用途変更の必要性

　一般の方の考え方からすると、「自分の建物なのだから、自分が自由に使っていいだろう」と思う方が多いかもしれません。

　第一種低層住居専用地域だから、単独で飲食店はできないとか、第一種住居地域だから、風俗店はできないなどという、用途制限については御存じの方も多いと思います。もっとも、これすら、守られていないケースも多いのが実態です。

　しかし、建物と言うのは、余程、気の利いた建物出ない限り、新築時の用途を目標に建てられています。その最大の原因は、新築時のコストです。建物が、後で何にでも使えるように汎用性の高いものしようとすると、とんでもないコストがかかってしまします。

　建物は用途によって、大きく違うのは防火避難規定、つまり、避難経路や防火に関する設備が違います。また、構造的にも床の積載荷重などが用途によって変わってきます。

　例えば、自分が初めて行く、飲食店で火災が発生したとします。自分が入ってきた入口以外の避難扉に冷静に避難できるでしょうか？

　自分が住んでいるマンションならば、避難経路は概ね解っているかもしれませんが、初めて泊まったホテルで自分が入ってきた、入口以外の避難経路を把握できているでしょうか？

　また、通常の寄宿舎（社宅）を老人ホームに変更した時に、健常者は簡単に避難できても避難弱者は、簡単に避難することはできません。

　事務所ビルを倉庫に変更した場合に、事務所ビルで想定されている床の積載荷重と重いものを置く、倉庫では、そもそも床がその重さに耐えられないケースも考えられます。

　この様に、建物の用途を変えるのであれば、その変える用途に合わせて、建物の避難経路の確保や、防火設備の補充、床の補強などが必要になってくるケースが考えられるのです。

　以前の記事にも書いていますが、令和元年6月25日より、用途変更の確認申請を100㎡から200㎡に緩和しました。これは、当時の空き家問題を解決するために少しでも手続きを軽くすることが目標で、違反建築をして良いと言うものではありません。

　用途変更のために建築基準法に準じて建物を改造するということは意外に容易ではなく、用途変更の確認申請が無くなったことで、建築士が入らずにインテリアコーディネーターや、そのまま施工会社さんに依頼したり、中にはホームビルドでやってしまうというケースも見受けられます。そして、その殆どが違反状態になっているのが現状です。

　特に、この防火避難規定に違反すると、建築基準法第98条の罰則規定があり、3年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（法人は1億円）という重い刑罰がまっています。また、罰金を払えば、直さなくていいというものではなく、建築基準法に則した形に直さなければなりません。そして、それが出来なければ、使用禁止や除去（解体）という厳しい行政処分がまっています。ちなみに違反建築には時効はなく、違反状態が続く限り、これを是正する義務はついて回ります。また、建築士などを使わないで自分で行った場合には、行った人が全ての責任を背負うことになります。また、設計業務は面積に関わらず、建築士の独占業務ですから、インテリアコーディネーターや建築士を持っていない施工業者が設計することも違反です。

また、この様な状態で、事故があり死傷者が出た場合は業務上過失致死傷などの刑事罰もあり、さらには民事で、その損害賠償が請求されるという、とんでもないことが発生します。

当社では、200㎡未満であっても、軽々に考えずに必ず、一級建築士に相談することをお勧めしています。

　人が事業を始めたりするときというのは、火災や震災などの事故をあまり考えていなかったりします。最近では老人ホームや入院患者のいる病院にはスプリンクラー設備を付けることが法整備されてきましたが、これもこの10年の話で、10年前まではスプリンクラー設備のない施設がたくさんありました。怖いことですが、そういう施設でも非常用電源や自家発電機は、法律上求められていないので、停電などがあって、復旧に時間が掛かると、生命維持装置などの医療器具のバッテリーが切れると使用ができなくなってしまいます。小さな老人ホームや有床診療所などでは、その様な機能が設置されているかを確認するべきでしょう。

　その他にも、自分が普段利用したことのない施設を利用する場合は、避難経路の位置などの確認、また、地下室の飲食店やカラオケ点を利用する場合は機械排煙設備の有無などの確認をするべきですが、一般の方にこれを確認するのは難しいことから、安全が確認できない建物の使用は避けることをお勧めします。

検査済証のある違反建築

　平成30年4月1日より前までは、その建物の検査済証の有無は、宅地建物取引士（以下。「宅建士」という）に説明義務がなく、その有無については自分で調べる必要がありました。（その当時でも、宅建士に調べてくれと言えば調べてくれる人もいたし、気の利いた宅建士だと、予め調べていた人もいました。）

　ただ、検査済証があるから、直ちに違反建築でないということではありません。

　よく、重要事項説明書を見ると、検査済証があって、建蔽率、容積率、接道義務違反などがされてないから、違反性はないかの如く説明されていますが、実際に調べてみると、違反建築になっているケースはよくあります。

　圧倒的に多いのは、検査済証発行後（完了検査後）にその建物のなんらかの改造を行っているケースです。

　ただし、この場合は是正が可能です。検査済証が発行された時点の状態に戻せばいいだけです。（簡単に言っている様に見えますが、実はこれが大変だったりもします。）

　今回、問題にしたいのは、検査済証が発行後、建物を何も改造などをしていないのに、違反建築の状態にある建物がこの世には存在するということです。

これの理由は簡単です。

・　確認申請時の図面にそもそも違反があったが、それを建築主事や確認検査員（以下、「検査員」という）が見落とした。

・　施工業者が確認申請図通りに作らなかったが、それが隠ぺい部分などで、工事監理者（建築士）や完了検査を行う検査員が、気が付くことが出来なかった。

　後者に関しては、確認申請図通りに是正すればよいのですが、例えばコンクリートの強度が規定の強度が無かった、そもそも鉄筋コンクリート造の鉄筋の本数が確認申請図よりも少なかったなど、構造に関する部分だったりすると、確認申請図通りに是正するのは、至難の業です。

　もっと、悪質なのは確認申請図がすでに違反状態にあり、それが建築主事や確認検査員によって見落とされているケースです。

　自分が見た中で、どうすることも出来ない、もしくは莫大な費用をかけて是正をしたケースを紹介します。

　事例１

　道路斜線の斜線角度が、そもそも虚偽図面だった。

　つまり、道路斜線の角度が、設計した建築士により詐称された図面だったこと（高さ制限に抵触していたこと）に、検査員が、気が付かなかった。

　事例２

　設計というのは真北を北として設計しなければならないが、磁北で設計されていた。これにより、北側斜線や高度斜線が抵触することになり、建物の高さ制限が抵触していた。

　この様な場合、そのまま建物を使っている分には、誰もきがつかないし、売買する時であっても、建築士によるエンジニアリングレポート（遵法性調査）等をしない限りは気が付きません。

　問題は、増築、大規模な模様替え、大規模な修繕、用途変更などの、その建物を利用して新たな確認申請をしようとするときに、違反建築には新たな確認申請が出せないという問題が発生します。

　しかし、建物の高さ制限がオーバーしている時に建物の高さを下げるということが、きわめて難しいことです。パラペットを少し切るぐらいで何とかなるなら、すごく大変ですが出来なくもないです。しかし、建物の屋上部分のスラブやその下の梁を削らなければならなくなると、もはや、構造そのものが成立しなくなる恐れがあります。

　この類の事態が発生する建物というのは、概ね平成18年より前の建物に多いと感じます。（平成23年築の建物でも問題があったことはあります。）つまり、有名なA建築士による構造偽装事件以降、検査が厳格化され、見落としが激減したことが理由と考えられます。

　ただ、検査済証があるにも関わらず、さらに確認申請図通りに建てられているのに違反建築だった場合に、結局、その建物所有者が責任を取らなくてはならないという事態に陥ることがあります。

　基本的に確認申請図が間違っているならば、設計した建築士や見落とした検査員に責任があり、確認申請図通りに施工していなければ、施工会社や見落とした検査員に責任があります。そして、その過失割合に応じて損害賠償請求となるのですが、問題は時効です。

　違反している図面で確認申請を行う、確認申請図通りに施工しない、そしてそれを検査員が見落とすという行為はいずれも不法行為に該当します。

　しかし、不法行為は不法行為が行われた時から起算して20年で時効となります。（民法第724条第2項）

　つまり、確認済証発行後20年経った建物や検査済証発行後20年経つと、違反建築の原因が、建築士、施工会社、さらには検査員（もしくは行政）であったとしても、その者に対して、損害賠償ができなくなります。

　しかし、建物の違反状態は継続している為に、その違反の是正義務が所有者になるということになります。

　築20年以上経っている建物（特に事業用建物の場合）を所有していて売却をしようとしたり、購入したりする場合には、建築士による遵法性調査をすることをお勧めします。

フィットネスジムは用途変更の確認申請が必要なのか？

　当社に相談がある中で、用途変更の確認申請の必要性の有無で一番、難しいのがこの質問です。

　結論から言うと、下記の要件によって回答が変わります。

　１．どの様な経営形態になるのか？

　２．その店舗のみの会員制か？

　３．どの程度の収容人員があるのか？

　この辺りによって、行政判断が変わるので、この3点と営業する行政区を聞いて、行政相談をしてからのご回答になることが多いです。（既に当社で何度もやっているエリアは即答できます。）

　実は行政も結構、悩んだりします。これには悩む理由が存在しています。

　もともと、建築基準法、同施行令、施行規則、告示にスポーツジム、フィットネスジム等という単語は出てきません。

　※厳密には令和6年1月9日国土交通省告示8号「建築士事務所の開設者がその業務に関して請求することのできる報酬の基準」に「スポーツジム」を設計した場合の設計費の算出基準として登場します。

　ところが、日本建築行政会議編集、一般財団法人建築行政情報センターが発行している「建築確認のための基準総則集団規定の適用事例」という本に非常にややこしいことが書いてあることが、フィットネスジム等をどう取り扱ってよいか解らなくなることとしています。

この本の

第1章基準総則　１用語の定義

（２）特殊建築物　スポーツの練習場

フィットネスクラブ等（令第130条の3題6の「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」として判断されるものを除く。）

とあり、

第2章集団規定　２用途規制

（４）学習塾等　　学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設

◆「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」の例

〇フィットネスクラブ、アスレッチクラブ　〇ヨガ教室、ホットヨガ

とあります。

　これだけを読むと、フィットネスクラブは「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」であり、それ以外に判断される基準がわからないことになってしまいます。

　結局、これを元に各行政庁が、独自の基準を作って、この場合は必要、この場合は不要と判断しているケースが多いです。

　全ての行政区に確認をしている訳ではないですが、全般的には既存建物の一部を利用して、フィットネスクラブ等をやる場合には、「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」と判断しているケースが多いです。

「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」はそもそも、サービス店舗になり、特殊建築物には該当しません。その為、事務所などと同じ扱いになります。

　特殊建築物の中で「スポーツの練習場」だけは、事務所等と比較して緩和される項目があります。

　厳しくなるのは3階以上の階に設ける場合、建物が耐火構造であること、2000㎡以上にするならば、建物を準耐火構造であることという規制が掛かります。

緩和されるのは、排煙設備が不要になることです。（排煙窓が不要になる。）

多くのフィットネスクラブは、更衣室、シャワーやサウナ等を設けています。シャワー室などの水廻はどうしても、建物の外周部、既存排水口の近くに持ってこないと最初の設備投資費用が上がってしまいます。しかし、建物の外周部に排煙窓があるために、それが中々できないということで、チェーン店などで遵法性を重視している企業は、何としても「スポーツの練習場」にしようとします。

では、本当に「学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設」に該当するフィットネスジムとは、どんな感じなのかを説明しておきます。

１．コーチやトレーナーなどが常駐していて、全ての利用者が、その指導を受けている。

２．その店舗だけの会員制であり、不特定多数の人が出入りしない。

Point！チェーン店の会員だと世界中24時間どこでも使える様な施設は、学習塾等には該当しません。

　つまり、今流行りの好きな時に行って、勝手に施設の道具を利用して、その会社の会員になっておけば、どこの施設でも利用可能というのは、「スポーツの練習場」に該当し、200㎡を超える場合には用途変更の確認申請が必要となります。また、その建物が非耐火構造や準耐火構造の場合は、3階以上にその施設を設けることが出来ないということになります。

フィットネスジム、フィットネスクラブなどを開設することを検討している方は、一度、当社にご相談するか、行政庁にご相談することをお勧めします。

違反建築を告発したい場合

　当社の様に違反建築を是正し、建物の調査をしている会社のスタッフから見ると、この世の建物は、違反だらけに見えます。しかし、我々でも、それが違反建築なのか、既存不適格（建てられた当時の法律には適合していた）なのかの判別というのは、なかなか難しいものです。

　しかし、明らかに違反しているなという建物もあるのですが、では、それを毎回、告発しているのかと言うと、それによってお困りの方からの依頼でもない限り、告発することはありません。

理由は

・あまりに多すぎて、告発しきれない

・告発する手続きが容易ではない

・告発するメリットが当社にない

とこのあたりが主たる理由です。建築士は、建築士法第21条の３によって、違反建築の指示や相談をしてはいけない規定はありますが、違反建築を告発しなければならない規定はありません。

　しかし、自分に直接被害が及ぶ様な場合、その違反を告発したいと思う方はいると思います。

例えば

・借りた建物が明らかに違反状態にあり、事業を行っていくのに支障がある場合

・建物を貸したら、借主が勝手に違反建築になる造作をしてしまった場合

・隣の建物が違反建築で、自分の生活を脅かす様な場合

・同じマンションの住人が勝手に共有部分に違法増築をしてしまった場合

などなど、色々とあると思います。

　行政に相談に行けば、相応の相談に乗ってくれる可能性は高いのですが、諸事情があって行政も簡単には動けないことが多く、実際には正式な手続きを踏襲しないと行政は行動を起こしにくいのが実態です。

　実は建築士に相談しても、この正式な手続きを知っている建築士はほとんどいません。

なぜなら、手続きの方法が、建築基準法や建築士法と全く関係ない法律によって定められているからです。

法律根拠は下記（※１）に記しますが

違反建築を告発することは誰でもできます。

ただし、次のことを明記して書面で提出しなければなりません。

①　申請する人の氏名（法人なら法人名）及び住所もしくは住んでいる場所（必須）

②　法令に違反する事実の内容（必須）

③　これに関して求める行政処分もしくは行政指導の内容（必須）

④　これに関して求める行政処分もしくは行政処分の法律根拠（必須）

⑤　これに関して求める行政処分もしくは行政処分がされるべきであると思料する理由（必須）

⑥　その他参考となる事項

となります。

法律上は誰でも、告発できるのですが、告発するために記載する内容が、建築士以外の方では書くことが難しいという問題があります。

　特に、違反建築である法律根拠、例えば建築基準法の第何条に違反しているのか、また具体的にその条項に対して、どの様に違反しているかなどかなどは、相当に建築基準法に精通していないと書ききれないと思います。

　おそらく、建蔽率オーバーや容積率オーバーでさえ、厳密な計算は、建築士でないと難しいはずです。容積率の対象になる部分はどこなのか、建築面積の対象になる部分はどこなのか、などは不動産登記簿等からは判別できません。

　また、建築士法で「建築物の調査及び鑑定」は建築士の独占業務とされています。そのことからも、違反建築である行政処分や行政指導となる法律根拠を調べるとなると、建築士以外の方では難易度が高いことが窺えます。

当社では、違反建築を告発したい方のご相談をお受けしております。ご相談は無料です。

正当な自由がある場合は、建物を調査した上で、行政協議の上、告発するための書類を整えて告発をさせて頂きます。

建物調査、行政協議、告発書の作成は有料になります。

ただし、下記の場合は、お引き受けできない場合もあります。

・ビルの建替え、再開発などを目的とした立退きもしくは地上げ等が明らかな場合

・賃料の交渉材料に使うことの目的が明らかな場合

・怨恨などによるもので、違反建築そのものが告発したい人に危害がない場合

もちろん、行政処分や行政指導の結果、建物使用者に一時的に立ち退いてもうことになる場合や、使用を禁止して頂かないと是正が出来ない場合がありますが、この場合は、お引き受けできない理由には該当しません。

※１　手続き方法の法律根拠

行政手続法第三十六条の三

何人も、法令に違反する事実がある場合において、その是正のためにされるべき処分又は行政指導（その根拠となる規定が法律に置かれているものに限る。）がされていないと思料するときは、当該処分をする権限を有する行政庁又は当該行政指導をする権限を有する行政機関に対し、その旨を申し出て、当該処分又は行政指導をすることを求めることができる。

２　前項の申出は、次に掲げる事項を記載した申出書を提出してしなければならない。

一　申出をする者の氏名又は名称及び住所又は居所

二　法令に違反する事実の内容

三　当該処分又は行政指導の内容

四　当該処分又は行政指導の根拠となる法令の条項

五　当該処分又は行政指導がされるべきであると思料する理由

六　その他参考となる事項

３　当該行政庁又は行政機関は、第一項の規定による申出があったときは、必要な調査を行い、その結果に基づき必要があると認めるときは、当該処分又は行政指導をしなければならない。

検査済証が無い建物の用途変更などの可否をご質問される場合

下記のことを必ずご記載ください。

住居表示

東京都新宿区西新宿8－12－1　など番地以下を正確に教えてください。

・地番しかわからない場合は地番でも結構です。

・字がある場合には字を含めた正確な住所

・不動産売買などの仲介業者様で、契約上の守秘義務がある場合には、当社からも主義無を発行します。

図面の有無

不動産会社が出している物件概要書、不動産登記されている図面ではなく、新築時の確認申請図書もしくは竣工図の有無を教えてください。

・構造図の有無

・設備系統図の有無

築年数

検査済証が発行されていない場合、正確な竣工年月日はわからないですが、その場合は、登記上の新築年月日で構いません。

台帳記載事項証明を取り寄せている場合は、確認年月日を教えてください。

上記の中で特に住所を教えてくれない方が非常に多くいます。

ここで、知りたいのはどこにその建物が建っているかではなく、正確な都市計画情報なのですが、用途地域を教えてくださいと言っているのに

「防火地域」

「第一種高度地域」

などと回答される方がいます。もちろん、その情報も必要な情報ですが、これは用途地域ではありません。もちろん、当社に質問される方で、中には建築士事務所の方もいますので、そういう方で完璧に都市計画情報を伝えられる方は、都市計画情報を教えて頂ければ、行政区まで教えて頂ければ結構です。

また、昨今の物件はストリートビューなどに写っていれば、その建物の遵法性が守れているかどうかの50%程度は解ります。

また、不動産業者などで住所が守秘義務になっているなどの特段の事情がある方の場合はその旨をお申し出ください。

住所を教えてくれない方の多くは、当社に相談して、遵法性を確保できないことが解ると違法のまま、使ってしまう方が多くいます。

また、建蔽率や容積率は抵触してないけど、どこが違反か教えて欲しいという要望もありますが、図面もなく、既存の物件を見ることもできず、違反状況を説明することはできません。

一級建築士事務所という立場上、違反のまま建物を使用することを容認することはできませんし、不確定要素の多い状況でその建物が違反でないと言い切ることもできないことをご承知ください。

建築士法第21条の3

建築士は、建築基準法の定める建築物に関する基準に適合しない建築物の建築その他のこの法律若しくは建築物の建築に関する他の法律又はこれらに基づく命令若しくは条例の規定に違反する行為について指示をし、相談に応じ、その他これらに類する行為をしてはならない。

違反建築が発覚した時の対応

既存の建物で違反建築が発覚すると、突然、役所の職員がやってきたり、消防署員がやってきたり、違反建築であることの通知が来たり、役所に呼び出されたりと様々なパターンがあります。

また、既存の建物に増改築や用途の変更を行っている場合で違反があったり、無届だったりすると、突然、工事の中止命令が出たりすることもあります。

この場合、絶対にしてはいけないことは、その

行政指導（場合によっては行政処分）を無視しないこと！

無視を続けると、最終的には建築基準法第9条第1項（もしくは第10条第2項）に基づき、違反状態を是正する命令が来て、さらには同法第9条第13項の規定で建物に「使用禁止」と書かれた紙を貼られ（標識の設置）、さらには行政のホームページに違反の事実が公表されたりします。

行政（役所や消防署）が、行政指導をしてくるということは、それなりに違反である根拠を押さえているケースが多いです。その為、行政指導を無視していけば、行政はより精密な調査をして、さらには、行政指導を超えて、完全に法令に則った行動をしてきます。行政が法令に則った行動をすると行政も後には引けなくなるので、違反者側も法令に基づいた行動をしなければならなくなります。

では、行政から違反に関する、行政指導や行政処分が来た場合、どうするか？

違反建築に関して行政と交渉のできる一級建築士に依頼するしかありません。

※　違反に関する行政指導でその建物を除去（解体）するのであれば、一級建築士に相談しなくても問題はありません。二級建築士や木造であれば木造建築士に相談するのでも構いませんが、違反建築対応ができる建築士でないと意味がありません。

ここでよくあるケースが

建築基準法関連法令や条例に対する行政指導や行政命令に対して、弁護士に相談する。

というパターンですが、建築士法第21条で

「建築物に関する法令又は条例の規定に基づく手続きの代理その他の業務」

は建築士の占業とされています。

もちろん、本人が建築基準法等に相当詳しくて、建築士を代理に立てなくても自分で対抗できるというのであれば、行政と直接やりとりすることも可能です。

また、行政指導というのは、行政手続法に基づくものなので、その手続きの正否を問うのであれば弁護士に相談するのでも構いません。

ただ、本当にそれが建築基準法に違反しているのか、また技術的な話になると、結局、前述の建築士法第21条が出てくるので弁護士から建築士に依頼をするということになったりします。

ここで、建築基準法及び関連法令や条例に関する、行政指導と行政処分の違いについて説明をしておきましょう。実例をあげて説明をします。

第二種中高層住居専用地域に地下1階地上3階の建物を適法に作った建築主がいました。その場所は都市計画法上、第二種中高層住居専用地域なのですが、周辺は海外の高級ブランド店や流行のアパレルショップ等が立ち並ぶ場所で、商業的価値の高い場所でした。

その建物の3階は、簡易なシャワーユニットと、ミニキッチン、トイレ（いわゆる住宅三点セット。これがあれば住宅として確認申請ができる。）が設置される計画で実際に完成時には取り付けられていました。

ところが、その建物の地下1階から地上3階までを1人（法人）の賃借人が借りて、地下1階から地上3階までを店舗として利用しようとしました。

第二種中高層住居専用地域では3階以上では店舗や事務所に利用することはできません。

その賃借人は、悪意があったわけではなく、店舗の内装が終わって、開店する前に消防検査を受けました。そこで、消防署が建築基準法違反に気が付きました。その当時、現場で消防署員が注意（行政指導）をしたかは不明ですが、消防署は、役所の建築指導課に通報をしました。

行政はすぐに現場を確認して、建物所有者及び店舗の経営者である賃借人に、

「3階を店舗として利用してはダメですよ！」と注意をして、さらに使ってはいけない法律根拠（建築基準法第48条第4項違反）を書面で渡しました。ここまでは、行政指導です。

ところが、建物所有者も賃借人もそれを無視して、そのまま開業しようとしたのです。

店舗が開業したところで、役所は建築基準法第9条第1項により、3階の店舗を住宅に戻すように書面で命令を出しました。（ここからが行政処分です。）

さらに、建物所有者と賃借人はそれを無視して店舗の営業を続けた結果、ある日、役所がやってきて、建物の入り口に「使用禁止」という紙を貼り、その事実を公表したのです。

ちなみに、その使用禁止の紙には

「建築基準法第9条1項」によりと書かれていて、さらに、「この命令を破った物には建築基準法第98項第1項により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に処する。」

と書いてあります。もう、こうなってからでは手のつけようがありません。

その後、建築主である建物所有者と店舗の経営者である賃借人とで民事訴訟になりました。（裁判所で和解したところまでは、聞いていますが、和解内容までは聞いていません。）

しばらくの間、使用禁止の紙が貼られ、空き店舗になっていたのは記憶にあります。

行政指導について次の様なことを行政官にいう人がいます。

「他の建物もやっているのに、うちだけなんで行政指導なんだ！」

これが一番多いのですが、これは既に、スピード違反で捕まった人が

「他の車もスピード違反しているのに、自分だけ捕まえるのはおかしいだろ！」

と言っているのと同じです。行政指導や行政処分を受けた際に、他の事例や他の行政区の取扱いを持ち出して、交渉するのは何の意味もありません。むしろ、心象を悪くするだけです。

この様にして、心象を悪くしてから、建築士に依頼されても、その建築士は心象の悪くなった状態から交渉をしなければならなくなります。

例えば、建築士が当該違反の改善計画書などを提出していくのですが、改善に3年を掛けようと思っても、既に心象が悪くなっていると1年しか待ってくれないなどという不具合が発生します。

「そんな法律おかしいだろ！」

ということを言う方もいますが、そもそも法令ですから、国民によって選ばれた立法府や、条例であれば、同じく市民によって選ばれた地方議会によって定められているものです。法律がおかしいなら、法令の改正からしなければなりません。行政官の仕事は、法令に従って、行動するだけなので、法令の是非を言うのは無駄です。

ただ、行政官が法令解釈を間違っている場合が稀にあります。その場合もやはり、法令解釈の専門家である建築士に依頼しないと、なかなか交渉そのものが難しいことになります。

また、時々、消防署の立入検査の結果通知で建築基準法違反を指摘される場合があります。

消防署は、消防法によって存在しているので、建築基準法について指導する権限はないのですが、消防署の査察管は、建築基準法にもかなり精通しています。消防署からの結果通知に建築基準法違反について書かれることがありますが、それについて

「消防署の言っていることだから、建築基準法は無視して、消防法に係るところだけ是正しよう」

などと言い出すかたがいます。

しかし、多くの消防庁管内の内規で

「法令に基づく、建築基準法違反を発見した場合には建築行政（特定行政庁の建築指導課）に通報しなければならない。」

というものがあります。つまり、消防署の通知に建築基準法違反が書かれていたら、その内容については建築指導課も知っているということになります。消防署の指導に従って、建築基準法違反を是正して報告すれば、そのことも建築指導課が情報を共有します。

ところが、消防署の通知に対して、建築基準法違反を是正しなければ、是正しない旨が、建築指導課に通報されます。そうすると、今度は建築指導課監察官が現場にやってきます。

今度は本当の建築基準法の監察官で、建築基準法の番人みたいな人がやってくるわけです。消防が通知した建築基準法以外の建築基準法違反まで指摘されて、余計に多くの是正を求められることになりますし、建築基準法第12条5項に基づく報告書を出すことになったりすると、その手続きの煩雑さもあり、こうなってくると請負ってくれる建築士を探すのにも往生することになります。当然に報告費用や是正費用も高額になってきます。

この様に違反建築を指摘されたら、すぐに違反建築の是正に詳しい一級建築士に相談する。口頭での行政指導レベルの段階で、一級建築士が介入すると、自主是正（所有者と建築士で責任をもって適法な状態にする）となり、今後、行政が介入してこないという場合もあります。

行政から指摘を受けたら、自分で対応しようとしないで、まずは一級建築士にご相談を下さい。

主な違反建築（違法建築）の種類

「違反建築の判別は不動産屋（宅建士）では、殆どできない。」

ということを前提に読んで下さい。

まず、建物を作る建物手順をおさらいしておきましょう。

建築士に依頼して確認申請を出してもらう。

確認申請とは建設予定地に建築基準法に適合している建物の図面を作成し、その他の書類を添付して、確認検査機関（特定行政庁や指定確認検査機関）に申請を行い、その内容が建築基準法等に適しているかを確認してもらうことです。この一連の作業が終わるまで工事に着手することはできません。

↓

中間検査（建物の規模によっては無い場合もあり）

これは、基礎の鉄筋工事や上棟（骨組みが組みあがった時点）で確認検査機関に確認申請の図面通りに建物が出来ているかを検査してもらう物です。

↓

完了検査

建物が出来上がった直後に建物が確認申請図通りに出来ているかを確認検査機関に調査してもらうものです。

　まず、違反建築でよく出てくるのが、

１．建ぺい率超過

２．容積率超過

３．越境

４．建物を建ててはいけない場所に建物が建てられている。

　※　用途の違反、市街化調整区域での建築など

５．接道義務違反

６．完了検査を受けていない（検査済証）がない。

この６点です。

１～３の殆どは、建築士に相談せずに、気軽に施工会社などに依頼して、リフォームついでに増築をしてしまった時や、庭や屋上に倉庫を作ってしまったり、ベランダに庇を付けたり、駐車場や駐輪場に屋根を付けてしまったりというケースが多いです。ホームセンターで売っている様な倉庫でも一定の規模になると増築になります。

４の建物を建てていけない場所に建物を勝手に建ててしまうパターンの殆どが、市街化調整区域に勝手に建物を作ってしまうパターンです。この場合は確認申請そのものが行われてないケースが多いです。住宅の他、選挙事務所や簡易な倉庫や工場を建ててしまうケースもあります。

また、第一種低層住宅地域や第二種低層住宅地域などに、専用住宅を隠家的居酒屋みたいな形で飲食店に変更しまうパターンや、市街化調整区域で特別に許可を取って、専用住宅を建てたものを許可なく、他の用途に変えてしまうケースが見受けられます。

５の接道義務違反については3つのパターンがあります。建物というのは建築基準法に認められた4m以上の道路に２m以上（法令や条例などで厳しくなってる場合もあり）に接していなければなりません。それが出来ていないにも関わらず、確認申請を出さずに建ててしまうケース、元々は接道していたけど、道路に接道していた敷地の一部を売却してしまって、接道しなくなってしまったケース、建築基準法以前から建っている建物のケースのいずれかです。ただし、2mの接道がとれていなくても、特別な事情がある場合などで、特定行政庁が認めた場合でも、再建築する場合には認めないということが多くあります。

６の完了検査を受けていないパターンですが、最近（令和5年現在）に建てられた建物の完了検査済証取得率は約98％と極めて高く、新築で完了検査済証が無いということは、あまり見かけません。しかし、平成20年で約91%、平成11年では約45%、平成6年では約34%です。これ以前は有意なデータが手元に無いのですが概ね平成56年頃～平成6年頃は同じような完了検査率で推移していました。1970年代以前は20%前後の年もあったという状態です。

完了検査は建築基準法で必ず受けなければならないことになっており、これは建築基準法発足時（昭和25年11月23日）から変わっていませんが、特に行政が取り締まることもなく、また、以前は確認申請さえとっていれば、住宅ローンも実施されていたことから、建築主や建築士の意識が甘かったというのが実情です。

しかし、建築基準法第7条の６第1項に

「当該建築物の建築主は、第7条第5項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物の部分を使用し、又は使用させてはならない。」

とあり、そもそも完了検査を受けないで建物を使用することは禁止されています。ただ、前述した通り、完了検査を受けていない建物があまりに多い時代があったので、完了検査を受けていない過去の建物を直ちに使用禁止とした事例は、個人的には見たことがありません。

実はここまでは、不動産の取引などで、ちょっと気がきく不動産屋さん（宅建士）でも気が付くことです。

しかし、実際の行政が取り締まっている違反建築の順位は大きく異なります。

令和2年度で行政が摘発した順位の1位から10位を見てみましょう。

1位　確認申請に関する違反（建築基準法第6条違反）

　これが圧倒的に多く、前述にも書いた通り、確認申請を出さずに勝手に増築をしたり用途変更をしたりするものです。ただ、これをやると、そもそも、建てて良いか、建築基準法に適合しているかの確認もしてないので、他の違反建築部分もあることが多く、複合的な違反になっていることが多いです。

2位　構造に関する違反（建築基準法第20条違反）

私自身が見ていても、構造に関する違反は大変多いと思うのですが、これについては、宅建士や一般の方では殆どの方が、見ただけでは解らないと思います。大小さまざまな違反があるのですが、増築をする際に構造の確認をせずに屋上に勝手に物を建ててしまったり、部屋と部屋の間の耐力壁に穴を開けてしまったり、場合によってはコンクリートブロックの塀の構造が違反しているケースなど様々です。建築の構造に関しては、多岐に渡って細かいルールがあるのですが、見た目で判断しにくいことや、「これくらいは大丈夫だろう」という認識が、極めて危険な行為をしているケースが多いので行政に摘発されています。

3位　避難経路と消火措置に関する規定（建築基準法第35条違反）

　これも非常に多い違反です。これは3階建て以上、1000㎡以上の建物、もしくは不特定多数の人が利用する建物（店舗などの特殊建築物）に適用される法律です。特に排煙に関する規定が守られてない店舗が非常に多く、地下室を細かい部屋に仕切って使っている場合などは、ほぼ違反建築と言えます。また、非常用照明が適切な位置にない、もしくは作動していない等も多く、また、適切な通路幅員が取れていない建物が非常に多くあります。また、摘発されてないだけで、実際の繁華街の飲食店、風俗店やラブホテルなどに多くの違反が見受けられます。火事などの有事の際にはこれが守られてなくて、多くの犠牲者を出す違反行為ですが、やはり、建築士や消防署の職員以外の方以外では、なかなか気が付かない項目です。

4位　特殊建築物の防火区画（建築基準法第27条・第36条）

　これは3位と同じく防火に関することですが、これも極めて違反事例の多い項目で、また、同様に摘発されていないだけで、実際には多くの違反が存在します。3位は火事などの有事の際に人が避難できる様にする法令に対して、こちらは避難する時間を確保するための法令と言っていいでしょう。火災などの際に火や煙は、我々が考えている以上に一瞬にして、人の命を奪います。特に一酸化炭素中毒は場合によっては数十秒で人の命を奪います。

火災の発生場所から他の場所に、火や煙が一定時間（避難するまでの時間）、届かないようにするための非常に重要な法律です。

　しかし、第3位の規定と同様に極めて難解な法令で、一般の方には何をしていいのか、よく解らないことが多く、建築士の監理が入らないで、ご自身がDIYで作った店舗や内装工事業者にだけ任せて作った店舗などでは、多くの違反状態が見受けられます。

　そもそも事務所ならば耐火構造にしなくてよかったけど、事務所を借りて、物販店舗や飲食店に改装した際に耐火構造の建物にしなければならないものを、そのまま使っているというケースもよくあります。

　消防検査で消防署員に指摘されるケースもあります。最近の消防署員の方が非常によく建築基準法を理解していて、指摘してくれるのですが、消防署は消防法が管轄なので、建築基準法に関しては管轄外なので、強制力をもって行政指導を行いにくいという実態があります。

5位　道路内建築物の制限（建築基準法第44条）

これは、冒頭にあげた越境です。特に多く見られるのが空中越境です。簡単に言えば、屋外広告物やアンテナなどです。隣地に越境しているのは、エアコンの室外機や換気扇のフードや雨どいです。

実際に、道路に越境している看板はよく見かけると思います。しかし、これは、道路使用許可や屋外広告物条例などを遵守している場合に限ります。屋外広告物などは、地上から何m以上に設置しなければならない、敷地から突出して良い長さなどが、地域の条令で定められています。さらに4m以上の広告物（広告塔）は工作物の確認申請が必要で買ってに作れません。

また、建物は前述の通り4m以上の道路に接していなければなりません。4m未満の場合は、道路の中心線から2m後退しなければならないのですが、完了検査後にその後退した部分に塀を作ってしまったりすると、違反になります。

これも建築士以外の一般の方では細かい所で見落としがあったりします。

6位　防火地域及び準防火地域指定内の建築物（建築基準法第61条）

よく見かける違反です。特に多く見かけるのが、防火地域や準防火地域は隣地から、1階で3m以内、2階以上で5m以内にある開口部は、防火設備という処置をしなければなりません。例えば、建物内駐車場の防火シャッターが壊れたから撤去してしまったり、ガラスが割れたことで、本来網入りガラスにしなければならないものを普通のガラスに変えてしまったりすることで違反状態になっているケースをよく見かけます。

この法令は自分の建物が火災になった際に隣地の建物に火災が広がらないようにするためのものですが、これを守っていないために、隣地の建物を火災に巻き込んでしまったり、街ごと燃えてしまうような大火に発展するケースもあります。

違反の順位としては上位ではありませんが、摘発されにくい違反なので、実際に違反している建物は非常に多くあります。

7位　建ぺい率超過（建築基準法第53条）

　これは冒頭にも書いた、庭に物置を設置した場合や、カーポートや駐輪場に屋根を掛けたことによって、建築面積が規定される面積を超過しているケースが多くあります。この場合、物置やカーポートの屋根が登記されていたりすると、確認申請面積と明らかに違うので、不動産屋さん（宅建士）の方が気が付いたりすることもできます。

　わかりにくいのが、マンションなどの外部廊下やビルの屋外階段などに転落防止や外囲部からの侵入防止、外部からの視認防止のために、外部廊下の開口部を塞いでしまうケースです。外部廊下やバルコニーというのは十分な開口（平面図上で50%以上）の開口部がなければなりません。十分な開口が取れている外部廊下などは建物から1mは建ぺい率に含まれませんが、目隠しなどを設置すると、内部廊下となり建蔽率の対象になります。また、出幅のある庇などを後から付けることで建蔽率の対象となったりします。

　この場合、登記面積との差が発生しないので、一般の方が見落とすケースが多いです。

8位　用途違反（建築基準法第48条）

　これは冒頭にも書いた通り、第一種低層住居専用地域、第二種住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居専用地域などで、元々は住宅だったものを隠れ家的居酒屋や古民家風居酒屋に改装してしまうケースです。ただ、飲食店の場合、ちゃんと食品衛生法を守って、飲食店の開業許可を提出する、消防法の防火対象物使用開始届を提出すれば、その時点で発覚します。しかし、最初はお知り合いだけを相手にしていたのが、徐々に不特定多数の人を相手にしてしまって、各種届出を怠ると、違反のまま継続してしまって、後に行政パトロールや消防パトロールで発覚するケースもあります。

　飲食店ならば発覚しやすいのですが、物販店、動物病院、クリーニング店、塾（茶道教室や囲碁教室などを含む）なども、かなりの規制があるので注意が必要です。アパートの一室を借りて、行っている塾などで多くの違反が見受けられます。

　最近、多いのがホテル（宿泊施設）やシェアハウスです。東京オリンピック前に多くの外国人旅行客が来ると見込んで、住宅を宿泊施設で貸す人が出現しました。しかし、専用住宅は不特定多数の人に貸すのには、脆弱な防火構造、消防設備です。その為、住宅宿泊事業法に適用させる為にもある程度の消防設備を備えなければなりません。しかし、住宅宿泊事業所は年間の半分の日数しか行えません（行政区によってはさらに制限がある）。その為、住宅事業法から、旅館業への切り替えを行う事業者がいるのですが、ホテルや旅館は第一種低層住居専用地域、第二種住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居専用地域では出来ません。

　また、元々、事務所だった場所を遊技場（カラオケボックス）にするケースです。第一種住居地域では1500㎡以下の事務所が出来ますが、遊技場は面積に関わらず、第一種住居地域ではできません。

9位　屋根や外壁の構造（建築基準法第22条、第23条）

　この違反は新築の適法に建てられた建物をそのまま使っている分には、通常では発生しません。ある地域が昔は防火地域や準防火地域の指定がされていなかった場所で、防火地域や準防火地域の指定がされた時に、修繕の為に屋根の全面貼替や外壁の全面貼替を行った場合や増築を行った場合に防火地域や準防火地域の仕様にしなければならないところ、建築士に依頼せずに、確認申請を怠ったためにそれに気が付かずに施工してしまうというケースがあります。

　増築について確認申請を出さなければならないことを認識している人は多いのですが、屋根の全面貼替や外壁の全面貼替は、大規模な修繕に該当する為、確認申請が必要です。（ただ、塗り直すだけなら、確認申請は不要です。）

10位　容積率超過（建築基準法第52条）

　これも確認申請通りに建物を建てて、それを維持していれば発生するものではありません。

　多くのケースで見られるのは、容積率の緩和対象になっている部分を緩和の対象ではない状態にしてしまった場合です。屋内駐車場だった部分を部屋にしてしまったケースや、外部廊下やベランダを壁と屋根で覆ってしまったケースにより容積率の緩和を受けられなくなってしまったケースです。

　また、屋上や余っている敷地に増築をすることで容積率を超過しているケースもあります。

この様に、一般的に建ぺい率や容積率など、一般の方でも気が付きやすい違反よりも、建築士など、相当な専門的な知識がないと気が付かない違反建築が多数存在します。

以前はあまり細かいことを気にせずに建物という不動産を取引できていても、徐々に不動産取引の際に建築基準法違反がないかをチェックして、違反があれば融資しないという金融機関も増えています。不動産業者の重要事項説明を見る限り、違反が無い様な建物でも多くの建物が違反状態にあるので、不動産の取引をする場合には、建築士に違反状態がないかを確認してもらうことが大切です。