用途変更の設計費用について（確認申請図書がない場合）
平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。
飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。
老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。
簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。
その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。
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平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。
確認申請図書（図面）が無い場合も対応しています。
確認済証及び検査済証はある（もしくは台帳記載証明で取得されていることが明らかな）場合で、確認申請時の図面がない場合。
・価格は全て税別価格になります。
・確認申請費用（特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用）は別途となります。
・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。
・消防法の対応は料金に含まれます。
・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。
・保健所への申請業務（発生する用途に限る）は、別途となります。
・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。（下記参照）
基本料金：2階層200㎡未満
3階層以上の場合：階層が１つ増えるごとに250,000円アップとなります。
4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。
変更する用途
寄宿舎（※1）・下宿・ホテル・旅館（※2）・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途
基本料金：1,000,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき5,000円となります。
例）211.15㎡の場合
1,000,000円＋12㎡×5,000円=1,060,000円
※1 グループホーム、シェアハウスは寄宿舎になります。
※2 簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。
変更する用途
診療所・児童福祉施設等（※3）
基本料金：1,300,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき3,250円となります。
例）211.15㎡の場合
1,300,000円＋12㎡×6,500円=1,378,000円
※3 助産所・身体障害者社会参加支援施設（補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く）・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。
変更する用途
物販店・倉庫
基本料金：800,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき4,000円となります。
例）211.15㎡の場合
800,000円＋12㎡×4,000円=848,000円
変更する用途
博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場（※4）
基本料金：1,600,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき8,000円となります。
例）211.15㎡の場合
1,600,000円＋12㎡×8,000円=1,696,000円
※4 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。
上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。
遠隔地追加料金
東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市･･･基本料金に含む
上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く･･･30,000円
茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県･･･60,000円
福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県･･･90,000円
山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県･･･120,000円
中国地方各県・四国地方各県･･･180,000円
沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道･･･225,000円
沖縄県（久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く）・鹿児島県諸島部･･･300,000円
上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。
上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。
Point１ 用途変更の確認申請を出さないと
建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。
Point２ 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると
建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。
Point３ 用途変更の確認申請は建築士でないとできない
時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。
用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。
用途変更の設計費用について（確認申請図書がある場合）
平成28年1月18日より、新価格設定を行いました。
飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。
老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。
簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。
その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。
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平成28年1月18日より、価格変更をしております。上記から、変更後の用途を選んでください。
確認済証、確認申請時の設計図書及び検査済証がある場合（確認済証発行後、計画変更及び軽微な変更を申請されている場合には、その図面も必要になります。）
・価格は全て税別価格になります。
・確認申請費用（特定行政庁もしくは第三者機関へ支払う費用）は別途となります。
・設計費用になりますので、用途変更に伴う工事費は別途となります。
・消防法の対応は料金に含まれます。
・設備検査などを必要とする場合は、検査費用は別途となります。
・保健所への申請業務（発生する用途に限る）は、別途となります。
・遠隔地は交通費・宿泊費が発生する場合があります。（下記参照）
基本料金：2階層200㎡未満
3階層以上の場合：階層が１つ増えるごと に150,000円アップとなります。
4階建ての建物のうち、2階層を用途変更する場合には、基本料金となりますが、3階層以上を用途変更する場合には、上記追加料金が発生します。
変更する用途
寄宿舎（※1）・下宿・ホテル・旅館（※2）・飲食店・待合・料理店・他下記以外の用途
基本料金：500,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,500円となります。
例）211.15㎡の場合
500,000円＋12㎡×2,500円=530,000円
※1 グループホーム、シェアハウスは寄宿舎に該当します。
※2 簡易宿泊施設・民宿は旅館に該当します。
変更する用途
診療所・児童福祉施設等（※3）
基本料金：650,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき3,250円となります。
例）211.15㎡の場合
650,000円＋12㎡×3,250円=689,000円
※3 助産所・身体障害者社会参加支援施設（補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く）・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設は児童福祉施設等に該当します。
変更する用途
物販店・倉庫
基本料金：400,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき2,000円となります。
例）211.15㎡の場合
400,000円＋12㎡×2,000円=424,000円
変更する用途
博物館・美術館・体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場・劇場・映画館・演芸場・観覧場・公会堂・集会場（※4）
基本料金：800,000円
200㎡以上は1㎡（1㎡未満は切り上げ）につき4,000円となります。
例）211.15㎡の場合
800,000円＋12㎡×4,000円=848,000円
※4 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールは集会場に該当します。
上記に該当しない用途、もしくは変更する用途がどれに含まれるか解らない場合はお気軽にお問合せ下さい。
遠隔地追加料金
東京23区及び東京都武蔵野市、三鷹市、西東京市、狛江市、調布市･･･基本料金に含む
上記以外の東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県の諸島部を除く･･･20,000円
茨城県・群馬県・栃木県・山梨県・静岡県･･･40,000円
福島県・宮城県・新潟県・長野県・愛知県・岐阜県･･･60,000円
山形県・秋田県・岩手県・青森県・富山県・石川県・福井県・近畿地方各県･･･80,000円
中国地方各県・四国地方各県･･･120,000円
沖縄県と鹿児島県諸島部を除く九州地方各県・北海道･･･150,000円
沖縄県（久米島・慶良間諸島・粟国諸島・大東諸島・先島諸島・八重山諸島を除く）・鹿児島県諸島部･･･200,000円
上記に該当しないエリアの場合は、お気軽にお問合せください。
上記料金につきましては、予告なく改定する場合がありますことをご承知ください。
Point１ 用途変更の確認申請を出さないと
建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。
Point２ 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると
建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。
Point３ 用途変更の確認申請は建築士でないとできない
時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。
用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。
借りた物件の用途変更が出来ないのは誰の責任？
このお問合せが最近、非常に多くなっています。
誰の責任であっても、用途変更に向かって進捗して頂かないと当社の出番がないので、当社は無料相談で終わってしまうのですが、あまりにこの問合せが多いので、こちらに書いておきます。
まず、用途変更が出来ない理由は大別すると二つあります。
1．建物が完了検査を受けていないため用途変更の確認申請を受け付けてもらえなかった。
2．都市計画の用途制限※に抵触して、その場所で当初予定していた事業が出来なかった。
※第一種低層住宅地域では、「有床診療所」はできますが「病院」はできません。有床診療所とは、入院患者が20人未満です。
しかし、１のケースでの問合せは殆どありません。2のケースが99%以上を占めます。
そして、不動産の賃貸借契約に登場する関係者は･･･
A.賃貸人（大家さん）
B.賃借人（借りる人）
C.宅地建物取引業者（不動産屋・仲介業者）・・・（以下、「業者」といいます。）
AとCが兼ねている場合、AはCと同じ責任を負うことになります。
一番、多いのが、
「業者は悪くないのでしょうか？プロだから、業者は悪いですよね？」
というお問合せです。
実は、業者が責任を負わなければいけないケースは限られます。
例えば、完了検査を受けていない１００㎡以上ある建物で、確認申請時に物販店として申請していた物件を飲食店にしようとした場合･･･
・ 業者が広告で飲食店可と広告を出していた。・・・宅地建物取引業法（以下、「業法」と言います）33条違反
・ 業者が重要事項説明で飲食店可能であると説明した。・・・・業法第35条及び第47条違反
・ 業者が契約書に飲食店として使って良い旨を記載した。・・・業法第37条及び第47条違反
となります。しかし、業法に違反しているからと言って、即座に業者が責任をとって、損害賠償をしてくれるという訳ではありません。業者は業法違反により、行政処分を受けるかもしれませんが、賃借人や賃貸人に迷惑を掛けたことによる損害賠償請求は、民法の「不法行為」によって、被害を被ったことを立証して、裁判を行う必要性があります。（示談になれば、裁判は行わなくて良いです。）
ここで、このブログを読んでいる業者の方は、気を付けなければいけない点に気が付いたと思われます。
『仲介する建物が完了検査を受けていない場合、もしくはそれの確認をしていない場合は、不用意に「飲食可」などとマイソクに書くと業法違反になる。』
ということです。
では、賃借人が取りうる対抗手段は何があるかというと・・・
契約の白紙解除となります。飲食店をする目的で建物を借りているのに、それが出来ないとなれば、当然に契約の目的を達することができないので、民法570条は賃貸借にも準用される判例があるので、隠れたる瑕疵にあたり、民法第566条が準用されるので、契約は白紙解除となります。白紙解除なので、敷金礼金などは全て返済されますし、業者は仲介手数料も返さなければなりません。
しかし、賃借人が既にお店のオープン日を広告宣伝していた、もしくは前のお店の賃貸借契約の解除予告などをして営業が出来なくなったことについてまでは、保証される訳ではありません。
この場合は状況に応じて、貸主に「債務不履行」、業者に「不法行為」で訴訟をするなどして損害賠償請求をするしかありません。
この様な事態になった場合、損害賠償の金額にもよりますが、ケースによっては『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合判定』で回避されるもしくは、被害を最小限に抑えることができる場合もあります。
『建築基準法適合判定』については、まずはリデベにお問合せ下さい。
株式会社リデベ
０３－５３８９－６０８２
営業時間 土日祭日を除く 午前10時～午後6時30分
お気軽にお問合せ下さい。
連帯保証人が亡くなった場合～家賃滞納対策～
先日、このような質問がありました。
Q.「賃借人が家賃を7ヶ月滞納しているが、自己破産宣告をするようなのですが、家賃の回収はできるでしょうか？」
弊社「連帯保証人はいらっしゃいますか？」
Q.「契約時にはいたんですけど、既に亡くなっていまして･･･」
弊社「賃借人と連帯保証人は、どのような関係ですか？」
Q.「親子です。」
弊社「連帯保証人の家族構成はどうなっているか、解りますか？」
Q.「奥様がご健在で、賃借人の他に子供が2人います。」
弊社「では、一般的に考えれば５/６は回収できますね。」
という、やりとりでした。
簡単な話ですが連帯保証債務も法定相続されます。つまり、この場合、連帯保証人が亡くなった時点で、法定相続により、妻帯者が健在なら、妻帯者が５０％を相続します。そして、残りの５０％を子供たちが相続することになります。
ただし、子供のうちの一人は自己破産宣告をするということは、ここからは回収不可能です。つまり、賃借人からは回収できないので１/６は諦めなければなりません。したがって、５/６だけが回収できるということになるわけです。
最大の問題は、連帯保証人の相続人の連絡先がすべて解るかということになります。
通常の賃貸借契約の場合、連帯保証人の保証能力が喪失した場合、別の連帯保証人を付けなければならないとなっていることが多いと考えられます。
このことから、相続人の連絡先を賃借人から聞き出せば良いだけの話です。賃借人から、してみれば、家賃を滞納して、自己破産をして、その請求が親兄弟に行くというのは、恥ずかしいことかもしれません。故に、それを言いたがらないかもしれませんが、それならば賃借人本人が返すしかありません。貸主としてみれば、当然の権利を行使しているわけですから、そこは強引にでも聞き出すべきでしょう。
また、目に見える財産、金銭、有価証券、不動産や、借用書のある借金（金融機関の借金）などというものに関しては、相続人は理解していることが多いのですが、連帯保証債務というものについての相続を理解していない人が多いのが一般的です。そのため、請求しても
「なんで、自分が兄弟の家賃滞納を支払わなければならないんだ！」
と、拒絶してくる場合が多いです。
そこで、民法896条を説明した上で、連帯保証人としての地位を相続している旨を説明して請求することをお勧めします。
第八百九十六条 相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。
もっとも、このような事態に陥って、お困りの場合、なかなか契約当事者でない人（連帯保証人の相続人）との交渉は難しいかもしれません。
その場合は、弊社に一度、お電話でご相談ください。
消防設備（火災報知器等）の修理は貸主負担？借主負担？
表題の件ですが、なぜか、やたらと多くの同様な問合せが来ます。また、同業者（宅建業者）からも同じ質問をされたりします。
回答は、当然ですが、貸主負担です。
建物が、使用もしくは存在を維持するために必要な物は、貸主負担となります。
つまり、表題の消防設備で、消防法で建物を使用するのに必要と定められたものは貸主負担となるのが原則です。
ただし、そもそも事務所だったところを店舗にするために必要になった消防設備等が個別にあるとすれば、それは貸主借主の協議となります。当然ですが、建築基準法で定める用途変更の費用なども協議となります。
さて、その他にも、消防法で定められたものだけではありません。例えば、非常用照明、防火扉、排煙窓など建築基準法で定められたものも、借主が故意に壊したのでなければ、貸主負担となります。
民法606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
そもそも、建物というのは、消防法や建築基準法に抵触するような状態で使用することは違法です。つまり、賃貸物を適法な状態に保つ義務は、民法606条からみて、貸主が負担することになります。
建築基準法第８条 建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
時々、この建築基準法第8条を持ち出して、借主（同法による『専有者』）にも責任があるのでは、ないかという方がいます。たしかに、これによって、建築基準法に抵触している状態で建物の使用を続けるということについて借主にも責任があると考えられます。つまり、借主は建物が法律に抵触するような状態にある場合には、直ちに貸主に報告し、貸主は適法な状態に修繕する義務を持っている訳です。また、壊れただけではなく、本来、法律的に付いていることが必要にも関わらず付いていない場合も貸主負担で付けなければなりません。
先にも書きましたが、これが借主によって違法状態にされたことに貸主が、気が付いた場合には直ちに借主に修繕させなければならないということになります。
この話ですが、ある宅建業者が私にこの様なことを言ってきました。
「トイレの電球が切れた場合は、通常、借主負担だよね。では、火災報知器だって、賃貸借期間中に壊れたら、借主負担じゃないの？」
これは、話が極端な事例なのですが、一般的にトイレの電球は、借主負担が一般的です。トイレの電球だって、民法606条の『賃貸物の使用及び収益に必要』な物であることは間違いないのですが、ここに至っては、トイレの電球は、明らかに借主の使用によって切れたものです。ところが、難しい問題が出てきます。
では、備付のエアコンや、給湯器の修理はどちらが負担するのか？という問題が出てきます。エアコンも給湯器も、いくら新品を付けていてもいつかは壊れます。もちろん、使用していたのは借主です。トイレの電球と同じでは・・・？という話になります。
そこで、この問題を解決するために、賃貸借契約書の特記事項に、
・ 備付の電球の交換は、借主の負担とする。
と書くことによって、その後の問題が起こらないようになるわけです。では、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」と書いておけば、良いのではないか？ということになりますが、先にも書いたように、建築基準法や消防法に違反している部分について法的根拠があるので、このように書いた場合には、その条文、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」の全てが無効となります。つまり、トイレの電球交換も貸主負担となってしまいます。
では、どこまでが、借主負担とできるのか、ということになりますが、賃貸住宅の場合には、通常の使用で壊れるものの中でも、一般的に借主が自分で（業者等を呼ばずに）交換できるものということになります。つまり、エアコンや給湯器は貸主負担となります。
これが、店舗や事務所となると、エアコンも給湯器も使用頻度も違うので、備付であっても借主負担と特記することはできます。住宅であっても、借主が後から備え付けたものは、特記事項に書かれていなくても借主負担です。
最近は、エアコン完備、照明器具完備なんていう賃貸住宅が増えてきたので、このようなトラブルが多くなっています。契約時に、壊れたら誰が負担するのかを、明確にしておきましょう。店舗や事務所の場合は、特に賃料も高くなる場合が多いと考えられます。トラブルが発生する前、できれば、物件を契約する前に、是非、一度、リデベにご相談ください。
店舗・事務所の不動産のご相談は、リデベにお電話ください。
検査済証が無いと増築や用途変更はできないか？
今回は、当社に寄せられる質問の中でも非常に多い質問なので、ここに整理しておきたいと思います。
Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか？
A.原則的にはできません。
※平成26年7月2日に国道交通省より
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」
が発行され、検査済証がなくても、増築や用途変更が出来る可能性が出てきました。
ご希望の方は当社まで、お電話をください。
詳細記事についてはこちらを参照ください。
平成26年8月5日追記
さて、ここで原則的に出来ないと書いたのですが、非常に困難な工程を乗り越えると、出来る場合もあります。それについては後述します。
よく、質問で頂くのですが、
「確認申請はあるのだが、検査済証がない。建蔽率や容積率はオーバーしてないのですが・・・」
というのがもっとも多い件です。
ここで、「違法建築」という言葉について書いておきます。
実は「違法建築」などという言葉は、建築基準法及びその関連法規には出てきません。つまり、「違法建築」などという、法律用語は原則的には存在しません。地域条例や、その他の全く関係のない法律に出てくる可能性はありますが、言葉の定義がなされているものは見たことがありません。
とすると、俗に言う「違法建築」とは、何を指すのかという疑問が生じます。これに、ついて私が国土交通省住宅局建築指導課に確認したことがあります。
「建築基準法及び、その関連法規（建築基準法施行令、建築基準法施工規則、建築士法）に抵触している建物及び、建てられようとしている建物（工事中の建物）」
という回答でした。
これについて、行政機関（市区町村など）に尋ねてみると、おかしな回答をする人がいます。
「検査済証が無い、即ち完了検査を受けてないというのは、手続き上の瑕疵であり、建築基準法及びその関連法規の技術的指針に即座に抵触しているとは、言えないので違法建築とまでは言いきれない。」
もっとも、この回答をした担当者は、私に論破されることになります。さて、私がどのように論破したかは置いておいて、『検査済証』が無いということが、既に建築基準法に抵触しているのです。
建築基準法第7条
建築主は、第6条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。ただし、申請をしなかったことについて国土交通省令で定めるやむを得ない理由があるときは、この限りでない。
３ 前項ただし書の場合における検査の申請は、その理由がやんだ日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
４ 建築主事が第一項の規定による申請を受理した場合においては、建築主事又はその委任を受けた当該市町村若しくは都道府県の職員（以下この章において「建築主事等」という。）は、その申請を受理した日から七日以内に、当該工事に係る建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合しているかどうかを検査しなければならない。
５ 建築主事等は、前項の規定による検査をした場合において、当該建築物及びその敷地が建築基準関係規定に適合していることを認めたときは、国土交通省令で定めるところにより、当該建築物の建築主に対して検査済証を交付しなければならない。
以上のことから、検査済証が無いということ自体が、建築基準法第7条に抵触していることになります。但し、ここで言う、「無い」のと「紛失した」のは、意味合いが全然違います。紛失した場合は、当該建物の所管行政庁に行き、確認申請等を受け付けてくれる部署に行き、台帳記録を見せてもらい、そこで検査済証が発行されていることが確認できたら、「台帳記載証明」を貰ってくることで、検査済証の代用となる場合もあります。
さらに、建蔽率や容積率がオーバーしていないというのは、直ちに建築基準法に違反していないということを示すものではありません。単に同法第52条と第53条が守られているということにすぎないのです。
では、検査済証が無いとどうして、増築や用途変更が受けられないかの法的根拠を示しておきます。
第６条 建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（増築しようとする場合においては、建築物が増築後において第一号から第三号までに掲げる規模のものとなる場合を含む。）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定（この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定（以下「建築基準法令の規定」という。）その他建築物の敷地、構造又は建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定で政令で定めるものをいう。以下同じ。）に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。
以下、省略
と、何が書いてあるのか難しいので、簡単に整理をします。第一号～第四号という言葉はこの際無視してください。
建築主は、建築物を建築、大規模の修繕若しくは大規模の模様替えをする時には、その計画が建築基準関係規定（建築基準法及び関連法規）に適合するものであることについて、確認申請を提出して、建築主事の確認を受け、確認済証を受けなければならない。
ここで言う、建築物の建築というのも建築基準法に用語の定義がされており、
第２条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
十三 建築 建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。
この事から、増築は法律上、建築に該当するのです。そして、建築をする場合は、その計画が建築基準法関係規定に適合しなければならないことから、完了検査を受けていない（検査済証）がない建物は、同法第7条に適合していないので、増築ができないということになります。
また、用途変更に於いても結果的に同じことが言えるのですが、増築とは、建築基準法の法律根拠が違う場所にそのことが書かれています。
第８７条 建築物の用途を変更して第6条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては、同条（第三項及び第五項から第十二項までを除く。）、第6条の二（第三項から第八項までを除く。）、第6条の三（第一項第一号及び第二号の建築物に係る部分に限る。）、第7条第一項並びに第18条第一項から第三項まで及び第十二項から第十四項までの規定を準用する。この場合において、第7条第一項中「建築主事の検査を申請しなければならない」とあるのは、「建築主事に届け出なければならない」と読み替えるものとする。
これまた解りにくいのですが、用途変更に於いて、同法第6条の規定が準用されるので、確認申請を出さなければならず、増築で書いたこと同様に、用途変更ができないということになります。
※用途変更の場合は、通常の建築（新築）や増築と違い一部の地域（富山市等）を除き、完了検査を受ける必要はありません。但し、工事完了届は通常通り、提出しなければなりません。
では、全くできないかと言うと、方法が無い訳ではありません。同法第86条の７ 既存建物に対する制限の緩和を利用します。
まず、検査済証が無いということは、完了検査を受けていないということなので、確認申請通りに建物が建てられているかどうかの行政機関によるチェックを受けていないということになります。
そこで、確認申請通りに建物が建てられているかの、チェックを建築士に依頼してやってもらわなければなりません。
この時に必要になるのが
・ すべての建物共通で、確認済証、確認申請時の設計図書一式
・ 木造で3階建て以上もしくは200㎡以上の場合には構造計算書
これがなければ、スタートすらできません。
この条件が揃ったとしても、確認申請通りに建てられてなければ、確認申請通りの建物に是正しなければなりません。（確認申請書通りに建てられていない建物の場合、ここで殆どの方が断念します。）
さらに、この仕事を引き受けてくれる建築士を探さなければならないという問題も発生します。もともと、建築基準法に抵触している建物ですから、それを行政に代わって、民間の建築士が、その責任において、それを証明するという仕事を受けたがらないからです。当社では、請け負ってはいますが、建物本体と必要書類一式を見させて頂いてからの判断となります。
また、増築や用途変更をする場合において、検査済証があったとしても、既存不適格があった場合、一部の既存不適格は現行法に合わせないと、増築や用途変更が出来ないことも注意が必要です。
※平成26年7月2日に国道交通省より
「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン」
が発行され、検査済証がなくても、増築や用途変更が出来る可能性が出てきました。
ご希望の方は当社まで、お電話をください。
詳細記事はこちらを参照ください。
平成26年8月5日追記
増築・用途変更のご相談は、まずリデベにお電話ください。
【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例
今回は、一見、立地が良くなさそうなのに、成功した事例を書いて最終回にします。
まずは、飲食店として最大の魅力である『味』が整っていた事です。
ただし、テレビが取材に来るとか、食べログで3点台後半を叩きだせるほどではありません。しかし、ラーメン激戦区に行っても充分にやっていける程度の味はあります。ただ、流行の創作ラーメンという感じではなく、普通の豚骨系（チャッチャ系）のラーメンです。お店はカウンターで10席です。ここはもともと金物屋さんだったので居抜きではありません。
このお店の場所は、ＪＲの駅から1.5km。さらに私鉄の駅は２つの駅の真ん中で、やはり、どちらの駅も1.5km近くあります。余程のラーメン好きでない限り、わざわざ来ようと思う場所ではありません。
幹線道路には面しているものの、車道の幅員はさほど広くなく、路駐もできなくはないですが、お店から見えるところに止めておかないと、取締が怖い場所です。つまり、お店の前になんとか止めて、慌てて食べてすぐに立ち去るぐらいでしょう。それもお店から見える位置に止められる車は一台です。
ではコインパーキングがあるのかと言えば、最寄りのコインパーキングまで400ｍありました。つまり、コインパーキングに止めても、歩いて5分は掛かるのです。
歩道もさほど広くないのですが、なんとか自転車は止められるという程度です。
しかし、派手な看板もなく、街路樹もしっかり立っているので視認性も悪く、最初は近所に住んでいる私でさえ気がつきませんでした。
午前11時にお店がオープンするのですが、土日は11時ちょっと前に行ったら、すでに２～３人が待っている状態。午前11時30分に行ったら満席で待ち客が２人いました。行列ができる店ではありませんが、常に満席であれば、行列なんかできる必要性はありませんから、繁盛店であることは間違いありません。
では、何故にこのお店は大した好立地でもなく、視認性も悪い場所で繁盛しているのでしょうか？
これは、立地があまり良くないが故に、他のお店が出店して来ない為、周辺人口を独占していることが最大の原因です。
たしかに最寄のＪＲの駅まで行けば、このお店よりも評価の高いお店はあります。それが、ラーメン好きな人（マニアのような人）が超有名店に行くというのであれば別ですが、わざわざラーメンを食べるのにバスに乗ったり、歩いて20分以上掛けるのは面倒です。
しかし、味は、そこそこ良いですから、周辺住民を完全にリピーターとして取り込んでいるわけです。
また、家賃が安いというのも経営を楽にしている要因の一つと考えられます。このようなお店の場合、固定客を掴むまでの間、少々時間がかかります。今でこそ、スマートフォンや携帯電話で自分のいる場所から評価の高いお店を検索できたりもするので、その時間は短縮されています。
それでも、駅前好立地店と比較すれば、固定客を掴むのに時間が掛かることは間違いありません。それでも家賃さえ安ければ、仕入れや人件費で失敗しない限り、短期間で失敗する可能性は低くなります。その耐えられる時間の間に固定客を掴めばいいわけです。
また、固定客を掴みやすかった理由は、味が無理に個性的なわけではなく、普通の豚骨に磨きをかけて、一般の人が食べやすい味にしていることも、幅広い顧客層をターゲットにできていると考えられます。
このように立地が一見悪いようでも、周囲の客を独占できる環境があり、家賃などの支出と商品設定を間違えなければ、充分に繁盛できるわけです。
ただ、この店主がそれを狙っていたかどうかは微妙です。おそらく、偶然だったのだと思います。少なくとも出している商品（メニュー）に関しては別の店で修行していたことから、立地に合わせて商品設定をしたわけではありませんが、商品に合わせて立地を選んだ可能性はあります。機会があったら、この場所に出店した理由を聞いてみたいと思います。
前回も書きましたが安易に居抜き店舗に頼ると失敗することが多々あります。
居抜き店舗でなくても、しっかりしたマーケティングと予算に見合った計画（設計）さえ出来れば、セルフビルドなどで、出店費用を抑えることはできます。
ブランド力のある大手居酒屋チェーン店でさえ、既存店の売上が落ちたときに単純に値段を下げたりするのではなく、業態変更をしたり、内装を大きく変えたりして、その店舗の売上をアップさせようと努力します。それがマーケティングパワーで劣る個人経営者がその調査をすることは非常に難しいことです。
居抜き店舗を狙って出店展開する企業の話を最初に書きましたが、その企業はこの辺のマーケティング能力が優れているから成功するのであって、単純に出店コストが安いから居抜き店舗を狙っているわけではないことを良く考えなければなりません。
形で残らないものでも、失敗しないためにも必要なものもあります。
【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例
前回は、不動産的立地よりもその物件の歴史的問題を考察を書きました。
前回は、タイトル通り、ラーメン屋→ラーメン屋→ラーメン屋のパターンを書きましたが、今回は飲食店が業態を替えながら、開店閉店を繰り返すパターンを見てみます。
同様に不動産的問題よりも歴史的問題が立地にダメージを与えている事例です。
第2話で書きましたが、とんかつ屋（4年経営）→カレー屋（2年経営）→タイ料理（現在）という物件があり、そのタイ料理屋も長くはないであろうと書きました。この理由について書いてみたいと思います。
ここはＪＲの乗降者数9万人の駅から、1Kmほど離れた場所にあります。この時点で、駅周辺のお客さんを拾うというよりも、近隣住民をリピーターにしていくという経営展開をしなければなりません。
店舗の大きさは厨房、バックヤードを入れて20坪ぐらいで、家賃は1万5千円/坪程度ですから、しっかりとリピーターが付けばやれない場所ではありません。この場所から、徒歩1分以内の場所の焼肉屋、ラーメン屋、蕎麦屋などはそれなりにお客さんも入っていて、経営は成り立っています。それどころか、隣地の豆腐屋（所有者が30年以上経営後、高齢の為に賃貸店舗とする）→ベーグル屋（現在）は、かなり繁盛しています。
では、この場所だけピンポイントでダメな理由はなんでしょうか。
この店舗、とんかつ屋がオープンするまでの間、随分と長いこと、あまりに長くて記憶が曖昧なのですが7年以上、空き店舗でした。特に事故物件というわけでもありません。ただ、この空き店舗になる前に何があったかを近隣に長く住んでいる人は知っていました。
熱帯魚屋さんです。私が熱帯魚が趣味になったのもこのお店があったからでした。昔の熱帯魚屋というのは、現在のような水草を綺麗に並べたアクアリウムを作るというよりも、単純にどかどかと熱帯魚を売り、現代のように飼育道具も安くなかったので熱帯魚だけでは商売にならず、夏になればクワガタやカブトムシ、シーズンを通して、亀やトカゲなどの爬虫類、イモリやカエルと言った両生類も販売していました。これは、その時代はこの周辺は一軒屋が多く、子供相手の商売として成立していたからです。
この熱帯魚屋は、熱帯魚の他に前述のような生き物を販売しているわけですから、当然、その餌も売っています。つまり、トカゲやカエルが食べる餌（餌となる昆虫）を売っているわけです。それが、お店の至る所にいたわけです。
その熱帯魚屋さんは随分と長いことありました。私の生まれる前からあったとのことで、実際にどれほど経営していたのかは解りませんが、少なくとも私の知る限りで20年以上経営していたことは、間違いありません。小学生が学校帰りに随分と屯っていたのを覚えています。
さて、随分と空き店舗だったのですが、どう考えても気持ちの悪い虫が沢山いたというイメージが近隣に昔から住んでいる人を寄せ付けなかったことは間違いありません。私以外の近隣に住んでいた人も同じことを口を揃えて言います。
では、まったくお客さんが入らなかったのかと言うとそうでもなく、近くにできた賃貸マンションの人などは来ていましたが、この時点で周辺人口の半分を失っているわけですから、厳しいのは当然となります。また、昔から住んでいる人の多くは家を所有権で持っているは、賃貸物件に住んでいる人よりも、平均的に経済的に余力もあるし、ファミリー世帯が多いのが特徴です。ここが顧客ターゲットから外れると苦戦必至になります。
とんかつ屋の経営者は地元の人ではなく、この立地の特性を知らなかったのでしょう。カレー屋もタイ料理店も外国人がやっていますから、もっと知らなかったと思います。
周辺の料理店が上手くやれるのに、ピンポイントでダメな理由はやはりその場所の歴史を充分に調べないといけないということになります。
いずれにせよ、居抜き店舗の最大の欠点は、一度以上、別の経営者が失敗して退店しているということです。その失敗の理由をよくよく検討しなければ、安直に『自分ならば成功できる。』と考えるのは極めて甘いと言えるでしょう。
しかし、不動産的立地にしても歴史的立地にしても、そのマーケティングというのは、そんな簡単にできるものではありません。
不動産屋というのはオーナーから預った物件に借家人を入れた時の仲介手数料で商売してますから、どんな物件でも否定的に言う不動産屋はいません。
大手チェーン店系の飲食店や小売業には必ず、店舗開発部門があり、そのマーケティング能力というのは相当なものです。しかし、その彼らでも確率は少ないですから失敗します。
ということは、個人経営の飲食業や小売業の方が立地的に失敗する確率はもっと高くなります。
立地に関するマーケティングを浅慮してはいけません。
次回は、さほど好立地とも言えない場所でも長続きもしくは、成功しているお店を紹介します。
土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗
前回は一見、好立地に見えても僅かな問題が致命傷になるケースの事例を書きました。
今回は、不動産的立地にはまったく問題がなかったが、歴史的に問題があった立地の失敗事例を考察してみます。
個人経営系ラーメン屋（22年経営・後述、後に多店舗経営）→個人経営ラーメン屋（3年経営）→個人経営ラーメン屋（2年経営）→たこ焼き屋（現在）という場所があります。商店街の入り口で人通りも多く、買い物客だけではなく、通勤客も多くの人が通る場所で飲食店を営業するのには、大変良い場所です。
では、何故、最初のラーメン屋のあとのラーメン屋2店は短期間しかもたなかったのでしょうか？
実のところ、ラーメン屋で3年頑張ったのは立派です。これは立地の良さがギリギリの経営を支えたけど、3年目でついに力尽きたというのが本当のところです。
これは、最初のラーメン屋が凄すぎたからです。
最初のラーメン屋さんが潰れた理由はそのラーメン屋さん単店には問題はありませんでした。
私も何度も食べたことのあるラーメン屋さんでしたが、そのエリアでは間違いなく一番美味しかったし、もしかすると私の食べたことのあるラーメンの中では今でも「一番、美味しかったラーメンの一つ」と言えるお店でした。今ではデートでラーメン屋さんに行っても全く不思議ではない時代ですが、時はバブル時代です。その時代にラーメン屋さんに女の子を連れて行っても喜んでもらえるお店でした。
その結果、そのラーメン屋さんは、２店舗、３店舗とお店を増やしていきます。ラーメン屋さんの場合、安さを売りにするチェーン店以外は、基本的にのれん分けで増えるケースですが、このラーメン屋さんは直営のまま、ついには都心の繁華街にも出店をして行き、横濱ラーメン博物館にも出店をしました。（ここまで書くと、どこのお店か解ってしまうかもしれません。）
ラーメンを自分で出汁から取って作ってみると解るのですが、同じ味を出すのに苦労します。ですから、同じ味で複数店舗を経営するのは非常に困難なことだったりもします。
その為に必要となってくるのが、自社の製麺ラインだったり、大量にスープの素を作れる工場を用意したりすることとなります。所謂、セントラルキッチン方式に近い形です。しかし、こうなってくると、その経営は一気に難しくなってきます。もう、ラーメンの味だけではなく、本当の経営センスが問われることとなります。しかし、それでもそのラーメン屋さんは頑張っていました。味と固定客が支えていたからです。しかし、それでも最期は別業態（ラーメン屋以外）に手を出して倒産してしまいました。
さて、その場所に居抜きで次のラーメン屋さんが入りました。
最初のラーメン屋さんが凄すぎたが故に、さほど不味くは無かったのですが、「普通の味」となってしまったラーメン屋さんには、お客さんは興味を示しません。況してや、このラーメン屋ブームです。そのエリアにもそれなりの味のラーメン屋さんはいくつも出来ています。同じエリア内に安さを売りにしているチェーン店もあります。ほどなくして、このお店は無くなりました。
次は、独特の味のラーメン屋さんが居抜きで入りました。あまりに個性が強すぎて、私にはお世辞にも美味しいとは言えませんでした。僅かな固定客が出来てはいたようですが、やはり２年と保てず潰れてしまいました。
不動産屋さんは言うでしょう。
「場所は最高にいいですよ。」「居抜き店舗だから、出店費用も安いですよ。」と・・・。
間違いなく、不動産的立地は良かったと思います。出店費用も安くすんだかもしれません。しかし、このようにその土地の歴史を知らないと失敗する場所もあります。このケースの場合、『別れた彼女は可愛かった。』パターンで、最初のラーメン屋さんは、既に無いだけにお客さんの中には、さらに妄想で味が勝手に昔のラーメン屋さんの味を美化してしまっている場合もあります。どんな美人でも、逢えなくなってしまった彼女に勝つのは至難の技と言う事例です。
次回はラーメン屋さんではありませんが、やはり歴史的問題を見逃したケースを掲載します。
好立地で失敗した居抜店舗の事例
前回は、マーケティングと立地について書きました。
今回は、その立地で失敗した事例の一つを書いてみます。
一見、好立地に見えるけど僅かな問題点が失敗になるケースです。
大手チェーン系ステーキ屋（10年以上経営）→個人系ラーメン屋（2年経営・半居抜き）→グループ系ラーメン屋（現在・居抜き）。という場所があります。この場所はＪＲの乗降者9万人の駅から徒歩3分、東京メトロの乗降者4万人の駅から徒歩3分の大通り沿いにあります。その他の条件も悪くはなく、強いて言うならば、街路樹による視認性が悪いとか、この乗降者数の２つの駅から徒歩3分では当然ですが車を止める場所が少ないなど、ネガティブなことを言い出せばいくつかの条件はありますが、私は、2軒目の個人系ラーメン店は長くないなと考えていました。
ここでその個人系ラーメン屋の味について意見を言うならば、都心のラーメン激戦区で出店しても条件さえ揃えば生き残れる程度の味だったと思います。否定的な意見を言えばいくらでも書けますが、ちょっと油が強いという個性はありました。コストパフォーマンスも良いとは言えないまでも悪いというほどでは無かったと思います。
では、なぜ長続きしなかったのでしょうか。
まずは大手チェーン系ステーキ屋が撤退した理由です。
その大手チェーン系ステーキ屋は、当時、不祥事が重なり企業全体で不採算店の撤退を余儀なくされていました。詳細は解りませんが、相当苦しかったのは事実で、その店が不採算だったとは考え難いのですが、その企業を支える価値が無い程度の利益しか生んでいなかったのは事実だと考えられます。
では、立地です。乗降者数の多い駅ですが、よく考えれば解るとおり、駅と駅の中間点にあります。どんなに駅に近くても、中間点というのは人が集まり難い場所だったりもします。中間点の場合、むしろ駅に遠い中間点の方が良いことの方が多いです。例えばＡ駅まで徒歩20分、Ｂ駅まで徒歩20分の中間点で駐車場が望めない場所にあるならば、Ａ駅とＢ駅の同業者と競合することはありません。
しかし、3分という距離は完全に駅周辺同業店と競合しているし、駅からの人を拾うにあたって、この飲食店が目的店舗、つまり、際立って美味しいとか、それなりのブランド力が最初からあるなどしない限り、厳しい展開になると考えられます。また、これだけの駅距離などの条件が揃えば、家賃もそれなりに高額になることも容易に想像ができます。不祥事があったにせよ、大手チェーン系ステーキ屋が撤退せざる得なかった立地であることを考えておかなければなりません。
さらに不祥事が続いた大手チェーン系ステーキ屋の跡地というイメージが地域住民にもあります。ネガティブイメージというのは、ターミナル駅や繁華街などリピーターよりも新規で支えられる立地ならばともかく、一般的な場所では余程のブランド力かパワー（『味』か『コストパフォーマンス』）がない限り払拭できるものではありません。
結果的には予想通りになりました。それでも「2年も」営業できたのは、ある程度の好立地が経営資金を支えたということでしょう。
現在のグループ系ラーメン屋は、それなりに頑張ると考えています。まずは、全国展開が出来ているブランド系ラーメン店であることからパワーが違いますし、固定客、認知度なども桁違いです。細かいサービスの批評はあるようですが、ある程度はやっていけるだろうと考えています。
しかし、ここである程度と書いたのには、理由があります。やはり、実際には微妙な立地だからです。この物件の前に横断歩道があるのですが、道路の反対側のお店も、大手チェーン店系ファミレス（10年以上経営）→個人経営系100円ショップ（4年経営）→個人経営系安売りスーパー（2年経営・居抜き）→個人経営系食品スーパー（現在・居抜き）と頻繁に経営母体が変っています。飲食店とはまったく違い、物件の広さもあるのですが、ＪＲの周りに大手スーパーがあり、東京メトロと当該物件の間にもスーパーが何軒かあります。どちらの駅からもたったの徒歩3分ですが、余程のブランド力か特色がない限り難しい物件だと言えます。
つまり、この立地は、個人が新規で開業するのには、かなり難易度の高い立地だったと言えるわけです。
次回も立地によって失敗したケースを書いてみます。
