用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（価格変更のお知らせ）

当社では用途変更業務について、当社ホームページから簡単に概算金額のお見積りを作成できる様にいたしました。

こちらから、ご利用頂けるようお願い致します。

カンタン見積もり

平成28年1月18日より、老人介護施設・児童福祉施設などの用途変更の設計費用を下記の通りとさせて頂きます。

（消費税及び国土交通省指定確認機関に支払う確認申請料は別途となります。）

関東以外のエリアでも対応しています。（出張費下記参照）

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年度より）』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

基本料金

基本料金に含まれる内容

・変更後の用途が老人介護施設・児童福祉施設等の場合になります。※2

・宿泊施設の無い、通所事業所になります。

・6階建て以下のビルで用途変更する部分が地上階であること。

・用途変更する部分が１フロアであること。

・確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証があること。※3

・確認申請の副本及び確認申請時の図面・構造計算書があること。

・用途変更後の各種法適合している平面プランがあること。

・平成13年以降に建てられた建物であること。

・新築時以降に建築基準法・消防法等の各種法令に違反していない建物であること。※4

・防火対象物使用開始届については、基本料金内に含まれますが、各種消防機器類の届出は含まれません。

・用途変更する地域が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域以外の場所。※5

上記、基本料金に含まれる内容以外の場合、オプション対応となりますので、下記オプション設定を参照して下さい。

各種オプション

オプション１

用途変更が２フロア以上になる場合、2フロア以上の各フロアの面積ごとに

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合

１フロア基本料金＋オプション料金300,000円×2フロア

オプション２

法令適合している平面プランをご用意できない場合

ご自分で間取りを描いてみたが法令適合しているか解らない、内装業者（インテリアコーディネーター等）に間取りを描いて貰ったが法令適合しているか解らない場合等※6

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋250,000円＋（390㎡-150㎡）×1,650円／㎡＋150,000円／フロア×2フロア

オプション３

プランの案が全くなく、基本プランから依頼される場合

用途変更の工事費用が坪100万円を超えるようなデザインをご希望の場合は別途料金が発生します。オプション２の料金は、本料金に含まれます。

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合で、基本プランからご依頼される場合

1フロア基本料金＋375,000円＋（390㎡-150㎡）×2,300円／㎡＋225,000円／フロア×2フロア

オプション4

確認済証（もしくは確認通知書）・完了検査済証の紛失

各5,000円

オプション５

確認申請副本の紛失

新築後に増築・用途変更等の確認申請が必要な変更をしている場合には、その確認申請副本も含みます。

100,000円

オプション6

確認申請時の設計図書（構造計算書含む）の紛失

完全に紛失している場合の価格です。一部残っている、構造計算書だけ無くした、確認申請時のものでは無いが契約時もしくは竣工時の図面が残っているなどの場合は、残存状況などによって、料金が変わってきますので、その場合は当社に直接、お問合せ下さい。（ある一定の精度の図面が残っていれば、かなり安くなります。）

オプション7

平成12年以前に建てられた建物の場合

オプション８

その他

宿泊施設を設ける場合

地下が存在する場合もしくは、用途変更箇所が地下の場合
１フロアごとに基本料金＋100,000円

機械排煙設備を使用している建物の場合
200,000円／箇所

現況建物の遵法性確認について、特定行政庁が建築基準法第12条5項による報告を求めてくる場合

200,000円～

東京都練馬区等が該当しますが、その他の行政区でも該当する場合がありますので個別にご相談下さい。また、求めてこない行政区であっても、用途変更する建物に何らかの法的瑕疵がある場合などは必要になる場合もあります。上記料金は、建築基準法に一切抵触していない場合の料金になります。

確認申請（用途変更）・工事完了届・防火対象物使用開始届以外の届出が必要な場合

個別にお問合せ下さい。

用途変更を行う規模、行った後の建物の状態、その建物の所在する地域によって、変わってきます。

看板設置に関して

個別にお問合せ下さい。

看板は設置する規模によっては工作物の確認申請を行わなければならず、申請するための設計図書も必要になり、設置する場所によっては、構造計算が必要になります。また、地域によっては看板の規模や色彩などの制限がある場合や届出が必要になる場合があります。

お支払い方法について
建物によっては完了検査済証が存在しても、図面が揃っていても用途変更ができない場合があります。
例えば階段が一つしかなく、避難場有効なバルコニーの無い建物の5階の事務所を飲食店にすることや、第一種住居地域の飲食店をカラオケ屋さんにすることや、２ｍしか接道していない路地状敷地の中にある戸建てを保育施設にするなど、建築基準法の別の規制によって不可能な場合があります。
また、用途変更をしようと思っている以外の部分に重大な建築基準法違反がある場合なども用途変更の確認申請が出せない場合があります。
その為、当社では、まず用途変更が可能であるかどうかの調査を行います。・・・調査段階
そして用途変更が可能であることが解った段階で用途変更の申請作業着手となります。・・・用途変更の申請着手
そして、用途変更の工事が終了し、特定行政庁に工事完了届を出して業務終了となります。

まず、頂いた基本情報にて、概算見積りを作成します。

調査料（調査段階）
概算見積金額が100万円未満の場合・・・調査料　10万円＋消費税
概算見積金額が100～200万円未満の場合・・・調査料　概算見積の10％＋消費税
概算見積金額が200万円万円以上の場合・・・200万円までの部分が10％＋200万円を超える部分につき5％＋消費税
（別途出張料：下記出張料の10％を調査段階で請求いたします。）
調査によって概算見積の段階で判明しなかった部分について、金額が変更される場合があります。
調査後、すぐに正式見積りを発行します。
正式見積り金額の50％－調査料＝用途変更の申請着手時
正式見積＋国土交通省指定民間確認機関に支払う確認申請料＝工事完了時
となります。

出張費について

基本料金内で完了できる業務範囲内の出張費です。オプションが発生する場合は、オプション内容によって出張回数が変わってきますので、個別にお問合せ下さい。

沖縄本島を除く島嶼部につきましては、当社に直接、お問合せ下さい。

2物件以上をまとめて依頼される場合などは、当社に直接、お問合せ下さい。例：最寄りが名古屋駅の場合の出張費

基本料金50,000円＋（366km（東京～名古屋）÷50km切り上げ）×10,000円=130,000円

例：最寄りが大阪駅の場合の出張費

基本料金100,000円＋（556km（東京～大阪）÷100km切り上げ）×20,000円=220,000円

注意事項

※1　用途変更後に建物の中に違う用途が存在する場合は複合用途となります。例：１，２階が事務所だった建物の1階のみを飲食店にした場合など

※2　グループホームは、老人介護施設や児童福祉施設に該当せず、『寄宿舎』になります。ただし、グループホームの場合、適法に認められない場合もありますので、当社に直接、お問合せ下さい。

※3　確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証を紛失した場合は、オプション対応となりますので上記オプション設定を参照して下さい。確認申請もしくは完了検査を受領していない建物の場合は、建築基準法適合状況調査報告からの対応となりますので、当社に直接、お問合せ下さい。参考：『建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法』

※4　完了検査受領後に違法に増築・用途変更もしくは法令に抵触するような間取り変更をしている場合、違法状態の内容によって対応が変わってきますので、当社に直接、お問合せ下さい。また、建築基準法第12条1項及び3項の定期検査、消防法に関わる定期検査を受けていない場合、もしくは受けていても指摘事項の改善が行われていない場合、各種定期検査を受領し、指摘事項の是正をしてからでないと用途変更が出来ない場合があります。

※5　工業専用地域では、保育所以外の社会福祉系施設に用途変更は出来ません。

※6　法令適合の確認については、必ず建築士にして貰い、その建築士に法令適合していることの書面を貰ってください。「保健所から了解を貰っている。」「消防署からの了解を貰っている。」等のお話をされる方がいますが、消防署は消防法、行政庁は建築基準法という様に管轄範囲外については見ていません。しかし、用途変更を行う場合には各々の法適合をしなければなりません。

※　物件や地域によって、ご希望の用途に変更出来ない場合があります。可否については、当社に直接、お問合せ下さい。

用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（価格変更のお知らせ）

当社では用途変更業務について、当社ホームページから簡単に概算金額のお見積りを作成できる様にいたしました。

こちらから、ご利用頂けるようお願い致します。

カンタン見積もり

平成28年1月18日より、飲食店、物販店、遊技場などの用途変更の設計費用を下記の通りとさせて頂きます。

（消費税及び国土交通省指定確認機関に支払う確認申請料は別途となります。）

関東以外のエリアでも対応しています。（出張費下記参照）

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

基本料金

基本料金に含まれる内容

・変更後の用途が飲食店・物販店・遊技場等の場合になります。※2

・6階建て以下のビルで用途変更する部分が地上階であること。

・用途変更する部分が１フロアであること。

・確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証があること。※3

・確認申請の副本及び確認申請時の図面・構造計算書があること。

・用途変更後の各種法適合している平面プランがあること。

・平成13年以降に建てられた建物であること。

・新築時以降に建築基準法・消防法等の各種法令に違反していない建物であること。※4

・防火対象物使用開始届については、基本料金内に含まれますが、各種消防機器類の届出は含まれません。

上記、基本料金に含まれる内容以外の場合、オプション対応となりますので、下記オプション設定を参照して下さい。

各種オプション

オプション１

用途変更が２フロア以上になる場合、2フロア以上の各フロアの面積ごとに

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合

１フロア基本料金＋オプション料金250,000円×2フロア

オプション２

法令適合している平面プランをご用意できない場合

ご自分で間取りを描いてみたが法令適合しているか解らない、内装業者（インテリアコーディネーター等）に間取りを描いて貰ったが法令適合しているか解らない場合等※5

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋250,000円＋（390㎡-150㎡）×1,650円／㎡＋150,000円／フロア×2フロア

オプション３

プランの案が全くなく、基本プランから依頼される場合

用途変更の工事費用が坪100万円を超えるようなデザインをご希望の場合は別途料金が発生します。オプション２の料金は、本料金に含まれます。

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合で、基本プランからご依頼される場合

1フロア基本料金＋375,000円＋（390㎡-150㎡）×2,300円／㎡＋225,000円／フロア×2フロア

オプション4

確認済証（もしくは確認通知書）・完了検査済証の紛失

各5,000円

オプション５

確認申請副本の紛失

新築後に増築・用途変更等の確認申請が必要な変更をしている場合には、その確認申請副本も含みます。

100,000円

オプション6

確認申請時の設計図書（構造計算書含む）の紛失

完全に紛失している場合の価格です。一部残っている、構造計算書だけ無くした、確認申請時のものでは無いが契約時もしくは竣工時の図面が残っているなどの場合は、残存状況などによって、料金が変わってきますので、その場合は当社に直接、お問合せ下さい。（ある一定の精度の図面が残っていれば、かなり安くなります。）

オプション7

平成12年以前に建てられた建物の場合

オプション８

その他

厨房以外で火器（調理用・炉等）を使用する場合

地下が存在する場合もしくは、用途変更箇所が地下の場合
１フロアごとに基本料金＋100,000円

機械排煙設備を使用している建物の場合
200,000円／箇所

現況建物の遵法性確認について、特定行政庁が建築基準法第12条5項による報告を求めてくる場合

200,000円～

東京都練馬区等が該当しますが、その他の行政区でも該当する場合がありますので個別にご相談下さい。また、求めてこない行政区であっても、用途変更する建物に何らかの法的瑕疵がある場合などは必要になる場合もあります。上記料金は、建築基準法に一切抵触していない場合の料金になります。

確認申請（用途変更）・工事完了届・防火対象物使用開始届以外の届出が必要な場合

個別にお問合せ下さい。

用途変更を行う規模、行った後の建物の状態、その建物の所在する地域によって、変わってきます。

看板設置に関して

個別にお問合せ下さい。

看板は設置する規模によっては工作物の確認申請を行わなければならず、申請するための設計図書も必要になり、設置する場所によっては、構造計算が必要になります。また、地域によっては看板の規模や色彩などの制限がある場合や届出が必要になる場合があります。

お支払い方法について
建物によっては完了検査済証が存在しても、図面が揃っていても用途変更ができない場合があります。
例えば階段が一つしかなく、避難場有効なバルコニーの無い建物の5階の事務所を飲食店にすることや、第一種住居地域の飲食店をカラオケ屋さんにすることや、２ｍしか接道していない路地状敷地の中にある戸建てを保育施設にするなど、建築基準法の別の規制によって不可能な場合があります。
また、用途変更をしようと思っている以外の部分に重大な建築基準法違反がある場合なども用途変更の確認申請が出せない場合があります。
その為、当社では、まず用途変更が可能であるかどうかの調査を行います。・・・調査段階
そして用途変更が可能であることが解った段階で用途変更の申請作業着手となります。・・・用途変更の申請着手
そして、用途変更の工事が終了し、特定行政庁に工事完了届を出して業務終了となります。

まず、頂いた基本情報にて、概算見積りを作成します。

調査料（調査段階）
概算見積金額が100万円未満の場合・・・調査料　10万円＋消費税
概算見積金額が100～200万円未満の場合・・・調査料　概算見積の10％＋消費税
概算見積金額が200万円万円以上の場合・・・200万円までの部分が10％＋200万円を超える部分につき5％＋消費税
（別途出張料：下記出張料の10％を調査段階で請求いたします。）
調査によって概算見積の段階で判明しなかった部分について、金額が変更される場合があります。
調査後、すぐに正式見積りを発行します。
正式見積り金額の50％－調査料＝用途変更の申請着手時
正式見積＋国土交通省指定民間確認機関に支払う確認申請料＝工事完了時
となります。

出張費について

基本料金内で完了できる業務範囲内の出張費です。オプションが発生する場合は、オプション内容によって出張回数が変わってきますので、個別にお問合せ下さい。

沖縄本島を除く島嶼部につきましては、当社に直接、お問合せ下さい。

2物件以上をまとめて依頼される場合などは、当社に直接、お問合せ下さい。例：最寄りが名古屋駅の場合の出張費

基本料金50,000円＋（366km（東京～名古屋）÷50km切り上げ）×10,000円=130,000円

例：最寄りが大阪駅の場合の出張費

基本料金100,000円＋（556km（東京～大阪）÷100km切り上げ）×20,000円=220,000円

注意事項

※1　用途変更後に建物の中に違う用途が存在する場合は複合用途となります。例：１，２階が事務所だった建物の1階のみを飲食店にした場合など

※2　性風俗関連特殊営業に関してはお請けできない場合があります。飲食店、物販店、遊技場の中に、集会場（結婚式場・セレモニーホール等）・映画館・劇場・スポーツ施設（フィットネスクラブを含む）は含まれておりません。この場合は、当社に直接、お問合せ下さい。

※3　確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証を紛失した場合は、オプション対応となりますので上記オプション設定を参照して下さい。確認申請もしくは完了検査を受領していない建物の場合は、建築基準法適合状況調査報告からの対応となりますので、当社に直接、お問合せ下さい。参考：『建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法』

※4　完了検査受領後に違法に増築・用途変更もしくは法令に抵触するような間取り変更をしている場合、違法状態の内容によって対応が変わってきますので、当社に直接、お問合せ下さい。また、建築基準法第12条1項及び3項の定期検査、消防法に関わる定期検査を受けていない場合、もしくは受けていても指摘事項の改善が行われていない場合、各種定期検査を受領し、指摘事項の是正をしてからでないと用途変更が出来ない場合があります。

※5　法令適合の確認については、必ず建築士にして貰い、その建築士に法令適合していることの書面を貰ってください。「保健所から了解を貰っている。」「消防署からの了解を貰っている。」等のお話をされる方がいますが、消防署は消防法、行政庁は建築基準法という様に管轄範囲外については見ていません。しかし、用途変更を行う場合には各々の法適合をしなければなりません。

※　物件や地域によって、ご希望の用途に変更出来ない場合があります。可否については、当社に直接、お問合せ下さい。

民泊について考える。～合法的に民泊はできるのか？～

民泊について考えてみよう。最近の民泊は広義の意味で

「住宅をホテル、旅館ないし貸別荘の様な形態で貸す。」ものになってきているが、狭義の意味では

「共同住宅の空き家等の1戸ないし複数戸を貸す。」というものであろう。

もちろん、この行為を、何ら許可を得ずに反復継続的に繰り返せば、これは旅館業法に抵触するだろう。どの程度で抵触するかというかは微妙だが一つの事例がある。

2010年の話だが、佐賀市が空き家の市営住宅を利用して、田舎暮らし体験企画を行った。しかし、それに対し、佐賀県が、その業態は「旅館業法」の簡易宿所に該当すると指摘した。」

ポイントは男女個別のトイレが無かったことによるものらしい。

話が脱線する前に、現在、国家は規制緩和と称して行おうとしている民泊というものがどういうものなかを考えてみよう。そもそも、「民泊」を合法化するために法律が施行されている訳だが、その法律とは、（末尾の青字の部分。）国家戦略特別区域法の第１３条になる。

現在、民泊条例を勇猛果敢に真っ先に条例化した行政区が２つ（正確には３つ）ある。東京都大田区と大阪府（大阪市）だ。

個人的な私見からすれば、色々な意味で東京都大田区はもう少し冷静に対応して欲しかった。

さて。国の定める民泊とはなんだろうか？今のところ、大阪府と東京都太田市しか条例を可決させてないので、他の条例がどうなるかはなんとも言えないので、この２区（といっても内容は同じだが）がどの様に民泊を活用していくのかを見守っていきたい。

では、旅館業法が国家戦略特別区域法によって緩和される部分（メリット）はどの様な部分であろうか？

大まかに考えると

1．学校法人などの施設から100m以内であっても、相手方の許可がいらない

2．宿帳などを管理する受付がいらない（宿帳を管理する必要がない）

とこの2点に限られる。逆にデメリットは

1．1室の大きさが25㎡以上無ければならない

2．１回の利用が6泊7日以上でなければならない

このメリットデメリットの比較だけでも、新築で民泊を作ることはしないと考えられる。この法律を読むと外国人の宿泊しか認めない可能性も否定できない。

さて、国家戦略特別区域法だが、旅館業法の緩和は認めているが、建築基準法や消防法まで緩和するとはどこにも書いていない。では、建築基準法や消防法の緩和が認められるのかを考えてみよう。

まずは建築基準法だが、建築基準法については、時々、旅館業法で定められているものが建築基準法でも旅館やホテルに該当するという国土交通省の指針が出ているという、建築士がいるのでこれについて確認してみると、たしかに、その様なものがあった。

建築基準法に於ける旅館の位置付け

（「旅館類似の寮又は保養所」昭和28年3月23日住指発第349号）

 （照会） 当県下箱根、湯河原等の温泉地に官公庁または会社等が寮または保養所と称して特定の人を対象とした旅館類似の用途の建築物 が建築されているが、これらの建築物はその設備や利用度の点からも全く旅館と同一のもので、旅館業法からもその業として旅館と 同様の取扱いをしている状態ですので、建築基準法からもこれらに対して旅館と解して、名称如何拘らず旅館の関係規定を適用した いが、如何。

（回答） 貴見のとおりである。

これをよく読んでみると解るのだが、『社員寮や保養所が旅館の様に使われている上に、行政庁としても旅館業法を適用しているから、建築基準法も旅館で適用をしてよいか？』と建設省（現国土交通省）に神奈川県が訊ねているわけである。これをもって『旅館業法が適用されている建物は建築基準法でも旅館の用途になる』という、見解は正しいであろう。しかし、本来なら『旅館業法適用の建物』が、景気振興のために緩和されたとしても、安全面まで無視して良いと言うことには当然にならない。そう考えれば『旅館業法の緩和を受けた建物は建築基準法の用途まで旅館では無くなる』とは言いきれない。

一つの事例を挙げておくと、例えばマンションを旅館に用途変更するのだが、国家戦略特別区域法を適用させ、旅館じゃないから用途変更しないでマンションのままにすることが出来たとしても、国家戦略特別区域法を適用させて旅館業法に適用しない旅館を新築で建てた場合、この建物の用途は何になるのであろうか？と考えれば、実態が旅館なのだから、当然に旅館になる。

つまり、必然的に用途変更という確認申請行為は必要になってくる。

ここで、共同住宅からホテル・旅館に用途変更が出来ない決定的な事例があることを書いておこう。

それは、容積率である。平成9年9月1日の建築基準法改正に伴い、共同住宅の共用部分は容積率対象面積に参入しなくて良いことになった。しかし、これは共同住宅だからであって、もし、平成9年9月1日以降に確認申請を出した共同住宅をホテル・旅館に用途変更しようとすれば、共同住宅の共用部分として容積率対象面積に参入しなかった部分を算入しなければいけなくなる。共同住宅の多くは、専有面積を最大限に取ろうとするので、斜線規制や日影規制などで高さが取れない限り、容積率を最大に使っていることが多いので、もし、共用部分を容積参入する余裕のない建物の場合は、民泊には出来ないと考えて良いだろう。

容積率をクリアすると、建築基準法で共同住宅と旅館・ホテルで何が変わってくるかと言えば、１住戸をバラして貸すようなこと、例えば３LDKの３つの部屋をそれぞれ別の顧客に貸すようなことをしなければ、非常用照明の設置ぐらいで済む。つまり、非常用照明を付けるための専用回路を準備し、その配線を行い、非常用照明を設置すればことが足りる。ただし、関連法規の条例などがクリアできない可能性があるので注意が必要だ。１例を挙げておくとすれば、1000㎡東京都の福祉のまちづくり条例や東京都バリはフリー条例の対象にはなってくる。

もっと、厳しいのは消防法だろう。消防法には建築基準法の様に旅館業法との関連性をしめした事例がないのだが、安全性などのことを考えれば建築基準法で旅館・ホテルに該当するものが消防法で適用を免れるとは考えにくい。そこで共同住宅を旅館・ホテルに用途変更した場合に必要になるものをまとめておくと

※収容人員

ホテル・旅館

次により求めた数の合計

１、従業者の数

２、【宿泊室】

イ.洋式の宿泊室→ベッドの数

ロ.和式の宿泊室→6.0㎡ごとに1人

３、【集会・飲食・休憩用の部分】

イ.固定席のいす席→いす席の数（長いすの場合：幅0.5ｍごとに１人 端数切捨）

ロ.その他の部分→3.0㎡ごとに１人

※ダブルベッドは２人として算定する

共同住宅

居住者の数

なんだか、火災報知器やスプリンクラーを設置すれば簡単にできる様に感じるが、火災報知器、非常警報装置やスプリンクラーが設置されていない建物に後から、設置しようとすると、かなりのコストが掛かる。特にスプリンクラーは設置できない可能性もある。

このように、建築基準法や消防法がかなり難しいことを言ってくることになるわけだが、結論から言えば、

1.　学校法人などが100m以内にない

2.　宿帳などを管理するスペースがあり、受け付けを作れる。

3.　共有部分を容積率参入できるだけの余裕がる

以上の３点がクリアできるのであれば、25㎡以上ないとダメだとか、6泊7日以上じゃないとダメだとかという規制を受けないので用途変更してしまった方が良いだろう。

※3.については、いずれの場合ではも必要。

共同住宅や空き家を民泊で活用したい方は

リデベに相談ください。

03－5389－6082

国家戦略特別区域法（平成二十五年十二月十三日法律第百七号）

（旅館業法の特例）

第十三条 　国家戦略特別区域会議が、第八条第二項第二号に規定する特定事業として、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（国家戦略特別区域において、外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに当該施設の使用方法に関する外国語を用いた案内その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業（その一部が旅館業法 （昭和二十三年法律第百三十八号）第二条第一項に規定する旅館業に該当するものに限る。）として政令で定める要件に該当する事業をいう。以下この条及び別表の一の四の項において同じ。）を定めた区域計画について、第八条第七項の内閣総理大臣の認定（第九条第一項の変更の認定を含む。以下この項及び第九項第二号において「内閣総理大臣認定」という。）を申請し、その内閣総理大臣認定を受けたときは、当該内閣総理大臣認定の日以後は、当該国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を行おうとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、その行おうとする事業が当該政令で定める要件に該当している旨の都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。以下この条において同じ。）の認定（以下この条において「特定認定」という。）を受けることができる。

２ 　特定認定を受けようとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した申請書及び厚生労働省令で定める添付書類を都道府県知事に提出しなければならない。

一 　氏名又は名称及び住所並びに法人にあっては、その代表者の氏名

二 　その行おうとする事業の内容

三 　前二号に掲げるもののほか、厚生労働省令で定める事項

３ 　都道府県知事は、特定認定の申請に係る事業が第一項の政令で定める要件に該当すると認めるときは、特定認定をするものとする。

４ 　特定認定（次項の変更の認定を含む。以下この項及び第九項において同じ。）を受けた者（以下この条において「認定事業者」という。）が行う当該特定認定を受けた事業（第八項及び第九項第三号において「認定事業」という。）については、旅館業法第三条第一項の規定は、適用しない。

５ 　認定事業者は、第二項第二号又は第三号に掲げる事項の変更をしようとするときは、厚生労働省令で定めるところにより、都道府県知事の認定を受けなければならない。ただし、その変更が厚生労働省令で定める軽微な変更であるときは、この限りでない。

６ 　第三項の規定は、前項の変更の認定について準用する。

７ 　認定事業者は、第二項第一号に掲げる事項の変更又は第五項ただし書の厚生労働省令で定める軽微な変更をしたときは、厚生労働省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

８ 　都道府県知事は、この条の規定の施行に必要な限度において、認定事業者に対し、認定事業の実施状況について報告を求めることができる。

９ 　都道府県知事は、次の各号のいずれかに該当するときは、特定認定を取り消すことができる。

一 　第九条第一項の規定による認定区域計画の変更（第八条第二項第二号に規定する特定事業として国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を定めないこととするものに限る。）の認定があったとき。

二 　第十一条第一項の規定により認定区域計画（第八条第二項第二号に規定する特定事業として国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を定めたものに限る。）の内閣総理大臣認定が取り消されたとき。

三 　認定事業者が行う認定事業が第一項の政令で定める要件に該当しなくなったと認めるとき。

四 　認定事業者が不正の手段により特定認定を受けたとき。

五 　認定事業者が第五項又は第七項の規定に違反したとき。

六 　認定事業者が前項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をしたとき。

国家戦略特別区域法　政令

（法第十三条第一項 の政令で定める要件）

第十二条 　法第十三条第一項 の政令で定める要件は、次の各号のいずれにも該当するものであることとする。

一 　当該事業の用に供する施設であって賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき使用させるもの（以下この条において単に「施設」という。）の所在地が国家戦略特別区域にあること。

二 　施設を使用させる期間が七日から十日までの範囲内において施設の所在地を管轄する都道府県（その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市又は特別区）の条例で定める期間以上であること。

三 　施設の各居室は、次のいずれにも該当するものであること。

イ　一居室の床面積は、二十五平方メートル以上であること。ただし、施設の所在地を管轄する都道府県知事（その所在地が保健所を設置する市又は特別区の区域にある場合にあっては、当該保健所を設置する市の市長又は特別区の区長）が、外国人旅客の快適な滞在に支障がないと認めた場合においては、この限りでない。

ロ　出入口及び窓は、鍵をかけることができるものであること。

ハ　出入口及び窓を除き、居室と他の居室、廊下等との境は、壁造りであること。

ニ　適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること。

ホ　台所、浴室、便所及び洗面設備を有すること。

ヘ　寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること。

四 　施設の使用の開始時に清潔な居室を提供すること。

五 　施設の使用方法に関する外国語を用いた案内、緊急時における外国語を用いた情報提供その他の外国人旅客の滞在に必要な役務を提供すること。

六 　当該事業の一部が旅館業法 （昭和二十三年法律第百三十八号）第二条第一項 に規定する旅館業に該当するものであること。

建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等（以下、「民間第三者機関」と言います。）を利用して建築基準法適合状況調査（以下、「適合調査」と言います。）ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的（経済的合理性など）もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請（増築、用途変更等）の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物（不動産）を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

TEL　03-5389-6082

営業時間　平日　10時～18時30分

検査済証が無くて融資（ローン）が受けられない場合の救済方法

以前は、検査済証※が無くても簡単に融資を受けられましたが、最近では、検査済証が無いと言うだけで、融資を受けつけてくれない金融機関が多くなってきています。

ここでは検査済証が無くても、融資が受けられる方法を書きます。

Point　検査済証とは

検査済証とは、建物の工事が完了してから未使用の状態で4日以内に、工事完了届を行政機関等に提出し、提出後、1週間以内に建物を検査してもらい、確認申請許可通りに建物が建てられていることが確認された建物に発行されるものです。

検査済証がない建物について『手続き上の問題があるだけで、直ちに違反建築（違法建築）とは言えない。』と言う方がいますが、違反建築（違法建築）とは、一般的に建築基準法に抵触している建物のことを言います。完了検査を受けていないということは、建築基準法第7条に抵触しているので違反建築（違法建築）であり、罰則規定もあります。

まったく、融資が受けられないかというと、平成26年12月現在では、金融機関によっては受けられるケースもあるようです。ただし、やはり融資条件などは厳しくなっています。

以前は、検査済証が無くても融資が受けられたのに、なぜ現在は融資が受けられないかというと、平成2年以降、減りつつはあったものの、完了検査を受けないで建物を使用してしまうケースが後を絶たなかったために、平成15年頃に国土交通省から、各金融機関に対して検査済証の無い建物への融資を控えるお達しが出たのが最大の理由です。

ちなみに、完了検査を受け、検査済証が発行される前に建物を使用してしまうと、原則、完了検査は受けられなくなります。

特に、大手金融機関になればなるほど、コンプライアンスが厳しくなっているので融資を受けることが難しいのが現状です。ただ、小さな信用金庫だと、登記さえしてあれば融資を受け付けてくれる事例もありますが、今後は無くなると考えられます。

検査済証が無くても融資が受けられる方法とは？

別に違法なことをするわけでもなく、特別な裏技を使う訳でもありません。

『建築基準法適合状況調査』

というのを行い、それによって建築基準法に適合していることが確認できると、

『建築基準法適合状況調査報告書』

の全ての箇所が適合になれば、検査済証とは違いますが、同等の効力を発揮します。

では、どの様な流れで行われるかと言うと『建築基準法適合状況調査の流れ』（←をクリック）を見てください。

検査済証が無くて融資や住宅ローンが受けられなくてお困りの方は是非、リデベにご連絡ください。

連帯保証人が亡くなった場合～家賃滞納対策～

先日、このような質問がありました。

Q.「賃借人が家賃を7ヶ月滞納しているが、自己破産宣告をするようなのですが、家賃の回収はできるでしょうか？」

弊社「連帯保証人はいらっしゃいますか？」

Q.「契約時にはいたんですけど、既に亡くなっていまして･･･」

弊社「賃借人と連帯保証人は、どのような関係ですか？」

Q.「親子です。」

弊社「連帯保証人の家族構成はどうなっているか、解りますか？」

Q.「奥様がご健在で、賃借人の他に子供が2人います。」

弊社「では、一般的に考えれば５/６は回収できますね。」

という、やりとりでした。

簡単な話ですが連帯保証債務も法定相続されます。つまり、この場合、連帯保証人が亡くなった時点で、法定相続により、妻帯者が健在なら、妻帯者が５０％を相続します。そして、残りの５０％を子供たちが相続することになります。

ただし、子供のうちの一人は自己破産宣告をするということは、ここからは回収不可能です。つまり、賃借人からは回収できないので１/６は諦めなければなりません。したがって、５/６だけが回収できるということになるわけです。

最大の問題は、連帯保証人の相続人の連絡先がすべて解るかということになります。

通常の賃貸借契約の場合、連帯保証人の保証能力が喪失した場合、別の連帯保証人を付けなければならないとなっていることが多いと考えられます。

このことから、相続人の連絡先を賃借人から聞き出せば良いだけの話です。賃借人から、してみれば、家賃を滞納して、自己破産をして、その請求が親兄弟に行くというのは、恥ずかしいことかもしれません。故に、それを言いたがらないかもしれませんが、それならば賃借人本人が返すしかありません。貸主としてみれば、当然の権利を行使しているわけですから、そこは強引にでも聞き出すべきでしょう。

また、目に見える財産、金銭、有価証券、不動産や、借用書のある借金（金融機関の借金）などというものに関しては、相続人は理解していることが多いのですが、連帯保証債務というものについての相続を理解していない人が多いのが一般的です。そのため、請求しても

「なんで、自分が兄弟の家賃滞納を支払わなければならないんだ！」

と、拒絶してくる場合が多いです。

そこで、民法896条を説明した上で、連帯保証人としての地位を相続している旨を説明して請求することをお勧めします。

第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

もっとも、このような事態に陥って、お困りの場合、なかなか契約当事者でない人（連帯保証人の相続人）との交渉は難しいかもしれません。

その場合は、弊社に一度、お電話でご相談ください。

確認済証や検査済証が無い場合に増築や用途変更の方法

先日（平成26年5月17日）の記事、『違法建築と既存不適格　検査済証が無いと増築や用途変更はできないか？』で、

Q.検査済証が無くても増築や用途変更はできるか？

A.原則的にはできません。

と書きましたが、出来る可能性が出てきました。というのは、特別に建築基準法や関連法規が変わったわけではないのですが、平成26年7月2日に国土交通省より、

『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合調査のためのガイドライン』なるものが発行されました。

これにより、下記のような建物でも、増築や用途変更ができる可能性が出てきました。

１．　検査済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）

２．　確認済証がない建物（建築当時の建築基準法の技術的指針を遵守していること）

３．　確認済証取得時の図面が無い建物

今までだと１と３でも、木造2階建て200㎡未満の建物以外は、増築や用途変更が不可能２の場合だとすべて不可能と法的に解釈されていました。（建築基準法を棒読みすると、「出来ない」とは書いていませんが、出来るための条件を整えることが不可能と解釈されていた。）

ただ、この状況では、日本の既存建築ストックが有効活用されず、さらには耐震化なども進まないことから、１～３のような状況にある建物でも、「合法的に」増築・改築・大規模な修繕・大規模な改修が出来るようになりました。また、このように建物をいじる為だけではなく、「建築基準法適合調査」に合格することで「検査済証」があるのと同等と評価されることで、今まで金融機関が融資の判断基準にしていた検査済証の有無も変わってくると考えられます。

ただ、ここで注意しなければ、ならないことがあります。

①　その建物が建てられた当時の法律に適合していること

②　今後は、違法増築等に対して厳しく対処してくると考えられること

この2点には注意が必要です。

特に②です。そもそも、検査済証が取得されていない建物は平成11年の段階で約50%あったと考えられています。その後、民間機関に確認申請業務が移行され、かなり改善されました。つまり、完了検査を受領しないことに対して、行政期間が甘かったという判断もできます。それにも関わらず、増築もダメ、大規模な修繕や模様替えもダメとも言いきれず、黙認していた観もあります。

しかし、このガイドラインが出てきたことによって、物理的には、検査済証が無くても、合法的に増築等が出来るようになったので、今後は違法増築等に対して、行政機関が黙認することもなくなってくると考えられます。

検査済証が無い場合であっても、確認申請済証や確認申請図面、構造計算書がある場合で確認申請図面通りに建物が建っている場合には比較的に容易に適合調査ができると考えられますが、確認申請図面が無い場合や確認申請図面通りに建物が建っていない場合などは、まずは現況図面の作成を行い、新築時の建築基準法の技術的指針に適合しているかのチェックが必要となります。

建物の図面というのは、建っていない建物の図面を作成するよりも、建っている建物の図面を復元する方がはるかに大変ですし、現在の法律に適合している図面を描くより、新築時の法律に適合しているかのチェックの方が大変です。

ですから、確認申請図面が無い場合には新築時並みの設計費用が掛かってしまうことにはなりますが、それにより、増築が可能になったり、財産価値が回復するのであれば、一考の余地があると考えられます。

確認申請済証や検査済証がなくてお困りの方は

リデベにお電話下さい。

不動産流通機構会員専用の情報交換サービス（レインズ）について

みなさんは「レインズ」というサイトをご存知でしょうか？もっとも、宅建業者で知らない人はいないのは当然ですが、宅建業者でない方だと、意外に知らない人が多いのが実態です。

そこで、レインズについてちょっと説明をします。

不動産会社が、主に中古物件や土地情報を交換するための不動産情報ネットワークの一つです。「Real Estate Information Network System」を省略して「REINS（レインズ）」と呼ばれています。

旧建設省がスムーズな取引を促すために作った機関で、正式には指定流通機構といいます。全国に(公財)東日本不動産流通機構 、(公社)中部圏不動産流通機構、 (公社)近畿圏不動産流通機構、 (公社)西日本不動産流通機構の４つのグループがあります。レインズの会員会社（宅建業者）は、売却もしくは賃貸で専属専任媒介契約、専任媒介契約の依頼を受けた物件情報を各地域の本部に登録するなどの義務があります。

これにより、専属専任媒介契約、専任媒介契約を受けた業者が多くの仲介業者に不動産情報を公開することで、より多くのお客さんに情報を公開するシステムが構築されました。

ところが、このレインズ不要論が存在します。

レインズとは、宅建業者専用のサイトですから、一般の方は閲覧できません。ここら辺がアットホームやSUMOなどの民間サイトとの違いです。ただ、民間サイトは、不動産業者が任意で掲載するので、一般媒介契約の場合、レインズにも民間サイトにも掲載されないという場合もあります。

では、なぜにレインズが一般公開されないかというと、いろいろな意見があるのですが、不動産業者というのは、仲介手数料を売主もしくは貸主と買主もしくは借主の双方から、貰うのが一般的です。もし、レインズを一般公開してしまうと、その情報を掲載した専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を持っている業者が仲介手数料を独占してしまうからです。簡単に言えば。仲介業者を守るためのシステムというわけです。

しかし、最近は不動産所有者が昔からの地主から、不動産投資家へと多様化しているので専属専任媒介契約や専任媒介契約が少なくなり、売主や貸主が複数の不動産屋さんと媒介契約を結ぶ一般媒介契約が主流になってきているので、レインズそのものの存在価値が問われている状態になってきました。

以前は、お客さんから購入したい物件や賃貸したい物件を探す依頼を受けた時にレインズを見て調べたものですが、最近はあまり役に立たないということで、レインズで調べないで、仲間内の不動産会社に問い合わせて終わりということもあります。

また、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結べば、その不動産業者は、必ずレインズに情報を掲載しなければならなくなります。時間さえかければ、自分の会社で買主もしくは借主を探せるような物件の場合、レインズに情報を載せて、他の仲介業者と手数料を半分に分けないといけないので、わざと一般媒介契約にする不動産業者もいます。そして、売却や賃貸が難しい物件だけをレインズに掲載するという傾向もでてきたので、レインズにはろくな物件がないということもあります。

また、レインズの会費は自動的に徴収されますが、アットホームやSUMOは各不動産屋さんが掲載料を払って載せています。もし、アットホームやSUMOにも掲載しなくても売却や賃貸ができる本当の優良物件はネットに情報が出ない物件というのもあります。

ときどき、レインズに掲載しないことが、不動産会社が仲介手数料を独占したいだけで、売却価格や賃料を損ねることになるので、そういう不動産会社は『悪い業者』という人もいますが、最近ではレインズに載せなければならない苦しい物件と言った方が良いかもしれません。

そして、売れ残ったり、借り手がいつまでもつかずにレインズにいつまでも載っている物件を『有名物件』と言いますが、『有名物件』などと業者間で揶揄されるようになると、その物件は収拾が付かなくなります。

ですから、ネットで公開されている物件の中で、

「これは良い物件だ！」

と思っても、本当に良い物件なら、他にも多くの人が良い物件だと思っているはずです。それが掲載されてから、何日も残っているということは、なんらかの問題があるということもありますので注意が必要です。

弊社では、未公開投資用物件も取り扱っています。

物件情報をご希望の方は、上記問い合わせホーム（←クリックすれば開きます。）から、お問合せ用件に『投資用物件希望』と記入して『送信』ボタンをクリックして下さい。（会社名が必須条件になっています。個人の方は会社名に「個人」と書いて下さい。）

直接、お電話でのお問合せにも、お答えします。特に、物件情報をFAXでご希望の場合には、お気軽にお電話ください。

賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）の借主への通知

時々、質問をされるのですが、

「賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）をした場合、借主や連帯保証人の承諾を取る必要がありますか？」

という質問をうけます。解答は

「承諾を取る必要はありません。ただし、通知は出しておいた方が良いでしょう。」

となります。

以前、私がアセットマネージャーをやっていた時に、賃貸物件の売買の際に、同じ仕事に携わった地方銀行出身のアセットマネージャーが

「もし、賃借人に貸主変更を拒絶されて賃料の支払いを拒絶したり、連帯保証人が貸主変更を拒絶した場合に連帯保証人がいなくなると困るから、賃貸人と連帯保証人から承諾を取ろう」

と言いだしました。その賃貸物件、122世帯の賃貸マンションですから、その承諾を取っていたらいつになるやら・・・というような話です。しかし、実際には、賃借人や連帯保証人に所有者変更を拒絶する権利は有していません。

実際に判例もちゃんとあります。

大判昭和６年５月29日新聞329号18頁等（要旨）

賃貸不動産の所有者に変更があった場合、特約がない限り、賃借人・新所有者間に、従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。

このことから、所有者が変わっても賃貸関係がそのまま新所有者に移るので、その賃貸関係を借主側が拒絶することは出来ないのです。

もっとも、地方銀行出身のアセットマネージャーは、私がこの判例をもって説明しても、納得していませんでした。まぁ、今まで自分がアセットマネージャーとして余程、自信があったのに、判例まで持ち出されて否定されたので悔しかったのだとは思います。ですから、私は、

「取引までの時間が無いから、今回は通知を出すだけにしよう」

と言って納得してもらいました。

この判例だけを見ると、通知すら出す必要性が無いように感じますが、法的には必要は無いのですが実務レベルで問題が発生します。

それは、借主が貸主の変更を知らないと、旧貸主に家賃を払い続けてしまうからです。

また、新貸主からだけの通知だと、新手の詐欺と思われてしまう可能性もあるので（実際にありました。）、少なくとも、新貸主と旧貸主の連名で、その通知を出します。さらに所有者変更になった登記情報か、新貸主、旧貸主の印鑑証明の複写を同封する方が良いでしょう。

貸主が変更になった物件の借主から、下記のような質問がありました。いずれも、新貸主より、

「今まで、家賃は手渡しだったのに、振り込みに変わった。振込手数料は借主負担と言われた。」

「ペット可ということで入居したのに、猫を飼っていることを理由に退去を迫られた。」

「飲食店可ということで、ラーメン店をやっているが物販店しか認めないと言われた。」

などという質問ですが、上記の判例の通りで、『従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。』となるので、いずれも新貸主の主張は通らないことは、注意が必要です。

賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）の借主への通知の雛形無料ダウンロード（Word形式・Zipファイル）

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賃貸住宅に対する消費税増税の対応

そもそも、住宅は課税対象にはなりません。

その為、賃貸住宅の場合、消費税が増税になったからと言って、それだけを理由に賃料を上げるということはおかしな話になります。

貸主が宅建業者ではなく、かつ貸主本人から、それを告知するのであれば、特段と罪になることはないです。（借主が消費者庁あたりに、文句を言えば、何らかの注意を受ける可能性はあります。）しかし、当然ですが、課税対象ではないので、借主に拒絶、もしくは無視されても、何ら文句を言うことはできません。

では、貸主が宅建業者であり、貸主から告知する場合や、貸主がそれを仲介業者や管理会社（管理会社が宅建業者だった場合）は、違法行為となります。

なんの法律に抵触するかというと、宅建業法第47条に抵触します。

第四十七条 　宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

一 　宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

この『故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為』の部分に抵触するのです。

先に書いた通り、住宅の賃料は消費税の課税対象外です。それにも関わらず、借主に、あたかも住宅の賃料に消費税が課税対象であることを告げる行為は、『故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為』となります。

仮に、その仲介業者が、『住宅の賃料は課税対象外』ということを知らなければ『故意に事実を告げず』の部分には対象とはならない可能性はありますが、一般的には

「そんなことも知らずに、宅建業者をやっていたのか！」

と判断されるでしょうし、知っていたかどうかは別としても『不実のことを告げる行為』に対して、言い訳はできません。

しかし、貸主側の気持ちも解らなくはありません。

そもそも、住宅の賃料が課税対象外であっても、賃貸住宅の維持管理費は、課税対象ですから、建物所有者である貸主は、その賃貸住宅の維持管理費において、消費税は払うけど、貰うところがないという矛盾したことが発生します。さらに言うならば、住宅を購入する際には、建物代には消費税は税対象ですし、その建物の維持管理も所有者が消費税は課税されます。

このことから、借主に、「消費税が増税になったことにより、維持管理費が上がったので賃料を値上げしたい」という旨を正直に伝えるべきでしょう。

これは私見になりますが、私は賃貸住宅の所有者保護のことを消費税増税の際に考えておくべきだったと考えています。

消費税増税の際にもっとも懸念されていたことは、消費税増税は経済的弱者を苦しめるということでした。その観点からも「貸主と借主では、借主は一般的に経済的弱者」という判断をしたのだろうことが想像されます。それは、一部の考え方において事実なのですが、現在の賃貸住宅というのは、投資目的で所有している割合が非常に増えています。もちろん、地主が持っているものも依然として多いのも理解しています。

しかし、現在の消費税率について、私は以下の理由から上げざるを得ないと考えています。

①　社会保障費などが高齢化社会にともない増えていくこと

②　日本経済を相対的に守るべく法人税率を引き下げること

③　所得税に関しても、富裕層が資産管理会社化することや、海外移住などをされた場合、対処が難しいことから所得税も諸外国以上には、上げにくいこと

④　諸外国の消費税率が日本よりも高い国（特に先進国）が多いこと

以上のことから、消費税は上がっていくと考えています。

この場合、日本の住宅に関する賃料の考え方、特に敷金に関する法律を考えてみると、

『通常の生活を行っていて、損耗したものについては、賃料の範囲に含まれるから、その修繕費用を敷金で負担させてはならない』

と、なっています。とすれば、建物の維持管理費や共益費が、消費税の課税対象に含まれなければ話は矛盾してきます。

もし、この状態を放置して、消費税を上げていくと考えます。

よく、分譲マンションや、分譲戸建て住宅の販売の際に、現在、支払っている家賃と住宅ローンの比較が出てきます。

ところが、消費税が増税していくと、分譲マンションや分譲戸建て住宅の販売は、常に消費税分のハンデを背負うことになります。これから建てる新築の賃貸マンションやアパートは、その分、最初から家賃に上乗せすればという稚拙な意見もあります。家賃というのは、掛かった原価で決まるものではなく、周辺相場で決まるものです。このことから、新築の賃貸マンションへの投資は減り、さらに分譲マンションや分譲戸建ても減っていきます。これは、日本経済にとって決して良いことではありません。

もちろん、借主に私の私見を展開してもご理解してもらうことは出来ないということは、よく解っています。人間と言うのは、原則として社会よりも個人を大切にする傾向にあります。

そのことからも、賃貸住宅に於いて、今回の消費税増税に伴う、賃料の値上げに関して、借主には、住環境維持のために協力を願いたいということを説明するべきだと私は考えています。

私も賃貸住宅に住んでいます。ちょっと古いですが、非常に住環境の良い賃貸マンションです。私の住んでいるマンションが、家族のためにもいつまでも良い住環境を維持するために貸主と一緒に考えていくべきだと思います。借主も住環境維持を何か考えるべきだと思います。

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