不動産価格の周期性

『不動産価格の周期性』などが解ったら、苦労はいりません。

もっとも、投資用の不動産用地であれば、ある一定の規則性はあります。インフレ率がゼロであればアップトレンドの時は価格が高くなれば投資家の投資意欲が減っていき価格上昇率は鈍化し、いつか高値を踏んで価格は下落に転じます。ダウントレンドの時は、価格が安くなるれば、投資家の価格意欲が増してきて、価格の下落は鈍化し、いつか底値を打ち、価格は上昇に転じます。これは株や先物と同じです。

昨今、不動産価格が底打ちかどうかという話がありますが、価格下落が鈍化しているし、安くなったことで投資家の投資意欲が増してきているのも事実です。ただ、ワンルームマンションを見れば、金融機関の投資用マンションに対する貸し出し評価がまだまだ厳しいこと、Ｊ－ＲＥＩＴを見ればたしかに想定利回りは相当に高くなっていますが、Ｊ－ＲＥＩＴそのものに不安を感じているので、そちらのリスクが払拭できないでいると思います。そこで二番底懸念の様な話がでるわけです。

個人的には実需不動産価格との関連性も無視できないと思っています。実需不動産価格で言えば、マンション販売戸数は12月が必ず多くなる傾向がありますが、今年はボーナスの最大の落ち込みが解っていますから、販売戸数が増えれば、契約率の大幅低下は免れないと考えています。とすれば、決算期の3月辺りに、再び値引きをして販売するという形になり、3月ごろに不動産価格は再び下落に転じ、来春に二番底を迎えると考えています。

この様に大きなトレンドはファンダメンタルからある程度の想像はつきます。しかし、周期性はなかなか読み取ることができません。それは、株価や先物の価格に『決定的』な周期性が無いのと同じです。

理由は簡単です。

その価格の決定は『人間』が行っているからです。つまり、テクニカルな要因がそこに関わってくるからです。また、インフレ率をゼロとしていますが、ゼロであり続けるわけがなく、必ずプラスかマイナスに動きます。つまり、外的要因も大きくそこに関わってきます。

株価や先物取引に於いて、『罫線』があります。不動産価格にこれを使わないのはその取引が株や先物取引ほど、同一のものに対して、取引回数の絶対数が圧倒的に少ないからです。

しかし、似たようなことは出来るのではないかと考えています。

株価はある一定の景気動向を示しています。不動産価格もそれに近い動きはしています。

周期性は導き出せなくても、株価や株の出来高、それに金利との関連性はある程度は導きだせます。

前述の様に決定権が人間にある以上、完全に一定の法則を見つけることは不可能です。

酒田五法という株の罫線解読法がありますが、これは経験則から成り立っているはずです。万能ではもちろんありませんが、ある程度の役には立っていると思います。（私は株をやらないので、酒田五法を利用したことはありません。）

しかし、経験則から解るということは、明らかに関連線のある経験値を数式の左右に並べて回帰分析を行えば、なにか出てくるのではないかと思っています。

例えば・・・

商業地であれば

公示価の変動≒株価＆株の出来高とＬＩＢＯＲ

住宅地であれば

公示価の変動≒所得動向と税率と人口と長期金利

建築価格はどの様に絡めるんだろう？？？

まだまだ関連項目があるとは思いますし、上記だけでも循環参照をしている感じがします。ということは、株価とＬＩＢＯＲの関連性や所得動向と長期金利の関連性なども考えないといけないことにはなります。

きっと、どこかのエコノミストや金融機関なんかで誰かがやっているんだろうけど・・・。

なんの役に立つかは解らないんですけど・・・。

そんな、本やサイトを知っている方がいらしたら、教えて下さい。

首都圏マンションの市況

今日はかつて、ハウスメーカーでマーケティングや経営戦略、商品戦略をしていた経験を活かして、データ解析から自分なりの市場分析をしてみます。

不動産の景気動向の指標には投資用不動産と実需用不動産に区別されます。今回は実需用不動産を考えてみました。

マンションの市況で前年同月比での比較をします。

9月は久々に前年同月比を上回り、『底打ちか！』と言われましたが、10月は一転して前年同月比を大きく割り込む結果となりました。

しかし、これは去年の9月の業績があまりに悪かったために、

『去年よりも今年の9月は良かった』

という話であって、市況が本当に回復したかの目安にはあまりなりません。

我々が良く見ているのは、在庫状況と契約率です。特に契約率に関しては70％が販売の好不調を表す指標となります。

ちなみに2008年と2009年のデータを比較してみると

2008年

月　販売戸数　契約率　販売単価

1月　2320戸 52.7% 4210

2月　3460戸 60.1% 4768

3月　4446戸 65.2% 5008

4月　2865戸 63.1% 5338

5月　4389戸 71.0% 4825

6月　4002戸 64.7% 4638

7月　3554戸 53.5% 5309

8月　2041戸 70.9% 4799

9月　2427戸 60.1% 4467

10月4240戸 63.0% 4848

11月3293戸 63.2% 5018

12月6696戸　61.9% 4218

2009年

月　販売戸数（前年同月比）　契約率　販売平均単価

1月　1760棟(-560）　64.2% 4172

2月　2509棟（-951）　61.7% 4823

3月　2390棟(-2056)　78.3% 4747

4月　2621棟(-244)　64.7% 3953

5月　3528棟(-861)　70.6% 4550

6月　3080棟(-922)　70.2% 4543

7月　3230棟(-324)　75.3% 4627

8月　1914棟(-127)　69.3% 4314

9月　3063棟(+636)　73.9% 4527

10月3386棟(-854)　69.0% 4619

こうやって見てみると、去年の9月の発売戸数が如何に少なかったかということがわかります。

また、去年の10月は去年の9月と比べると1813戸も増えていますが、今年は323戸しか増えていません。今月の前年同月比は単純に去年の10月の販売戸数が多かったというだけの話です。

しかし、今年に入って9月以外は前年同月比で販売戸数が上回った月はありません。

このデータは色々なところで毎月出ているので、多くの方が目にする機会が多いと思います。

ではここまでの統計を取ってみると・・・

去年の10月までの販売戸数　33,744戸

今年の10月までの販売戸数　27,481戸（前年比81.4%）

去年10月までの販売平均単価　4765万円

今年10月までの販売平均単価　4508万円（前年比94.6%）

去年10月までの平均契約率　62.8%

今年10月までの平均契約率　70.0%

販売戸数（供給戸数）を18.6%減らして、販売単価を5.4%減らして、なんとか需給バランスを取っているといった状態です。これは『過去にこうしていれば』という話になりますが、去年に同じ様な状況であれば今年と同じ様な状態であったと考えられます。

ということは、昨年から、なんら状況は変わっていないというのが現在の状況です。

ただ、逆に言えば大分、前から市況は底を打っているという事です。

前年同月比の比較で言えば、毎月マイナスですが、契約率や販売価格などから総合的に判断すれば、その様な状況になっていると言えます。

そして、販売戸数や契約率、販売価格は違うものの分譲戸建にも同じ様な傾向が出ています。

ここで気をつけなければならないのは、今の契約率などから市況が回復に向かっていると判断することです。

実際には需給バランスが取れているのに底打ちと判断して攻勢にでれば、やはり供給過多になります。バブル後の平成7～9年ぐらいにも同じ様な現象が見られていたはずです。（データの比較をしていないから感覚的な話ですが・・・）

そこで、更なる地価下落や販売単価の下落が発生します。しかし、来年度は契約率向上や自社データから、供給戸数が増すと考えます。（12月に賞与減などで契約率が大幅に減れば別ですが・・・）

つまり、どちらかというと・・・

「（そろそろ、攻勢かけないと株主もうるさいし・・・）底値も打ったことだから、攻勢に転じよう！」

と、テクニカル的な動きを始めます。

そこで供給過多になることで住宅市場は二番底を打つと考えられます。実際には金融機関の動きも影響があると思います。

問題は二番底を打つ時期にあると考えています。

実際には来年売上げ分の用地を『攻勢に転じる』程、取得しているデベロッパーは少ないと思います。それは、土地の担保に対して、金融機関が懐疑的であったことも大きく関与しています。来年のマンションの販売戸数は大きくは増えないと考えるのが自然ですが、工期の短い低層マンション用地は各デベロッパーが必死に集め始めています。所得等が大きく変わるとは考えにくいですが、民主党の『団体から個人』への政策も講じて、住宅市場も若干ですが今年よりも明るい兆しが出ると考えます。

そこでの攻勢の開始が（実際には用地取得という考え方からは既に始まっていますが）供給過多になると考えています。

その影響は来年の下期に出てくるはずです。そこが二番底・・・。つまり来年のこの時期が二番底になると考えられます。

また、現在は苦しい中規模のデベが排除され、大手（財閥系や電鉄系）が強いですが、高価格ハイブランドの需要の先食いから、その辺りの価格帯に限界がくるのは時間の問題です。

この状況から考えると、中長期的には大手ブランドよりも適正な仕様と価格を追求した中規模のデベロッパーが勝ち組に回ると考えています。

【開発】大規模小売店舗立地法5

さて、前回は既存ビルに関する大店立地法に抵触する可能性のビルについて、書きましたが元の話に戻ります。

前々回（【開発】大規模小売店舗立地法3）で、大店立地法に抵触した場合とそれに抵触しなかった場合の得られる収益の差について、書いたわけなのですが、実は大店立地法には、もう一つ大きなリスクがあります。

平成19年の建築基準法改正と大きく連動する話です。

そもそも、大店立地法は申請してから許可が出るまでに、概ね8ヶ月から12ヶ月の日数が掛かります。

申請から開店許可までの流れを愛知県の事例で説明します。（私の知る限りでは、流れそのものはどこの自治体でもあまり変わりありません。）

とこんな感じなのです。

ここで、重要なのは、申請の前に事前相談や関係各署（警察署など）に相談したり、申請後の近隣説明などにより、よく駐車場の出入り口の位置やゴミ置き場の位置などのプランが変わることです。

前回の話の通り、本法は建築基準法とは連動しませんから、大店立地法の申請と、建築確認申請は同時に行うことも出来ますし、建築確認申請を先に出すこともできます。

建築確認申請から審査そして建築確認が出るまでの期間も相応に掛かりますから、平成19年6月より以前は大店立地法の申請と確認申請を平行して作業することがほとんどでした。

ところが、建築基準法改正により、『軽微な変更』に関する内容が大きく変わりました。

結果的には、プランをちょっと変更することで、構造計算等が変われば出しなおし・・・という様な感じになりました。また、以前は2ヶ月以内で出来た確認申請が、現在では基本的に3ヶ月～4ヶ月の期間が掛かります。

もし、大店立地法の申請過程でプランが変われば、常に設計変更を行い、確認申請の出しなおしを余儀なくされ、設計コストも掛かっていくことになります。

そこで、新築の場合は大店立地法の許可が出てから、建築確認を出すということになります。

と、考えると、この期間が大きな問題となります。

例えば、郊外に土地を賃借してやる場合や、もともと、農地として使われていた場所などで土地の値段が安い場所などは、申請期間中の税金や、土地を購入した場合の金利はあまりかかりません。しかし、本題の土地の場合、土地の値段だけで24億円です。もし、3%の金利で借りて、大点立地法申請に1年が掛かれば、7200万円の金利が掛かります。

前回の話の通り、上手くいって3億5千万円の利益で、大点立地法に掛かると賃料の高い専有部分の減少で8000万円円の収益減となり、前述の金利による収益減で7200万円となり、1億9800万円しか利益がなくなってしまいます。つまり、44%も利益が減ってしまうわけです。そもそも30億円近い投資をして、粗利益ベースでこれだけ、利益が減ることになれば、当然ですが、事業そのものの是非を考えなければならなくなってしまいます。

また、期間リスクは金利だけではありません。

景気です。不動産価格の長期的な変動というのは現在ではある程度は予測できます。

物価の変動（インフレ）が無いと考えれば、青天井に不動産価格が上昇していくことはありませんから、どこかで不動産価格は下落もしくは高値安定という状況が発生します。もちろん、デフレが発生すれば、不動産価格は下落をして、場合によっては安値安定という事態が発生します。

しかし、物件単位や数ヶ月単位の不動産の価格転換点を読みきることはなかなか難しいものです。

※　色々なエコノミストがファンダメンタル的な要因から、不動産価格の中期的な展望を予測していますが、正解率は50%ぐらいだと思います。つまり、丁半博打みたいなものです。しかし、先物取引よりかは、不動産の価格変動は緩やかです。

つまり、誰も予測できないならば、そのアップトレンド期間内に開発を如何に完了するのかということが非常に重要になります。その為にも開発期間をより短くする必要性があるわけです。

そこでなんとしても、大点立地法に抵触しないようにしなければならないわけです。

では、次回は本当にどんな開発をしたかを書きます。

【東京都中野区鷺宮】久々の現調

久々に現地調査に行ってきました。

最近は物件が少ないこともあるのですが、現調を社員に任せることが多かったのですが・・・

今回は自分で行ってきました。理由は・・・

近いから！

自宅から歩いて行けるところに2物件ありました。用途としては戸建用地かマンション用地か微妙ば場所です。

東京都中野区鷺宮が解らない方に少し、どんな場所かを説明します。

Google　マップ　中野区鷺宮

鷺宮の歴史について　鷺宮-Wikipedia

そもそも中野区という区は東京23区の西部で南北に細長い区で東は新宿区、西を杉並区に挟まれ、北側は豊島区に接していますが、北側が西に少し細長く延びていて、その部分は南が杉並区、北が練馬区に接しています。

鷺宮とはその杉並区と練馬区の間にある場所です。

公共の交通機関は西武新宿線の『鷺ノ宮』という駅で、急行に乗ると、西武新宿→高田馬場→鷺宮と新宿から2駅目です。そういう意味では西武新宿線のターミナル駅の筈なんですが・・・なぜか、パッとしません。

また、鉄道以外の交通機関としては関東バスでJR中央線の阿佐ヶ谷行きと荻窪行きがありますが、これまた、鷺宮からの利用者は少ないです。

と書くとあまりパッとしない町の様に感じるのですが、それには理由があります。道路事情です。

鷺宮という町は中杉通りという、青梅街道～目白通りまで抜ける通りの東西、西武新宿線の北側～新青梅街道の南に挟まれたエリアがメインの場所になります。鷺ノ宮駅（駅名は『ノ』を入れます。）を降りるとその中杉通りに面しています。

問題はこの中杉通りにあります。この通りは環状七号線と環状八号線のちょうど真ん中にあり、東京23区西部の南北に縦断する道路としては重要な役目を果たしています。ところが、この通りが青梅街道から目白通りまで開通したのは、昭和55年ごろです。

それまでは阿佐ヶ谷北の部分が一方通行の細い迂回路しかありませんでした。昭和55年に青梅街道～早稲田通りまでが4車線道路として開通し、青梅街道～早稲田通りまでは一気に交通事情はよくなりました。

ところが、早稲田通り～目白通りは未だに2車線道路で歩道は人がすれ違うこともできないぐらい細い歩道です。

その為、鷺ノ宮駅～新青梅街道まで続く商店街はそこそこは人が流れているのですが、活気のある商店街とはいえません。やはり、商店街はゆっくりと人が歩けることが重要です。

また、もっと大きな問題としてここが計画道路であることと、西武新宿線の踏み切りです。

この中杉通りが早稲田通り～目白通りまでが拡幅の為の計画道路で計画決定もしているのですが、延として進みません。ところが、計画道路の為、セットバックしないといけないなどの規制があることなどで、不動産的な価値があまり上がってこない為、不動産の取引も活発ではなく、中野区の幹線道路沿いにも関わらず、大きな更地の駐車場があったりします。

また西武新宿線が朝や夕方の時間帯に開かずの踏み切りになる為、町が西武新宿線で南北に分断されてしまっています。これは『鷺ノ宮』駅が急行の停まる駅の為、各駅停車が急行との待ち合わせをしている間、踏切が開かない理由からきています。

とは言う物の、やはり一歩入った住宅街は閑静な住宅街が広がります。

高田馬場まで10分、新宿、池袋なら15分という立地ですから、住宅街としてはそれなりの価格もします。

というわけで現調に行ったのですが、二つの現場は私の自宅から徒歩でどちらも20分以内の場所ですが、私の自宅は西武新宿線の南側です。現場は西武新宿線の北側です。前述の通り、町は西武新宿線で分割されているので私も西武新宿線の北側に用事がないこともあり、殆ど行ったことがありませんでした。

歩いていると、懐かしいものを発見しました。

これ、コインゲームです。

これを知っている貴方はアラフォー以上、確定です。

やり方は・・・

一番上に10円を投入します。

その10円玉が左の一番上のレバーのところに行きます。レバーを弾いて、右のレバーのところに持っていくのですが、途中に落とし穴があり、勢いが強すぎたり、弱すぎたりすると落とし穴に落ちます。上手く、右のレバーに行ったら、左の二段目のレバーのところに弾きます。それを繰り返して、一番下まで持っていけたら、景品がもらえるというものです。

そもそも、盤上に書かれている絵が一本足・・・。もちろん、イチローの振り子打法ではありません。

世界の王貞治です！

巨人優勝万歳

残念なことに、電源が入っておらず、できませんでした・・・。

ここから一つ目の現場まで50mでした。

そして、現場を視察。（仕事は一言で終了）

さて・・・一つ目の現場を見終わったので・・・

二つ目の現場に向かって歩いていると・・・

なにやら、怪しいビルを発見

ギャラリー招福民芸館

招き猫だらけです。（他の動物もありましたが・・・）

ギャラリーと書いてありますが売っているようです。

ショーウインドウもこんな感じです。

そして、ビルの横の路上には・・・

と、こんな感じで大きな招き猫です。正に招福・・・。

自宅から1ｋｍのところに色々なものがありました。

私の今、住んでいるところは生家から700ｍぐらいのところなのですから、ここまで2ｋｍもないのですが40年住んでいて、こんなところがあるとは知りませんでした。

また、長々と書いてしまいましたが、テーマは仕事なのに、さっぱり仕事のことを書きませんでした

たまには自分の家の周りを歩いてみると面白いものがあるかもしれません。

たまには自分で現調に行くから・・・

リストラ　～第9話～

本稿のテーマは『組織』なのですが、組織というのは、なかなか難しいものです。

企業という組織は営利団体である以上、利益を追求するのは当たり前のことです。利益を得る為には『安く仕入れて、高く売る』『より多くの販売数を稼ぐ』の二つの方法しかありません。勿論、両立できればそれがベストに決まっています。

『安く仕入れて高く売る』ためには、安く仕入れた物を如何に加工するかの同業他社に負けない技術力が問われます。

『より多くの販売数を稼ぐ』ためには、同業他社との価格競争に勝たなければなりません。

ここでの難題は同業他社に負けない技術力です。

日本の製造業分野に於いては世界に負けない技術力は沢山あると思います。しかし、ある一定以上の技術開発は人間の生活レベルに於いて必要かどうかという問題に立たされます。

例えば携帯電話が良い例でしょう。

日本の携帯電話は世界レベルに於いて非常に優れたものです。しかし、世界シェアという意味では決して優れていません。これは日本の携帯電話の付加価値的性能が、利用者に受け入れられてないからに他なりません。私の携帯にも色々な機能が付いています。デジカメ、ＴＶ、ＦＭラジオ、もちろんネットもできるし、ダウンロードしたのでドラクエもできます。使っていませんが、音楽も聴けるし、申し込めば、携帯で電車やバスにも乗れるし・・・。

ところが、ここまでの必要性があるかは極めて疑問です。

ただ、人類が技術開発をして売れる分野はまだまだあるのも事実です。医療薬品の分野や電気自動車などの環境産業が典型例だと思いますが、それ以外の多くの分野では、コスト競争が技術開発に勝っていく時代に変化していくと思います。

しかし、技術者は全局面が見えないまま、技術進歩を目指します。これはそれが仕事である以上、仕方がないことです。

組織の中でそれを理解してもらい、世に出すことは大変なことでした。

私が技術者だった時代に思っていたことは

『企業としての社会的使命を考えて、技術開発に臨む』

ということでしたが、企業としての社会使命は当時の私にとっては、その企業が社会的に認められる技術や商品を世に送り出すことであり、企業としての利益を最重要には考えていませんでした。

『利益は後からついてくる。』

ぐらいに考えていました。

しかし、重要なことは『必要な技術とコストバランス』であることが組織運営にとって重要なことです。

これは企業が大きくなればなるほど、重要になってきます。

本タイトル続編で久々にも関わらず前置きが長くてスイマセン。さて本題です。

私は、その会社が力を入れるべく新設した商品技術開発室に配属されました。

しかし、もともとあった部署ではありませんから、何から手をつけるべきかは全く解りませんでした。

また、私はこれからの住宅業界において新築の需要が減っていくと考えていました。理由は・・・

１．人口の減少。また、団塊ジュニア世代を住宅減税や、相続税の前倒し政策などで、需要の先取りをしたことから、新築の需要は全体としては減っていく。

２．当時、創設された住宅性能評価制度などで、住宅寿命の延長化などにより、建て替え需要の減少。

３．当時のバブル崩壊後、立ち直らない日本経済から見て、立ち直ったとしてもスパイラル経済になり、新築よりもリフォームによる住宅などの建築物という資産を大事にしていく。

という考えを持っていました。

今でもこの考えは殆ど間違っていないと思っています。

ですから、新築住宅の技術開発や新規の商品考案をすることが、自分のいる会社にとってメリットになるとは考えていませんでした。しかし、その事業をやっていく以上、誰かがやらなければいけない事だとは思っていました。

ですから、他の社員からしてみれば、エリートの集められた部署と思っていた様ですが、個人的には

『誰かがやらなきゃいけないから、仕方なく自分がやる・・・』

と言った感覚をもっていました。

（自分のことをエリートみたいに書くのは極めて嫌なんですが・・・話の進行上そういうことにしておいて下さい。）

そして、人事発表が社内の掲示板に張り出されたのを見て驚きました。

※当時は社内ネットワークがまだ完成しておらず、社内的な重要な決定事項は社員通用口の掲示板に張り出されていました。なにせ、タイムカードのあった時代ですから・・・。

Ｍ部長が『耐震リフォーム部』の部長に異動になっているのです。この部署も新規の部署です。

私の中では、今後の住宅産業は前述の様に将来的には変化していくと考えていましたから、Ｍ部長が『耐震補強』や『リフォーム』という、今後の住宅産業の主軸になっていくであろう部署の初代部長になるということは、正しい人選だと思いました。

『やはり、この会社は派閥やコネで人選をしない！』

と勝手に思いました。

ただ、私はその時には自分なりに納得して、『耐震リフォーム部』の他の社員の名前を見ていませんでした。また、私が配属になる『商品技術開発室』は本社ビルの最上階、『耐震リフォーム部』は別館1階でその部署に行くことは殆どありませんでした。

また、その時にもう一つ新しい部署が出来上がりました。

『新規事業部』

です。

「なんじゃ、この部署は・・・」

と思わず口に出してしまいました。名称を見て、普通に

『新しい事業をやる部署なんだろうな・・・』

とは思いましたが、メンバーを見ると・・・

責任者からして、どうしようもない部長です。次長もこれまた、出世に遅れた人。2つの課があり、その一つの課の課長もなにをしているんだか良くわからない人。と言った感じでした。

私はその部署のメンバーを見て

『窓際族って古い表現だけど、まさにこの部署のことだなぁ』

と思っていました。

ただ、よく解らないのが、もう一つの課の課長がＮ課長ということでした。

私の知る限り、このＮ課長は営業きっての切れ者です。私もそれまでに随分、一緒に仕事をしてきましたが営業の中堅社員の中では一二を争う人だと思っていました。

さらにＩ常務のお気に入りでした。

『ありゃ？なんかミステイクしたのかな？』

と思いました。

そんな、社内の辞令を見て、思ったことは

『自分は、明日っから、何すりゃいいんだろう・・・』

で、目の前にある自分の置かれた状況に精一杯でした。

この、３つの新しい部署に込められた、本当の意味を知るのに私は何年という時間を費やします。

久々なのに中途半端だけど・・・

『ＥＣＯ』って・・・

タイトルの話に入る前に、今日の日経新聞より抜粋です。

※詳細記事は１４，１５面に掲載されていましたが５面に出ていた記事をそのまま書きます。

新築オフィス下期賃料

東京、２年連続下落

大阪は２１年ぶり低水準

　景気低迷を背景に新築オフィスビルの賃貸料（募集ベース）が大幅に下落している。日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査（下期、10月中旬実施）によると、新築ビルの賃料は東京で２年連続で下落した。大阪は３年連続で下がり、1988年８月以来21年ぶりの低水準となった。賃料負担の軽減を図る企業が急増。オーナーはテナント確保のため賃料の引き下げに動いた。（関連特集14、15面に）

　募集賃料の水準を指数化したオフィスビル賃貸料指数（85年２月＝100）は、東京の新築ビル（築後１年未満）が127.83と前年同期比24.27ポイント下がった。2005年ごろからの「不動産バブル」が始まる前の03年秋とほぼ並んだ。大阪の新築は115.32と同18.91ポイント低下し、バブル期の賃料高騰前の水準に落ち込んだ。

　既存ビル（築後１年以上）は東京が139.96ポイントと同22.8ポイント下がった。大阪は同2.15ポイント高の137.86ポイントと小幅上昇したが、07年秋から低水準で推移している。

　経費削減のためのオフィスの撤退や縮小が進み、既存ビルの空室が加速。新築ビルも大半が空室を抱えたまま開業している。

日経新聞平成21年11月4日14版　5面記事　抜粋

まだまだ、景気回復軌道というには程遠い状態ですが、空室率自体は高止まりで増えている様子はあまり感じません。14面、15面の特集記事には仙台あたりは供給過多で苦しいという記事が出ています。

ここで、ちょっと思ったことなのですが・・・

たしかに景気悪化でオフィスを含む、企業の設備投資意欲は減退し、できれば経費削減の方向に持っていきたいと考えるのは当然です。これは、不動産投資だけではなく、機械設備、人件費なども同じことだと思います。

しかし、不動産に於いて、経費削減とは賃料の安いオフィスに引っ越すことだけでしょうか？

今、トヨタのプリウスやホンダのインサイトは大変売れています。

これは、エコカー減税の効果が大きいことは解っています。しかし、トヨタのプリウスはエコカー減税が始まる前から結構売れていました。

これは「地球環境に優しいから」ということを考えた人が多かったからというよりも、石油価格の高騰でガソリン代が安く済むと考えた人が多かったからではないでしょうか？つまり、イニシャルコストをランニングコストでカバーできると考えたからだと思います。実は『エコ』だとか『環境問題』よりも、自分の家計の損得勘定だったのではないでしょうか？

例えば、私の知っている会社の中には『チームマイナス６％』などに参加している会社が結構あります。

※チームマイナス６％・・・平成17年京都議定書目標達成計画では、地球温暖化対策の基本的考え方として、国、地方公共団体、事業者、そして国民一人ひとりが、協力して地球温暖化対策に取り組まなければならないとされ、京都議定書による我が国の温室効果ガス６％削減約束の達成するために各企業、団体などに参加する様に政府が呼びかけたもの。

私もそんな会社にいたことがありますが・・・。

最初はクールビズでした。クールビズと聞くと、『ノーネクタイ』を思い出される方が多いかもしれませんが、実はそれと引き換えに、夏場のオフィスの温度設定を28度にするというものでした。

事務所に帰ると・・・クーラーの温度設定は28度でも、机の下にあるパソコンや後ろに座っている同僚の体温などなどで体感温度はとても28度には感じませんでした。そして何よりも面白かったのが・・・

この『ノーネクタイ』というスタイルです。普通のワイシャツからネクタイを外すと酔っ払った親父そのものです。ですから、クールビズ用に専用のワイシャツ（ボタンダウンや襟の高いシャツ）を揃え様とみんな考えます。しかし、その企業はクールビズを行うからと言って、シャツ代を出してくれるわけでもなく、結局、ノーネクタイをする社員はこぞって『ユニクロ』に走りました。

平成17年6月1日、私の居た会社のその部署では男性社員12人中11人がユニクロの同じシャツ（色違い）を着ていました。例外の一人が私です！私の家の近くにユニクロが無く『紳士服の青山』でクールビズ4点セットで揃えました。平成17年と言えば、不動産バブルが軌道に乗り始めた頃ですから、会社は儲かっていました。

しかし・・・

「本年はクールビズの結果、光熱費が○○○万円、前年度より削減されました！」

と経理部長が事業報告発表で言ったときには、

「それは、俺のシャツ代だろ！！！！！」

と思った社員は多かったはずです。

それを口に出した時に上司であった役員に

「冷え性の女性社員のひざ掛けでチャラだな・・・」

と言われたときは悲しかった。

また、チーム６％だのエコだのを必死にアピールしながら、経営者がリッター5キロも走らないベンツで会社に来たり、遊びに行ったりしている姿を見ても、単なる企業アピールか偽善者かとも思ってしまいます。

しかし、企業からしてみれば、エコよりも自分の会社がどうやって生き残るかの方が大事なのは当たり前のことです。生き残らなければ、どんなに将来の地球環境を語っても、自分では何もできません。

そこで、今のオフィス事情に話を回帰させてみたいと思います。

今の新築オフィスはそういう意味に於いて、我々、企業にとってどんなメリットがあるのでしょうか？

すでに日本は人口減少局面に入っていて、日本企業の増加は考えにくく、単一企業の従業員は人口減少よりも早く減っていきます。つまり、日本企業を対象とするオフィス需要は地域格差の問題を除けば全体的には減少局面にいるはずです。アジア経済が堅調ですから、アジア系外資企業のオフィス需要は見込めますが、日本企業のオフィス需要の減少とアジア系外資企業の進出でバランスがとれるぐらいが、良いところではないでしょうか・・・。

今、日本の多くの企業はどうやったら経費を削減できるかということを考えています。これは景気が回復軌道にのっても、しばらくの間は経費削減、経費節約を考えます。景気が良くても経費が抑えられることは常に考えるはずです。また、競争原理の中で無駄な経費出費は企業の敗北を意味します。

もし、貴方の会社が家賃80万円（共益費込み）で月々の光熱費等が30万円の事務所で築20年だったとします。隣に新築のビルができて家賃が100万円で月々の光熱費が20万円だったらどちらのビルを借りますか？

「ＥＣＯに協力する為に新築のビルに移転しよう！」

と経営者に言われて、

「地球環境の将来を考えて引っ越すことに賛成」

と

「その代わり、君たちの給料減らすけど・・・」

と言われても賛同できますか？

新築のステータスを得る為だけに引っ越す企業があれば、余程儲かっている会社か新築ビルの関連会社かのどちらか、もしくは双方ではないでしょうか？

今の新築ビルの賃料の決め方などは周辺の賃料相場であったり、ビル所有者の不動産投資と期待利回りによって決定されていますが、借主側からしてみれば、どうでも良い話です。

新築ビルを新しい技術によって、賃料を含むランニングコストが抑えられてこそ、新築オフィスに対して企業が触手を伸ばすと思います。新築ビルのブランド的ステータスを売り物にする時代は終ったと思います。

オフィスを計画するデベロッパーやそれを作るゼネコンは、その難題にチャレンジし成功しなければ明日は無いと思います。そして、この問題はオフィスだけではなく、全ての不動産において言えることだと思います。

今晩は少し考えてみて欲しいけど・・・その前に！

大手会社から関心されるネットワーク

私は今の会社に至るまでの間に２つの会社を経験していますが、経験の半分は建築の技術者として、そして残りは不動産屋として働いています。

別にどちらも目指してなった訳ではありませんが、なんの因果か今に至っています。

特に、平成17年ごろからは、地方都市の開発案件なんかもやっていたので、東京以外の都市にも結構出向いています。

そこで、仕事で、どこに行ったかを少し考えてみました。

北から順に・・・

北海道札幌市

岩手県盛岡市

秋田県秋田市

山形県山形市・天童市

宮城県仙台市

福島県会津美郷町

新潟県新潟市

茨城県水戸市・牛久市・土浦市他

栃木県宇都宮市・足利市・小山市

群馬県前橋市・高崎市

埼玉県さいたま市・川口市・上尾市・三郷市他

千葉県各市

東京都23区・他

神奈川県川崎市・横浜市・横須賀市・小田原市・鎌倉市他

山梨県甲府市・大月市他

静岡県静岡市・富士市・浜松市他

愛知県名古屋市、一宮市

滋賀県各市

岐阜県岐南町

京都府京都市

大阪府大阪市

兵庫県神戸市

岡山県各市

広島県広島市

香川県高松市

愛媛県松山市

と・・・こんな感じです。

※他にも沖縄県那覇市の物件を購入したことがありますが、物件を見ずに買っちゃってます。

もう、仕事で行ったことない県を書いた方が早い状態です。

青森県・・・白神山地ファンですが仕事がありません。

北陸三県・・・まとめてすいません。なぜか仕事での縁がありません。

三重県・・・観光でも１回しか行ったことがありません。

和歌山県・・・やはり観光でも１回しか行ったことがありません。

鳥取県・島根県・・・仕事での縁がある訳もなく・・・

山口県・・・出身地なのに仕事では行っていません。

徳島県・・・やはり観光でしか行ったことがありません。

高知県・・・四万十ファンとして観光で2回行っただけです。

九州八県（沖縄含む）・・・山口出身なので全県に行ったことはありますが観光です。

と、数えてみると１９県で仕事で行ったことがありません。

しかし、これだけ、色々な都道府県で仕事をしていると、それなりに色々な地方のことに詳しいと勘違いされてしまうことがあります。

仕事をしたことのある場所はそれなりの対応ができますが、行ったことのある場所でも大阪の様に奥が深く、また町もとてつもなく大きいとちょっとやそっとでは把握できませんし、行ったことの無い場所はあまり知識はありません。

こんな時にはやはり、地元の業者さんに頼るのが一番なんですが、とは言っても仕事で行ったこともないので地元に知り合いの業者さんもいませんでした。

ところが、ブログを始めてから、そんなエリアの方ともお知り合いになりました。

実際に物件のご相談もさせて頂いております。

業界未経験で不動産屋を始めるブログ
のエラン不動産さん。

高知の不動産屋のブログ
の高砂不動産さん。

まだ、実際に成約に至るような状況ではありませんが本当によろしくお願いします。

※東京の業者の方ではすでに過去のブログで紹介しているようにブログを通してお知り合いになった業者の方には何人かとお会いしています。

この業界、ネットワークは凄く大事です。私が行ったことの無い場所でもこうやって仕事ができたり、情報を得たりすることができるのは、信頼のできるネットワークがあってこそです。

アットホームやレインズでもネットワークは構築できるかもしれませんが、予めどんな方かを知っていれば仕事の依頼ってしやすいですから、こういうネットワークが大事だと思います。

こちらの２社に依頼しているのはいずれも超大手から、私に相談してきた物件です。

「なんで、うちに相談するのよ！」

「相澤さんだったら、どこでも対応できるから・・・」

「御社ぐらい大きければ各県に支店があるでしょ・・・」

「いや・・・西日本は広島支店ぐらいしか・・・」

とこんな調子です。

と、請け負うものの・・・、困って、プチメで相談。

エラン不動産さんにはアットホームに掲載いただきました。

ビルの所有者である、法人さんからは、

「地元の業者さんに掲載して頂けるんですね！凄いです！相澤さんの人脈には感心します！」

と大変よろこばれました。

そして、高砂不動産さんから教えて頂いた話をバルク専任を持っている業者にお話しすると

「うちの調査チームでも解らなかったことを、こんな短時間で解るんですね！」

と、えらく感心されました。まだ、物件を動かすことができないのが歯がゆいですが・・・。

どちらの法人もグループ社員が何千人もいる会社ですが、それでも個人に近いネットワークに勝てないわけです。

福岡県、高知県に行く際には必ず、ご挨拶に行きます。

今日は寝ます。

需要の二極化

今日の日経不動産マーケット情報にこんな記事が出ていました。

【調査】「市況に明るい兆し」、ニッセイ基礎研の不動産実務家アンケート

2009/11/02

　今後の不動産市況について「やや良くなる」との見方が増加した――。ニッセイ基礎研究所が不動産分野の実務家、専門家を対象に実施した不動産市況アンケート調査で、このような結果が明らかになった。調査は毎年実施しており、今年で6回目となる。

　現在の景況感については「悪い」と答えた人が58.8％と最も多く、次いで「やや悪い」（38.2％）となった。両者を合わせると97％に及ぶ。今後6カ月後の市況見通しについては、「変わらない」（46.1％）、「やや良くなる」（38.2％）の順に多かった。１年前の調査では「悪くなる」、「やや悪くなる」との回答が合計で90％を超えていたが、今回は15％弱に激減した。「やや良くなる」との回答は、昨年の3.9％から大幅に増加している。こうした結果について、ニッセイ基礎研究所は「市況にやや明るい兆しも見えた不動産投資市場」と表現している。

　6カ月後に「良くなる」、「やや良くなる」と答えた人に、その理由を尋ねたところ、「J-REIT市場の不安払拭（ふっしょく）」が55.0％と半数を超えた。「投資資金流入の持続」（50.0％）、「金融機関の融資姿勢の改善」（45.0％）といった回答も多かった。

　不動産投資市場が持続的に成長するために必要な政策も聞いたところ、「J-REITなど不動産証券化市場の信任回復政策」が65.7％で最も多かった。「海外からの不動産投資資金流入策」（47.1％）、「総人口増加政策」（44.1％）に対する期待も高い。このほか、アンケートでは「環境規制強化が不動産投資に与える影響」についての調査結果もまとめている。

　調査は不動産会社や建設会社、金融機関、保険会社、不動産仲介、不動産管理、ファンド運用会社、投資顧問などの業務に携わる専門家200人を対象にアンケートを実施し、102人から回答を得た。

この記事を読んだ時に、ここまで下落してくれば、さすがにこれ以上悪くなると予測する人は少なくなってくるだろうとは思います。

株式投資でもそうですが、投資というのは『買う人がいなくなった時が最大の投資のチャンス』と言いますから、ここまで買う人がいなくなれば投資のチャンスと考える人が出てくることも事実だと思います。

現実問題、実需ではにその傾向が出ていると思います。

これだけ、不動産価格の下落がメディア等で言われればマイホームを取得するチャンスと考える人はいると思います。

特に、自身の勤める組織の業績が安定しているか、もしくは上向きであれば、今は買い時です。

実際にマンションにしても戸建にしても、公務員や世で言う勝ち組企業の社員の方がお客さんには多い様です。昨年から続いた不動産価格の下落も底値安定状態に入ってきたので、そういう人達から見れば買い時かもしれません。ただ、実際には、昨今の景気から見れば絶対数が少ないので、本格回復までは行っていません。

問題はその『絶対数の少ない人』たちの需要が一巡した際の二番底かもしれません。

投資用マンションにも一定の傾向が見られます。

一時期は東京主要5区辺りの高級賃貸マンションが良く売れたのですが、最近はちょっと外れた場所の中級立地、中級グレードに需要回復の傾向が見られます。これは、投資用マンションに対して、不動産の価値を度外視して、金融機関の評価の上限が2200万円前後だからという傾向が見られます。

つまり、その上限ギリギリのある程度の立地の場所のみに需要が集中しているという傾向があります。

また、デベロッパーにもある傾向が見られます。

これは以前のブログでも書きましたが財閥系と電鉄系を除けば、平成19年までに収益物件にあまり手を出さなかったデベロッパーです。

この様に数少ないですが芽吹いていることは事実ですから、少しずつ回復しているのかもしれません。ただ、圧倒的に少ない回復組がどこまで牽引できるか、静観したいと思います。

【趣味ネタ】脱皮

※趣味ネタです。不動産・建築とは一切関係ありません。

一度、治りかけた風邪だったのですが、週末にぶり返して、関節痛で相当に辛いです。

とりあえず、起きて薬を飲まねば・・・。それと熱帯魚に餌を・・・

以前のブログ
でも書きましたが、私は熱帯魚が趣味ですが、ビーシュリンプと言うエビを飼っています。

ちなみに、このビーシュリンプというエビはオークションで1匹単価500円～20000円、ショップだと、1000円～50000円くらいで売られています。

ちなみにネットショップでも売っています。

チャームという熱帯魚のネットショップ最大手のビーシュリンプのページです。

CHARM　ビーシュリンプ・その他のエビ

※ここのお店は安いこともありますがグレード自体は普通です。我家の水槽にはこのお店で言うところのタイガー、日の丸、モスラクラスのグレードのビーシュリンプがいます。

最近、ビーシュリンプの調子が良く、水槽には抱卵個体がいっぱいいます。半年ぐらい前には毎日、少しずつ★になっていく個体をピンセットで外に出す作業をしながら憂鬱になっていました。

しかし、この作業をこの2ヶ月で1回しかしていません。つまり、2ヶ月で★になった個体は1匹だけ。（老衰と思われます。）というわけでビーシュリンプ水槽を見て、この風邪の憂鬱を癒そうと・・・。

ちなみにビーシュリンプの抱卵個体とはこんな感じです。

解りにくいので、矢印を付けてみました。

矢印の先に付いている、ビーシュリンプのお腹に付いている黒い粒が卵です。

ビーシュリンプは交尾すると24時間ぐらいで産卵します。産卵した、卵は他の甲殻類と同じ様に孵化するまでメスがお腹に抱えています。そして、メスはその卵にいつも新鮮な水が当るように卵を動かします。

この状態で約3週間～1ヶ月で孵化します。

※水温によって期間が変わります。累積580度ぐらいと言われているので26度で22日ぐらいの計算になりますが観察していると一定していません。

写真だとわかりにくいですが、この個体は水槽の外から、スケールを当ててみると２３㎜ぐらいです。つまり、卵は１㎜弱です。

ちなみに、甲殻類というのは、脱皮します。一生懸命、観察しているのですが、この脱皮の周期が掴めません。どうやら、こちらも１ヶ月ぐらいで脱皮している様にも感じます。ただ、産まれた直後のエビは脱皮の周期が速い様にも感じます。（詳しい方がいたら教えてください。）

そして、ビーシュリンプはこの脱皮の直後に交尾をします。これは間違いありません。他のサイトにもビーシュリンプは脱皮後に『抱卵の舞』という、メスをオスが追い掛け回す行動をするとありますが、実際には１匹のメスを複数のオスが一斉に追い掛け回すので、水槽中をビーシュリンプが舞っている様に見えます。（普段は底を歩いているか、水草に掴まっておとなしくしています。）

この『抱卵の舞』をしている時には必ず脱皮した後の殻が残っています。ビーシュリンプは脱皮した殻を食べてしまいます。

以前、調子の悪い水槽では脱皮した殻を食べると、脱皮したビーシュリンプが病気だった場合に健康なビーシュリンプが食べると病気が感染すると書いてあり、脱皮した殻を回収していたので、我家の水槽には脱皮した日がいつなのかを特定できました。ですから、『抱卵の舞』と脱皮の関係は間違いありません。

ここでややこしいことが起こります。

我家では、見たことがないのですが、脱卵です。脱卵とは孵化する前にメスが卵を離してしまうことです。前述の通り、卵にはメスが常に新鮮な水を与えていないと死んでしまいます。ですから、メスが卵を離してしまうと孵化しません。何度か抱卵中に死んでしまったメスから、卵を取り出して、水流を与え続けるということをしたことがあります。60個以上チャレンジしたのですが、孵化したのは1匹だけでした。

手間と成功率から考えると、ほとんど、やる意味がありません。

※別のサイトでは、結構成功している人もいるようですが、自然孵化の方が圧倒的に孵化率は高い様です。

脱卵には２種類あって、

１　メスがなんらかの調子が悪いか、もしくは抱卵が下手な個体がいて、卵をポツリポツリと離してしまい、少しずつ卵が減っていくパターン。

２　抱卵中のメスが脱皮してしまうパターン。

１の場合は脱卵した瞬間を見ない限りはわかりません。２の場合は脱皮した殻に卵が付いているので解るらしいので見たことがないのですが・・・

ついに、見つけてしまいました。

それがこれです。

水槽から取り出して写真を撮りました。

卵が4個だったので、人工孵化に挑戦するのはやめました。

これだけでも寝込みそうです・・・

趣味ネタだけど・・・

更新料のあり方

更新料について新たな見解がでました。

内容は下記の通りです。

賃貸マンション：更新料訴訟　「適法」　大阪高裁、異なる判断－－８月は「違法」