【立退き交渉】１０年ぶりの再会

現在、しがかり中の案件で立退きが絡んでいる案件があり、本日はその打合せを電話で午前中にしていました。

その会話の中で昔の立退き交渉のことを思い出しました。

平成１７年ごろの話です。

私はあるマンションの立退きをやっていたのですが、そのマンションは８割の賃借人が法人です。場所も渋谷のど真ん中ですから、法人が多く入っているのは仕方がないのですが、それにしても間取りが普通の居住用だったので、事務所としての使い勝手はそんなに良くなかったと思います。

さて、そのある法人との交渉です。

法人は、自称IT系の事業を行っているということです。商業謄本も『ITの○○を行う。』等のことが書いてありました。帝国データを取り寄せようとしたのですが、会社が小さすぎてデータが無いとのことでした。

私は立ち退き交渉に原則的には弁護士に出ていただくことはありません。同業者の方なら解ると思いますが、弁護士を入れると時間が掛かるからです。基本的に弁護士は成功報酬の他に実働した労働単価を請求してきます。裁判になれば、その裁判１回につき、いくらと言うような請求をしてくる弁護士がいます。弁護士が入って裁判になれば時間も掛かり、得をするのは弁護士だけということが多々あります。

しかし、３年前のスルガコーポレーションの一件以来、立退き交渉を弁護士以外がやると、弁護士法７２条違反になるという懸念が発生しました。それ以来、立退きに関しては弁護士に依頼すると言う法人が多くなり、立退き交渉に時間が掛かるようになりました。

しかし、訴訟に至れば、権利事件ですから必然に弁護士が必要となりますが、双方が合意出来る様な内容であれば事件性があるとは言い切れませんから、 弁護士法７２条に抵触するとはいえません。スルガコーポレーションの場合は反社会的勢力との絡みがあって、別件逮捕的なことがありました。

ところが、その立退きの時に、私は弁護士を入れざる得ない状況が発生しました。

相手が弁護士を介してでないと話さないと言ってきたのです。私が直接、その弁護士と話すこともできたのですが、相手が弁護士を出してくる場合はこちらも弁護士を用意した方がいいことが多いです。ただし、私は弁護士を用意したとしても、私も一緒に行くことが多いです。

その時、私は交渉先の弁護士の事務所に私が依頼した弁護士とともに行きました。

そして、その弁護士事務所に行くなりお互いの弁護士が・・・

「あっ・・・」

と言うと、相手の弁護士が

「お久しぶりです。」

私は、相手の弁護士に会うのは２週間ぶりだったのですが、

『ついこないだ、会ったばかりのような・・・』

と思いつつも

「お久しぶりです。」

と答えると・・・私の依頼した弁護士が・・・

「よお、久しぶり！何年ぶりかなぁ・・・。１０年ぐらい経つか？　」

どうも私ではなかったようです。（心の中では「Roots飲んでGo」みたいな気まずさでした。）

弁護士同士が随分前に同じ弁護士事務所の先輩後輩だったようです。

立退き交渉は駆け引きも何も無く、１週間で万事終りました。

こういう偶然があると、立退き交渉はあっと言う間に終ります。

今回もこういう風に済めばいいなぁと思いました。

立退き・地上げ交渉のコンサルを承っております。まずはご連絡ください。

2010　不動産市場　予想

今日から仕事初めという方も多いと思います。

私は6日からという感じで今日はまだのんびりしています。一応、今年は何をしようか・・・などとまったりと考えています。

さて、今年、自分が何をするかを考えるに当って、市場がどんな風になるかを考えておかないと、行き当たりばったりになってしまいます。（まぁ、大体、行き当たりばったりなんですけど・・・）

というわけで、私の思う不動産と建築市場の予想を書いておこうと思います。

住宅市場

住宅市場は、今年は去年ほどではないですが大幅な回復は難しいと考えられます。

というのは、一部のエリア、特に東京都心部では価格が反転して上昇を始めると思います。しかし、これは短期的な現象の可能性もあります。東京都心部では、相当に品薄感が拡がっていますし、昨年からの『今が買い時』という感覚が拡がっているから、価格は上昇するとみています。

ところが、このテクニカルな動きに、ファンダメンタルが追随できるかは微妙な状況です。アジア市場が牽引する経済成長に乗れた企業などの業績は回復しても、住宅を買うのは、企業ではなく従業員です。給料の安定や雇用の安定が無ければ、テクニカルによる価格の上昇などはすぐに息切れしてしまいます。

住宅に関してもエコポイントなどの話がありますが、以前にも書いた通り、エコポイントを取得することで仕様が上がり、建物価格が上昇して、その分がエコポイントで安くなっても、市場の活性化にはつながりません。供給戸数（注文住宅などの含む）は昨年並みで、ただ、太陽光発電や燃料電池などが今までよりも増えるだけで終る可能性が高いと感じます。やはり、住宅市場の活性化は今までの様な減税、免税などの処置や金融保証などの制度の方が有効かと考えています。

それ以外の政令都市級エリアや東京郊外では昨年並みかまだ下落を続けると思います。

東京はまだまだ、人口が増えていますし、個人所得や雇用自体も地方都市に比べたらよい状況ですから、上記の様なテクニカルな動きも発生しますが、地方都市などでは、まだまだ下落が続くと思います。これは、そもそもH19年まで続いた、不動産ミニバブルの際に地価、不動産価格があまり上昇しなかったことにより、下げ渋っている感が強いです。しかし、需要価格は、まだまだ下にあることから価格は下落すると考えています。

政令指定級都市未満の都市は構造的な問題、特に労働者人口（購入層）の減少に歯止めが掛からないことからも今年に限らず、下落をしていくと考えています。

公示地価ベースで言えば、タイムラグもあることから、去年ほどは下がらないにしても、下落は続くと考えられます。

戸数に於いては、昨年がさすがに供給量を絞ったことから、完成在庫等も減ったことから増加すると考えています。しかし、分譲住宅（マンション、分譲戸建）は微増すると思いますが、注文住宅は伸び悩むと思います。また、賃貸住宅（特に投資用）は、今年も微減すると思います。投資用マンションは金融機関の個人向け貸付金額が３割ぐらい上がらないと市場の活性化は難しいですが、現在の不動産価格や供給過多の状況を考えると、その実現はほぼ不可能と言っていいでしょう。

住宅市場総括

供給戸数は前年度ベースでは増加するが、平成２２年１～１２月ベースでは１００万戸にギリギリ到達できない。価格は東京都心エリア以外は微下落。

オフィス市場

オフィス市場ですが、こちらは住宅市場よりも酷いと考えています。

オフィスの空室率は依然として高いところで推移すると考えています。超一等地の新築大型オフィスの賃料が大幅に下げてなんとか空室を埋めたとしても、ある意味のストロー効果で中途半端なエリアの中古物件は相当に苦しいことになるはずです。また、供給量が明らかに多すぎることも問題です。

例えば、東京の丸の内、八重洲エリアは家賃の大幅下落の効果などで、グループ企業の集約などを考える企業が入居する可能性はあります。しかし、グループ企業が入っていた様な小さなビルは当然に空室になり、家賃を下げてなんとか入居させても、その入居者のいたビルが空になるという現象が発生します。その対象が日本橋○○町、八丁堀などの周辺エリアです。

東京エリア以外のオフィス市場はもっと酷いことになると思われます。

まずは、この市況下で地方都市の支店等は統廃合が進みますから、政令指定都市未満のオフィス市場は崩壊すると考えられます。実質空室率が３０%を超える都市が乱立すると考えています。政令指定都市クラスでも名古屋や仙台はそもそも、乱開発が進んだために完全に供給過多です。大阪は関西圏の経済が沈んだままなので回復には時間がかかります。

唯一、現状維持か微回復の可能性があるのは福岡エリアでしょうか・・・。というのは、下落するところまで下落している上にこれ以上、下落する理由が見当たらないことと、九州新幹線などの逆ストロー効果で九州南部の経済が集約される可能性があるからです。その効果が少しずつ現れてくるのではないでしょうか？しかし、九州西部の過疎化は更に加速するということも考えられます。

オフィス市場統括

空室率高止まり、賃料はエリアを平均すれば下落は続く。

商業系市場

商業系の市場ですがこちらも好転する兆しは見えないと考えています。そもそも、商業系の市場は消費の回復が重要になるのですが、ファストファッションなどの一部の業態を除けば大幅に回復するとは考えにくいです。最近、ファーストフードのSubwayが８０店舗ほど増やすというニュースが出ていましたが、いずれも居抜き店舗とのことが強調されていました。ということは、他店がいなくなった跡地ですから、全体数は変わらない上にSubwayに出てもらう為に賃料を下げるという現象が起こります。売り手市場の場合なら、居抜き店舗等は造作代が浮くので、高く貸せるのですが、買い手市場の場合は、貸主がスケルトンにしなくて済むという考え方になり、賃料がさらに下がります。

また、ネットショップやネットスーパーなどが定着してきていることも、商業系の市場を圧迫していくことになります。たしかに、一部の高級ファッションなどは実物を見たいと思うものもありますが、全体的に商業系の市場が減れば、その様な業態の不動産賃料も大幅に下落します。

また、飲食店業界も数がこれ以上に増えるということは需給バランスから考えれば難しく、単純に業態変更などが行われるだけです。また、外食産業はデフレスパイラルの影響をまともに受ける業態です。当然、価格競争をすれば、最初は規模の拡大で補おうとするはずですが、その内に既存店の収益悪化から、不採算店の閉鎖を余儀なくされるはずです。ファーストフードや牛丼などは不採算店の閉鎖や経営統合による店舗併合などの統廃合が今年後半から加速すると考えています。

ミクロ的な話で言えば、携帯電話の売上げが下がれば、携帯ショップも減るでしょうし、一休やじゃらんなどのネット旅行代理店の様なものが増えれば、店舗型旅行代理店も減っていくはずです。

エリア別に見ると、銀座・表参道は定期借家契約の満了による退居という現象が今年は起こります。平成１６年ごろから行われた銀座や表参道の商業施設の開発で、賃料も大幅に上がり、またファンドを出口戦略にしていたことから、多くの物件で定期借家契約が締結されています。この崩壊は間違いなく起こるはずです。

大阪は前述の通り、景気低迷が引きずっていることもあり、商業地の統廃合が進まないと苦しいはずです。どこもかしこも、全部を回復させるのは、今の大阪では難しいと考えています。

逆に名古屋はチャンスがあるかもしれません。オフィス市場の過剰供給に比べれば、商業系市場の供給はさほどでもありませんし、また、もともと閉鎖的な習慣があった場所で、東京資本などが参入しづらいエリアでもありました。

商業系市場統括

極一部のエリアを除き、賃料は下落、新規の開発は難しい。定借物件からの解約が相次ぎ空室率も上昇する。

また、悲観的な記事を書いてしまいました。しかし、現実はもっと酷いことになる可能性を持っていると思います。これくらいの予想の中で、不動産市場の中で何を自分がしていくかを考えてみたいと思います。

読みにくい文章で長いけど・・・

2009　不動産業界十大ニュース

勝手に業界十大ニュースを考えてみました。

昨年に引き続き、明るい話題は殆どありませんでしたが、去年に引き続きということもあって、特別に驚くこともなかったのかとも思います。

では・・・

1位　住宅着工戸数、42年ぶりに100万戸割れ

以前に記事で書きましたが、さすがにこれは驚きました。ハウスメーカーで商品開発をしていた頃に、いつか１００万戸割れの時代は来るということは解っていましたが、まさかこんなに早く来るとは思っていませんでした。

2位　パシフィックホールディングス倒産

一昨年の出来事の様に感じてしまいますが、去年の3月です。取引もあったり、自分の知り合いもいたりとで、倒産することはなんとなく感じてはいましたが、REITスポンサーが倒産というのは驚きました。

3位　穴吹工務店倒産

マンション業界着工戸数トップに躍り出たことのある穴吹工務店の倒産には少し驚きました。販売不振もあったのでしょうが、お家騒動も応えたのだと思います。しかし、バブルが弾けた後に、太平住宅や殖産住宅などなどが倒産しましたが、もう少し、じんわりと売上げが減っていき、徐々に会社の規模が小さくなり、やがて破綻というパターンだったのですが、一昨年あたりからは、突然死もしくは数ヶ月で倒産という会社が多かった様に感じます。

4位　ニューシティコーポレーション倒産

こちらも、REITのスポンサーだっただけに驚きました。しかし、パシもそうでしたが、JREITに関して言うと、不動産転売の最終出口とみんなが考えていて、また、JREITもそこに甘んじていたことが、この結果に繋がったのではないでしょうか・・・。JREITも在り方を考えないといけないと感じました。

5位　ドバイワールド債務返済猶予要請

これは不動産業界とは関係ありませんが、ゼネコン業界はショックだったと思います。しかし、ドバイ破綻は随分前に解っていたことだけに、今更という感じでした。

6位　公示地価3年ぶりに下落

バブル崩壊を経験している私にしてみれば公示地価の下落自体はどうということはありません。しかし、上昇した箇所が27863調査地点のうち23箇所というのは驚きです。（昭和45年調査開始以降最少）実際に公示地価が発表された時に、うちの会社の社員が目を凝らして上昇ポイントを探していましたが、なかなか見つからないという姿が印象的でした。

また、表参道～青山、また名古屋あたりでは公示地価が下がりすぎて、路線価と逆転するのではなどという話がありました。ちなみに南青山などで公示地価が１７％下落などと騒がれましたが、実際の取引されている値段は半分ぐらいになっていました。

7位　クリード倒産

このニュースも既に一昨年の様な気がします。ただ、去年年明けにちょっと驚いたニュースでした。

8位　日本綜合地所倒産

こちらも突然死という感じでした。前年3月期には10年連続最高益などと言っていたのに・・・。財閥系か電鉄系以外のデベは自転車操業であるということが良く解る事例でした。

9位　オフィス空室率悪化止まらず

オフィスの空室率に関しては毎月の様にニュースになりました。空室率もさることながら、家賃の下落は半端ないものでした。オフィス市場に関して言えば、完全に過剰供給ですから、多少景気が良くなっても、改善されるのには時間が掛かると思いますし、2011年問題も間近に迫っています。

10位　たぬきの森裁判でデベロッパー敗訴確定

ニュースの詳細を知らない方はこちらを見てください。・・・たぬきの森

感想に関しては以前のブログに書いた通りですが、今後のマンション開発はより慎重に近隣対策を行わなければなりません。というよりも、近隣対策ならぬ、近隣住民意識調査をやってからでないと、用地取得が怖いと思いました。

と、勝手な十大ニュースですが、忘れているのもあるかもしれません。

みなさんの印象に残ったニュースはなんでしたか？ちょっと、振り返ってみるのも面白いかもしれません。

では、明日の復路を見るので寝ます。

あっ・・・箱根駅伝の話です。

2009年　明けましておめでとうございます

賀正

謹んで新年の

お慶びを申し上げます

年末に契約が入り、その事後処理に走り回り、最後の最後になって慌てて年賀状を作りをしていました。そして・・・３０日と３１日は大掃除（水槽の・・・）をしていて、ブログの更新どころか、パソコンを開くことすら、ままならない状態でした。（ネタ切れもあったのですが・・・）

昨年は、不動産、建設業界ともにかなり暗い一年でした。少なくとも、私が体感して知っている平成以降では一昨年に引き続き、最悪だったと言っていいと思います。そして、私の周囲では、この期に不動産、建設業を諦め、業態転換をしたり、他の業種に転職する人も多かったと思います。私から見れば、この業界で生き残るスキルや忍耐力が無かった人から、去っていったと感じています。

しかし、考え方を変えれば、一部のエリアやオフィス市場などの一部の業態を除けば、昨年以上に悪くなるとは考えにくく、多少は回復するのではないかとの期待をしています。また、業界人口が少しずつですが減ったことによる調整の効果も出てくるような感じもします。後者はもう少し時間が掛かるかもしれません。

いずれにしても、私はこの業界で頑張るつもりです。

この業界はどうしても情報が必要な世界です。

昨年はブログで知り合って、ご協力頂いた方も沢山いました。

今年も、皆さんのお力添えがあってこその自分だと思いますので

何卒、よろしくお願い致します。

久々だけど・・・

契約は決済まで気が抜けない

２２日１５時が契約予定日時でした。

２１日の１８時半に売主から携帯に電話が・・・。

嫌な予感がしました・・・。

『相澤さん、明日の契約、待ってくれないかな・・・』

もう、既に買主に連絡が出来る時間ではありません。

ましてや、この契約、１１月２０日から１１月２４日にそして、１２月２２日へと２回ジャンプしてます。いずれも、売主の都合です。

とりあえず、売主のところにダッシュで向かい理由を聞きました。

『債権者の弁護士がこの契約ではリスクが・・・』

と言う内容なのです。

とりあえず、売主の要望を入れた契約書を夜中に作って

契約当日（２２日）の朝から、買主と交渉スタート。

売主、買主の双方が合意できる契約書になったのは結局、２２日１４時半。

契約は１６時からで、終ったのが１７時ごろ・・・。

疲れました。

まだまだ、決済まで気が抜けないけど・・・

【趣味】見えない敵

昨日、今日は契約前のひと時の休みと言う事でまったりと水槽をいじくっています。

（毎週、土日は休みでですが・・・）

さて、絶好調だったはずのビーシュリンプの90cm水槽ですが、思ったほど稚エビが増えてきません。抱卵個体の数からすれば、100匹以上の稚エビがいても良さそうなのですが、20匹ぐらいしか稚エビがいません。毎日観察していると、昨日までいたはずの稚エビが確認できなかったりします。

ふっと気がつくと、今までは抱卵個体から卵が孵化すると、すぐに抱卵の舞（交尾）が始まるのですが、それも見えません。つまり、抱卵も停まってしまいました。

これは、絶対に水質が悪化したに違いないと判断。

しかし、見た目では全然、水が汚れている様子はありません。ちなみに私はエビ水槽以外にも多数の水槽を展開していますが、他の熱帯魚の水槽は「ちょっと濁ってきたかな？」とか「コケが生えてきたな・・・」などを基準に水槽を洗っています。

しかし、このビーシュリンプは他の熱帯魚と比較すると、物凄く水質に敏感です。

手を加える前の水槽はこんな感じです。

90cmの水槽がこのサイズの画像なので解りにくいかもしれませんが、ウイローモスが伸びすぎているぐらいはあまり水が汚れている様には感じません。しかし、見た目じゃ解らないので、もっと科学的に分析してみようと思います。

じゃじゃーーーん

Tetra　Test6in1

と、アクアリスト以外の方にはさっぱり解らないと思うので簡単に解説します。

これは、この中に入っている、細いプラスティックの板にそれぞれの水に入っている成分で色が変化する薬品がついています。この色の変化で水に入っている生き物に有害な物質を測定します。

下から

Cl2　塩素　言わずと知れた物質です。水道水に入ってる殺菌剤です。もちろん、人間には無害でも人間よりはるかに小さい生き物には恐ろしく有害です。これはビーシュリンプでなくても、大型の熱帯魚でもかなりヤバイです。とは言っても、昔は塩素の中和剤も結構高くて、バケツに水を張って天日にしばらく当てたりして塩素を飛ばしていたのですが、かなりアバウトでした。

pH 　ペーハー　これも説明の必要性はないと思います。これは有害物質というよりも、水が酸性かアルカリ性かを調べます。単純にリトマス試験紙みたいなものです。生き物によっては酸性がよかったり、アルカリ性が良かったりします。ちなみに有名なところで言うと、グッピーはアルカリ性の方が良く、エンゼルフィッシュは酸性の方が良かったりします。ビーシュリンプの場合は酸性寄りが良いと言われていますが、経験上、中性であれば問題なさそうです。一番の問題はpHが突然変わることです。

KH 炭酸塩硬度　これはあまり意味がありません。本来は炭酸塩濃度を測定することがKHチェックなのですが、このテスターではHCO3しか測定していません。これはpHチェックと同じなので無視してます。

GH　硬度　最近のミネラルウォーターで硬水だとか軟水だとか言われているものがありますが、まさにそれを測定するものです。本当に水になんにも入っていなければ軟水なのですが、水分の中にマグネシウムやカルシウムなどのミネラルが多く含まれる水が硬水です。ミネラル豊富で健康に良いと思ったら大間違いで、これが多すぎると様々な弊害がでます。しかし、全く無いのも問題だったりします。

NO2- 亜硝酸塩　これは重要です。簡単に言えば生き物が出したアンモニア（尿）を水中でアンモニア程は有毒でない亜硝酸塩にバクテリアが変えることで発生する物質です。亜硝酸塩が多いということは、アンモニアが多いか、ちゃんとバクテリアが働いている（生物ろ過が出来ている）とも判断できますが、いずれにしろ多ければ危険度は高まります。

NO3- 硝酸塩　亜硝酸塩をバクテリアでさらに酸化してより無害にした物質です。この数値が増えてきているということはやはり、バクテリアが効いていると判断できますが、多すぎるとやはり問題です。何よりもこれが多いと水槽がコケだらけになります。

というわけでチェックすると・・・

まったく、問題なし。

実は、最初の画像でも解ると思いますがビーシュリンプは殆ど、底にいます。いくら水質を測定しても底面が汚れていれば意味がありません。実はこの水質測定で問題が発生する頃にはビーシュリンプはバラバラと堕ち始めます。

というわけで、まずは『泥抜き』です。

一見すると、なんの問題も無さそうな底砂（うちの水槽はソイルです。）でも・・・底砂にホースを突っ込んで吸い取ってみると・・・（底砂本体が入ってこない様に突っ込む先には網を付けています。）

と、こんな感じです。

これで、完璧に綺麗になっている訳ではないのですが、あまりやりすぎると、バクテリアがいなくなってしまうので適当にしておきます。

ちなみにうちの水槽は上部ろ過器を使っています。これは水槽の上にフィルターがあり、ここにポンプで水を吸い上げてろ過をして、水槽に戻します。ろ過能力は結構高いのですが、底を綺麗にすることがあまりできません。

そこで・・・

水作エイトS

値札に580円と書いてありますが、安いところで買えば400円以下で買えます。

しかし、これだけではダメでエアレーション（ぶくぶく）が必要です。

※これは水を吸い込むスリットが大きいのでその部分はフィルター用の綿を薄く裂いて裏から埋めます。

これを底砂に埋めて使えば、底砂の汚れをろ過してくれるはずです。

というわけでセットしてみました。

こんな感じです。はっきり言って見た目は最悪です。もはや、観賞魚とかインテリアの世界ではなく、単なるエビ牧場です。

しかし、90cm水槽でこれが１個ではバランスが悪いので・・・

両端に入れてみました。

さて、これで調子が良くなればいいのですが・・・

趣味ネタは画像が多いけど・・・

漢字間違いとWordの校正機能

来週の火曜日に契約を控えています。

停止条件付きの契約なのでまだ予断を許さないのですが・・・

※先日のブログで「実務では『停止条件』はよく出てくるが、『解除条件』はあまり出てこない。」と書きましたが、よく考えてみると、融資特約は『解除条件』です。融資特約は『融資特約』であって、『解除条件』という感覚がありませんでした。

さて、契約書と重要事項説明書を作って、売主、買主双方のリーガルチェックを受けました。当然、双方、少しでも自分に有利になる様に『てにをは』を含めて、こういう風に変えてくれと要望を出してきます。ここら辺はいつものことなので、別に調整は簡単です。

しかし、漢字の間違い・・・

これは結構、恥ずかしいです。

一番、多いのが・・・

『公募』

恥ずかしいです。何をおおやけに募集するのでしょう・・・

※もちろん、正解は『公簿』です。

そして、

『地積公正』

たしかに、意味を考えると・・・・

土地の面積を偏ってない正しいものにすること・・・

なんとなく、当っているような気もしますが、もちろん、正しくは『地積更正』です。

これ、実はどれも、手で書けば間違えないものですが、Wordの変換で書くと出てきてしまう字なんです。そして、Wordが正しいと思って、どんどん書いてしまうことで、このミスが出ます。

同業者の皆さんはこのミスをしたことがありませんか？

自分だけだったら、相当に恥ずかしいです。

さて、宅建協会の雛形で・・・

土地代金の『清算』と書いてあります。

これについて、『精算』が正しいのでは？という話があります。どちらでも意味合いは正しい気もするのですが、『精算』の方がしっくりきます。

まぁ、どちらでも契約がすっきり行ってくれればいいですね。

他愛もない話しですが・・・

最高裁で９割完成の建築確認取り消し

新宿区下落合のマンションの確認申請取消しというニュースが出ています。

マンション：９割完成　建築確認取り消し　最高裁判決

前立腺ガンの血液検査とＰＳＡ

先日、あることで町医者（F先生）に行きました。

その、あること自体は大したことなかったのですが・・・

「一応、前立腺ガンの血液検査をしておきましょうね！」

「は？なんか、そういう可能性があるんですか？」

「いえいえ、相澤さんの年齢なら、まず無いんですが、念のためです。」

と、言われ血液検査を実施。1週間後に再び行くと・・・

「PSA値が異常値です。精密検査を受けた方がいいですね」

「PSAって、なんですか？」

「前立腺ガンマーカーとも言うんですが、この値は４．０までが正常なんですが、相澤さんは６．９９です。」

「え？じゃあ、前立腺ガンなんですか！？」

「いや、可能性が普通の人より高いということなので精密検査を受けた方がいいです。」

※４．０～１０．０はグレーゾーンと言われていて３，４人に1人ぐらいの割合で前立腺ガンが発見されるそうです。もっとも、この検査は50歳以上の方が受ける検査らしく、近い血縁者に前立腺ガンがいない場合は50歳未満でなる可能性はほとんどなく、また、仮に血縁者にキャリアがいたとしても45歳未満ではほとんどならないそうです。

という訳で大学病院へ・・・

※うちの会社の目の前が東京医科大病院なのでそちらを指定。

大学病院に行くと、担当はT教授となりました。前立腺ガンのロボット手術の権威だそうです。

「F先生はなんで相澤さんに、PSAの検査したんだろう。」

「念のためにと言っていましたが・・・。」

「相澤さんの年齢だと、ほぼ可能性はゼロだから、念のためでもやらないんだよね。家族に前立腺ガンの人がいる？」

「いえ、いませんが・・・」

「じゃあ、もう一度、同じ検査をしてみるか・・・。血液検査をして、もう1回、来週、来てください。」

「・・・・・ﾊｲ」

という訳で、再度血液検査を・・・・

「あれ？しっかり、PSAが陽性ですね。６．８０です。」

「はぁ・・・」

「おかしいなぁ、家族にキャリアがいなくて、相澤さんの年齢だと事例がほとんどないんですよね・・・」

「はぁ・・・」

「1ヶ月間様子を見て、もう一度、血液検査をしましょう。それで陽性だったら生体検査をしましょう。」

「せ・・・生体検査って細胞を取るんですよね？」

「そうですよ。」

「どうやって、取るんですか・・・」

「肛門から内視鏡を入れて、取ります。大丈夫、麻酔かけますから！」

『そりゃそうだろ！』

「相澤さんの場合、手術慣れしてるから、細かい説明はいらないですよね？」

『はしょるな！！！！！』

「まぁ・・・はい・・・」

※　私は以前、大怪我をして、この病院で全身麻酔を必要とする手術を3回、部分麻酔で4回の手術を受けています。

というわけで1ヵ月後が今日でした。

朝8時半には大学病院の検査室に・・・1時間後には結果が・・・

陰性でした。

「う～ん・・・。前立腺がなんらかのことで炎症を起こしてたんだね。でも、それも治ってるから・・・。ただ、それよりもγ-GTPが高いからね。お酒・・・のみ過ぎないように・・・。」

「は・・・はい」

この1ヶ月間、生きた心地がしませんでした。

みなさんも検査はちゃんと受けましょうね。

停止条件

不動産の仕事をしたことのある方なら、当然に聞いたことのある言葉だと思います。

不動産の仕事を始めたばかりの頃や、宅建の勉強をしていると『停止条件』と『解除条件』がこんがらがったりしますが、基本的に私が仕事をしてきた中で『解除条件』が発生したことはありません。裏を返せば実務レベルでは『停止条件』だけ解っていれば大体、問題ないと思います。

ところが、最近はこの『停止条件』で揉めるケースが多いです。

売主側

抵当権抹消・・・

借家人の立退き・・・

買主側

融資特約

景気が悪いと、お金で解決できる問題に対してお金が出ないのでトラブルになります。

停止条件を付けなければ違約になるが、違約金を支払う能力が無い・・・。

綺麗な不動産だけを対象に仕事をしようとしたら、仕事が無くなる。

困りものです。

取引中の事案なので細かいことは書けませんが、来春ごろには決着していると思いますので、その際には図解入りで説明しようと思っています。