不動産物件情報の枯渇

不思議なことに物件情報が枯渇しています。

と・・・書くと、全ての不動産情報が枯渇しているようですが、私が枯渇しているというのは

首都圏における・・・

１　ファミリー向け分譲マンション用地

２　戸建ての分譲住宅用地

３　収益が確定している利回りの良い物件

です。

逆に余っているのは

１　オフィスの空室情報・・・

２　新築で、まだ収益が確定していない利回り物件

３　ワンルーム向けの開発用地

４　商業系の開発用地

etc

赤い字の様な情報がございましたら、

情報を頂ければと思います。

株式会社リデベ

東京都新宿区西新宿8－12－1　6階

TEL　03-5389-6082

FAX 03-5389-6084

宜しくお願いします。

原野商法

以前にも原野商法について、ちょっとだけ書いたことがあります。

以前の記事・・・バーチャル原野商法

以前の記事で書いた時には、原野商法は『今の世でやるのは至難の技』と書きましたが・・・

どうも、最近になって、また盛んに行われているようです。

反社会的勢力のフロント企業である不動産会社が主体になってやっているようです。

（と、昨日、とある情報筋から聞きました。）

聞いた話によると、東京と大阪でそれぞれの会社がやっている様ですが、東京の方は私の知人が所属している会社です。

みなさんも、この手の話には引っかからない様にしてください。

公示地価2010

今年の初めに2009　不動産業界十大ニュースというのを書きました。
第6位に『公示地価3年ぶりに下落』という内容を挙げました。

今年も公示地価が発表されました。

＜公示地価＞２年連続下落　上昇わずか７地点、過去最少に

国土交通省が１８日発表した今年１月１日時点の公示地価は、全国平均で住宅地が前年比４．２％下落、商業地が６．１％下落と、ともに２年連続で下落した。過去と比較可能な２万７４１０の調査地点のうち９９．６％に当たる２万７３０２地点で下落し、０８年秋のリーマン・ショック以降の土地需要冷え込みが全国で続いていることを示した。上昇はわずか７地点で、調査を始めた７０年以降で最少。横ばいも１０１地点にとどまった。
前年調査で住宅地は３．２％下落、商業地は４．７％下落だったが、今回はそれぞれ下落幅が拡大した。オフィスビル空室率の上昇などで収益力低下が続く商業地の下落率が大きい。
ただ、昨年７月１日時点の基準地価と共通する３大都市圏（東京、大阪、名古屋）の８９２の調査地点で半年ごとの下落率を見ると、住宅地は０９年前半２．９％→後半２．０％、商業地は前半４．４％→後半３．１％と、いずれも年後半に下落率が縮小。景気持ち直しの傾向を反映し、地価底打ちの兆しも出始めた。
３大都市圏の公示地価は住宅地が４．５％、商業地が７．１％の下落。地方圏は３大都市圏より下落率が小さいが、１８年連続の下落となった。都道府県別でもすべてが下落。下落率が大きいのは、住宅地は石川（６．４％）、東京（６．２％）、徳島（同）、商業地は東京（９．０％）、大阪（８．９％）、秋田（８．４％）などだった。
下落率が全国最大の地点は東京都港区新橋１（２６．９％）。下落率上位１０地点はすべて商業地で、９地点が東京都心部だった。住宅地の下落率は渋谷区神宮前４（１７．５％）が最大。上昇率上位の５地点は、いずれも地下鉄が延伸される名古屋市緑区だった。
全国最高価格は、住宅地が１４年連続で東京都千代田区五番町１２の６で１平方メートル当たり２８３万円。商業地は４年連続で中央区銀座４の５の６（山野楽器銀座本店）で２８４０万円だったが、前年比では２５．７％下落した。【位川一郎】
【ことば】▽公示地価▽　国土交通省の土地鑑定委員会が全国の都市計画区域とその周辺の標準的な地点を選び、毎年１月１日時点の価格を判定して発表する地価。１０年の調査対象は２万７８０４地点。都道府県が毎年７月１日時点で調査する「基準地価」とともに、土地取引の目安となる。

出典：毎日新聞

そもそも公示地価ですが、発表するデータが前年の物になるので、ちょっと遅れ気味に出ます。

例えば今回も公示地価の下落が２５％という様な場所がありますが、実際にはもっと下がっています。これはデータを採取した時が２５％下落だったわけで、現在はもっと下がっている場所が多々あります。

ただ、驚くのは上昇ポイントの数です。

考えてみれば、物凄く少ないのですが、最初に思ったことは・・・

『上がった場所があったんだ・・・』

です。私の知る限り、一昨年、昨年と比較して土地の値段が上がった場所は存在しません。土地の値段が上がる理由が想像がつかなかったからです。

しかし、結果を見てみれば名古屋で出来た鉄道の駅周辺・・・。納得できました。しかし、それを含めても7箇所といのが、日本の新規のインフラ開発が殆ど行われていないことを指すのだな、とも感じました。（もっとも必要あるかも微妙ですが・・・）

ただ、下げ止まり傾向にある場所も多くあります。

※地方都市や地方都市郊外は下げ止まるとは言い切れませんが。

都心でもオフィス賃料や空室率が下げ止まらないので、商業地の下落は続く可能性がありますが、住宅地だけを見れば東京は流入人口で増えているので、住宅の需要自体はあります。これはマンションの売れ行きが回復傾向にあることからも言えます。そのことから、住宅地は下げ止まりと見ても良いと考えています。

関西地区で言うと、回復基調に乗るファンダメンタル的な要因が見つかりません。商業地の市場環境は東京首都圏よりもはるかに悪いですし、住宅に関しても人口流出で人口が減っていることを考えれば、大きな回復は今後も見込みにくいと考えられます。これは地方都市がバブル崩壊後、一度も公示地価が上がってこないのと同じです。

ただ、私の周辺でもボチボチと不動産に対しての投資資金が動き出しているので、秋以降に回復してくるのではないかと考えています。

緊急の物件

昨晩、こんな電話が・・・

相手は私の知り合いの社長さん。（不動産業者ではありません。）

「相澤さん、収益物のマンションを探してる知り合いがいるんだよ！」

「１戸単位ですか？１棟単位ですか？」

「もちろん、棟単位。２棟以上でも、大丈夫だと思うんだが１０億～１３億円分欲しいんだよ」

「相続かなにかですか？」　※税金対策

「正解。」

「他に条件あるんですか？」

「横浜在住の人だから・・・。横浜～東京間がいいだろうな。それと、Netで７％以上は欲しいらしい。」

『最近だったら、それくらいの条件はクリアできるだろ・・・』

と思っていると・・・

「それと、ちょっと厳しい条件なんだけど・・・。３月中に欲しいらしい・・・」

「えっ、あと３週間っす・・・」

「そうなんだよ～。無理かな・・・」

という会話でした。

いい物件があればご連絡ください。

【アルデプロ続報】期限の利益喪失

以前、アルデプロの粉飾決算について書きましたが、今度は『期限の利益喪失』です。

アルデプロが本日、期限の利益喪失について発表しました。

当社第2回無担保社債（株式会社近畿大阪銀行保証付および適格機関投資家限定）の期限の利益喪失に関するお知らせ

期限の利益喪失について
・返済の約束期日が来るまで債権者は債務者へ請求する事が出来ない
・しかし返済期日を過ぎても返済されなければ債権者には請求する権利が発生する
・つまり返済期日までは請求されない利益が債務者には有る、その利益を喪失すると債権者は一括請求も出来る

簡単に言うと、アルデプロは借金の金利を払えずに、元金を含め、借金の一括返還請求をされたというわけです。

アルデプロ発表の内容読む限りでは、

「金融機関もこの不動産市況を理解してくれているから、返済期限について猶予してくれるはず！」

と書いてありますが、どうなんでしょうか・・・。

いよいよ、もって危ない感じになってきました。

【穴吹工務店・アルデプロ】所感

まず、穴吹工務店から・・・

そもそも、四国のマンションデベで首都圏ではそれほど活発な動きも無かったので、ビジネス上の付き合いは少ししかありません。

しかし、穴吹工務店にはちょっとした思い出があります。

それは私の実家の隣にサーパスが建ったことです。

そこは、元は北海道拓殖銀行がありました。それが中央信託銀行（現・中央三井信託）なりました。そして、店舗併合ということで、閉店になりました。

ある朝、しかも、まだ夜も明けぬ5時ぐらいです。

私は激しい音と揺れで目が覚めました。

真っ先に水槽を押さえました。そう、大きな地震がきたと思ったのです。

しかし、音も揺れもそれっきり来ません。寝ていたこともあり・・・

「なんだったんだ？」

と、思い・・・再び布団に・・・

布団に入り、1分もしないうちにまた、大きな音と揺れがきました。

今度は起きていたこともあり、はっきりと解りました。

実家の前にある、８ｍ道路に何かが落ちた音です。しかも家が揺れるぐらい・・・。

（どれくらい、揺れたかと言うと、ガスが止まりました。）

何事かと思い、外に出てみると・・・すでに近所の人も出てきています。

８ｍ道路に何台かの大型トラックがきて、重機を降ろしています。

解体業者でした。

当然ですが、当時は私も建設会社の人間です。しかも、現場監督経験者です。

文句を言いに行くと・・・

ほとんど、日本語の通じない（ふり？）連中ばかりです。

やっとの思いで責任者を探しますが、まるで暖簾に腕押し・・・

近所の人々も怒り心頭でした。

元々、銀行という事もあり、やたら丈夫にできていた建物の解体は2ヶ月に及び、手を伸ばせば届きそうな距離にあった建物を壊していることもあり、その騒音と振動はとんでもないものでした。

（実家の私の部屋はその銀行の女子更衣室の前でした。カーテンの隙間から・・・グフフ）

さて、解体が終わり、しばらくすると中高層のお知らせ看板です。

私の実家のある場所では中高層の近隣説明会で必ず、町内会長の捺印を貰ってこなければなりません。

その時、うちの町内会長は入院中でした。当然に会長代行である、副会長の捺印が必要になります。その時、私は副会長でした。（それまで何もやったことはありませんが・・・。祖父が町内会長だったので成り行き上、やらされました。）

近隣説明会です。

解体の際になんの説明もなく、しかも近隣に大迷惑を掛けた彼らを誰も許すことはありませんでした。

もう、説明会では怒号の嵐・・・。

次の日に穴吹工務店の工事長と監督、営業、それに近隣屋が私のところにやってきました。

まぁ、私も建設会社の人間なので何をしにきたかは当然解っていました。しかし、100枚帯付きの商品券を見たのは初めてでした。（札束はあったのですが・・・）

結局は近所の人に2回目の説明会でなんとか説得すると、今度は現場事務所探しだったのですが、もう近所の人は穴吹工務店憎しで誰も部屋を貸してくれません。（現場内は狭くて事務所を設置できませんでした。）

結局は私の実家にあった1部屋だけ空いていたアパートを貸してあげました。

もともとの家賃が11万円の築10年の軽量鉄骨の２ＤＫです。

保証金10ヶ月（償却5ヶ月）礼金3ヶ月、そして家賃は18万円・・・。（完全なボッタクリです。）それでも喜んで借りていただきました。

この後も実は穴吹工務店の関連会社である、穴吹興産と収益物件の取引などでお付き合いして高松まで何度か出向いたり、四国のマンション用地の紹介などで穴吹工務店さんとはお話したことがあったのですが、最近はご無沙汰をしていました。

つい最近、お家騒動のニュースがあり、高知の不動産屋さんと電話でその話題をしていた矢先でした。

財務内容が痛みすぎている感が強く、スポンサー探しも難航するかもしれませんが・・・。

さて、アルデプロの件ですが・・・

アルデプロは不動産ミニバブルと言われた時代に首都圏にあった新興不動産会社の中では数少ない私が取引をしたことがない会社です。ですから、詳しい事情もよく解らず、また知人もいません。

しかし、狭い業界ですからよからぬ噂は前々から多々ありました。昨年の今頃も年内が精一杯だろなどと噂されていました。つぎは、アルデかプロパかパシかＩＤＵか・・・などと良く言っていました。今まで残っていたことの方が不思議です。

ただ、この会社の凄いところは増資してそれを社長が引き受けたりと、どうしても潰したくない！という感じで、執念の様なものを感じていました。

赤坂二丁目のビル

今日、ケンプラッツを見ていると

【売買】幸福の科学が赤坂2丁目で空きビル2棟を取得

というニュースが出ていました。

隣接地も合わせて６９８㎡（約211坪）の土地を取得というから驚きです。

現在の不動産景気から考えれば、土地や空きビルは路線価＋α程度で取引されている可能性が高いかと思われます。赤坂二丁目界隈の六本木通り沿いともなれば、今でも路線価は２１５０万円／坪程度あります。

ということは45億円以上で売買がなされたと考えられます。

現在、開発用地で45億の投資が出来る不動産事業者はほぼ皆無に等しいです。

さすが、幸福の科学といったところでしょうか・・・・。

今年の衆議院選挙で大量の立候補者を出していましたが、週間ダイヤモンド9月12日号によれば、立候補者の供託金（落選後、没収）だけで10億円、選挙費用を考えれば100億円が投下されたとあります。それでいて、まだ、これだけの不動産を投資できるのだから、脅威の資金力と言っていいでしょう。

私は宗教には興味がありませんが・・・

景気が悪くなると新興宗教が目立つようになってきます。これは、景気が悪くなったことにより、新興宗教の活動が相対的に目立つようになったのか、それとも、景気が悪くなったことにより、宗教に頼る人が増えたのか（もしくはそれを狙って活動を活発化させているのか）は解りません。

もっとも、これだけ財政が苦しいなどと言っているのであれば、宗教法人からも通常の法人と同じ様に税金を徴収すれば・・・と思うのですが・・・。これ以上、書くと宗教法人や信者の方に叩かれそうなので止めておきます。

乗降者数３４６万人の新宿でも祭り

私の会社は、西新宿にあります。

向かいのビルは44階建てです。（うちのビルは12階ですが・・・）

私の様に商業系のリーシングなどをやっていると駅の降乗車数というのは把握しておかないとならないのですが・・・

新宿とは凄いところです。東京には丸の内や八重洲、赤坂、六本木、渋谷、池袋などなどのターミナル駅や繁華街がありますが、新宿駅の乗降者数は346万人です。（西武新宿駅は除きます。）これは日本一どころか世界一です。

ちなみに2位池袋、3位梅田、4位渋谷と続きます。

※梅田駅229万人には大阪駅、西梅田駅、北新地駅を含みます。また、利用者数は減少傾向にあり、渋谷駅が限りなく迫っていて、今年あたりは逆転している可能性があります。

梅田駅が229万人ですから1.5倍になるのですが、この新宿駅の降乗車数に含まれているのは

JR東日本

小田急線

京王線

東京メトロ（丸の内線）

都営地下鉄（新宿線、大江戸線）

です。

他に新宿駅から地上に出ずに地下道で歩いていける駅は

西武新宿駅（西武新宿線）　184千人

新宿西口駅（大江戸線）　53千人

都庁前（大江戸線）　37千人

新宿三丁目（丸の内線・副都心線・都営新宿線）　93千人

西新宿（丸の内線）　44千人

その他に新宿と名前の付く駅

西新宿五丁目（大江戸線）　22千人

新宿御苑前（丸の内線）　45千人

東新宿（大江戸線・副都心線）　18千人

と、新宿周辺の駅だけで50万人からの降乗者がいます。

そして、高さ１００ｍ以上の高層ビルが34本、そして現在、計画中の１００ｍ以上のビルは4本・・・こんなに必要なのか？というぐらい建っています。

そして、その人の多さ、人種の多さ、日本の風俗街と言ってもいい歌舞伎町にハングル語がやたらと目立つ百人町などなど語りだしたらキリが無い町です。

しかし、そんな新宿でも・・・

お祭りをやっていました。

ビルとビルの間にある小さな神社でのお祭りでした。

こういう文化は大事にしたいですね。

YKTK GKTK　TMK

先日、NHKスペシャルにて

『金融危機1年　世界はどう変わったか』

をやっていました。

ヘッジファンドが再び不良債権化した不動産を買い漁っているという内容だったのですが・・・

日本でファンドによる不動産の売買が盛んだったのは平成19年9月ごろまでがピークで、金融商品取引法の改正により、収縮を始め、リーマンショックで壊滅的な打撃を受けていました。

その頃、私はアセットマネージメントやアレンジメントの仕事をやっていたのですが、この頃の会話です。

相手は某銀行を辞めて、不動産ファンドの役員をやってるIMさんと、デベロッパーを辞めて、同じ不動産ファンドのS課長（女性）です。

「相澤さん、今回の物件は受益権のまんま取得しようと思うんですよ。」

「それは良いけど、あの建物、違法増築があるから、新たに受託してもらえるかね？」

「そこでご相談なんですが、それを治癒できませんかね？」

「大々的に工事すればできないことは無いかもしれねいけど・・・」

「じゃあ、現物で取得するしかないですか・・・。じゃあ、YKTKは使えませんか・・・」

「IMさん、今はYKTKじゃなくて、GKTKですよね。」

「そ・・・そうだな・・・。YKに慣れてたからなぁ・・・」

「どうします？」

「じゃあ、現物で本物件だけ、TMKでいきますか・・・」

この、会話についてこれた、貴方は金融不動産業界の人です。

意味の解らない、アルファベットの略語を見て、業界って難しいなぁと思われる方もいるかもしれませんが・・・

このアルファベットの略ごは女子高生の使っているような略語

KY＝空気読めない

JK=女子高生

MMK＝モテモテ困る

程度のレベルです。

この頃の私はさすがに意味は解っていたのですが、恥ずかしくて使えませんでした。自分が原宿や渋谷にいる子供達と同じレベルの略語を使うことに耐えられなかったからです。

もちろん、私も最初に聞いた時には全く、意味がわかりませんでした。

また、違法建築部分を直し、合法の建築物にすることを『治癒』と表現していますが、『治癒』は生きているものの病気を治す時に使う言葉で、建物の場合は『直す』ですから、日本語としてもデタラメです。

さて、ここで使われている略語は・・・

YKTK：有限会社匿名組合

GKTK：合同会社匿名組合

TMK：特定目的会社

なんで二文字熟語の頭文字のイニシャルを取って無理矢理、略そうとしたのかはわかりません。

しかし、この難しい不動産略語を使っていた連中の給料は物凄い高かったのですが・・・不動産や建築の本当のリスクは何もわかっていなかったのが滑稽でした。

二流の会社がやることは二流

不動産業界の中の業者間同士でやると信用を失う行為があります。

ちょっと前に『B行為』について書きましたが、それと同じく信用を失う行為があります。

『飛ばし』

です。

『飛ばし』とは、仲介業者１が物件Aを売主Bから預かって、それを購入検討者Cに紹介したとします。購入検討者Cは初めて入手した情報です。しかし、価格が高い、立地が悪いなどと言って断っておいて、別の仲介業者２に売主Bの所に行って情報を入手してこさせます。そして、仲介業者１を介さずに物件Aを購入します。賃貸の場合でも同じです。

もちろん、これが専任物件であれば、成立はしません。

※専任・・・不動産仲介には専属専任、専任、一般の3種類の媒介契約があります。専属専任は依頼した仲介業者以外のルートで契約しても、その仲介業者に手数料を支払わなければなりません。専任は別の仲介業者を介した場合は専任契約の仲介業者に手数料を支払わなければなりませんが、自分でお客さんを見つけた場合は仲介業者に手数料を支払う必要性はありません。一般は別のどの仲介業者を介しても、仲介をしてくれた業者に手数料を支払えば良いことになります。

ところが、専任物件で無い場合は当然ですが、いくつかの仲介業者が同じ物件をいじっているので、同じ情報が購入（賃借）検討者に入る場合があります。この場合は、一番最初に物件情報を持ち込んだ仲介業者が優先されます。暗黙のルールという感じがするのですが、これを破ることで、訴えられて負けたというケースもあるので、暗黙のルールというよりも、公然のルールなわけです。

うちで預かっているビルの一室がありました。地方物件なので仲介することで、内覧やら、原状確認やら、契約やらで、何度かそこに足を運ぶと、賃料も安い為に、うちとしてはあまり利益にはならない物件です。（っていうか、赤字になりそうな物件です。）

しかし、そのビルオーナーにはかなりお世話になっているので、うちとしてもなんとかテナントを付けようと努力していました。

ある中堅のエステ会社Pにお声掛けをさせていただいていて、かなり検討して頂いたのですが・・・

「今回は、見送らさせてください。」

と言われてしまいました。

相手のあることですし、これはこれで仕方がないのですが・・・

本日、ビルオーナー会社の取締役から電話が掛かってきました。

「相澤さん、うちのビルに内覧の申込が入ったんですよ！」

「え、どちらのテナントですか？」

「中堅のエステ会社Pです。某仲介会社を介して内覧の申込がありました。」

『飛ばし』です。

「いやいや、そこはうちが数ヶ月前から紹介している先ですよ。」

「そうなんですか？うちとしては決まってくれれば・・・」

たしかに、うちに専任をだしている訳ではないので、オーナー側には問題がありません。ただ、オーナー側もしっかりしていて、業界ルールを良くご存知で、仁義を通される方の場合は、うちを通す様に言ってくれます。

このビルオーナー会社の社長はそういう方なのですが、この取締役はその社長の息子さんですから、この辺のルールはよく解っていません。

そこで中堅エステ会社Pの担当者M氏にどういうことかを尋ねると・・・

もう、言い訳の言葉が震えているのが解ります。

「あ、すいません。その件はよく解らないんですが、別の担当者が決めたのかな？」

「いや、御社の店舗開発はMさんだけだと言ってましたよね。それに上司と相談した上で出店を見合わせたと言っていましたよね。」

「実は私、10月から異動になるんで、別の次の担当がいるんですよ・・・」

かなり、苦しい言い訳です。

電話を切ったあとに・・・

「頭に来た。それこそ、契約が成立した時点で裁判してやろうか！」

と、うちの女性社員の前で愚痴ると、その女性社員が

「社長に事前に言いましたよね。『Pはエステ会社としては二流ですよ。』と・・・。二流の会社はやることも二流っていうことです。私はPが中堅だから二流と言った訳じゃないです。それに、仲介しても、うちは人件費と交通費で赤字になりますよ。まぁ、どうでもいいじゃないですか。ちょっと頭にきますけど・・・社長が怒っても疲れるだけで何の得もないですよ。」

この女性社員の言葉はちょっと、キツイですが、極めて正しく、極めて大人の意見です。（どちらが社員でどちらが経営者か解りません）

そして、私はこの会社が最初から二流であることの忠告を受けていたのです。

『二流の会社はやることも二流』

『二流の人はやることも二流』

解っていたはずなのに、この『飛ばし』を警戒するの忘れていました。

私のミスです。

しかし、今後、この中堅エステ会社Pに物件を紹介することはないでしょう。そして、私がお付き合いしている不動産会社には、『中堅エステ会社Pは要注意』と教えることになると思います。

狭い社会ですから、あっと言う間にそういう情報は広がります。

リーシングに関して、今後、この女性社員に全てを任せようかと考えています。

そして、持つべきものは優秀な社員であり、信頼できる人間関係だと改めて思いました。