ジュンク堂松山支店のオープンパーティー

先日、松山に行ったことはブログで紹介したとおりです。

詳しくは・・・出張

実は、帰りの飛行機もさることながら、行きの飛行機もとんでもなく早い飛行機でした。

ジュンク堂書店松山支店のオープニングパーティは14時からだったのですが、予約した飛行機は羽田発7時20分、家を出たのは5時半でした。

今回、一緒に仕事をした名古屋の地上げ屋のTさんと松山空港で待ち合わせをしたのですが、Tさんは8時半に松山空港に着いていて、お互いに眠い目を擦っての待ち合わせとなりました。

さて、なんで、そんなに早く松山入りしたのかは内緒ですが、不動産屋として仕事をする以上、町を視察しなければなりません。そこで、松山の町を歩いてウロウロしていました。

そして・・・オープニングパーティーに参加して、一旦、Tさんと別れて自分の宿に、松山で一杯飲むために18時に再度待ち合わせをして、飲み行きました。

さすがに朝が早かったので1軒で終わりにしようとしたのですが、ぶらっと歩いて結局、２軒目のバーに入りました。

しばし、飲んでいると・・・店の奥で飲んでいた男性が、

「失礼ですが、ジュンク堂書店のオープニングパーティに出られたかたですか？」

「はい・・・そうですが・・・」

「実は今日、お見かけするのこれで3度目なんですよ！」

いくら、狭い町とは言え、1日に3度もばったり会う程、狭くはないし、見かけても知人でも有名人でもないので覚えている方が不思議かと思いました。

「はぁ・・・どちらで・・・」

「最初は銀天商店街、二度目は全日空ホテル（オープニングパーティの会場）、そして、今です。」

「よく、覚えていましたね！」

「失礼な言い方ですが、お二人とも、普通の人とは雰囲気が違いますから・・・。」

「えっ・・・。あっ、Tさんのことですね！」

自分は見た目は普通の人だと信じています。

「俺かい！」

「いえいえ、お・ふ・た・り・とも・・・。如何にもって感じですよ。」

そんなんに気軽に声を掛けるのか・・・

とまぁ、こんな感じで会話は進み、我々がなんで松山にいるかを話し、相手の素性などを聞きました。

その人は全日空ホテルの方だったんですが、生まれも育ちも、そして今も松山の方でした。

そこで、かなり会話ははずんだのですが・・・そこで、意気投合した話は・・・

自分の町は自分達の手で再生させなければいけない。

決して、国の助成金や補助金頼みの再生を考えてはいけない。

自分達の手で自分達の出来ることから、やらないといけない。

ということでした。

私はあまり成果の出ていない、地域再生プロジェクトを２つ知っています。

一つは伊豆の稲取町です。

こちらは一時話題になった、再生のプロを外部から招聘して、再生を試みています。

外部からプロを招聘することは悪いことではありません。

しかし、問題はそこの人達が一致団結して、再生しようという気持ちに欠けていることです。

もう、一つは同じ、四国の高松です。

こちらも都市計画のプロを入れて、国土交通省なども参加して、

地域再生ファンドを組成し、高松の商店街の再開発を行っています。

これは日本の典型的な箱物再生事業です。

立派な建物や、都市計画だけで地域再生ができると思ったら大間違いです。

お金を使えば地域がよくなるわけではありません。

商店街の人や地域住民が新しい箱を欲しがっているわけではありません。

たとえば、夕張や大牟田の様に炭鉱産業が衰退し、町そのものの　使命を完了している町はどうしても衰退します。一定のところまでの人口減少は仕方がないところです。炭鉱に変わる産業と言っても、限界があるでしょうから、需要に叶ったところまでの衰退は仕方がないと思います。

それでも、以前の活気を取り戻そうと無理をして、素人考えでよくわからない観光施設を作ったりすれば、正に財政破綻を起こします。これは既に実証済みです。

しかし、高松も稲取も実は昔とあまり変わってはいません。

特別に終焉を迎えた産業があるわけでもありません。

問題は町の魅力です。

それを勘違いして、外部の金に頼り始めることが間違っています。

地元の人が自分の町を自慢できない様な町に外から人は来ません。

地方都市が疲弊しているのは人口減少が最大の原因です。

なぜ、人口が減るのでしょうか？

交通の便がよくなれば人が集まるとでも・・・。

昔は高速道路も新幹線も無いのに地方都市は立派に存在していました。

その事を考えていなければ、本当の意味で魅力ある町にはなりません。

抽象的な話だけど・・・

四国初出店　ジュンク堂松山支店

出張に行っていました。どこに行っていたかと言うと

道後温泉！

そう、愛媛県松山市です。

別に道後温泉を地上げに行った訳ではありません。

※　道後温泉を地上げすることは民間では絶対にできないと思います。

では、松山まで何をしに行ったかと言うと・・・

うちで仲介したテナント様が９月１９日にオープンし、オープニングパーティに出席する為に行ってまいりました。

そのオープンしたお店がこちらです。

ジュンク堂松山支店

ジュンク堂四国初出店です。

ここ、実は紀伊国屋書店さんがあった場所です。

紀伊国屋書店さん撤退にともない、弊社にビルオーナー様から依頼があって、

弊社からジュンク堂書店様をご紹介させていただきました。

金曜日にオープニングパーティがあって、土曜日に１０時オープン。

１時間ほど、書店に滞在したのですが、店内は大混雑だったので撤退。

お店を出たのが正午前だったのですが・・・ここで問題が発生。

私の飛行機は16時20分・・・。

5時間ほど時間が余ってしまいました。

そこで、一人で松山観光を・・・

とは言っても、もともと観光をしに来たわけではないので

予備知識がまったくありません。

松山市駅まで行けば観光案内所ぐらいあるかな？と思ったら

※山市駅前は高島屋などがあり、松山の中の随一の繁華街です。

『松山市駅』は路面電車のため、駅そのものがバス停みたいな感じで

とても観光案内所がありません。

すると、なんかとんでもない汽車がやってきます！

坊ちゃん列車です。

この列車、私の記憶では

一等席が五銭で二等席が三銭のはずです。

30年前に読んだ本に主人公が

「田舎者は僅か二銭の差でも二等席に乗る」

と書いてあったように覚えています。

実際は・・・

300円でした。

※普通の市電は150円です。しかし、この坊ちゃん列車、所謂、快速です。各駅には停まらず、ターミナル？駅にしか停まりません。もっとも、自転車と同じぐらいのスピードですが・・・。

あまりに、暇ということもあったのですが、他にやることもないので、これに乗ってみることにしました。車掌さんに聞いてみると道後温泉が終点とのこと・・・。

せっかく、松山まで来たので道後温泉に行ってみようと・・・

さっそく乗車・・・

停車場はすぐ知れた。切符もわけなく買った。

乗り込んでみると、マッチ箱のような汽車だ。

ごろごろと五分ばかり動いたかと思ったら、

もうおりなければならない。どうりで切符が安いと思った。

※30年前に読んだものなので若干間違ってるかもしれません

これが坊ちゃん列車の名前の由来になる、小説『坊ちゃん』の一文ですが

マッチ箱とは言わないまでもかなり小さいです。

そして、20分もしたら、道後温泉に到着しました。

さて、道後温泉に浸かって、ゆっくりすると他の場所を見ることができなそうなので、入り口の写真（冒頭の写真）を撮って、撤退。

ぐるりと松山の町を回って、地名や位置関係が解ったので、もう一度、「坊ちゃん」を読んでみたいと思いました。

次は、坊ちゃん列車の途中で、山の上に見えた松山城に向かいました。

坊ちゃん列車は本数が少ないので、帰りは普通の路面電車で

普通の路面電車は、最新鋭という感じでした。

※写真はありませんが、時折すれ違う、路面電車にはどう見ても、30年前から走っていそうなものもありました。

さて、今度は松山城です。

私たち、建築を学んだ人間は古い建物を見ると何故か興奮します。

それがお城であったり、古い美術館であったり、神社であったり、様々ですが、私はお城好きです。

という訳で・・・松山城へ・・・

なんと、リフトに乗って山頂に行けとのこと！

私、高所恐怖症です。

しかし、歩く自信も無く、我慢してリフトに・・・

さて、山頂に着くと、天守閣まではあとわずかです。

あと少し、でも結構、あります。

飛行機の時間もあるので、ここからはダッシュで天守閣へ！

天守閣に着くと、城主　加藤嘉明　が出迎えてくれます。

加藤嘉明についてはこちら・・・Wikipedia　加藤嘉明

さて、加藤嘉明氏に挨拶して一気に天守閣を登ると・・・

松山の町が一望できます。海まで見えました。

飛行機まで4時間しかないので一気に回ったので、僅かな観光になってしまいましたが、天気にも恵まれたのでなかなか良かったかと思います。

最後に・・・

松山や

秋より高き

天守閣

正岡子規

松山観光案内だけど・・・

居抜きの希望

最近、飲食店やエステなどのサービス系のテナント側の要望で異常に多いのが居抜き店舗の希望です。

不動産関係ではない方のためにちょっと解説を・・・

居抜きというのは、不動産において賃貸と売買の時で意味合いが違います。

【賃貸の場合】

前のテナントが残していった、造作や設備をそのまま、次のテナントがその造作や設備を利用する状態で借ります。

【売買の場合】

・　前の居住者が経済的価値のある家具を残した状態で売却する場合

・　賃借人が居る状態で不動産を売却する場合

となります。

今回の話は【賃貸の場合】の話です。

ちょっと、前の話ですが・・・テレビ東京系ワールド・ビジネス・サテライトで、飲食店の居抜き店舗ばかりを狙って借りる飲食店オーナーの話が出ていました。

内容としては・・・

前の飲食店が倒産ないし撤退し、その際に原状回復が出来ない（もしくはしない）で行く。賃貸人は原状回復を自分でするのだが、その費用もバカにならないから、次のテナントである、この飲食店オーナーは、その不動産を安く借り、さらには開業時の設備投資も安く済むという、一石二鳥的な話がやっていました。

このとき、私はちょっと疑問に思いました。

そもそも、建物を新しくしたり、隣接する別の土地と合わせて再開発を行うなどをすれば別ですが、飲食店が存在した場所には、やはり飲食店が適切であるケースが多いです。

とするならば、前のテナントが残していった、厨房設備や家具などの造作はそれなりの経済的価値があると考えるのが普通ですし、前テナントの残置物とはいえ、現在は賃貸人の所有物ですから、厨房設備や造作家具もリースか販売すれば良いはずです。

などと、考えていたら、普通に居抜き店舗はオークションされていました。

ところが、最近は飲食店よりもエステや美容室がやたらと居抜き店舗を求めてきます。

単純に初期設備投資を抑えたいからなのですが、これが都内などであればあるのですが（供給過剰なので、どんどん潰れるため）、地方都市に行くとなかなかありません。そもそも、２０万人以下の地方都市ではエステが町に１店しかないなどという町も沢山あります。ということは、そのお店が移転、撤退、廃業するかをしなければ、居抜き店舗はないということになります。

そして、やはり、あるエステ系の会社から、

「○○市に出店したいんですが、居抜き店舗じゃなければ困る。出店は慌ててないから、時間が掛かってもいいから探してください。」

というオーダーがありました。

そこで調べてみると・・・・

『この町・・・エステが過去も現在も無い・・・。』

一応、報告しました。

「○○市にはエステが無いんですよ。」

「解っています。だから出店したいんですよ！」

「でも、居抜き店舗でないとダメなんですよね？」

「○○市の人口などを考えれば設備投資にお金を掛けると回収できなくなる可能性が高いですから、居抜き店舗じゃなきゃダメです。」

「しかし、過去にもエステが無いんです。」

「ええ、慌ててはいません。」

『解らない人だな！』

と思ったのですが押さえて・・・

「いえ、というよりも、○○市の場合、居抜き店舗はよそのエステ会社が出店して、その会社が撤退しないと、居抜き店舗が登場しないということになります。それも、その出店した会社の事情で撤退しないと、ダメです。」

「あああ、そっか・・・困りましたね。なんとか、なりませんか？」

『なるわけないだろ！』

と声を大にして言いたかったのですが

「こればかりは不動産屋の力では無理ですね。出店されるエリアを再検討されるか、御社で設備投資をするしかないです。」

「上司と相談してみます。」

とこんなやりとりでした。

居抜き店舗が流行るのは解らなくもないし、設備や造作をそのまま使えばエコだとも思います。

しかし、猫も杓子も

「居抜き店舗！」

と言うのも困ったものです。

特に商業系ビルをお持ちのビルオーナー様は原状回復をされる前に一度、ご相談していただけると良いかもしれません。

こりゃ、新築物件が苦しいわけだ・・・。

それに、ホシザキやタカラベルモントなんかも苦しいんだろうなぁ・・・。

※ホシザキ・・・外食系の厨房機器メーカー

※タカラベルモント・・・美容室やエステの設備メーカー

と思ってしまいました。

飲食業界の賃料相場

今日は楽しい不動産投資を応援する会　会長様とは別にもう一つ、打合せがありました。

ご本人の了解を頂いてないので実会社名、実名はあえて出しませんが
外食コンサルのB社のN社長様とお話することができました。

日本全国を飛び回っている方なのですが・・・

昨今の飲食業会と飲食店の支払える賃料などについて話してきました。

驚いたのは
「３階ですけど、銀座で８０００円/坪で借りたんですよ！」

「えっ・・・は・・・８０００円/坪！？」

「最近は銀座ブランドなんて飲食業界では通用しませんよ。」

「そうなんですか？地方資本の飲食店は銀座にお店を出すことがステータスなのでは？」

「まぁ、大分減りましたけど、そういう方も居ますよ。しかし、成功長続きはしませんね。今は居酒屋で客単価５０００円以上の店は基本的に負け組みです。つまり、銀座でもお客の数がある程度稼げなければダメなんですよ。」

「それにしても８０００円/坪は・・・」

「そりゃ、大通りや知名度の高い通りで、マクドナルドや大型チェーンのコーヒーショップが出れるなら別ですが、ちょっと裏に行ったら、空中階で２００００円/坪出せる飲食店なんか無いです。仮にそれ以上で入ると相当苦しいでしょうね。」

「銀座で８０００円じゃあ、地方都市、例えば名古屋や大阪などの大都市でも苦しいんですよね？」

「まぁ、今、大阪で商売やりたいという方を探すのが大変ですよ。賃料以前の問題ですね。」

「はぁ・・・・　」

とこんな感じのやりとりでした。

しかし、銀座で８０００円/坪で決めるしかない状況というのが凄いと思いました。

オフィス賃料と空室率の動向予想

今更、驚くほどのニュースではないのですが、（財）日本不動産研究所と三鬼商事株式会社から、

2009年オフィス賃料予測(東京・大阪)を公表
・・・関連PDF

結論から言うと、東京は平成12年、大阪は平成14年まで賃料が下落するであろうとの予測です。

空室率は東京が平成11年、大阪が平成13年がピークになるとの予想です。

まぁ、ということは不動産自体は来年から再来年にかけては動き出し始めるということです。

業界の人は今は苦しいかもしれませんが、がんばりましょう。

商業地の賃料2

前回、書いたように土地の値段がここまで、下がれば実需目的（自分でそこで営業する目的）もしくは、投資目的として購入者が出てきても良さそうなのですが、実際にこのエリアに出店しようというテナントが少ないのです。

理由は２つあります。

１．高級ブランド品の需要が一気に悪化したため、高級ブランド店の出店意思が弱い。

２．出店できるテナントが激減したため、テナントからみると、物件に対するライバルがいない。それにより、賃料交渉が容易にできる。

しかし、前回のニュースを読むと賃料は平均で６％しか落ちていません。

これは『募集賃料』です。

募集賃料と成約賃料は全く違います。

簡単に言えば、大家さんが

「100万円/月で貸したい」

と言っても、誰も借りてくれず、しばらくたってそこに、ひょっこり、一人だけ借りたいと言ったテナントが現れて、

「60万円/月しか出せない。」

と言ったとします。他に誰も借り手がいなければ、そこで貸すか、それとも意地で空室にしてでも頑張るかのどちらかになります。

お金がいっぱいあり、当該不動産の簿価が殆ど無い大家さん（つまり、昔からの地主さんみたいな方です。）は賃料下落を防ぐ為に、頑張ろうとします。しかし、その不動産を借金してでも入手し、絶対に家賃が欲しい方（ノンリコースローンを使い・・・以下略）は賃料を下げざる得ません。

つまり、ここに出ているので実際の契約賃料よりも遥かに低い賃料で決まっています。

ただ、平均賃料はこれに近い賃料かもしれません。

曖昧な言い方をしているのは詳細なデータがないからです。

というのは、現在の成約賃料は低いかもしれませんが、高い時に定期借家契約で入居しているテナントが高い賃料を払っているからです。

では、実際の成約賃料はどうなっているかというと・・・

半値とまではいかないまでも６０～７０％程度にはなっています。特に地価が高騰した銀座、表参道エリアはその傾向が顕著です。

また、地方の商業都市でも一部のエリアでもそういう傾向があると思います。（事例が少なすぎて正確なデータが取れません。）

例えば、仙台のアーケード、名古屋駅周辺、熊本のアーケードなどなどがその例です。簡単に言うと新興不動産会社が東京に投資する場所が無くなり、ターゲットにして地価が上がった場所です。

リンク記事にもある様に募集件数が増えているということは、それだけ空室が増えているということですから、賃料の下落には、もう少し時間が掛かると思います。しかし、地価と賃料の連動を考えれば、地価そのものはバブル崩壊後の最も安い時期に近づいています。株価がバブル後の最安値を更新した様に、地価もバブル後の最安値を付ける可能性は十分にありますが、それにしてもかなり底値には近づいていると考えられます。

ただ、消費が上がらなければ、商業は成立しません。つまり、商業地の需要は上がってきません。

今しばらくの時間が必要かもしれません。

商業地の賃料１

【店舗賃料/表参道】出店需要の減退続く、テナント募集件数は前年同期の3倍近くに

表参道という場所は、東京の銀座、新宿、渋谷に次ぐ、商業地なんですが、つい20年ほど前までは、今ほどの商業地ではありませんでした。また、実際には表参道という住所はありません。

もっとも表参道・・渋谷・原宿は一くくりで見ることが多いのですが、今回言う場所は

表参道駅を中心とする、青山通りの南青山三丁目の交差点～南青山五丁目の交差点（約600ｍ）

同じく、都道413号線の神宮前の交差点～表参道の交差点（通称：表参道通り・約600ｍ）、都道413号線の表参道の交差点～南青山四丁目の交差点（通称：みゆき通り）

付近のことを、表参道エリアと言います。

渋谷区と港区にまたがった場所です。

わかりにくいので、地図のリンクを貼って置きます。

表参道駅を中心としたGoogleMap

このエリアは不動産プチバブルと言われた平成15年ぐらいから平成19年ぐらいに掛けて、地価が一気に上がった場所です。

では、どの程度上がったかを公示地価で見てみると、

港区南青山３－３－５

（単位：円／坪）

平成14年　1537万

平成15年　1553万

平成16年　1580万

平成17年　1619万

平成18年　2082万

平成19年　2975万

平成20年　3537万

平成21年　3074万

渋谷区神宮前5-5-2（表参道ヒルズの向い）

（単位：円／坪）

平成14年　1388万

平成15年　1520万

平成16年　1669万

平成17年　1811万

平成18年　2363万

平成19年　3371万

平成20年　4727万

平成21年　4461万

※公示地価は、データを基に割り出しますので1年遅れの価格になります。

港区南青山3-3-5は最初に書いた表参道エリアの中ではギリギリの場所です。下の渋谷区神宮前5-5-2は表参

道駅まで100mもない場所です。

見てもらえれば解るように平成14年ぐらいから、じりじり上がって行き、平成16年～平成20年で一気に2倍～3倍になります。

私も、この頃、デベロッパーとして、この辺りで商業施設を開発しまくっていました。平成15年頃はほぼ公示地価かそれより、やや安い価格で買えました。

しかし、平成18年の表参道ヒルズがオープンする頃になると、

「7000万/坪か～・・・ちょっと高いですかね？」

「公示地価の2倍までは許す！買って来い！！」

などという言葉が頻繁に聞こえる様になりました。

しかも、作ればテナントにも困りません。外資系の高級ブランドが黙っていても来てくれます。そして、2社から声が掛かれば高い方で決めれば良いだけで、賃料も想像できないような賃料になります。

冒頭の通りに面しているところで、表参道駅から200m以内で新築の1階なら、家賃は20万/坪以上と銀座、新宿を凌ぐ勢いでした。

この界隈でよく聞いた不動産会社は・・・

明治建物（実質的にはメリルリンチ）

ピーエムシー（パシフィックホールディングス）

アーバンコーポレーション

アイ･ディ･ユー

クォリケーション

スルガコーポレーション

細田工務店

ジョイントコーポレーション

セントグランデ

ミヤビエステック

レーサム

まだまだ、あると思いますが主だったところです。

見ての通りですが・・・

半分が倒産、残りの半分が休眠、そして残りが瀕死という状態です。

この会社が競い合って不動産を買っていたわけですから、全員が居なくなった今、ほとんど実需での不動産需要しか無くなっています。

※実際にはオリックス不動産が少し・・・、また、それまでは聞いたことも無かった会社（何故か社長の名前だけは知っている会社）が少しずつですが買い始めています。

最近では平成21年の公示地価では5～10%の下落ですが、実際には平成16年ぐらいの価格まで一気に下落しています。ですから、路線価ですら売却できないという場所もあります。

しかし、これだけ一気に下がれば、実需や投資目的としても、かなり割安感がある様な感じもするかもしれませんが・・・。

表参道の物件をお探しの方はぜひ、お気軽にご相談ください。

商業ビルのテナント賃貸 リテール系の場合

商業ビルのリーシングで一番難しいのが・・・

新築で１階だけ決まって、空中階が全て空いているパターンです。

これは貸主が大手の不動産仲介会社もしくは事務所系や住宅系の仲介会社に依頼した時のパターンが多いです。商業系ビルの賃貸の難しさを何も解ってないとこのパターンに陥ります。

どんな、商売をされている方でも1階の路面に出たがります。

理由は簡単です。目立つからです。

ですから、商業ビルの場合、新築ができるとすぐに1階の申込が入ります。

しかし、そこでその申込を受けてはダメなんです。

まず、ビルを作る時に、この場所の客層はどんな客層なのかをちゃんとリサーチします。

その上で、2階よりも上層階で商売が成立するテナントのリストを作ります。そのテナントが必要とする専有面積がどれくらいなのかのリサーチをします。そして、空中階のテナント構成を決めた上で、1階のテナントを決めます。

商業系の新築ビルで大手不動産仲介会社が自社のホームページ、アットホーム、レインズなどを使い、さらに他の仲介会社を介するなどのバラマキ営業を最初からしている場合がありますが、このパターンが最悪です。

そして、1階しか決まらない状態になってからしばらくすると、うちの会社に泣きついてきます。最初から任せてもらえれば、決められたものを・・・と思うこともあるのですが、それでもその状況から、なんとかしようとは思います。

例えば1階に・・・

ユニクロやZARAなどのお店が、ど～んっと入ると、どんな物販店も2階には入りたがりません。（デパートや大型ショッピングモールは別です。）これは理由が簡単です。彼らが目立ちすぎるからです。神戸の元町の商店街の様にユニクロとZARAが隣り合わせになるのは問題ないと思います。同じ条件で出店していれば、むしろ相乗効果が狙えます。

しかし、ユニクロの上にZARAは出店してくれません。もちろん、その逆もまたしかりです。

彼らが出店してくれるとなれば、貸主は大喜びです。なぜなら、安定した量販店が入れば賃料収入も安定するからです。だから、出店申込があるとすぐに受け入れてしまいます。彼らが1棟丸ごと借りてくれればいいのですが、当然ですが必要な面積しか借りてくれません。

彼らが入ると、どんなに力のある商店街でも空中階は辛いことになります。

良い例が京都の四条通りにあるZARAです。2階より上は物販店ではなく塾です。これでも賃料収入が得られる状態になっているので最悪の状態ではありません。

商業ビルのオーナーの方は商業ビルのリーシングがちゃんとできる仲介業者を選ぶことが肝心です。

ちなみに、うちの会社では日本のかなりの広範囲の物販業、飲食業、美容室、カラオケ、ネットカフェ、アミューズなど様々なテナントで複数店以上の店舗を持っている法人が、どういう立地で家賃がいくらで・・・という条件を各テナントにヒアリングしたデータがあります。

そして、その場所にあったテナントに物件を紹介します。

オフィス賃貸専門の仲介業者がいます。

※三幸エステートさんやCBREや三鬼商事さんが有名です。

彼らには彼らなりの住宅とは全く違う、賃貸仲介の手法があります。

それと同じように商業には商業独特の賃貸の手法があるということを覚えておいてください。

【賃貸借契約】定期借家契約モドキ

今日は皆既日食で午前中はニュースがもちきりですが、新宿は分厚い雲に覆われていて、太陽がどこにあるかまったく確認できません。実は結構、楽しみにしていたので残念です。しかも、事務所ということもあり、携帯のワンセグで『小さい皆既日食』を見ていました。

さて、タイトルの話に・・・

定期借家契約・・・、一般の住宅（マンションやアパート）を賃貸されたことしかない方には、あまり縁の無い言葉ですが、オフィスや店舗を借りようとしたことのある方は聞いたことがあると思います。

定期借家契約は正確には『定期建物賃貸借契約』といいます。

※定期建物賃貸借契約については・・・・借地借家法38条～40条

普通の借家契約とどう違うかと言うと・・・

・　特約が無い限り、契約の更新が無い。

・　特約が無い限り、２００㎡未満の住宅以外は中途解約ができない。

他にも細かいことはありますが、大きなポイントはここです。

稀に200㎡未満の住宅でも、定期借家契約○年という物件がありますが、これには理由があります。

・　○年後に建て直す等の予定がある。

・　転勤などで、住人がそこに住めなくなったが○年後には帰ってくる。

などという理由があります。

この場合は、○年間という限定的ではありますが、ちょっと安目に家賃が設定されていることが多いです。

定期借家契約は『更新が無い』ので○年後に出ていかなくてはならないことを認識しておかないと、普通のアパートやマンションと同じ感覚で借りると大変なことになります。

では、本来の定期借家契約の目的は・・・

はっきり言って、『貸主の保護』です。

まず、特約が無い限り、契約の更新が無いということは、特約で『貸主側が承諾した場合のみ更新可能』にしておけば、その賃貸借契約の解除の主導権は貸主が持っています。

また、特約が無い限り、中途解約が出来ないということは、借主は契約期間はその建物を利用しようと、しまいと家賃を払い続けなければいけないということです。

ということは、もし、10年の定期借家契約を締結して、2年でやっぱり出ていきたいと借主が思っても残りの8年間は家賃を払わなくてはならないということです。この辺のことが解っている借主は、易々とこんな契約はしません。

そこで「○年のブレイクオプション」などという言葉が出てきます。これは10年間の定期借家契約を締結するが○年後に借主が中途解約するかを判断する・・・というような内容です。

そして、この定期借家契約は不動産ファンドなどが多用します。不動産ファンドは投資家に安定した配当を出し続けなければなりません。そこで、安定した家賃が必要になってくるのですが、もし普通の借家契約だと、借主が家賃を払うのが苦しくなったときに出て行ってしまいます。

入居時に借主の与信は当然に調査するのですが、それでもその借主が苦しくなる局面というのは不景気です。不景気になって、その借主が出て行けば、次の借主を決める時には家賃を下げないと決まらないことが多くなります。また、その際に物件の需給バランスが崩れて供給過多になると、現在の様に空室だらけになって、家賃を下げたら決まるという問題でも無くなったりします。

そこで、定期借家契約にするわけです。そうすればその借主が破綻（法人なら倒産）でもしない限りは、賃貸借契約の期間は安定した家賃収入を得ることができる訳です。特にちょっと景気が良かった時には貸主が強気でしたから、定期借家契約だらけになりました。

しかし、この定期借家契約は目的が『貸主の保護』なので、圧倒的に貸主が有利な内容が多いので、そのことがちゃんと解っている借主は応じません。それでも昨今の景気状況では空室になるより、ましなので普通の契約に貸主が応じるケースが増えてきています。

さて、定期借家契約がどんなものか、ご理解できたと思いますが・・・

私のところにこんな物件のリーシングの依頼がありました。

商業ビルの1棟貸しなんですが・・・貸主から来た、契約書の雛形を見ると・・・

『30年間の賃貸借契約とし、中途解約の場合は残存家賃を置いておくこと』

と書いてあります。私は

『定期借家だったけ？』

と思いながら、契約書の雛形を読んでいくと・・・

『中途解約の場合は甲乙6ヶ月前に相手に申し出ること』

と書いてあります。これでは完全に普通の借家契約です。

貸主（依頼主）に・・・

「この契約は無効になりますよ・・・。少なくとも訴訟になれば負けますよ」

と言ったのですが、貸主は借主予定者に、この内容で聞いてみてくれというので、借主予定者に内容を良く説明して、この内容で良いですかと聞いたら・・・もちろん、ダメだったのですが・・・

「10年なら、残存家賃を置いていくという契約でもいいかな・・・」

『おっ・・・これだけでも貸主に顔がたつ・・・』

と思ったのですが・・・

「どうせ、設備投資や内装を回収するのに10年はかかるからな。ただ、うちが一方的に残存家賃を置いていくというのは対等な契約とは言えないから、貸主が中途解約を申し出た場合は残存家賃と同じ金額をうちに支払うという内容にしてくれ」

と言い出しました。一応、貸主は安定した家賃収入を求めているわけですから、これでもいいかな・・・と思ったのですが、ある意味、立退き料が事前に決まっているのと同じです。ただし、それでも普通の借家契約ですから、貸主はお金とは別に正当事由が必要ですから、この部分に於いては貸主が不利になったわけです。

一応、この内容で締結したのですが、定期借家でもないのに不思議な契約になりました。

とは、言うものの、実はこういう、よく解らない賃貸借契約は多々あります。

貸す方も借りる方も注意してください。

天気が悪くて皆既日食を見れなかった人も・・・

【賃貸】希望賃料と契約条件の工夫

昨日、ある大手不動産会社の担当と話していて・・・

「御社の事務所の家賃って、前は65000円／坪だったけど、安くなったの？」

「う～ん、僕は直接はタッチしてないんでわからないですけど、定借（定期借家契約）だから、下がってないんじゃないんですか？」

「そりゃ、大変だな・・・」

「そうなんですけど、相手もファンドですから、家賃を下げて利回りが下がっちゃうと、さらにビルの評価が下がっちゃうから必死だと思いますよ。」

この会社のビルは東京駅周辺の中でもSクラスと言えるビルではあるんですが、それにしても物凄く高いです。しかし、その周辺で三菱地所辺りが作っているビルは80000円／坪が募集賃料だったりするので、当時は仕方がないかなぁと思ったものの、その家賃で今後、決まっていくとはとても思えません。

さて、そんな中で最近は、物件を売却できない、不動産会社から、せめて空室を埋めて、不動産評価額を上げて、売却はできないにしても評価損を減らそうという動きが出ています。この手法では体力の無い会社では、実際のキャッシュが生まれるわけではないので意味がないのですが、その手の会社は大半が倒産したか、物件を売却して大赤字をすでに出して、企業規模を縮小したかのどちらかです。つまり、テナントをつけて、利回りを上げて評価損を減らそうとしている会社はある程度、体力のある会社です。また、この手法を取って評価損を減らしておかないと、与信枠の減少で会社のキャッシュが回らなくなるということもあっての依頼です。

しかし、そこで言ってくる賃料をとても市場を反映している賃料ではありません。

そもそも、売却すれば大赤字での売却になり、その損失を確定するのが嫌だからという理由ですから、利回り計算で不動産評価を出した場合の評価額を売却できる価格よりもはるかに高いラインで設定しなければなりません。

例えば・・・

24億で買った専有800坪の空ビルを売却しようとしたら、12億円でしか売却できそうもない。12億円の赤字を出すわけにいかないのでテナントを入れて鑑定評価をしてもらおうとした。

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評価損を出さないためには鑑定評価額を30億円にしなければならない。

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そのためは不動産鑑定で周辺の売買事例の利回りを調べる。実際には事例なので『最近』と言っても過去のものである。最近の急激なダウントレンドではちょっとでも過去のものの方が有利に働く。

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実際には利回りが８％でないと売れない物件でも鑑定評価では６％と出るので、なんとか６％の利回りが回る家賃を取りたい。

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２４億×６％÷１２ヶ月÷８００坪＝１５０００円／坪

の家賃を確保してくれと言い出します。

実際の賃料は簡単です。なぜ、１２億円でしか売却できそうも無かったかと言うと・・・

１２億×８％÷１２ヶ月÷８００坪＝１００００円／坪

ということになります。もちろん、貸主希望家賃では決まりません。

仮に、１００００円／坪で決めたとしても

８００坪×１００００円／坪×１２ヶ月÷６％＝１６億円

という鑑定評価になるので実際に売却するよりも、４億円分、赤字が減ったことになります。

しかし、担当者は少しでも評価損を減らしたいので、自分の持っているビルのポテンシャルは他のビルとは違うことを一生懸命にアピールします。

「あなたの子供の良い所をどんなに説明されても、あなたの子供は受験に成功しませんよ。」

ということを言って、アピールするだけではなく、リニューアルするなり、契約条件（保証金など）を工夫しないとダメだということを教えてあげるのですが・・・

「我が子はかわいい」

と言ってなにもしないから、余計に苦戦する現実があります。

オーナーも大変だから・・・