【開発】L字溝 第１話
「『L字溝』って、聞いたことがありますか？」
聞いたことがなくても、外を歩いたことのある人なら絶対に見たことがあるはずです。
これがL字溝です。道路の脇の水が流れるところです。
『だから、なんだ？
』
と思われる方もいるかもしれませんが、最終的にはL字溝になるまでに物凄く苦労したことがあるので、その事を書こうと思います。（←意味不明）
今回はかなりの建築的専門知識を要します（大学の建築学科レベルではちょっと無理かもしれません。）ので、それについての解説も書きます。一級建築士試験を受ける方が読んでも役立ちます。（試験まであと３週間だから、今から新しいことを勉強するぐらいなら、これを読んで息抜きしてください。）
また、経緯から書くので、ハリー・ポッター並に長くなりますので何回かに分けて書きます。覚悟して最後まで読んでください。（一級建築士の学科までに終るか・・・自信なし
）
もう、5年程前の話になりますが、私は都内S区のある場所に目をつけていました。そこは、都市計画上は住居系の地域（第二種住居地域）ですが、少しずつ商業地化している場所でした。その頃は、まだ、その周辺の土地の値段もそんなに上がっていませんでした。しかし、周辺の家賃は１階で既に４万円/坪に届こうとしています。一番高いときには６万円/坪までいきました。これだけ下がった不動産市場の現在から見ても、不動産価格はおおよそ２/３ぐらいでした。
私が注目していた土地の形状はこんな感じです。
（サムネイルになっているので拡大して見て下さい。）
売買の対象地は水色の部分とオレンジ色の部分です。水色の部分の面積は約６０坪でオレンジ色の部分は私道（42条2項道路）でその部分を含めると、概ね80坪程度の土地です。東側の私道も水色の部分の所有者と一緒の持ち主でした。また、土地の断面を見ると、こんな感じです。
対象土地部分を南北（X－X’）と隣接地を南北（Y－Y‘）に切った断面
（サムネイルになっているので拡大して見て下さい。）
私道路部分を南北に切った断面
（サムネイルになっているので拡大して見て下さい。）
と、こんな土地です。
「なんか、一級建築士試験の参考書みたい・・・」
という意見もありますが・・・。
さて、この土地に商業建築を計画します。
（去年、一級建築士の学科試験に合格して、今年は二次試験だけで良いという方は計画してみてください。都市計画で定められる建ペイ率６０％、容積率４００％ ちなみに防火地域です。当然ですが、値段の高い土地ですから、土地は有効に使ってください。不動産屋さん的には当たり前ですが商業ビルというのは一般的には路面階（低層階ほど）が一番売上げが上がります。つまり、無理やり、建物を高くする必要はありません。規模は一級建築士二次試験よりも全然小さいですが、難易度はこちらの方が上かもしれません。）
次回はその計画概要です。
ちゃんとL字溝オチになるから・・・
不動産会社の上場
「デベはなぁ、上場すると苦しいんだよ。金があるなら、上場なんかしない方がいいな。」
これは、随分前に先輩に教わった言葉です。
上場のメリットは
・株式市場から資金を調達できる。
・知名度が上がる。
デメリットは
・上場を維持するのにお金が掛かる。
・株主に左右される。
などがよく言われます。
景気のいい時（土地の値段が上がっている時）には、余程のバカ以外は資金力さえあれば、儲かる業界です。簡単に言えば、買って、売れば儲かります。
景気の悪い時（土地の値段が下がっている時）には、物凄いプロでもなかなか、儲からない業界です。
『稼げる時に稼いで、悪い時にはじっとしている。』
というのが、基本スタンスになるのですが上場していると、なかなか上手くいきません。
平成18年の秋口ぐらいから、そろそろ潮時というのは、この業界の人ならみんな感じていたはずです。リーマンショックの1年ぐらい前から・・・。
しかし、それでも高値の不動産に手を出したのは上場企業故の目標があったからでしょう。もちろん、上場してなくても、上場を目指していた会社も同じです。耐力が無く、派手にやりすぎた、新興系の不動産が片端から逝くのは、この辺が原因でしょうか・・・。人材の問題も大きかったと思いましたが・・・。（人材については後述します。）
不動産投資
よく電話で投資用のマンションの売り込みの電話があります。正直言って、良い度胸してるなぁ・・・と思いますが相手からはこちらの職業などは解らずに掛けてるでしょうから、仕方がありません。
そこで・・・
「同業者なんだけど・・・」
ここで９割方は諦めます。しかし・・・
「御社でやっている物とくらべて、うちの物は・・・」
と粘る営業マンがいます。
投資用分譲マンションの電話営業してる子たちに負けるわけもないので理屈でねじ伏せちゃうのですが・・・。
私は個人的には投資用の区分所有のマンションを買おうという気はまったく起こりません。だって、それ以上に美味しい物件がいくらでもありますから・・・。投資用分譲マンションというのは不動産のことがわからない人達が買うものだと思っています。
不動産投資もハイリスクハイリターン、ローリスクローリターンです。
しかし、そのリスクをどの程度、自分でヘッジできるかは、その知識と経験に掛かっています。
だから、投資用の区分所有の分譲マンションは不動産の知識が無い人の投資物だと考えています。また、Jリートは不動産じゃなくて、株だと思っています。
私の持論ですが・・・
「不動産や建築は机じゃ勉強はできない。本当に知りたければ現場を見ろ」
です。ExcelでIRR関数などを駆使して収支計算をしたり、PMレポートを眺めている子たちも、少しは現場でリスクを感じてみてください。金融機関との交渉が上手くても不動産は見えません。
ちょっと、生意気だけど・・・
【開発】L字溝 第２話
さて、皆さんは、どんな計画を立てましたか？
では、ここで建築基準法と今回の敷地条件から基本的な考え方を書きます。
① まず、一番大事なことは土地の値段が高いということが前提条件になるので、建築費を抑える為に建物を小さくするというのはナンセンスです。容積は最大限に消化することを考えます。
② 東側の42条2項道路（前回のオレンジの部分）が３．８ｍしかないので10cmのセットバックが必要です。
※基本的に建築基準法の道路とは４ｍ以上（地域によっては６ｍ以上）の道路のことを言います。しかし、この法律が定められる前から道路そのものはありました。当然、その中には４ｍ未満のものもあります。その中で一定条件を満たした道路を2項道路（建築基準法42条2項に定められている為、そう呼びます。）と言います。2項道路は当然ですが４ｍ未満です。その場合、その2項道路に面する場合、道路の中心線から２ｍの場所までを道路として提供しなければなりません。
今回の私道は42条2項道路で幅員が３．８ｍですから、
２ｍ－（３．８ｍ÷２）＝10cmとなり、
道路中心線から２ｍセットバックすると10cmは道路として提供しなければなりません。
③ 本物件の都市計画上の最大容積率は４００％です。しかし、②によって、本物件は４ｍの公道と私道に接道している土地となります。そして、本物件は住居系の地域（第二種住居地域）にあることから、法定容積率は１６０％となります。
※都市計画上の容積率とは別に法定容積率は接道する道路幅員によって変化します。道路幅員が１２ｍ以上の場合は法定容積率は都市計画で定める最大容積率となります。本物件が１２ｍ以上の道路に接道していれば４００％の容積を使っていいことになります。しかし、本物件は道路幅員が１２ｍ未満しかありません。その場合は・・・
道路幅員×A×１００と都市計画上の最大容積率を比較して大きい方が法定容積率となります。（Aは住居系の場合は０．４、住居系以外の場所は０．６）
本物件は４ｍ×０．４×１００＝１６０＜都市計画上の最大容積率４００％となるので１６０％が最大容積率となります。つまり、土地面積の１．６倍の床面積の建物を作ります。
④ さて、次は建蔽率の考え方です。本物件は、都市計画上の建蔽率は６０％です。
この時点では
１６０％÷６０％＝２＋α
となるので3層の建物を計画しないといけません。
⑤ しかし、この物件は角地です。２方向の道路に囲まれた土地の場合１０％の建蔽率の緩和を受けられます。
６０％＋１０％＝７０％
⑥ さらに、本物件は防火地域上にあることから、計画建物を耐火建築物にすることにより、さらに１０％の建蔽率の緩和を受けられます。
７０％＋１０％＝８０％
⑦ したがって、
１６０％÷８０％＝２
となり、上手くやれば2階建ての建物で済むわけです。前回の記事どおり、商業ビルの場合は路面階から近いほど収益があがるので、2階建ての計画を立てます。
そこで、私が考えた平面計画はこんな感じです。
（サムネイルになっているので拡大して見て下さい。）
（普通・・・）
ここまでは、一級建築士を取得している方や、不動産業の経験の長い方はできると思います。
さて、次回は高さ関係について、考えます。
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L字溝までの道のりは長いけど・・・
【賃貸住宅】契約書と重要事項説明書【後編】
さて、前回の続きです。
この契約はそもそも、おかしな話がありました。
今回の借主Y⇔仲介会社H⇔管理会社（貸主代理）E⇔貸主T
という関係です。ここまではよくあることで、なにもおかしな点はなかったのですが・・・
私に相談してきたのは借主のYさんです。Yさんは木曜日に相談してきました。この木曜日を6月11日としましょう。Yさんの話によると・・・
「『仲介会社Hが13日の土曜日に重要事項説明をします。そこで、前家賃、敷金、礼金、仲介手数料等を12日に銀行に振り込んでください。そして、20日の土曜日に管理会社（貸主代理）Eが重要事項説明をして、20日に契約して鍵を渡します。』といわれてます。」
と言うのです。まず、
『仲介手数料というのは契約が行われないと、受け取ることができません。』
これは賃貸だけではなく、売買でも当然ですが同じです。しかも、重説よりも前に貰うということは、重説を読んで、「こんな条件じゃやだ！」とか「実はこの部屋の前居住者は自殺した。」などということが発覚したら、手数料を返せということになります。特に賃貸の場合は、契約日当日までは重要事項説明を受けないなどということが多いから、前日より前にお金を振り込むと面倒なことになります。
また、なぜか重要事項説明が2回・・・。
これだけでも十分に怪しい物件だったことは間違いありませんでしたが・・・。
さて、まだYさんも管理会社Eとは会っていないというので、仲介会社Hと話すことになりました。仲介会社Hには私はYさんの知り合いで不動産関連の仕事をしている者ということになっています。仲介会社Hは大手で日本全国に支店を持っている会社で、今回の担当者はまだ若い業界経験の浅そうな３０前後の人です。
私が前回の話の通り、おかしな部分を説明すると・・・
「そうなんですよ～。とりあえず、管理会社Eから送られてきた契約書と重説をYさんに送ったんです。
」
「いや、送ったって、御社だってこの契約じゃ、まずいだろ
」
「ええ、とにかく指摘された部分を管理会社に言ってみます。」
「明日までにお金を振り込むっていうのもおかしいぞ。」
「はい、その件も・・・」
と、しばらくすると仲介会社Hから電話が掛かってきました。
「え～っとですね～。まず重説の（２）の細々とした内容
なんですが、そのままにしてくれって言うんですよ」
「いやいや、東京ルール違反だろ」
「それも言ったらですね。『東京ルールは原状回復の範囲を書面で説明することであって、それに付随するガイドラインはあくまでガイドラインだから法的拘束力はない』と言うんですよ。」
※ガイドラインそのものに法的拘束力がないのは事実です。
「しかし、そのガイドラインは今までの判例をまとめて、わかりやすくしたものだから、訴訟になれば負けるのは管理会社と貸主だろ。それにこの特約内容じゃ消費者契約法10条で特約そのものが無効になるぞ」
「そ・・・そうなんですけど・・・。やれるもんなら、やってみろって感じで受け付けないんですよ。」
『なんて強気な・・・。この契約はダメかな・・・』
と思いつつも・・・
「では、契約書8条4項
の件は？」
「同じような感じです。これも東京ルールの話をしたんですが、『うちは退居したら次の人のために必ずクロスと床は貼りかえるんだよ』と言われまして・・・」
「話にならないなぁ・・・、じゃあ特約の（５）の前居住者の残置物の件は？」
「それがですね、『今回は残置物は無い』っていうんですよ。」
「じゃあ、この項目は削除しろって言ったか？」
「言いました。そうしたら、『これはフォーマットだから直せない。』って言うんですよ。」
「あのなぁ・・・、これじゃあ、エアコンが残置物としか読みようがないだろ。そして、エアコンの故障による交換は借主負担になっちゃうだろ！」
「っていうか、それが狙いなんだと思います。」
「だろうなぁ・・・。しかし、フォーマットっていうことは、みんな、このフォーマットで
今までやってきたのか？」
「今までずっと、このフォーマットでやってきて問題ないと・・・」
「ほう・・・、じゃあ、賃借人が残して『言った』は恥ずかしいからせめてそこだけでも治せ。と言っておいて」
「あはは・・・じゃあ、その件は管理会社S不動産に言っておきます。」
「ん？管理会社はEだろ？」
「あああ、この会社、前はSって言う名前だったんですよ。社名変更をしたのか、会社を分けたのかは解りませんが・・・」
「え？じゃあ、S不動産って○○町にあるS不動産か？」
「よく、ご存知ですね～」
「なるほど・・・、君の話せる相手じゃないよ。この契約は破談にしよう。Yさんには私からよく言っておくよ」
やっと、思い出しました。
最初に管理会社Eという名前をどこかで聞いたことがあるとは思っていましたが、S不動産の名前を聞いて・・・。
このS不動産というのは業界の中では広域指定暴力団S会のフロント企業で有名な会社です。トラブルも絶えません。
その旨をYさんに話して、Yさんは別の物件を探すことになりました。契約書だけではなく、相手のことも良く調べないといけないな・・・と思いました。
その後、仲介会社Hの担当者はYさんに余程、悪いことをしたと思ったのか、つきっきりで面倒をみて、なんとか満足のいく部屋を見つけてあげました。
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安い仲介手数料でもがんばるから・・・
マンションデベロッパーのP
この会社、以前はデザイナーズマンションなどをやっている会社でしたが、収益不動産の売買で急成長しました。六本木に会社があったころは付き合いがあったのですが、最近はめっきり付き合いがありません。虎ノ門の方に引っ越したとは聞いたのですが・・・
役員変更（同じ役員で役職をぐるっと回しただけ・・・）
役員持ち株の売却
社員の大幅リストラ
そして、ゴーイングコンサーン
と、いつまで耐えられるかなぁ・・・と、よく噂されていましたが・・・。
ところが、最近になって、同社の物件が成約しはじめています。しかし、かなりの投売り状態です。
なんだろう・・・と思っていたら、
この会社の前社長（現同社取締役）がメンバーそのままで別の会社を作って、最近物件を買っているという話を聞いたので確かめてみると・・・事実でした。
なんか・・・怪しげな話です。
敢えて、会社名は伏せたけど・・・
【ミヤビエステック】SR広尾ビル
このビルを誠和リートっていう会社が買いました。
いくらで取引されたのかは知らないのですが・・・。
売主はミヤビエステックスって会社です。この会社は今年の1月に民事再生を申請したので覚えている方も多いかと思います。元はと言えばマンションデベだったんですが、収益不動産の転売を相当やっていました。
ちょっと、荒っぽいところもあって、近寄りがたかったのですが・・・
有名なのは福岡は中州でのカミソリ登記です。
簡単に説明すると
この会社は中州で再開発をしようとしたのですが近隣同意を取得できなかったのか面倒だったのか解りませんが、隣地に隣接している土地を薄く切って登記して、それを繰り返して、再開発しようとしたんです。
詳しくしりたい方は、中州・ミヤビエステック・カミソリ登記でGoogleで検索してください。
カミソリ登記についてはこちらの記事を見てください。
ビルの売買よりも、その事件を思い出してしまいました。
宮下公園の命名権と地上げの苦い思い出
宮下公園をご存知でしょうか？
※みやしたこうえん：渋谷区神宮前にある公園です。杉並区宮前にも同じ漢字の公園がありますが、この公園は『みやしもこうえん』と読みます。
渋谷から明治通りを原宿方向に歩くと山手線沿いにある細長い公園です。命名件売却で知っている方もいるかもしれません。
東京にお住まいじゃない方にはなじみの薄い公園だと思うし、東京に住んでいても宮下公園そのものに行ったことのある方は少ないと思います。ただ、渋谷ではちょっとしたシンボルでもあるので、渋谷から神宮前方向に買い物に行ったりするとその脇を通ったりするので知っている方も多いと思います。1980年代ぐらいまでは渋谷のちょっとしたデートスポットだったりしたのですが、最近ではそういう雰囲気の場所ではありません。
何故かと言うと・・・ホームレスの方の家？が建ち並んでいるからです。ブルーシートで覆われた簡易なものから、かなり立派なものまであります。
それが、最近になって渋谷区が宮下公園の命名件を売ったということで有名になりましたが、その公園の命名件料が公園整備に当てられるそうです。
しかし、まさか『ナイキ公園』なんて名前になるのでしょうか・・・。
この公園ですが私にはちょっとだけ悲しい話があります。
これは宮下公園のそばに住んでいて、今でもすぐ近くに住んでいる方から聞いた話です。
（地上げをしていて、仲良くなった地元の方から聞きました。）
この公園はそもそもは東京都の都市計画で1930年に出来た公園です。この頃の渋谷はというと・・・まさに忠犬ハチ公の時代ですから、完全な住宅街だったはずです。宮下公園の周辺も例外なく住宅街だったそうです。
当時は宮下公園の脇を渋谷川（今では地下を通っていて渋谷の南口のところから、また地上に顔をだす川です。）が流れ、その公園と渋谷川に小さな店舗併用住宅が並ぶ静かな町だったそうです。
しかし、太平洋戦争末期になると、当時、山手線が重要な軍事物資を運ぶ鉄道だったそうです。鉄道の周りに住宅があると、光が漏れて夜に空襲の対象になり、また空襲に会うと火事になって鉄道が使えなくなるということから、宮下公園の周りにあった、家は強制的に明治通りの反対側に移動させられたそうです。しかし、引き屋が動かしたというから驚きです。
※引き屋・・・家を土台から持ち上げて動かす商売の人
当初はみんな、嫌がったそうですが、結局、戦時下で逆らうこともできず家ごと疎開したみたいな格好になったそうです。しかし、それでも線路付近は空襲され、家ごと疎開したことで助かった方が多かったということです。
しかし、その宮下公園から運んだ最後の家も、一昨年、壊されてしまいました。
住んでいた方が老人ホームに入ることになり、売却してしまいました。
それを買って壊した張本人です。
ちょっと、罪悪感を感じた地上げでした・・・。
老人ホームにいる方が幸せと本人が言っているので・・・
株式会社コマーシャル・アールイー
タイトルの会社なんですけど、珍しく東京の不動産デベとして、私が全く付き合いのない会社です。
しかし、業界の人と話していると去年末～今年にかけてやたらと名前が出てきます。
月末になると・・・
今週はIRで役員報酬減額に関して発表がありました。
無報酬
ゴーイングコンサーンも出ています。
リストラで社員も半減しています。
御健闘をお祈りします。
最近の利回りの下がり方
最近の投資利回りの下がり方は凄いなぁ・・・と思います。
私が平成18年にまだ、会社勤めをしていた頃、23区内の収益不動産を買う場合、住宅系の場合はNet６．０％、商業系やオフィス系の場合Net５．８％でした。これ以上のNet利回りだと、非常に稟議が通りやすかったです。つまり、これだけの利回りがあれば、転売リスクが少ないと考えていたからです。
当時、銀座の商業ビルで10億円以上、テナントの与信が十分にある、建物の遵法性が守られている、築浅などの条件が揃うと、３％を切る様な利回りで取引されていました。表参道や南青山、神宮前当りでも４％以下は当たり前でした。この様な市況ですから、私は５．８％ぐらいでしか稟議が通らないので３％台での勝負には歯が立たず銀座は買いませんでした。
最近、色々なところから話がありますが・・・
「表面利回りで１０％以上回ってる物件があったら紹介してくれ」
というのが殆どです。つまり、最近の都内の物件の目線は表面利回り１０％ということないなります。
これは、家賃が同等としても収益不動産の価格が単純に５０～６０％下がったといことになります。
先日、『空室率』でも書きましたがオフィスの家賃は相当、下落しています。
新築だけで言えば2年で３０％以上は下落しています。
利回りは家賃から割り戻すので、開発用地などの値段は実質的には６５～７２％ぐらいの価格の下落ということになります。つまり、収益不動産として、新興系の不動産会社が転売してきた土地はこの1年半で１/３になってしまったということになります。
昨日、相続路線価が発表になり、青山辺りの下落が相当激しかったのはこの為です。
この感覚についてこれない、デベは相当苦しいことになりそうです。
早く下げ止まってほしいから・・・
