家賃滞納　借家人への念書・覚書の出し方　【立退き】

まずは、電話催促の方法です。

第１話で書きましたが、「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合は除きます。

１．家賃滞納から、1週間～2週間で借家人に電話を入れて催促をする。

1週間～２週間と書きましたが、できれば１週間で電話を掛けるのが良いでしょう。これは前回も書きましたが、家賃滞納の原因が事故だった場合に被害を最小限に食い止めるためです。

ここで、書いている事故とは、借家人が交通事故にあったとか、貸室の外であった事故のことではありません。書きにくいのですが･･･

・自殺

・他殺

・病死などの孤独死

などの死亡している場合です。私は、自分が関わった物件で全てに遭遇したことがあります。亡くなった方には気の毒な話しを書きます。病死などの自然死の場合は事故物件にはなりませんが、自殺や他殺の場合は、その物件自体が事故物件として取り扱われることになります。

起こってしまったことは、取り返しがつかないので、被害を最小限に食い止めることが肝心です。遺体の損傷が激しくなってくると、清掃も大変ですし、同じ物件の居住者まで退去してしまいます。

このため、如何に早く発見するかが大事なのですが、だからと言って、１週間で電話連絡がつかないからと言って、鍵をいきなり開けて貸室に入るわけにもいきません。

電話で連絡が取れた場合も、いきなり怒ってはダメです。常習的に滞納をしている人の場合でも怒ってはダメです。常習的に滞納している人への対応は次回以降に書きますが、紙面を持って対応します。

まずは

「家賃の振込み（支払い）をお忘れではないですか？」

と丁寧に聞きます。そして、いつまでに支払ってくれるかの確認をとります。

携帯電話にかける場合には

「家賃のお支払いがまだのようですが、今、お時間よろしいですか？」

と聞きます。ここで、相手が

「今は都合が悪い・・・」

という旨のことを言われた場合には、いつまでに折り返し電話をくれるように伝えます。相手が仕事で打合せ中などの場合、家賃滞納の話は他人には聞かれたくないですし、強引にその話をすると信頼関係を損ねたり、営業妨害になったりする場合もあります。

この時に支払期日が１週間以上、待ってほしいという場合には、「念書」を取ります。

念書の雛形はこちらから無料ダウンロードできます。

念書の取り方ですが、出来れば、ちゃんと会って念書に、署名捺印をしてもらいます。この時のポイントは、念書を書いた日の日付といつまでに、支払うのかの日付を必ず記入します。

そして、捺印ですが、絶対に実印を使ってもらい、印鑑証明も貰います。また、連帯保証人にも、署名捺印を貰います。こちらも実印と印鑑証明を貰います。

どうしても会って念書に署名捺印が貰えない場合、例えば、家主が賃貸物件から離れた場所に住んでいる場合などの家主側の問題で会えない場合、借家人が仕事などで、どうしても会いに来られない場合などは、無理せずに、簡易書留に念書と送付状、それに返信用封筒（簡易書留にして切手も貼っておきます。）を入れて送ります。送付状には、本人の署名捺印、連帯保証人の署名捺印、各々の印鑑証明を添付して送り返す旨を書きます。

ここまでやると、念書を作る前に大体の人は支払ってくれるのが普通です。

というのは、連帯保証人に家賃滞納がばれたりするのは、結構恥ずかしいものです。それに、印鑑証明を用意したりするのも面倒です。そして、何よりも、念書出すこと自体がプレッシャーになるはずです。

もし、支払い期日が１ヶ月を過ぎる場合は、契約書に家賃滞納の場合の損害利息も合わせて支払う旨を書く覚書にします。

覚書の雛形はこちらから無料ダウンロードできます。

もちろん、連帯保証人の実印、印鑑証明ももらいます。そして「確定日付」を公証人役場で登録します。できれば、公正証書にする方が良いでしょう。この場合は、公証人役場に借家人本人と連帯保証人にも来てもらいます。また、以前の記事（「公正証書の効力　～立ち退きの場合～」）に書きましたが、公正証書には立退きの効力はありませ。しかし、金銭債権の強制執行権はあります。

そもそも、支払期日が１ヶ月を過ぎる場合というのは、次月の家賃よりもあとに当月の家賃を支払うという矛盾が発生します。

この時点で家賃を滞納している借家人は、相当、経済的に困窮しているはずです。ということは、仮に公正証書を作り、金銭債権の強制執行権を行使したとしても、無いものは回収できません。だからこそ、連帯保証人にも公正証書に署名捺印してもらいます。ここで起こることは・・・

１．連帯保証人が公正証書作成の前に家賃を代納してくれる。

２．公正証書作成前に連帯保証人が借家人に家賃をちゃんと払うように催促してくれる。

３．公正証書作成前に借家人と連帯保証人が話し合い、双方とも支払い能力が無いときには退去の相談をする。

一般的な考え方の人であれば、この３つのパターンになるので公正証書作成前にことが片付くはずです。

もし相手が一般的な考え方を持っていない場合や、余程、困窮している場合は、公正証書の作成に応じてきます。つまり、公正証書を作って金銭債務の強制執行をされた時点で破産する覚悟があるとか、行く場所がないからとりあえず応じているという場合も考えられます。

例外的に将来に支払う見込みがあるケースがあって応じてくる場合もあります。

つまり、公正証書の作成に応じてくるようなケースは、要注意の事態と考えてよいでしょう。心の中で、この借家人の退去準備をしなくてはならない時と考えられます。

その場合には、公正証書に

・　期日までに支払えなかった場合は賃貸借契約の解除に応じる。

・　合意解約の和解調書に応じる。

などの文言を付け加えます。もちろん、公正証書でこの文言に対する強制執行権はありませんが、裁判になった場合は、ほぼ確定的な証拠になります。

この覚書を案文として、公証人役場に持って行くと、公証人が公正証書を作ってくれます。案文は、公証人役場にもよりますが、事前に持っていくかFAXで送ります。

次回は電話連絡がつかなかった場合を書きます。

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家賃滞納対策　借家人への督促状の出し方　【立退き】

前回は、電話で連絡がついた場合の対応を書きましたが、電話で連絡がつかない場合にどのように対応するかを書きます。

２．電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。（この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。）

督促状については、こちらから無料ダウンロードできます。

まず、注意しなければならないのは、電話で連絡がつかないからと言って、相手に家賃を支払う意思がないとは限りません。

・単純に支払うことを忘れていた。

・月末から海外旅行や里帰りに行ってしまった。（ゴールデンウィークや年末年始が多いです。）

・急病、事故などで入院してしまった。

どのような事態であれ、借家人は家賃を支払う義務を免除されることは無いのですが、なにもこの程度のことで、あまり怒る必要はありません。

それよりも、この時点で

「内容証明郵便を出す。」(下記どおり、N.Gです。）

と言う不動産屋や弁護士などがいます。内容証明郵便の趣旨を知っている人からすれば、内容証明郵便とは、『単なるお手紙』です。しかし、普通は内容証明郵便で手紙を受け取ったことの無い人がほとんどです。ですから、内容証明郵便によって、賃借人との信頼関係が崩れる可能性があります。（詳しくは、「【立退き】内容証明」をお読み下さい。）

では、何故、普通郵便でなく、簡易書留で出すかです。これは、相手が受け取ったかどうかを確認するためです。相手が受け取ったかどうかを確認するのにはいくつかの理由があります。

督促状を出す場合には、封筒に『督促状在中』と赤字で書きます。これにより、開封しなくても中身が督促状であるということが借家人は解かるからです。

１．相手が受け取らなかった場合

受け取らない場合も2種類があります。「不在」と「受取拒否」です。簡易書留と内容証明で不在や受取拒否について、「到達したものとみる」か、否かの議論がありますが、今回は主旨からずれるのでその件については省略します。

「不在」の場合も二つのケースが考えられます。書留の場合、「不在通知」が入ります。それを見て反応しない場合と、それ自体を見ていない場合です。いずれにしても、「不在」扱いになりますが、この場合は、借家人に急いで連絡をつけなければなりません。前回も書いたとおり、事故の可能性を考えなければならないからです。そこで第１話で書いた３の手順に進みます。

「受取拒否」の場合は、賃貸人や管理会社からの郵便が家賃督促だと解っていて受け取らなかったと考えて良いでしょう。受取拒否ということは、事故の心配はありません。受取拒否の場合は、相手が家賃を支払う意思が極めて薄いか無いものと受け取って構いませんから、第1話で書いた３～５までの手順を飛ばして、一気に借家人と連帯保証人の双方に内容証明を送ります。

ただし、内容証明を出すということは、それに応じなかった時に訴訟しか手段がなくなるので、この時点で、まずはプロに相談することをお勧めします。

※訴訟になった場合の費用等については「家賃滞納対策　内容証明の出し方 【立退き】」に書いていますので、こちらをお読み下さい。

２．相手が受け取った場合

通常は、ここで連絡があるはずです。そこで、家賃をいつまでに払ってくれるかを確認します。もし、支払いまでに１週間以上かかる場合には、第３話の念書を、１ヶ月以上かかる場合には第３話の覚書を作成します。（「念書」と「覚書」の雛形は「家賃滞納　借家人への念書・覚書 雛形　無料ダウンロード」の最下部から無料ダウンロードできます。）

もし、ここで連絡がない場合は、簡易書留そのものを開封していない可能性もあるので、第１話で書いた３の手順に進みます。

ここで考えておかなければならないのは、滞納家賃の回収だけではありません。

「受取拒否」や「受け取ったのに連絡がない」場合は、この借家人に退去してもらうことを考えておかなければなりません。

希なケースですが、督促状を出すと、弁護士名で「受任通知」が送られてくる場合があります、これは、相手が家賃だけではなく、他の債務もあって、支払い不能に陥って、弁護士を通じて債務整理に入ったということです。この場合の対処は後述しますが、「受任通知」を受け取ったあとは、絶対に借家人に対して、督促状を送ったり、督促の電話を掛けたりしてはいけません。（このケースは、殆どが、数ヶ月の家賃滞納をしているか、家賃滞納を繰り返している場合です。）

次回は、督促状に反応がなかった場合の勤務先への連絡方法を書きます。

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家賃滞納　連帯保証人への念書・覚書 【立退き】

前回は勤務先への連絡の仕方を書きました。これで、連絡がつかない場合はいよいよ連帯保証人に連絡をいれます。

４．１～３で借家人に反応が無かった場合は、連帯保証人に電話する。

さて連帯保証人に電話をして電話で話せた場合も２つのパターンがあります。

自分が連帯保証人であることを「自覚している場合」と「自覚していない場合」です。

「自覚をしている場合」は簡単です。

１週間以内に借家人に代わって家賃を支払うか、１週間以内に借家人に家賃を返済するよう説得することを依頼します。

この場合も第２話同様に決して怒らずに冷静に要件を伝えます。

「借家人△△様に、お電話をさせていただき、さらに督促状を出させていただき、勤務先にもご連絡をさせて頂きましたが、平成〇〇年〇月分の家賃をお支払いいただけず、また連絡をとることすらできません。つきましては、まことに恐縮ですが、契約書どおり、連帯保証人である□□様に家賃の代納を平成〇〇年〇月〇〇日までにお願い致します。もしくは、借家人△△様に家賃のお支払いをするようにお話いただけないでしょうか？」

（△△は借家人の名前、□□は連帯保証人の名前）

連帯保証人が１週間以内に支払えない場合は第２話同様に１週間以上なら念書、１ヶ月以上なら覚書を取ります。（第２話同様、実印、印鑑証明は必須。覚書の場合は公正証書にすることをお勧めします。詳細は「家賃滞納　～住宅編～　第２話　電話催促の方法【立退き】」をお読み下さい。）

　連帯保証人から取る念書及び覚書はこちらからダウンロードできます。

連帯保証人に滞納家賃の返済を請求することは、問題なく出来ます。しかし、連帯保証人に、今後、家賃を滞納したり、滞納家賃を期日までに支払わなかったりした際の契約解除を求める約束を取り付けたとしても強制執行権は脆弱です。そもそもの契約が貸主と借家人で行われているものですから、連帯保証人は債務は負うけど、契約解除権は持っていないからです。しかし、連帯保証人に一応、約束させておくことで、借家人を説得させる方向性に動いてもらうためにも一文を入れておく効果はあります。

ただし、この時点で、連帯保証人から借家人が「海外旅行」や「短期（１～２週間程度）の入院」を教えてもらった場合は、借家人が戻ってくるのを待ちます。

問題は「自覚していない場合」です。

ここで、「連帯保証人」と「保証人」の違いについて少し解説をしておきます。

「連帯保証人」と「保証人」の決定的な違いは、「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」の有無です。連帯保証人には「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」がありません。（民法４５２条、４５３条、４５４条）

催告の抗弁権

債権者が保証人に債務の履行を請求したときは、保証人は、まず主たる債務者に催告をすべき旨を請求することができる。ただし、主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき、又はその行方が知れないときは、この限りでない。（民法４５２条本文）

つまり、借家人が家賃を滞納したときに、貸主が保証人に滞納家賃を催促したときに、保証人が、「まずは、借家人に催促してくれ！」と言う権利です。

検索の抗弁権

債権者が前条の規定に従い主たる債務者に催告をした後であっても、保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、債権者は、まず主たる債務者の財産について執行をしなければならない。（民法４５３条本文）

つまり、貸主が借家人に滞納家賃の催促をしても、滞納家賃を支払ってもらえないから、保証人に滞納家賃を請求しても、保証人が借家人に滞納家賃を支払う能力があることを証明した場合、貸主は借家人の財産を差押えるなどの手続きを行わなければならず、安易に保証人から滞納家賃を回収できないということです。

ところが、「連帯保証人」にはこの２つの権利がありません。

保証人は、主たる債務者と連帯して債務を負担したときは、前二条の権利を有しない。（民法４５４条本文）

つまり、貸主は借家人が家賃を滞納した時点で連帯保証人に請求する権利を持っているのです。

ところが、連帯保証人になる人の多くは、このことを知らずに、

『借家人が支払えなくなったら家賃を払えばいいのだろう・・・』

程度にしか、考えておらず、また、多くの場合は１ヶ月分ぐらいの家賃なら、なんとか替わりに支払えると考えています。しかし、多くのケースは何ヶ月も家賃を滞納して金額が膨らんでいることの方が多いです。それどころか、

「俺は、頼まれたから保証人の印鑑を押しただけだから知らないよ！」

などという態度を取る連帯保証人も多々います。それが、借家人の親兄弟でもそういう態度を取る人すらいます。

こうなると連帯保証人に督促状を出しても意味がないので、借家人と連帯保証人に内容証明を送る手続きを取ります。

そして、連帯保証人に電話連絡がつかない場合は、連帯保証人に督促状を出します。

次回は連帯保証人への督促状の出し方を書きます。

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家賃滞納対策　連帯保証人への督促状　【立退き】

前回は、連帯保証人への電話の掛け方、電話連絡ができた場合の念書、覚書の書き方を書きました。今回は、連帯保証人に電話連絡がつかなかった場合の督促状の出し方です。

５．連帯保証人に電話連絡が付かない場合、連帯保証人に督促状を出す。（この場合も内容証明の必要はなし。）

連帯保証人に電話連絡がつかなかった場合、督促状を出します。第３話「家賃滞納対策　借家人への督促状無料ダウンロード【立退き】」でも、書きましたが内容証明郵便ではなく、簡易書留で出します。

連帯保証人への督促状はこちらから無料ダウンロードできます。

第３話でも書いたように、内容証明郵便だと、相手も身構えてしまいます。そこで、簡易書留にします。普通郵便でなく、簡易書留にする理由は、相手が受け取ったかどうかの確認が取れるからです。

受け取らなかった場合は、「不在」、「受取拒否」、「転居」が考えられます。

「不在」だったときに、借家人の場合、貸している物件内での事故を警戒する必要性がありましたが、連帯保証人が同居していることは、まず無いと考えられるので、その心配はありません。

しかし、最初に賃貸借契約を締結してから時間が経っていると

・　連帯保証人が亡くなっている場合がある。

というケースが考えられます。連帯保証人でもっとも多いのは、借家人の親です。借家人が学生ならともかく、社会人だったりすれば、その親は当然ですが、それなりの年齢になっていたりするはずです。

また、亡くなっていなくても、年を取って療養施設や老人ホームに入っていたという事例もありました。もちろん、単に長期外出という場合も考えられます。

ここで、ちょっと複雑な話ですが、実際にあった話を書きます

連帯保証人は借家人の父親でした。借家人が家賃滞納をして、督促もしたが滞納状態が解決できない、連帯保証人にも連絡がつかないという時点で貸主から相談を受けました。

そして、調査してみると、連帯保証人である父親は家賃滞納の始まる3ヶ月前に亡くなっていました。

さらに、調べてみると、その連帯保証人の相続人は借家人（息子）ただ一人だったのです。

連帯保証債務は相続されます。つまり、借家人の債務の連帯保証債務を借家人が背負うという意味の解からない話になっていました。

つまり、借家人＝連帯保証人という事態になっていたのです。結果的には滞納家賃は回収できず、その借家人との契約を解除して退去してもらいました。

こういう事態を避けるためにも、家賃滞納が始まったらすぐに行動を取らなければなりません。

受取拒否は、前回も書いたように連帯保証人としての自覚が無いものと考えられます。

このことから、「不在」「受取拒否」だった場合には、次のステップである、借家人と連帯保証人に同時に内容証明郵便に移行します。

督促状に応じてきた場合でも、支払いに1週間以上掛かるようであれば念書を1ヶ月以上掛かる場合であれば覚書（できれば公正証書にする）を作成します。（連帯保証人から貰う、「念書」、「覚書」は、「家賃滞納　連帯保証人への念書・覚書の無料ダウンロード」からダウンロードできます。）

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家賃滞納対策　内容証明の出し方 【立退き】

前回、連帯保証人への督促状の出し方を書きました。

今回は、連帯保証人が督促状にも応じて来なかった場合の方法として、内容証明の書き方と出し方を説明します。（「内容証明書」の雛形はこちらからダウンロードできます。）

内容証明の書式や意味については、「【立退き】内容証明」に書いていますので、こちらをお読み下さい。

６．１～５で連絡が付かなければ、借家人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

ここで、重要なことは内容証明とは、『家賃を回収するため』の貸主と借主との間でできる、第三者を介入させずにできる最終手段です。家賃回収が目的であり、内容証明を送付しても反応が無ければ、第三者（弁護士）を介して、家賃を回収するという方法になります。

ただし、弁護士を介しても相手に支払い能力がない、もしくは破産宣告をされてしまえば、訴訟の結果如何によらず、家賃は回収できません。

簡単に言えば、無いものは回収できない。

ということになります。そして、無いものは回収できないので、今後も家賃の支払える見込みは無いと考えられるので、その賃借人には退去してもらうということになります。殆どはこちらになります。

内容証明を送付するということは、裁判所を経由して、強制執行により賃借人に退去してもらうということになります。

第１話「家賃滞納対策　～住宅編～　【立退き】」でも書きましたが、内容証明の送るタイミングは、概ね初回の家賃滞納から1ヶ月ぐらい経ってからです。

ポイントは次月分の家賃が振り込まれたかの確認をしてからということになります。

例えば、「家賃の振込みは前月末日までとする」と契約書で定められていたとします。とすると７月１日の時点で家賃が振り込まれていなければ、家賃滞納が始まったことになります。そして、７月分の家賃が振込まれていないで、８月１日の時点でも家賃が振り込まれてなければ、８月分の家賃も振込まれていないので、２ヶ月分の家賃の滞納が始まったということになります。

このタイミングを見てから内容証明を出します。

２ヵ月分の家賃を滞納しているということは、余程、経済的に困窮していると考えられます。つまり、一切の債務に対して返済が出来ないか、一部しか返済できないという状況です。

もしくは、状況がよく、わかっていない借家人とも考えられます。家賃の優先順位が解かっていない借家人とも考えられます、

「家賃を滞納しても、１年ぐらいは、大家さんが待ってくれた。」

「大家さんからの督促を無視しても、半年ぐらいは待ってくれた。」

「家賃を支払っても、そんな簡単に立退きはされない。」

などという話がインターネットなどで氾濫しています。別に家主が賃借人に対して、家賃の滞納を許すのは家主の自由です。（督促状もなしで、あまり許していると贈与税の問題が発生します。）

通常の借金（例えば、クレジットカードやキャッシングローン）の場合は無担保ローンですから、請求されても、債権者も気長に督促をしていくしかありません。最後は一気に差押えを行いますが半年以上の時間が掛かります。今は、まともなキャッシングローンは暴力的な取立てを行わないので、債務者は差押えさえされなければ怖いものは無いでしょう。ましてや、差押えられる財産が無ければ、開き直ることもできます。

また、光熱・水道・通信費ですが、これを滞納すると、真っ先に止められるのは、電話です。携帯電話も同じです。次は、電気・ガスです。電気・ガスは、事業者にもよりますが２ヶ月分ぐらいを滞納すると止められます。水道は、なかなか止められません。しかし、止めるだけで、督促状は来るものの、未納金の回収には殆ど来ません。つまり、放置しておいても、電気やガス、水道が使えなくなるだけということです。

そして、次が税金です。そもそも、収入が無くなっていて、生活保護申請でもしていれば、税金や年金・保険の支払いも無くなるのですが、そうでなくても、こちらも半年ぐらいは普通に待ってくれます。国民年金については、差押えなどは、少しずつやっているようですが、殆どありません。住民税や所得税も、はっきり言って、半年、１年は放置しても、督促状がくるだけです。（不動産を所有しているなど、財産が明らかにある場合は本当に差押えに来ます。）

「クレジットカードを止められるのは嫌だから、そちらは支払っている。」

「携帯は無いと困るから、携帯だけは払っている。」

「税金は国民の義務だから・・・」

「将来、年金だけは欲しいから・・・」

などなど、家賃を滞納しているのに、他の債務に対しては支払っている借家人がいます。

私の経験した借家人の中に、家賃滞納をして、携帯、電気、ガスも止められていて、税金、年金の督促状も来ているのに

「新聞代だけは、ちゃんと支払っていた。」

という意味不明の借家人がいました。余程、新聞を読むのが好きだったのでしょうか・・・。

これが、債務を処理していくときの優先順位が解かっていない借家人のパターンです。もっとも、借金だらけの生活を繰り返してなければ、この優先順位を解かっている人はあまりいないはずです。

では、家賃の優先順位はこの債務のどこに位置されているかというと、家主の意思次第です。

家主が徹底している場合は、３ヶ月の家賃滞納で裁判を経て、借家人は現在の住居を失うことになります。つまり、契約解除をされて立退かなければなりません。

どんなに、電気代を払っても、住居を失えば、電気を使う部屋が無くなるということを理解していないということです。

ここで、他の債権者が色々なものを差押える前に動くということが大事です。ですから、家賃滞納が３ヶ月に達した時点で裁判所からの呼び出しが掛かるタイミングを逸しないようにします。

その為に、２ヶ月目の家賃を滞納した時点で内容証明を送ります。

ただし、ここで、考えておかなければならないのは、滞納３ヶ月目から、裁判に持ち込んで、家賃滞納を理由に賃借人と契約解除に持ち込むのには、概ね２～７ヶ月を要します。そして、裁判所の命令にも応じなくて、裁判所が強制執行するのに１ヶ月かかるということです。そして、借家人は支払い能力がない場合が殆どなので、滞納家賃の回収はほぼ不可能です。そして、強制執行の費用は家主負担（※1）になります。そして、弁護士費用、裁判費用が掛かります。

※1　強制執行の費用は、本来は「強制執行される側＝借家人」に支払い義務が、あるのですが、借家人に支払い能力が無い場合は、強制執行を依頼する家主の支払いになります。というわけで、実質的には家主負担になることが殆どです。

こう考えると、例えば家賃が８万円/月の東京のワンルームマンションの場合

訴訟前の３ヶ月の滞納家賃　８万円×３ヶ月＝２４万円

訴訟後の滞納家賃　　　　　　８万円×４ヶ月＝３２万円（平均値）

強制執行までの家賃　　　  　　　　　　　　　　　　８万円

訴訟費用（印紙代＋郵便費用）  　　　　　　２万４千円

執行までの裁判所への支払い　   　　　　　９万３千円

強制執行費用　　　　　　　　　　　         　　　　２３万円

弁護士費用　　　　　　　　　　　　　　  　        　６３万円（平均値）

と、このように回収できない家賃が６４万円、裁判～強制執行までに掛かる費用が１０５万７千円と、約１７０万円の損失が発生します。

ですから、本当に借家人が滞納家賃を支払えなくなった場合には、裁判所を介さずに、早々に退去してもらう交渉に入る方が得です。

できれば、督促状を送った時点で、内容証明を送らずに、すぐに立退き交渉に入る方が得策です。内容証明を送った後に交渉をするのが得策でないのは「【立退き】内容証明」で書いているので、そちらをお読み下さい。

交渉に成功すると、上記の１７０万円が１００万円～１１０万円ぐらいで済み、さらに、４ヶ月ぐらい早く、別の賃借人に貸し出すことができることを考えれば、さらに３２万円得ということになります。つまり、裁判に持ち込むよりも、実質的な被害は、約４割で済むということになります。

もちろん、交渉に成功すればであって、この交渉術が重要になってきます。これは、私の経験からの話ですが、まず、この類の交渉は家主（個人）がやっても成功しません。特に

「私が大家だ。」

と思っている家主の方が交渉すると概ね失敗します。交渉するのは家主の自由ですが、交渉がこじれて、賃借人との関係が悪化してからだと、専門家に相談しても時間も費用も掛かることになります。

借家人に直接交渉するのであれ、第三者に依頼するのであれ、専門家に相談することをお勧めします。

また、くれぐれも家賃滞納をしている借家人の部屋に借家人が不在の時に勝手に入って、荷物を外に出して、鍵を替えてしまうなどの乱暴なことはやってはいけません。ゼロゼロ物件などで問題になっており、このようなことをすると、借家人に訴訟を起こされたとき（※2）に確実に負けます。

※2　保護団体や無料相談などがあるので、借家人に弁護士費用等が無くても、簡単に訴訟を起こされたり、行政指導の対象になったりします。

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連帯保証人への督促状の出し方については

家賃滞納対策　連帯保証人への督促状　【立退き】

に書いていますのでこちらをお読みください。

督促状に応じてきた場合でも、支払いに1週間以上掛かるようであれば念書を1ヶ月以上掛かる場合であれば覚書（できれば公正証書にする）を作成します。（連帯保証人から貰う、「念書」、「覚書」は、「家賃滞納　連帯保証人への念書・覚書の無料ダウンロード」からダウンロードできます。）

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連来保証人への念書・覚書の出し方については

家賃滞納　連帯保証人への念書・覚書 【立退き】

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家賃滞納対策　勤務先への連絡方法【立退き】

前回は、借家人への督促状の出し方を書きました。

これで反応が、ないといよいよ連帯保証人に連絡しなければならないのですが、その前に１つ、やってみることがあります。

３．督促状に対して１週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。（ただし、勤め先などに、借家人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。）

職場に連絡をするというのは、気が引けるのですが、これは借家人に督促をするという意味合いよりも、３つのことを確認するためです。

・　出勤している場合

ここで本人と話すことができれば、無理にその場で督促をしなくても、

「通知を出しておりますのでお読み下さい。」

という程度にしておきます。職場の他の人に家賃滞納をしているということが、知れ渡ると職場にいられなくなったりします。また、出勤しているが、離席中、外出中、接客中などで本人が電話に出られない場合も、決して他の社員に借家人が家賃滞納をしていることを伝えてはいけません。その場合は

「〇〇から、電話があった旨をお伝え下さい。」

（〇〇は貸主の名前です。）

程度にしておきます。

いずれにせよ、督促状を送っていて、支払いもなく、連絡も無い状況です。すでに他の借金があるなど、経済的に困窮している可能性があります。しかし、会社に在籍しているということは、給与は貰えているはずです。後々、その給与を差押える可能性もあることから、本人が会社にいられなくなるようなことをする必要はありません。

勤務先に電話をして、本人と話せずに２～３日待って連絡が無い、もしくは家賃の入金がなければ、連帯保証人に電話をします。

・　在籍はしているが、「本日はお休みを頂いております。」と言われた場合

この場合は、自分が借家人に対する家主である旨を明かします。その上で家賃を滞納していると言わずに

「△△様と連絡が取れなくて心配しており、失礼かとは思いましたが職場にお電話させて頂きました。△△様は、ご入院されているなどではないでしょうか？」

（△△は借家人の名前です。）

と、聞きます。最近は個人情報の問題などもあるので、素直に教えてくれない可能性もありますが、その場合でも、ここは上司の方に電話を替わってもらうなどをして食い下がってでも事情をある程度、聞きます。この場合、私が使う嘘は

「実は消防の検査があるのですが、連絡がとれなくて・・・。」

と言います。（ここは嘘も方便です。）

ここで会社が休んでいる事情を把握していれば問題ありません。仮に急な入院をしている、海外旅行に行っているなどの場合も事情が把握できます。

会社が状況を把握していない場合もしくは、把握してないと受け取れる場合は、この時点で１度、物件を見に行った方が良いでしょう。事故で連絡ができない状況が考えられます。もし、この時点で会社が状況を把握してないとすれば、１週間以上無断欠勤をしていると考えられます。それを放置している会社ですから、その時点で信用がおけません。第１話でも書きましたが、自分で行けない場合には管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。本人が部屋にいて、助けを求めている場合は、警察に電話、消防署に電話（救急車の手配）をします。

・　すでに退職している、もしくはそもそも、その会社には在籍していなかった。

家賃滞納においてもっとも多いのがこのパターンです。そもそも、入居時の会社に勤めていて、その当時の所得（給与）を貰っていれば、家賃を滞納しなければならない状態に陥ることは少ないはずです。もっとも、博打（株やFXなども含む）や異性にお金をつぎ込んで借金をしてしまう場合もありますが、この時勢ですから、会社そのものが倒産していたり、リストラになっていたりと退職しているケースもあります。

また、家賃保証などに加入していないと、入居審査時にその会社に在籍している確認をしていないケースというのもよくあります。家賃保証に加入すると、家賃保証会社が入居審査でその会社に電話して在籍確認をすることが殆どです。

これは家賃滞納で発覚したのではないのですが、某大手賃貸専門不動産仲介会社が、入居させた借家人で、入居時の職業は「看護士」という女性がいました。夜勤が多いのは、看護士だからだと思っていたのですが、実際には飲食店（キャバクラ）に勤めている人でした。発覚したのは、借家人が勤める店のお客さんにストーカーに遭い、その部屋にストーカーが不法侵入した事件で発覚しました。

他にも知人に頼んで、入居審査の時だけ、その会社に在籍させてもらったことにしていた。という事例もあります。

このように入居時に虚偽の申請をしている場合も多くあります。

このような場合は、収入が少なかったり不安定だったりするので、家賃滞納が多くなります。

入居時の会社の在籍確認が取れなかった場合には、すぐに連帯保証人に電話をします。

次回は連帯保証人への電話催促の方法を書きます。

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