ジュンク堂松山支店のオープンパーティー
先日、松山に行ったことはブログで紹介したとおりです。
詳しくは・・・出張
実は、帰りの飛行機もさることながら、行きの飛行機もとんでもなく早い飛行機でした。
ジュンク堂書店松山支店のオープニングパーティは14時からだったのですが、予約した飛行機は羽田発7時20分、家を出たのは5時半でした
。
今回、一緒に仕事をした名古屋の地上げ屋のTさんと松山空港で待ち合わせをしたのですが、Tさんは8時半に松山空港に着いていて、お互いに眠い目を擦っての待ち合わせとなりました。
さて、なんで、そんなに早く松山入りしたのかは内緒ですが、不動産屋として仕事をする以上、町を視察しなければなりません。そこで、松山の町を歩いてウロウロしていました。
そして・・・オープニングパーティーに参加して、一旦、Tさんと別れて自分の宿に、松山で一杯飲むために18時に再度待ち合わせをして、飲み行きました。
さすがに朝が早かったので1軒で終わりにしようとしたのですが、ぶらっと歩いて結局、２軒目のバーに入りました。
しばし、飲んでいると・・・店の奥で飲んでいた男性が、
「失礼ですが、ジュンク堂書店のオープニングパーティに出られたかたですか？」
「はい・・・そうですが・・・」
「実は今日、お見かけするのこれで3度目なんですよ！」
いくら、狭い町とは言え、1日に3度もばったり会う程、狭くはないし、見かけても知人でも有名人でもないので覚えている方が不思議かと思いました。
「はぁ・・・どちらで・・・」
「最初は銀天商店街、二度目は全日空ホテル（オープニングパーティの会場）、そして、今です。」
「よく、覚えていましたね！」
「失礼な言い方ですが、お二人とも、普通の人とは雰囲気が違いますから・・・。」
「えっ・・・。あっ、Tさんのことですね！」
自分は見た目は普通の人だと信じています。
「俺かい！」
「いえいえ、お・ふ・た・り・とも・・・。如何にもって感じですよ。」
そんなんに気軽に声を掛けるのか・・・
とまぁ、こんな感じで会話は進み、我々がなんで松山にいるかを話し、相手の素性などを聞きました。
その人は全日空ホテルの方だったんですが、生まれも育ちも、そして今も松山の方でした。
そこで、かなり会話ははずんだのですが・・・そこで、意気投合した話は・・・
自分の町は自分達の手で再生させなければいけない。
決して、国の助成金や補助金頼みの再生を考えてはいけない。
自分達の手で自分達の出来ることから、やらないといけない。
ということでした。
私はあまり成果の出ていない、地域再生プロジェクトを２つ知っています。
一つは伊豆の稲取町です。
こちらは一時話題になった、再生のプロを外部から招聘して、再生を試みています。
外部からプロを招聘することは悪いことではありません。
しかし、問題はそこの人達が一致団結して、再生しようという気持ちに欠けていることです。
もう、一つは同じ、四国の高松です。
こちらも都市計画のプロを入れて、国土交通省なども参加して、
地域再生ファンドを組成し、高松の商店街の再開発を行っています。
これは日本の典型的な箱物再生事業です。
立派な建物や、都市計画だけで地域再生ができると思ったら大間違いです。
お金を使えば地域がよくなるわけではありません。
商店街の人や地域住民が新しい箱を欲しがっているわけではありません。
たとえば、夕張や大牟田の様に炭鉱産業が衰退し、町そのものの 使命を完了している町はどうしても衰退します。一定のところまでの人口減少は仕方がないところです。炭鉱に変わる産業と言っても、限界があるでしょうから、需要に叶ったところまでの衰退は仕方がないと思います。
それでも、以前の活気を取り戻そうと無理をして、素人考えでよくわからない観光施設を作ったりすれば、正に財政破綻を起こします。これは既に実証済みです。
しかし、高松も稲取も実は昔とあまり変わってはいません。
特別に終焉を迎えた産業があるわけでもありません。
問題は町の魅力です。
それを勘違いして、外部の金に頼り始めることが間違っています。
地元の人が自分の町を自慢できない様な町に外から人は来ません。
地方都市が疲弊しているのは人口減少が最大の原因です。
なぜ、人口が減るのでしょうか？
交通の便がよくなれば人が集まるとでも・・・。
昔は高速道路も新幹線も無いのに地方都市は立派に存在していました。
その事を考えていなければ、本当の意味で魅力ある町にはなりません。
抽象的な話だけど・・・
空から降ってきたもの
立退きや、地上げをやっていると、様々な人に会います。基本的には「会って良かった。」「自分の人生の糧になった」ということは殆ど有りません。なにせ、こっちからは、「そこから、出て行ってください。」「あなたのその土地を売ってください。」という話を持ちかけるわけですから、自分の為になる話を聞けるということは殆どありません。（稀にはありますが・・・）もっとも、為になる説教を拝聴しに行っているわけではないので、仕事が成立すれば、別の意味で十分に自分の為にはなっています。
むしろ、会いたくない人という方が多いかもしれません。しかし、そこは仕事なので・・・。
立退きの仕事を何軒かこなして、少しは、この仕事に慣れてきた頃でした。
私はあるマンションの立退きをしていました。そのマンションは７階建てです。4階部分までは1階と同じ大きさで建っているのですが、5階からは斜線なりに後退しているので、7階からは6階、6階からは5階、5階からは4階のベランダ（ルーフバルコニー）が覗き込める様な構造になっていました。
すでに、立退きは殆ど終わり、6階の一部屋と７階の一部屋を残すのみでした。
もっともここからが大変なのです。
賃貸マンションや賃貸アパートの場合、最初に下記の様なお手紙を居住者に出します。
本建物は老朽化の為に建直すことになりました。大変、ご迷惑をお掛けしますが、平成○○年○月○日までに退居して頂くようご協力お願いします。
尚、お預かりしています敷金につきましては、今回は本建物取り壊しの為、満額お返しいたします。
この場合、管理会社名義か家主名義で行います。
と、このお手紙の時点で結構な人が退去に同意してくれます。理由は四つあります。
・ 借家法を理解していないので、家主に出て行けと言われた時点で断れない。
・ 『建物老朽化』は住んでいる人にとっても心理的に不安になります。
・ 建物を傷つけて、「明らかに敷金が返ってこない」、もしくは「預け入れ敷金以外にも取られるかな？」と思っている居住者にとってみればラッキーな話です。
・ また、ワンルームなどで多いのですが、そもそも、長期間住もうと考えていない居住者もいます。
この様な人は立ち退き費用すら殆ど掛からずに出て行ってくれます。
学生や低所得者が多い共同住宅では意外にあっさりと終ることが多いです。（借家法を知らないか、知っていても戦う術を知らない為。）
しかし、最後の方まで残っている方と言うのは、それなりに交渉が私からみれば苦戦しているから残っている方です。立退きというのは１００戸のマンションの９９戸が出て行ってくれても、最後の１戸が退居してくれなければなんの意味もありません。だから、最後が踏ん張りどころなんです。
というわけで、あと２戸だからと言って気は抜けません。
私は6階の一室の方（Nさん）と立退きの交渉をしていました。
Nさんは某一部上場企業の法務部の課長さんです。独身ですが、家賃２５万の２LDKに住めるだけの財力はあります。知識もありました。
それ故に最初は苦戦したのですが、やはり知識のある方なので、時間を掛けて交渉することでやっと着地点が見えたころでした。Nさんは、仕事でいつも遅いので、打ち合わせはいつも夜になってしまいます。その日はNさんの部屋で打ち合わせになりました。
あらかた、その日の打合せが終わった頃に、上の階からドタドタと走るような、そして、なにやら大声が聞こえました。
もっとも、かなり堅牢なマンションでその足音も声も気にはなりませんでしたが・・・
「７階の方はなんか騒いでいるみたいですね。」
「そうなんですよ。以前から、奥さんのヒステリックな叫び声とか聞こえるんですよね。」
「では、Nさんがここにお住まいの間、ご迷惑お掛けしました。
」
「もっとも、私も殆ど寝に帰っているみたいなもんで、あまり気にしていませんでした。
」
と、話をしていたその時でした。
Nさんのバルコニーに何かが落下するのが窓越しに見えました。。
Nさんが干していた、シーツ？ごと、バルコニーの床に何かが落ちました。
Nさんと私は顔を見合わせて、バルコニーに向かいました。
その時、私はぞっとしました。何故なら、シーツに包まった物体が動いているんです。
もう、頭の中では上の階の人が暴れて、バルコニーに落ちたと思いました。
Nさんｔ私は恐る恐るですが急いでそのシーツを剥がすと・・・
なんと、中から出てきたのは犬です。
しかも、グレート・ビレニーズです。（超大型犬で重さは40㎏以上ある大きな犬です。）シーツに一度、引っかかったせいか、どこも怪我はしてなさそうです。しかし、さすがに犬も興奮していて、物凄い顔で睨まれました。
『な・・・なんで、犬が空から・・・』
一応、管理者で大家でもある私は慌てて、7階に行きました。
「あ・・・あの、お宅様では犬を飼っていますか？」
「だから、なによ！
」
奥様は相当、ヒステリックになっています。
「いえ・・・6階の御宅に犬が落ちてきまして・・・」
「言う事聞かないから、ベランダから投げたのよ！」
『グリーンピースに言いつけてやる！
』
と言いたいのを必死に押さえて・・・
「いえ、まず、6階の方にご迷惑なになりますので、犬と言わず、物を投げるのは・・・」
「うるさいわねぇ、管理会社の人でしょ。いつも、マンションをうろうろしているから知ってるわよ！」
『そりゃ、立退き交渉で毎日来ているよ。』
と、言い出しそうだったんですが
名刺を出して・・・
「管理会社でもありますが、所有者でもあります。」
と、言ったところで相手も少し、バツが悪くなった様です。
「ごめんなさいね。もう、投げないわよ！」
「いえ、それはそうなんですけど・・・」
「何か、まだ用事があるの
」
「はい、当マンションはペットの飼育は禁止しております。賃貸借契約書にそれは明記させて頂いておるはずです。」
「じゃあ・・・、捨てて来いって言うの？
」
「いえ、そういう意味ではありません。」
「解ったわよ！他に用事がないなら帰ってください」
「解りました。」
と言うよう、ビックリする様な人でした。
もっとも、この契約違反を理由に私がその方に立退きを迫ったのは言うまででもありません。しかし、犬の大きさには、相当、驚きました。
と、またもやどうでもいい話ですが・。。
乗降者数３４６万人の新宿でも祭り
私の会社は、西新宿にあります。
向かいのビルは44階建てです。（うちのビルは12階ですが・・・）
私の様に商業系のリーシングなどをやっていると駅の降乗車数というのは把握しておかないとならないのですが・・・
新宿とは凄いところです。東京には丸の内や八重洲、赤坂、六本木、渋谷、池袋などなどのターミナル駅や繁華街がありますが、新宿駅の乗降者数は346万人です。（西武新宿駅は除きます。）これは日本一どころか世界一です。
ちなみに2位池袋、3位梅田、4位渋谷と続きます。
※梅田駅229万人には大阪駅、西梅田駅、北新地駅を含みます。また、利用者数は減少傾向にあり、渋谷駅が限りなく迫っていて、今年あたりは逆転している可能性があります。
梅田駅が229万人ですから1.5倍になるのですが、この新宿駅の降乗車数に含まれているのは
JR東日本
小田急線
京王線
東京メトロ（丸の内線）
都営地下鉄（新宿線、大江戸線）
です。
他に新宿駅から地上に出ずに地下道で歩いていける駅は
西武新宿駅（西武新宿線） 184千人
新宿西口駅（大江戸線） 53千人
都庁前（大江戸線） 37千人
新宿三丁目（丸の内線・副都心線・都営新宿線） 93千人
西新宿（丸の内線） 44千人
その他に新宿と名前の付く駅
西新宿五丁目（大江戸線） 22千人
新宿御苑前（丸の内線） 45千人
東新宿（大江戸線・副都心線） 18千人
と、新宿周辺の駅だけで50万人からの降乗者がいます。
そして、高さ１００ｍ以上の高層ビルが34本、そして現在、計画中の１００ｍ以上のビルは4本・・・こんなに必要なのか？というぐらい建っています。
そして、その人の多さ、人種の多さ、日本の風俗街と言ってもいい歌舞伎町にハングル語がやたらと目立つ百人町などなど語りだしたらキリが無い町です。
しかし、そんな新宿でも・・・
お祭りをやっていました。
ビルとビルの間にある小さな神社でのお祭りでした。
こういう文化は大事にしたいですね。
巨人 ペナントレース優勝2009
今日は、巨人がV3を達成しました。
以前、同じ巨人ファンから、
「最近の巨人は生え抜き以外の選手で戦いすぎ若手が育たない。」
また、他チームのファンからは
「巨人は金に物を言わせて、他球団の選手を引き抜きすぎだ。」
と揶揄され続けました。今でも小笠原、ラミレス、谷などは巨人が引き抜いた選手と言っても良いですが、他のトレード選手は他チームに行く可能性もありましたし、ゴンザレスや木村拓也などは他チームには雇ってもらえなかった選手です。
また、亀井、越智、山口、東野、松本、坂本などなど若手が育っているのも事実です。
ある阪神ファンに
「東京ドームは狭いからホームランが出る！甲子園に来て打ってみろ！」
と言われたこともあります。
気持ちはよく解りますし、実際に甲子園に行ってみると、
『広いなぁ～』
と感じます。
しかし、これは巨人と阪神の長打力の比較には全くなってません。
実際に、今年の巨人阪神戦の甲子園でのホームラン数は巨人が勝っています。
ただ、ホームラン数が野球の優劣を付けることではないことはWBCであっても今年のパ・リーグを見ても解ることですが、巨人が阪神に負ける時は、阪神打線が繋ぎの野球に徹してきた時だったという記憶が多いです。
ただ、巨人は長打力で勝るチームであることは否めません。
東京ドームがホーム球場である以上、そういうチーム構成になるのも仕方がないのでしょう。
しかし、今年の巨人は強すぎました。
ある中日ファンが
「今年は中日が優勝してもおかしくなかった。それだけ中日は勝ったんだ。しかし、それ以上に巨人が強すぎた。」
たしかに、今年の中日の勝率は、例年なら優勝してもおかしくない勝率ですし、どれを取っても立派な成績です。先発吉見、チェン、セットアッパーの浅尾、押さえの岩瀬、バッターもポイントゲッターの森野、和田、守備も相変わらず完璧な二遊間。強いていうなら、ブランコの息切れぐらいしか、ケチのつけようがありませんでした。
この三連戦も三連勝での優勝は想像していませんでした。
30年ぐらい巨人を応援してきましたが、今年の巨人はV９時代の記憶が殆ど無い私にとっては、最強のチームだと思いました。
このまま、クライマックスシリーズ、日本シリーズも頑張ってもらいたいです。
巨人関連連発だけど・・・
巨人ファン
今までのブログで書いたかどうかわかりませんが・・・
何を隠そう（隠してませんが・・・）、私は巨人ファンです。
ドームに行けていませんが
スカイパーフェクトTVで絶叫してます。
近所迷惑かもしれないぐらい・・・。
そこは養った、近隣対策の腕で・・・。
現在、G４－０D
今日の優勝を信じて・・・
【開発】大規模小売店舗立地法4
大規模小売店舗立地法について、勘違いされている方が多いみたいので、ちょっと前回から話題が逸れますが、書いておこうと思ったことがあります。
つい最近、こんな会話がありました。
「K区で、すごーーーく、いいビルが手に入ることになったんですよ。」
余程、気に入っていたのでしょう。
「良かったですね！」
どんなビルかは想像できなかったのですが、適当に相槌を打っておきました。
「もともとは飲食ビルだったんですけど、周辺の相場賃料ぐらいは取りたいんですよね。ただ、飲食店ではそこまで賃料は伸びないですよね。だから物販系でいきたいんですよ。相澤さんのところで、テナントのあたりを付けて貰えませんか？」
「いいですよ。物件資料、できれば建築時の平面図なんかあると助かります。」
「では、メールしておきます。」
次の日にメールを見てみると・・・
延床面積は約1700㎡、専有部分は1300㎡ほどあります。
それを見て、私はすぐに電話しました。
「このビルを物販店に入れるんですよね？」
「はい、1棟貸しが希望ですが、何か問題でも？」
「いえ、ただ大店立地法に掛かる可能性がありますよ。」
「へ？だって、用途変更しますから問題ないのでは？」
「いえいえ、用途変更は関係ないですよ。」
と、この後、しばらく噛みあわない会話が続くので、大規模小売店舗立地法について下記の様な説明をしました。
大規模小売店舗立地法とは
① 新築、既存ビルに関わらず、売り場面積が１０００㎡を超えた時点で申請し、許可が降りるまでは営業ができない。
※例えば、5階建てのビルで各階が240㎡だとして、１～４階までが床面積全てを売り場とする物販店で、5階がレストランだっとすると、この時点では、このビルの売り場面積は960㎡だから、大店立地法には抵触しない。しかし、5階のレストランが退居して、この階に本屋さんが入居しようとすると、このビル全体の売り場面積は1000㎡を超えるので、大点立地法に抵触することになる。
② 大店立地法はテナントではなく所有者が申請するものである。
※上記の例で言うと、本屋が入居するのだから、その本屋が申請するように感じるが、本屋は他のテナントの売り場面積は把握できない。申請者は所有者であり、罰則規定も所有者に適用される。ただし、テナントも営業停止になる。
③ 大店立地法の申請から許可までは8ヶ月かかる。許可が降りるまでは営業できない。
※上記の例で言えば、この本屋が営業できるのは8ヶ月後からとなる。当然だが賃貸借契約の際には、営業開始が8ヵ月後であることを伝えておかなければならない。営業を目的とした賃貸借契約にも関わらず、所有者に申請義務のある法律に於いて、8ヶ月間、営業ができないのであることを事前にテナントが理解していなければトラブルは必至である。
④ 建築基準法、消防法などには連動しない。
※建築基準法などは国土交通省管轄で管理官庁は市町村の建築主事となるが、大規模小売店舗立地法は経済産業省管轄の法律で許可権者は都道府県知事である。
売り場面積1000㎡以上の物販店を新築しようと思って、大規模小売店舗立地法の許可が降りて無くても、確認申請は申請できるし、確認済書もでる。また、確認済書が降りて無くても、大規模小売店舗立地法の申請もできるし、許可も出る。
ただ、確認済書が無ければ建物が建てられないだけで、大店立地法の許可が降りなければ営業ができないだけである。
用途変更をした場合でも同じである。
また、所有者には罰則規定があることを理解しておかなければなりません。
上記の例を逆手にとる方法はあるのですが・・・。
ここには書けませんので、もし、知りたい方がいれば、メッセージ（プチメ）等でご質問下さい。
※細かい条件等を見ないと正確には答えられない場合があります。
次回は第３話の続きを書きます。
アンチテーゼと代案
人と言うのは不思議なものです。
今のままの社会にも不安や不満もありますが、いざ変わろうとすると、それに対する不満もあります。
人の意見の大局が正しいはずなのに極細の事象にアンチテーゼを唱えたくなります。アンチテーゼを述べることは極めて簡単なことです。故に人はそれを唱えます。
対極側に立つ者は時として、
「アンチテーゼを唱えるのであればそれの代案を提示しなさい。」
と言います。
それは最初の意見を言ったものの遁辞かもしれません。
代案を提示しなくても、間違った将来が予測できるのであれば、それを唱えることは間違っていません。しかし、前に進むためには、如何様にも代案が必要なのです。
それを模索し、彷徨うことも必要なのかもしれません。
リストラ 第7話
私はN取締役に呼ばれました。
N取締役は生え抜きです。生え抜きどころか、中学校を卒業してH建設に入社し、創業者の家に居候しながら、仕事を続け、たたき上げの技術者でした。
N取締役は時折、古臭い話をします。その殆どが現代の住宅市場では時代遅れの話でした。故に、社員はN取締役の話が苦手でした。
しかし、私はN取締役の話を聞くことはあまり苦痛には感じませんでした。
N取締役の話には、住宅業界の私の知らない30年が詰まっていました。細かい精神論はあること、パソコンに対して批判的であることを除けば、寧ろ、住宅業界や、社員教育という部分に於いては為になるのではないかと私は感じていました。
「おい、相澤、I常務が色々、人事をいじろうとしているみたいだが、相澤はどこまで知っているんだ？」
「それは私自身のことですか？それとも社内全体のことですか？」
と言う、言い方をした自分がN取締役が社内全体の人事について聞いていることを察していることが解っているにも関わらず、こういう言い方をした自分の防衛本能に少し嫌気を感じました。そして、自分がその様に感じる時には相手はそれをしっかりと解っているということでした。
「それは愚問だな。社内全体のことを知っていれば自身のことも知っているだろう。自身のことを完璧に知っているということは、相応の話を知っているということだろう。」
「すいません。N部長の方が私よりも多くの情報をお持ちだと存じますが・・・。何せ、私は中間管理職ですから・・・」
※私はN取締役が役員になる前からN部長と言っていたので、『N部長』と最後まで言っていました。
その際に、この言い訳は苦しいか・・・と感じてはいました。
「相澤、その、物の言い様は相澤らしくないな。R社長、I常務から直接呼ばれて、話をしただろう。」
「たしかに・・・。私は新規立ち上げの部署に異動になることを聞きました。しかし、全体の人事については伺っていません。しかし、何故、N部長は私に聞くんですか？R社長なり、I常務と、事前のご相談をされているのではないのですか？」
「う～ん。相澤らしいというか・・・。人は一人では何も出来ないといことが解らないのか？」
私はN取締役の言っていることが、その時には全く解りませんでした。後に解る様になるのですが、今考えれば、それを理解できる様にならなかった方が良かったと思います。
「すいません。N部長の仰りたいことを理解できないのですが・・・」
「解らなければ、それでいいが・・・。ところで、相澤の人事の件は誰から聞いたんだ？」
「I常務です。R社長が退任されるので、I常務が次期社長ということでしょうかね？S部長もI常務が、直接、しかも、今の時期に人事を事前に言うのはオカシイと言っていましたが・・・」
「やはり、I常務が言ったのか・・・。相澤は、それでいいのか？」
『やはり』と言うことは、何かをN取締役が知っていることは間違いないと思いました。しかし、私はあまり、人事に興味をもっていなかったので、そもそも、如何様でも良いと思いました。
「良いも何も・・・。私はサラリーマンです。与えられた場所で最大限の努力をすることが仕事です。また、そこまでしか私には権限がありませんから・・・。」
N取締役は私に何か言おうとしましたが、しばらく何かを考えていました。人が言葉を選んでいると実感した瞬間でした。そして・・・
「たしかに、そうだな。一つ、頼みがあるんだが・・・。」
「何でしょうか？」
「R社長、I常務から、個別に呼ばれることが多くなるだろう。それについて、相澤が間違っていると思ったことがあったら、俺に教えてくれ。相澤の力になるから・・・。」
不思議に思いました。
『なんで、個別に呼ばれるんだろう・・・』
とも思いましたが、それに対して、間違ってると思うことがあるなら・・・。
「ありがとうございます。その際にはN部長にご相談させて頂きます。」
としか、言い様がありませんでし。
ただ、この時に、大きな人事改革があることは容易に想像できました。
しかも、役員が中間管理職の私にまで、情報収集をしなければならない程、混沌としながら、密やかに、手綱を競き合っていること、触感する実感がありました。
人事の発表まで、あと4日でした。
また、なにやら中途半端だけど・・・
四国初出店 ジュンク堂松山支店
出張に行っていました。どこに行っていたかと言うと
道後温泉！
そう、愛媛県松山市です。
別に道後温泉を地上げに行った訳ではありません。
※ 道後温泉を地上げすることは民間では絶対にできないと思います。
では、松山まで何をしに行ったかと言うと・・・
うちで仲介したテナント様が９月１９日にオープンし、オープニングパーティに出席する為に行ってまいりました。
そのオープンしたお店がこちらです。
ジュンク堂松山支店
ジュンク堂四国初出店です。
ここ、実は紀伊国屋書店さんがあった場所です。
紀伊国屋書店さん撤退にともない、弊社にビルオーナー様から依頼があって、
弊社からジュンク堂書店様をご紹介させていただきました。
金曜日にオープニングパーティがあって、土曜日に１０時オープン。
１時間ほど、書店に滞在したのですが、店内は大混雑だったので撤退。
お店を出たのが正午前だったのですが・・・ここで問題が発生。
私の飛行機は16時20分・・・。
5時間ほど時間が余ってしまいました。
そこで、一人で松山観光を・・・
とは言っても、もともと観光をしに来たわけではないので
予備知識がまったくありません。
松山市駅まで行けば観光案内所ぐらいあるかな？と思ったら
※山市駅前は高島屋などがあり、松山の中の随一の繁華街です。
『松山市駅』は路面電車のため、駅そのものがバス停みたいな感じで
とても観光案内所がありません。
すると、なんかとんでもない汽車がやってきます！
坊ちゃん列車です。
この列車、私の記憶では
一等席が五銭で二等席が三銭のはずです。
30年前に読んだ本に主人公が
「田舎者は僅か二銭の差でも二等席に乗る」
と書いてあったように覚えています。
実際は・・・
300円でした。
※普通の市電は150円です。しかし、この坊ちゃん列車、所謂、快速です。各駅には停まらず、ターミナル？駅にしか停まりません。もっとも、自転車と同じぐらいのスピードですが・・・。
あまりに、暇ということもあったのですが、他にやることもないので、これに乗ってみることにしました。車掌さんに聞いてみると道後温泉が終点とのこと・・・。
せっかく、松山まで来たので道後温泉に行ってみようと・・・
さっそく乗車・・・
停車場はすぐ知れた。切符もわけなく買った。
乗り込んでみると、マッチ箱のような汽車だ。
ごろごろと五分ばかり動いたかと思ったら、
もうおりなければならない。どうりで切符が安いと思った。
※30年前に読んだものなので若干間違ってるかもしれません
これが坊ちゃん列車の名前の由来になる、小説『坊ちゃん』の一文ですが
マッチ箱とは言わないまでもかなり小さいです。
そして、20分もしたら、道後温泉に到着しました。
さて、道後温泉に浸かって、ゆっくりすると他の場所を見ることができなそうなので、入り口の写真（冒頭の写真）を撮って、撤退。
ぐるりと松山の町を回って、地名や位置関係が解ったので、もう一度、「坊ちゃん」を読んでみたいと思いました。
次は、坊ちゃん列車の途中で、山の上に見えた松山城に向かいました。
坊ちゃん列車は本数が少ないので、帰りは普通の路面電車で
普通の路面電車は、最新鋭という感じでした。
※写真はありませんが、時折すれ違う、路面電車にはどう見ても、30年前から走っていそうなものもありました。
さて、今度は松山城です。
私たち、建築を学んだ人間は古い建物を見ると何故か興奮します。
それがお城であったり、古い美術館であったり、神社であったり、様々ですが、私はお城好きです。
という訳で・・・松山城へ・・・
なんと、リフトに乗って山頂に行けとのこと！
私、高所恐怖症です。
しかし、歩く自信も無く、我慢してリフトに・・・
さて、山頂に着くと、天守閣まではあとわずかです。
あと少し、でも結構、あります。
飛行機の時間もあるので、ここからはダッシュで天守閣へ！
天守閣に着くと、城主 加藤嘉明 が出迎えてくれます。
加藤嘉明についてはこちら・・・Wikipedia 加藤嘉明
さて、加藤嘉明氏に挨拶して一気に天守閣を登ると・・・
松山の町が一望できます。海まで見えました。
飛行機まで4時間しかないので一気に回ったので、僅かな観光になってしまいましたが、天気にも恵まれたのでなかなか良かったかと思います。
最後に・・・
松山や
秋より高き
天守閣
正岡子規
松山観光案内だけど・・・
抵当権と不良債権
本日、首都圏マンション販売戸数が出ていましたが相変わらずの２０００戸割れでした。
理由は消費の落ち込みによる販売不振と、在庫処理による新規の差し控えによるとニュース記事には出ていますが、そこそこ元気なマンション業者は来期以降の販売用不動産が無くて困っています。
しかし、土地はあるのに販売用不動産が無くて困っているというのは・・・
現状の市況に合致する販売価格の土地が無いという事です。
実際に不動産価格が底値に近い状態だと言う事は解っているのですが、問題はこの底値に近い状態がどの程度続くかは解りません。
最近、こんな話がありました。
現在進行形の案件の為、場所と値段は話せませんが・・・。
その案件は業者Aが立退きを行って、マンションを作る為に平成１９年に購入した物件でした。
ご存知の通り平成１９年から土地の値段は下落を始めます。
立退きを行っている間にその土地は大幅に値下がりをしてしまいました。
業者Aはノンバンク系金融機関Bから、抵当権による融資を受けて、その物件を購入しました。
しかし、金利もあるし、現在事業化しても利益を見込むことが極めて難しい状況であることから土地の売却を検討しました。
そこで、今年の初めに仲介業者を介して、多くのマンション業者に打診すると、概ね１０億円（仮）程度の解答しかありませんでした。当然ですが、借入額ははるかに高い金額です。そして、１０億円で抵当権を外すように業者Aは金融機関Bに交渉しました。
結果は門前払い・・・
「１４億円以下では抵当権は外せない！」
でした。
しかし、金利負担も大きく、業者Aはなんとか土地を売却する為に再度、その物件の売却を図りました
あまり、結果は変わりませんでした。どの大手も前よりも低い金額を言ってくるのですが・・・
１社だけ１２億円！という価格を出してきました。
この価格は私が見ても採算ベースギリギリかな？と思う価格でした。
１４億円には届いていませんが、これだけの業者に当って、１社だけ飛びぬけた高い金額です。このチャンスを逃せばしばらくこの物件は売却できないだろうな・・・と思いました。きっと、金融機関も納得するのでは？と思い、業者Aは再度、金融機関Bと交渉しました。
結果はさすがに門前払いではなかったのですが・・・
※まだ、交渉中です。
「来年になれば不動産価格は上昇に転じます。だから、焦って売却するのは辞めましょう。どうしてもというなら、やはり１４億円で・・・」
という回答でした。
実は、この類の話はバブル崩壊後の平成５年ごろから平成１４年ぐらいにかけて、沢山あった話です。
金融機関が損切りしたくないから、抵当権を解除しない・・・
その結果、持っている業者も破綻し、金融機関も不良債権処理が遅れ、結果としては金融破綻に繋がったのですが、なんの反省もありません。
というか、もうバブル崩壊後の不良債権処理が遅れたことを忘れてしまったのか、知らないのかもしれません。たしかに、バブル崩壊から、もう２０年経っていますから、その事を知らない人も大勢いると思います。
その金融機関の言うとおり、来年になったら土地の価格が上昇に転じるかもしれません。それは否定はしません。実際に底値に近い状態であるとは思います。
しかし、それが上昇に転じなかったら・・・。
いずれにしろ、現在の混沌とした状況では極めて予想は難しいと言ってよいでしょう。
とするならば、現在の状況下でベストの価格で売却し、不良債権は処理しておくべきなんですが・・・。
現在、交渉中の話ではありますが、その金融機関がその事に気がついてくれることを切に願います。
ちなみにバブル崩壊後、日本の土地の値段が底を打ったのは平成１１年ごろです。しかし、土地の値段が上昇に転じ始めるのは平成１６年～平成１７年ごろです。つまり、底値の状態が５～６年間続いたわけです。
金融機関の責任で多くの人達が疲弊したということをもう一度よく考えて欲しいと思います。
高値の土地を掴んだ業者も責任はありますが、金融機関は金融機関の本来の社会的責任と社会的存在意義を認識してもらいたいものです。
