用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集)

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集) 】 第 5 話 / (全 14 話)

多くの用途変更についての質問が取り寄せられているので、Q&Aという形で纏めました。

Q.法務局に行ったら簡単に用途変更が出来るので手続きをして下さいと言われましたが、その手続きをリデベでやって貰えますか?

A.いたしません

法務局の言っていることは、建築基準法の用途変更ではありません。建物登記情報の種別の変更です。法務局は建物の使用状況を届出すれば簡単に登記情報を変更できますが、これは建築基準法の確認申請とは全く異なります。当社で用途変更の確認申請を行った上で、実際に用途変更の工事を行い、当社が特定行政庁に工事完了届を提出した後に、司法書士に依頼して、登記情報の変更をして頂きます。

 

Q.物販店を事務所にしたいのですが用途変更をしてもらえますか?

A.必要ありません。

用途変更後に出来上がる対象物が事務所である場合には、用途変更は必要ありません。用途変更が必要な対象物についてはこちら(用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?)でご確認ください。

 

Q.用途変更の手続きをして頂きたいのですが、1週間程度でできますか?

A.できません。

用途変更の手続きとは、用途変更の確認申請を行い、その申請した計画内容に伴い工事を行い、工事終了後に特定行政庁に工事完了届を提出するまでのことを言います。

申請するためには委任状、確認申請1面~6面、既存不適格調書、現況の報告書、申請するための図面(案内図、配置図、平面図(用途変更をするフロアの図面及びその他のフロアの図面)、断面図2面、立面図2面、設備図(照明、給排水、ガス、換気系統など)、防火設備図)などが最低限必要になります。物件の状況、規模、用途、立地によって提出しなければならない書類が増えていきます。この書類を作成するのに変更後のプランが纏まっている場合で、最短で3週間、通常の用途変更の場合6週間~8週間程度を必要とします。プランが白紙の場合は、さらにプラン作成の期間が掛かります。

さらに、確認申請は受付から35日以内に確認済証を発行しなければならないと法律で定められています。つまり、最大で5週間かかります。実際には4週間程度かかるのが一般的です。

工事は内容や規模によるので、期間は一言ではお答えできません。当社がいつもお答えしているのは

「プラン確定後から、確認済証発行(工事着工)まで、約10週~12週は掛かります。」

と答えさせて頂いております。

 

Q.確認済証や検査済証を紛失してしまったのですが用途変更はできますか?

A.できます。

確認済証(昔の確認通知書)や検査済証を紛失しただけなら、問題なく用途変更をすることが可能です。新築時の図面が無い場合は、費用と時間が掛かりますが、確認済証や検査済証を紛失した場合には特定行政庁の「台帳記載事項証明」で代用することができます。台帳記載事項証明の取得も当社にて行いますので、紛失しただけの場合はお気軽にお問合せください。

 

Q.検査済証発行後に勝手に増築した部分がありますが用途変更できますか?

A.原則できません。

防火地域・準防火地域の指定が掛かっている場所では、増築する場合、必ず確認申請を出して、完了検査を受けなければなりません。防火地域・準防火地域の指定が無い場所で10㎡以上の増築をする場合は同様で、10㎡以下の増築でも建築基準法を遵守していることが前提となります。新築時の検査済証があったとしても、その後、違反建築の状態になってしまった建物の用途変更はできません。その場合は違反状態を是正してから、用途変更の手続きに入ることになります。ただし、新築後に法律が変わったことにより違反状態になっている(既存不適格建築物)場合は用途変更が可能です。

 

Q.1階ピロティ部分の駐車場を店舗に用途変更できますか?

A.できません。

1階ピロティの駐車場は多くの場合、延床面積(容積率対象床面積)から除外されています。そこを店舗にすると容積率対象床面積に参入されることになるので、用途変更ではなく増築になります。また、容積率をほぼ消化している建物などでは、容積率オーバーになる可能性もあります。

 

Q.新築時に完了検査を受けていませんが用途変更はできますか?

A.できる方法はあります。

まずは、対象となる建物が建築基準法に適合している状態にする必要性があります。その場合において、特定行政庁によって対応が変わってきますので、当社にお問合せ下さい。

 

Q.用途変更の申請費用が55,000円というホームページを見つけましたが、リデベではいくらで出来ますか?

A.当社での用途変更の手続き費用は最低でも税別80万円~となります。

申請費用がホームページで書かれているのは、特定行政庁のホームページか、国土交通省指定民間確認機関のホームページです。申請費用とは確認申請を受け付けてチェックをする手数料です。当社はその申請をする会社となり、確認申請は、建築士事務所でしか行うことができません。(行政書士事務所などではできません。)

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建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等(以下、「民間第三者機関」と言います。)を利用して建築基準法適合状況調査(以下、「適合調査」と言います。)ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的(経済的合理性など)もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

予備調査

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

やじるし

書類整備・事前協議

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

やじるし

適合状況調査

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

やじるしドラフト1

適合状況調査報告書

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請(増築、用途変更等)の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物(不動産)を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

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用途変更の設計費用について(確認申請図書がない場合)

連載シリーズ 【 用途変更の設計費用について(確認申請図書がない場合) 】 第 3 話 / (全 14 話)

平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑

平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。

確認申請図書(図面)が無い場合も対応しています。

 

確認済証及び検査済証はある(もしくは台帳記載証明で取得されていることが明らかな)場合で、確認申請時の図面がない場合。

・価格は全て税別価格になります。

・確認申請費用(特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用)は別途となります。

・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。

・消防法の対応は料金に含まれます。

・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。

・保健所への申請業務(発生する用途に限る)は、別途となります。

・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。(下記参照)

基本料金:2階層200㎡未満

3階層以上の場合:階層が1つ増えるごとに250,000円アップとなります。

4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。

 

変更する用途

寄宿舎(※1)・下宿・ホテル・旅館(※2)・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途

基本料金:1,000,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき5,000円となります。

例)211.15㎡の場合

1,000,000円+12㎡×5,000円=1,060,000円

※1 グループホーム、シェアハウスは寄宿舎になります。

※2 簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。

 

変更する用途

診療所・児童福祉施設等(※3)

基本料金:1,300,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき3,250円となります。

例)211.15㎡の場合

1,300,000円+12㎡×6,500円=1,378,000円

※3 助産所・身体障害者社会参加支援施設(補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く)・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。

 

変更する用途

物販店・倉庫

基本料金:800,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき4,000円となります。

例)211.15㎡の場合

800,000円+12㎡×4,000円=848,000円

 

変更する用途

博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場(※4)

基本料金:1,600,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき8,000円となります。

例)211.15㎡の場合

1,600,000円+12㎡×8,000円=1,696,000円

※4 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。

 

上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。

 

遠隔地追加料金

東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市・・・基本料金に含む

上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く・・・30,000円

茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県・・・60,000円

福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県・・・90,000円

山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県・・・120,000円

中国地方各県・四国地方各県・・・180,000円

沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道・・・225,000円

沖縄県(久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く)・鹿児島県諸島部・・・300,000円

上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。

 

上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。

 

Point1 用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point2 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point3 用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。

 

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

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用途変更の設計費用について(確認申請図書がある場合)

連載シリーズ 【 用途変更の設計費用について(確認申請図書がある場合) 】 第 2 話 / (全 14 話)

平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


↑↑↑↑↑↑↑

平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。

確認済証、確認申請時の設計図書及び検査済証がある場合(確認済証発行後、計画変更及び軽微な変更を申請されている場合には、その図面も必要になります。)

・価格は全て税別価格になります。

・確認申請費用(特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用)は別途となります。

・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。

・消防法の対応は料金に含まれます。

・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。

・保健所への申請業務(発生する用途に限る)は、別途となります。

・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。(下記参照)

基本料金:2階層200㎡未満

3階層以上の場合:階層が1つ増えるごと  に150,000円アップとなります。

4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。

 

変更する用途

寄宿舎(※1)・下宿・ホテル・旅館(※2)・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途

基本料金:500,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき2,500円となります。

例)211.15㎡の場合

500,000円+12㎡×2,500円=530,000円

※1 グループホーム、シェアハウスは寄宿舎に該当します。

※2 簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。

 

変更する用途

診療所・児童福祉施設等(※3)

基本料金:650,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき3,250円となります。

例)211.15㎡の場合

650,000円+12㎡×3,250円=689,000円

※3 助産所・身体障害者社会参加支援施設(補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く)・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。

 

変更する用途

物販店・倉庫

基本料金:400,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき2,000円となります。

例)211.15㎡の場合

400,000円+12㎡×2,000円=424,000円

 

変更する用途

博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場(※4)

基本料金:800,000円

200㎡以上は1㎡(1㎡未満は切り上げ)につき4,000円となります。

例)211.15㎡の場合

800,000円+12㎡×4,000円=848,000円

※4 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。

 

上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。

 

遠隔地追加料金

東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市・・・基本料金に含む

上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く・・・20,000円

茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県・・・40,000円

福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県・・・60,000円

山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県・・・80,000円

中国地方各県・四国地方各県・・・120,000円

沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道・・・150,000円

沖縄県(久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く)・鹿児島県諸島部・・・200,000円

上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。

 

上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。

 

Point1 用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point2 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point3 用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。

 

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

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用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは? 】 第 1 話 / (全 14 話)

用途変更に掛かる費用については、変更後の用途によって違います。それぞれ用途別に価格設定しておりますので、下記のそれぞれから選択して、参照してください。(直接、当社にお問合せ頂いても構いません。)

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


 

用途変更について、

「マンションの各部屋を事務所で使おうと思うのだが用途変更は必要ですか?」

「コンビニが退去して、その部分を事務所で使おうと考えているが用途変更は必要ですか?」

と言うような、質問を受けますが、いずれの場合も、事務所が特殊建築物ではないので、用途変更をする必要性がありません。また、同一グループ同士の場合は、用途変更の必要性が無い場合もあります。(当社では同一グループに該当した事例がありません。公共事業や風俗店の場合だとある可能性があります。)

下記に該当する用途で建物を利用しようとする場合に、その前に利用していた用途が、これから利用している用途と違った場合で当該用途部分が100㎡を超える場合に用途変更の確認申請が必要となります。

例えば物販店の裏にあるバックヤードや事務所を除いた純粋な売り場面積が100㎡未満であっても、バックヤードや事務所が、物販店に明らかに従属している場合は、建築基準法においては、バックヤードや事務所の面積も含みます。

 

用途変更の確認申請が必要な用途(業態)(下記、太文字が該当用途)

カテゴリー1

グループA

劇場・映画館・演芸場

グループB

観覧場

グループC

公会堂・集会場(※1)

※1 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールはこのカテゴリーになります。

グループAの中の用途同士、グループCの中の用途同士は用途変更の確認申請の必要はない。

Ex.1 劇場→映画館 確認申請不要

Ex.2 セレモニーホール→披露宴会場 確認申請不要

Ex.3 演芸場→集会場 確認申請必要

 

カテゴリー2

グループD

病院

グループE

ホテル・旅館

グループF

共同住宅

グループG

寄宿舎(※2)・下宿

グループH

有床診療所・助産所・身体障害者社会参加支援施設(補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く)・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設

※2 社員寮・グループホーム・シェアハウスはこのカテゴリーになります。

グループEの中の用途同士、グループGの用途同士、グループHの用途同士は、用途変更の確認申請が不要です。

Ex.4 ホテルや旅館を買い取って、無届け老人介護施設を営業しようとしている方がいます。介護報酬は、そのホテルに介護者が引越してきた形態を取り、訪問介護報酬を得ているケースが多いようですが、この場合、建築基準法の観点から、ホテルを寄宿舎に用途変更する必要性があります。

 

カテゴリー3

グループI

学校

グループJ

博物館・美術館・図書館

グループK

体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場

グループJの中の用途同士、グループKの中の用途同士であれば、用途変更の確認申請は不要です。

 

カテゴリー4

グループL

百貨店・マーケット・物品販売業を営む店舗

グループM

展示場

グループN

キャバレー・カフェー(※3)・ナイトクラブ・バー

グループO

ダンスホール

グループP

遊技場(※4)

グループQ

公衆浴場

グループR

待合(※5)・料理店(※6)

グループS

飲食店(※6)

※3 昔で言う特殊喫茶、今風に言うとキャバクラ・ホストクラブがこのカテゴリーになります。

※4 パチンコ店、ゲームセンターはこのカテゴリーになります。

※5 酒以外の料理は主に仕出しでまかなう貸席型の業態

※6 料理店は料亭、飲食店は喫茶店や通常の飲食店になります。

グループLの中の用途同士、グループNの中の用途同士、グループRの中の用途同士は用途変更の確認申請は不要です。

 

カテゴリー5

グループT

倉庫

 

カテゴリー6

グループU

自動車車庫

グループV

自動車修理工場

グループW

映画スタジオ(※7)・テレビスタジオ

※7 イターネット動画の撮影やDVDシネマの撮影場所はこのカテゴリーになります。

 

Point1 用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point2 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point3 用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。


 

用途変更に掛かる費用については、変更後の用途によって違います。それぞれ用途別に価格設定しておりますので、下記のそれぞれから選択して、参照してください。(直接、当社にお問合せ頂いても構いません。)

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


 

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

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店舗物件、テナント賃貸、投資、空家対策、開発、地上げ等、貴方の問題を解決します。
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違反建築物に使用停止、除去の命令を出せない理由

連載シリーズ 【 違反建築物に使用停止、除去の命令を出せない理由 】 第 6 話 / (全 6 話)

掲題の問合せを時々受けます。

この問合せで、こちらから聞き返すことがあります。お問合せをしてきた方をAさんとします。

私「Aさんは、その違反建築の為に何か損害を被っていますか?」

この質問で多くの回答は、

1 建物が少し傾いているから怖い。

2 隣地の建物の一部(多くの場合、換気扇のフードやエアコンの室外機)が越境している。

というもので更には、

3 うちの建物は建築士の人に目一杯の高さで設計してもらったのに隣の建物がうちの建物より高いのはおかしい!

という、回答もありました。

さて、この回答、いずれも、その建物が違反建築と即座に言えるものではありません。ただし、1の場合は、違反建築ではなくても隣地に倒壊したら危険な場合は建築基準法(以下、「法」といいます)10条で、特定行政庁が除去、使用禁止、是正などの命令を出すことはできるのですが、しかし、私は今までこれを見たことがありません。1の場合、建てられた当時の建築基準法は、守っているが劣化によって傾いてしまったかもしれません。2の場合は法に違反しているというよりも、民法の権利関係の問題になります。

しかし、完全に法に違反していても、特定行政庁は、是正命令は出せますが、除去や使用禁止の命令をだせないのが実態です。

法第9条では

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

法第10条では

特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備(いずれも第三条第二項の規定により第二章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。)について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

とあるので、違反建築やあまりに建物が劣化している場合は特定行政庁の命令で除去命令や使用禁止にできるはずなのですが、これを出せないのには、法的な理由があります。特定行政庁の担当者に

私「違反建築物、若しくは激しく劣化した建物に対して、除去命令とか使用停止命令って出しますか?」

と聞くと

担当者「法9条命令、法10条命令は出しますよ。」

と言います。

私「では、〇〇町〇丁目○番〇号にある、この建物ですが、台帳記録では、完了検査も受けていません。さらに、この建物、すでに柱の一部が腐食して、壁の一部が倒壊し、屋根が傾いている状態で、近隣の方が迷惑しています。ですから、法9条、法10条のどちらでも構わないので、何らかの行政命令を出して頂けませんか?」

と聞くと

担当者「検討します・・・。」

で、大体、何もしてくれません。親切な担当者だと現地まで見に行って、なんとか所有者に注意してくれたりはしますが、除去命令や使用禁止命令というのは私のしる限りでは見たことがありません。

これは、憲法第29条と憲法第98条の問題があるからです。特定行政庁の担当者は解ってないかもしれませんが、特定行政庁の上司はちゃんと解っています。

憲法第29条

財産権は、これを侵してはならない。

2  財産権の内容は、公共の福祉に適合するように、法律でこれを定める。

3  私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

憲法第98条

この憲法は、国の最高法規であって、その条規に反する法律、命令、詔勅及び国務に関するその他の行為の全部又は一部は、その効力を有しない。

2  日本国が締結した条約及び確立された国際法規は、これを誠実に遵守することを必要とする。

ちょっと解説すると、憲法第29条で、「財産権に対する国による制約は原則として許されないとしながらも、他人を侵害することとなる場合や、 経済的な弱者を守るためなどの社会的な事情から、合理的な規制を受けることがあること」と規定していることから、その違反建築物が他人に直接的な被害を与えていないと特定行政庁(国)によって、その財産を侵害することが難しいことになります。

これは、法第9条や法第10条と相反しています。

しかし、憲法第98条で憲法に反する法律は効力を有しないとあるので、法第9条や法第10条が憲法に反している可能性があり、財産権が確立してしまった、つまり完成した建物に対して、簡単に除去や使用禁止命令を出せない訳です。因みに、財産権が確立していない建築中の建物には法第9条命令で工事中止命令が簡単に出ます。また、憲法第29条は他人を侵害する場合は、この限りではないので、明らかに危険な場合は、法第9条、法第10条の命令を出せそうな感じもするのですが、この線引きが難しく、もし安直に認めると、この世から、除去、使用禁止にしなければならない建物が沢山でてしまいます。

しかし、除去や使用禁止の命令が出ないからと言って、違反建築をしてよいという訳ではありません。最終的に最も損害を被るのは所有者です。違反建築や明らかにメンテナンスを怠り劣化してしまった建物は法第9条、法第10条に抵触していることになり、財産価値が大きく毀損することになります。もし、建物を売ろうと思っても買い手が付きにくいとか、貸そうと思ってもなかなか借り手が付かないということになりかねません。

ですから、このような状況に陥った場合は、なるべく早めにこの状況を是正することをお勧めします。現在は、「建築基準法適合判定」※というものがあり、費用と時間はかかりますが、多くの場合で財産価値を復旧させることができます。

建築基準法適合調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)

 

「建築基準法適合判定」については、リデベまでお気軽にご相談ください。

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借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任?

連載シリーズ 【 借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任? 】 第 18 話 / (全 18 話)

このお問合せが最近、非常に多くなっています。

誰の責任であっても、用途変更に向かって進捗して頂かないと当社の出番がないので、当社は無料相談で終わってしまうのですが、あまりにこの問合せが多いので、こちらに書いておきます。

まず、用途変更が出来ない理由は大別すると二つあります。

1.建物が完了検査を受けていないため用途変更の確認申請を受け付けてもらえなかった。

2.都市計画の用途制限※に抵触して、その場所で当初予定していた事業が出来なかった。

※第一種低層住宅地域では、「有床診療所」はできますが「病院」はできません。有床診療所とは、入院患者が20人未満です。

しかし、1のケースでの問合せは殆どありません。2のケースが99%以上を占めます。

そして、不動産の賃貸借契約に登場する関係者は・・・

A.賃貸人(大家さん)

B.賃借人(借りる人)

C.宅地建物取引業者(不動産屋・仲介業者)・・・(以下、「業者」といいます。)

AとCが兼ねている場合、AはCと同じ責任を負うことになります。

一番、多いのが、

「業者は悪くないのでしょうか?プロだから、業者は悪いですよね?」

というお問合せです。

実は、業者が責任を負わなければいけないケースは限られます。

例えば、完了検査を受けていない100㎡以上ある建物で、確認申請時に物販店として申請していた物件を飲食店にしようとした場合・・・

・ 業者が広告で飲食店可と広告を出していた。・・・宅地建物取引業法(以下、「業法」と言います)33条違反

・ 業者が重要事項説明で飲食店可能であると説明した。・・・・業法第35条及び第47条違反

・ 業者が契約書に飲食店として使って良い旨を記載した。・・・業法第37条及び第47条違反

となります。しかし、業法に違反しているからと言って、即座に業者が責任をとって、損害賠償をしてくれるという訳ではありません。業者は業法違反により、行政処分を受けるかもしれませんが、賃借人や賃貸人に迷惑を掛けたことによる損害賠償請求は、民法の「不法行為」によって、被害を被ったことを立証して、裁判を行う必要性があります。(示談になれば、裁判は行わなくて良いです。)

ここで、このブログを読んでいる業者の方は、気を付けなければいけない点に気が付いたと思われます。

『仲介する建物が完了検査を受けていない場合、もしくはそれの確認をしていない場合は、不用意に「飲食可」などとマイソクに書くと業法違反になる。』

ということです。

では、賃借人が取りうる対抗手段は何があるかというと・・・

契約の白紙解除となります。飲食店をする目的で建物を借りているのに、それが出来ないとなれば、当然に契約の目的を達することができないので、民法570条は賃貸借にも準用される判例があるので、隠れたる瑕疵にあたり、民法第566条が準用されるので、契約は白紙解除となります。白紙解除なので、敷金礼金などは全て返済されますし、業者は仲介手数料も返さなければなりません。

しかし、賃借人が既にお店のオープン日を広告宣伝していた、もしくは前のお店の賃貸借契約の解除予告などをして営業が出来なくなったことについてまでは、保証される訳ではありません。

この場合は状況に応じて、貸主に「債務不履行」、業者に「不法行為」で訴訟をするなどして損害賠償請求をするしかありません。

この様な事態になった場合、損害賠償の金額にもよりますが、ケースによっては『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合判定』で回避されるもしくは、被害を最小限に抑えることができる場合もあります。

『建築基準法適合判定』については、まずはリデベにお問合せ下さい。

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建築基準法適合状況調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)

① 確認済証の副本と確認申請時の図面の有無を確認する。

副本と図面がある場合は②へ進む。無い場合は③へ進む

② 一般木造住宅2階建て100㎡未満の建物以外の場合は構造計算書の有無を確認する。

構造計算書が無い場合は④に進む。

一般木造住宅2階建て100㎡未満の建物、もしくは構造計算書がある場合は⑤に進む。

③ 建築士事務所(出来れば一級建築士事務所)に依頼して、現況図面の作成を依頼し、現況図面作成後に④に進む。

④ 現況図面をもとに構造計算を実施する。

⑤ ①の確認申請時の図面もしくは③で作成した現況図面が、建物が建てられた時点の建築基準法に適合しているかを一級建築士に確認してもらう。

この時点で、建築基準法に大きく違反しており、是正するのに建て直す方が、経済的に有利な場合には、建築基準法適合調査を中止する。

概ね建築基準法に適合している、もしくは軽度の違反(建て直すよりも是正する方が遥かに経済的に有利な違反)がある程度である場合には、⑥に進む。

⑥ 依頼した建築士に『建築基準法適合調査』を第三者機関に依頼してもらう。

この時点で依頼された建築は特定行政庁との協議を行い、第三者機関に議事録で報告を行う。⑦に進む。

⑦ 第三者機関が『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合調査報告書』のドラフトを作成する。

不適合箇所が無ければ、『建築基準法適合判定合格状況調査報告書』が発行されます。

不適合箇所がある場合は⑧に進みます。

⑧ 依頼した建築士に不適合箇所についての是正方法等を第三者機関と協議して貰い、不適合箇所を是正する工事を行う。その是正箇所を依頼した建築士に写真などを取って貰い、第三者機関に報告してもらう。是正完了を第三者機関が認めてもらえば『建築基準法適合判定状況調査報告書』が貰えます。

建築基準法適合判定状況調査報告書は、不適合でも貰えますが、報告書の中に『不適合』箇所の指摘が残ったままになると、その効力がありません。 この場合は違反建築物である証明書にしかなりませんので注意が必要です。

ただし、『建築基準法適合調査』が出来るようになったのは、平成26年7月2日の国土交通省発表のガイドラインからで、すべての建築士事務所が引き受けてくれる訳ではありません。

価格については、建物の規模、築年数、構造、確認済証の副本の有無、確認申請時の図面の有無、建築基準法の技術的指針への違反の程度によって大きく異なります。

まずは、株式会社リデベにお気軽にお電話下さい。

03-5389-6082

営業時間 平日午前10時~12時 午後13時~18時半となります。

なお、ご相談に御来社する際には、必ずお電話で予約を取ってください。

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連帯保証人が亡くなった場合~家賃滞納対策~

連載シリーズ 【 連帯保証人が亡くなった場合~家賃滞納対策~ 】 第 14 話 / (全 14 話)

先日、このような質問がありました。

Q.「賃借人が家賃を7ヶ月滞納しているが、自己破産宣告をするようなのですが、家賃の回収はできるでしょうか?」

弊社「連帯保証人はいらっしゃいますか?」

Q.「契約時にはいたんですけど、既に亡くなっていまして・・・」

弊社「賃借人と連帯保証人は、どのような関係ですか?」

Q.「親子です。」

弊社「連帯保証人の家族構成はどうなっているか、解りますか?」

Q.「奥様がご健在で、賃借人の他に子供が2人います。」

弊社「では、一般的に考えれば5/6は回収できますね。」

という、やりとりでした。

簡単な話ですが連帯保証債務も法定相続されます。つまり、この場合、連帯保証人が亡くなった時点で、法定相続により、妻帯者が健在なら、妻帯者が50%を相続します。そして、残りの50%を子供たちが相続することになります。

ただし、子供のうちの一人は自己破産宣告をするということは、ここからは回収不可能です。つまり、賃借人からは回収できないので1/6は諦めなければなりません。したがって、5/6だけが回収できるということになるわけです。

最大の問題は、連帯保証人の相続人の連絡先がすべて解るかということになります。

通常の賃貸借契約の場合、連帯保証人の保証能力が喪失した場合、別の連帯保証人を付けなければならないとなっていることが多いと考えられます。

このことから、相続人の連絡先を賃借人から聞き出せば良いだけの話です。賃借人から、してみれば、家賃を滞納して、自己破産をして、その請求が親兄弟に行くというのは、恥ずかしいことかもしれません。故に、それを言いたがらないかもしれませんが、それならば賃借人本人が返すしかありません。貸主としてみれば、当然の権利を行使しているわけですから、そこは強引にでも聞き出すべきでしょう。

また、目に見える財産、金銭、有価証券、不動産や、借用書のある借金(金融機関の借金)などというものに関しては、相続人は理解していることが多いのですが、連帯保証債務というものについての相続を理解していない人が多いのが一般的です。そのため、請求しても

「なんで、自分が兄弟の家賃滞納を支払わなければならないんだ!」

と、拒絶してくる場合が多いです。

そこで、民法896条を説明した上で、連帯保証人としての地位を相続している旨を説明して請求することをお勧めします。

第八百九十六条  相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

もっとも、このような事態に陥って、お困りの場合、なかなか契約当事者でない人(連帯保証人の相続人)との交渉は難しいかもしれません。

その場合は、弊社に一度、お電話でご相談ください。

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消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担?

連載シリーズ 【 消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担? 】 第 5 話 / (全 6 話)

表題の件ですが、なぜか、やたらと多くの同様な問合せが来ます。また、同業者(宅建業者)からも同じ質問をされたりします。

回答は、当然ですが、貸主負担です。

建物が、使用もしくは存在を維持するために必要な物は、貸主負担となります。

つまり、表題の消防設備で、消防法で建物を使用するのに必要と定められたものは貸主負担となるのが原則です。

ただし、そもそも事務所だったところを店舗にするために必要になった消防設備等が個別にあるとすれば、それは貸主借主の協議となります。当然ですが、建築基準法で定める用途変更の費用なども協議となります。

さて、その他にも、消防法で定められたものだけではありません。例えば、非常用照明、防火扉、排煙窓など建築基準法で定められたものも、借主が故意に壊したのでなければ、貸主負担となります。

民法606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

そもそも、建物というのは、消防法や建築基準法に抵触するような状態で使用することは違法です。つまり、賃貸物を適法な状態に保つ義務は、民法606条からみて、貸主が負担することになります。

建築基準法第8条  建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

時々、この建築基準法第8条を持ち出して、借主(同法による『専有者』)にも責任があるのでは、ないかという方がいます。たしかに、これによって、建築基準法に抵触している状態で建物の使用を続けるということについて借主にも責任があると考えられます。つまり、借主は建物が法律に抵触するような状態にある場合には、直ちに貸主に報告し、貸主は適法な状態に修繕する義務を持っている訳です。また、壊れただけではなく、本来、法律的に付いていることが必要にも関わらず付いていない場合も貸主負担で付けなければなりません。

先にも書きましたが、これが借主によって違法状態にされたことに貸主が、気が付いた場合には直ちに借主に修繕させなければならないということになります。

この話ですが、ある宅建業者が私にこの様なことを言ってきました。

「トイレの電球が切れた場合は、通常、借主負担だよね。では、火災報知器だって、賃貸借期間中に壊れたら、借主負担じゃないの?」

これは、話が極端な事例なのですが、一般的にトイレの電球は、借主負担が一般的です。トイレの電球だって、民法606条の『賃貸物の使用及び収益に必要』な物であることは間違いないのですが、ここに至っては、トイレの電球は、明らかに借主の使用によって切れたものです。ところが、難しい問題が出てきます。

では、備付のエアコンや、給湯器の修理はどちらが負担するのか?という問題が出てきます。エアコンも給湯器も、いくら新品を付けていてもいつかは壊れます。もちろん、使用していたのは借主です。トイレの電球と同じでは・・・?という話になります。

そこで、この問題を解決するために、賃貸借契約書の特記事項に、

・ 備付の電球の交換は、借主の負担とする。

と書くことによって、その後の問題が起こらないようになるわけです。では、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」と書いておけば、良いのではないか?ということになりますが、先にも書いたように、建築基準法や消防法に違反している部分について法的根拠があるので、このように書いた場合には、その条文、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」の全てが無効となります。つまり、トイレの電球交換も貸主負担となってしまいます。

では、どこまでが、借主負担とできるのか、ということになりますが、賃貸住宅の場合には、通常の使用で壊れるものの中でも、一般的に借主が自分で(業者等を呼ばずに)交換できるものということになります。つまり、エアコンや給湯器は貸主負担となります。

これが、店舗や事務所となると、エアコンも給湯器も使用頻度も違うので、備付であっても借主負担と特記することはできます。住宅であっても、借主が後から備え付けたものは、特記事項に書かれていなくても借主負担です。

最近は、エアコン完備、照明器具完備なんていう賃貸住宅が増えてきたので、このようなトラブルが多くなっています。契約時に、壊れたら誰が負担するのかを、明確にしておきましょう。店舗や事務所の場合は、特に賃料も高くなる場合が多いと考えられます。トラブルが発生する前、できれば、物件を契約する前に、是非、一度、リデベにご相談ください。

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