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家賃滞納　借家人への念書・覚書の出し方　【立退き】

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家賃滞納対策　～住宅編～　【立退き】

今回の問題は、家賃を滞納された側、つまり、賃貸物件の所有者（家主）側からの話です。

ですから、家賃を支払えなくなって困っている人からすると、少しきつい話になっているかもしれません。

家主にとって、家賃滞納は非常に頭の痛い問題です。賃借人が家賃を滞納するのには、色々、理由があります。今回は「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合などは、考えないことにします。

今回の家賃滞納は、故意に家賃を支払わないケースです。

「故意に家賃を支払わない」

と書くと、家賃の支払い能力があるのに、支払わないというように聞こえますが、経済的に家賃の支払い能力が無くなった場合でも同じです。

家賃滞納を防ぐ方法は・・・

１．賃借人の属性をしっかり調査しておく。

・　職業

・　収入、給与所得（所得証明、源泉徴収表など）

２．しっかりした連帯保証人の確保

・　賃借人との関係（友人、愛人などの知人よりも親族であること）

・　年齢（６５歳未満であること）

・　収入（家賃を保証できる定期収入があること）

・　契約時に連帯保証人と連絡をしておく（連帯保証人の責任を説明しておくこと）

ここさえ、ちゃんとしていれば、まず家賃滞納問題で困ることは無いはずです。しかし、上記の条件をクリアできることが少ないから問題が発生します。なぜ、上記の条件をクリアできないかは、簡単です。

条件を全てクリアできる賃借人が少ない＝空室問題にぶつかる

からです。余程、条件の良い物件は、クリアできるかもしれませんし、超高額物件などは、上記以上に厳しい条件が付されている場合もありますが、一般的な物件では上記の条件でさえ厳しいという場合が多々あります。

そこで、家賃保証などを利用することをお勧めしますが、家賃保証も完璧ではありません。保証会社が倒産した事例もあります。個人的には、余程のことが無い限り、「一括借り上げ」（サブリース）は利用するべきではないと考えています。また、賃借人との関係をある程度、築き上げられて入る方が、家主にとっても賃借人とっても、後々の対応が楽になります。

ここを読まれている方は既に、家賃保証も利用せずに、家賃滞納問題に直面していることかと思います。また、賃借人との信頼関係も築けていないという方が多いと思います。

では、家賃滞納に直面してしまったらどうすれば良いかを書きます。

結論から書くと

1. 家賃滞納から、1週間～2週間で賃借人に電話を入れて催促をする。
2. 電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。（この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。）
3. 督促状に対して１週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。（ただし、勤め先などに、賃借人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。）
4. １～３で賃借人に反応が無かった場合は、連帯保証人に電話する。
5. 連帯保証人に電話連絡が付かない場合、連帯保証人に督促状を出す。（この場合も内容証明の必要はなし。）
6. １～５で連絡が付かなければ、賃借人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

特に１～４までは間髪入れずにやります。家賃滞納から２～３週間で、４までを完了させます。これは家賃滞納の原因が事故であった場合に被害を最小限に食い止めるためです。４が終わった時点で、賃借人にも連帯保証人にも連絡が付かない場合は、物件を見に行く方が賢明です。自分で行けない場合は、管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。

１～６までを、家賃滞納から、1ヶ月～1ヶ月半でやらなければなりません。

そして、ここまでで、賃借人もしくは連帯保証人と話し合いができれば、家賃回収か立退きは２～３ヶ月でできるはずです。ここまでは、弁護士に頼らないでやった方が賢明です。余程、良い弁護士を知っているのであれば別ですが、インターネットで検索した程度で知り合った弁護士はもっての他です。弁護士に親しい知人がいるとか、信頼できる人からの紹介などがあれば、最初から弁護士に依頼するのでも良いでしょう。

これで、ダメなら訴訟ということになります。

訴訟自体も自分で出来ないことは無いですが、手続きも面倒ですから、ここからは弁護士に任せた方が良いでしょう。

多くの家賃支払日は前月末日頃になっていると思います。例えば６月分の家賃の支払いが滞納されるのは、５月末日です。ということは、６月１０日～１５日には、電話を入れることになります。そして、内容証明を送るのは７月１０日～１５日頃になります。これで２～３週間待って、家賃が支払わなければ、８月分の家賃も期日に支払われなかったということになります。

判例では概ね３ヶ月の家賃滞納で契約解除が認められます。（1日でも家賃滞納は契約そのものには抵触しますが、それで訴訟を起こしても立退きは認められません。）

つまり、最短で事態解決をするためには、家賃滞納から１～２週間で賃借人に連絡することが大事です。連絡が遅くなれば、家賃が回収できても賃借人に滞納癖が付きますし、回収できなかった場合に損失も拡大します。

次回以降で、１～６の作業を具体的にどうすれば良いのかを書きます。

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既存不適格と違法建築　地名地番と家屋番号

前回も書いた通り、私は〇〇区△△町一丁目２００番１と建物Ｃを買いませんでしたが、別の会社がその物件を買い、容積率６００％をほぼ消化している建物（以下、「建物Ｆ」と言います。）を作りました。

前述の通り、この時点で建物Ｄは完全に違法建築となりました。

もともと、建物Ｃと建物Ｄは同一の敷地にあり、建物Ｄは建物Ｃと合わせて、容積率を消化していたわけで、この時点では合法でした。しかし、土地を分けて、建物Ｃ側に新しい、しかも容積率６００％を消化しきった建物Ｆを作った時点で、建物Ｄが違法建築になってしまったわけです。

この時点で極めて難しい問題にぶつかります。

本当に建物Ｄの方が違法建築なのかということです。

建物Ｃの土地に新しい建物を作れば、建物Ｄの方が先にある訳ですから、建物Ｆを作った方が法定容積率を消化すること自体が容積率オーバーにも感じます。しかし、前述の通り、財産権の問題等から、建物Ｃの土地の新所有者が法定容積率に規制を掛けることができません。

そこで、もともと建物Ｃと建物Ｄの所有者が同じなわけですから、その所有者であったＡが、建築基準法８条を守らなかったということになります。

そして、その建物Ｄと建物Ｆは双方とも収益物件として売り出されました。

建物Ｄの物件概要書の特記欄に検査済証有りと明記されています。

この時点で、この経緯を調べなかった人は

「既存不適格？」

と思うかもしれません。何しろ、余裕で容積率をオーバーしているのに、ちゃんと検査済証がある訳ですから、違法建築と考える人は少ないかもしれません。

この時点でも、建物Ｄを違法建築物ではないかのごとく売りに出している時点で充分悪質だったのですが、ある仲介業者から、妙な話を聞きました。

「建物Ｄの所有者Ａは、新興系不動産会社Ｅの関係者なんだよ。」

その仲介業者は関係者ということだけで、どういう関係かを詳しくは知りませんでした。

そこで、私は新興系不動産会社Ｅの帝国データの信用調査データを入手しましたが、Ａの名前はどこにも出てきませんでした。

しかし、新興系不動産会社Ｅの閉鎖謄本を入手してみるとＡの名前は出てきました。新興系不動産会社Ｅの創業時の取締役の中にＡの名前があったのです。

つまり、Ａも新興系不動産会社Ｅも、完全に確信犯だったのです。

この建物Ｄと建物Ｆは、どこの会社も買うことがありませんでした。当然ですが、私が気付いたことを別の誰かも気がつき、その噂が流れたからです。

その後、Ａは自己破産、新興系不動産会社Ｅも倒産（民事再生）となりました。その後、建物ＤとＦがどうなったかは、解りませんが、任意売却か競売になったことは容易に想像ができます。Ａや新興系不動産会社Ｅが考えていた価格で処分されたことはないはずです。

今、考えると私も気付くのが遅かったと思います。建物Ｄの登記情報を取った時点で気付くべきだったのです。

所在：〇〇区△△町一丁目２００番地２

家屋番号：２００番地１の２

この情報で充分だったはずです。

１．建物の所在と家屋番号が違う。家屋番号が２００番１の２で所在が２００番地２ということ　は、建物Ｄは２００番地１という所在のときに建てられた建物ということです。そして、その後に２００番１という土地が分筆されたということが読み取れます。

２．家屋番号が２００番地１の２の時点で２００番１の土地の２棟目の建物ということです。

ここまで情報があれば、この状況は想像できたはずでした。もちろん、今の私なら、この時点で気付いたでしょう。

これで、１６回にわたって連載してきた「既存不適格と違法建築」を終わりにします。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　建築後の分筆

前回までの話で、すでに話が見えた方もいるかもしれません。

この物件は、私が買おうと考えていた物件と隣の物件が一つの土地に存在していたということです。

ここで注意しなければならないことがあります。

不動産を専門とされている方は、二つの土地と聞くと

「分筆された二つの土地（筆）」

と考える方が多いと思います。しかし、建築の世界では分筆されていない土地に二つの建物を建てても、それぞれ別の土地に建っていると考える場合もあるし、一つの土地に二つの建物が建っていると考えることもできます。これは、建てる側が自由に選択できます。

例えば、都市計画で容積率１００％建蔽率５０％で５００㎡の土地に1階５０㎡、2階５０㎡の建物を建てると建蔽率で１０％、容積率も２０％しか使っていません。その土地にもう一つ同じ建物を建てたとしても建蔽率も容積率もクリアできます。

後から建てた建物を先に建てられた建物の増築としても構いませんし、不動産的に分筆しなくても、建築的に土地を半分にして、後から建てる建物を新築としても、接道など建築基準法の要件を満たしていれば、新築として申請するのは申請者（建築主）の自由です。

今回、私の買おうとした物件（以下、「建物C」と言います。）と隣地の容積率をオーバーしていると考えられた建物（以下、「建物D」と言います。）は二つの建物一体で建築基準法をクリアしているものでした。

まず、建物Cが存在しています。その建物は、まったく容積率を消化していません。そこで、建物Cが建っている土地の空いている部分に建物Dを建てます。そして、建物Cと建物Dの建っている土地を分筆します。

ここで問題なのは、その分筆をすること自体が建築基準法には全く抵触していないということです。

土地を分筆するのは、土地の所有者の自由であり、それによって、建物Cと建物Dが別の筆の土地に建っていることとなっても、建築基準法の観点から見ると、未だに同一の土地の上に二つの建物が建っているに過ぎません。

極論を書くと１０ｍ×１０ｍ＝１００㎡の土地があって、それが１００筆の土地に分筆されていても、それを１団の土地とみなして、その１００個の土地の境をまたいで建物を建てることは全く問題がありません。

つまり、建物Cと建物Dが建っている土地を分筆するところまでは、その土地の所有者の自由ということになります。

しかし、問題はその後です。

その分筆した建物C及びその建物Cが建っている土地を別の人に譲渡して、建物Cを解体し、その土地に新所有者が新しい建物を容積率上限で建てたとすると、建物Cと建物Dの平均容積率は必然的に容積率オーバーとなります。

普通に考えると、建物Cを壊して新しい建物を建てようとするときに、建物Cが建っている土地の面積を利用して、建物Dが建っているから建物Cが建っている土地の容積率は建物Dが容積率を使っている分は使えないと考えるのが普通です。

しかし、二つの観点から、建物Cのたっている土地に都市計画で定められた容積率の新しい建物を建てることができます。

１．単純に建物Ｃの建物が建っていた土地の隣の建物が容積率を使用していることに、新しい土地の所有者、新しい建物の設計者、そして確認申請を受理する行政機関（もしくは、代行する民間機関）が、気づかなかった。

２．新しい土地の所有者、新しい建物の設計者は気づいていたが、隣地のことを無視して自己の土地の容積率を消化しきって、確認申請を出した。受理側も気づいたが、財産権等の問題から、行政は新しい土地の所有者に、容積率の使用制限を掛けられないという考え方もできます。

私が買おうとしている時点では、建物Ｄは、建築基準法違反にはなりません。しかし、建物Ｃの建っている土地に容積率を消化しきった新しい建物を建てた時点で建物Ｄは違法建築物になります。

もし、建物Ｄを違法建築にしないためには、建物Ｄの所有者Ａが、建物Ｃとその土地を売却するときに、

「〇〇区△△町一丁目２００番１（建物Ｃが建っている土地、以下「本物件」という）に新しく建てる建物の延べ床面積は、建物Ｄの延べ床面積と合わせ、〇〇区△△町一丁目２００番２の土地と本物件の面積をあわせ、その容積率を超えてはならない。また、本物件を転売する際には、転売人にも継承されるものとする。」

などという、特記事項を付けなければなりません。

はっきり言って買う人はいなくなるでしょう。

私はこの物件を買うことを断念しました。

何故なら、私はこの事実を知ってしまったからです。仮に知らなかったとしても、私の所属していた会社が

「あの会社が新しい建物を建てたから、隣地の建物が違法建築になった・・・。」

と言われても困ります。

ただし、建物Ｄの所有者以外が建物Ｃを壊して新しい建物を作ること自体は、上記の通り、法律には抵触しません。

これは建築基準法第８条によるものです。

第八条 　建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

つまり、建物Ｄの所有者が〇〇区△△町一丁目２００番１の土地と建物Ｃを売却し、建物Ｃが解体され、〇〇区△△町一丁目２００番１の土地の容積率を消化しきった建物を建てられた時点で、建築基準法第８条に抵触することになります。

なぜなら、建物Ｄは、建築基準法が守られた建物にならなくなるからです。

そして、私は〇〇区△△町一丁目２００番１と建物Ｃを買いませんでしたが、ほどなくして、別の新興系不動産会社が買いました。そして、案の定、私が当初、考えていた建物とほぼ同じものを作りました。

次回はその顛末（最終章）です。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　増築のための確認申請

さて、買おうとしている物件には違法性は感じられません。

私が情報を得た翌日の朝には、同じ部署の別の担当者にも、他の仲介業者から情報が入り始めました。つまり、物件情報が拡散しているということです。

幸い、私が社内では最初に、この物件の情報を得たことを会社のサーバーに登録しているので、この物件の担当者は私になっています。

しかし、他の担当者や上司から、

「なぜ、買付けの準備をしないのか！？」

と、催促がきました。

いよいよ、急がないといけない状況になっていましたが、どうしても隣のビルが、どうやって容積率オーバーで建てたのかを調べるために〇〇区役所に出向きました。

そして、検査済みを受けているかの台帳を見せてもらいました。

『当然、検査済は取れてないだろ・・・。せいぜい、確認申請までかな。』

などと、考えていたのですが、なんと、ちゃんと、完了検査も受けて、検査済証も発行されているのです。

そこで、建築計画概要書を見ることにしました。

※建築計画概要書：確認申請が出されたときの概要が書かれているものです。行政によって、取得費用は違いますが20円～１００円ぐらいで、そのコピーを売ってくれます。

検査済証が発行されているということは、確認申請を出しているということです。

原則は、確認申請どおりに建物を作って始めて検査済証が発行されるのです。

そこに書かれている内容は・・・

建築主　A（個人名）

地名地番　〇〇区△△町一丁目２００番１

用途地域　商業地域

主要用途　事務所

高さ　　　３９．７００ｍ

階数　　　地上１３階　　地下１階

構造　　　鉄骨造　一部　鉄筋コンクリート造

　　　　　　　　　申請部分　　　申請以外の部分　　　合計

敷地面積　　８５７．４４㎡　　　

建築面積　　１８０．２０㎡　　　　４６１．９５㎡　　　　６４２．１５㎡

延べ面積　２１５０．３０㎡　　　２７７１．７３㎡　　　４９９２．０３㎡

設計者　　一級建築士事務所　株式会社B建設

施工者　　株式会社B建設

代理者　　株式会社B建設

「ああ、B建設の設計施工か・・・」

B建設とは中堅ゼネコンです。いや、そんなことは、どうでも良いわけで・・・

まず、違法だと思っていた建物は確認申請もちゃんと出しているのですが、その内容をみて、意味がわからない点があります。

まずは地名地番です。

登記情報では・・・

〇〇区△△町一丁目２００番２

建築計画概要では･･･

〇〇区△△町一丁目２００番１

そもそも、〇〇区△△町一丁目２００番１は今回、私が購入しようとしている物件の地名地番です。

そして、隣地の敷地面積です。

登記情報では・・・

地積：２２７．４４㎡

建築計画概要では・・・

敷地面積：８５７．４４㎡

※土地の面積を登記簿では「地積」といい、建築の世界では「敷地面積」といいます。厳密には違うのですが、この際は同義と捉えていただいて構いません。

そして、意味がわからないのが、

『申請以外の部分』

です。最初は、

「申請しないで、建物を作っちゃうのか？」

そんなことできる訳がありません。内緒で作ってしまうならともかく、ここにちゃんと記載されている時点で行政も把握しているわけです。

そこで、ちょっと恥ずかしかったのですが、〇〇区建築家課の担当者にこの意味を聞きました。すると・・・

「あああ、この土地には、別の建物が建っていたんですよ。そこに、今回、増築という形で新たな建物を申請しているわけですね。」

たしかに、2棟の建物の延べ床の合計は４９９２．０３㎡で敷地面積が、８５７．４４㎡ならば、５８２．２％ですから、容積率はオーバーしていません。

「じゃあ、この最初にあった、延べ床面積２７７１．７３㎡の建物はなんなんだ？」

という疑問にすぐにぶつかりました。

「あっ・・・自分が買おうとしている建物だ！」

物件概要書には延べ床面積が書かれていないで専有面積が書いてあったので、微妙に面積が違ったのですぐに気がつかなかったのです。

「建築後の分筆・・・。それで、全ての辻褄が合う！」

ここまで読んで、何が違法なのかが解った方はプロの不動産屋さんか建築士か司法書士、家屋調査士などの資格をお持ちの方だと思います。

次回は、これの何が違法建築なのかを解説します。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　土地の登記情報（謄本）

前回、建物の登記情報を見ましたが、その時点では、あまり違和感を持たなかったのですが、やはり、どうしても13階建ての建物が建てられたのかが気になります。

普通に考えれば、確実に容積率オーバーのはずだからです。

『単純な容積率オーバー？いやいや、平成１５年築で建てられた建物・・・。この場所でわざわざ資産価値を下げるようなことをするか？リスクも大きいはずだし・・・』

この頃になると、当然ですが行政機関のチェックも厳しく、東京では単純な違法建築物を作ることはできません。まだ、姉歯建築士による構造計算書偽装が発覚する前とはいえ、そんな簡単に、しかも極めて単純な違法建築物を東京で作るのは厳しい時代になっていました。

ちょっと、話はずれますが、この頃になると、容積率オーバーや違法増築と言った違法建築物を造ることは、東京では難しくなってきていました。実際に、

『違法に地下室を作った建築主が行政機関から使用差止めを受け、地下室を埋めさせられた』

などということも、この頃にはありました。ただ、これは東京での話です。

実際に地方都市では、当たり前のように、違法増築などは行われていましたし、平成23年現在でも行われている地方都市も存在します。

さて、話を本題に戻します。

単純な違法増築は考えにくいものの、まずは容積率オーバーということを確認しようと思い、土地の登記情報を取ることにしました。

前章で書いたように登記情報をネットで取得できるものの、一応、有料です。当時は500円／件弱だったと記憶しています。（平成２３年現在は、全部事項で３３７円／件です。）

実はこの５００円弱をちょっと気にしていました。

当時の私はサラリーマンです。いくら、仕事とは言え、少しでも経費を削減しようとしている部署も沢山ありました。その頃の私は正確には数えていませんでしたが、登記情報サービスだけでも約年間１０００回以上は使っていました。その他にも帝国データバンクの利用を考えると、１年間に登記情報や企業情報の調査に１００万円以上の経費を使っていました。

登記情報サービスを事後報告で利用できたのは、私のいた部署と戸建分譲用の用地を取得する部署だけです。帝国データバンクを事後報告で利用できたのは私の部署と法務部だけでした。

ただ、それにしても

「使いすぎ！」

と、上司に怒られた直後だったからです。私の上司は、それが必要なことだと理解はしてくれていたのですが、経理担当役員から言われていて、少し注意をしなくてはならない状況にありました。

しかも、今回は自分が買おうとしている不動産の登記情報ではなく、隣の不動産の登記情報だけに、何の関連性もなかった際に言い訳が辛いと感じていました。

それでも、土地の登記情報を取得しました。

【表題部】

所在：〇〇区△△町一丁目

地番：２００番２

　　　平成１６年〇月〇日　２００番１より分筆

地目：宅地

地積：２２７．４４㎡

【権利部(甲区）】

所有者は個人名Ａになっています。

【権利部（乙区）】

一切の記載がありません。

『あっ・・・。容積率オーバーだ！！』

とすぐに感じました。

前章で書いたように、この建物は登記上の建物の延べ床面積は

地下１階　　４０．５０㎡

１階　　　１８０．２０㎡

　　　　２階    　１６０．８０㎡

　　　　（３階～１３階は２階と同じ面積なので省略）

つまり

４０．５０㎡＋１８０．２０㎡＋１６０．８０㎡×１２階＝２１５０．３０㎡

２１５０．３０㎡÷２２７．４４㎡×１００＝９４５．４３％

このエリアは容積率６００％ですから余裕の容積率オーバーです。

この頃は、相当に建築基準法が厳しくなっていますし、それどころか、中高層の条例などもありますから、そんな簡単にこんなに派手な建築基準法違反はできないはずです。

『確認申請は出したが、完了検査を受けなかったとかかなぁ・・・？それにしても中高層条例や、他の条例で発覚してもおかしくないはずなんだが・・・』

そんなことを考えながら、とりあえず、完了検査を受けて合格しているかどうかの確認をすることにしました。

次回は〇〇区役所建築課に行って、完了検査を受けているかを調べに行ったところからを書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　建物の登記情報（謄本）

会社に戻ってネットで隣の建物の謄本を取りました。

※個人の方は、インターネットで謄本を取ることはできません。法人で『登記情報提供サービス』の会員になっている方のみ、有料で登記情報を閲覧（プリントアウト可）することができるのです。

さて、調べてみると、予想通り平成１５年築の新しいビルです。

建物の登記情報を見ると･･･

【表題部】

所在：〇〇区△△町一丁目２００番地２

家屋番号：２００番地１の２

種類：事務所

構造：鉄骨造陸屋根　地下１階地上１３階建

床面積：地下１階　　４０．５０㎡

１階　　　１８０．２０㎡

２階    　１６０．８０㎡

（３階～１３階は２階と同じ面積なので省略）

原因及び日付：平成１５年〇月〇日新築

【権利部(甲区）】の所有者は個人名Ａになっています。

【権利部（乙区）】には一切の記載がありません。つまり、このビルは何の担保設定もされていないということです。

※【権利部(甲区）】　不動産の所有権に関する事項が書かれています。例えば、所有者が２名いる場合などは、２名の持分の割合なども書かれています。また、どうして、このビルがこの人が所有したかなども記載されています。

※【権利部（乙区）】　不動産の所有権以外に関する事項が書かれています。例えば金融機関から、不動産を担保にお金を借りた場合など、抵当権にかんする事項として、抵当権の設定日、借りている金額、金利、金融機関名、遅延損害金の利率などが記載されているのが一般的です。

これだけ、見ると

「Ａさんって、お金持ちなのね。」

としか思いません。このオフィスビルは登記簿上の床面積は約６５０坪です。ということは、建築費５億円以上はしたはずです。

それなのに、一切の借金をしないで建てていると考えられるからです。

もちろん、Ａさんが他にも不動産資産を持っていて、他のビルを担保に融資を受けたとも考えられるのですが、一般的にはその建物の土地を担保に建築費の融資を受けます。

それでも建築費が足りない場合は、他の物件を担保に加えることもあります。（これを『共同担保物件』と言います。）また、その土地を担保に建築費の融資を受けた場合、建物完成後にその建物も共同担保に入れられます。

これは融資を受けた者（債務者）が返済できなくなった場合、融資をした金融機関（債権者）がその不動産を差押えて、競売に掛ける（この事を『抵当権の行使』といいます。）ことになります。その場合、建物が共同担保に入っていないと、建物に対して抵当権を行使できず、土地だけの抵当権の行使となります。土地を競売で落札しても、その土地に別の所有者の建物が建っており、元々は、土地も建物も同じ所有者なので、そこに借地契約が存在もしていません。この状況では土地の価値が極めて希薄なものとなってしまうので、建物完成後に建物も共同担保に入れることになるのです。

この登記簿情報だけを見て、違和感を持った人、もしくは、どういう事態が発生しているかがわかった人がいたとすれば、その人は相当、登記簿情報を見慣れた人か、相当なベテランだと思います。もしくは、私の過去のブログで、登記簿情報の件が書かれている部分を読まれた方は気がつくかもしれません。

登記情報の読み方については、別の記事で詳しく書きます。

とにかく、建物の登記情報だけではなく、土地の登記情報も調べてみることにしました。

次回は、その建物の土地の登記情報を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　隣のビルの高さが明かに違う

もともと、オフィス街ではあったのですが、新旧入り混じったビルが建ち並んでいます。

古いオフィスビルは新しいオフィスビルにテナントを取られて、空室が目立ちますが、新しいオフィスビルはどこも満室でした。

その写真を撮っているときに、ある違和感を得ました。

私は、容積率から考えて、この建物を壊して、現在６階建ての建物を８階建てにしようと考えていました。本当は、オフィスビルなので、建蔽率をあまり使わずに高層にしても良いのですが、１階はオフィスビルにしないで、コンビニにでもした方が儲かりそうだな･･･と考えていました。その場合、１階の面積をなるべく大きくする方が収益性は高まります。

写真を撮っていて感じた違和感とは、隣のビルでした。隣のビルは見た感じ、築３～４年のビルでした。隣のビルに入ってみました。やはり、平成１５年に建てられたビルでした。使われている建材や住設機器類で何年に建てられたビルかというのは、大体判るものです。

そして、そのビルは１３階建てなのです。

同じ道路に面していて、用途地域も容積率もまったく同じ条件なのに１３階建て。特に空地を多く取っているわけでもなく、建蔽率は、ほぼ消化しているように見えます。空地をとっていないことから、総合設計制度を使っているとも考え難い状況です。

※建蔽率　土地の面積に対する、建築面積の割合のこと（延べ床面積ではありません。建物を真上から見たときに、土地に対して使っている割合）

※総合設計制度　都市計画で定められた、容積率や高さ制限、各種斜線制限に対して、一定の公開空地などを設けることで、市街地環境の整備などに貢献したと認められた場合に与えられる緩和のこと。

『はて？〇〇区の条例でなんか緩和条件でもあるのかな？』

２３区、特に千代田区、港区、渋谷区、中央区などは、その区の一定の地域である一定の条件を満たすと容積率の緩和がある場合があります。しかし、その全てを私が把握しているわけではありませんでした。

さっそく、〇〇区の区役所に向かいました。インターネットで調べても判るのですが、〇〇区の区役所まで、そんなに遠い場所にいなかったこと、今のようにスマホやタブレットを持ち歩いているわけではありません。

今回の物件の場所は、緩和される地域には指定されていませんでした。

隣の土地の隣の建物です。その建物が何らかの瑕疵があっても、自分の買おうとしている物件には問題ないだろうと思ったのですが、どうしても気になって仕方がありません。

次回は、会社に戻って、この建物を調査すべく、登記情報を調べることを書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　PCBとアスベストの調査

私はすぐに物件情報を送ってきた仲介業者に電話して、１時間後に□□駅で待ち合わせをしました。

現場に行くと情報どおりの建物がそこにはありました。本来ならば、一人で物件を見に行っても良かったのですが、ことは急を要すと、考えていたので、私に物件を紹介した仲介業者に空室部分になっている部分の鍵、また、屋上に出るための鍵なども用意させました。

既に私の興味は、この物件を解体して、新しい建物を作るところにあります。

空室部分を見る必要があったのは、そこに新しいテナントを付けるためではありません。最上階である6階は、かなり長いことテナントが入っていなかったのか、窓から鳩が侵入した形跡がありました。

私が、空室の鍵を仲介業者に持ってこさせた理由は、アスベストの有無を調べるためでした。検査済証の無い建物なので、竣工図もありません。

まずは空室部分の調査です。

天井裏や給排水の点検口をあけて、アスベストっぽいもの（アスベストかグラスウール、ロックウールの判別が見ただけでは判らない）を採取します。もちろん、見ただけでは解らないのですが、これを検査機関に出せば２～３週間程度で結果がでます。

ところが、この２～３週間を待っていることもできません。この時間をショートカットしてこそ、このビルを他のデベロッパーに先駆けて『買付け』を入れることが出来るのです。

私は、そのビルから採取したものかどうかを検査機関に出さずにもアスベストかどうかを判別することができます。その方法は企業秘密です。

次は、屋上部分の調査です。

私は重度の高所恐怖症なので、あまり屋上には行きたくありません。そもそもオフィスビルなどは、屋上を利用していないことが多いので、パラペットはあっても、手摺（柵）が無いことが殆どです。しかし、屋上にどうしても行かなければならない用事があるのです。

この規模のオフィスビルになると、だいたいのビルが、キュービクルを使用しています。

※　キュービクル：高電圧のまま、キュービクルで受電して、それを１００Vないし２００Vに変圧して、ビルの各所の配電するための機械。

このキュービクルの古いものに、PCB（ポリ塩化ビニフェル）が使われている可能性があるからです。これも専門業者に調べてもらうのが通常ですが、私は自身でそれを見分けることができるので、ここも時間を短縮することができます。

では、なぜアスベストやPCBを調査するかというかと、アスベストに関してはその有無、有った場合のそのアスベストの付着の仕方によって、解体費や解体期間が大きく変動してしまうからです。

PCBは、今でこそ処理できるようになりましたが、当時はPCB処理施設を作っている最中で、PCBの保管義務がありました。所有者の保管義務ですから、私がこのビルを建った状態のまま買って、解体すると、PCBが存在した場合は、私が保管しなければならなくなります。

あとは、空室部分の残地物の調査でした。

だいたいのオフィスビルというのは概ねスケルトンの状態になっているのですが、過去に冷蔵庫、大型の壊れたエアコン、どうやっても使えそうもない業務用の机や椅子が山積み、そして一番やっかいなのがパソコンも置いてありました。

この類はいずれもリサイクル法などの兼ね合いもあり、処分するのに結構な費用が掛かります。ましてや、パソコンとなると、個人情報の問題もあり、安易に触れなかったりするのでやっかいな問題になるのです。

結果的には、アスベストの使用は僅かに認められましたが、PCBの使用はなく、残地物もほぼ無い状態でした。

私は、一応、会社で上司や役員に説明するための写真を撮りました。この場所、私自身はよく知っている場所なので、物件周辺の雰囲気は把握しているつもりでした。

次回以降は、この写真を撮ったことで、私が買おうとしている物件に重大な瑕疵があることに気がついていく話を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

既存不適格と違法建築　旧耐震ビルの利用検討

前回は一般的な戸建て住宅の事例を書きました。

今回は増築ではない、悪質な違法建築の例です。

おそらく、私が遭遇したもっとも悪質な事例です。

私が収益不動産を取り扱うようになって、3年が過ぎた、平成１８年の春頃でした。その頃になると、都心の不動産価格はかなり、高騰をし始めていました。何の問題もない更地を都心の一等地で買うことが、相当に難しくなってきていました。

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

住所：〇〇区△△町１－１

地番：〇〇区△△町一丁目２００番１

最寄り駅：JR××線□□駅　徒歩3分

　　　　　　　東京メトロ▲▲線□□駅　徒歩３分

土地面積：６３０㎡（１９０．５７坪）

容積率：600％

用途地域：商業地域

専有面積：２５５０㎡（７７１．３７坪）

建物概要：鉄筋コンクリート造地上6階　昭和52年築　検査済なし

家賃収入：３００万円/月（現状）

価格：１５億８０００万円

※場所はビルが特定できてしまうので伏せます。丁目、番地はいずれも架空です。〇〇区は東京２３区の主要５区のどこかです。

という内容でした。

昭和５２年築ですから、築２９年のオフィスビルです。

しかも、テナントが２フロアしか入っていないし、検査済が無いわけですから、１５億８０００万円と聞くと物凄く高く感じるかもしれません。

仮に、１、２階と同じ家賃で３～６階を埋めたとすると900万円／月の家賃収入ですから、年間収入が1億８００万円です。表面利回りで６．８３％ということになります。

やはり、築年数や検査済がないということを考えるとリスクが大きい物件です。

しかし、私はこの物件に飛びつきました。

その頃のこの物件の周辺の土地の相場はすでに１５００万円／坪前後になっていました。この物件、土地の単価に換算すると、

１５億８０００万円÷１９０．５７坪＝８２９万円／坪です。

相場の半値とは行かないまでも、６割以下です。

１、２階のテナントは定期借家契約で残存期間が１年ですから、確実に１年で退去させることが出来ます。

建物の解体費を高く見積もって10万円／坪としても、８０００万円弱です。解体期間を約３ヶ月とすると、１年３ヵ月後には、１６億６０００万円（約８７３万円／坪）でこの土地を更地で手に入れることが出来ます。

ここで、容積率制限最大の建物を作れば１１４０坪の建物ができる筈です。当然、共有部分などもありますが、それでも専有面積は１０００坪を超えると考えられます。

１１４０坪のオフィスを作るのに当時は、９億円程度で出来ました。

そして、この近辺の新築オフィスの家賃は２７０００円／坪程度でした。

収入

１０００坪×２７０００円／坪×１２ヶ月＝３億２４００万円／年

支出

１５億８０００万円（物件代金）＋８０００万円（解体費）＋９億円（建築費）＋１億円６０００万円（諸経費）＝２７億２０００万円

表面利回り１１．９１％です。

この頃、新築で違法性がなく、フル稼働している都心のオフィスビルならば、確実に表面利回り６．５％程度で売却できます。

想定売却価格は

３億２４００万円÷６．５％＝約４９億８０００万円

ということで、建築期間を１年としても２年半後には、２２億６０００万円の儲けになります。

『ここまでの利益が出るならば、現在いるテナントに５４００万円程度（家賃の１年半分）の立退き料を払って、早く退去してもらって、事業期間を短くする方がいいかな・・・』

などと頭の中で描いていました。

ここまでの、計算を５分程度で終わらせて私は、すぐに物件を見に行くことにしました。当然ですが、この程度のことは、別のデベロッパーでも瞬間的に判断していると考えられるからです。先を越されまいと急ぎました。

ここまで読んだ方は、この建物の検査済がない、つまり完了検査を受けていないことが違法建築かと考えると思います。もちろん、この建物が完了検査を受けていないことは違法です。

しかし、私はこの建物を壊してしまう予定なので、この際、この建物が違法であることは、あまり大きな問題ではなかったのです。

ここから、もっと大きな違法建築の事件に発展して行きます。

次回は、私が現場を見に行ったところから書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。