検査済証のある違反建築

　平成30年4月1日より前までは、その建物の検査済証の有無は、宅地建物取引士（以下。「宅建士」という）に説明義務がなく、その有無については自分で調べる必要がありました。（その当時でも、宅建士に調べてくれと言えば調べてくれる人もいたし、気の利いた宅建士だと、予め調べていた人もいました。）

　ただ、検査済証があるから、直ちに違反建築でないということではありません。

　よく、重要事項説明書を見ると、検査済証があって、建蔽率、容積率、接道義務違反などがされてないから、違反性はないかの如く説明されていますが、実際に調べてみると、違反建築になっているケースはよくあります。

　圧倒的に多いのは、検査済証発行後（完了検査後）にその建物のなんらかの改造を行っているケースです。

　ただし、この場合は是正が可能です。検査済証が発行された時点の状態に戻せばいいだけです。（簡単に言っている様に見えますが、実はこれが大変だったりもします。）

　今回、問題にしたいのは、検査済証が発行後、建物を何も改造などをしていないのに、違反建築の状態にある建物がこの世には存在するということです。

これの理由は簡単です。

・　確認申請時の図面にそもそも違反があったが、それを建築主事や確認検査員（以下、「検査員」という）が見落とした。

・　施工業者が確認申請図通りに作らなかったが、それが隠ぺい部分などで、工事監理者（建築士）や完了検査を行う検査員が、気が付くことが出来なかった。

　後者に関しては、確認申請図通りに是正すればよいのですが、例えばコンクリートの強度が規定の強度が無かった、そもそも鉄筋コンクリート造の鉄筋の本数が確認申請図よりも少なかったなど、構造に関する部分だったりすると、確認申請図通りに是正するのは、至難の業です。

　もっと、悪質なのは確認申請図がすでに違反状態にあり、それが建築主事や確認検査員によって見落とされているケースです。

　自分が見た中で、どうすることも出来ない、もしくは莫大な費用をかけて是正をしたケースを紹介します。

　事例１

　道路斜線の斜線角度が、そもそも虚偽図面だった。

　つまり、道路斜線の角度が、設計した建築士により詐称された図面だったこと（高さ制限に抵触していたこと）に、検査員が、気が付かなかった。

　事例２

　設計というのは真北を北として設計しなければならないが、磁北で設計されていた。これにより、北側斜線や高度斜線が抵触することになり、建物の高さ制限が抵触していた。

　この様な場合、そのまま建物を使っている分には、誰もきがつかないし、売買する時であっても、建築士によるエンジニアリングレポート（遵法性調査）等をしない限りは気が付きません。

　問題は、増築、大規模な模様替え、大規模な修繕、用途変更などの、その建物を利用して新たな確認申請をしようとするときに、違反建築には新たな確認申請が出せないという問題が発生します。

　しかし、建物の高さ制限がオーバーしている時に建物の高さを下げるということが、きわめて難しいことです。パラペットを少し切るぐらいで何とかなるなら、すごく大変ですが出来なくもないです。しかし、建物の屋上部分のスラブやその下の梁を削らなければならなくなると、もはや、構造そのものが成立しなくなる恐れがあります。

　この類の事態が発生する建物というのは、概ね平成18年より前の建物に多いと感じます。（平成23年築の建物でも問題があったことはあります。）つまり、有名なA建築士による構造偽装事件以降、検査が厳格化され、見落としが激減したことが理由と考えられます。

　ただ、検査済証があるにも関わらず、さらに確認申請図通りに建てられているのに違反建築だった場合に、結局、その建物所有者が責任を取らなくてはならないという事態に陥ることがあります。

　基本的に確認申請図が間違っているならば、設計した建築士や見落とした検査員に責任があり、確認申請図通りに施工していなければ、施工会社や見落とした検査員に責任があります。そして、その過失割合に応じて損害賠償請求となるのですが、問題は時効です。

　違反している図面で確認申請を行う、確認申請図通りに施工しない、そしてそれを検査員が見落とすという行為はいずれも不法行為に該当します。

　しかし、不法行為は不法行為が行われた時から起算して20年で時効となります。（民法第724条第2項）

　つまり、確認済証発行後20年経った建物や検査済証発行後20年経つと、違反建築の原因が、建築士、施工会社、さらには検査員（もしくは行政）であったとしても、その者に対して、損害賠償ができなくなります。

　しかし、建物の違反状態は継続している為に、その違反の是正義務が所有者になるということになります。

　築20年以上経っている建物（特に事業用建物の場合）を所有していて売却をしようとしたり、購入したりする場合には、建築士による遵法性調査をすることをお勧めします。

用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（価格変更のお知らせ）

当社では用途変更業務について、当社ホームページから簡単に概算金額のお見積りを作成できる様にいたしました。

こちらから、ご利用頂けるようお願い致します。

カンタン見積もり

平成28年1月18日より、簡易宿泊所・旅館・ホテルなどの用途変更の設計費用を下記の通りとさせて頂きます。

（消費税及び国土交通省指定確認機関に支払う確認申請料は別途となります。）

関東以外のエリアでも対応しています。（出張費下記参照）

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年より）』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年より）』を参照して下さい。

民泊につきましては『民泊について考える。～合法的に民泊はできるのか？～』に当社の基本的な考え方を記載していますので、こちらをお読みください。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

基本料金

基本料金に含まれる内容

・変更後の用途が簡易宿泊所・旅館・ホテル・下宿等の場合になります。※2

・6階建て以下のビルで用途変更する部分が地上階であること。

・用途変更する部分が１フロアであること。

・確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証があること。※3

・確認申請の副本及び確認申請時の図面・構造計算書があること。

・用途変更後の各種法適合している平面プランがあること。

・平成13年以降に建てられた建物であること。

・新築時以降に建築基準法・消防法等の各種法令に違反していない建物であること。※4

・防火対象物使用開始届については、基本料金内に含まれますが、各種消防機器類の届出は含まれません。

上記、基本料金に含まれる内容以外の場合、オプション対応となりますので、下記オプション設定を参照して下さい。

各種オプション

オプション１

用途変更が２フロア以上になる場合、2フロア以上の各フロアの面積ごとに

例：各階200㎡の3階建ての事務所の建物の各階を定員10人の旅館に変更する場合

１フロア基本料金＋オプション料金600,000円×2フロア

オプション２

法令適合している平面プランをご用意できない場合

ご自分で間取りを描いてみたが法令適合しているか解らない、内装業者（インテリアコーディネーター等）に間取りを描いて貰ったが法令適合しているか解らない場合等※5

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の各階を定員6人の旅館に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋320 ,000円＋250,000円／フロア×2フロア

オプション３

プランの案が全くなく、基本プランから依頼される場合

用途変更の工事費用が坪100万円を超えるようなデザインをご希望の場合は別途料金が発生します。オプション２の料金は、本料金に含まれます。

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の各階を定員6人の旅館に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋550 ,000円＋400,000円／フロア×2フロア

オプション4

確認済証（もしくは確認通知書）・完了検査済証の紛失

各5,000円

オプション５

確認申請副本の紛失

新築後に増築・用途変更等の確認申請が必要な変更をしている場合には、その確認申請副本も含みます。

100,000円

オプション6

確認申請時の設計図書（構造計算書含む）の紛失

完全に紛失している場合の価格です。一部残っている、構造計算書だけ無くした、確認申請時のものでは無いが契約時もしくは竣工時の図面が残っているなどの場合は、残存状況などによって、料金が変わってきますので、その場合は当社に直接、お問合せ下さい。（ある一定の精度の図面が残っていれば、かなり安くなります。）

オプション7

平成12年以前に建てられた建物の場合

オプション８

その他

厨房以外で火器（調理用・炉等）を使用する場合

地下が存在する場合もしくは、用途変更箇所が地下の場合

１フロアごとに基本料金＋100,000円

機械排煙設備を使用している建物の場合

200,000円／箇所

現況建物の遵法性確認について、特定行政庁が建築基準法第12条5項による報告を求めてくる場合

200,000円～

東京都練馬区等が該当しますが、その他の行政区でも該当する場合がありますので個別にご相談下さい。また、求めてこない行政区であっても、用途変更する建物に何らかの法的瑕疵がある場合などは必要になる場合もあります。上記料金は、建築基準法に一切抵触していない場合の料金になります。

お支払い方法について
建物によっては完了検査済証が存在しても、図面が揃っていても用途変更ができない場合があります。
例えば階段が一つしかなく、避難場有効なバルコニーの無い建物の5階の事務所を飲食店にすることや、第一種住居地域の飲食店をカラオケ屋さんにすることや、２ｍしか接道していない路地状敷地の中にある戸建てを保育施設にするなど、建築基準法の別の規制によって不可能な場合があります。
また、用途変更をしようと思っている以外の部分に重大な建築基準法違反がある場合なども用途変更の確認申請が出せない場合があります。
その為、当社では、まず用途変更が可能であるかどうかの調査を行います。・・・調査段階
そして用途変更が可能であることが解った段階で用途変更の申請作業着手となります。・・・用途変更の申請着手
そして、用途変更の工事が終了し、特定行政庁に工事完了届を出して業務終了となります。

まず、頂いた基本情報にて、概算見積りを作成します。

調査料（調査段階）
概算見積金額が100万円未満の場合・・・調査料　10万円＋消費税
概算見積金額が100～200万円未満の場合・・・調査料　概算見積の10％＋消費税
概算見積金額が200万円万円以上の場合・・・200万円までの部分が10％＋200万円を超える部分につき5％＋消費税
（別途出張料：下記出張料の10％を調査段階で請求いたします。）
調査によって概算見積の段階で判明しなかった部分について、金額が変更される場合があります。
調査後、すぐに正式見積りを発行します。
正式見積り金額の50％－調査料＝用途変更の申請着手時
正式見積＋国土交通省指定民間確認機関に支払う確認申請料＝工事完了時
となります。

確認申請（用途変更）・工事完了届・防火対象物使用開始届以外の届出が必要な場合

個別にお問合せ下さい。

用途変更を行う規模、行った後の建物の状態、その建物の所在する地域によって、変わってきます。

看板設置に関して

個別にお問合せ下さい。

看板は設置する規模によっては工作物の確認申請を行わなければならず、申請するための設計図書も必要になり、設置する場所によっては、構造計算が必要になります。また、地域によっては看板の規模や色彩などの制限がある場合や届出が必要になる場合があります。

出張費について（沖縄本島を除く島嶼部を除く）

基本料金内で完了できる業務範囲内の出張費です。オプションが発生する場合は、オプション内容によって出張回数が変わってきますので、個別にお問合せ下さい。

沖縄本島を除く島嶼部につきましては、当社に直接、お問合せ下さい。

2物件以上をまとめて依頼される場合などは、当社に直接、お問合せ下さい。

例：最寄りが名古屋駅の場合の出張費

基本料金50,000円＋（366km（東京～名古屋）÷50km切り上げ）×10,000円=130,000円

例：最寄りが大阪駅の場合の出張費

基本料金100,000円＋（556km（東京～大阪）÷100km切り上げ）×20,000円=220,000円

注意事項

※1　用途変更後に建物の中に違う用途が存在する場合は複合用途となります。例：１～５階が事務所だった建物の2階～5階を旅館にして1階を飲食店にした場合など

※2　ホテル、旅館、簡易宿所、下宿等の中に集会場（結婚式場・セレモニーホール等）・映画館・劇場・スポーツ施設（フィットネスクラブを含む）、寄宿舎（シェアハウスを含む）は含まれておりません。この場合は、当社に直接、お問合せ下さい。

※3　確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証を紛失した場合は、オプション対応となりますので上記オプション設定を参照して下さい。確認申請もしくは完了検査を受領していない建物の場合は、建築基準法適合状況調査報告からの対応となりますので、当社に直接、お問合せ下さい。参考：『建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法』

※4　完了検査受領後に違法に増築・用途変更もしくは法令に抵触するような間取り変更をしている場合、違法状態の内容によって対応が変わってきますので、当社に直接、お問合せ下さい。また、建築基準法第12条1項及び3項の定期検査、消防法に関わる定期検査を受けていない場合、もしくは受けていても指摘事項の改善が行われていない場合、各種定期検査を受領し、指摘事項の是正をしてからでないと用途変更が出来ない場合があります。

※5　法令適合の確認については、必ず建築士にして貰い、その建築士に法令適合していることの書面を貰ってください。「保健所から了解を貰っている。」「消防署からの了解を貰っている。」等のお話をされる方がいますが、消防署は消防法、行政庁は建築基準法という様に管轄範囲外については見ていません。しかし、用途変更を行う場合には各々の法適合をしなければなりません。

※　物件や地域によって、ご希望の用途に変更出来ない場合があります。可否については、当社に直接、お問合せ下さい。近隣の学校法人からの合意など旅館業法に関わる作業につきましても、当社に直接、お問合せ下さい。特に風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第2条6項4号のホテルもしくは旅館（通称ラブホテル）については、御請け出来ない場合もあります。

用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（価格変更のお知らせ）

当社では用途変更業務について、当社ホームページから簡単に概算金額のお見積りを作成できる様にいたしました。

こちらから、ご利用頂けるようお願い致します。

カンタン見積もり

平成28年1月18日より、老人介護施設・児童福祉施設などの用途変更の設計費用を下記の通りとさせて頂きます。

（消費税及び国土交通省指定確認機関に支払う確認申請料は別途となります。）

関東以外のエリアでも対応しています。（出張費下記参照）

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（平成28年度より）』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

基本料金

基本料金に含まれる内容

・変更後の用途が老人介護施設・児童福祉施設等の場合になります。※2

・宿泊施設の無い、通所事業所になります。

・6階建て以下のビルで用途変更する部分が地上階であること。

・用途変更する部分が１フロアであること。

・確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証があること。※3

・確認申請の副本及び確認申請時の図面・構造計算書があること。

・用途変更後の各種法適合している平面プランがあること。

・平成13年以降に建てられた建物であること。

・新築時以降に建築基準法・消防法等の各種法令に違反していない建物であること。※4

・防火対象物使用開始届については、基本料金内に含まれますが、各種消防機器類の届出は含まれません。

・用途変更する地域が第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域以外の場所。※5

上記、基本料金に含まれる内容以外の場合、オプション対応となりますので、下記オプション設定を参照して下さい。

各種オプション

オプション１

用途変更が２フロア以上になる場合、2フロア以上の各フロアの面積ごとに

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合

１フロア基本料金＋オプション料金300,000円×2フロア

オプション２

法令適合している平面プランをご用意できない場合

ご自分で間取りを描いてみたが法令適合しているか解らない、内装業者（インテリアコーディネーター等）に間取りを描いて貰ったが法令適合しているか解らない場合等※6

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋250,000円＋（390㎡-150㎡）×1,650円／㎡＋150,000円／フロア×2フロア

オプション３

プランの案が全くなく、基本プランから依頼される場合

用途変更の工事費用が坪100万円を超えるようなデザインをご希望の場合は別途料金が発生します。オプション２の料金は、本料金に含まれます。

例：各階130㎡の3階建ての事務所の建物の全てを介護施設に変更する場合で、基本プランからご依頼される場合

1フロア基本料金＋375,000円＋（390㎡-150㎡）×2,300円／㎡＋225,000円／フロア×2フロア

オプション4

確認済証（もしくは確認通知書）・完了検査済証の紛失

各5,000円

オプション５

確認申請副本の紛失

新築後に増築・用途変更等の確認申請が必要な変更をしている場合には、その確認申請副本も含みます。

100,000円

オプション6

確認申請時の設計図書（構造計算書含む）の紛失

完全に紛失している場合の価格です。一部残っている、構造計算書だけ無くした、確認申請時のものでは無いが契約時もしくは竣工時の図面が残っているなどの場合は、残存状況などによって、料金が変わってきますので、その場合は当社に直接、お問合せ下さい。（ある一定の精度の図面が残っていれば、かなり安くなります。）

オプション7

平成12年以前に建てられた建物の場合

オプション８

その他

宿泊施設を設ける場合

地下が存在する場合もしくは、用途変更箇所が地下の場合
１フロアごとに基本料金＋100,000円

機械排煙設備を使用している建物の場合
200,000円／箇所

現況建物の遵法性確認について、特定行政庁が建築基準法第12条5項による報告を求めてくる場合

200,000円～

東京都練馬区等が該当しますが、その他の行政区でも該当する場合がありますので個別にご相談下さい。また、求めてこない行政区であっても、用途変更する建物に何らかの法的瑕疵がある場合などは必要になる場合もあります。上記料金は、建築基準法に一切抵触していない場合の料金になります。

確認申請（用途変更）・工事完了届・防火対象物使用開始届以外の届出が必要な場合

個別にお問合せ下さい。

用途変更を行う規模、行った後の建物の状態、その建物の所在する地域によって、変わってきます。

看板設置に関して

個別にお問合せ下さい。

看板は設置する規模によっては工作物の確認申請を行わなければならず、申請するための設計図書も必要になり、設置する場所によっては、構造計算が必要になります。また、地域によっては看板の規模や色彩などの制限がある場合や届出が必要になる場合があります。

お支払い方法について
建物によっては完了検査済証が存在しても、図面が揃っていても用途変更ができない場合があります。
例えば階段が一つしかなく、避難場有効なバルコニーの無い建物の5階の事務所を飲食店にすることや、第一種住居地域の飲食店をカラオケ屋さんにすることや、２ｍしか接道していない路地状敷地の中にある戸建てを保育施設にするなど、建築基準法の別の規制によって不可能な場合があります。
また、用途変更をしようと思っている以外の部分に重大な建築基準法違反がある場合なども用途変更の確認申請が出せない場合があります。
その為、当社では、まず用途変更が可能であるかどうかの調査を行います。・・・調査段階
そして用途変更が可能であることが解った段階で用途変更の申請作業着手となります。・・・用途変更の申請着手
そして、用途変更の工事が終了し、特定行政庁に工事完了届を出して業務終了となります。

まず、頂いた基本情報にて、概算見積りを作成します。

調査料（調査段階）
概算見積金額が100万円未満の場合・・・調査料　10万円＋消費税
概算見積金額が100～200万円未満の場合・・・調査料　概算見積の10％＋消費税
概算見積金額が200万円万円以上の場合・・・200万円までの部分が10％＋200万円を超える部分につき5％＋消費税
（別途出張料：下記出張料の10％を調査段階で請求いたします。）
調査によって概算見積の段階で判明しなかった部分について、金額が変更される場合があります。
調査後、すぐに正式見積りを発行します。
正式見積り金額の50％－調査料＝用途変更の申請着手時
正式見積＋国土交通省指定民間確認機関に支払う確認申請料＝工事完了時
となります。

出張費について

基本料金内で完了できる業務範囲内の出張費です。オプションが発生する場合は、オプション内容によって出張回数が変わってきますので、個別にお問合せ下さい。

沖縄本島を除く島嶼部につきましては、当社に直接、お問合せ下さい。

2物件以上をまとめて依頼される場合などは、当社に直接、お問合せ下さい。例：最寄りが名古屋駅の場合の出張費

基本料金50,000円＋（366km（東京～名古屋）÷50km切り上げ）×10,000円=130,000円

例：最寄りが大阪駅の場合の出張費

基本料金100,000円＋（556km（東京～大阪）÷100km切り上げ）×20,000円=220,000円

注意事項

※1　用途変更後に建物の中に違う用途が存在する場合は複合用途となります。例：１，２階が事務所だった建物の1階のみを飲食店にした場合など

※2　グループホームは、老人介護施設や児童福祉施設に該当せず、『寄宿舎』になります。ただし、グループホームの場合、適法に認められない場合もありますので、当社に直接、お問合せ下さい。

※3　確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証を紛失した場合は、オプション対応となりますので上記オプション設定を参照して下さい。確認申請もしくは完了検査を受領していない建物の場合は、建築基準法適合状況調査報告からの対応となりますので、当社に直接、お問合せ下さい。参考：『建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法』

※4　完了検査受領後に違法に増築・用途変更もしくは法令に抵触するような間取り変更をしている場合、違法状態の内容によって対応が変わってきますので、当社に直接、お問合せ下さい。また、建築基準法第12条1項及び3項の定期検査、消防法に関わる定期検査を受けていない場合、もしくは受けていても指摘事項の改善が行われていない場合、各種定期検査を受領し、指摘事項の是正をしてからでないと用途変更が出来ない場合があります。

※5　工業専用地域では、保育所以外の社会福祉系施設に用途変更は出来ません。

※6　法令適合の確認については、必ず建築士にして貰い、その建築士に法令適合していることの書面を貰ってください。「保健所から了解を貰っている。」「消防署からの了解を貰っている。」等のお話をされる方がいますが、消防署は消防法、行政庁は建築基準法という様に管轄範囲外については見ていません。しかし、用途変更を行う場合には各々の法適合をしなければなりません。

※　物件や地域によって、ご希望の用途に変更出来ない場合があります。可否については、当社に直接、お問合せ下さい。

用途変更の設計費用について～飲食店・物販店・遊技場など～（価格変更のお知らせ）

当社では用途変更業務について、当社ホームページから簡単に概算金額のお見積りを作成できる様にいたしました。

こちらから、ご利用頂けるようお願い致します。

カンタン見積もり

平成28年1月18日より、飲食店、物販店、遊技場などの用途変更の設計費用を下記の通りとさせて頂きます。

（消費税及び国土交通省指定確認機関に支払う確認申請料は別途となります。）

関東以外のエリアでも対応しています。（出張費下記参照）

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について～旅館・ホテルなど～（平成28年度より）』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について～老人介護施設・児童福祉施設など～（平成28年度より）』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。

基本料金

基本料金に含まれる内容

・変更後の用途が飲食店・物販店・遊技場等の場合になります。※2

・6階建て以下のビルで用途変更する部分が地上階であること。

・用途変更する部分が１フロアであること。

・確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証があること。※3

・確認申請の副本及び確認申請時の図面・構造計算書があること。

・用途変更後の各種法適合している平面プランがあること。

・平成13年以降に建てられた建物であること。

・新築時以降に建築基準法・消防法等の各種法令に違反していない建物であること。※4

・防火対象物使用開始届については、基本料金内に含まれますが、各種消防機器類の届出は含まれません。

上記、基本料金に含まれる内容以外の場合、オプション対応となりますので、下記オプション設定を参照して下さい。

各種オプション

オプション１

用途変更が２フロア以上になる場合、2フロア以上の各フロアの面積ごとに

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合

１フロア基本料金＋オプション料金250,000円×2フロア

オプション２

法令適合している平面プランをご用意できない場合

ご自分で間取りを描いてみたが法令適合しているか解らない、内装業者（インテリアコーディネーター等）に間取りを描いて貰ったが法令適合しているか解らない場合等※5

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合で、法令適合している平面図をご用意できない場合

1フロア基本料金＋250,000円＋（390㎡-150㎡）×1,650円／㎡＋150,000円／フロア×2フロア

オプション３

プランの案が全くなく、基本プランから依頼される場合

用途変更の工事費用が坪100万円を超えるようなデザインをご希望の場合は別途料金が発生します。オプション２の料金は、本料金に含まれます。

例：各階130㎡の3階建ての物販店の建物の全てを飲食店に変更する場合で、基本プランからご依頼される場合

1フロア基本料金＋375,000円＋（390㎡-150㎡）×2,300円／㎡＋225,000円／フロア×2フロア

オプション4

確認済証（もしくは確認通知書）・完了検査済証の紛失

各5,000円

オプション５

確認申請副本の紛失

新築後に増築・用途変更等の確認申請が必要な変更をしている場合には、その確認申請副本も含みます。

100,000円

オプション6

確認申請時の設計図書（構造計算書含む）の紛失

完全に紛失している場合の価格です。一部残っている、構造計算書だけ無くした、確認申請時のものでは無いが契約時もしくは竣工時の図面が残っているなどの場合は、残存状況などによって、料金が変わってきますので、その場合は当社に直接、お問合せ下さい。（ある一定の精度の図面が残っていれば、かなり安くなります。）

オプション7

平成12年以前に建てられた建物の場合

オプション８

その他

厨房以外で火器（調理用・炉等）を使用する場合

地下が存在する場合もしくは、用途変更箇所が地下の場合
１フロアごとに基本料金＋100,000円

機械排煙設備を使用している建物の場合
200,000円／箇所

現況建物の遵法性確認について、特定行政庁が建築基準法第12条5項による報告を求めてくる場合

200,000円～

東京都練馬区等が該当しますが、その他の行政区でも該当する場合がありますので個別にご相談下さい。また、求めてこない行政区であっても、用途変更する建物に何らかの法的瑕疵がある場合などは必要になる場合もあります。上記料金は、建築基準法に一切抵触していない場合の料金になります。

確認申請（用途変更）・工事完了届・防火対象物使用開始届以外の届出が必要な場合

個別にお問合せ下さい。

用途変更を行う規模、行った後の建物の状態、その建物の所在する地域によって、変わってきます。

看板設置に関して

個別にお問合せ下さい。

看板は設置する規模によっては工作物の確認申請を行わなければならず、申請するための設計図書も必要になり、設置する場所によっては、構造計算が必要になります。また、地域によっては看板の規模や色彩などの制限がある場合や届出が必要になる場合があります。

お支払い方法について
建物によっては完了検査済証が存在しても、図面が揃っていても用途変更ができない場合があります。
例えば階段が一つしかなく、避難場有効なバルコニーの無い建物の5階の事務所を飲食店にすることや、第一種住居地域の飲食店をカラオケ屋さんにすることや、２ｍしか接道していない路地状敷地の中にある戸建てを保育施設にするなど、建築基準法の別の規制によって不可能な場合があります。
また、用途変更をしようと思っている以外の部分に重大な建築基準法違反がある場合なども用途変更の確認申請が出せない場合があります。
その為、当社では、まず用途変更が可能であるかどうかの調査を行います。・・・調査段階
そして用途変更が可能であることが解った段階で用途変更の申請作業着手となります。・・・用途変更の申請着手
そして、用途変更の工事が終了し、特定行政庁に工事完了届を出して業務終了となります。

まず、頂いた基本情報にて、概算見積りを作成します。

調査料（調査段階）
概算見積金額が100万円未満の場合・・・調査料　10万円＋消費税
概算見積金額が100～200万円未満の場合・・・調査料　概算見積の10％＋消費税
概算見積金額が200万円万円以上の場合・・・200万円までの部分が10％＋200万円を超える部分につき5％＋消費税
（別途出張料：下記出張料の10％を調査段階で請求いたします。）
調査によって概算見積の段階で判明しなかった部分について、金額が変更される場合があります。
調査後、すぐに正式見積りを発行します。
正式見積り金額の50％－調査料＝用途変更の申請着手時
正式見積＋国土交通省指定民間確認機関に支払う確認申請料＝工事完了時
となります。

出張費について

基本料金内で完了できる業務範囲内の出張費です。オプションが発生する場合は、オプション内容によって出張回数が変わってきますので、個別にお問合せ下さい。

沖縄本島を除く島嶼部につきましては、当社に直接、お問合せ下さい。

2物件以上をまとめて依頼される場合などは、当社に直接、お問合せ下さい。例：最寄りが名古屋駅の場合の出張費

基本料金50,000円＋（366km（東京～名古屋）÷50km切り上げ）×10,000円=130,000円

例：最寄りが大阪駅の場合の出張費

基本料金100,000円＋（556km（東京～大阪）÷100km切り上げ）×20,000円=220,000円

注意事項

※1　用途変更後に建物の中に違う用途が存在する場合は複合用途となります。例：１，２階が事務所だった建物の1階のみを飲食店にした場合など

※2　性風俗関連特殊営業に関してはお請けできない場合があります。飲食店、物販店、遊技場の中に、集会場（結婚式場・セレモニーホール等）・映画館・劇場・スポーツ施設（フィットネスクラブを含む）は含まれておりません。この場合は、当社に直接、お問合せ下さい。

※3　確認済証（もしくは確認通知証）・完了検査済証を紛失した場合は、オプション対応となりますので上記オプション設定を参照して下さい。確認申請もしくは完了検査を受領していない建物の場合は、建築基準法適合状況調査報告からの対応となりますので、当社に直接、お問合せ下さい。参考：『建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法』

※4　完了検査受領後に違法に増築・用途変更もしくは法令に抵触するような間取り変更をしている場合、違法状態の内容によって対応が変わってきますので、当社に直接、お問合せ下さい。また、建築基準法第12条1項及び3項の定期検査、消防法に関わる定期検査を受けていない場合、もしくは受けていても指摘事項の改善が行われていない場合、各種定期検査を受領し、指摘事項の是正をしてからでないと用途変更が出来ない場合があります。

※5　法令適合の確認については、必ず建築士にして貰い、その建築士に法令適合していることの書面を貰ってください。「保健所から了解を貰っている。」「消防署からの了解を貰っている。」等のお話をされる方がいますが、消防署は消防法、行政庁は建築基準法という様に管轄範囲外については見ていません。しかし、用途変更を行う場合には各々の法適合をしなければなりません。

※　物件や地域によって、ご希望の用途に変更出来ない場合があります。可否については、当社に直接、お問合せ下さい。

目黒の秋刀魚と経営

今日、女川漁港や気仙沼漁港で秋刀魚で賑わっているというニュースがありました。

去年は、どちらの漁港も震災の影響で漁に出られなかった船も多く、原発で揺れる中、秋刀魚どころでは無かった一年でした。しかし、一年経って、ようやく活気を取り戻している姿を見て、同じ漁港育ちの自分としては、微笑を浮かばずにはいられませんでした。まだまだ、苦労はあるとは思いますが、美味しい秋刀魚を食べたいと思います。

さて、秋刀魚と言えば、

『目黒の秋刀魚』を思い出す人も多いと思います。

一時の落語ブームもあり、『目黒の秋刀魚』の話を知っている方も多いのですが、
意外と私の周りには『目黒の秋刀魚』の落語の話を知らない人も多々います。

ここで書くよりも、実際に落語で『目黒の秋刀魚』を見聞して貰いたいのですが、ブログの都合上、ざっくりとあらすじを書きます。

ある時、江戸にいる殿様が、目黒に鷹狩りに行きます。

殿様は腹が減ったので昼飯の弁当を食べることにしますが、
家来が弁当を忘れたことに気がつきます。

慌てて、食べものを調達にいくと、庶民がサンマを食べています。

それを分けてもらい、殿様に差し出すと、殿様は喜んでそのサンマを食べました。

そして、一年が経ち、殿様は言います。
「あの時の秋刀魚は上手かった。もう一度食べたい。」

家来はサンマが庶民の食べもので殿様の食べるものではないと、
思いながらもサンマを手に入れるべく奔走します。

鮮魚は築地ということで、築地でサンマを手に入れ、殿様に食べてもらう為にあれこれ手を加えます。小骨を取ったり・・・。結果的にサンマは秋刀魚じゃなくなって殿様の手元に・・・

そのサンマ料理を食べた殿様が言います。
「やっぱり、秋刀魚は目黒にかぎる。」

と、こんな話ですが、ざっくり纏めていますので、
多少の表現の違いは容赦してもらえればと思います。

また、文字にしても全く、面白くありません。やはり、落語は見聞してもらわないといけません。

日本の携帯電話を『ガラパゴス化』と言われて、随分の時間が経ちますが、相変わらずの状態です。これは携帯に限った話ではありません。日本のテレビが苦戦していますが、その打開策として、新技術を搭載したテレビでそれを打開しようと業界は考えています。

牛丼業界を見てみましょう。牛丼と言えば、『吉野家』、『松屋』、『すき家』の価格競争が話題になることがありますが、結果としてどれもこれも苦戦という状態になっています。

簡単な話です。

高所得者層（殿様）を狙って、商売をする人は、高品質なものを作れば、
高所得者層の皆が買ってくれる。

中間層以下（庶民）には、安価なものを提供すれば、中間層以下の人、皆が買ってくれる。

『目黒の秋刀魚』は、庶民の食べものでしたが、殿様の口にも合いました。

何故でしょうか？

バランスの問題です。必要に応じて、必要なものを提供したからです。

今の日本は、経済的に苦しい状況にありますが、世界レベルで見れば豊かな国です。安価でも質を落とせば、人心は離れます。しかし、豊かな国と言っても経済的に不安定で苦しいのも、また事実です。そこに殿様商売を展開しても受け入れられないでしょう。

「やっぱり、秋刀魚は目黒に限る！」
と言われる、商品を提供しなければなりません。

品質を落とすのではなく、
発想の転換もしくは回帰を求められる時代になっていると私は考えています。

黒字確定の売買契約

今日は契約があります。

決済も3週間とないので停止条件の無い、売買契約です。
本件は、昨年の10月から追いかけてきた仕事で今年度の売上で3割弱の大型案件です。

金融機関からの融資の確約も取っているし、不安材料は解消した上での契約です。

しかし、何故か、心が晴れません。

理由はわかりません。
本件でうちの会社の今年度の黒字が確定します。

あと、一件の契約も先月しており、それについては来期の売上が
無くても来年度を凌げるだけの超大型案件もまとまっているのに
何故か、まったく心が晴れません。

自分が追い求めているものと違うからなのか・・・。
じゃあ、何を自分が追い求めているのかもよく解りません。

そこで、一首

春の海
群れる青きに
もぐりきり
手を伸ばせども
思い届かば
スキューバをやるわけではないんですけど・・・

前進と後退

今週は火曜日～木曜日まで福岡にいました。

大型賃貸マンションの完了検査＆消防検査に立ち会ってきました。
不動産の仕事ばかりしている様にみえますが、私の会社の売上の６割は設計です。

福岡は、出張や単身赴任する場所としては男の憧れの場所です。

女性は美人ばかり、食べものは美味しいし・・・
しかし、私は立会い以外の時も殆どホテルに引きこもっていました。

なぜなら、別の設計の依頼を受けていて、追い込みでホテルで資料の作成でした。
ホテルの前にあるコンビニでお弁当を買って必死の作業。

今週は多忙でした。

来週も月曜から、中規模案件の決済です。（こちらは不動産の仕事）
寒いだけに体調だけは注意したいと思います。

福岡で、今やっている仕事で一句

人心
筑紫の丘に
強いれども
積もらぬ雪は
融けてゆくかな

事業って、後退は付き物ですが、前進するよりも後退が大きいと進歩しません。

融ける前に次の雪が降るから、積もっていきます。
自分も少しずつ積もる雪の仕事をしようと思います。

死のロード（阪神タイガースは関係ありません。）

最近、都内23区某所の一角の不動産をまとめる仕事をしています。
場所は、閑静な住宅地です。
駅から10分かからない場所。
土地の価格は約２００万円/坪ぐらいの場所なのですが・・・。
駅の周辺も活気もあるし、商店街も非常に活気があります。
当該物件の両サイドにある主要道路も人通りも多いのですが、
その物件のある道だけは、何故か暗い感じがします。
まぁ、住宅地ですし、大きな家が並んでいる場所なので
そんなもんかなぁ・・・と思っていたのですが・・・
その道、約300ｍぐらいで行き止まりになります。
その300ｍぐらいの中に低層のマンションが２棟、
どっかの会社の低層の社宅。、
それに２階建ての木造のアパートが１棟あるだけで
あとは一戸建ての家です。
私がまとめているのはそのうちの一戸建てとそのアパートなのですが、
いろいろ調べているうちに凄いことが解ってきました。
まず、低層のマンションの１棟では平成に入ってから
（というよりも平成になってから、出来たマンションですが・・・）
飛び降り自殺が３回。
その内、1回は飛び降りたが死に切れず、しばらくの間は意識不明で生きていたとか。
そして、このマンションを投資用に1棟買いした会社は、休眠状態に。
今回の当該物件ではないのですが、
その通りの一番奥の行き止まりの家では
病弱な奥様がいた家があって、その奥様の面倒を実妹がみていた。
その内、ご主人と実妹ができちゃって、身篭る度に奥様が怒り、
何回か中絶をさせ、そのうちに奥様は自殺。
当該物件の隣にある一戸建て（これまた100坪を超える大きな家なんですが）の
家族は、4人兄弟だったんですが、
お嫁に行って、この家から出て行った人を除いて
全員、20代で死亡。（2人は癌、1人は交通事故）
そしてその隣の家が廃墟の様になっているのですが
昭和40年ごろに3人兄弟が相続をしたけど、
その内、配偶者がいたのは末っ子の女性だけ。
相続をした直後に長男、次男は死亡（死因不明）。
残った、末っ子の女性は、相続後、平成に入って離婚。
離婚したご主人は、離婚後翌年死亡。（自殺）
その後、その末っ子は後見人が付く程の状態に。
後見人となった、その末っ子の子供も現在はうつ病で後見人の資格剥奪。
結果、二人ともこの場所を立ち去り、遠縁に引き取られている状態。
さきに書いたどっかの社宅が２棟というのは
もともとは海軍の航空隊の寮だった。
最後は特攻隊員が一時的に集められていたとか・・・
全部が調べられている訳ではないのですが
触りだして1週間でこんな状態です。
過半以上の家で、自殺者が出ている様な場所です。
心霊スポットの様な話は一切信じないのですが、
さすがに、この土地に昔からいる地主さんを尋ねてどんな場所かを聞いてみました。
大正時代に入るまでは僅かに集落がある程度で
ほとんど、人が住んでいなかった。
関東大震災で下町から逃げてきた人が土地を借りて住み始めた。
今は暗渠になって見えないが、この道の入り口には小さな小川があって橋があった。
江戸時代よりはるか前には小川の周辺に集落があった。
その集落に住んでいる人は所謂、落ち武者で
それを江戸時代になる少し前に打ち殺してしまった。
などなど、気味の悪い話がでてきます。
さっさとこの仕事は片付けたいな・・・と思っています。

商業系リーシングのコンサルから住宅系まで

最近、うちの会社では色々なことをやっています。

設立当初は、商業系のリーシングコンサルタント的な仕事をメインにしていたのですが、
景気の動向もあって、商業系の仕事から、住宅系の仕事が増えてきました。

• マンションの工事監理（現場監督じゃないですよ。ゼネコンが設計図書通りに作っているかを監理する仕事です。しかも、約500戸！）
• 戸建の設計（進行中）
• 戸建分譲の積算（定期的）
• 底地権の売買（半分ぐらい終わったかな・・・）
• 医療法人への新規土地誘致（進行中）
• 　クリニックの増築の設計（進行中）

さらには、あるハウスメーカーから、デベロッパーへの戸建分譲のプレゼンを依頼されたりもしています。

しかも、福岡～東京まで・・・

一通り、なんでも出来る会社なのですが、あまりに一貫性がないなぁ・・・と

先日、

「そちらの会社で出来ないことは？」

という問いに、うちの社員が

「飛行場の設計、競馬場の設計、競艇場の設計・・・」
などと、説明していました。

『誰がうちに依頼するんだよ！』
と思いつつも、なんでもやっているなぁ・・・と思っていました。

今日は、久々に落ち着いている日なので、
会社のホームページをちょっとだけリニューアルしました。

CREと「ちゃんこダイニング若」運営会社の倒産

さて、本日、２つの倒産がありました。

一つ目はCREです。
もう、随分前から噂もあったので、最初に聞いたときには

「あっ、まだ倒産してなかったんだっけ？」

というのが感想でしたが・・・。
最近は不動産会社の倒産もめっきり減っていて、絶対に落ち着いたとは言いがたい状況の会社も多々あるのに不思議に思っていた矢先の出来事でした。

株式会社コマーシャル・アールイー民事再生手続き開始の申し立て

業種　不動産サブリース　　
所在地　千葉県流山市駒木493　　
登記上　東京都中央区八重洲1-5-4　　
設立　昭和55年6月　　
従業員　120名　　
代表者　甲斐田 啓二　　
資本金　32億5,420万8,000円　　
年商　(21/3月期単体)279億0,641万円　　
負債総額　(22/3月末日現在)150億円内外

平成19年2月26日、21年2月18日、21年11月18日ほかの特別情報東京版で既報の当社は、5月6日、東京地裁へ民事再生手続開始を申し立てた。申立代理人は松下 満俊弁護士(梶谷綜合法律事務所、東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング23階 2311区、TEL 03-3212-1451)ほか6名。監督委員には宮川 勝之弁護士(東京都千代田区丸の内3-3-1 新東京ビル225区、TEL 03-3213-1081)が選任されている。

土木建築工事を行う幸洋建設(株)として昭和55年6月に設立された。翌年に賃貸用倉庫型建物の建築・賃貸借事業に進出し、以降は不動産有効活用事業を主体に手がけるようになり、平成元年11月には商号を(株)幸洋コーポレーションへ変更し、さらに平成16年11月に現商号へと変更した。

平成7年10月には日本証券業協会に株式を店頭登録、平成16年12月には店頭登録を取り消しジャスダックへ上場した。この間もオフィスビル・レンタルオフィス等の不動産転貸・賃貸・管理を主軸に投資用アパートの販売や不動産ファンド事業等も展開し、業績は増収基調で推移、平成20年3月期の年商は465億4,513万円を計上していた。

しかし、その後はサブプライムローン問題に端を発する世界的な景気の減速を受けて国内不動産市況も急速に冷え込み、当社の販売ペースも鈍化し、開発物件の販売価格も大幅に下落することとなり、平成21年3月期年商は279億0,641万円までダウン、113億円の当期損失を計上していた。これによりコミットメントラインの財務制限条項に抵触し、金融機関からは平成22年6月末までの返済猶予を得て、リストラを行いながら経営再建を進めていた。

一方、業況は変わらず、平成22年3月期第2四半期(21年9月末時点)からは債務超過に転落。平成22年3月期も連結で赤字予想を余儀なくされ、今後、支払不能に陥る恐れがあることから、今回の事態となった。

なお、今後はスポンサーからの支援を得て再建を図る予定とされ、現在は業務提携先である公共建物(株)に支援を要請中との事。

今年に入ってからの上場企業の破たんは、1月19日に会社更生手続開始を申し立てた(株)日本航空(東証・大証・名証各1部)に次いで2社目。

出典：東経ニュース

また、本質的には不動産、建設とはまったく関係ありませんが「ちゃんこダイニング若」をオペレーションしている、ドリームアークが倒産しました。

この「ちゃんこダイニング若」ですが、ある政令指定都市で、私が再開発を行おうとした時に、その再開発エリアの中にあった古いビルのテナントとして入っていました。立ち退き交渉に入る前に、その再開発プランそのものが頓挫したので交渉には至りませんでした。

ちなみに、その店舗は直営店ではなくフランチャイズ店でした。私はそれ以外では「ちゃんこダイニング若」に行ったことがないのですが、それなりに美味しかったと思います。値段も物凄く高いという訳ではなかったのですが、２～３回行けば、一通り味わえそうなメニュー構成でしたし、昨今の外食不況ではこのクラスの外食チェーン店は、余程の経営体力がないと乗り越えられなかったのかもしれません。
また、若乃花関のイメージダウンや、ちょっと過去の人というイメージがあったので、タレントブランドを利用するにも一本調子過ぎた感じもありました。

「ちゃんこダイニング若」が破産　負債４億５千万円

花田勝氏プロデュースのちゃんこ鍋と新創作和食の店「Ｃｈａｎｋｏ　Ｄｉｎｉｎｇ 若」の７軒目、新宿店がオープン。詰め掛けた報道陣に一礼して店に入る花田勝氏＝２００５年７月、東京・新宿区（写真：産経新聞）

帝国データバンクによると、元横綱の若乃花関が設立したちゃんこ料理店「Ｃｈａｎｋｏ　Ｄｉｎｉｎｇ若」を全国展開するドリームアークは６日、東京地裁に自己破産を申請した。負債総額は４億４７００万円。

元従業員が残業代が支払われていないとして、労働審判を申し立てるなど、厳しい資金繰りが表面化していた。

同社は、２００２年７月に若乃花関（本名・花田勝氏）が設立。都内を中心に全国展開、０７年７月期の売上高は約１６億円を計上していた。夏場の来店客減少などから資金繰りが困難になり、コラーゲン料理専門店へ改装するなどしていたが、経営立て直しには至らなかった。

出典：産経新聞