賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）の借主への通知
時々、質問をされるのですが、
「賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）をした場合、借主や連帯保証人の承諾を取る必要がありますか？」
という質問をうけます。解答は
「承諾を取る必要はありません。ただし、通知は出しておいた方が良いでしょう。」
となります。
以前、私がアセットマネージャーをやっていた時に、賃貸物件の売買の際に、同じ仕事に携わった地方銀行出身のアセットマネージャーが
「もし、賃借人に貸主変更を拒絶されて賃料の支払いを拒絶したり、連帯保証人が貸主変更を拒絶した場合に連帯保証人がいなくなると困るから、賃貸人と連帯保証人から承諾を取ろう」
と言いだしました。その賃貸物件、122世帯の賃貸マンションですから、その承諾を取っていたらいつになるやら・・・というような話です。しかし、実際には、賃借人や連帯保証人に所有者変更を拒絶する権利は有していません。
実際に判例もちゃんとあります。
大判昭和６年５月29日新聞329号18頁等（要旨）
賃貸不動産の所有者に変更があった場合、特約がない限り、賃借人・新所有者間に、従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。
このことから、所有者が変わっても賃貸関係がそのまま新所有者に移るので、その賃貸関係を借主側が拒絶することは出来ないのです。
もっとも、地方銀行出身のアセットマネージャーは、私がこの判例をもって説明しても、納得していませんでした。まぁ、今まで自分がアセットマネージャーとして余程、自信があったのに、判例まで持ち出されて否定されたので悔しかったのだとは思います。ですから、私は、
「取引までの時間が無いから、今回は通知を出すだけにしよう」
と言って納得してもらいました。
この判例だけを見ると、通知すら出す必要性が無いように感じますが、法的には必要は無いのですが実務レベルで問題が発生します。
それは、借主が貸主の変更を知らないと、旧貸主に家賃を払い続けてしまうからです。
また、新貸主からだけの通知だと、新手の詐欺と思われてしまう可能性もあるので（実際にありました。）、少なくとも、新貸主と旧貸主の連名で、その通知を出します。さらに所有者変更になった登記情報か、新貸主、旧貸主の印鑑証明の複写を同封する方が良いでしょう。
貸主が変更になった物件の借主から、下記のような質問がありました。いずれも、新貸主より、
「今まで、家賃は手渡しだったのに、振り込みに変わった。振込手数料は借主負担と言われた。」
「ペット可ということで入居したのに、猫を飼っていることを理由に退去を迫られた。」
「飲食店可ということで、ラーメン店をやっているが物販店しか認めないと言われた。」
などという質問ですが、上記の判例の通りで、『従来の賃貸借関係がそのまま移転・存続する。』となるので、いずれも新貸主の主張は通らないことは、注意が必要です。
賃貸物件の所有者変更（オーナーチェンジ）の借主への通知の雛形無料ダウンロード（Word形式・Zipファイル）
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「賃貸住宅の消費税増税に伴う賃料の値上のお願い」の雛形無料ダウンロード
『賃貸住宅に対する消費税増税の対応』でも書きましたが、住宅の賃料に消費税を掛けることは、違法行為です。
消費税法第6条
国内において行われる資産の譲渡等のうち、別表第１に掲げるものには、消費税を課さない。
別表第1の１３
住宅（人の居住の用に供する家屋又は家屋のうち人の居住の用に供する部分をいう。）の貸付け（当該貸付けに係る契約において人の居住の用に供することが明らかにされているものに限るものとし、一時的に使用させる場合その他の政令で定める場合を除く。）
住宅に含まれる範囲というのが、この他にも決まっています。詳細については、国税庁のホームページをご覧ください。
国税庁ホームページ『No.6226 住宅の貸付け』
そのことから、『消費税にともなう賃料増額のお知らせ』というような、住宅の賃料に消費税が掛かることを連想させるような、通知を出すことは、禁止行為と考えて良いでしょう。
そこで、考えられるのが、『消費税増税による建物維持費等上昇による賃料値上げのお願い』というようなタイトルが正しいと考えられます。
もちろん、「お願い」の話にはなりますが、これは借地借家法で定められた正当な権利ですから、請求すること自体は違法行為にはなりません。ただし、請求しても、借主が拒絶することも正当な権利となることは注意してください。
借地借家法第32条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
さて、借主となんとか話がまとまったとしても、お知らせだけでは当然に不十分です。
特に、消費税増税が直接的な原因での賃料値上げではなく、消費税増税による維持管理費等の上昇による間接的な要因となりますので、賃貸借契約そのものが一部変更になるので、賃貸借契約書を再締結するか、合意書を作成する必要性があります。
そこで、「合意書」の雛形も併せてダウロードできるようにしてありますので、併せてご利用ください。
『消費税増税による建物維持費等上昇による賃料値上げのお願い』の無料雛形ダウンロード（Word形式・Zipファイル）はこちらから
※下記の各項目を記入の上、『今すぐダウンロードする』をクリックして下さい。（必須項目が入力されていないとダウンロードされません。）
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「消費税増税に伴う賃料値上げのお知らせ」の雛形ダウンロード
まず、消費税増税に伴って、賃料の値上げが出来るかどうかについては、『消費税増税で賃料は値上げできるのか？』に書いていますので、そちらを参照ください。
さて、重要なのは、「消費税増税に伴う賃料値上げのお知らせ」を出したからと言って、条件によっては、借主が応じない可能性も十分にありますが、応じてくれた場合に、「消費税増税に伴う賃料値上げのお知らせ」だけでは不十分ということです。
そこで、「消費税増税に伴う賃料値上げに関する合意書」も一緒にご用意しましたので、そちらも併せてご利用ください。
「消費税増税に伴う賃料値上げのお知らせ」に相手が合意し、その件について、本契約書そのものを書き換えるのであれば「合意書」の必要性はありませんが、本契約書を書き換えないのであれば「合意書」を締結しておかないと不十分ということになります。
「消費税増税に伴う賃料値上げのお知らせ」と「合意書」の無料雛形のダウンロード
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家賃滞納対策 内容証明雛形 無料ダウロード
家賃滞納の督促として、内容証明を出すということは、
これで家賃回収が出来なかった場合には、
『法的手続きに入る。』
ということになります。
法的手続きに入った場合の費用や解決までにかかる時間は
に書いています。内容証明を出す前に
必ず、『家賃滞納 内容証明の出し方 【立退き】』をお読み下さい
内容証明書を書く場合のポイント
・余計な感情は書かない
・解かりやすく書く
よく、「貴殿の行為には、はなはだ遺憾である。」とか「貴殿の行為は社会的道義に反しており・・・」などの感情的な文章を書く人がいますが、内容証明に対する反論ならともかく、請求する内容証明に感情を書くのは文字数の無駄であり、また主旨がボヤけるだけです。内容証明は単なるお手紙なので、書くのは構いませんが、無意味ということを念頭に置かなければなりません。
内容証明は単なるお手紙ですから、格好をつけるのは自由ですが、その必要はありません。相手が請求されていることを認知しているという証拠にはなりますが、法律家の真似っぽいことをする必要もありません。よく、語尾を「××すべし。」などと書く人がいますが、意味がありません。また、「民法第××条の〇〇により・・・」とか「商習慣の観点から・・・」などと、知ったか振りをして、素人が妙な法律用語を並べる必要性もありません。
このように感情論を書いたり、格好をつけたりすると、相手が、貴方の送った内容証明を法律の専門家に見せたときに、笑いのネタにされるだけなので辞めましょう。
内容証明を出すタイミング
・ 借家人に督促状を送って、借家人が督促状の「受取拒否」を行った場合
・ 連帯保証人に督促状を送っても、「不在」、「受取拒否」、届いたが「連絡が無い」「期日までに入金」がない場合
詳しくは、家賃滞納対策 内容証明の出し方 【立ち退き】をお読み下さい。
内容証明（家賃滞納）、内容証明（家賃滞納_連帯保証人）の
無料ダウンロードはこちらから
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家賃滞納 連帯保証人への督促状雛形 無料ダウロード
連帯保証人への督促状の出し方については
に書いていますのでこちらをお読みください。
督促状に応じてきた場合でも、支払いに1週間以上掛かるようであれば念書を1ヶ月以上掛かる場合であれば覚書（できれば公正証書にする）を作成します。（連帯保証人から貰う、「念書」、「覚書」は、「家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書の無料ダウンロード」からダウンロードできます。）
連帯保証人への督促状の無料ダウンロードはこちらから
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家賃滞納でお困りの方はリデベに
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リデベでは弁護士のご紹介までさせて頂きます。
家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード
連帯保証人への念書・覚書の雛形です。
連来保証人への念書・覚書の出し方については
こちらをお読み下さい。
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家賃滞納 借家人への督促状 雛形 無料ダウンロード
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