借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任？
このお問合せが最近、非常に多くなっています。
誰の責任であっても、用途変更に向かって進捗して頂かないと当社の出番がないので、当社は無料相談で終わってしまうのですが、あまりにこの問合せが多いので、こちらに書いておきます。
まず、用途変更が出来ない理由は大別すると二つあります。
1．建物が完了検査を受けていないため用途変更の確認申請を受け付けてもらえなかった。
2．都市計画の用途制限※に抵触して、その場所で当初予定していた事業が出来なかった。
※第一種低層住宅地域では、「有床診療所」はできますが「病院」はできません。有床診療所とは、入院患者が20人未満です。
しかし、１のケースでの問合せは殆どありません。2のケースが99%以上を占めます。
そして、不動産の賃貸借契約に登場する関係者は･･･
A.賃貸人（大家さん）
B.賃借人（借りる人）
C.宅地建物取引業者（不動産屋・仲介業者）・・・（以下、「業者」といいます。）
AとCが兼ねている場合、AはCと同じ責任を負うことになります。
一番、多いのが、
「業者は悪くないのでしょうか？プロだから、業者は悪いですよね？」
というお問合せです。
実は、業者が責任を負わなければいけないケースは限られます。
例えば、完了検査を受けていない１００㎡以上ある建物で、確認申請時に物販店として申請していた物件を飲食店にしようとした場合･･･
・ 業者が広告で飲食店可と広告を出していた。・・・宅地建物取引業法（以下、「業法」と言います）33条違反
・ 業者が重要事項説明で飲食店可能であると説明した。・・・・業法第35条及び第47条違反
・ 業者が契約書に飲食店として使って良い旨を記載した。・・・業法第37条及び第47条違反
となります。しかし、業法に違反しているからと言って、即座に業者が責任をとって、損害賠償をしてくれるという訳ではありません。業者は業法違反により、行政処分を受けるかもしれませんが、賃借人や賃貸人に迷惑を掛けたことによる損害賠償請求は、民法の「不法行為」によって、被害を被ったことを立証して、裁判を行う必要性があります。（示談になれば、裁判は行わなくて良いです。）
ここで、このブログを読んでいる業者の方は、気を付けなければいけない点に気が付いたと思われます。
『仲介する建物が完了検査を受けていない場合、もしくはそれの確認をしていない場合は、不用意に「飲食可」などとマイソクに書くと業法違反になる。』
ということです。
では、賃借人が取りうる対抗手段は何があるかというと・・・
契約の白紙解除となります。飲食店をする目的で建物を借りているのに、それが出来ないとなれば、当然に契約の目的を達することができないので、民法570条は賃貸借にも準用される判例があるので、隠れたる瑕疵にあたり、民法第566条が準用されるので、契約は白紙解除となります。白紙解除なので、敷金礼金などは全て返済されますし、業者は仲介手数料も返さなければなりません。
しかし、賃借人が既にお店のオープン日を広告宣伝していた、もしくは前のお店の賃貸借契約の解除予告などをして営業が出来なくなったことについてまでは、保証される訳ではありません。
この場合は状況に応じて、貸主に「債務不履行」、業者に「不法行為」で訴訟をするなどして損害賠償請求をするしかありません。
この様な事態になった場合、損害賠償の金額にもよりますが、ケースによっては『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合判定』で回避されるもしくは、被害を最小限に抑えることができる場合もあります。
『建築基準法適合判定』については、まずはリデベにお問合せ下さい。
株式会社リデベ
０３－５３８９－６０８２
営業時間 土日祭日を除く 午前10時～午後6時30分
お気軽にお問合せ下さい。
検査済証が無くて融資（ローン）が受けられない場合の救済方法
以前は、検査済証※が無くても簡単に融資を受けられましたが、最近では、検査済証が無いと言うだけで、融資を受けつけてくれない金融機関が多くなってきています。
ここでは検査済証が無くても、融資が受けられる方法を書きます。
Point 検査済証とは
検査済証とは、建物の工事が完了してから未使用の状態で4日以内に、工事完了届を行政機関等に提出し、提出後、1週間以内に建物を検査してもらい、確認申請許可通りに建物が建てられていることが確認された建物に発行されるものです。
検査済証がない建物について『手続き上の問題があるだけで、直ちに違反建築（違法建築）とは言えない。』と言う方がいますが、違反建築（違法建築）とは、一般的に建築基準法に抵触している建物のことを言います。完了検査を受けていないということは、建築基準法第7条に抵触しているので違反建築（違法建築）であり、罰則規定もあります。
まったく、融資が受けられないかというと、平成26年12月現在では、金融機関によっては受けられるケースもあるようです。ただし、やはり融資条件などは厳しくなっています。
以前は、検査済証が無くても融資が受けられたのに、なぜ現在は融資が受けられないかというと、平成2年以降、減りつつはあったものの、完了検査を受けないで建物を使用してしまうケースが後を絶たなかったために、平成15年頃に国土交通省から、各金融機関に対して検査済証の無い建物への融資を控えるお達しが出たのが最大の理由です。
ちなみに、完了検査を受け、検査済証が発行される前に建物を使用してしまうと、原則、完了検査は受けられなくなります。
特に、大手金融機関になればなるほど、コンプライアンスが厳しくなっているので融資を受けることが難しいのが現状です。ただ、小さな信用金庫だと、登記さえしてあれば融資を受け付けてくれる事例もありますが、今後は無くなると考えられます。
検査済証が無くても融資が受けられる方法とは？
別に違法なことをするわけでもなく、特別な裏技を使う訳でもありません。
『建築基準法適合状況調査』
というのを行い、それによって建築基準法に適合していることが確認できると、
『建築基準法適合状況調査報告書』
の全ての箇所が適合になれば、検査済証とは違いますが、同等の効力を発揮します。
では、どの様な流れで行われるかと言うと『建築基準法適合状況調査の流れ』（←をクリック）を見てください。
検査済証が無くて融資や住宅ローンが受けられなくてお困りの方は是非、リデベにご連絡ください。
違法建築と欠陥住宅 ～不法行為で戦う～
前回までで、欠陥住宅とはどの様な状態かの確認をしました。
ここで、ハウスメーカーなどの施工会社の意志確認を再度しておきましょう。施工会社がこちらの要望を受け入れてくれて、建物の瑕疵を直してくれれば、施工会社と争うことはありません。また、直してくれない場合、こちら側が過剰な若しくは無理な修繕依頼を
していないかを常識的な専門家に見てもらう必要性があります。（前回にも書いた、欠陥住宅で争いを起こして商売にしているような建築士はダメです。）
そこで、明らかに施工会社側に瑕疵はあると判定された場合について書きます。
★解決に向かって戦略を立てる
そこで相手方に対し、何を持って戦うのかを明確にしていかなければなりません。前回も書きましたが、
１．建築基準法及び関連法規をもって戦う（民法７０９条）
2．瑕疵担保責任を持って戦う（民法566条及び570条）
３．債務不履行をもって戦う（民法４１５条）
この３つのどのパターンに当てはまるかを整理しておかなければなりません。『欠陥住宅問題』は、この３つの問題のどれかに当てはまることが殆どです。（ただし。中古物件の購入や、建物が自己の居住用でない場合などは違う問題も発生します。）
１．建築基準法及び関連法規をもって戦う（民法７０９条）
不法行為を持って戦う。
例えば、当社に相談がもっとも多いのは
「検査済証がない」
という問題です。今まで、何の疑問にも思っていなかったが、いざ増築をしようと思ったら、検査済証がなくて、増築が出来なかった･･･。などという問題です。検査済証が無いということは、検査済証を紛失したか、完了検査を受けていないということになります。紛失しただけなら、面倒ですが、あまり問題にはなりません。しかし、完了検査を受けていないとなると、これは立派な建築基準法違反です。
建築基準法第七条
建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
つまり、建築基準法に抵触しているわけですから、これは不法行為になると考えられます。この話をすると、途端に
「その施工会社や設計事務所を不法行為で訴えましょう！」
とか
「その施工会社や設計事務所を特定行政庁に告発しましょう！」
と言いだす方がいます。しかし、条文をよく読んでみれば解ると思いますが、完了検査の申請は「建築主」がしなければならない。と、なっています。そんなこと、知っている一般の方はいないです。ですから、当然、施工会社や設計事務所が黙っていると完了検査を受けないなんてことになります。実際に建築主によって完了検査の申請をするかというと、施工会社や設計事務所の建築士が代理で行うのが一般的です。では、一般的でないことをしたから、相手が悪いかと言うと、一般的でないことをしたから、即座に民法に抵触しているという論理が通用するわけがありません。
※ 実際のところ当社では、工務店（設計施工一括請負の設計事務所登録をしている工務店）が完了検査の申請を怠り、施主は完了検査を受けなければならないことを知らずに、工務店から引き渡された時点でテナントに貸して、テナントが内装工事を始めてしまったというケースで、その設計事務所に「不法行為」を弁護士経由で指摘してもらったことがあります。これは、建築基準法第７条に違反したのではなく、建築士法第１８条に抵触しているという理由です。ただし、これはその他のもっと重大な問題があった中の一つであり、このこと単体をもって、相手方に勝てるとまでは言えません。
建築士法 第十八条
建築士は、設計を行う場合においては、設計に係る建築物が法令又は条例の定める建築物に関する基準に適合するようにしなければならない。
２ 建築士は、設計を行う場合においては、設計の委託者に対し、設計の内容に関して適切な説明を行うように努めなければならない。
３ 建築士は、工事監理を行う場合において、工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、直ちに、工事施工者に対して、その旨を指摘し、当該工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、当該工事施工者がこれに従わないときは、その旨を建築主に報告しなければならない。
また、最近の建物で、完了検査は受けていなくとも、確認申請を出さないで工事をするということは殆どありません。（最近、私の知人の工務店で確認申請を出さずに工事をやって、特定行政庁から、物凄く怒られていた人がいましたが･･･）確認申請を出して、確認申請許可証があるということは、計画そのものは合法だったと考えられるので、図面通りに建物が作られているのであれば、不法行為は問えないことになります。
では、どのような場面が不法行為に当てはまるかというと、
① 虚偽の説明により、確認申請図面を作成させられた。
② 完了検査後に確認申請図面とは違う工事を行った。
③ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書に基づく性能が無いものを使った。
④ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書通りに作られていなかった。
③と④は、どちらも確認申請書通りに作られていないことになりますから、完全な不法行為です。ただし、設計図書では、床は水平だが、僅かに傾いていたら、即座に不法行為かと言うと、それは施工誤差の範囲の場合もあります。ただし、欠陥住宅でもっとも多いのは③と④だと考えられます。この場合、その事象が、故意か過失かよりも、不法行為に該当するほどの瑕疵かどうかを客観的に示す必要性があります。主や所有者の主観論で
「これは重大な瑕疵だ！大変、危険だ！」
と大騒ぎしても、何と対比して重大な瑕疵なのか、何と対比して危険なのかが、解らなければ、相手方も納得しないし、裁判になっても裁判官も解らないということになります。つまり、皆が納得できる客観的データを提出しなければ、単なるモンスタークレーマーと見られてしまう場合もあります。
簡単に違法建築と一言で言っても、本当に建築基準法やその関連法規に基づいて違法建築になっているかを調査しなければなりません。
また、違法建築だからと言って、その建物すべてを建て直させるというのも至難の業です。
民法第六百三十五条 仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。
これについて、最高裁第三小法廷2002年9月24日判決で、建替えなければ、注文者の目的を達成できないほどの場合は、その建替え費用を負担するとなったが、そこまでの状況は極めて異例のケースと考えられます。
この様に、確認申請を受領していないとか、完了検査を受領していないなどという場合などの明らかな建築基準法違反の場合は、戦いやすいのですが、細かい技術論で戦い始めると意外と時間も掛かり、面倒なことになることが多いと言えます。
勝てるかもしれないけど、勝った実感が湧かないというパターンかもしれません。
では、次回は『２．瑕疵担保責任をもって戦う（民法５６６条及び５７０条）』の戦い方について書きたいと考えています。
違法建築と欠陥住宅 ～欠陥住宅問題が起こったら何をすべきか？～
前回、欠陥住宅とは、どのようなものかの定義が曖昧だということは書きましたが、基本的には、客観的判断材料となる資料と証拠が必要であることを書きました。
しかし、『欠陥住宅問題』に直面した時に、冷静に対応できない方が多くいます。
重大な構造的問題からクロスのわずかなシワも同じように捉えて、「あれもダメ、これもダメ」と大騒ぎしだす人がいます。そして、
「役所（検査機関）も適切な検査をしていないから、役所も悪い！」
と、設計事務所、施工会社、市役所、県庁、国土交通省とあちこちに怒鳴り込む人がいます。
構造的重大な問題もクロスの貼り方も問題なのは、よくわかります。検査機関がちゃんと検査をしていれば、この様な問題にならなかったという、お気持ちも理解できなくはありません。
『欠陥住宅問題』に直面したときに考えなければならないことは、自分が何をしたいのかを明確にすることです。自分が何をしたいか･･･通常は『欠陥住宅問題を解決』することになると考えられます。
ところが、ここで的確な戦略を立てないと、『欠陥住宅問題』は泥沼化するだけになってしまいます。例えば、見た目で解りやすい施工不良を捉えて、施工会社のアフターサービス担当に大騒ぎをしてみたり、自分で天井点検口や床下点検口から、構造を見て、わずかな施工不良を役所（調査機関）の見落としだと、役所に行って大騒ぎをする人がいます。そして、施工会社や役所（調査機関）に建築基準法等や何らかの技術的指針を示して反論されると、「建築基準法が悪い」
とまで言いだす人がいます。欠陥住宅問題に直面した人の中で、もっとも勝てない、そして解決できないパターンです。仮に勝ったとしても、事件屋みたいな人にいっぱいお金を搾取されているだけのパターンを多く見ます。（弁護士費用や調査した建築士に支払う費用と損害賠償の割合が合わない。）
施工会社の手抜き工事、役所（調査機関）の見落とし、建築基準法等の矛盾点、どれも存在するのは建築士であれば、多かれ少なかれ、知っていることです。
例えば、雨漏りがあったとします。施工会社との信頼関係が完全に成立していると、施工会社に電話をして、その施工会社がすぐに来てくれて、雨漏りを修理してくれれば、それで終わりです。実は『雨漏りをした家』なので、欠陥住宅と言えば欠陥住宅なので、ここで解決してしまった方は、自分が欠陥住宅に住んでいるとさえ思わず、
「うちを建ててくれた施工会社は対応も良くて･･･」
と思っていることが多かったりします。実際に私がハウスメーカーに勤めていた時に雨漏りがあったけど、たまたま、その近くの現場にいた監督がクレームから１時間程で、雨漏りの家に到着。腕のいい現場監督ですぐに原因を解明。業者をその日に手配して終了。後日、改めて放水試験（わざと水を掛けて雨漏りしないかをする試験）をして問題解決でした。
その結果、そのお客様は、数か月後に別のお客様を紹介してくれました。時々、こういうお客様にも
「ハウスメーカーなんかに騙されちゃダメですよ！損害賠償請求しましょう！！」
などと煽る業者がいるのも事実です。そして、調査費用を稼ぐという商売をしている建築士がいたりします。（「〇〇件以上の訴訟をした。」「〇〇件以上の勝訴を得た！」などと宣伝している建築士は、弁護士法に抵触しているので注意しましょう。建築士は弁護士ではありません。）
ところが、ここで施工会社と所有者（もしくは施主）が対応を間違えると『欠陥住宅問題』に発展していきます。
『欠陥住宅問題』に直面すると、何もかもすべてが悪いのではないかと疑心暗鬼になってしまうことが多くあります。夢のマイホームですから、お気持ちはよくわかります。しかし、五月雨式に問題点を相手にぶつけたり、相手の対応が悪いから、即座に特定行政庁に駆け込んだりするのは、得策ではありません。
まずは、施工会社に対して、どの様な対応をしてもらうかを考えなければなりません。
その為には、何をもって相手に瑕疵を認めさせるかを考えなければならないのです。相手がいつまでも認めなければ、ことの次第によっては裁判になることだってあります。施工中や完成直後のトラブルだと工事費を支払わないことになりますが、相手が請求権を持って訴訟をしてくることも十分に考えられます。
※当社では、すべてではありませんが裁判になる前に問題解決することが殆どです。
時々、自分が欠陥住宅問題に直面した時に、そのハウスメーカーや施工会社の全ての建物が、欠陥であったり、認定工法そのものに瑕疵があるなどと騒ぎ出す人がいます。そして、ハウスメーカー不要論やゼネコン不要論を持ち出す人すらいます。そもそも、ゼネコン不要論は、欠陥住宅から来るものではありません。
しかし、大手のハウスメーカーは日本の住宅産業や建築技術に大きく貢献し、多くの識者が集まって、研究開発をしているのも事実です。
ただ、建物と言うのは、どんなに工業化をしても、すべてが工業化できるわけではなく、結果として現場で多くの人力によって作業されています。人のすることですから、精度の限界や人的ミスも絶対に出ないとは言えません。
ですから、まずは冷静に、自分が何をしたいのかを明確にして、適切な建築士に相談されることをお勧めします。
次回は欠陥住宅問題に直面したときの戦略の立て方を書きます。
違法建築と欠陥住宅 ～欠陥住宅とは何か～
私は、ニュースと野球以外は、あまりテレビを見ません。建築系の番組であっても、「大改造!!劇的ビフォーアフター」も見ませんし、バラエティー番組やワイドショー番組で取り上げられる欠陥住宅を大袈裟に煽るような番組も殆どみません。（メディアの関係者から大袈裟に演出していると聞いて以来、見なくなりました。）ですから、私の見聞で飛び込んでくるのは、ニュースの特集などで、取り上げられる欠陥住宅や、大型マンションでの施工不良での話と、欠陥住宅についての話は、実体験で知っているものです。
ただ、実体験として、「欠陥住宅」だと、私に訴えてきた人の殆どが、訴えてきた人の主観論に基づくもので、客観的には、それが欠陥住宅かどうかを判断するのが、極めて難しいケースが殆どです。私の判断基準が客観的判断というわけでもありません。もちろん、他の建築士の判断であっても、それ客観的判断とは言えません。
以前にも書きましたが、「違法建築」という法律用語はありません。もちろん、「欠陥住宅」などという法律用語はありません。建築士は建築基準法とその関連法規（以下、「建築基準法等」といいます）に基づいた、資格権者ですから、自分の経験値などで
「これは、欠陥住宅！」
などと法的根拠のないことは、国家資格権者である以上、軽々しく言っては、なりません。もし、そういうことを軽々しく言う建築士に出会ったら、「事件屋みたいな人」だと思って相手にしないことです。
１．明らかに欠陥住宅と言えるケース
① 建築基準法等が守られていない
② 設計請負契約が守られていない
③ 建築請負契約が守られていない
この3点が主な内容になってきます。特に①の「建築基準法等が守られていない」というのは、そこに違法性が存在しているので、証拠が確定しているので、不法行為確定です。②の「設計契約が守られていない」や③の「建築請負契約が守られていない」というのは、図面通りに施工されていないとか、工期が契約期間内に終わらなかったということが多く、欠陥住宅とまでは言えない場合が多いかです。
２．瑕疵担保責任をもって欠陥住宅を訴える
平成11年6月以前の建物なら、民法566条1項及び570条をもって、もしくはそれ以降であれば、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、「品確法」と書きます）第95条を持って欠陥住宅として戦うことが可能です。
民法
第五百六十六条
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
２ 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３ 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
第五百七十条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
品確法
第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
３ 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。
と、法律的条文では、難しく書かれているのですが、瑕疵担保期間内であれば売主に責任があるということになります。問題は、この「瑕疵」をどの様に考えるかです。１で書いたように建築基準法等に抵触しているような問題が発生していれば、これは完全に「瑕疵」と言えます。しかし、
「床がちょっと傾いている」
「歩くと床がミシミシ言う」
「外壁にヒビが入った」
「雨漏りがして、壁紙に染みができた」
などという、問題をよく耳にします。例えば床が傾いている時に、どれくらい傾斜していると欠陥住宅になるかというと、明文化されたものはありません。
例えば、床の傾きに於いて品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年7月19日建設省告示1653号）というものがあります。それを見ると、
3/1000未満の勾配･･･構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性＝低い
3/1000以上6/1000未満･･･構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性＝一定程度存在する。
6/1000以上･･･構造体力上主要な部分に瑕疵が存在する可能性＝高い。
と、書かれています。そして、この話が先走って、「6/1000以上の傾きがあるから欠陥住宅」だとか、当然ですが所有者の目線からみれば、「一定程度存在する。」でも、十分に怖いですから、「3/1000の傾斜があるから欠陥住宅」だと、騒ぎ出す人もいます。
重要なのはこの技術的基準は、上記の傾斜があるから、直ちに構造に瑕疵があると言っている訳ではありません。また、測定の仕方も「凹凸の少ない仕上げによる壁又は柱の表面と、その面と垂直な鉛直面との交差する線（2m程度以上の長さのものに限る。）の鉛直線に対する角度をいう。」となっています。
そして何よりも、この基準を持ち込んで欠陥住宅と言えるかの大きなポイントは
平成12年7月19日建設省告示1653号
第2 適用範囲
この基準は、住宅に発生した不具合である事象で、次に掲げる要件に該当するもの（以下「不具合事象」という。）について通用する。
１，建設住宅性能評価書が交付された住宅で、指定住宅紛争処理機関に対してあっせん、調停又は仲裁の申請が行われた紛争に係るものにおいて発見された事象であること。
２，当該住宅を新築する建設工事の完了の日から起算して10年以内に発生した事象であること。
３，通常予測できない自然現象の発生、居住者の不適切な使用その他特別な事由の存しない通常の状態において発生した事象であること。
つまり、品確法が施行された後で、「建設住宅性能評価書」が発行されている住宅でのみ、品確法によって保護される基準ですから、品確法施工以前の家や以降でも「建設住宅性能評価書」を取得していない家では、訴訟にまで発展したら、材料としては弱いと言えます。
とすると、瑕疵として認められるかどうかも問題です。瑕疵と認定されれば、戦い方もあります。もし、新築住宅を買おうと若しくは作ろうとするならば、その工務店の社内基準を聞いておくと良いでしょう。もしくは、建築基準法等で定められていない項目については、どういうレベルで作るということをあらかじめ確約を取っておくことが大事です。
一番簡単な方法としては、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年7月19日建設省告示1653号）のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ確認すると良いでしょう。
３．債務不履行による欠陥住宅
契約図面通りに作られていないなどと言うのは、完全に証拠がある債務不履行です。
しかし、着工後に施主の希望や、現場での収まりの問題で、契約図面から変更されたり、追加削除されたりするものもあります。通常は、設計変更を頼まれた設計者がそれを図面化したり、もしくは施工会社に伝達後、あとで設計者が図面を直したりして、すぐに双方が合意したことを確認するために図面に印鑑を押すなどの作業をするのですが、施主と設計者と施行者の信頼関係が成り立っている間は、その類の契約行為が疎かになりやすいのが実態で、後で「言った、言わない」の問題になり、債務不履行を主張しにくくなります。
また、２で書いたように、品確法の「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年7月19日建設省告示1653号）のどのレベルで作ってくれるのかをあらかじめ、文章化して合意しておけば、さらに問題は少なくなるはずです。
欠陥住宅問題に発展しているケースで一番多いのは「プロに任せたから、こんなことになると思わなかった。」というパターンと、他人に煽られて疑心暗鬼になるパターンです。
例えば、大手のデベロッパーが、施工会社（ゼネコンやハウスメーカー）から引き渡しを受ける時には、マンションであれ戸建て分譲であれ、ちゃんと自社のコンプライアンスを持っていてチェックしています。それでも、時々、大きな問題に発生するような瑕疵が出てくるわけです。
個人で大手デベロッパーのような自社基準を作ることはできませんが、２や３に書いたことぐらいが、出来れば大きな問題に発展することは少なくなるはずです。
次回は、それでも欠陥住宅問題が起こってしまったら、どうするべきなのかを書きます。
確認済証や検査済証が無い場合に増築や用途変更の方法
先日（平成26年5月17日）の記事、『違法建築と既存不適格 検査済証が無いと増築や用途変更はできないか？』で、
Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか？
A.原則的にはできません。
と書きましたが、出来る可能性が出てきました。というのは、特別に建築基準法や関連法規が変わったわけではないのですが、平成26年7月2日に国土交通省より、
『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン』なるものが発行されました。
これにより、下記のような建物でも、増築や用途変更ができる可能性が出てきました。
１． 検査済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）
２． 確認済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）
３． 確認済証取得時の図面が無い建物
今までだと１と３でも、木造2階建て200㎡未満の建物以外は、増築や用途変更が不可能２の場合だとすべて不可能と法的に解釈されていました。（建築基準法を棒読みすると、「出来ない」とは書いていませんが、出来るための条件を整えることが不可能と解釈されていた。）
ただ、この状況では、日本の既存建築ストックが有効活用されず、さらには耐震化なども進まないことから、１～３のような状況にある建物でも、「合法的に」増築・改築・大規模な修繕・大規模な改修が出来るようになりました。また、このように建物をいじる為だけではなく、「建築基準法適合調査」に合格することで「検査済証」があるのと同等と評価されることで、今まで金融機関が融資の判断基準にしていた検査済証の有無も変わってくると考えられます。
ただ、ここで注意しなければ、ならないことがあります。
① その建物が建てられた当時の法律に適合していること
② 今後は、違法増築等に対して厳しく対処してくると考えられること
この2点には注意が必要です。
特に②です。そもそも、検査済証が取得されていない建物は平成11年の段階で約50%あったと考えられています。その後、民間機関に確認申請業務が移行され、かなり改善されました。つまり、完了検査を受領しないことに対して、行政期間が甘かったという判断もできます。それにも関わらず、増築もダメ、大規模な修繕や模様替えもダメとも言いきれず、黙認していた観もあります。
しかし、このガイドラインが出てきたことによって、物理的には、検査済証が無くても、合法的に増築等が出来るようになったので、今後は違法増築等に対して、行政機関が黙認することもなくなってくると考えられます。
検査済証が無い場合であっても、確認申請済証や確認申請図面、構造計算書がある場合で確認申請図面通りに建物が建っている場合には比較的に容易に適合調査ができると考えられますが、確認申請図面が無い場合や確認申請図面通りに建物が建っていない場合などは、まずは現況図面の作成を行い、新築時の建築基準法の技術的指針に適合しているかのチェックが必要となります。
建物の図面というのは、建っていない建物の図面を作成するよりも、建っている建物の図面を復元する方がはるかに大変ですし、現在の法律に適合している図面を描くより、新築時の法律に適合しているかのチェックの方が大変です。
ですから、確認申請図面が無い場合には新築時並みの設計費用が掛かってしまうことにはなりますが、それにより、増築が可能になったり、財産価値が回復するのであれば、一考の余地があると考えられます。
確認申請済証や検査済証がなくてお困りの方は
リデベにお電話下さい。
消防設備（火災報知器等）の修理は貸主負担？借主負担？
表題の件ですが、なぜか、やたらと多くの同様な問合せが来ます。また、同業者（宅建業者）からも同じ質問をされたりします。
回答は、当然ですが、貸主負担です。
建物が、使用もしくは存在を維持するために必要な物は、貸主負担となります。
つまり、表題の消防設備で、消防法で建物を使用するのに必要と定められたものは貸主負担となるのが原則です。
ただし、そもそも事務所だったところを店舗にするために必要になった消防設備等が個別にあるとすれば、それは貸主借主の協議となります。当然ですが、建築基準法で定める用途変更の費用なども協議となります。
さて、その他にも、消防法で定められたものだけではありません。例えば、非常用照明、防火扉、排煙窓など建築基準法で定められたものも、借主が故意に壊したのでなければ、貸主負担となります。
民法606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
そもそも、建物というのは、消防法や建築基準法に抵触するような状態で使用することは違法です。つまり、賃貸物を適法な状態に保つ義務は、民法606条からみて、貸主が負担することになります。
建築基準法第８条 建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
時々、この建築基準法第8条を持ち出して、借主（同法による『専有者』）にも責任があるのでは、ないかという方がいます。たしかに、これによって、建築基準法に抵触している状態で建物の使用を続けるということについて借主にも責任があると考えられます。つまり、借主は建物が法律に抵触するような状態にある場合には、直ちに貸主に報告し、貸主は適法な状態に修繕する義務を持っている訳です。また、壊れただけではなく、本来、法律的に付いていることが必要にも関わらず付いていない場合も貸主負担で付けなければなりません。
先にも書きましたが、これが借主によって違法状態にされたことに貸主が、気が付いた場合には直ちに借主に修繕させなければならないということになります。
この話ですが、ある宅建業者が私にこの様なことを言ってきました。
「トイレの電球が切れた場合は、通常、借主負担だよね。では、火災報知器だって、賃貸借期間中に壊れたら、借主負担じゃないの？」
これは、話が極端な事例なのですが、一般的にトイレの電球は、借主負担が一般的です。トイレの電球だって、民法606条の『賃貸物の使用及び収益に必要』な物であることは間違いないのですが、ここに至っては、トイレの電球は、明らかに借主の使用によって切れたものです。ところが、難しい問題が出てきます。
では、備付のエアコンや、給湯器の修理はどちらが負担するのか？という問題が出てきます。エアコンも給湯器も、いくら新品を付けていてもいつかは壊れます。もちろん、使用していたのは借主です。トイレの電球と同じでは・・・？という話になります。
そこで、この問題を解決するために、賃貸借契約書の特記事項に、
・ 備付の電球の交換は、借主の負担とする。
と書くことによって、その後の問題が起こらないようになるわけです。では、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」と書いておけば、良いのではないか？ということになりますが、先にも書いたように、建築基準法や消防法に違反している部分について法的根拠があるので、このように書いた場合には、その条文、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」の全てが無効となります。つまり、トイレの電球交換も貸主負担となってしまいます。
では、どこまでが、借主負担とできるのか、ということになりますが、賃貸住宅の場合には、通常の使用で壊れるものの中でも、一般的に借主が自分で（業者等を呼ばずに）交換できるものということになります。つまり、エアコンや給湯器は貸主負担となります。
これが、店舗や事務所となると、エアコンも給湯器も使用頻度も違うので、備付であっても借主負担と特記することはできます。住宅であっても、借主が後から備え付けたものは、特記事項に書かれていなくても借主負担です。
最近は、エアコン完備、照明器具完備なんていう賃貸住宅が増えてきたので、このようなトラブルが多くなっています。契約時に、壊れたら誰が負担するのかを、明確にしておきましょう。店舗や事務所の場合は、特に賃料も高くなる場合が多いと考えられます。トラブルが発生する前、できれば、物件を契約する前に、是非、一度、リデベにご相談ください。
店舗・事務所の不動産のご相談は、リデベにお電話ください。
検査済証が無いと増築や用途変更はできないか？
今回は、当社に寄せられる質問の中でも非常に多い質問なので、ここに整理しておきたいと思います。
Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか？
A.原則的にはできません。
※平成26年7月2日に国道交通省より
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」
が発行され、検査済証がなくても、増築や用途変更が出来る可能性が出てきました。
ご希望の方は当社まで、お電話をください。
詳細記事についてはこちらを参照ください。
平成26年8月5日追記
さて、ここで原則的に出来ないと書いたのですが、非常に困難な工程を乗り越えると、出来る場合もあります。それについては後述します。
よく、質問で頂くのですが、
「確認申請はあるのだが、検査済証がない。建蔽率や容積率はオーバーしてないのですが・・・」
というのがもっとも多い件です。
ここで、「違法建築」という言葉について書いておきます。
実は「違法建築」などという言葉は、建築基準法及びその関連法規には出てきません。つまり、「違法建築」などという、法律用語は原則的には存在しません。地域条例や、その他の全く関係のない法律に出てくる可能性はありますが、言葉の定義がなされているものは見たことがありません。
とすると、俗に言う「違法建築」とは、何を指すのかという疑問が生じます。これに、ついて私が国土交通省住宅局建築指導課に確認したことがあります。
「建築基準法及び、その関連法規（建築基準法施行令、建築基準法施工規則、建築士法）に抵触している建物及び、建てられようとしている建物（工事中の建物）」
という回答でした。
これについて、行政機関（市区町村など）に尋ねてみると、おかしな回答をする人がいます。
「検査済証が無い、即ち完了検査を受けてないというのは、手続き上の瑕疵であり、建築基準法及びその関連法規の技術的指針に即座に抵触しているとは、言えないので違法建築とまでは言いきれない。」
もっとも、この回答をした担当者は、私に論破されることになります。さて、私がどのように論破したかは置いておいて、『検査済証』が無いということが、既に建築基準法に抵触しているのです。
建築基準法第7条
建築主は、第6条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。ただし、申請をしなかったことについて国土交通省令で定めるやむを得ない理由があるときは、この限りでない。
３ 前項ただし書の場合における検査の申請は、その理由がやんだ日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
４ 建築主事が第一項の規定による申請を受理した場合においては、建築主事又はその委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員（以下この章において「建築主事等」という。）は、その申請を受理した日から七日以内に、当該工事に係る建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければならない。
５ 建築主事等は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。
以上のことから、検査済証が無いということ自体が、建築基準法第7条に抵触していることになります。但し、ここで言う、「無い」のと「紛失した」のは、意味合いが全然違います。紛失した場合は、当該建物の所管行政庁に行き、確認申請等を受け付けてくれる部署に行き、台帳記録を見せてもらい、そこで検査済証が発行されていることが確認できたら、「台帳記載証明」を貰ってくることで、検査済証の代用となる場合もあります。
さらに、建蔽率や容積率がオーバーしていないというのは、直ちに建築基準法に違反していないということを示すものではありません。単に同法第52条と第53条が守られているということにすぎないのです。
では、検査済証が無いとどうして、増築や用途変更が受けられないかの法的根拠を示しておきます。
第６条 建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。
以下、省略
と、何が書いてあるのか難しいので、簡単に整理をします。第一号～第四号という言葉はこの際無視してください。
建築主は、建築物を建築、大規模の修繕若しくは大規模の模様替えをする時には、その計画が建築基準関係規定（建築基準法及び関連法規）に適合するものであることについて、確認申請を提出して、建築主事の確認を受け、確認済証を受けなければならない。
ここで言う、建築物の建築というのも建築基準法に用語の定義がされており、
第２条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。
この事から、増築は法律上、建築に該当するのです。そして、建築をする場合は、その計画が建築基準法関係規定に適合しなければならないことから、完了検査を受けていない（検査済証）がない建物は、同法第7条に適合していないので、増築ができないということになります。
また、用途変更に於いても結果的に同じことが言えるのですが、増築とは、建築基準法の法律根拠が違う場所にそのことが書かれています。
第８７条 建築物の用途を変更して第6条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては、同条（第三項及び第五項から第十二項までを除く。）、第6条の二（第三項から第八項までを除く。）、第6条の三（第一項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。）、第7条第一項並びに第18条第一項から第三項まで及び第十二項から第十四項までの規定を準用する。この場合において、第7条第一項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは、「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。
これまた解りにくいのですが、用途変更に於いて、同法第6条の規定が準用されるので、確認申請を出さなければならず、増築で書いたこと同様に、用途変更ができないということになります。
※用途変更の場合は、通常の建築（新築）や増築と違い一部の地域（富山市等）を除き、完了検査を受ける必要はありません。但し、工事完了届は通常通り、提出しなければなりません。
では、全くできないかと言うと、方法が無い訳ではありません。同法第86条の７ 既存建物に対する制限の緩和を利用します。
まず、検査済証が無いということは、完了検査を受けていないということなので、確認申請通りに建物が建てられているかどうかの行政機関によるチェックを受けていないということになります。
そこで、確認申請通りに建物が建てられているかの、チェックを建築士に依頼してやってもらわなければなりません。
この時に必要になるのが
・ すべての建物共通で、確認済証、確認申請時の設計図書一式
・ 木造で3階建て以上もしくは200㎡以上の場合には構造計算書
これがなければ、スタートすらできません。
この条件が揃ったとしても、確認申請通りに建てられてなければ、確認申請通りの建物に是正しなければなりません。（確認申請書通りに建てられていない建物の場合、ここで殆どの方が断念します。）
さらに、この仕事を引き受けてくれる建築士を探さなければならないという問題も発生します。もともと、建築基準法に抵触している建物ですから、それを行政に代わって、民間の建築士が、その責任において、それを証明するという仕事を受けたがらないからです。当社では、請け負ってはいますが、建物本体と必要書類一式を見させて頂いてからの判断となります。
また、増築や用途変更をする場合において、検査済証があったとしても、既存不適格があった場合、一部の既存不適格は現行法に合わせないと、増築や用途変更が出来ないことも注意が必要です。
※平成26年7月2日に国道交通省より
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」
が発行され、検査済証がなくても、増築や用途変更が出来る可能性が出てきました。
ご希望の方は当社まで、お電話をください。
詳細記事はこちらを参照ください。
平成26年8月5日追記
増築・用途変更のご相談は、まずリデベにお電話ください。
第１章 総則 第8条（維持保全）～第９条（違反建築物に対する処置）
（維持保全）
第8条
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
２ 第12条第一項に規定する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。この場合において、国土交通大臣は、当該準則又は計画の作成に関し必要な指針を定めることができる。
（違反建築物に対する措置）
第9条 特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。
２ 特定行政庁は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対して、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。
３ 前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から3日以内に、特定行政庁に対して、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。
４ 特定行政庁は、前項の規定による意見の聴取の請求があつた場合においては、第一項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。
５ 特定行政庁は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第一項の規定によつて命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の2日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。
６ 第四項に規定する者は、意見の聴取に際して、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。
７ 特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、前五項の規定にかかわらず、これらに定める手続によらないで、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。
８ 前項の命令を受けた者は、その命令を受けた日から3日以内に、特定行政庁に対して公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。この場合においては、第四項から第六項までの規定を準用する。ただし、意見の聴取は、その請求があつた日から5日以内に行わなければならない。
９ 特定行政庁は、前項の意見の聴取の結果に基づいて、第七項の規定によつて仮にした命令が不当でないと認めた場合においては、第一項の命令をすることができる。意見の聴取の結果、第七項の規定によつて仮にした命令が不当であると認めた場合においては、直ちに、その命令を取り消さなければならない。
１０ 特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反することが明らかな建築、修繕又は模様替の工事中の建築物については、緊急の必要があつて第二項から第六項までに定める手続によることができない場合に限り、これらの手続によらないで、当該建築物の建築主又は当該工事の請負人（請負工事の下請人を含む。）若しくは現場管理者に対して、当該工事の施工の停止を命ずることができる。この場合において、これらの者が当該工事の現場にいないときは、当該工事に従事する者に対して、当該工事に係る作業の停止を命ずることができる。
１１ 第一項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができず、かつ、その違反を放置することが著しく公益に反すると認められるときは、特定行政庁は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、特定行政庁又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。
１２ 特定行政庁は、第一項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法 （昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、みずから義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
１３ 特定行政庁は、第一項又は第十項の規定による命令をした場合（建築監視員が第十項の規定による命令をした場合を含む。）においては、標識の設置その他国土交通省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
１４ 前項の標識は、第一項又は第十項の規定による命令に係る建築物又は建築物の敷地内に設置することができる。この場合においては、第一項又は第十項の規定による命令に係る建築物又は建築物の敷地の所有者、管理者又は占有者は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
１５ 第一項、第七項又は第十項の規定による命令については、行政手続法 （平成五年法律第八十八号）第三章 （第12条及び第14条を除く。）の規定は、適用しない。
（建築監視員）
第9条の二
特定行政庁は、政令で定めるところにより、当該市町村又は都道府県の職員のうちから建築監視員を命じ、前条第七項及び第十項に規定する特定行政庁の権限を行なわせることができる。
（違反建築物の設計者等に対する措置）
第9条の三
特定行政庁は、第9条第一項又は第十項の規定による命令をした場合（建築監視員が同条第十項の規定による命令をした場合を含む。）においては、国土交通省令で定めるところにより、当該命令に係る建築物の設計者、工事監理者若しくは工事の請負人（請負工事の下請人を含む。次項において同じ。）若しくは当該建築物について宅地建物取引業に係る取引をした宅地建物取引業者又は当該命令に係る浄化槽の製造業者の氏名又は名称及び住所その他国土交通省令で定める事項を、建築士法 、建設業法 （昭和二十四年法律第百号）、浄化槽法 （昭和五十八年法律第四十三号）又は宅地建物取引業法 （昭和二十七年法律第百七十六号）の定めるところによりこれらの者を監督する国土交通大臣又は都道府県知事に通知しなければならない。
２ 国土交通大臣又は都道府県知事は、前項の規定による通知を受けた場合においては、遅滞なく、当該通知に係る者について、建築士法 、建設業法 、浄化槽法 又は宅地建物取引業法 による免許又は許可の取消し、業務の停止の処分その他必要な措置を講ずるものとし、その結果を同項の規定による通知をした特定行政庁に通知しなければならない。
第１章 総則 第７条（建築物に関する完了検査）等
（建築物に関する完了検査）
第7条
建築主は、第6条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 前項の規定による申請は、第6条第一項の規定による工事が完了した日から4日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。ただし、申請をしなかつたことについて国土交通省令で定めるやむを得ない理由があるときは、この限りでない。
３ 前項ただし書の場合における検査の申請は、その理由がやんだ日から4日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
４ 建築主事が第一項の規定による申請を受理した場合においては、建築主事又はその委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員（以下この章において「建築主事等」という。）は、その申請を受理した日から7日以内に、当該工事に係る建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければならない。
５ 建築主事等は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。
（国土交通大臣等の指定を受けた者による完了検査）
第7条の二
第77条の十八から第77条の二十一までの規定の定めるところにより国土交通大臣又は都道府県知事が指定した者が、第6条第一項の規定による工事の完了の日から4日が経過する日までに、当該工事に係る建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかの検査を引き受けた場合において、当該検査の引受けに係る工事が完了したときについては、前条第一項から第三項までの規定は、適用しない。
２ 前項の規定による指定は、二以上の都道府県の区域において同項の検査の業務を行おうとする者を指定する場合にあつては国土交通大臣が、一の都道府県の区域において同項の検査の業務を行おうとする者を指定する場合にあつては都道府県知事がするものとする。
３ 第一項の規定による指定を受けた者は、同項の規定による検査の引受けを行つたときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を証する書面を建築主に交付するとともに、その旨を建築主事に通知しなければならない。
４ 第一項の規定による指定を受けた者は、同項の規定による検査の引受けを行つたときは、当該検査の引受けを行つた第六条第一項の規定による工事が完了した日又は当該検査の引受けを行つた日のいずれか遅い日から7日以内に、第一項の検査をしなければならない。
５ 第一項の規定による指定を受けた者は、同項の検査をした建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。この場合において、当該検査済証は、前条第五項の検査済証とみなす。
６ 第一項の規定による指定を受けた者は、同項の検査をしたときは、国土交通省令で定める期間内に、国土交通省令で定めるところにより、完了検査報告書を作成し、同項の検査をした建築物及びその敷地に関する国土交通省令で定める書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。
７ 特定行政庁は、前項の規定による完了検査報告書の提出を受けた場合において、第一項の検査をした建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しないと認めるときは、遅滞なく、第9条第一項又は第七項の規定による命令その他必要な措置を講ずるものとする。
（建築物に関する中間検査）
第7条の三
建築主は、第6条第一項の規定による工事が次の各号のいずれかに該当する工程（以下「特定工程」という。）を含む場合において、当該特定工程に係る工事を終えたときは、その都度、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
一 階数が3以上である共同住宅の床及びはりに鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程
二 前号に掲げるもののほか、特定行政庁が、その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して、区域、期間又は建築物の構造、用途若しくは規模を限つて指定する工程
２ 前項の規定による申請は、特定工程に係る工事を終えた日から4日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。ただし、申請をしなかつたことについて国土交通省令で定めるやむを得ない理由があるときは、この限りでない。
３ 前項ただし書の場合における検査の申請は、その理由がやんだ日から4日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
４ 建築主事が第一項の規定による申請を受理した場合においては、建築主事等は、その申請を受理した日から4日以内に、当該申請に係る工事中の建築物等（建築、大規模の修繕又は大規模の模様替の工事中の建築物及びその敷地をいう。以下この章において同じ。）について、検査前に施工された工事に係る建築物の部分及びその敷地が建築基準関係規定に適合するかどうかを検査しなければならない。
５ 建築主事等は、前項の規定による検査をした場合において、工事中の建築物等が建築基準関係規定に適合することを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築主に対して当該特定工程に係る中間検査合格証を交付しなければならない。
６ 第一項第一号の政令で定める特定工程ごとに政令で定める当該特定工程後の工程及び特定行政庁が同項第二号の指定と併せて指定する特定工程後の工程（第18条第二十項において「特定工程後の工程」と総称する。）に係る工事は、前項の規定による当該特定工程に係る中間検査合格証の交付を受けた後でなければ、これを施工してはならない。
７ 建築主事等又は前条第一項の規定による指定を受けた者は、第四項の規定による検査において建築基準関係規定に適合することを認められた工事中の建築物等について、第7条第四項、前条第一項、第四項又は次条第一項の規定による検査をするときは、第四項の規定による検査において建築基準関係規定に適合することを認められた建築物の部分及びその敷地については、これらの規定による検査をすることを要しない。
８ 第一項第二号の規定による指定に関して公示その他の必要な事項は、国土交通省令で定める。
（国土交通大臣等の指定を受けた者による中間検査）
第7条の四
第6条第一項の規定による工事が特定工程を含む場合において、第7条の二第一項の規定による指定を受けた者が当該特定工程に係る工事を終えた後の工事中の建築物等について、検査前に施工された工事に係る建築物の部分及びその敷地が建築基準関係規定に適合するかどうかの検査を当該工事を終えた日から4日が経過する日までに引き受けたときについては、前条第一項から第三項までの規定は、適用しない。
２ 第7条の二第一項の規定による指定を受けた者は、前項の規定による検査の引受けを行つたときは、国土交通省令で定めるところにより、その旨を証する書面を建築主に交付するとともに、その旨を建築主事に通知しなければならない。
３ 第7条の二第一項の規定による指定を受けた者は、第一項の検査をした場合において、特定工程に係る工事中の建築物等が建築基準関係規定に適合することを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築主に対して当該特定工程に係る中間検査合格証を交付しなければならない。
４ 前項の規定により交付された特定工程に係る中間検査合格証は、それぞれ、当該特定工程に係る前条第五項の中間検査合格証とみなす。
５ 前条第七項の規定の適用については、第三項の規定により特定工程に係る中間検査合格証が交付された第一項の検査は、それぞれ、同条第五項の規定により当該特定工程に係る中間検査合格証が交付された同条第四項の規定による検査とみなす。
６ 第七条の二第一項の規定による指定を受けた者は、第一項の検査をしたときは、国土交通省令で定める期間内に、国土交通省令で定めるところにより、中間検査報告書を作成し、同項の検査をした工事中の建築物等に関する国土交通省令で定める書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。
７ 特定行政庁は、前項の規定による中間検査報告書の提出を受けた場合において、第一項の検査をした工事中の建築物等が建築基準関係規定に適合しないと認めるときは、遅滞なく、第9条第一項又は第十項の規定による命令その他必要な措置を講ずるものとする。
（建築物に関する検査の特例）
第7条の五
第6条の三第一項第一号若しくは第二号に掲げる建築物の建築、大規模の修繕若しくは大規模の模様替又は同項第三号に掲げる建築物の建築の工事（同号に掲げる建築物の建築の工事にあつては、国土交通省令で定めるところにより建築士である工事監理者によつて設計図書のとおりに実施されたことが確認されたものに限る。）に対する第7条から前条までの規定の適用については、第7条第四項及び第五項中「建築基準関係規定」とあるのは「前条第一項の規定により読み替えて適用される第六条第一項に規定する建築基準関係規定」と、第7条の二第一項、第五項及び第七項、第7条の三第四項、第五項及び第七項並びに前条第一項、第三項及び第七項中「建築基準関係規定」とあるのは「第6条の三第一項の規定により読み替えて適用される第6条第一項に規定する建築基準関係規定」とする。
（検査済証の交付を受けるまでの建築物の使用制限）
第7条の六
第6条第一項第一号から第三号までの建築物を新築する場合又はこれらの建築物（共同住宅以外の住宅及び居室を有しない建築物を除く。）の増築、改築、移転、大規模の修繕若しくは大規模の模様替の工事で、廊下、階段、出入口その他の避難施設、消火栓、スプリンクラーその他の消火設備、排煙設備、非常用の照明装置、非常用の昇降機若しくは防火区画で政令で定めるものに関する工事（政令で定める軽易な工事を除く。以下この項、第18条第二十二項及び第90条の三において「避難施設等に関する工事」という。）を含むものをする場合においては、当該建築物の建築主は、第7条第五項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物の部分を使用し、又は使用させてはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合には、検査済証の交付を受ける前においても、仮に、当該建築物又は建築物の部分を使用し、又は使用させることができる。
一 特定行政庁（第7条第一項の規定による申請が受理された後においては、建築主事）が、安全上、防火上及び避難上支障がないと認めて仮使用の承認をしたとき。
二 第7条第一項の規定による申請が受理された日（第7条の二第一項の規定による指定を受けた者が同項の規定による検査の引受けを行つた場合にあつては、当該検査の引受けに係る工事が完了した日又は当該検査の引受けを行つた日のいずれか遅い日）から7日を経過したとき。
２ 前項第一号の仮使用の承認の申請の手続に関し必要な事項は、国土交通省令で定める。
