決できないパターンです。仮に勝ったとしても、事件屋みたいな人にいっぱいお金を搾取されているだけのパターンを多く見ます。(弁護士費用や調査した建築士に支払う費用と損害賠償の割合が合わない。)

施工会社の手抜き工事、役所(調査機関)の見落とし、建築基準法等の矛盾点、どれも存在するのは建築士であれば、多かれ少なかれ、知っていることです。

例えば、雨漏りがあったとします。施工会社との信頼関係が完全に成立していると、施工会社に電話をして、その施工会社がすぐに来てくれて、雨漏りを修理してくれれば、それで終わりです。実は『雨漏りをした家』なので、欠陥住宅と言えば欠陥住宅なので、ここで解決してしまった方は、自分が欠陥住宅に住んでいるとさえ思わず、

「うちを建ててくれた施工会社は対応も良くて・・・」

と思っていることが多かったりします。実際に私がハウスメーカーに勤めていた時に雨漏りがあったけど、たまたま、その近くの現場にいた監督がクレームから1時間程で、雨漏りの家に到着。腕のいい現場監督ですぐに原因を解明。業者をその日に手配して終了。後日、改めて放水試験(わざと水を掛けて雨漏りしないかをする試験)をして問題解決でした。

その結果、そのお客様は、数か月後に別のお客様を紹介してくれました。時々、こういうお客様にも

「ハウスメーカーなんかに騙されちゃダメですよ!損害賠償請求しましょう!!」

などと煽る業者がいるのも事実です。そして、調査費用を稼ぐという商売をしている建築士がいたりします。(「〇〇件以上の訴訟をした。」「〇〇件以上の勝訴を得た!」などと宣伝している建築士は、弁護士法に抵触しているので注意しましょう。建築士は弁護士ではありません。)

ところが、ここで施工会社と所有者(もしくは施主)が対応を間違えると『欠陥住宅問題』に発展していきます。

『欠陥住宅問題』に直面すると、何もかもすべてが悪いのではないかと疑心暗鬼になってしまうことが多くあります。夢のマイホームですから、お気持ちはよくわかります。しかし、五月雨式に問題点を相手にぶつけたり、相手の対応が悪いから、即座に特定行政庁に駆け込んだりするのは、得策ではありません。

まずは、施工会社に対して、どの様な対応をしてもらうかを考えなければなりません。

その為には、何をもって相手に瑕疵を認めさせるかを考えなければならないのです。相手がいつまでも認めなければ、ことの次第によっては裁判になることだってあります。施工中や完成直後のトラブルだと工事費を支払わないことになりますが、相手が請求権を持って訴訟をしてくることも十分に考えられます。

※当社では、すべてではありませんが裁判になる前に問題解決することが殆どです。

時々、自分が欠陥住宅問題に直面した時に、そのハウスメーカーや施工会社の全ての建物が、欠陥であったり、認定工法そのものに瑕疵があるなどと騒ぎ出す人がいます。そして、ハウスメーカー不要論やゼネコン不要論を持ち出す人すらいます。そもそも、ゼネコン不要論は、欠陥住宅から来るものではありません。

しかし、大手のハウスメーカーは日本の住宅産業や建築技術に大きく貢献し、多くの識者が集まって、研究開発をしているのも事実です。

ただ、建物と言うのは、どんなに工業化をしても、すべてが工業化できるわけではなく、結果として現場で多くの人力によって作業されています。人のすることですから、精度の限界や人的ミスも絶対に出ないとは言えません。

ですから、まずは冷静に、自分が何をしたいのかを明確にして、適切な建築士に相談されることをお勧めします。

次回は欠陥住宅問題に直面したときの戦略の立て方を書きます。

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違法建築と欠陥住宅 ~欠陥住宅とは何か~

連載シリーズ 【 違法建築と欠陥住宅 ~欠陥住宅とは何か~ 】 第 1 話 / (全 3 話)

私は、ニュースと野球以外は、あまりテレビを見ません。建築系の番組であっても、「大改造!!劇的ビフォーアフター」も見ませんし、バラエティー番組やワイドショー番組で取り上げられる欠陥住宅を大袈裟に煽るような番組も殆どみません。(メディアの関係者から大袈裟に演出していると聞いて以来、見なくなりました。)ですから、私の見聞で飛び込んでくるのは、ニュースの特集などで、取り上げられる欠陥住宅や、大型マンションでの施工不良での話と、欠陥住宅についての話は、実体験で知っているものです。

ただ、実体験として、「欠陥住宅」だと、私に訴えてきた人の殆どが、訴えてきた人の主観論に基づくもので、客観的には、それが欠陥住宅かどうかを判断するのが、極めて難しいケースが殆どです。私の判断基準が客観的判断というわけでもありません。もちろん、他の建築士の判断であっても、それ客観的判断とは言えません。

以前にも書きましたが、「違法建築」という法律用語はありません。もちろん、「欠陥住宅」などという法律用語はありません。建築士は建築基準法とその関連法規(以下、「建築基準法等」といいます)に基づいた、資格権者ですから、自分の経験値などで

「これは、欠陥住宅!」

などと法的根拠のないことは、国家資格権者である以上、軽々しく言っては、なりません。もし、そういうことを軽々しく言う建築士に出会ったら、「事件屋みたいな人」だと思って相手にしないことです。

 

1.明らかに欠陥住宅と言えるケース

① 建築基準法等が守られていない

② 設計請負契約が守られていない

③ 建築請負契約が守られていない

この3点が主な内容になってきます。特に①の「建築基準法等が守られていない」というのは、そこに違法性が存在しているので、証拠が確定しているので、不法行為確定です。②の「設計契約が守られていない」や③の「建築請負契約が守られていない」というのは、図面通りに施工されていないとか、工期が契約期間内に終わらなかったということが多く、欠陥住宅とまでは言えない場合が多いかです。

 

2.瑕疵担保責任をもって欠陥住宅を訴える

平成11年6月以前の建物なら、民法566条1項及び570条をもって、もしくはそれ以降であれば、住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下、「品確法」と書きます)第95条を持って欠陥住宅として戦うことが可能です。

民法

第五百六十六条  

売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

第五百七十条  売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

品確法

第九十五条  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時(当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時)から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。

 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

 

と、法律的条文では、難しく書かれているのですが、瑕疵担保期間内であれば売主に責任があるということになります。問題は、この「瑕疵」をどの様に考えるかです。1で書いたように建築基準法等に抵触しているような問題が発生していれば、これは完全に「瑕疵」と言えます。しかし、

「床がちょっと傾いている」

「歩くと床がミシミシ言う」

「外壁にヒビが入った」

「雨漏りがして、壁紙に染みができた」

などという、問題をよく耳にします。例えば床が傾いている時に、どれくらい傾斜していると欠陥住宅になるかというと、明文化されたものはありません。

例えば、床の傾きに於いて品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)というものがあります。それを見ると、

3/1000未満の勾配・・・構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性=低い

3/1000以上6/1000未満・・・構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性=一定程度存在する。

6/1000以上・・・構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性=高い。

と、書かれています。そして、この話が先走って、「6/1000以上の傾きがあるから欠陥住宅」だとか、当然ですが所有者の目線からみれば、「一定程度存在する。」でも、十分に怖いですから、「3/1000の傾斜があるから欠陥住宅」だと、騒ぎ出す人もいます。

重要なのはこの技術的基準は、上記の傾斜があるから、直ちに構造に瑕疵があると言っている訳ではありません。また、測定の仕方も「凹凸の少ない仕上げによる壁又は柱の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線(2m程度以上の長さのものに限る。)の鉛直線に対する角度をいう。」となっています。

そして何よりも、この基準を持ち込んで欠陥住宅と言えるかの大きなポイントは

 

平成12年7月19日建設省告示1653

第2  適用範囲

この基準は、住宅に発生した不具合である事象で、次に掲げる要件に該当するもの(以下「不具合事象」という。)について通用する。

1,建設住宅性能評価書が交付された住宅で、指定住宅紛争処理機関に対してあっせん、調停又は仲裁の申請が行われた紛争に係るものにおいて発見された事象であること。

2,当該住宅を新築する建設工事の完了の日から起算して10年以内に発生した事象であること。

3,通常予測できない自然現象の発生、居住者の不適切な使用その他特別な事由の存しない通常の状態において発生した事象であること。

 

つまり、品確法が施行された後で、「建設住宅性能評価書」が発行されている住宅でのみ、品確法によって保護される基準ですから、品確法施工以前の家や以降でも「建設住宅性能評価書」を取得していない家では、訴訟にまで発展したら、材料としては弱いと言えます。

とすると、瑕疵として認められるかどうかも問題です。瑕疵と認定されれば、戦い方もあります。もし、新築住宅を買おうと若しくは作ろうとするならば、その工務店の社内基準を聞いておくと良いでしょう。もしくは、建築基準法等で定められていない項目については、どういうレベルで作るということをあらかじめ確約を取っておくことが大事です。

一番簡単な方法としては、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ確認すると良いでしょう。

 

3.債務不履行による欠陥住宅

契約図面通りに作られていないなどと言うのは、完全に証拠がある債務不履行です。

しかし、着工後に施主の希望や、現場での収まりの問題で、契約図面から変更されたり、追加削除されたりするものもあります。通常は、設計変更を頼まれた設計者がそれを図面化したり、もしくは施工会社に伝達後、あとで設計者が図面を直したりして、すぐに双方が合意したことを確認するために図面に印鑑を押すなどの作業をするのですが、施主と設計者と施行者の信頼関係が成り立っている間は、その類の契約行為が疎かになりやすいのが実態で、後で「言った、言わない」の問題になり、債務不履行を主張しにくくなります。

また、2で書いたように、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」(平成12年7月19日建設省告示1653号)のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ、文章化して合意しておけば、さらに問題は少なくなるはずです。

 

欠陥住宅問題に発展しているケースで一番多いのは「プロに任せたから、こんなことになると思わなかった。」というパターンと、他人に煽られて疑心暗鬼になるパターンです。

例えば、大手のデベロッパーが、施工会社(ゼネコンやハウスメーカー)から引き渡しを受ける時には、マンションであれ戸建て分譲であれ、ちゃんと自社のコンプライアンスを持っていてチェックしています。それでも、時々、大きな問題に発生するような瑕疵が出てくるわけです。

個人で大手デベロッパーのような自社基準を作ることはできませんが、2や3に書いたことぐらいが、出来れば大きな問題に発展することは少なくなるはずです。

次回は、それでも欠陥住宅問題が起こってしまったら、どうするべきなのかを書きます。

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